湘潭楼市广告投放监测分析报告

时间:2024.3.27

第二篇:20xx楼市分析报告


2007中国房地产上市公司TOP10研究报告

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【报告名称】: 2007中国房地产上市公司TOP10研究报告

【关 键 字】: 中国 房地产 上市 公司 TOP10 研究 报告

【报告来源】: 上海证券报

〖 报告内容 〗

研究背景

由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三 家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”,自2003年开展中国房 地产上市公司TOP10研究以来,已连续进行了五年,引起了社会各界特别是投资 者的广泛关注。

2006年,中国股市迎来了前所未有的“牛市”,上证指数和深圳成指全年分 别上涨126.55%和125.42%,地产指数(399200)上涨168. 03%,涨幅超过大盘40个百分点以上。进入2007年后,随着财富效应的逐步 显现,证券市场得到了更多投资者的关注。截至5月28日,沪深两市账户总数突破 1亿大关,上证指数收于4272.11点,累计上涨57.3%,地产指数收于2 027.55,累计上涨98.8%,再次成为此轮上涨行情的重要推动力。

针对证券市场的新形势,中国房地产TOP10研究组本着“公正、客观、准确 和全面”的原则,进一步完善了此次房地产上市公司研究的评价理论和方法体系,力 求更准确地反映房地产上市公司的市场表现和未来前景,为投资者提供全面、综合的 评价结果。

研究结果及分析

◆房地产上市公司综合实力TOP10

研究组沿用了2003-2006年连续使用、客观性较强的《福布斯》500 强评选标准,以总资产、总市值、主营业务收入、利润总额四项指标对中国房地产上 市公司进行综合实力评价。如某公司总资产指标排第10位,则其总资产得分为10 分,以此类推。对四项指标赋予相同权重计算其综合得分,然后按照综合得分从小到 大的顺序得出公司的综合实力排名。

(1)2007沪深房地产上市公司综合实力TOP10:行业和区域龙头受到 市场重点关注,新上市企业表现突出,资产注入和重组成上市公司综合实力上升的重 要手段。

万科继续占据综合实力榜首,新上市的保利地产占据第二,其次是在往年研究中 表现突出的陆家嘴、招商地产、金融街(并列第4),首只从H股回归A股的房地产 2

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公司北辰实业排名第六。中宝股份、泛海建设因资产注入重组,综合实力大幅上升, 分列第9和第10位。

2006年,上证指数和深圳成指分别上涨126.55%和125.42%, 地产股更是成为此轮上升行情的领涨板块,2006年最后一个交易日,地产指数收 于1008.39点,全年累计上涨168.03%,超过同期大盘整体涨幅40个 百分点。综合实力TOP10企业的市场表现尤为突出:其中的行业龙头——以万科、 保利地产、招商地产、金地集团为代表——凭借优良的持续增长能力、有序的跨区域扩 合理的土地储备,为短期内的高估值提供了可靠的长期消化能力;而区域龙头—— 以北京的金融街和北辰实业、上海的陆家嘴和中华企业为代表——在特定区域有着其它 开发企业难以比拟的土地、资金及政府资源优势,业务特色和成长能力得到投资者关 注与认可,与行业龙头一并受到市场重点关注。

万科2006年末市值达675亿元,同比上升321%,股价全年上涨263 %(除权后,下同)。与此同时,优质资产注入、并购重组等题材成为市场追捧热点。 中宝股份和泛海建设完成资产重组后,全年股价分别上涨达337.87%和714. 01%,总市值更是分别大幅增长15.75倍和16.7倍。

综合实力TOP10企业在资产和市值大幅增加的同时,经营业绩同样快速增长。 2006年,TOP10企业共实现主营业务收入430亿元,同比增长48.8%, 与上年TOP10企业相比增长52.4%;实现利润总额达98.9亿元,同比增 长59.6%,与上年TOP10企业相比增长60.7%。

进入2007年后,房地产板块继续成为投资热点。截至2007年5月28日, 地产指数收于2027.55点,累计上涨98.8%,超过同期上证指数涨幅40 个百分点。万科总市值更是突破1200亿,成为沪深股市首家市值突破千亿的房地 产企业。同期陆家嘴、中华企业增幅分别达120.9%和175.7%,在整个房 地产板块中位居前列。

(2)2007中国内地在港上市房地产公司综合实力TOP10:资产规模和 经营业绩增长明显,新上市企业表现更为突出。

中国海外发展仍位列中国内地在港上市房地产公司综合实力TOP10榜首。新 上市公司表现突出,分别是排在第二位的世茂房地产(2006年7月上市,募集资 金37.2亿港元)、第五位的瑞安房地产(2006年10月上市,募集资金约6 2亿港元)和第七位的绿城中国(并列第7,2006年7月上市,募集资金约29 亿港元,并于11月发行价值31.2亿港元的七年期高息票据)。其它表现优秀的 企业还有合生创展、富力地产、华润置地等。

中国内地在港上市房地产公司综合实力TOP10企业在2006年取得了较快 的发展,总资产和H股市值 平均达到249亿港元和292亿港元,股价平均涨幅 达105.7%,而同期恒生指数涨幅为33.6%,表明综合实力TOP10企业 3PDF 文件使用 "pdfFactory" 试用版本创建

的投资价值得到国际投资者的肯定。其中,中国海外发展H股市值达739亿港元, 全年股价涨幅为214.0%;华润置地股价上涨188.7%,涨幅仅次于中国海 外发展,当年末市值达311亿港元。以上市首日收盘价计算,三家新上市企业股价 涨幅远高于同期恒生指数涨幅,其中世茂房地产上市不到半年,股价涨幅高达120. 9%,超过同期恒生指数涨幅近100个百分点。资产规模方面,除中国海外发展和 新世界超过300亿元外,排名第二至第六的世茂房地产、合生创展、富力、瑞安房 地产、华润置地等五家企业均在250亿至280亿港元之间,差异很小。

除资产规模和总市值大幅增加外,中国内地在港上市房地产公司综合实力TOP 10的经营业绩也有较大程度的提升,全年实现主营业务收入和利润总额均值分别为 60.7亿元和21.3亿元,平均同比增速分别为95.1%和124.5%。其 中,中国海外发展和富力地产两家企业的主营业务收入首次突破100亿港元,同比 增速分别为56.5%和81.7%,表现出很好的成长能力。同期两家企业利润总 额分别达到31.8亿和31.2亿港元,在TOP10企业中位居前两位,同比增 速分别为55.1%和100.4%。新上市企业再次表现出良好的业绩增长水平。 瑞安房地产当年主营业务收入同比增长362.5%,增幅在所有TOP10企业中 最高。世茂房地产主营业务收入68.9亿,是中国海外发展的63.1%,而其利 润总额为29.7亿港元,是中国海外发展的93.6%,足见其利润率水平之高。

◆房地产上市公司经济增加值(EVA)TOP10

TOP10研究组沿用2003-2006年连续使用的经济增加值(Econ omic Value Added,EVA)评价理论和方法,第五次对房地产上 市公司的经营业绩进行财富创造能力评价,按经济增加值(EVA)排出中国房地产 上市公司财富创造能力TOP10。

