一、宏观环境分析

1.经济环境

20xx年宏观经济发展良好，GDP稳定增长，1-4季度地区生产总值累计21026.68亿元，同比增长15%。第三产业总值累计7015.29亿元，其中房地产业累计620.62亿元，同比增长5.7%。

20xx年1-4季度居民消费价格总指数累计105.3%，成都经济正处于一个较高速度的发展阶段。城镇居民人均可支配收入累计17899元，同比增长15.8%，人均消费支出累计13696元，同比增长13.1%。

2.区域环境

成都是西部大开发的龙头城市，是西部重要的科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，随着西部大开发的进程和发展，成都城市地位将进一步提升，成都在中国和世界的重要地位必将吸引更多的投资商。加快建设城市中央商务区和城市副中心，城市功能分区总体合理，基础设施配套完善，城市管理科学规范有序，形成现代化城市的基本框架；建成以中心城区为核心、卫星城市（镇）为纽带、远郊中等城市为支撑、小城镇和中心村为基础的城镇体系。

20xx年1月，市场进入冷清阶段。写字楼市场新增供应2.35万平方米，环比下降94.54%，同比下降83.38%。销售市场方面，市场待售项目增多，市场压力不断加大，写字楼供需均出现大幅回落，成交面积大幅下降，市场表现冷清；租赁市场方面保持着平稳的发展趋势，租金稳步增长，成都优质写字楼平均资金109.91元/平方米，环比上涨0.61%，成都优质写字楼空置率16.24%，环比下降2.05%，空置率持续下降。

20xx年1月写字楼销售价格11762元/平方米，环比上涨6.55%，其中甲级写字楼销售价格18764元/平方米，环比下降3.03%，乙级写字楼销售价格11833/平方米，环比上涨2.34%。

二、微观环境分析

1、项目地理位置、用地周边环境、交通条件

人南延线的商业群自天府广场起至刚纳入成渝经济区规划的天府新区止，其云集的甲级写字楼，五星级酒店和入驻的世界500强企业、区域性总部企业等现代商务的发达和总部企业充分展现了人民南路内涵和活力。被誉为成都写字楼市场的风向标。

项目位于人民南路四段，位于成都市武侯区人民南路四段，周边绿化较好，人民南路四段两侧有绿化带。区域繁华程度:周边多以住宅、商业用房为主，有航空花园、名仕公馆、曼哈顿、锦官新城、锦绣花园等住宅小区。已达到了“六通”，基础设施完备，能满足人们日常居住生活。附近的餐饮有繁华居,乐山风味,阿杰蛇王庄,澳门豆捞,兴泉餐饮店。周边有屈臣氏(沸城店),家乐福(紫竹北街),好又多(亚太店),惠润超市,好又多(玉林店)，购物方便。

项目所在区域有红旗连锁超市、中国银行、中国农业银行、彩虹双语幼稚园、成都第五十中学、成都师范银都小学、四川省第二人民医院第二门诊部等生活配套设施分布四周，生活配套设施较为完善。交通便利，有11路、99路、33路、49路、51路、502A路、304路、85路、501路、307路、79路、49路等公交和地铁一号线倪家桥站。

距成都双流国际机场仅20余公里，通过机场高速路12分钟即可抵达。处于繁华市区而闹中有静，项目周边没有污染源，周边环境优越，视野开阔。结论：项目的位置适合建设高档写字楼。

2、项目地貌

项目形状比较规整，地貌平坦，地面平整，没有不适合规划建设的情况。 结论：对项目的规划设计和建筑布局不会有特别的限制。

3、项目用地市政配套条件

目前，本项目具有水、电、气、通讯、排污等市政配套。分析：人民南路四段具有的水、电、气、通讯、排污等市政配套，是按照该区域城市发展需要进行建设的，完全能满足项目开发建设的需要。 结论：项目用地的市政配套条件成熟。

