中国长期房价控制决策分析报告
作者：张恺帝 学号：20112731 指导老师：刘定祥 20xx年5月5日
一、中国房价概况
1、现在房价是属于什么阶段？
北上、广深和二级城市（例如大连、青岛）和三级城市，其实情况是完全不同的。举几个数据，北京280万房子出租年5.5万，重庆70万房子年出租1万，青岛80万房子年出租1.3万，烟台50万房子年出租1.3万。租售比相差很大。
2、为什么房价攀升？
首先是因为货币增多了，而房屋又带有保值增值的投资属性。另外中国的城市化还在发展过程中，大批量的人口移动还在继续。比如每年都有进入北上广的年轻人，而现在年轻人的收入其实也是在攀升的。就IT界而言，2年工作经验的年轻人要10K以上月薪并不罕见。
最后，国内的投资渠道缺乏也是重要原因。而投资渠道缺乏的另一个因素是，产业投资不受保护。
二、在此问题方面政府能做什么
很多地方政府都控制了土地的出让环节。通过有节奏的出让土地，保持房价的平稳上升。 这也是地方融资和地方GDP的很重要的一个方面。除非国家不考核地方的GDP发展。从这个角度上说，即使开征房产税，只要考核KPI在那里，房价也不会跌。
既然房价不能跌，那么就只有平稳上升。
三、可选解决方案
1、政府抑制房价过快上涨
2、政府降低货币投放控制房价
3、计划生育对房价的影响
4、学习新加坡模式
新加坡利用优越的地理位置，以补贴的方式加大了对外资的吸引力度，重点发展转口贸易和劳动密集型产业。外来直接投资的不断增长，推动了经济发展，创造了就业机会；大力兴建政府组屋，不仅实现了“居者有其屋”，而且有力地拉动了国内消费市场，即使人民安居
乐业又有助于国家资本――中央公积金的扩大积累，形成了特有的经济发展的良性循环模式。
5、学习香港模式
“香港模式”产生于香港特殊的背景，就是香港政府高度垄断土地，大开发商高度垄断市场。政府不断以土地经营来维持它的财政；开发商垄断市场，于是就把房价提高，转嫁给消费者。这种模式之所以能够在中国香港、日本、新加坡等地区和国家获得成功，原因就是这些地区土地都特别有限。[
四、方案分析
1、从上面可以看到，只要中央的KPI考核、地方融资渠道不变，地方没有能力和动力真的降低房价。这并不简单是一个需求和供给的关系。政府不但可以控制供给（土地出让），还可以创造需求（拆迁）。
对于重庆这样的城市来说，增加保障性住房措施，已经显示出了控制房价的作用。
对于烟台这样的三级城市来说，房价几乎从来没有涨超过货币增发的幅度，也不存在什么控制房价。
对于青岛这样的二级城市来说，房价虽然超过收入增幅，但大部分房价还是在市场调控范围内。
只有北京这样的城市，政治属性大于市场属性的地方，才会出现房价超出大部分人购买能力的情况。但是，即使只有少数人可以买，也足以支持它的发展。
但是天量的货币投放，还是继续推波助澜。
2、政府不敢。
现在各银行、各地方融资平台的大量信用担保，均使用的房地产价值抵押。一旦降低货币投放，会产生连锁反应。会类似美国20xx年的次级贷风波。很有可能引起政府信用破产。
不信？看看鄂尔多斯（长期得益于煤炭的资源收益，煤炭效益好时，鄂尔多斯小城的人均GDP曾可以跟香港相媲美。但依靠的也是单一产业--煤炭业，近期，煤炭业世风日下，鄂尔多斯也处于困难境地，曾传政府向企业借款给公务员发工资）。
因此，最简单的控制房价的方式，就是降低货币投放量和对未来货币贬值的预期。
3、计划生育对于政府来说，除了短期的税收价值(北京多生一个要交18-28万不等），也有远期控制房价的作用。但的确不可取。长期来看，对整体人口结构不利。
4、最突出的问题就是，政府包揽了几乎一切，导致人民思维不活跃。一个社会的创造力被扼杀，人们过于循规蹈矩，按部就班。在这样的环境中成长起来的人，缺乏创新精神。新加坡在学术方面非常落后，虽然国家投入了大笔资金，但是在科技上一直没有什么竞争力。
中国正在要塑造创新社会，新加坡这个教训值得吸取。[
新加坡模式可以在小范围学习，但不能在大范围推广。简而言之，我们不是新加坡。更没有新加坡廉洁的政府和效率。
5、大陆一直学习的其实是香港模式。但没有有效的保障住房建设。无它，无益耳！对GDP、KPI都没有帮助。
产业升级属于正在进行时，国内全球领先的流转税费，阻碍了国内大消费市场的形成。也使得房地产的投资属性凸显出来。因为重流转税，轻持有税。更没有遗产税。
五、切实可行的控制房价
简单说，就是一条路：修宪。
私有土地所有权、私有产权受到严格保护。是一个基础。
现在能够降低房价的小产权房(还有小产权墓地)，都被区隔在市场之外，风险很高。
私营(即民营）产业投资得到真正保护，也是一个基础。
前几年数千亿民营资金投入到采矿、炼钢等国有企业垄断的行业。基本上是小的被取缔了，大的被强买了。现在没有人敢进行类似的投资。
而所有地产、矿产均归国家所有，也使得这部分投资得不到有效保护。
即使这样，也不能防止中央的货币增发。
货币增发实际上是最有效也是最隐性的财富剥夺手段。
但是目前，除非政治结构改革，不可能防止类似的手段。