(1)2007沪深房地产上市公司经济增加值(EVA)TOP10:房地产 上市公司整体财富创造能力进一步增强,TOP10企业表现突出。

万科、陆家嘴、B股上市公司江苏新城以及金融街财富创造能力表现突出,分列 经济增加值(EVA)TOP10榜单前四位。新上市公司的财富创造能力良好,保 利地产和北辰实业分列第5和第6位。栖霞建设和亿城股份进步明显,首次入选经济 增加值(EVA)TOP10。

2006年,经济增加值(体现上市公司财富创造能力)为正的企业为32家, 在上年17家的基础上增加近一倍。这些经济增加值为正的公司为股东所创造的总价 值为46.99亿元,同比增长109%。其中TOP10企业所创造的价值为36. 78亿元,占比78.3%。除招商地产外,其他公司的财富创造能力均表现出良好 的增长势头,万科表现尤为突出,其经济增加值已达15.74亿元,同比增长近9 5%,占TOP10企业总体经济增加值的42.8%。对比以往的表现,可以看出 万科、陆家嘴和金融街等行业与区域龙头为股东创造财富的能力逐年增强,并保持着 良好的稳定性。

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进一步分析TOP10企业的税后经营利润和资本成本可以发现,资本成本的相 对降低是TOP10企业财富创造能力增强的关键因素。2006年,沪深房地产上 市公司TOP10企业的税后经营净利润总计约62.38亿元,与去年的TOP1 0企业相比增长45.4%。而资本成本增长仅13.9%,明显低于税后经营净利 润增幅。

(2)2007中国内地在港上市房地产公司经济增加值(EVA)TOP10: 与沪深上市公司相比,在港上市房地产公司财富创造能力表现更为突出,增长来源更 为多样。

中国海外发展、合生创展集团和富力地产的财富创造能力依然表现优秀,分列第 1、3、4位。去年新上市的公司表现再次突出,世茂房地产位于第2位,绿城中国 和瑞安房地产分列第5和第7位。

与沪深上市的房地产公司相比,中国内地在港上市房地产公司财富创造能力更为 突出。2006年,在香港上市的21家中国内地房地产公司中,16家具有正的经 济增加值,合计经济增加值约为135.33亿港元。其中经济增加值(EVA)T OP10创造的经济增加值为122.78亿港元,与上一届经济增加值(EVA) TOP10相比增长91.7%。对税后经营利润和资本成本进行分析可以发现,虽 然存在资本成本相对或绝对降低的情况,但其税后经营净利润大幅增加才是中国内地 在港上市房地产公司财富创造能力显著增强的重要原因。

◆地产绩优股TOP10:经营业绩良好,投资回报高于大市,但其估值水平依 然低于地产板块平均水平

与2006中国房地产上市公司TOP10研究相比,此次研究结合中国房地产 行业和证券市场的发展现状,对“中国地产绩优股评价指标体系”进行了完善,在企 业资金管理水平、估价水平、财务稳定性等方面分别补充了资金周转率、市净率、资 产负债率等指标,力求更准确地反映房地产上市公司的市场表现和未来前景,为投资 者提供全面、综合的评价结果。

万科再次位列绩优股榜首,新上市企业保利地产、北辰实业表现良好,分列绩优 股排名第2和第6位。招商地产和金地集团落后于新上市的保利地产,分别排在第3 和第4位,其后依次是各区域龙头股,如金融街、北辰实业、北京城建、上实发展、 苏州高新和首次纳入研究范围的福星科技。

绩优股TOP10经营业绩良好,现金红利支付率高于行业平均水平。2006 年,绩优股TOP10平均每股收益(EPS)和净资产收益率(ROE)分别为0. 55元和10.5%,而沪深地产股平均水平分别为0.19元和7.4%,其中保 利地产和福星科技的EPS分别为1.2元和0.97元,ROE分别为16.4% 和14.3%,位列绩优股TOP10前两位。从现金红利支付率(现金红利/净利 5PDF 文件使用 "pdfFactory" 试用版本创建

润,三年均值)来看,绩优股TOP10也更倾向于与股民分享企业收益,三年平均 现金红利支付率达33%,也就是说绩优股TOP10每赚1元,投资者就有0.3 3元现金收入。万科、金地集团、北京城建三年平均现金红利支付率分别为36.9 %、38.8%、40.2%,而金融街和上实发展更是高达41.3%和45.1 %。

以市盈率衡量,绩优股股价依然低于行业平均水平。2006年最后一个交易日, 绩优股TOP10平均市盈率为40,平均市净率为3.5,而沪深房地产股整体市 盈率达50(剔除亏损和市盈率超过200的企业),平均市净率为3.2。排在绩 优股TOP10前5位的是万科、保利地产、招商地产、金地集团等企业,市盈率均 低于行业平均水平。苏州高新和福星科技的市盈率更是仅为17和15,远低于行业 平均水平。2007年以来,绩优股得到投资者广泛关注,股价大幅上升,市盈率上 升较快。截至5月28日,绩优股TOP10平均市盈率为57,其中金地集团、苏 州高新、福星科技市盈率低于50,但同期沪深房地产股整体市盈率达91(剔除亏 损和市盈率超过200的企业)。

结语

(1)在行业利好和流动性过剩的大环境下,地产板块拥有双重利好

今年一季度,全国70个大中城市房屋价格指数同比上涨5.6%,涨幅比上季 度提高0.3个百分点,其中深圳、北京、广州分别为12.6%、9.0%、8. 0%。开发建设数据显示,一季度全国房地产开发投资同比增长26.9%,同比提 高3.9个百分点,但新开工面积增幅比2006年降低6个百点,意味着未来市场 供应减少,房价走势仍将趋强,为上市公司业绩带来巨大行业利好。资本市场方面, 利率偏低、人民币升值、经济快速增长等环境短期内不会改变,流动性过剩将成为近 期主题。5月18日,央行“三管齐下”同时提高存款准备金率、存贷款利率、人民 币对美元汇率浮动幅度,充分体现了坚决回收流动性的态度。但考虑到前几次类似政 策的效果并不明显,一季度GDP、CPI、新增贷款等宏观指标增幅依然较高、对 外贸易顺差持续上升、人民币升值预期长期存在,流动性过剩问题在短期内很难发生 改变。在行业利好与流动性过剩的大环境下,土地和房产的价格上涨预期将长期存在, 地产股将同时拥有资本市场和房地产市场的双重利好。

(2)TOP10企业经营业绩良好,绩优股可望为投资者继续带来可靠收益

2006年,综合实力TOP10综合实力继续上升,经济增加值(EVA) TOP10财富创造能力显著提高。数据显示,沪深综合实力TOP10企业200 6年主营业务收入和利润总额分别为430亿元和98.9亿元,平均增速分别为5 3.5%和76.6%。中国内地在港上市综合实力TOP10企业2006年主营 业务收入和利润总额分别为607亿港元和213亿港元,平均增速分别为95.1 %和124.5%。财富创造能力方面,沪深房地产上市公司经济增加值(EVA) TOP10共实现经济增加值36.78亿元,平均增幅达71.9%。中国内地在 6PDF 文件使用 "pdfFactory" 试用版本创建

