中国房地产金融安全评估报告 钟伟专题演讲 2006-03-30 09:43:28 来源：
[ 传媒 ]
主持人：我们要开启今天上午的演讲部分，第一位的演讲嘉宾，我简单介绍一下他的背景，他19xx年获得北京师范大学经济学的博士，主持和参与了多项国内的政策话题。他曾经在南京呆了七年的时间，应该说对南京这个城市有非常深厚的感情。他也是国内非常知名的一个经济学家，我想大家也已经猜到了，就是钟伟先生。首先他要做第一个演讲，他演讲的主题是“中国房地产金融风险的评估报告”。有请钟伟博士。 钟伟：很高兴有机会到南京，南京是我渡过大学生涯的一个地方。如果没有在南京大学和东南大学的一些基本培训的话。今天我也许还没有办法从事研究。房地产这个行业我并不了解，是一个门外汉。所以我从来没有认为自己在房地产行业有任何的发言权。我只是略微了解一些金融方面的知识。
第二，和观点不太一样的是我不注重观点，我注重的是逻辑和数据。如果我们的逻辑是一致的，我们的数据是可靠的，那我们得出的结论和观点就应该非常接近，而不应该有特别大的差异。
第三，应陈诗涛女士的邀请，我们在04、05年的时候曾经做过一个报道叫做“中国房地产行业外资进入的规模和风险的评估报告”，这个报告在前期有很多国内其他优秀的学者也做了研究。那个报告现在基本上大家已经知道外资在市场上的规模，04年底可能在10%—15%之间。因此并不是像媒体渲染的那么厉害。这是一个比较公认的数字。
第四，经济学在做研究的时候依据的是事情可能会怎么样，而不是事情应该会怎么样。我不知道房地产会跌50%还是80%，你要看实际情况。我们只是说这个行业像天气预报一样，某一特定类型的物业的走势可能性多大，我们关注的是可能的问题，而不是应该如何的问题。这是做研究预测的一个基本情形。 第五，我不是经济学家，我是不入流的。我是一个认认真真的高校老师。我们这个报告仅仅是一个简单的自我介绍，我长期以来做的是银行风险管理和外汇体制管理这两块的研究。
我们今天的报告分四部分，第一个是房地产行业的概括；第二个是分类似信贷的风险；第三是对房地产市场如果遭遇极端恶劣市场的情况，房地产金融会有什么变化；第四个得出一个初步结论。
我们来看一下行业概况。所有的图表都是我自己做的。我们可以看到中东西部商品房的均价是不太一样的。尽管均价没有太大的意义，但是我们还是把它提出来。从过去三年的情况来看，东部地区现在的商品房价格达到四千左右。在北京、上海、南京可能更高一些。
那么这个商品房的价格对我们来说意味着什么呢？05年的时候根据我们中国城市的人均收入大概在一万六到一万七来说，如果要购买的话，房价收入比在13倍。这就意味着中国乡村农村的居民没有新房的购买能力。城市居民当中至少70%没有新房商品房的购买能力。这是一个均价数。任志强如果在的话他肯定要反驳我。但是任志强的中位数国家统计局根本没有发布过。我不知道任志强的中位数从哪里来，所以他的房价比用中位数大概会降到6到8倍。而我用均价的数字可能会提高到13倍。这个没有关系，均价算出来的收入房价比肯定比任志强的中位数要高。但是我要告诉大家一个事实，70%的城镇居民是不适合购买新房的，因为你没有支付能力。
第二个房地产的价格的波动不仅仅是一个行业价格的波动，必须跟其他的指标联系起来。这些指标包括中国的经济增长，以及中国城镇居民的收入增长。我们做了一个图，大家也可以稍微看一下。(看屏幕)这条最底部的线是商品房价格，
