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岩磊山庄及农家乐旅游开发项目

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告

申报单位：石台县黄崖避暑山庄旅游发展有限公司 项目编制：石台县牯牛降文化传播中心

申报日期：二OO四年十一月二十日

岩磊山庄及农家乐旅游开发项目

一、 总论

1.1项目名称：石台县岩磊山庄及农家乐旅游开发项目

1.2项目法人：石台县黄崖避暑山庄旅游发展有限公司

1.3项目法定代表人：李仁海

1.4项目定址：石台县七里镇缘溪村(黄崖景区)

1.5项目建设方案：

①建造具有皖南山区特色的庭院式农家木楼10幢，内设60个标准床位；

②建造皖南民俗物品展示厅1座；

③建流水养鱼垂钓池3口；

④建以露天篝火、农家歌舞、烧烤美食、茶艺鉴赏、龙狮表演为主要内容的农家文化娱乐中心一处；

⑤建旅游生态农庄一座，内设：小菜园、小果园、小茶园、小竹园及养鱼池，饲养猪、鸡、鸭、鹅若干。

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二、项目提出的背景及意义

拟建的岩磊山庄农家乐旅游休闲项目位于黄崖大峡谷和慈云圣境两大景点之间，距国家2A 级风景名胜区蓬莱仙洞12公里，距石台县城仅7公里，该项目提出的动意主要基于以下几个方面：

2.1黄崖景区倍受游人青睐。

黄崖大峡谷景区位于石台县城北7公里的七里镇缘溪村，紧邻省级风景区慈云洞。境内森林丰茂、峡谷幽深、峭壁摩天、奇花异卉、珍禽相嬉。令人称奇的是，在长达10余公里的峡谷内，分布着30多处落差不等的瀑布，有的自石隙冒出，有的从悬崖飘落，有的从石槽倾泻……或若银蛇狂舞，或若白练当空，或如丝竹绵绵，或若雄狮怒吼……其中，最壮观的一条，落差高达70余米，宽20多米，形似玉龙从悬崖峭壁飞身直下，注入碧潭，玉珠飞溅，银波闪烁，观之令人惊心动魄，神荡不已。峡谷九曲八弯、幽谧袭人，溪涧之间，奇石纷呈，千姿百态，加上两旁鸟语花香、绿荫相拥，极似一条风光走廊。该景区曾得到北京大学世界遗产研究中心主任、城市与环境学系风景研究室主任、中国风景园林学会副理事长谢凝高教授，北京大学城市与环境学系博士生导师杨景春教授的一致高度评价；全国“百强”旅行社老总在游览了该景区后兴趣盎然，纷纷欣然为该景区题字增色。

黄崖大峡谷景区自二00四年对外开放以来，前来旅游观

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光、休闲度假、科学探险的游客逐年大幅度上升，随着进山游客多元化的需求，与之相配套的服务设施和休闲项目显得非常滞后，很多游人在赞赏生态美、风景美之余，常常有“游兴未尽”的感叹，究其原因就是在景区内尚缺乏参与性与趣味性强的休闲项目，尤其是都市人对“农家乐”旅游的需求在这里得不到满足，这就为项目的建设提供了广阔的市场空间。

2.2“农家乐”旅游已成为都市生活的新时尚。

众所周知，自二十世纪九十年代开始，在世界范围内悄然兴起一股“回归自然，返朴归真”的生态旅游热，目前，这一突出“真山真水，原汁原味”的生态旅游也在我国蓬勃兴起，而其中的“农家乐”旅游更为都市人所青睐，各地纷纷推出了各种“农家乐”旅游品牌，均取得了良好的经济效益和社会效益，一些来自大中城市的游人都想在大自然的怀抱里，亲身体验“住农家楼，品农家菜，干农家活，享农家乐”式的田园生活。而本项目就是借鉴外地成功经验，推出的“游大峡谷，住农家院，品乡土菜，觅山里趣，享农家乐”为特色的生态旅游品牌，深信这一品牌定能受到游客的欢迎。

2.3石台生态旅游发展态势令人惊喜。

石台县是国家生态经济示范县和中国廿一世纪议程试点县，位于安徽省“两山一湖”黄金旅游圈内，境内山青水秀洞幽，以生物多样性保存完好而引人入胜，因而发展生态旅游得天独厚。近年来，县委、县政府抢抓机遇，大力发展以牯牛降为龙

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头的生态旅游业，取得了令人可喜的成绩，全县已建成各种类型的旅游观光风景点10个，年接待游客已逾20万人次。良好的旅游发展态势，为本项目的开发提供了较大的市场商机。