港上市房地产公司经济增加值(EVA)TOP10共实现经济增加值122.78 亿港元,与上届TOP10企业相比增长91.7%。

通过经营特征、资本市场特征、财务特征等指标综合评价产生的绩优股TOP1 0,具有业绩良好、更高现金分红比例、经营风险相对较低等特点,可望为投资者继 续带来可靠收益。2006年,绩优股TOP10企业每股收益(EPS)和净资产 收益率(ROE)分别为0.55元和10.5%,而沪深地产股平均水平分别为0. 19元和7.4%。此外,绩优股TOP10每赚1元,投资者平均就有0.33元 现金收入。而以市盈率衡量,尽管2006年以来,绩优股TOP10股价涨幅明显 快过大盘,但其估值水平目前依然低于沪深地产股平均水平。

(3)投资者大量进入,市场投机气氛较为浓厚,风险与收益同在

进入2007年后,随着财富效应的逐步显现,证券市场得到了投资者广泛关注。 5月28日,沪深两市账户总数更是突破1亿大关。随着普通投资者的日益增多,交 易量和换手率大幅上升,小盘股、亏损股表现突出,市场投机气氛较为浓厚。此次研 究发现,新上市企业和资产注入、重组题材过去一年来得到投资者广泛关注。保利地 产、北辰实业、世茂房地产、绿城中国等新上市企业利润与股价涨幅均大幅高过地产 板块平均水平。资产注入重组企业中宝股份、泛海建设的股价上涨超过3倍,市值增 长更在10倍以上。但2007年至今,新上市的鸿隆控股(01383.HK)、 中国地产(01838.HK)、碧桂园(02007.HK)等企业,股价走势不 甚理想,中国地产发行首日即跌破发行价,A股上市的广宇集团上市后股价走势也弱 于同期大盘。资产注入、重组题材同样蕴藏着普通投资者无法察觉的风险,如法律风 险、政策审批风险、内部人操纵等。

通过2003-2007年连续五年的中国房地产上市公司研究,中国房地产T OP10研究组发现:在流动性过剩的大环境下,证券市场正以远高于实体经济的发 展速度持续攀升,同时拥有行业利好和资产膨胀两大利好的房地产板块,必将成为此 轮牛市的中坚力量。但在普通投资者大量进入、题材炒作反复出现、ST板块连冲涨 停的情况下,“风险与收益并存”这一金融市场的不变真谛应该引起投资者的足够重 视,只有坚持“价值投资理念”,从产业环境出发,综合评价房地产上市公司的经营 特性、资本市场特征、财务特征,挖掘地产绩优股,才能实现投资价值的最大化。

表 1:2007沪深房地产上市公司综合实力TOP10

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排名 股票代码 股票简称

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1 000002 万科A

2 600048 保利地产

3 600663 陆家嘴

4 000024 招商地产

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5 000402 金融街

6 601588 北辰实业

7 600383 金地集团

8 600675 中华企业

9 600208 中宝股份

10 000046 泛海建设

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表 2:2007中国内地在港上市房地产公司综合实力TOP10

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排名 股票代码 股票简称

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1 00688 中国海外发展

2 00813 世茂房地产

3 00754 合生创展

4 02777 富力地产

5 00272 瑞安房地产

6 01109 华润置地

7 03383 雅居乐地产

8 03900 绿城中国

9 00917 新世界中国

10 02337 上海复地

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表 3:2007沪深房地产上市公司经济增加值(EVA)TOP10

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排名 股票代码 股票简称 经济增加值(EVA)(亿元) --------------------------------------------------

1 000002 万科A 15.74

2 600663 陆家嘴 6.44

3 900950 新城B股 2.81

4 000402 金融街 2.70

5 600048 保利地产 2.48

6 601588 北辰实业 1.84

7 000024 招商地产 1.31

8 600383 金地集团 1.29

9 600533 栖霞建设 1.22

10 000616 亿城股份 0.93

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表 4:2007中国内地在港上市房地产公司经济增加值(EVA)TOP10

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排名 股票代码 股票名称 经济增加值(EVA) (亿港元) -------------------------------------------------------------

1 00688 中国海外发展 20.25

2 00813 世茂房地产 20.12

3 00754 合生创展集团 16.46

4 02777 富力地产 15.49

5 03900 绿城中国 12.16

6 03383 雅居乐地产 11.19

7 00272 瑞安房地产 10.24

8 01168 百仕达控股 8.08

9 01207 上海置业 4.66

10 01109 华润置地 4.12

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表 5:2007沪深地产绩优股TOP10

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排名 股票代码 简称

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1 000002 万科A

2 600048 保利地产

3 000024 招商地产

4 600383 金地集团

5 000402 金融街

6 601588 北辰实业

7 600266 北京城建

8 600748 上实发展

9 600736 苏州高新

10 000926 福星科技

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(作者:中国房地产TOP10研究组)

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20xx年房地产行业运行趋势预测及下半年投资策略

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【报告名称】: 20xx年房地产行业运行趋势预测及下半年投资策略

【关 键 字】: 20xx年 房地产 运行 趋势 预测 下半年 投资 策略

【报告来源】: 长城证券

〖 报告内容 〗

要点:

今年以来,房地产市场呈现较快的发展态势,一定程度上偏离了调控的目标。具 体表现在:房地产开发投资增速高位上扬、房地产开发结构有所改善、商品房市场供 需矛盾加剧、热点城市房价上涨较快、外资进入中国房地产市场力度加大。总体上, 房地产市场在调控之下热度有增无减。

客观来看,调控政策还需进一步细化和落实,调控的效果也并不明显,远未达到 预期的目标,行业持续过热也导致存在进一步出台政策的可能性。07年房地产调控 的主基调依然是从严从紧,调整住房结构、稳定住房价格是两大重点。

今后更多的调控工作应当是对前期出台的一系列政策的进一步细化和落实,也就 是说,落到实处的执行是房地产调控的关键。另外,保障性住房的持续推出也将是当 前行业调控的重点工作之一。

我们看好房地产行业的中长期发展趋势,对行业的投资评级依然推荐,建议长线 持有那些业绩持续稳定增长的优质公司。尽管相对在香港上市的内地房地产企业来讲, A股地产公司的估值已经偏高了,但与A股其他行业板块相比,地产公司的高成长性 并没有得到更多的估值溢价。因此,在目前市场处于牛市且估值不低的情况下,对于 稳定持续增长的公司而言,最好的投资策略是持有,以分享业绩增长以及牛市对估值 推升所带来的收益。

建议重点关注以下几类公司:项目储备丰厚、经营管理水平较高、业绩能够持续 稳定增长的优质龙头股,如万科、保利地产、金地集团等;自身业绩不错,同时具备 资产注入或整体上市潜力、规模实力将有大幅提升的公司,如S浙广厦天鸿宝业、泛 海建设等,还包括具有央企整体上市概念的招商地产、华侨城、中粮地产等;还有估 值不高、资产质量优良、成长性良好的二线地产股,如深振业、深长城、栖霞建设、 冠城大通、中华企业等。

一、今年以来房地产行业运行情况——调控之下继续升温

06年国家加大了对房地产行业的调控力度,一系列政策相继出台。07年以来 的重要调控政策就是1月16日国税总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清 算管理有关问题的通知。该通知的出台意味着拖延14年而未贯彻到位的土地增值税 征缴将开始严格执行。通知明确了房地产企业土地增值税由原来的以预征为主的缴纳 方式改为清算式缴纳,标志着房地产开发迎来土地增值税清算时代,对毛利率较高的 11