第二条线是住宅价，上面两条最高的绿色线是个人的收入增长。也就是城镇居民人均可支配收入的增长。第二条黄色的线是GDP增长，因此在我们观察到的1997到20xx年可获得的数据的年限当中，房价的涨幅比经济增长和人均收入增长要慢得多。这是一个基本前提。所以房价上涨在中国的大部分城市是可以理解的。可不可以接受那取决于你的支付能力和情感水平。
第三个就是房地产行业投资和销售的落差，如果房地产行业投资增长很快，销售增长的速度更快，那么这个行业就不会有太大的问题。销售和投资的变化可以看出来，02年前后是一个分水岭，02年之后，房地产销售的速度就比不上投资的增长的速度了。因此在02年之后房地产行业如果在销售增长的速度再放慢，而投资增长过快的情况下，行业就出现了一个转折的信号。然后还有房地产的建设和销售周期，也有一个落差。这几年房地产的建设周期是逐年拉长的。我们右侧的数字是建筑周期，左侧的数字是房地产的销售周期。销售周期是逐年在缩短。所以在房地产完成从拿地到最终销售回款的过程，总体上来看时间略有拉长。这是销售和建筑周期的拉长，这要求开发商有更大的资金实力。要不然在建设周期投入的成本风险就很难控制。在8.31之后的情况尤其如此。
最后我们介绍一下中国房地产空置的情况，空置的情况03年是1.28，04年是1.23亿平米，什么是空置房我们有争议，我们是空置率我们也有争议。这些我们不管。这些空置房03年沉淀的资金是，04年是4238亿，因此4000多亿的资金沉淀在空置房当中。
然后就是空置率的问题，关于空置率的问题也有非常多的争议，有的说空置率达到20%，有的说1%都不到。这些观点都没有特别好的价值。因为只是按照过去三年商品房的销售做一个平均，然后把一年没有卖出去的商品房全部作为分子，算空置率更没有什么意义。真正有价值的是到全国各地看到的尾盘的情况。尾盘的情况大概水平在5—8个百分点。所以空置在中国不是一个很严重的问题。讲完概况之后我们分析第二块，房地产信贷这一块是有风险的。我们要分析这个问题是因为国内有一些官员和学者认为我们个人的住房按揭贷款利率还不够高。五年期6%年息这个利率还不算高。据说这样可以帮助消费者更理性地购买房屋，也据说这样子中国的房价会落下来。这些想法我不知道依据的逻辑是什么。我对
这种想法表示惊叹。我们可以看一下，04年底房地产行业整个的贷款余额是2.6万亿，这可以分为四到五块，这是一个初步的报告。
我们把贷款分为四类，一类是土地开发贷款，一类是开发商的贷款，一类是个人按揭，最后是政策性贷款。
我们要分门别类地看一下这些贷款的风险情况怎样。如果我是商业银行的信贷管理人员我对各地区的土地管理储备中心都不予贷款。为什么我都不贷款呢？
因为土地储备中心第一是一个政府延伸的职能机构，我搞不清他是一个可以承受债务的企业还是一个政府部门。
第二这些土地储备中心资产负债率都极高。通常资本金是不到位的，而土地储备召开化之后所获得的地下款通常又作为一次性的分税收入拿走了。 第三给予这些土地储备中心贷款的时候，通常依据两条，一个是地方政府的担保，第二个关于土地使用权的质押，这两项严格来说都违法。地方政府没有资格作为商业银行信贷的担保人，不能出去担保。第二地方政府处于公益性的用途去征用土地然后出让土地。这些土地不能作为抵押品。最后对各地方的土地整理储备中心，这一块的贷款现在不到两千亿，必须非常严厉地控制对土地储备中心的管理。只有这个问题才能够使房地产金融的风险的问题解决掉。但由于土地储备这块只占到整个房地产行业的7%，因此还不是房地产金融的最大问题。第二块是对开发商的贷款，04年度对开发商的贷款是7800多亿，05年底可能会达到9千多亿，05年底的数字还没有出来。我们可以看一下基本的数据，开发商贷款占比比较大，占到整个金融机构对整个房地产行业的贷款的20%，相当于30%。这一块每年走在增长。