2.4是提高石台旅游文化品味的迫切需求。

目前，我县生态旅游仍停留在山水洞观光型的单一状态，游客来石台最多只能玩三天，时间一长就缺乏耐玩的项目供游人休闲消磨，政府和旅游企业每年大张旗鼓地在大中城市宣传促销，换来的仅是每位游客几十元的门票，游客有钱在石台都花不掉，这就向我们提出了一个如何提高旅游业综合效益的问题，而本项目就包含了旅游业六大要素中的“五大要素”—吃、住、游、购、乐。且本着高起点，高品味的原则，着力打造皖南山区民俗特色，弥补游客在石台的一些缺憾，从而使石台生态之旅在“农家乐”项目上真正拥有一道亮丽的风景线。

2.5项目区位条件优越。

本项目坐落省级风景区慈云洞和黄崖大峡谷之间，距石台县城仅7公里，距国家2A级风景区---蓬莱仙洞仅12公里，是蓬莱仙境景区旅游接待服务的中心点，区位优势非常明显。

三、 建设内容和实施方案

3.1建设内容

①新建具有皖南山区特色的农家庭院式木楼10幢，设标准间60个，配套厨房及简易农家生活生产用品，供游客生活自助。

②新建皖南民俗物品展示厅200平方米，为二层徽派建筑，

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一楼做展厅，二楼做多功能厅。

③新建流水养鱼池3口，面积300平方米，放养大规格宜钓鱼种。

④新建露天篝火舞场300平方米，四周新建免费原始游乐设施，如秋千、跷跷板、梅花桩等。

⑤建梯级拦河塥2座，配套建造洗衣埠，石步桥等，供游人体验村妇捣衣之乐和古人过河的感受。

⑥在山庄背后山上修建环形登山步道至山腰，沿途建休息亭、赏景阁若干，供游客早晚休闲健身。

⑧新建小型停车场一座，面积400平方米。

⑨新建吊桥一座。

⑩建外表形似廊桥的石拱桥一座，可供小车行驶。

3.2项目实施计划

①20xx年11月完成项目市场论证调查、土地征租及项目可行性研究报告等前期准备工作。

②20xx年12月完成项目设计规划，报上级主管部门审核通过。

③ 20xx年元月项目正式启动，所有设施及配套建设同步进行。

④20xx年8月项目主体工程及其配套设施基本完成，力争8月底试营业。

⑤20xx年9月进一步完善整改，完成正式开业前的所有准

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备工作，并报请有关部门验收。

⑥20xx年10月1日正式开业迎宾。

四、投资估算及资金筹措

4.1投资估算

根据项目建设内容和接待服务能力测算，本项目预计总投资200万元，其中固定资产投资180万元，流动资金投资20万元。

4.1.1固定资产

① 庭院式木楼10幢，50万元；

② 皖南民俗物品展示厅200平方米，80万元；

③ 流水养鱼池及山庄水电系统10万元；

④ 旅游生态农庄15万元；

⑤ 梯级拦河塥及配套设施2万元；

⑦ 环形登山步道及建筑小品10万元；

⑧ 停车场1万元；

⑨ 吊桥2万元；

⑩ 其它设施10万元。

4.1.2流动资金

本项目流动资金需要20万元，主要用于人员工资、市场营销、物品采购及低值易耗品等。

4.2资金筹措

本项目所需资金将从以下几个渠道予以解决：一是自筹

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100万元；二是招商引资100万元，或申请银行贷款100万元。

五、经济效益分析

5.1营业收入

据初步估算，项目全部建成营业后，年接待游客可达1.5万人次，按人均综合消费200元计算，则年营业收入为300万元。

5.2总成本

现以要素成本估算法，初步估算正式营业后有项目的总成本费用约为90万元左右，其中固定成本20万元，可变成40万元，经营成本30万元。

5.3销售税金及附加

据估算综合税费约6%左右，则正常年份有项目的营业税金及附加约21万元左右。

5.4年利润

①年利润=年营业收入－年税金及附加－年总成本费用

即=200万元－21-90 =89万元

②所得税=年利润×所得税率33%= 29万元

③纯利润=年利润－所得税额= 89-29=60万元

5.5项目盈亏分析

盈亏平衡<BEP>=年固定成本/（年营业收入－年可变成本－年税金及附加）×100%= 8%

5.6效益评价

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①投资回报率高。该项目年净利润为60万元，纳税额50万元，项目静态投资回收期为3.3年，实际动态回收期不到5年。投资利润率为30%，投资利税率为55%。以上数据充分表明：该项目投资回报率高，抵抗风险能力较强。

项目回收期=总投资÷年净利润+年折旧=5年。

②社会效益明显。本项目心农家乐为主打品牌，符合我县“调农、强工、兴游、建镇、开放“的十字发展战略，对于建设旅游经济强县，加快脱贫致富均有着重要的现实意义和深远的历史。随着我县生态旅游逐步融入”两山一湖“旅游经济圈，境内的旅游景点和旅游服务业不仅要在规模 上扩张，而且要在品牌特色与品牌文化上下功夫，故以本项目在建设时即充分考虑到项目的前瞻性和先进性，力争使其成为石台生态旅游线上的一颗耀眼明珠。