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项目或公司影响还是很大的。总体上看,今年以既往政策的贯彻落实为主,但如果房 地产市场没有朝着预期目标发展的话,不排除在接下来的时间出台新的更严厉的政策。 今年以来,房地产市场呈现较快的发展态势,一定程度上偏离了调控的目标。具 体表现在:房地产开发投资增速高位上扬、房地产开发结构有所改善、商品房市场供 需矛盾加剧、热点城市房价上涨较快、外资进入中国房地产市场力度加大。总体上, 房地产市场在调控之下热度有增无减。造成这种情况的主要原因是房地产市场的高回 报率吸引了大量的资金以及市场供需矛盾突出、住房供应结构不合理等。

国房景气指数4月份开始回升

国房景气指数在从03年的高位一路下探至05年底的低谷之后,在06年又逐 步趋稳。07年2、3月份出现回落,4月份又回升至102.65,比3月份上升 1.43点,较去年同期上升1.04点。

房地产开发投资高位上扬

调控之下,05年和06年的房地产投资增速有所下降,但今年以来又呈回升趋 势。07年前4个月,房地产开发完成投资5264.61亿元,同比增长27.4 %,增幅同比加快6.1个百分点,超过06年全年的增速21.8%,也超过同期 固定资产投资增速25.5%,房地产投资增速明显偏快。分地区看,东部、中部、 西部地区同比分别增长24.3%、35.6%和32.5%,其中:福建、河南、 广西等7省同比增长均超过40%。

在调控趋紧的形势下,房地产开发投资没有适度降温反而增速放大,这必然引起 政府和公众的关注和担忧。如果持续下去,不排除政府出台新的调控政策。

房地产开发结构有所改善,住房供应结构调整任务仍艰巨

今年1-4月,住宅投资同比增长29%,增幅同比加快3.4个百分点,高于 同期房地产开发投资增幅1.6个百分点。其中,经济适用住房投资同比增长48. 5%,同比加快44.4个百分点,经济适用住房投资继续保持较快增长,体现出房 地产开发结构有所改善。但90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的1 7.2%,比一季度提高1.1个百分点,住房供应结构调整任务仍十分艰巨,中低 价位和中小套型的普通商品住房还远未成为市场供应的主体,“70%-90平方米” 政策实施还有很长的路要走。同时,保障类住房建设还需继续落实,现行制度明显覆 盖面窄、保障率低。

商品房供需矛盾依然突出

从05年开始,商品房当年销售面积开始大于当年竣工面积,05、06年的商 品房销竣比都是1.143。今年前4个月商品房销竣比提高到1.816,新建商 品住宅销售面积是竣工面积的2.02倍,明显快于去年的1.55倍。商品房销售 12 PDF 文件使用 "pdfFactory" 试用版本创建

面积增幅快于竣工面积增幅6.7个百分点,其中,现房销售同比加快6.8个百分 点,期房销售同比加快6.4个百分点。与此同时,商品住宅空置面积同比下降0. 8%,其中,东部和中部地区同比上升1.7%和7.5%,西部地区下降15.6 %。销竣比提高和空置面积下降显示出市场需求依然旺盛,供求关系趋于紧张。从房 价上涨情况判断,中心城市的供需矛盾更加突出。商品房销售丝毫没有受到市场调控 的影响,呈现出淡季不淡的景象。

房价涨幅5月份创新高,热点城市保持较快上涨

据国家发改委、国家统计局的最新数据显示,今年5月全国70个大中城市房屋 销售价格同比上涨6.4%,创下18个月来的新高,涨幅比上月提高1.0个百分 点;环比上涨1.0%,涨幅比上月上升0.3个百分点。新建商品房价格同比涨幅 也创出了6个月来的新高达到6.6%。

其中深圳、北京的新房价格涨幅仍超过10%。分地区来看,北海、深圳、北京 新建商品住房和二手房销售价格同比涨幅仍居前。也就是说,全国房价总体涨幅平稳, 但热点城市热度不减,房价仍然偏高且上涨较快。

限外背景下外资继续大量涌入

06年国家就出台了有关外资准入和限制外资购房的政策,商务部办公厅年初发 布了关于2007年全国吸收外商投资工作的指导性意见,提到严格限制外商投资房 地产,但外商投资地产项目或并购国内房地产企业的势头有增无减。仲量联行发布的 全球房地产投资报告提供的数据是,2006年房地产新兴市场交易强劲增长,交易 总额超过400亿美元,其中中国房地产市场的交易额达到90亿美元,创下历史新 纪录。今年1—4月,房地产开发到位资金9552.3亿元,同比增长26%,是 完成投资额的1.8倍。分资金来源看占比居前的仍是自筹资金、国内贷款和定金及 预付款。利用外资尽管仅占资金来源的1.7%,但呈现快速增长,增速高达91. 73%,其中绝大部分是外商直接投资,前四个月共125.57亿元,同比增速更 是高达136.53%。限外背景下外资继续大量涌入的原因主要是:行业调控使得 国内房地产开发企业的资金链不断绷紧,人民币升值趋势和国内房地产业的高额回报 也对外资构成了较大的吸引力,因此内外双方都有合作的意愿。

日前商务部和国家外汇管理局发布了《关于进一步加强、规范外商直接投资房地 产业审批和监管的通知》。通知强调,将依法加强外商投资房地产的审批和监管,严 控外商投资高档房地产,并要求所有由地方政府部门审批的外商房地产公司必须上报 商务部备案。外资申请设立房地产公司应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权人 签订的预约出让或购买协议,否则不予审批,外商投资的门槛大为提高。

二、行业运行趋势展望

行业调控主基调——控制房价涨幅、调整住房供应结构

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06年以来我国房地产市场调控政策密集出台,调控力度相当大。在新一轮调控 政策的作用下,当前房地产市场已经出现了一些积极的变化。主要体现在:住房供应 结构开始有所调整、房价涨幅总体平稳、税收信贷土地政策稳步落实、城镇房屋拆迁 规模得到合理控制等。

但客观来看,调控政策还需进一步细化和落实,调控的效果也并不明显,远未达 到离预期的目标。从上文的分析可见,房地产行业存在的问题仍很突出,主要问题是: 当前住房结构调整工作还处于起步阶段,供应结构性问题依然严重;房地产开发投资 增速高位上扬;商品房市场供需矛盾加剧,部分中心城市住房价格涨幅仍然偏高,加 上外资进入中国房地产市场力度加大,房价上涨的压力仍然较大;部分地区住房保障 制度建设滞后等。

因此,07年房地产调控的主基调依然是从严从紧,调整住房结构、稳定住房价 格是两大重点。对房地产的调控仍然会从土地、财税和金融政策三方面入手。土地政 策仍将从严从紧,控制新增建设用地,同时盘活存量、提高使用效率是今后土地供应 的一个重点。税收政策将在调控的过程中发挥更大的作用,仍会体现有保有压的原则, 对政策支持的小户型会体现有区别的税收政策。例如,上海市将从7月15日起对一 定年限内的非普通住房转让征收0.5%的土地增值税。除土地增值税进行清算外, 物业税试点工作也有望破题,目前有关部门正在进行物业税空转试点的工作。此外, 如果商品房预售款专户管理办法出台并严格执行的话对开发商而言影响较大,势必进 一步收紧本已紧张的资金链。我们认为物业税试点和商品房预售款专户管理办法是后 续可能出台的对房地产行业影响较大的举措,但它们对行业的影响程度要视政策的力 度而定,目前还很难准确预测。当然,更多的调控工作应当是对前期出台的一系列政 策的进一步细化和落实,也就是说,落到实处的执行是房地产调控的关键。比如,严 格执行“70%,90”的政策、严格征收二手房交易个税、严格按细则征收土地增 值税等,都会对调整供应结构和控制房价涨幅有实质性的影响。另外,保障性住房的 持续推出也将是当前行业调控的重点工作之一,住房保障体系的欠缺也是房价且调且 涨的原因之一,今后应当实现保障性供应和市场供应的有机结合。