我们现在可以看到左边是对开发商的贷款，右边是整个金融机构的信贷。房地产开发商的贷款占整个金融机构信贷的比例是多少呢？截止到04年底大概是4%点几。你很难想象，一个只占到金融机构全部贷款余额4%点几的开发商的队伍，能够要挟整个中国银行业？这是不可能的事情。开发商再怎么牛，靠这么一点贷款，能把中国银行业挟持起来还是匪夷所思的。因此我不认为对房地产开发商的贷款威胁了整个银行业的贷款。
其次开发商贷款的占地情况这几年是逐年上升，从2%上升到超过4%。然后我们来看一下对房地产开发商的贷款的信用风险我们怎么评估呢？第一个特点就是我们的开发商太多了，到了04年开发商已经是5万多家。这些开发商当中80%连一个项目都没有做过，一块地都没有拿过，一个楼盘也没有开发过。我也不知道他们在做什么。第二个银行对于各家开发商的贷款它的资产的质量情况的差异是非常大的，对于万科等大型的品牌开发商，信贷资产的不良率非常低。对于其他的中小开发商不良率就比较高。
总体来讲，四大银行对于开发商的贷款维持在7%左右。四大行汇总起来不良率在10%—11%左右。到05年底中国银行业的整体资产的不良率是低于10%
的，因此对开发商贷一笔贷款就意味着整个房地产行业的贷款不良率会高一点。比酒店、商铺这一块略微好一点。处于一个中等水平。对开发商贷款的风险是有的，但还不至于影响到中国的金融业。对开发商贷款如果有风险，怎么样进行强化管理。大概有这样一些基本的思路。
第一个就是开发商的资质情况差异很大。他所处的地域情况差异很大，开发的具体项目差异很大。绝对了对某一个开发商的某一个具体项目是否给予贷款，这要依情况而定。因此差别化的对待，扶持优秀的，有品牌、有竞争力的开发商，而把绝大部分开发放在一边，不考虑信贷是很正常的。
第二点开发商在我们中国是很罕见的。比如万科，万科是一个集团，但是它在全国各地都有具有法人资格的分公司，这些多法人的集团公司通常会出现在多个银行多头开户，就很难观察到集团公司对于这些分公司的贷款的状况。因此对于这些开发商集团商业银行应该签署一个协议。然后全国的分行对万科全国各地的分公司在额度之内往下扣险这是一个基本思路。
第三个从我个人角度理解，开发商习惯性地把自身的开发贷款和把完成销售之后有可能获得的按揭业务捆绑起来。一个商业银行如果要争取一个项目的按揭贷款，顺带就要给这个开发商流动资金的贷款。这种做法似乎已经很流行。但这种做法实际是开发商捆绑了购房人做人质。因为购房人的贷款的质量比较好，而开发商的质量比较糟糕。这种情况应该是直接损害了购房人的利益，不是一件好事，也不值得推广。以后中国如果司法有集团诉讼的话，应该引入集团诉讼。商业银行现在也没有摆脱这种做法的好的办法。
最后一个就是关于包租销售的问题。咱们就不具体讨论了。所以我们对开发商的贷款可以做一个总体的定型，开发商的贷款的不良率高于行业平均水平，资产质量低于行业平均水平。应该差别化对待，其中优秀的要扶持，而不好的让他自然退出市场。所以我们曾经估计过中国的开发商队伍在过后的三到五年内80％的都会死调。
第三个关于个人按揭贷款，这是最大的一块，70％、80％的地产信贷都是个人按揭，那么个人按揭真的应该增加利率吗？还有什么风险吗？我看不出来。04年底我们住房按揭贷款余额大概1.6万亿，这的确是一个不小的数字，但是我们看看它的质量。首先按揭贷款的比率在不断下降，现在按揭贷款占个人消费贷款的比率已经下降到70％几，但是除了个人按揭住房贷款之外还有什么呢？还有比如说汽车消费等等。