六、项目实施保障措施

①项目发起人综合素质较高。项目法人李仁海，现年40岁，大专文化，19xx年参加工作，先后在石台县制药厂任供销科长，办公室主任等职，十余年来，他勤于思改，勇于开拓，每年均出色地完成了公司领导交给的任务。近年来，随着我县旅游业的快速升温，李仁海密切关注我县旅游市场的商机，他经过近两年来的观察调查，并自费外出考察学习，深思熟虑后才决定在黄崖景区投资兴建该项目。近年来，李仁海同志在繁忙的工作之余，始终不忘给自己“充电“，先后自学了《生态旅

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游》、《市场营销》、《酒店管理》等书籍，为创办自己的企业积累了丰厚的知识基础。李仁海同志年纪轻，头脑灵活，开拓进取精神强，且懂经营，善管理，讲诚信，是一位不可多得的企业经营人才。

②实行项目法人负责制。该项目的兴建，将全面实行项目法人负责制。实行统一规划、统一筹资，统一管理，各部门、各环节明确职责，分工协调，实行限时间、保持量，定成本承包制，以保证项目按质按量如期完成。

② 施工监理，打造精品工程。百年大计，质量第一， 本项目建设一定要以市场为导向，强化科技创新意识、生态环保意识和持续发展意识，高标准、高起点搞好项目施工设计，注重项目的和谐性，要搞好环保措施的配套，切实加强施工监理，精心打造“岩磊山庄农家乐休闲度假”精品工程，使其成为设施一流、环境一流、服务一流、享受一流的别具特色的新型生态家园。

④强化资金管理，确保专款专用。本项目自筹资金和其它引资或贷款，将严格按照建设资金使用管理规定，实行专款专用；主要设施和大宗物资将实行招标承包或招标采购制度，确保投资的合理性与科学性。

⑤ 企事业管理机制。强调“以人为本，以德为先”的

经营理念，从提高员工整体素质入手，采取“请进来、走出去，传邦带”等多种形式，加大对员工的培训力度。迅速提升服务水

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平与服务质量。其次，以优质服务为纽带，全面落实“目标管理责任制、岗位责任制，员工职业道德规范、员工 奖惩制度、规范化服务标准”等一系列规章制度。同时，建立健全完善的管理体系，将经营指标落实 到各部门，各岗位。还要大力推行全员营销制，充分发挥山庄每个员工个人和家庭成员和各种优势，广揽游客，最大限度地提高客房入住率和各种设施的利用率，真正形成“全员抓营销，人人有指标”、“一人在山庄、全家都来帮”的良好氛围。

七、结论

综上所述，本项目的建设，是发展石台旅游业，迅速提高旅游接待能力和服务水准的迫切需要，符合国家产业政策和县城经济发展方向，对于发展民营经济，拉动第三产业，扩大就业，加快扶贫开发，均有着十分重要的意义。项目市场调查充分细致，建设内容全面周到，投资规模适度，效益分析客观，保障措施有力，具有一定的前瞻性，其建设的可行性也是勿容置疑的。

第二篇：农家乐旅游开发项目

目 录

第一章 项目概况

第二章 项目开发的背景和必要性

第三章 客源市场预测

第四章 项目开发条件

第五章 项目建设方案与建设内容

第六章 环境保护

第七章 项目实施进度安排

第八章 投资估算与资金筹措

第九章 项目经营组织形式与劳动定员

第十章 节能

第十一章 经济效益分析

第十二章 国民经济效益分析 第十三章 项目结论与建议

第一章 项目概况

一、项目名称

寻乌县岗背农家乐度假村旅游休闲开发项目

二、建设地点

寻乌县文峰乡岗背村、双坪村和晨光镇河角村，距县城西南面积约15平方公里。 5公里，

三、项目主管单位

寻乌县旅游局

四、项目总投资与建设内容

总投资12430万元人民币，共分两期，一期为前期投资，用于征地#b@2、农家饭庄、温泉游乐项目、宾馆、温泉别墅及绿化等配套建设；另一块为后期投资，建设果山观光园、水上游乐垂钓中心、观光及佛教活动项目。

五、资金来源

资金全部由外商自筹解决。

六、项目承办单位

引进外资企业

七、项目收益情况

税前内部收益率43.07%，税前净现值（I=8%）32362.2万元，税前投资回收期5.2年（含建设期）；项目税后内部收益率28.56%，税后净现值（I=8%）22607.3万元，税后投资回收期6.2年（含建设期）。