最极端的就是北朝去年的货币改革，直接更换货币和不允许旧货币兑换。
五、深入分析（具体实施）
要问房价跌否，问别人没用，问说了算的那个人才有用。你问房价跌不跌，房地产商肯定说，不跌。买了房的人也说不跌。没房的说必跌。他们说了都没有用，你猜谁说了算？ 这也是中国和日本不同之处，根本没有可比性。
在大朝，房价是用来做什么的首先你要搞清楚。中国这一代人还很年轻，如何让他们为国家贡献青春呢？（想象，如果你有一头驴，如何它很懒不拉磨怎么办）
最好的方法必须满足以下条件：第一让他们争先恐后，第二自愿操劳夜以继日，第三，等他积攒了半辈子劳动成果之后，你用一张纸，轻易就能把它换走。
这张纸叫房产证，国家把你脑袋一拍，轻易就用几块砖头，骗走了你毕生的积蓄。等你完成了为社会'主'义奉献青春的最终使命你就可以该去哪去哪了。
值得一提的是，对付这一代人，智囊团想到的是房产证这个方法。对于上一代，是上山下乡。再上一代，是为革命抛头颅洒热血？请逐一对应上面的三个条件，看是否符合要求。 这个智囊团很聪明，中国的城二代少，农二代多，用＂当城里人＂这个胡萝卜，可以把成千上万的农二代的毕生心血用那张纸换走，最多再给他几块砖头。国家能不富？
问题的关键在于：一个国家是要一直存在的，就必须一代一代人接力奉献，一代都不能少，而国人总想自己这一代人苦苦就算了，下一代就不用当拉磨驴了，可能吗？你不为社会'主义拉磨，谁来拉？睡醒了吗？
于是，如果说按照现行房地产市场下去，下一代人可以吃喝不愁，出租房子度日，也就是即将不再苦逼地奉献青春，这自然不行。怎么办？
答案：摊薄房产红利。
不用喷，每个国家都是这么做的，不论资社。先许诺给你一个回报，看上去绝对合算的，然后你为之奉献一辈子后，发现到手时收益被摊薄。比如日本是养老金庞氏骗局，逐一对应上述特征。如果日本对养老金不违约，现在就是一个欧债危机的希腊，不把曾经辛劳现在领
金的负担甩掉，就是大家一起玩完，最终还得违约。逻辑就是这个规则，如果国家不剥靴你，那么谁来养活国家，国家玩完了你就成希腊了。
那么国家如何摊薄你的房产红利，从而使房二代继续拉磨呢？首先就不能让房价持续涨，其次要摊薄房子代表的一切利得，比如将学区房的那个学校搬走，或者另开分校弃壳而跑。
国家会在什么时候选择房价下跌，肯定不是现在。但是它跌之前一定不许你出手这你放心，比如20%交易税如何？
那么房价拐点具体在哪里呢？
如趋势持续，房价能绑架的劳动力都已绑架，并透支未来劳动成果（房贷），那么剩下的资源就还有两类，一类怎么努力也买不起房的，一类是房二代。
对于第一类，其议价能力其实远高于房奴，国家有意争取，唯有降价（如限价房，实质是打破供需平衡，会打压房价）并将房产红利从议价能力低的已绑架房奴手中转移向此群体，如医疗教育。
对于第二类房二代，其实是政策重点。如果房价持续上涨，而允许买卖，则房二代坐收房租就等同于退出了劳动力市场。如果卖房，就相当于用那张纸，把国家从他们上一代手中换走的劳动果实又给换回来了。这是国家决不可能允许的。大面积劳动力退出市场，国家会分秒破产。
为此，一旦房价可剥削的人群小于因房价而受益的人群时（房二代多于无房且买得起房的农二代），国家不得不痛下决心，发出政策制造拐点，防止破产。外部数据信号，是房产景气催生的经济增速放缓，地方财政中土地收入占比下降等。
说到日本的养老金庞氏骗局，其实楼市本身完全是庞氏骗局，价格和价值背离之后，完全是靠后面买房人用比前辈高若干倍的价格不断砸钱，托起市场，而价格推高之后，一旦购买力都释放完了，只剩下买不起的那些人群了，没有继续砸钱的了，庞氏骗局就崩盘了。这时如果百姓争相抛售，智囊团会怎样呢？第一只许跌不许抛，比如交易税。第二降价，求着原本买不起的那些人来入市托底。第三，求是求不来的，还得靠老本行，忽悠。谓之，软着陆。实质，拉人托底，金蝉脱壳。
举个不切题的例子，80年代前，买辆自行车会很风光，那时节衣缩食买了的人都希望世界永远停留在那一刻，把车日租给别人家，很快就把买车钱赚回了。而卖车的车行也说，有车一族好娶媳妇，买了合算。后来，自行车价从等于三月工资，跌到一月，跌到...等你想卖的时候，发现只有废品回收站肯收了。
有人问手上刚好有个首付现在怎么办？眼下的情况和前辈们有所不同，善用你后入市的优势。众所周知船大难掉头，地方从土地财政中抽身尚有时日，会托底房价一段时间。尽管这个代价是相当大的。由于内在价值，市场一经震荡，最先出局的是三四线，最为坚挺是北上广，这是长期不会变的。
然而注意这一点，北上广的内城区拆迁代价很大，市中心新建住宅的可能性渐小，如果你在市区买房，很大可能是二手房。市区二手房的收入并没有流入土地财政，这意味着：在住宅市场上，二手房主已经和地方土地财政的利益背道而驰了，政府只有开发一系列低于成交价的限价房，来与二手房主竞争既得利益，这部分收入才实质归于地方。而你猜一切围绕着房产红利的政策制定权在谁的手中，户籍、交通线、学校医院这些资源，未来会朝向政府主导的限价房倾斜，还是会朝二手房主团体倾斜？然而，真正的房产红利红包是不会现在放出的，而是在房产市场景气指数不断下行，民众购买意愿很低时，就会放出户籍等利好的重磅炸弹。相当于卖不出去时，才能想到买一送一。（参考美国金融危机后房产的国籍红包与危机前对比）房产红利是此消彼长的，当政策利好一个人群时，就会挤压到另一个人群。而被房贷绑架的人群是最没有议价权的。