行业运行趋势展望——中长期看好

国务院总理温家宝在上半年的十届全国人大五次会议政府工作报告中指出,房地 产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用,必须促进房地产业持续健康 发展。一是要形成具有中国特点的住房建设和消费模式。二是房地产业应重点发展面 向广大群众的普通商品住房。三是正确运用政府调控和市场机制两个手段,保持房地 产投资合理规模,抑制房地产价格过快上涨。四是深入整顿和规范房地产市场秩序。 可以说,上述四点要求成为了房地产行业发展的目标。

从上半年的行业运行情况看,总体上有升温的趋势,似乎与调控的主基调不符, 也没有朝着调控预期的目标发展。因此预计接下来的行业调控将更加趋紧。不过统计 数据还需要继续观察,房地产开发投资的加快应该会提高市场供应量,供需矛盾相应 也将有所缓解,再加上供应结构的逐步调整,平均房价涨幅或会保持平稳,不排除个 14 PDF 文件使用 "pdfFactory" 试用版本创建

别抗性较小的地区出现平均房价回落的现象。不过我们认为房屋销售价格是由市场供 求关系决定的,人民生活水平的提高及城市化进程的加快使得房地产需求仍就旺盛, 加上现实存在的大量的投资需求,还有土地供应趋紧也将继续推高地价进而影响房价, 这些都支撑着高房价,同类型商品房价格显著回落的情况不大可能出现。

尽管07年房地产调控只会加紧不会放松,影响房地产运行的因素也比较多且复 杂,但我们依然看好行业的中长期发展趋势,坚信房地产行业在国民经济中的地位是 举足轻重的,房价不会大起大落,调控的目的也是使行业平稳健康地发展、房价小幅 平稳增长。

三、行业下半年投资策略

从房地产行业二级市场的走势看,1月份土地增值税政策的出台给投资者造成了 很大的心理影响,行业指数在今年前三个月基本与大盘同步,4月份开始大幅超越大 盘。

房地产板块受到投资者的青睐主要有以下几个原因:上半年除了土地增值税严格 清算的政策对房地产行业影响较大以外,没有别的重大政策出台,土地增值税政策也 逐步得到市场的消化;由于盈利能力较强,加息对房地产行业的影响实际上并不比别 的行业更大;上半年由十届全国人大五次会议审议通过的《物权法》也将增强百姓消 费或投资的信心,并促进房地产行业朝着健康有序的方向发展;从统计数据看,调控 之下房地产行业继续升温,开发投资和房价都高涨,对上市公司的业绩也有促进;行 业和上市公司的整合风起云涌,房地产板块是资产注入、整体上市等资本运作的多发 地,也吸引了更多的资金参与。

此外,持续的人民币升值也推升了房地产的投资价值。从05年7月份起人民币 相对美元开始升值,06年下半年之后更是呈加速升值趋势(见下图)。本币升值推 升了房地产资产的投资价值,也吸引了大量外部资金的涌入,流动性宽裕又进一步促 进了价值重估。但我们认为人民币升值并不改变房地产行业的经济运行趋势和上市公 司的盈利能力,更多的是对资金流向的引导,而上市公司的盈利能力才是决定其投资 价值的根本。

我们看好房地产行业的中长期发展趋势,对行业的投资评级依然推荐,建议长线 持有那些业绩持续稳定增长的优质公司。尽管相对在香港上市的内地房地产企业来讲, A股地产公司的估值已经偏高了,但与A股其他行业板块相比,地产公司的高成长性 并没有得到更多的估值溢价。因此,在目前市场处于牛市且估值不低的情况下,对于 稳定持续增长的公司而言,最好的投资策略是持有,以分享业绩增长以及牛市对估值 推升所带来的收益。

建议重点关注以下几类公司:项目储备丰厚、经营管理水平较高、业绩能够持续 稳定增长的优质龙头股,如万科、保利地产、金地集团等;自身业绩不错,同时具备 资产注入或整体上市潜力、规模实力将有大幅提升的公司,如S浙广厦、天鸿宝业、 泛海建设等,还包括具有央企整体上市概念的招商地产、华侨城、中粮地产等;还有 15 PDF 文件使用 "pdfFactory" 试用版本创建

估值不高、资产质量优良、成长性良好的二线地产股,如深振业、深长城、栖霞建设、 冠城大通、中华企业等。

投资风险主要来自以下几个方面:宏观上对房地产行业的调控力度在继续加强, 行业持续过热也导致存在进一步出台政策的可能性,政策性风险始终存在;政策的变 动势必影响行业的发展趋势和上市公司的增长速度,资本市场的预期随之发生变化, 从而影响估值和股价;尽管单次加息对房地产行业的影响很小,但利率进入上升通道 后持续的加息将带来较大的影响,对投资和自住型需求都将有压缩,因此央行进一步 的利率政策还需关注;房地产开发企业的资金压力普遍存在,如果在规模迅速扩张的 过程中不能很好地解决资金和管理难题必将影响企业的发展,这是投资人必须关注的 问题。(向晖)

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20xx年房地产市场六大现象预测

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【报告名称】: 20xx年房地产市场六大现象预测

【关 键 字】: 20xx年 房地产 市场 现象 预测

【报告来源】: 中研网

〖 报告内容 〗

①、大户型项目继续受到国家政策打压

建设部于20xx年1月9日出台不到24小时的《90平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)》被突然废止。这一行为表明中央政府在20xx年将继续加强宏观调控,大户型开发依旧成为调控重点。

②、房价将依旧保持稳步上扬势头

随着2月1日国家开始增收土地增值税,房地产开发的税收成本将进一步加大,这一政策势必会进一步提高房价,房价可能继续保持强劲上扬势头。

③、“经济第三级”效应拉动,投资市场抬头

受“北方经济中心”定位和“滨海新区”效应拉动,目前滨海新区,特别是塘沽区、开发区等区域,已经呈现出全民皆商的投资热潮,外地开发商的大举进津,将促使天津房地产市场继续呈现出火爆开发氛围,投资市场将逐渐抬头。

④、奥运经济热将成为地产开发和市场营销的兴奋剂

随着20xx年的临近,奥运主题将成为地产商炒作的热点,奥运板块将成为地产价格的新风向标。

⑤、天津生态城市建设将催生一大批现代怡居住宅

随着天津20xx年生态城市建设远景规划的出台,天津怡居住宅建设将成为开发重点和需求主流。

⑥、品牌化战略将催生更多的精品住宅

随着国家着力推行品牌化发展战略,大力实施名牌、名品工程,房地产发展将逐步由规模粗放型向精致集约型转变,一批具有先进均好性品质的品牌名盘将相继诞生。

总之,20xx年的房地产市场将继续保持稳步发展势头,房地产营销之间的竞争将逐步从小户型之间的竞争向珍品大户型之间的竞争转变。品牌工程、怡居住宅将逐步成为市场发展主流。