第二章 项目开发的背景和必要性

一、项目开发的背景

近年来，我国加快了旅游业的发展步伐，旅游业作为国民经济的又一支柱产业，普遍得到全社会的重视。20xx年，国务院对于大力发展我国的旅游业又提出更高的要求。针对我国旅游业的基础设施还比较落后，旅游资源开发和保护的总体水平较低，服务质量有待提高等问题，要求实施精品战略，努力建设和推出一批在旅游市场上影响大和竞争力强的旅游景区、景点和旅游线路。江西省为贯彻中央的精神，按照科学发展观的要求，提出了“科学开发利用地热资源，加强旅游业开发，推动三产发展”的工作思路，并且为发展旅游业制定了相应的措施。在这种旅游业大发展的良好氛围下，寻乌县旅游局审时度势，经过认真分析研究，认为加快我县的旅游资源开发和建设，既符合全国的旅游发展政策，又具有很好的经济效益和社会效益，完全符合我县旅游业的发展方向。为此，特提出寻乌县岗背农家乐度假村旅游休闲开发项目，并编制项目建议书。

二、项目开发的必要性

1、建设该项目是寻乌县人民群众日益增长的物质文化精神需求的必然要求。长期以来，寻乌县是典型的农业县，二、三产业发展缓慢。近几年，随着改革开放的不断深入，果业、电力、加工业发展迅猛，经济增长和社会发展呈现勃勃生机，人民生活水平不断提高，然而作为第三产业的旅游事业仍属原始待开发状态，这与人民群众日益增长的物质文化和精神需求形成极大的反差。岗背农家乐项目中有村庄、

有森林、有温泉、有水库、有果园，项目区内森林覆盖率较高，空气清新，富含负氧离子及植物精气（空气杀菌素），适宜开展多种娱乐、休闲、保健活动，温泉富含钙、纳、钾、铁、镁、硫、氮等多种矿物质，用该温泉洗浴后，对人体的运动、神经、皮肤、消化、心血管、呼吸等系统的疾病均有较好的疗效。所以，该项目的建设本着以人为本的治政理念，迎合人民群众日益增长的物质文化生活需求，有益于人民群众的身心健康，让人们在工作休闲之余多了一个好去处。

2、建设该项目是寻乌县对外开放的时代要求。随着寻乌县横向经济的发展，越来越多的境外人士到寻乌来投资、观光，流动人口逐年增长，旅游业的滞后严重地影响了外来人员的消费水平和该县整体的形象。

3、建设该项目是寻乌县做大做强旅游业的必然要求。虽然改革开放30年来，我县旅游业得到了一定的发展，但横向比较国内其他地区、省内其他地区、及至赣州市其他县市，其产业规模仍然偏小，仍有较大发展空间。本项目除有农家乐、森林旅游和温泉健身疗养项目外，随着项目的深化，后期还将建设果山观光园、水上游艇娱乐项目及观光佛教活动项目等，这些产品的推出，是充分利用寻乌县旅游资源，增加旅游新亮点的有效途径，更是做大做强寻乌旅游业，整合和提高寻乌县旅游的重大举措，必将丰富、壮大寻乌县的旅游产业。

4、建设该项目是寻乌县积极落实中央实施扩大内需政策的具体措施之一。旅游产业关联度很强，建设该项目，对寻乌县国民经济发展有

强大的辐射和波及作用，可以带动寻乌县相关产业部门的发展，比较明显的如服务行业、建筑业等，传统集镇和旅游地产的建成将为寻乌县提供稳定的税源，增加寻乌县的营业税、所得税和房产税，从而有效提高进而推动寻乌县国民经济的发展。

第三章 客源市场预测

一、客源市场预测理由

1、人们可自由支配收入：与全国各地一样，现在寻乌县域的人们可支配收入在逐年增多，同时，寻乌县靠近广东、香港、澳门等地，可吸引这些地区富了“钱袋子”的人们前来观光旅游。

2、人们可自由支配的时间：随着黄金周和双休日的推行，现在人们的闲暇时间在逐年增多，外出旅游将成为人们日常生活的组成部分。

3、出游者年龄构成：近年人们出游的年龄段在拓宽，小孩及老年人出游的数量增长较快，工薪族、上班族近郊游、自驾游日渐成为一种时尚。

二、客源市场预测

该度假村的客源市场主要由三部分组成：

1、县内市场：寻乌县人口30万人，随着生活水平的提高和消费观念的转变，度假休闲意识会不断增强，加上度假村紧靠县城，估计每年可吸纳5万人左右到度假村游玩。

2、周边市场：车程在150公里以内的周边县市人口大概在400万人左右，按吸引1.5%的人来景区游玩，年接待人数可达6万人次。

3、连带市场：周边县市的景点较多，如梅州的雁南飞、雁鸣湖、焦岭的奥洲山庄、龙川的霍山度假区、平远的五指石、安远的三百山、会昌的汉仙岩，这些景点客源市场较为成熟，每年接待人数总共在200万人左右。如能争取在2%的游客到景区来消费，年接待人次可突破4万人。