如果买房投资的话，涉及时间跨度比较长，要看懂政策／府在市场中扮演的长期角色：这一点各国各有不同，我国路线是垄断生活必需品市场（如房子的基础：土地），从居民手中集中资源后（如拆迁）再高价卖还给居民。由于对必需品缺少议价权和弹性，市场价可以抬得很高，直至价格逼近劳动力终身劳动成果。由此，在政策风格不变的前提下，当政府开始回收某种资源时投资者就要先知先觉，如03年起的房产牛市，是在密集的拆迁和改造计划中异常高的财政支出比例上露出雏形的。当必需品与劳动所得完成了交换使命，大部分又回到了居民手中时（人手一房），利益不再，政策无需继续支持，牛市就完美落幕。要把握好这个投资节奏。
有三点，一是政府往往不会选择国际联动的资源如黄金石油粮食等，因为无实力垄断，绝不敢贸然注资抬牛市。二是在政府抬一种必需品时，必然会有意识打压其他必需品价格，这个道理想一下。如房产牛市时粮食不会给空间，一定要躲避炒作雷区。三是牛市结束时，该投资品是否被允许抛出，比如未来政策出于自身利益考虑，会不会收取较大比例交易税。不许卖出，意味着后入市个体将为前期所有的涨幅买单，这是比较不愉快的。
东京与北上广房价做对比，是很危险的误区，尤其当涉及投资。东京房价的基础建立在一个有鲜明政策特色的高昂交通税费之上（具体到分类话题＂日本交通＂找），剔除这一因素后看到的真实城郊房价差会让人感叹。不论日本政府出于节能环保抑或其他动机，这一政策的最终结果是在公共交通领域给政府自己出了一道大难题，结合北上广目前公共交通水平而言，我政府对这道题是深恶痛疾的。而公共交通多靠政府补贴，占不到什么实际便宜，这等损己利人的蠢事我朝政府绝不会做。
相反的，开发新区、卫星城，延伸交通线进行覆盖，以较低的拿地成本得到巨大卖房收益并实实在在落进地方财政手里，与炒高城区房价白便宜二手房东，以及市区拆迁复杂的利益纠葛相比，前者才是地方的真实利益所在。摊大饼，摊薄的是市区的利益，但对于政府，对繁华区进行迁移和更新换代，有好处没坏处。
第二篇：中国房价分析报告
20##-20##年房价预测,绝无仅有的房产奇观（原创） 房价万言书 标题很大，能以此为题说明作者的胆识不小。首先声明，本文不拘泥于某某具体的所谓统计数据或以此来作房价妄加猜测的论据，也不追究房价高低与否的历史，更不揣测某某道听途说的政策征兆，而是通过社会规律来预测房价的走势。本文内容虽略显严肃，但纯粹是一家之言，权当玩笑，请阅者一笑而过。 开头先定义下预测和讨论的目标范围。房价毕竟属于历史范畴，这里讨论的是从20##年11月初至今后10年的房价，当然是包括20##年的。这里的房价只局限于商品住宅的价格，也就是商品房售价，跟其他房产无关。然后需要申明，只谈中国的房价，不涉及国外其他国家的房产价格，而且很多数据是引用上海的房价，是考虑到上海这个城市的代表性以及数据的可收集性，图个方便，而不是搞什么地狱之争。 再解释下房价，这里的房价是指某个城市某个时间段内房子成交的均价，即平均价格，不是具体哪个楼盘的销售价格，比方说“星河湾”均价6万每平方，“四季雅苑”的售价达到10万元/平方米，还有著名的汤臣一品11万，皆不是我们要讲的房价。当然也不是统计局统计出来的那个数字，笔者很清楚的记得20##年初，国家媒体有个全国重点城市房价排名，其描述的上海当时的房价是每平方米5200元，排名全国第二，这个价格明显不是我们要说的市场平均价格，因为据当时亲身了解，上海外环附近的十几个楼盘，其新房和次新房价格大多在7000左右，而几个月后上海新房价格均价据当地媒体报道就已经过万了，所以“统计”的数据不在我们要讨论的范围内，就跟那个常出现的“全国70个重点城市房价统计本月同比增长0.01%”等等数字一样，我们这里概不讨论，也不作为依据。另外一个数据来自网上，很多网站都有全国某个城市某个小区的房子单位价格查询功能，包括我们熟知的搜房网等知名网站，其上的价格是当时房子最终的成交价，比方说一个楼盘在20##年全部或大部分已经成交，但在20##年的今天你再去查询，依旧显示的是当初的价格，普遍偏低，因此也不能作为我们讨论的房价之标本。在可接受的误差范围内，易居中国CRIC系统所收集的按周成交价计算出来的某城市实时平均房价，就显得更准确了，也是目前最普遍被引用的数据。我们这里的房价就是指当前该城市的商品住宅成交均价。举例，依据媒体报道的易居中国20##年8月中旬上海的房价为18000元/平方米，这里的均价是一个包括了各个区县的成交房产的总体加权平均，崇明岛的房产交易也是计算在内的，但还算基本反映了事实，至少是此时上海境内房产价格可供参考的比较准确的数据。 