优势：区位优势、交通优势、城市配套优势

人民南路四段已建成高端写字楼：

1.威斯顿联邦大厦

建成时间：20xx年

出售价格：21000 元/平米

总建筑面积：54191 ㎡

物业公司：威斯顿物业管理有限公司

物业费：17（含中央空调使用费，公共部分水电费及保洁费） 元/㎡/月

2.新希望大厦

建成时间：20xx年

出售价格：均价24000 元/平米

总建筑面积：81140 ㎡

物业公司：锦官新城物业管理公司

物业费：18.5 （含中央空调使用费，公共部分水电费记保洁费） 元/㎡/月

3.国航新世纪

建成时间：20xx年

出售价格：均价23000 元/平米

总建筑面积：106974 ㎡

物业公司：世邦魏理仕

18 （含中央空调使用费，公共部分水电费及保洁费） 元/㎡/月

4.大陆国际

建成时间：20xx年

出售价格：均价19000

总建筑面积：49800

物业公司：第一太平戴维斯

物管费：20元（包括中央空调使用费，公共部分水电费及保洁费）

5.保利中心

建成时间：20xx年

出售价格：均价18000

总建筑面积：390000

物业公司：戴德梁行顾问，保利物业

物管费：待定

6.华宇蓉国府

建成时间：20xx年

出售价格：21000

总建筑面积：161700

物业公司：华宇物业

物管费：18元（含中央空调使用费，公共部分水电费及保洁费）

7. 来福士广场

建成时间：20xx年

出售价格：待定

总建筑面积：3257178 m2

物业公司：凯德置地

物业费：待定

人南区域未来将建成甲级写字楼20栋以上，高档商业5个以上，五星级酒店10个以上，国际标准服务式公寓5个以上。未来人民南路科技商务区可开发用地规模约1500亩，可贡献建筑面积600万平方米，按60%的商用面积计算可贡献商用面积360万平方米。未来，人南区域总的商用面积将达到550万平方米，可有效承载现代服务业集聚和参与全球产业分工。

1、准备更换的意向区域：以城南为主。从潜在客户对未来更换办公地点的意向区域来看，选择地点主要集中在城南，占近五成的比例，其次是选择在市中心以及城南副中心。说明对城南区域较为看好。

2、对办公环境的需求以交通干道、商业配套、公交多为主。

3、影响客户购买写字楼的因素：商务环境、位置地段、便捷交通、价格等。消费者对办公地点周边的交通、商业、生活配套的需求是其考虑的重要条件。购买写字楼所考虑的因素主要是区域的商务环境、位置地段、便捷交通以及价格等。这说明购房对项目的区域环境配套的完善性相当看重，这也是写字楼开发应具备的一些基本条件。

4、对写字楼类型的偏好：对纯写字楼的需求较高，其次为综合楼。消费者对写字楼类型的需求以纯写字楼为主要考虑对象，其次就为餐饮、娱乐、办公、住宅综合楼的需求。

5、对物业交房标准的需求：五成比例要求全装修、三成比例要求部分精装，两成左右比例要求吊顶或清水房。消费者对物业交房标准的需求主要集中在全装修上，占50%的比例，这说明客户对物业交房标准有所提高。

6、对办公区内的配套要求：消费者对员工餐厅、公共绿化、商务中心、中小型会议厅的需求都比较高，因此，写字楼在考虑配套设施的设置时尽可能的从全方位来考虑消费者的需求，从而也弥补写字楼周边目前相关配套缺乏的劣势。

7、从潜在客户来看，租用所占比例大于购买所占比例，说明写字楼租赁者和业主共同构成写字楼市场。也就是说写字楼的购买者和使用者不能等同于一个群体。

8、公司性质，潜在项目的公司性质多以股份制与外资企业为主，而这两种企业对写字楼的档次标准和配套设施都有比较高的要求。

9、潜在客户中除电信通讯行业占到比较大比重外，与大型企业相关的服务性及附属性行业也占据到相当的比例，如运输、建筑业、贸易等。因此也可看出写字楼的目标客户群除了是成长型企业以外，相关的服务性行业也是写字楼的目标客户群之一。