4、珠三角及港澳市场：随着我省旅游产品的向外推广，旅游后花园的观念不断深入到沿海发达地区，特别是珠三角及港澳地区，由于赣粤两地交通方便，又存在着一衣带水的联系，加上消费价位相对较低，因此，北上江西旅游的客人将越来越多，每年至少可接待2万左右的港粤客人。

第四章 项目开发的条件

一、资源禀赋状况

1、农家乐项目所在地岗背村，具有较好的经济基础，村容整洁、村庄富裕、村民热情好客，具有浓郁的江南农村特色。该乡的支柱产业——柑桔、脐橙是全县的产业示范基地，每年都吸引不少外地参观考察团前来光临。

2、森林旅游项目所在地为雁畲。该地有大面积未受破坏的原始次森林，空气清新，环境优美。

3、温泉项目所在地在河角，该项目具有一定独特性、稀缺性，自然资源吸引力较强，温泉品质已经江西省地勘局水文地质工程地质测试中心检测，该中心通过实验室资质认定评审，出具的水质分析报告具有法律效力。温泉对人体的运动、神经、皮肤、消化、心血管、呼吸等系统的疾病均有较好的疗效，所以该资源能较好地满足游客需求，当地的自然人文民俗资源较丰富，度假村旁既有河流水库，又有温泉仙迹，既有佛教圣迹，又有客家古屋，繁茂的植物给度假村周边披上了绿装，古老的传说散发着诱人的魅力，具有较高的开发价值。

4、景区内有五里滩水库，水库周围群山叠翠，林木葱茏，库区港湾相连，水域富有变化，山水相映，景色迷人，是游客凭湖泛舟、临江垂钓的绝好去处。

5、狮子岩、仙人寨宗教旅游项目，从旅游的角度看，宗教旅游具有客源市场稳定，吸引范围等级系列分明，重游率高，生命周期长的特

点。狮子岩、仙人寨原本有寺庙，每年都吸引不少四里八乡的百姓来朝拜。但原有寺庙比较简陋，有必要重新翻修。

二、区位条件

1、地理区位较优：度假村位于文峰乡岗背村、双坪村和晨光镇河角村，地处赣粤交界处，与广东平远、龙川接壤，加上紧靠县城及圩镇，人口密集。

2、地形地貌较优：地形复杂，高低起伏，变化万千，适合开发建设多种休闲娱乐项目。

3、气候条件较优级：寻乌县属中亚热带湿润季风气候区，气候温和，四季分明，降水充沛，无霜期长，年平均气温18.9度，年平均降水量为1643毫米，无霜期平均为284天。

4、自然灾害：对本项目有直接影响的自然灾害主要是地震现象。通过实际了解，境内在20年内都没有对人们生活造成严重影响的较大规模的地震，对项目的建设不会构成太大的影响。

5、交通可进入性好：寻乌县区位优势明显，是整个中部地区与珠江三角洲的空间距离最近的地方，206国道从北到南纵贯全县，二级水泥路面直达广东梅州、汕头、深圳、东莞、广州等地，并可在数小时内到达。度假村位于县城西南，距离县城17公里，新修的公路使进入度假村更方便快捷。

三、能源供应条件

1、供电情况：项目地供电充足。

2、供水、水源情况：项目地毗邻水库，可从周边水库取水。

3、运输：有新修公路入村，交通方便快捷。

4、排水：排水条件目前没有经过专业处理，通过自然沟渠流入河道，度假村建设过程中要建设污水处理厂和排污渠。

5、通讯等公用设施：可由当地的邮电部门解决。

6、施工条件：寻乌县境内可提供充足的沙、石、水泥等建筑材料，其他建筑材料均可在附近的市场购买。施工劳动力来源可由承包商自带或当地的农村剩余劳动力解决；施工运输条件寻乌县及周边县市有足够的车辆保证；施工用动力（水、电）来源等可以就地解决。

7、市政建设及生活设施：包括当地的卫生、邮电、文化教育由当地政府协调解决。

四、政策支持条件

在全国旅游市场空前活跃的大好形势下，寻乌县于20xx年成立了旅游局和旅游开发公司，并制订了一系列有关加快发展旅游业的方针政策，极大地推动了全县人民发展旅游业的热情。

第五章 项目建设方案与建设内容

本项目的开发宗旨，是以现有的自然景观为基础，以人文景观为衬托，建成集旅游、娱乐、休闲、疗养各方面的功能为一体，面向大众需求，同时兼顾高档次消费的一个综合性旅游休闲度假村。因此，根据温泉资源特点和寻乌县旅游需求情况，整体度假村主要建设内容有以下几个方面：

一、前期项目

1、岗背农家乐项目建设。

2、雁畲森林旅游项目建设。

3、河角温泉健身疗养项目建设。

二、后期项目

1、果山观光园项目建设。

2、五里滩库区水上娱乐项目建设。

3、狮子岩、仙人寨宗教旅游项目建设。

第六章 环境保护

在寻乌县岗背农家乐度假村项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要提出防治措施，并达到技术可行、布局合理、对环境的危害影响最小。