我们这里就对这个数字作一个预测：上海的房价会继20##年9月上旬冲高2万这个心理关口之后在20##年的3月份也就是春节过后数周之内再次突破2万，并迅速在20##年的五一假期之后突破2万5，然后在20##年国庆后破3万，之后继续冲高并在20##年的春节后冲过3万5，在那年酷暑来临之前逼近4万，从而轻松实现一年半时间内在高位翻番，届时汤臣一品将被超越，因为20万一平方的天价楼盘会在那时陆续出现。从20##年的下半年到整个20##年的年终将是一个历时一年半的调整期，价格回落到3万左右。此后匍匐前进，虽有升有降，但总体向上，在直到20##年的八年期间房价再次倍增，达到6万元左右一平，与之前相比已经是相当慢的速度了。这个是均价，而重点城市核心区域的价格将直指20万30万每平方。总之，从20##年到20##年整个14年中，房价的走势会是两个抛物线相交，第二个抛物线更高，顶点的绝对值会是前一个的2倍，然后大致是一条坡度不大的斜线，坡度12度半。整个期间最低价格出现在两个抛物线相交的地方，也就是20##年1月，这是十几年中房价最低的时候。 诸君看到我这个预测不必气愤，也无须高兴，更没必要开骂拍砖，一切皆有规律，且听我娓娓道来。我这里是根据社会规律总结出来的房价趋势，跟那种房价或股价的技术分析无关，后面详细阐述社会规律是如何决定了房价趋势的。我这里的预言不夹带任何个人偏好或感情色彩，本人不是房产公司的托去唱高房价，也不是食不果腹望楼兴叹的愤世嫉俗者，纯粹是根据社会规律所作的楼市趋势预测。有人会质疑我这里的均价与事实不符，感觉太低了，实际上我们可以在每个城市找到基本等于本市房产均价的房子，比方说城乡结合部的某个新建小区，其价格一般就约等于该市的房子平均价格。再比方说在上海的外环内侧5公里之内，有数百个居民区，它们的房产价格就基本可以说是上海房子的平均价格了，而整个外环所包围的600平方公里内1000万人口身边的房价都会大大高于这个平均值。 那么从社会规律是如何看出房价的呢？这里的社会规律实际就是指的中国特殊国情。我们先从房子本身来说起，房子是个商品，但是在从计划经济向市场经济转化的过程中，房子这个商品慢了好几拍，在改革开放接近20年的上世纪九十年代末才开始私有化，之前都是国家按集体和企业来分房到户，按需分配。因为我们是社会主义属性的市场经济，所以不能彻底商品化，比方说我们的土地是全民所有的，在土地上所建的房子应该属于出资建房者，但是土地仍然是国家的，国家代替人民来所有，而国家无权出卖全民所有的土地，这个时候建房者不干了，因为他建房的那块土地不归他所有所以他无法来出售完整的房子给消费者，就产生不了利润。所以这个当口出了个权宜之计，就是将土地出让给开发商70年，政府代替人民来收取那70年的土地出让费用，然后开发商将建好的钢筋混凝土的房子连同70年土地和空间使用权按面积卖给许许多多购房者。于是这个钢筋水泥的房子加上一定年限的使用权便成了老百姓要买的房子。它本身并不是完全化的商品，因为无论从开发商购得土地开始还是从后来购房者买的房子来算，这个房子都没有永久的拥有权，只有租赁契约而没有真正的买卖合同，所以这里的房子并不是最终的商品，因为不符合商品的属性。但是因为国内找不到真正拥有永久使用权的房子，这个半商品化的水泥格子间便成了我们通常叫的“商品房”了，因为别无选择。这里我们可以参照另外一个同时期的生产要素，那就是人力资源，它就来得更加彻底，比房子商品化得更加彻底。改革开放之后随着国有企业的重组兼并，民营企业的迅速崛起以及外资企业的纷至沓来，人才市场的建立迫在眉睫，没有人力那么生产就无从谈起。但是直到90年代初我们还是没有看到真正的人力资源市场的建立，因为根据社会主义的国家性质，公民是国家建设的主人以及参与者，是不可以出卖劳动力的，也就是人力资源不可买卖，于是90年代中期之前出现了很多小型的人才市场，但名称却是“下岗工人再就业”“职业介绍所”等等，鲜有敢打出“某某人才市场”的招聘会。直到90年代中后期，随着工业改革和思想开放的进一步深入，才出现了遍地开花的人才市场、人力资源交流中心，以及后来的网上人才市场跟招聘网站和猎头公司。人，在劳动之后，终于有了价格。后来随着我国新劳动法的完善和国际化，劳动者在劳动后得到公司和社会的保障体系也日臻完善。人力资源商品化虽然来得晚却很彻底，比房产的商品化干脆得多。两者有这么大的差别可能跟商品的属性有关，人的寿命是有限的，顶多百年，更何况是劳动寿命；而一旦房产完全私有化，那土地就不再国有或全民所有，国家的国体将被改变。 以上讨论主要是说明商品房的性质以及其成因，这样才有利于分析其价格。说到底我们现在的商品房是完全商品化的水泥格子加上未商品化的土地70年使用权。许多人对这个70年期限耿耿于怀，其实大可不必。大多数人只看到70年这个数字，想想自己要去世的时候或者去世后留给子女的房子将会因为70大限到期而变为失去土地和空间使用权的真正的水泥格子而揪心，于是对政府的该项政策愤愤不平，其实这是庸人自扰。