综上所述：潜在客户对写字楼的需求以纯写字楼形式物业、用于自住的目的为主，且对交通、生活、商务、环境配套的要求较高，对交通、生活、商务、环境配套的要求较高，对写字楼、车位的需求仍以租用为主要方式。对写字楼、车位的需求仍以租用为主要方式。此次调查中消费者对未来办公地点的选择中可以得出：城南以及城南副中心的接受度也比较高。人民南路四段的写字楼比较受青睐。

第二篇：成都写字楼市场研究报告

成都写字楼市场研究报告

一、成都写字楼市场整体概况（本节略）

1、办公用房开发面积

2、办公用房销售情况

3、办公用房环域供销情况

4、不同价位办公用房销售情况

5、不同区域销售均价

6、不同环线销售均价

7、办公物业位置分布

8、办公用房购房者分析

小结：

20xx年成都市在建办公用房规模较大，已近100万平米，销售面积同比增长54%，销售价格同比增长57%，由于供给面积增速较快，整体空置面积依然过大，市场消化存在一定的困难，新上市的办公用房体量较大，市场需求有限，供大于求的矛盾仍然存在。?

从发展趋势来看，办公用房市场供需将逐渐向平衡发展，市场杠杆的调节作用明显，如出现大面积的新办公用房开发，必将有一批旧办公用房被市场所淘汰。?

20xx年内环以内区域供应面积仅次于内环至一环，但销售面积位于各方位之首，供销比为1：0.98，供需基本平衡；市中心办公用房销售均价位于各方位之首，仅为5325元/m2；6000元/m2以上的高档办公用房销售面积同比增长了115.82%，市场对高档办公用房的需求较为强劲，且呈逐年递增态势。? 从市场上可以看出，市中心区域的办公用房价格最贵，供应总量相对较大，需求较为旺盛，呈现了供需相对平衡的态势，市场对高档办公物业需求呈迅猛上升态势。?

二、成都市办公物业市场特征

1、分布特征

成都市办公物业主要分布在CBD中央商务区及人民南路沿线，其中高档写字楼

主要分布在人民南路沿线、顺城街、总府路等，并占整个市场份额的40%；? 就区域而言，成都办公物业主要分布在府河内，占到65%；?

城市的持续规划与边界的不断拓展，促使其他区域办公物业比例增长迅速，向多元化方向和专业化发展。?

中心城区的商业、文化设施都较为集中，各种配套设施比较完善，交通位置的优越使此间距离城市任何地带的直线距离都比较接近，从而为中心城区办公物业的存在与发展提供了基本环境条件。?

中心城区的商务集中区位于城市的黄金地段，因顺城大街、人南路、蜀都大道等均为成都市区主干道，故商务集中区拥有最发达的交通网络，所以分布在其周围的办公物业较多，同时也造就了此间可观的投资价值与升值潜力。?

随着城市向东向南发展的进一步加快，城市结构由单核心向多核心发展，特别是城市南部副中心的建设，沿城市主轴线人民南路沿线的办公物业的发展呈上升趋势，其商务、商业功能也逐渐显现出来，可能是今后城市新结构下的主要商务线。?

高档次社区中的商务办公现象正在出现，特别是城南桐梓林、棕南、棕北区域，已然成熟并成为主要的商务接待活动场所，办公趋势的形成是必然的。?

2、物业类型多样

目前成都办公物业类型多样，有纯办公物业、与商业物业结合的办公物业、酒店内办公物业(酒店商务楼)、商务公寓、城市建筑综合体及偏向写字楼特征按住宅报建的混血产品。

据调查资料来看，纯办公物业的物业类型所占比例最大，达到了约60%的比例。 纯办公物业：大多处于交通方便、商业氛围浓厚的区域内，拥有成熟的办公环境，优良的硬件设施、完善的配套。一般以租为主、以售为辅。?

与商业物业相结合的办公物业：大多地处有相当商业规模的区域或地段，与大、中型商业场所的开发、经营、管理一体。商业设施完备，入住企业多为与周边市场相近的行业，但办公环境相对嘈杂，交通欠缺顺畅。?

酒店商务楼：如锦江宾馆、皇冠假日酒店、绿洲大酒店等四、五星级酒店内都有此类办公物业。依托酒店内成熟的配套和完善的服务，以及酒店的高尚品味，聚集了很多外资企业和办事机构，优势是环境清静，但没有办公气氛。?