在个人消费贷款当中，住房的按揭贷款质量是最优秀的，既然商业银行在猛放其他类型的消费贷款就没有理由不放质量更优异的按揭贷款。这是一个起码的现实。就个人的按揭贷款的质量来讲，除了农业银行之外，其他三大行对个人按揭贷款的不良率都低于2％，这是非常低的一个数字。还要关心的是1.6万亿的个人按揭贷款是不是可持续，因为按揭贷款的年限都比较长，通常在15年以上。 个人居民的收入有点波动的时候，还能还得起房价的按揭款吗？没有什么问题，我们可以看一下其他的指标。全部按揭贷款的余额和每年新增储蓄的余额比
较起来的话，（对不起，这个数字可能有点问题）全部按揭贷款的余额和每年新增贷款的余额应该80％。也就是说我们每年新增的储蓄大概在2万亿左右。而全部按揭贷款只有1.6万亿，因此我们一年新存入银行的钱就足够还上我们过去借的全部按揭贷款。
肯定有人说钟教授你这个说法不对，你混淆了两个概念。我还可以给你另外一些数字，现在的情况是在中国的所有商品房销售额，分子是当年按揭贷款的销售额我们可以看到，中国的居民购买物业的时候使用银行资金和自有资金的比率差不多接近1：1。也就是商品房的按揭率现在大概60％不到，这是一个非常低的按揭率。每年提前还贷额和每年商业银行新增加的按揭贷款，很遗憾地告诉大家接近50％。中国建设银行05年多发了一点按揭贷款，假定多发了5000亿，当年遭遇到提前还款的金额就会高达2500多亿，为什么会这样，为什么中国老百姓都提前还款。一个是市场的非理性情绪。另外中国人勤俭节约惯了。但是从提前还款的比例来讲，商业银行是非常头疼的。从多个口径来衡量，个人的按揭贷款可支付的持续性没有问题。
最后我想重点说一下的是个人按揭贷款利率五年期以上的已经达到了6.1几了，是不是还要往上提高呢？我看不出提高的理由。既然按揭贷款的利率这么低，同时我们也看到，香港、美国他们的按揭率。如果在座有在香港开户的人就一定会在香港借按揭贷款买内地的房子，因为香港的按揭比内地的按揭要便宜0.5到1个百分点。美国市场上的按揭贷款的利率比同期的中国境内按揭贷款的利率也要低0.5个百分点以上。凭什么中国刚刚有支付新的商品房购买能力者，而且信用水平又这么良好，政府或者金融机构非得要他们额外付更多的利息呢？这是天理难容的事情。
到底这样是有利于购房者还是不利于购房者呢？为什么大家对损害自己利益的主张要大声喝采和鼓掌呢？我搞不明白。中国住房的按揭贷款率成数整个是下去的，现在不到60％。即便按揭贷款的周期比较长，需要经过经济周期的波动，但也没有迹象显示按揭贷款有质量的问题。在按揭贷款当中不是不存在风险，有两个风险。
第一个风险我们称之为“银行对个人贷款风险的径直调查”，这些调查通常是律师行来进行的，而这些律师行各个吊儿郎当。所以律师行出具证明的审查会延长周期。假按揭就是通过律师弄出来的。
第二个风险是如果一个借款人还不起钱了，银行应该处理抵押物。在一讲安定团结的情况下，一讲和谐社会的环境之下，一方违约了商业银行是不是能够根据商业银行的合同，把抵押的物业拍卖、处置掉呢？到最后一个纯粹的经济问题就演变成社会是否安定的政治问题。如果我不还银行贷款，银行没有办法惩罚我，当然是一个巨大的风险。
很遗憾的是，个人按揭在银行来讲，所面临的最大风险就是这个风险，如果我不是大学教授，是一个品行非常糟糕的人，我从今天开始就不还按揭，商业银行拿我没有什么办法。如果商业银行要找我，我就去政府那边示威，天天写投诉信。