首先，这个数字70完全可以换成60、100或者170、甚至500年，只不过现在的70跟人的寿命长度差不多所以显得非常微妙。其次，我们绝大多数的房子会在建成70年不到的时间里面被拆迁，在这几代人都要如火如荼搞工业化信息化的变革时代，你能想象会有哪个小区存活70年吗？在房产私有化才开始十数年的时候就担心70年的事情，显然是为古人担心也是对子孙智慧的藐视。再次，即使有部分房产寿命会超过了70年，在那个日子到来之前会有政策出台，要么延长使用年限，要么使用土地租赁续约等等方法来解决这个70年问题。最后，我们说说大多数情况，举个例子，一个小区建成30年的时候，由于市政规划等等原因，该小区需要全部拆迁，而你当初购置了一套房产，价值百万人民币，包括一套两居室的房子和70年的土地使用权，到拆迁的那一刻你还剩下那个已经很老的两居室和剩余的40年土地使用权，这时候新的开发商会跟你协商一个双方满意的价格，比方说300万元，此为拆迁费，而这个拆迁费包含了房产补贴以及剩余40年未用土地使用权的补偿，但这个补贴给你的300万最终会加上新房产商重新拍得的土地转让金一起为后来在此买房的新的购房者全部承担，而新的购房者付出的是在此地买更贵水泥格子的费用以及今后70年使用权的全部预付款，而你40年换人家70年，你赚了。
从以上我们对于商品房非商品化以及“70年”的讨论，可以看出整个中国房产的来龙去脉，以及现今价格形成的机制，非商品化和70年并不是我们的重点。细心的读者会发现这里有两个重要参与者，一个就是前一段中代替人民来收取70年土地出让金的政府，第二个就是30年后将老小区的土地再次出让再次得到出让金的出让方，这两个主角其实是同一个人----地方政府。如果说地方政府是房东，而开发商就像长期租房客，他可以豪华装修房子然后转租给有钱的外国商人也可以把房子隔成若干小间再次出租给群租客，而最后的羊毛是出在最终借这些房子的群租客身上的。有时，那个长期租客也不得不少赚一点，因为房东有权突然告知准备终止长期合同或重新收回房子自住或再次借给出价更高的长期租客。所以我们看到的开发商实际是二房东，在土地上捣鼓出无数若干的小房子卖给更多没房子的百姓，最后所得减去标地的钱，拆迁补偿，以及造房子的原材料和相关成本就是自己的利润。这样一轮又一轮导致最终消费者面对的水泥格子价格节节升高，甚至到达了20##年均价一年内翻番的疯狂境地。 万事皆有规律，而事出必有因。到了这里，地方政府俨然成了房价的罪魁祸首，在这场旷日持久的房产盛宴中无本万利，而且是高房价的始作俑者。那么，身为一方父母官为什么要让治下的百姓生活在高房价的水生火热之中呢？难道为了敛财，为了贪污，为了一己私利？答案是否定的。当官显然不是为了发财，在吃穿住用(大多是纳税人买单)都已经解决之后，官员追求的是最大限度地做好本职工作，在本地行政体系能够充分运作的情况下积极施政，为民谋利，同时想方设法增长本地经济，增加政绩，作为以后提升的筹码。“当官不为民做主，不如回家卖红薯”，我认为大部分官员还是清廉的。地方官员成为房价高企的万恶之首，事出有因。官员走马上任后第一件事就是抓好地方财政，确保本地区五套班子运转正常，保证当地水电气煤等基本民生供给充足并满足市民的衣食住行需要，然后才会注重发展当地经济提高政绩，做面子设施形象工程留下历史。这四步是循序渐进的，有一才有二。而事实上地方官员在第一步就犯了难，在首先保证当地行政体系高效正常运转方面就捉襟见肘，于是努力增加地方财政收入来满足庞大的行政开支就成了第一步中的第一步。我们分两个部分来讲地方财政这个很少有人关心而地方官员却首先关注的问题，一开支，二来源。先讲它的开支，在发达国家一般地方财政开支20%为行政开支，另外80%为地方公共财政开支。也就是公务员的工资加上为进行公务活动而必需的花费，占个小头20%，此为行政开支，另80%是用来增加本地道路等基础设施的建设、健全养老医疗等市民保障体系，完善居民生活教育娱乐等公共设施和服务，比方说廉租房低保房公共娱乐公共卫生等等的费用就在其中。但中国的实际情况正好相反，地方行政开支占了其财政收入的70%以上，而其他公共投入不足30%。说到底，行政开支太大，成本太高，那却是为何如此之大呢？首先，由于历史原因造成我们的行政人员队伍过于庞大，公务员的数量不仅超过了占人口2%的合理范围，而且普遍超过1：20也就是5%，更有甚者10%还多。其次，公务人员“收入丰厚福利又好”，虽然没有明确的公开数据可循，但是不可否认某地公务员的平均收入是大大超过当地城镇在岗职工平均工资的。没有一个地方的统计人员会公布自己所在地的公务员平均薪水的，更不用说官员财产公示了，连统计人员自己也在其列，这样的数据想大白于天下，在当下可谓是遥遥无期。数倍的公务人员比例乘以不可公开的收入，可以说是一个极大的社会资源浪费，增加了行政开支的沉重负担。另一方面是除去公务人员薪水之后的公务费用，这一块甚至占比更大，包括各种办公大楼的软硬件设施、政府采购、公车、公费出差、公务餐饮等等，我们通常说的“公费”，就是这么来的，本指执行公务所需花费，理所当然是财政来买单，但后来演变成了让政府做冤大头去办私事享受个人服务和福利的代名词。