城市建筑综合体：城市中商业、办公、旅店、居住、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的综合体。建筑综合体内的写字楼商务配套较完善，且与其他物业形成互补关系，如世纪城、丰德国际广场等。?

商务公寓：大多位于城市中心或城市交通要道，交通便利，周边配套设施完善，商住混杂，商务配置高于普通住宅，入住企业大多为成长型中小企业，如凯莱帝景、冠城花园、金色夏威夷等。?

偏向写字楼特征按住宅报建混血产品：此类型产品商务配套与写字楼类似，并享受住宅银行按揭、地价、市政费用及水电气等相应优惠，相对于写字楼更利于销售，相对于商务公寓有更大价格张力，也就是偏向写字楼特征按照住宅报建的混血产品，如丰德国际广场、时代锋尚等。?

3、物业档次分析

成都市商务办公市场供应的物业类型以中档产品为主，占到总体供应量的51%；中高档及高档商务办公物业的比例相应要低得多，其比例分别为总体供应量的25%和14%；低档商务办公物业占10%。结合目前高档商务物业较高的入住率来看，高档写字楼的供应量相对不足。?

纵观20xx年，时代广场、开行国际广场等高端写字楼将成都市写字楼的软硬件环境提升到更高档次，而未来新加坡仁恒项目、新希望项目、中航项目、省博物馆旧城改造等项目的筹备、实施，势必会将一批旧的商务办公物业淘汰，进入新一轮的博弈。?

4、近期开发的写字楼主要特征

新开发写字楼以中高档为主，并且多集中在商业环境发达、交通便利的市中心；?

外型现代，体量基本在10万M2以内；?

配套齐全、设施一流；?

户型大多可自由分割，从几十平方米到一千多平方米不等；?

智能化、健康、生态、人性化已成为共有的主题。?

5、典型高档写字楼租赁情况

成都高档写字楼的目前的入住率都较高，平均达到80％。其中，川信大厦出租率达到 98％；冠城广场的出租率超过? 95％；四川国际大厦、新时代广场、世贸中心、民兴金融大厦等高级写字楼物业的出租率均在 90％以上；

冠城广场与川信大厦聚集了在蓉? 50％以上的外资机构和 30％左右的国内知名企业成都分公司或办事处，有 60多家上市公司和 8家世界 500强企业； 冠城与川信的租金也是成都写字楼中最高的，每月每平方米高达? 100～130元之间，这两家写字楼虽然价格最高，出租率仍很理想，利润空间大；

6、高档写字楼存在的问题

目前成都的高级写字楼对一些外资机构还缺乏吸引力，而五星级宾馆的软硬件优势则分流了一部分有实力的客户，如锦江宾馆、假日酒店；?

已进驻高档写字楼里的软硬件配套均存在不同程度的问题，如网络、电梯、车位等；?

餐饮配套问题也较为突出。没有合适的餐饮配套，影响客户的日常工作和生活质量。?

三、需求市场分析

1、需求市场总体特征

商务办公物业的使用主要是以租赁为主，租赁与购买之间的比例大概占到7:3的比例；?

商务办公物业租赁客户中，私营企业占到绝大多数(47%)，其次有30%左右的外资企业和机构，另外国营企业和合资企业也占到一定比例；购买商务办公物业的客户中，以国营企业居多达到45%的比例，个人投资的比例达到了25%，另外还有30%的私营企业；?

80%以上的企业没有对员工办公环境的大小进行规范性的要求，少数有员

工办公面积标准的企业制定的员工办公面积最小的4平方米，最大10平方米，对员工办公条件的改善并不十分重视。?

目前，绝大多数的企业接受的物管服务为：24小时的保安/保卫、代收电话/水电费、收发信件、报纸、邮递服务；打扫公共的环境卫生、停车位等一些基本的服务内容；?

停车、就餐、电梯、通风、采光等因素是最容易受到商务办公消费群体的挑剔，也是目前多数消费群体不满意程度最高的几大影响因素。?

成都市内纯办公物业仍然是需求的主体。?