第四块就是政策性的住房贷款也就是公积金，这一块的余额大概是三千亿，公积金没有什么风险，都是政府信用做担保的。对中国来讲中国的公积金制度与其有还不如没有。初步的结论是，对于土地开发贷款要控制住，哪怕只有一两千亿，也不应该给土地储备中心贷款，他们不是企业，他们没有信誉。
第二对开发商的贷款要应情况和项目而有差别地对待，要非常谨慎。第三对个人按揭贷款要大力主张，大力发展和扶持。这是关于第二部分我演讲的内容，由于这是一个初稿，是有缺陷的。我没有考虑对于建筑施工企业贷款的风险。为什么我不加进去呢？因为我没有数据，如果我有数据就把这块也加进来。 第三个如果我要做一个情景模拟，如果中国的房地产市场真的发生大灾难，这个大灾难是什么呢？例如商品房销售价格在12个月之内跌掉了50％，这就意味着这个行业已经崩溃了。在这个行业已经崩溃的情况之下，将会给中国的银行业带来多大的冲击呢？在金融学来讲我们把这个叫做“情景模拟”，之后我们可以看出来，我们估算一下总的损失情况，第一块就是对土地开发的贷款，对土地开发的贷款如果遭遇到极其恶劣的市场情况，对土地开发贷款的清偿率，短期之内有20％—30％。中长期的可能会高一些。比如马来西亚，在金融危机的时候，很多土地开发类的贷款都完蛋了，清偿率只有帐面价值的20％—30％。但是经过了七八年之后，当初的这些土地现在居然增值到不仅可以收会当初的全部贷款，而且还有溢价。所以从长期来看不确定，短期来看大概20％ —30％。所以这块的损失大概在一千个亿。
第二块就是对开发商贷款的模拟。第一个假定高资质开发商的净资产三千个亿，这已经很了不起了。万科的净资产也就50、60个亿。假定中国有50个万科，开发商的净资产才只有三千个亿。第二个假定现有的开发商贷款80％都是给高信用等级的，20％给低信用等级的。第三个假定空置房的变现率大概50％，差不多现在的商品房打六折出口，还是没有人要。这是空置房在遭遇市场情况下的遭遇。第四个假定低信用开发商全部倒闭，他们所借的20％的开发商贷款全部损失，假定80％的高资质的开发商贷款破产，破产之后他们的清偿率只有50％。这也是和我们亚洲金融危机时候的比例差不多。
前面的四个假定都成立的话，最后我们可以说遭遇极端市场的情况，商业银行对开发商的贷款一共要损失不超过三千亿。这是一个大体的数字。对个人按揭来说，我们说个人按揭率不到2％，假定不良情况来了，不良率迅速上升到3个百分点并且都是坏帐。这些个人按揭贷款银行根本没有办法把借款人从商品房当中赶出去，去处置这些商品房。如果这两种情况都发生，个人按揭的损失可能是200个亿。公积金我们不考虑，全部加起来的情况是中国房地产行业是可以活下来的。崩盘是不可能的。
第二个极端情况之下，前面几项损失加起来，房地产行业的信贷风险使得中国银行业的资产不良率上升2.5—3个百分点。这2.5—3个百分点如果我们做一项横向比较大概是什么水平呢？这个不良率的上升对中国银行业的冲击就相当于中国银行或建设银行已经比较优秀了。在一夜之间回到了02、03年的状况，给中国金融体系带来了冲击。也就是2.5—3个百分点左右。
所以房地产行业整个的遭遇非常糟糕的情况下，给中国银行或者建设银行带来了巨大的冲击。那么这个冲击是不是不能承受呢？对中国的银行来说，有四五千亿并没有什么了不起。中国农业银行的所有高管肯定不清理中国农业银行要转型的不良贷款是多少。我也不清楚。所以从银行业的风险比较起来看，房地产并不是影响中国金融行业稳定的最大因素。这是一个基本的结论，欢迎大家批评，谢谢！