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外资加速投资 中国房价大涨再所难免

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【报告名称】: 外资加速投资 中国房价大涨再所难免

【关 键 字】: 外资 加速 投资 房价

【报告来源】: 中国宏观经济信息网

〖 报告内容 〗

1日,两家外资投资机构宣布了投资中国房地产的计划。

美国对冲基金管理公司AetosCapital与中国人寿宣布双方达成协议,两家公司将在中国房地产市场合作。Aetos在亚洲房地产市场投资总额约为30亿美元,该公司希望在未来几年向中国投资10亿美元。

同一天,来自北欧的冰岛格里特利尔银行(GlitnirBankhf)正式下单,宣布与中国合作方中地海外建设有限责任公司(CGCOC)签约,共同开发辽宁省沈阳市中心黄金地段的一处住宅小区。

对于中国公众而言,境外投资机构对国内房地产业的投资逐渐变得习以为常,“限外令”出台的同时,更多的境外投资者争相踏入中国房地产市场。

直接进入开发领域

作为迄今为止沈阳市中心最大的住宅开发项目之一,格里特利尔银行在此次签约的住宅项目中持有20%的股份,合作方持有其余80%的股份。

与境外机构通常采用的后期股权介入不同,这家来自北欧的金融服务集团从土地阶段就介入了项目的运作。“我们的合作从拿地就开始了。”该行驻华首席代表朱江这样表示。 今年开始,境外投资机构对中国房地产市场的介入越来越深,度过一阵物业收购热潮之后,境外机构的注意力开始转移到开发领域。

2月,摩根斯丹利与上海永业集团成立合资公司,共同开发上海市中心卢湾区一块商业用地;3月,重庆龙湖地产发展有限公司和荷兰ING房地产机会基金联合参与了北京市昌平区北七家镇南部组团的土地投标;3月底,这一联合体还以9.25亿元人民币高价竞得113.5亩成都航天通信设备有限责任公司地块。

业内人士表示,去年7月建设部等六部委的“限外令”及9月外管局颁发的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》,只是限制外资投资现成物业,但在房地产开发领域,文件只是取消了外资投资房地产开发的优惠条件,并没有其他限制,对外资参与房地产开发影响不大。由于中国市场吸引力巨大,外商投资者继而将目标投向直接开发。 大幅追加投资

国家统计局昨日发布的最新统计显示,1-5月份全国房地产开发利用外资222亿元,同比增幅高达89.9%。接近1倍的投资增速背后,是大量外资投资者更加积极的投入。 作为中国房地产的吃螃蟹者,尝到甜头的摩根斯丹利全球房地产业务负责人索尼?卡尔斯今年3月表示,计划今年在中国房地产市场追加30亿美元投资。

另一方面,花旗集团房地产基金首席策划师斯蒂芬?科伊尔表示,该公司计划未来3年 20 今年年初至今公开宣布的众多外商投资房地产项目中,直接开发占到了相当大的比重。

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内将其对内地和港澳台地区房地产市场的投资额提高9倍以上,最高可达8亿美元。 今年5月23日,商务部联合国家外汇管理局发布通知表示,所有外商房地产投资项目必须经过商务部备案,也就是说,商务部开始加大对于外商房地产开发领域的控制。 但是,这种紧缩信号依然没有挡住投资者的热情,紧随其后的6月4日,英国房地产公司高富诺亚太区董事总经理陆智德称,将在今年下半年成立一个最高达10亿美元的基金,用于投资中国的商业地产和住宅。而在此之前,高富诺只是在上海古北刚刚下了第一单。

接受记者采访时,朱江也同样表示,由于格里特利尔银行在北欧拥有丰富的房地产投资经验,这家投资机构将在近期设立自己针对中国的房地产投资基金。

辐射范围放大

格里特利尔银行的投资决定是北欧机构投资首次宣布进入国内房地产市场。在过去的一年多时间里,国内房地产市场正迎来更多地区的机构投资者。

两年之前,在国内市场活跃的地产基金屈指可数,大多数基金也只是活跃在上海、北京等一线城市。而目前,市场上正在寻找投资方向的基金数目繁多、名称复杂,几乎每天都会有新的基金公司出现在市场上,而每天也都会有数十家基金公司的业务员们同时在寻觅合适的项目。

在年初举行的一次全球性房地产业论坛上,来自亚洲、欧洲、中东的投资基金都表现出了对于这个市场的强烈兴趣,此间,一家进入中国已经有两年的中东基金负责人表示,观察期已经结束,将在最近把钱投进来。

记者采访中了解到,随着投资经验的累积,外资投资者当初漫长的尽职调查期正被不断缩短,决定投资项目的决策期从最初的动辄半年甚至1年缩短到如今的不到3个月。

但是,即使可以越过政策障碍,要想买到一个项目也是非常困难的。一旦项目进入回报阶段,开发商更愿意选择持有而不是卖掉。位于长宁静安交界处的大型综合性项目“万宝国际广场”已经初具规模,项目负责人施建表示,几乎从项目开始建造开始,就不断有基金公司开始提出收购建议,但是,他拒绝了所有的谈判。“在目前的市场上,房产增值速度有目共睹,自己持有显然获利会高得多。”

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20xx年上半年房价分析及后期走势预测

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【报告名称】: 20xx年上半年房价分析及后期走势预测

【关 键 字】: 房价

【报告来源】: 国家发展改革委价格监测中心

〖 报告内容 〗

在房价较快上涨的情况下,一些开发商建而不售,捂盘惜售现象也很严重。一些

开发商采取分批销售、推迟开盘时间、内部认购、大幅提价等方式拉长销售周期,通 过控制新建住房的上市速度拉抬房屋价格。根据去年房地产项目开工数量预计,仅北 京市今年推迟开盘的楼盘就有几十个,据一些媒体调查,个别楼盘开盘时间甚至推迟 一年,而价格也上涨了近20%。

(三)房价调控效果与居民预期差距较大,强化了居民的“追涨”心理。去年我 中心开展的大中城市住房价格调查结果显示,大部分城市居民希望房价能够在宏观调 控的作用下有所下降;近期中消协进行的12大城市房价调查也表明,绝大多数消费 者的期望价格远低于该城市住房实际销售/成交价格水平,共有64.2%的消费者 认为合理的房价在2000-5000元/平方米之间。从实际情况看,除以上海为 代表的长三角地区的部分城市房价在2006年出现短期小幅回落外,大部分城市房 价仍持续上涨,近期长三角地区城市房价还出现了较大幅回弹。

在房价继续较快上涨的情况下,部分居民放弃观望,入市购房,房地产投资也开 始抬头,住房需求迅速增加。据央行上海总部统计,今年上半年上海中资商业银行个 人住房贷款持上升走势,6月份中资商业银行个人住房贷款大幅增长,当月新增45. 5亿元,比5月份多增36.9亿元,占上半年个人住房贷款增量的2/3,环比增 幅达429%。

三、几点建议

继续统一思想,狠抓政策落实,及时解决新出现的问题,是抓好当前房地产市场 调控的关键。

一是加大住房结构调整和住房保障体系建设政策的落实力度。要以大中城市为重 点,确定住房调控政策落实责任制,加大两个“90,70”政策落实力度;加快“ 双限房”、经济适用房和廉租住房的建设,尽快建立健全住房保障体系。为了确保中 央政策的落实,对建立责任制的城市政府,应实行政策落实情况定期报告制度,按月 或季度报告政策落实的进展情况,并加大督促检查问责的力度。