2、商务办公物业消费群体的需求倾向

? 实力机构多选择档次较高、物管较完善的办公物业，中小机构为提高自身公司形象，选择档次相对低、但功能适用的办公物业。未来一段时期内，中小型发展企业及个人投资行为将会是有所提升；国际资本的引进势必会引发高端商务办公物业的开发；

纯办公物业仍然是需求的主体；?

适用、居中(100-200平方米)的办公面积被普遍看好。?

对产品的需求特征越来越集中在配套、管理、价位等方面。?

3、选择办公地点的重要影响因素

是否符合公司发展及形象的要求?

商务办公物业的租金和售价?

进出办公地点的交通顺畅、方便?

商务办公物业所处的位置，是否是商业繁华地段?

商务和办公配套是否完善及方便程度?

办公环境的舒适性、健康性(如就餐是否方便，通风、采光条件是否良好等)? 对办公条件的要求及建议?

办公环境安静、整洁?

停车便利、有充足的停车位?

提供餐厅或餐饮配套，解决上班的工作餐?

网络和宽带、中央空调的配备?

对入驻企业的整体素质进行选择，事前控件有利于提升物业自身档次? 建立整个物业内各租户的通讯录，方便业务联络?

四、政策影响及发展趋势

1、政策影响

近期，《物权法草案》的讨论在全国范围内展开，其中“第八十条 将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意。”也引起了房地产行业的重视。该条款尽管没有太明确说明“住宅禁商”，但也可以反映了国家有关法律在此方向上的立法意向，在《物权法》正式出台后这的约束就有了法律的保障。

可以预见，若成都市开始出台相关法规禁止商住混杂现象，成都市很大一部分做写字楼用途的住宅物业将存在一定的政策风险，从而客流将往中高档写字楼分流，写字楼楼市场会获得一个全新机遇。

2、发展趋势

1） 第三产业的发展带动需求

20xx年成都市的一、二、三产业比例关系为8.4：45.6：46，第三产业已经超过第二产业成为国民经济第一大产业，而第三产业中的商品流通，交通运输、邮电通信、金融保险、房地产、技术服务、旅游业都是写字楼的主要消费者。同时，第三产业从业人员逐年递增，带动了对写字楼的需求

2） 写字楼需求量稳定上升

根据20xx年内环办公物业销售面积比例保守估计，如果36.7%的企业选择内环内中央商务区的写字楼，估计中央商务区在20xx年-20xx年之间的写字楼的年吸纳量将达到7.7万平方米到10.6万平方米；同时，每年增长的三资企业可以消化市区2万-3万平方米的高档写字楼。未来五年，成都市中央商务区预计每年可消化的写字楼面积为10~14万平方米。

3） 城南与CBD共同组成商务区

随着城市向东向南发展的进一步加快，城市结构由单核心向多核心发展，特别是城市南部副中心的建设及政府南迁，沿城市主轴线人民南路沿线的办公物业的发展可能与CBD共同成为成都市商务办公物业的主要供给区域，未来将成为城市新结构下的主要商务线。

4） 办公物业往社区发展

商务办公物业将往高档社区发展。高档次社区的办公现象正在出现，特别是城南棕树、桐梓林、棕南、棕北区域，已然成熟并成为主要的商务接待活动场所，办公趋势的形成是必然的，如丰德国际广场。

5） 高档甲级写字楼供需两旺

开行国际广场、时代广场、威斯顿联邦大厦等高档甲级写字楼项目均取得了较好的销售成绩，且CBD及人民南路沿线甲级写字楼入住率均在90%以上，未来高档甲级写字楼需求还将持续放量。

6） 商务公寓前途未卜

未来的商务公寓将按写字楼标准进行品质升级，即更多的以住宅立项，却以写字楼标准建设，外形上将与写字楼更加的同质化，并享受着住宅优惠政策，这种“异化”的商务公寓未来在价格可能会有赶超纯写字楼的趋势。但可能未来会遭到政策的禁止，从而受到直接影响。