一、环境保护原则

寻乌县岗背农家乐度假村开发项目内的环境保护规划要与寻乌县的文化氛围、生态、田园风光的总体环境相适应，注重与本地文化的结合与融洽，忌生硬楔入，不伦不类。

在开发利用温泉资源的同时，保护自然资源，并维护整个区域的完整性，体现继承与发展的原则，遵循继承——开发——维护——改善生态环境——再开发的可持续发展路径。

度假村内各设施严禁向周边水体排入未经防治污染处理的废水废物，保护度假村水体资源不受污染是该项目良性开发运转及长期生存的前提条件。

明确界定开发项目的地理界线，划分环保责任及要求。

严格遵循国家、省、市县对环保的各相关管理法规。

二、生态环境保护

主要目标：通过寻乌县岗背农家乐度假村开发项目的建设，提高项目区域范围内的森林覆盖率和绿化率，到项目完成期使绿化率达到95%以上。

保护措施：项目及周围水资源保护，防止污染；植树造林，防沙固土；项目区及周边地区禁止挖泥采石、开挖矿石，防止沙尘颗粒物污染空气；保护生物资源，严禁滥捕滥猎滥伐；统一规划建设，杜绝项目及周边滥建设。

主要依据：《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国水污染防治法》、《中华人民共各国地表水环境质量标准》、《中华人民共和国野生动植物保护法》、《中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法》、《中华人民共和国在所污染防治法》、ISO2001质量管理体系等。

主要措施：加强法制宣传和生态意识教育；加强对植物的防病防虫措施管理；在项目开发建设中不得有损生态环境。

三、废物处理方法及达标要求

废水污水处理

配套建立废水污水处理设施，项目区域内的所有生活污水采取分片集中处理，分片收集处理达标之后排放入规定区域，严禁未经处理直接对外排放。

旅游垃圾处理

——垃圾收集

在度假村入口、停车场、餐馆购物点及娱乐场所、道路两旁适量放置垃圾盛放装置。垃圾盛放装置的材质、形状、色调适宜与度假村相关并与周围景观相协调。

——垃圾分类

区分可回收循环利用和不可回收循环利用两大类，大类垃圾收集后再分细类处置，对物资资源（如酒瓶、饮料瓶罐，报刊、纸张之类），分类捆绑装进专用的资源回收袋。

——垃圾处理

分类后的垃圾可分别采取卫生填埋法、堆肥法或者运往专业工厂回收处理。无论采用哪种方法，最终都应以无污染、有效资源充分回收利用的综合处理方为标准。从根本上改变以往城市垃圾处理方式，真正实现垃圾处理的综合化。

高科技生态旅游厕所建设

在经济可行的条件下，建设高科技生态旅游厕所。旅游厕所建设不仅可以改善旅游生态环境，而且对度假村品牌格调的塑造有重要作用。

四、大气环境保护

整个项目施工期内，项目所在地大气中的SO2、NO和颗粒悬浮物等主

要污染物指标不超过《中华人民共和国国家标准：大气环境标准》的二级标准，并力争逐年减量，空气质量应为优等。

主要措施——广种花草树木。旅游区建成后，要使绿地、水面、果园等绿色空间达到总面积的90%，使旅游区四周形成一条绿色林带，中心广场、区内道路将绿化美化，使整个旅游区基本不露黄土地，成为一个绿的世界、水的世界、花的世界。

项目区内的宾馆、酒店产生的锅炉烟尘和厨房烟尘都要经过环保处理才能对外排放。

与当地政府达成协议，承诺今后在度假村开发区外的一定范围内不新建立工业污染物排放量大的工厂。

五、噪声污染

项目区内车辆禁止高声鸣笛。

六、消防、安全与卫生

度假村开发项目就配备完善的消防设施，包括消防用水泵房，宾馆设防水墙、疏散楼梯、通风系统等。本项目建筑部分防火设计将交由消防部门审核批准验收。建设物内配备消防和灭火器等装置。在主要场所及游客集中的餐厅、酒吧、宾馆等人员集中的地方应重点配置消防设施及设置醒目的警示标志。加强度假村内的安全保卫工作，明确责任，实行专人专片。加强度假村餐饮卫生管理，执行国家《饮食娱乐服务业管理条例》标准，注重度假村内户外地区的野生害虫、蚊鼠等的防治工作。

向进入度假村的所有游客发放安全注意事项，可将其印制在门票上。

第七章 项目实施进度安排

一、项目总体进度计划

根据当前全国经济及旅游业发展态势，以及资金到位的可能性和建设内容，抢抓我国旅游产品升级转换的历史机遇。本项目大致按以下两个阶段进行：

1、项目前期建设阶段。主要建设温泉游乐项目、宾馆、别墅等住宿项目及配套设施项目，项目建设要高质量、高标准按时完成，严把施工监督、竣工验收及建设进度关。建设期限为3年，20xx年1月至20xx年12月。