二是进一步清理存量土地,严格房地产信贷管理。严格开发年限规定,对逾期未 开发土地要坚决收回;科学、合理制定出让地块面积、底价及出让方式,控制土地出 让节奏,防止开发商分期开发,变相囤地、囤房。严格房地产信贷管理,规范信贷资 金使用,在房屋开发完成验收合格前,不予发放个人住房消费贷款;房屋销售预收款 23

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要由银行托管,专款专用。

三是清理房价构成和可售房屋数量,切实做好市场秩序的规范工作。进一步清理 商品房价格构成,取消商品住宅开发过程中承担的不合理收费,减轻房价负担。清理 可售房屋数量,严格惩处欺诈宣传、囤房销售、炒买炒卖、哄抬房价等不正当销售行 为,对违规售房的要按照违规售房总金额处以一定比例的罚款,撤销违规售房合同。 进一步加强住房网上交易管理和监督工作,严格实行住房销售明码标价制度。

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下半年中国楼市走势分析

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【报告名称】: 下半年中国楼市走势分析

【关 键 字】: 下半年 中国 楼市 走势 分析

【报告来源】: 上海证券报

〖 报告内容 〗

策划人语

读者是最可爱的人

上一期的《上海证券报·地产投资》“2007楼市半程总结报告”获得了出人意料的大量反馈,不少读者来函、来电,畅谈自己对于楼市调控的“诸葛妙计”,也催促我们再进行一次下半年楼市前景的预测。

我们确有这个准备。房价的走势会否依旧高位向上,土地供应能否保持充足,调控政策还会有哪些新招,住宅结构能否以小户型为主……这都是房地产业内外,乃至街头巷尾普遍关心的话题,也是媒体应当触及、分析的报道领域。

诚然,预测未来并不是讨巧的事情,特别是在政策和市场角力的中国楼市里,不可测的因素永远存在。这一期的“2007楼市半程预测报告”愿意理性分析、谨慎预判,也愿意一如既往接受所有关心者的诚挚指导。

房价:上涨共识下的回落契机

不知什么时候起,预测房价好像变成了“多此一举”的事情。曾经激烈的多空之辩渐渐悄无声息,生活里大量所谓“空军”已经开始四处看房,准备“落地”入市。房价还将上涨也几乎成了“全民共识”,而这种共识背后不乏中低收入家庭面对“调控变空调”的无奈。但是,依了“物极必反”这句话,开发商在高呼“形势一片大好”之时,也在担心下半年更严厉的宏观调控政策的到来。

今年初,建设部住宅与房地产业司司长沈建忠称“房价回落基础还不稳固”,并称20xx年将是调控政策落实年,要解决执行率的问题,注重长效机制的建设,从制度机制上保证健康的发展。这一预测从长期上给予业内人士继续看多楼市的信心,却也告诉对房价下降有着过大期望的市场主体,要理性看待已经形成的楼市局面。

时至年中,中国的房价走过了怎样一个向上的抛物线,众所皆知。北京、深圳等地各月房价涨幅多在10%以上,原本出现回调迹象的上海房价也止跌回升。“受宏观调控影响,楼市在过去几个月出现前所未有的火爆局面。”一家大型房地产开发企业的老总在一次会议上做出上述发言。虽然让人有些啼笑皆非,却也不经意间透露出一个市场秘而不宣的事实。

“每一次税收政策的调整都会带来房价的新一轮上涨,而不是下降。”不少业内人士持这 26

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样的看法,“在供给有限、需求旺盛的情况下,卖房人把税费加到房价中是完全合理的做法。而供给问题不解决,房价还会一直涨上去。”

沈建忠把今年的调控方向归纳为“两个增加和抑制加两个体系建设”。两个增加是指增加有效供给、增加商品房,两个抑制就是抑制投资、投机性的需求。但他同时表示,每年新增建设用地将控制在400万亩左右,扣除掉“十一五”期间重大项目等以后,实际用于城市建设的用地只有100万亩,增加供给与土地紧缩的矛盾如此明显。

未来房价究竟会怎么走,从另外一个重要资源的价格———地价上也可看出端倪。日前,上海今年1号公告土地出让情况揭晓,3个重点地块的摘牌价都不同幅度地高出了起始价,其中9、10号地块加价幅度都超过了100%,如此大的加价幅度在历次公告中并不多见。“地价的不断上涨,不仅是土地不断增值的表现,同时也是房地产市场持续良性发展的预示。”有研究机构称。

以浙江绿城高价夺得的新江湾城D1地块为例,楼板价就达12509元/平方米,几乎超出先前新江湾城所出让地块中楼板最高价的一倍,而目前新江湾城周边楼盘的成交均价则在13500元/平方米左右,与D1地块的楼板价相差不到1000元/平方米。这种 “面粉比面包贵”情况结局如何,市场一目了然。它必将带来周边楼盘一次更大幅度的提价。

当然,这种局面也许并不能持续多久。“我们已经开始担忧了。国家不会坐视房价这样涨上去。”上海一位房地产经纪人称。毕竟强征个税、土地增值税,甚至物业税的说法已经不绝于耳,杀手锏一旦祭出,20xx年那场开发商眼中的“楼市黑夜”并不是没有重演的可能。

结构:会改变,但不会完全逆转

“楼市结构调控效果将在半年后显现。”上海易居房地产研究院上海机构副总经理于丹丹称。作为一直看多上海楼市的一位专家,她对房价能否下降坚持保留的态度,但也坦言小户型、中低价房的大幅度增加供给还是会给楼市起到一定的降温作用。

而对于中小户型究竟能入市多少,对供求关系是否带来本质的变化,专家却说法不一。悲观者认为,目前一些城市的小户型和低价格房源的占比在新商品房供应中的比重仍不足30%,“倒挂现象”依旧,所以这一局面的改变并非朝夕间可以完成。

根据中央的政策,包括经济适用房在内的中低价房土地供给应占新住宅用地的70%以上,90平方米以下小户型占每个城市的新建商品房供应的70%以上。所谓倒挂是指“70-90”比例变成了“30-90”。以上海官方“网上房地产”的统计为例,5月份上海一手房成交情况是,100平方米以下的“小户型”成交面积仅占比25.2%。

不过必须承认的是,这一数字正在逐渐调整中,上海中低价房的成交占比提升就很明显。5月,上海7000元/平方米的一手房成交面积占比已经达到41.5%,10000元/平方米以下的一手房成交面积占比则达到63.6%。

而另一方面,专家认为,各地在执行政府关于楼市结构调控政策时,均有不同程度的“擦 27 PDF 文件使用 "pdfFactory" 试用版本创建

边对抗”,这种对抗可能还会持续较长一段时间。“我们在考查很多楼盘时都发现,按政策要求建成的小户型住房结构并不合理,甚至不像专业的建筑设计师的作品,但仔细观察就会发现,每两套小户型打通后形成的大户型在朝向配比,使用功能分区等各方面都非常合理。”五合国际一位建筑专家介绍。