我们这里还不计算那些公费娱乐，公费旅游，公费礼品，公费赌博，以及更多的公为私用的花费，这个公务费用也已足够大的了。最后一块就是地方国有企业的开支，也算做行政开支，这也是我国特有的情况，因为地方国有企业（地方烟酒等除外）大多不占有垄断地位也不拥有在市场上耐以生存的技术基础，且效率低下，所以绝大多数是亏损的。地方财政就不得不支持这样的企业，使其勉强维持生存，不断输血，导致地方财政逐渐干涸。当然，当一个地方国有企业亏损太严重或者财政无力承担之时将之私有化，也就是卖给外资或者民营资本，倒是反而可以增加财政收入，但是要做好勿让国有资产流失并同时善待原有工人等问题，与此相关的类似“通钢”等等的事件还是屡见不鲜的，而且随着市场经济的发展，地方国有企业私有化进程还会愈来愈多。于是，综合公务人员工资、公务开支以及国有企业财政拨款三个大的开支，使得整体的行政开支达到了地方财政开支的70%以上，当这一比例超过100%的时候，其他那本应占80%现在却占不到30%甚至更少的为全体市民提供的公共财政开支将更少，导致地方财政亏空。这个既不利于官员执政更不利于政绩，所以增加地方财政收入或者减少行政开支就成了地方政府的当务之急。但是后者积重难返，何况不是某一或某几届地方政府短期能够做到的，于是增加地方财政收入这个分母就成为了最好的解决之道。自然而然，我们就说到了地方财政收入的来源。来源有三块，一为地方税收，此是主要来源，而在国外基本是100%的财政来源；二是地方国有企业的盈利，这个也是为中国特有，国外不常见；三为出租土地收入来源，国外基本没有，因为国外土地早已私有化，政府并不拥有土地。各地的地方官员早已从这三个来源方面逐一推敲过，首先发现地方税收税种和税率已经被中央定好，无从增加，作罢；然后看地方国有企业，鲜有盈利的而且大多还要出钱来填补他们的胃口，偶尔出现几个，比方说前几年的福建兴业银行和现在的南京银行，但毕竟利润有限，国有企业这一块还是出多进少，也作罢；最后剩下土地出让金，这最后一根稻草！于是，疯狂批地，疯狂标地，疯狂规划，疯狂拆迁，而且出让的仅仅是70年使用权并且可以重复出让，将建成30年的居民区尽快规划后卖地给新的开发商而且价格更高，对于地方政府来说这个零本万利的事情何乐而不为？不但解决了地方财政亏空，而且增加了财政盈余，有了更多的钱可以来还富于民，建设本地交通娱乐等公共设施。如此三全其美的事情，谁还据之？于是以地价为面粉的面包价格毫无疑问会大幅上蹿，无论你中央如何控制贫民如何愤怨，只要房价不倒地价就不会降下来，所以20##年末金融危机期间房价开始真正下跌，最慌的当属地方政府，绝不是房产开发商和投资客。总结本段我们会发现地方官员维持高地价，经济危机期间保房价，怂恿不断出现新“地王”，其本质并不是为了自己多赚钱也不是为了向开发商索贿，而是找到了维持其自身行政体系运转的一个最易上手的方法而已。
分析了这么多高房价的由来，那高房价有什么问题没有，如果房价越来越高，我们的资产不也就越来越多，生活不也会更加富裕吗？加上人民币不断升值，这样我们可以再提前几年超过那些发达国家了。这个假设显然是不成立的，一套100平方的房子以现在的价格基本可以消灭本地一个中产阶级家庭的购买力，绝对可以打击其他占总人口80%以上的平民，居者没有其屋，最终的结果就是社会不稳，是关系到我党执政根基的问题。而地方政府自然有其小范围的解决之道，他们是通过保证本地原居民的居住利益和吸收高端高收入人才为本地市民的方法来维持本地区“市民主体”稳定的方法来达到缓和本地高房价矛盾的目的的。有某知名房产商曾说过“我建的房子是让有钱人居住的，是为富人服务的，穷人住不起房子不是我的问题，是政府的问题。”此人大言不惭，并将自己的社会责任推的一干二净，推给了政府。而“政府”的定义在这里又被地方政府加以利用，全国直接利用这个“政府”定义的当属那2000多个县域地方政府和1000多个市辖区政府。由他们掌控的高房价引起的社会责任被转嫁给了省一级政府，而某省无论其辖某地只要出了社会问题都是中央的第一询问和诘责窗口，因此在这场沸沸扬扬的高房价危机中，夹在中间的省一级政府实际上很是无辜。导致省一级政府的核心领导班子会不停被更换，而本该被追究责任却躲在地方的官员则安全无事，顶头上司成为替罪羔羊。就跟刚才所讲一样，得高房价之利的县级区级政府其手法并不高明，无外乎两点，一给开发商设定门槛，需要给本地居民高昂的拆迁补贴费，这样来安抚本地户籍居民的心；二对在本地就业并置房产以及对地方税收有特别贡献的人赠以本地居民户口，使其融入并安抚，所以各地的入籍政策会在此后几年层出不穷，主要针对的是常住当地的非本籍富裕人群。以上海为例，户口政策一直很严格，但是会像富裕人群倾斜，无论现在的入籍政策是多么“综合考虑户籍申请人员的综合素质”，是多么谨慎的不断变革甚至一年一个政策变化，但其最终的入籍标准会只看一个指标----那就是纳税的多少，比方说在本地一年完税10万以上，可以申请户口，这就是户籍能否进入的实质标准，但其政策表面自然会做得非常冠冕堂皇，而这部分的高收入人群拥有房产已经不在话下。