尺度研究：成都市9月市场总结报告（三）

房地产门户-搜房 2005-11-11 11:27:00

三、新盘供应分析

1、住宅物业市场

（1）新增供应综述

成都市9月共推出25个住宅项目，供应量为333.4万平方米，住宅均价为3420元/平方米。新开盘中，多层为主的项目居多，占到了住宅项目总数的55%，其次则是小高层项目。

?各区域新盘特征分析

城东本月推出2个新盘均以电梯公寓为主，含有部分的多层住宅，均价由于地段不同相差较大，1-2环新盘均价4800元/平方米，2-3环均价仅为2930元/平方米；

城南本月仅一个住宅项目——君悦尚都，该项目是高层酒店式电梯公寓，建筑面积1.4万平方米，均价4500元/平方米；

城西是主城区中9月楼盘放量最大的区域，共有新开住宅楼盘4个，供应体量96.55万平方米，以多层和小高层为主，住宅类型包括普通住宅、电梯公寓、多层电梯小户型、酒店式公寓和别墅等多种类型；

城北本月也只有1个住宅项目——金荷名邸开盘，该项目建筑面积4.1万平方米，为小高层电梯公寓，均价每平方米3680元；

城中本月两个住宅项目开盘，以高层和小高层电梯公寓和小户型电梯公寓为主，均价在4200/平方米元到4700元/平方米；

郊区本周开盘住宅项目15个，占9月开盘项目总数的60%，开发总量约为225.8万平方米，以多层项目为主，纯多层项目就占到了2/3，主要是普通住宅和花园洋房，区域均价为2941元/平方米。

2、商业物业市场

（1）市场动态

百佳进驻新城市广场，骡马商圈日益成熟?

李嘉诚旗下的百佳集团于9月下旬正式进驻骡马商圈新城市广场，随着百佳超市的开张，骡马商圈的商业竞争烽烟再起，该片区的商业发展将进入一个全新的高速发展阶段，商铺的随之升值是情理之中的事情。近两年以来，随着钱江铂金时代、新城市广场、五星商业广场、金色夏威夷等名盘的陆续面世，为该区域商业复苏准备了良好的口岸条件，使旧时曾以骡马交易而闻名的骡马商圈再度勃发生机并日益成熟。而随着家乐福、五星电器、太平洋百货、屈臣氏等著名商家的纷纷入驻，人民中路恢复双行，骡马商圈旧日的繁荣面貌终于得以再现，并以迅猛之势一跃而成与春熙商圈、盐市口商圈并列的成都市三大商圈之一。

价格空置率偏高? 商务部调研商业地产欲严控投机

国家宏观调控之后,商业地产投资有急剧膨胀之势。据商务部有关调研报告显示, 20xx年全年，我国商业地产空置面积已经达到2610万平方米，到今年一季度空置面积又上升了20.3%，然而在空置率不断攀升的同时，价格上涨的速度也未停歇。去年价格就上涨了5.2%，而且这一趋势在20xx年呈现延续之势。今年1-5月份,全国商业地产投资高达458亿元,与去年同期相比增长38.7%,在建项目面积同比增长94.7%，开工面积达1.34亿平方米,比去年同期增加两成以上。在成都，从20xx年起就掀起了空前高涨的商业地产开发狂潮，20xx年成都市区累计供应商业用房面积127.44万平方米，同比增长32.63％，销售面积81.38万平方米，同比增长6.34％，这说明20xx年成都商业用房市场供应增长较快而需求相对疲软。成都市区的商业用房已经相对过剩，且由于供应过快，需求与供应之间的差距已经越来越大。

（2）新增项目综述

9月新开商业楼盘3个，供应面积总量34000平方米，价格从每平方米4000元到35000元不等。

3、写字楼市场 （1）新增项目综述

本月城中的多层写字楼项目正成?商翼开盘，其有别于普通写字楼的设计引起了业内人士的关注，该项目层高5.6米，可创双层办公空间，且每户有小花园，被称为有想法的写字楼，均价每平方米7800元。

城南中海?格林威治城的写字楼项目中海广场本月开盘，该项目30层，单位面积90—170平方米，项目单价定位适中，均价5500元/平方米，产品优势为70年的土地使用年限，具有一定的竞争优势。