土地:争夺战将愈演愈烈

随着开发商对土地的“增持”需求日益凸显,20xx年下半年的土地市场依然难以平静。“新江湾城楼板价达12500元/平方米”,一夜之间,浙江绿城拿地创新江湾城楼板价新纪录的消息传遍上海滩。去年,华润置地获得新江湾城一幅地的楼板价仅6676元/平方米,而半年后这一价格却翻了一倍。高地价的争议背后,是企业对优质土地资源的渴求。

业内专家认为,目前土地资源日益稀缺,大型房地产开发企业急需增加土地储备,因此会出现群雄争霸于一二级土地市场的局面。“上市公司或是谋求IPO的房地产开发企业都想增加土地储备。”业内人士表示。

如在上海,万科去年通过收购拿下浦东三林多幅住宅用地;同样,外来的广州富力地产和重庆龙湖地产,也都在竭力杀入,富力早些时候公开表示将拿出100亿元在以上海为中心的长三角地区拿地,龙湖也急欲闯进全国开发商第一阵营,并在这次的新江湾城土地争夺战中成为唯一与浙江绿城激战到最后一刻的企业;浙江绿城更不用多说,自去年香港上市成功以后,就在杭州、温州、宁波、义乌等地频繁拿地,而在上海夺地成功后,董事长宋卫平(宋卫平博客,宋卫平新闻,宋卫平说吧)也坦言这次拿地的价格有点高,只是“上海能够令人满意的土地已经不多,拿就拿了。”

在各大企业加大优质土地储备的同时,作为制衡楼市过热发展的有力武器,政府也加紧把好土地“闸门”。国务院下发的《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》中规定,今年开始,土地出让收支将全额纳入地方基金预算管理。土地收入全部缴入地方国库,支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排,实行彻底的“收支两条线”;在地方国库中设立专账,专门核算土地出让收入和支出情况。

可以预见,在政府三令五申之下,土地管理的严格性将在今年得到加强。同时,明年将有更多的住宅用地附加上结构调控、限制户型的要求,希望土地市场的进一步规范能给未来的商品房市场带来稳定的基础。

政策:“组合拳”以落实为主

去年,中央针对非健康增长的房价出台了一系列的调控政策,包括土地、金融、税收以及社会保障体系、产品供应结构等方面的重大调整。一年之后,住房结构调整的概念被普遍认同,保障性住房的土地供应及开发思路也已经形成,但政策“组合拳”的成效尚未尽如人意。

在陆续出台的政策面前,调控的核心目标并未达到———部分地区的房价还是边调控边 28 PDF 文件使用 "pdfFactory" 试用版本创建

飞涨,如北京、广州、深圳等一些主要城市的房价今年以来一路飙升。有专家表示,如果一线城市房价上涨仍然较快,今年可能将面临更严厉调控。因此,来自政策层面的“利器”,依然被认为是影响今年房价走势的关键。

去年年底,20xx年中央经济工作会议在京闭幕,会议明确提出要加强对房地产市场的合理引导和有效调控,抑制房地产投资过快增长和房价过快上涨,20xx年则继续贯彻调控的精神,在此表达得异常清晰。可见今年将继续以宏观调控为主旋律,控制房价涨幅、调整住房结构。

业内人士认为,去年国家针对房地产市场各方面的调控政策已出台得基本到位,今年的主要任务是落实既有政策。从政策执行情况可以看出,去年的各项政策有的放矢,方向正确,但有些重要政策缺少地方实施细则,比如“70-90”的结构调控政策、二手房转让相关税收政策等等。

另外,不少专家认为,就算供应的大幅增加,仍难以打破商品房供不应求的局面。土地资源的有限性,使得完全依靠增加供应来抑制房价并不现实,今年的调控重点或许将会向抑制需求上转变,如继续提高首付和预售条件以及征税等。

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20xx中国银行业广告投放分析报告(电视篇)

20xx中国银行业广告投放分析报告电视篇图120xx年银行品牌投放的媒体性质数据来源20xx年央视市场研究广告监测20xx年被誉为四大行的改革元年20xx年是银行业进行现代化和国际化改制的一年也是市场竞争相对激...

广告行业分析报告

中国广告行业现状分析与发展前景研究报告20xx年版中国行业报告网编制wwwBaogaoChinacom中国广告行业现状分析与发展前景研究报告20xx年版内容介绍产业现状目前我国广告业存在着相当混乱的行业结构为数...

20xx年广告收入分析报告

20xx年广告收入分析报告20xx年以来受国内外经济大环境的影响我台经营创收遭遇到前所未有的困难和挑战在市委市政府的正确领导下我台坚持稳中求进的工作总基调以提高经济增长质量和效益为中心积极寻求经营创收的新方法和...

20xx年中国影视广告行业市场分析报告

智研咨询专业市场调研报告网站20xx20xx年中国影视广告行业分析与投资前景咨询报告客服QQ992930161交付方式Email电子版特快专递价格纸介版7000元电子版7200元纸介电子7500元文章来源报告目...

中国电子媒体广告行业现状分析及投资潜力研究报告20xx-20xx年

中国电子媒体广告行业现状分析及投资潜力研究报告20xx20xx年编制单位北京智博睿投资咨询有限公司报告目录第一章电子媒体广告行业概况1第一节电子媒体广告行业分类1第二节电子媒体广告行业市场现状分析1一电子媒体广...

中国映前广告市场发展动态及投资前景分析报告20xx-20xx年

中国映前广告市场发展动态及投资前景分析报告20xx20xx年编制单位北京智博睿投资咨询有限公司报告目录第一部分项目概述第一章映前广告行业发展概述1第一节广告简介1一广告的概念1二广告的本质特点和要素1三广告的分...

中国广告市场竞争调研与发展定位分析报告(20xx-20xx)

中国广告市场竞争调研与发展定位分析报告20xx20xx出版时间20xx年正文广告业在现代经济中发挥着促进信息推广商品销售的重要职责同时广告业的发展也给媒体行业的发展注入了活力丰富了人们文化生活的内容总体而言广告...

中国媒体广告市场运营态势及投资商机分析报告(20xx-20xx)

中国媒体广告市场运营态势及投资商机分析报告20xx20xx出版时间20xx年正文媒体广告就是在媒体上做的广告其中网络广告是媒体广告中的生力军网站广告利用网站上的广告横幅文本链接多媒体的方法在互联网刊登或发布广告...

20xx-20xx年中国招投标市场运行态势及投资战略研究报告

20xx20xx年中国招投标市场运行态势及投资战略研究报告艾凯咨询网艾凯咨询网什么是行业研究报告行业研究是通过深入研究某一行业发展动态规模结构竞争格局以及综合经济信息等为企业自身发展或行业投资者等相关客户提供重...

工程量清单计价模式下的投标报价策略分析

工程量清单计价模式下的投标报价策略分析我国已加入WTO根据WTO自由贸易准则有关原则我国建设领域将在未来几年内允许国外企业或个人以投资形式进入我国建筑市场并享受国民待遇我国建筑企业将面临来自境外建筑企业的强劲挑...

工程招投标中存在问题及相关对策的分析

工程招投标中存在问题及相关对策的分析十个届三中全会以来我们在经济领域取得了举世瞩目的伟大成就我国建筑领域的工程项目施工承发包也经过了了从计划分配任务到市场自主协调承揽工程施工任务再发展到现在的有形建筑市场的逐步...

广告投放分析报告(9篇)