这样，一个先天得到一个后天得到，本地有户口的居民就不会为高房价而犯愁，解决了地方政府担心的民心不稳问题。至于流动作案和因此发生的其他问题，那是中央政府的人口政策问题，或者至少是治安问题，与事发地当地政府无关。在这里地方政府就不把自己当作“政府”来看待了，政府就只有中央政府了！占好处的时候它就冒出来，有责任的时候它就躲起来。这种鼠目寸光的伎俩，比那位信口开河的房产商高明不了多少。他忽略了无论本地还是外地市民，都有换房子和买房子的需要，而房价无论对于谁都算得上是高得离谱，所以本地居民绝不是本地高房价的叫好者，他们也一样会为房子价格的高企而怨声载道。一旦民怨沸腾，地方官员则搬起石头砸了自己的脚，呜呼哀哉。另外，随着基层民选制度的渐进发展，县一级地方政府的主要政绩将更大程度取决于当地民意，高房价下的民意将直接导致乌纱不保。
从以上分析可以看出，在这场中国当代惊天动地的高房价浪潮中，地方政府，也就是地方的主要官员已经是而且并将继续是主要策划者和推动者，而房产开发商无论大小都只是个小配角，但却成了高房价的罪魁祸首，这个也是地方政府误导民意的结果，其目的之所在，就是寻找替罪羔羊。而地方政府孜孜追求房产收益是为了填补地方财政，后者的收入来源先天不足，地方政府疯狂从土地和房产上圈钱也实属无奈之举。所以实际上高房价的始作俑者，既不是地方政府也不是开发商，而是另有其人。这就要从我国现在的税收制度说起。古来国家维持运转主要靠税收，中国历朝历代，苛捐杂税层出不穷，上下五千年，不断有“持不同政见者”高呼“苛政猛于虎也！”直至中华人民共和国的成立方告一段落。从1949年开始，到上世纪八十年代中期，国家的财政收入主要来自产业工人为国家建设兢兢业业而基本是无私奉献的工作所积累的财富，当时税负实际上少之又少。工人得到的是每个月极少的工资，绝大多数劳动所得为国有性质的企业所有。通过劳动所积累的财富主要经由80%的全民所有性质单位和20%集体所有性质的单位向中央输送，在城市以国有企业在农村以农业合作社为单位。国家将之大部分用来作为中央行政开销以及国有单位基本运营的费用，小部分则有选择性的下发给各个地方使用，并维持极少的国家储备以备不时之需。计划经济时代，确实需要中央来管理和分配国家财政资源，当时非常流行的地方驻北京办事处除了为在第一时间接受中央的各种指示并接待各自短期或长期投奔与路过的本地官员，其更主要的任务是向中央要钱，想得到中央更多的财政支持。改革开放之后，国家两腿并行，一面维持原有的全民所有制单位对自己的供血能力，一面增加税收收入。而在允许占少部分的私营经济相对发展不久之后，公有制的弊端导致在市场相对充分竞争的情况下国有企业纷纷亏损严重。一方面占用大量资金却效率低下，另一方面又“拖家带口”负责员工以及员工一家的生老病死，其结果直接使得国有企业丧失造血功能，入不敷出，不但不能为财政做贡献而且成为财政的第一资助目标，而庞大的行政开支又每时每刻都在消耗着国家财政，于是，国家没钱了。要解决这个燃眉之急，第一步便是国库券的诞生，发生在80年代中后期。但国库券毕竟基数太小，而且“出来混总是要还的”，那么最直接的重任自然落到了税收的头上，而中央税收成了重中之重。除税收之外，第三个方法就是国退民进，也就是将巨亏的国有和集体企业卖给强大的私营资本来换得现金。增加税收从90年代初到现在20##年为止，一直在增强，没有缓和的迹象，每个人都会发现身边的税种越来越多也愈收愈重。而国有企业私有化大致在上世纪末的国有企业改革中大部分完成，并在最近国家财政丰厚和民营企业遭受全球金融危机猛烈打击后的今天，反过来开始国进民退，用大量的现金和行政手段收购民企，日照钢铁就是比较典型的例子，最近的煤炭行业亦是如此。 我们这里抛开国库券和国退民进两个事情，来谈主要矛盾也就是税收的问题。从90年代初期开始税收主要以分税制为主体，来加强中央宏观调控机制的重要支撑，建立以明晰界定各级政府事务为前提，以增强中央调控能力为目标，以强化基层政府管理服务能力为重点的税收分配制度。说白了就是三级税收制度：中央政府主要承担收入分配和稳定经济的职能，在资源配置方面负责提供全国性受益范围的公共产品；地方政府（省级和县级）更主要地在资源配置上发挥作用，提供大量的地方性公共产品。相应的，具有稳定经济政策，公平收入分配以及其他宏观调控功能的税种划归中央，对宏观经济不产生直接影响的税种划归地方，与日常生产经营和人民生活密切相关的大部分公共服务是由地方政府提供的，因此具有明显受益性的税种，应划归地方政府。我们来细细谈一下这三个税收。一，中央政府税收，以社会保障税、个人所得税为主，还包括关税、证券交易税、燃油税、公司所得税、海洋石油资源税等涉及国家主权，公平市场环境，影响全局利益，关系国民经济稳定，维护统一秩序，调节收入分配以及流动性较强和分布不均的税种，其收入总量十几年来都被控制在全国收入比重的５５％左右。