2、项目后期建设阶段。主要规划建设果山观光园、水上游乐垂钓中心、观光及佛教活动项目。建设期限为2年，20xx年1月至20xx年12月。

二、项目建设方式

对建筑图纸设计及施工过程，采用通行的招标投标方式。建设施工由建设单位、施工单位、工程监理三方共同负责。

三、项目建设依据

经济依据。根据前期对当地旅游资源及市场需求预测的结论为基本依据。

工程质量与安全依据。《中华人民共和国安全生产法》、《建设工程质量管理条例》、《建筑安全生产监督管理规定》、《游乐园管理规定》等。

消防卫生依据。《娱乐场所消防安全管理规定》、《公共场所卫生管理条例》等。

四、项目产品规格与质量标准

本开发项目将在结合当地的生态环境，借鉴国内度假旅游区开发的成功经验，在产品设计上力求超前创新，自然化、人性化、体验化和个性化；在旅游产品的设计时注重其在投入使用后可能对游客的安全造成的影响，杜绝一切安全性未加周密考虑的产品推向市场；加强求工程施工中的监理，用高质量的新颖产品、优质的服务，吸引顾客、服务顾客，在度假旅游行业，培育市场，引导消费，从而树立品牌。

五、项目组织管理

项目的组织管理建议采用目前国际上通行的、也是一种较科学先进的项目管理制，各个项目负责人独立进行计划、资源分配、协调和控制，从制度上保证项目的质量、进度、成本、人员，再通过招标，选用专业水准高、资质过硬的工程监理公司监理工程。

六、开发项目的时间安排

根据该项目建设规划共分二期实施，即

1、前期（20xx年1月—20xx年12月）：实施完成地质勘测、征地、建设方案设计、可研报告编制、施工图设计、农家风情体验园、温泉

游乐场所、宾馆、别墅及水电、通讯、道路、绿化等配套工程项目建设；

2、后期（20xx年1月——20xx年12月）：实施完成果山观光园、钓鱼台、溜索、狮子岩佛堂、仙人寨佛堂、等工程项目建设；

第八章 投资估算与资金筹措

一、景区建设规模

本项目采用分期开发、滚动发展的模式，前期开发范围为：岗背农家乐项目、雁畲森林旅游项目、河角温泉健身疗养项目，后期项目：果山观光园项目、五里滩库区水上娱乐项目、狮子岩仙人寨宗教旅游项目。涉及的建设项目包括：宾馆接待设施、停车场、景点、植被绿化、标志性雕塑、通讯设备、游步道、滑索等。

1、工程费用

（1）农家饭庄 300万元

（2）农家风情体验园 200万元

（3）道路（含景区道路、游步道）3200万元

（4）果山观光园 200万元

（5）绿化工程费 800

（6）迎宾园 500

（7）娱乐设施 1000

（8）温泉宾馆 600

（9）温泉别墅 300

（10）温泉娱乐会所 200

（11）水电 300

（12）通讯设施 100

（13）设备购置 1200

（14）狮子岩佛堂 300

（15）仙人寨佛堂 300

（16）溜索 10万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元

（17）钓鱼台 150万元

（18）停车场 100万元

（19）木屋、竹亭 180万元

2、工程建设其它费用

（1）土地征用费 1800万元

（2）勘察设计费 60万元

（3）可研报告费 10万元

（4）监理费 120万元

（5）报建费用 150万元

（6）建设管理费用 150万元

3、基本预备费用 200万元

合计： 12430万元

二、资金筹措

本项目地拟采用的开发、经营方式为：合资开发经营，为此本项目的建设成本费用由项目承办单位自筹。

第九章 项目经营组织形式与劳动定员

岗背农家乐度假村拟设定管理中心负责度假村经营管理，管理中心下设：总经理办公室、市场部、营运部、人力资源部、安全保卫部、工程与绿化部、财务部。

人员的配置比例为中层以上管理人员占60%，工程技术人员占10%，一线服务人员占60%，其他后勤人员占15%。人数视实际需要和游客数的增长情况而定。

全部人员实行招聘全同制，上岗前必须经过培训，一般服务人员应进行1——2个月的培训，对住宿、餐饮和特种娱乐项目的工作人员，应进行2——3个月的培训，培训内容包括：旅游常识、专业技术知识、接待礼仪、形体训练等。