主持人：各位先生留步，因为刚才钟伟先生讲了很多关于房地产方面核心的问题，所以我想肯定在座有很多朋友要提问，所以我们设置了一个小小的提问环节，大家可以根据当时钟伟先生的一些观点和预测来提问。其实刚才我觉得钟伟先生讲了很多结论性的东西。其实我觉得他有一句话没有说，银行其实还是应该给房地产业更多的资金支持。我想大家对于这些热点的观点一定是非常关注的。肯定有一些问题要提问，我们号称最帅的经济学钟伟先生的报告听说是最新的一个研究成果，因为他跟南京有非常深厚的感情，所以就选择在这里作为第一次发布，大家有什么问题吗？可以举手示意我一下。好这位先生。
问：钟教授你好，刚刚听了你的演讲觉得你在数字和经济方面的造诣非常深。在这里我想问一下，您刚刚说到的从最坏的角度出发，您在这方面估计是从名气这个角度去考虑的。您有没有考虑过怎么样对这三个点，或者是对于中国的金融行业存在很大的影响。我想问一下，如果这个情况，对老百姓的生活安定方面会有什么影响。包括对在座的开发商应该保持何种合作关系？请您提出这个观点好吗？谢谢!
钟伟：第一个要培养非常理性的物业消费的观念。大多数居民都不适合购买一手的新房，政府要做到的就是要为中国的城镇以及部分的农村居民提供一个叫做“住宅消费”的一个阶梯，包括从廉租房、经济适用房等方面来说。
第二个有一个阶梯，让每一个城镇居民慢慢在阶梯上面攀爬，而不能盲目地追求一步到位。比如一些刚刚毕业的大学生，他的社会地位和收入水平还没有达到稳定的巅峰状态，他只能够向父母勒索，这种购买的方式是非常缺乏道德的。如果中国的居民能够理解其实我住宅的需求是要从租房开始的，甚至从廉租房开始一步步改善自己的生存条件的话，每个人都会变得相对平和很多。
如果要从我个人理解，有效稳定房价最重要的一点不在开发商，而在于政府能够做好公共产品和服务在空间上的供给的均好性。例如在鼓楼、新街口又修地铁、又搞文化，在古城墙周围搞很多东西，那个地方的地价不可能不贵，聚集在那里的人全都是精英，政府又很怕得罪这部分精英。然后投入更多的精力去整治这些繁华地段，使这些地段的交通、环境、人文气息更好，更多的人再往那儿拥挤。而在稍微偏远一些的地段，市政和服务环境的供给非常糟糕，在这种情况之下，房价是不可能有好的结构的。因此如果政府要对老百姓负责应该确定一个观念，关于城市的医疗、教育、公共交通、供水、供电以及其他的相关的事政公共服务必须在空间上做到良好布局。所谓的良好布局可能就是住宅离闹市区60公里的地方和住在闹市区享受到的人均绿色、医疗和教育水平都差不多。在这种情况之下，房价才有可能真正地稳定，走向一个合理的水平。政府在其中正在扮演一个火上浇油的作用。政府自己是最大的地产商。
第三个我并没有意思说对开发商的信贷支持要加大，我前面说的四类房地产贷款当中，对土地储备中心我是一个负面的评价，对个人按揭我是一个正面
的评价，你不能认为所有的开发商都是坏的，现在大部分开发商就银行信贷的情况来讲是糟糕的。所以大部分的开发商还没有资格获得信贷支持，所以少数有实力的开发商以过去和未来增长的远景能够获得商业银行的支持，从银行的角度来讲也必然是这样的理解。谢谢！
主持人：好，谢谢钟伟博士，因为我们的时间关系，下午还有对话的环节，可以再进行场下和场上的交流，接下来我们进行第二位嘉宾的演讲。有请五合国际建筑设计集团中国区总经理刘力先生。他的演讲主题是“什么是高品质住宅？”
基本观点和论据