而目前的实际情况是这个比重过高，并直接导致中央行政开销之外多余了大量的现金，为了增值大部分用来购买了外国的政府债券，这个也就是我们2万多亿美元外汇储备的主要由来。这个比率我们暂且假设理论值应该是40%比较合理。二为省级政府税收，省级财政作为地方财政的主导环节，担负着中观层次上进行经济调控的职能，并负责省域范围内的收入再分配和投资规模大、受益范围广的基础设施建设。因此，一方面要保证省级财政必要的财力，同时将一些具有调控功能的地方税税种划归省级财政。省政府收入以营业税为主，还包括资源税（一部分）、公司所得税、个人所得税中的地方分享比例等。其收入总量控制在全国收入比重的１５％左右，这个比例现在看来还是较为合理的。营业税是一种与地方经济发展密切相关的税种，城市维护建设税对于地方政府建设基础设施，提供公共服务也具有重要意义，将它们划为地方税是合理的。但目前铁道部门、各银行总行、各保险总公司集中交纳的营业税划归中央，这种划分方法显然不够规范，应将其收入全部划归地方，增强地方的税收能力。三，市县级政府税收，县、市政府以房地产税为主，还拥有资源税（一部分）、契税、土地增值税、遗产税、排污税、车船牌照税等流动性较低、信息要求较细、适宜由基层掌握的税种，以及其他国税、省税以外的较小税种。其收入总量应保持在全国收入比重的３０％左右。明眼人一看，显然这个30%的比例偏小，笔者认为应靠近50%比较合适。而县级地方政府无法来规定自己所收税种范围，他只有将现有可收税种一一研究，看看有没有增收的空间。无论你是否懂税收制度，只要看到“房地产税”这四个字，就应该知道房价高企的由来，以及地方政府（县级）成为高房价主导原因的本质，因为他已经成为地方政府增收的最后一根稻草。抬高房价地价则自然是各个地方政府所乐见的，各地的国有企业成为不短刷新的地王，也就在情理之中，因为这增加了地税的征收，更增加了循环卖地所得。 我们洋洋洒洒，行文近万字，终于发现了地方政府有意推高房价的原因：在被中央政府强行拿去了20%的税收收入后只剩下30%税收份额的地方政府，为了增加地方财政，主要通过抬高地价收取不断推高的土地出让金，并推高本地房价增加房地产税收来保证本地施政资金的充足。 我们不厌其烦跨度60年特别是改革开放后国家的财政收入情况，尤其是从90年后三级政府的税收制度来看，不难看出：房价高企的直接原因是三级税收比例的不合理。也就是中央税收过高，本应收取税收总额35%左右却多收了20%，导致国库异常充足，并拥有了超过2万亿美元的外汇储备，国富。而本该获得50%税收大头的县级地方政府却实际只分配到了30%的税收收入，导致县级地方政府无限的想方设法增加收入（炒高卖地费用）增高现有税种特别是房地产税的纳税基数（房价），其直接结果就是民穷，三代人几十年的收入全部用来买房子。于是国富民穷俨然成了现实的写照，导致民怨沸腾，甚至民生不稳。 一面是收取高额税收的中央政府，已经很富有且数万亿美金在握，但仍然不愿意放弃高收入来源（55%的税收），一面是虽然在税收分配中失利但却在房产盛宴中赚得盆满钵满的地方政府，第三面就是占中国人口80%以上的高房价受害者----普通平民，三者博弈，是一盘大棋。这三者中唯有这个后者普通民众没有话语权，而是顶多用脚投票，在房价突破心理极限的时候放弃买方，其大多数时间是在前两者各自立场的媒体论调中得到完全相反的结论而不断彷徨，心情压抑。而中央媒体则一贯是抵制和批评高房价的坚决拥护者，地方报刊等等宣传工具加上地方的帮凶（当地的房产商和少量房产投机客）则完全站在另一面去忽悠大家买房，双方媒体群枪舌战，但谁也不点破。吵架归吵架，其实是“双赢”，双方都在得利，吵架是为了给另外一个人看，目的就是让他看不懂。 只要现在这个税收政策没有变化，那中国的房价就没有不高的理由，不大可能下降，一直会不断上涨，本文前段的预言在此看来还是相当保守的。既得利益者一即使再富有也不会放弃高额利润，既得利益者二就算已经从不断刷新的地王那里赚得了太多的真金白银连家里都放不下了也不会停止继续往自家扒金。自然，税收越来越重，要买的房子价格越来越高，就是这个第三者需要面对的问题了，永远的问题。 在此我建议三条如下： 一， 将中央税收比例和县级地方税收比例对调，也就是前者30%,后者50%。 二， 将土地出让金和土地自然增值的部分全部收归国家，由中央来收取。 三， 还富于民，国家将2万亿美元中的绝大部分返还给国民，还富于民，增加了个人收入也就自然解决了高房价之危。 此三条是解决中国高房价问题的办法，最好同时使用，当然三条缺一缺二亦可，就怕一条都不用。就算一条都不用，那么至少可以精简公务人员规模，减少庞大的行政开销，也好减少从中央到地方的财政压力，也可稍微减小在税收和地价上的胃口，老百姓也稍微好过点。否则，就怕以后会更加疯狂；毕竟，古话说得好，水可以载舟，。。。。。。
作者：味上小厨
中铁十二局四公司
阿尔及利亚东西高速公路M3标项目部
二〇##年十一月十二日