第十章 节能

主要是做好建筑节能。

一、用能标准和节能规范

1、公共建筑节能设计标准GB50189—2005

2、绿色建筑评价标准GB/T20378—2006

3、绿色建筑技术导则（建科[2005]199号）

4、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JCJ134—2001

5、热冬暖地区居住建筑节能设计标准JCJ75—2003

6、民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）JCJ26—95

7、采暖通风与空气调节设计规范GB20019—2003

8、外墙外保温工程技术规程JGJ144—2004

9、建筑照明设计标准GB50034—2004

10、建筑采光设计标准GB/T50033—2001

二、能耗状况和能耗指标分析

随着我国经济的高速发展，节约能源和保护环境已成为我国的基本国策之一。在各种能耗中，建筑能耗比例最大、增长最快，已占全国总能耗的27.8%。目前，我国建设高潮持续不断，每年建成的房屋面积高达16亿至20亿平方米，超过所有发达国家建成建筑面积的总和。遗憾的是，不仅既有近400多亿平方米建筑99%为高耗能建筑，新建建筑中的95%以上仍属于高能耗建筑，单位建筑面积采暖能耗为发达国家新建建筑的3倍以上。

据有关部门统计，建筑的全过程不仅耗用了整个资源中50%的能源、42%的水资源和50%的原材料，而且导致了50%的空气污染、42%的温室效应、50%的水污染、48%的固体废物和50%的氟氯化物。以深圳市20xx年为例，全市建筑物空调最高用电负荷为200万千瓦——240万千瓦，占全市建筑物空调最高用电负的28%—35%；建筑总用电负荷占全市用电总负荷的43%以上。深圳建筑物单位面积能耗是发达国家的三倍，北京、上海建筑物单位面积能耗是发达国家的两倍。可想而知，我国的建筑物单位能耗是个多大的浪费，也可以证明，建筑物节能潜力巨大。按照目前的建筑能耗水平发展，到20xx年，我国建筑能耗将达到10.89亿吨标准煤，超过20xx年的3倍。因此建筑节能已经成为了当前建筑刻不容缓的问题。

目前，我市每年有400万余平方米建筑兴建，如何结合本地实际情况发展建筑节能技术，成为了我市建筑行业以及许多有识之士热切关心

的问题。就寻乌县的建筑来说，大部分建筑墙体太薄、窗户关不严，夏季来临，即使将空调、电扇等驱热电器开足功率，能量也会通过墻体和窗缝很快流失，室内温度很难在短时间内达到设定温度，导致能源浪费。另外，在施工过程中，也存在严重的水、电浪费现象。

三、节能措施和节能效果分析

按照《中华人民共和国节约能源法》、建设部《民用建筑节能管理规定》的要求，本项目在节约能源方面将遵守相关规定，结合项目地实际情况，做好建筑节能工作，充分利用建筑节能技术，贯彻强制性建筑节能设计标准，采用保温设计方案、节能施工方案，采购节能产品，改善人民群众居住质量，努力降低建筑能源消耗，减少污染物排放，保护生态环境。本项目将利用现有的技术条件和施工工艺，应用新型节能墻体和屋面的保温、隔热技术与材料，节能门窗的保温隔热和密闭技术，建筑照明节能技术与产品，其他技术成熟、效果显著的节能技术和节能管理技术，以最大程度地降低项目能耗。

1、寻乌县的整体环境是处于冬冷夏热和冬暖夏热的交界区域，气候偏暖，节能建筑最主要的是如何驱热。因此，在进行规划设计时，该项目从节约能源和提高居住舒适度的角度出发，充分考虑当地主导风向，组织好建筑室内外的自然能风和园林绿化，改善室内外的热环境，减少空调开机时间，降低建筑物的实际使用能耗。同时设计人员在进行设计时，在符合间距、密度等基本条件下，根据实际情况，建筑物选择南北向布置，采用遮阳技术，对外围护结构外墙采用新型保温隔

热墙材，外窗（包括阳台门的透明部分）的面积适中，设平开窗，少设凸窗，利用窗户本体遮阳。

2、采用合理的配电方式，电气设备选用节能产品，照明设计推广绿化照明工程产品，采用高效节能的光源、灯具、灯用电器附件和光控开关等，以节约电力能源。

（1）考虑选择高效、节能的光源和灯具如效荧光灯，金属卤化物灯、荧光灯配电子镇流器等。

（2）气体放电灯内就配以补偿电容，补偿后的功率因数COS>0.85。

（3）合理利用自然采光，将自然采光和人工采光巧妙结合，既要照亮和美化环境，又需充分地节能。

3、给排水系统采用新型材料的节能设备，并合理设计控制系统，以达到节约水源目的。

4、建筑物土建结构设计采用先进合理的设计方案，提高新技术和新材料的比重，以节省建筑材料，节省土建施工时间，减少工作量。

5、所有项目一律选用质量好、密闭性好的阀门，提高水资源利用率，降低水资源无效能耗。

6、制定施工节能和节约方案。建设工程施工前，施工单位应根据工程实际情况，制定施工节约方案，并组织实施。施工节约方案主要内

容包括施工辅助用房、现场冲洗和防尘用水的利用、雨水收集利用、施工机械的选用等方面。

7、加强现场管理，降低施工现场能耗和材耗。大力推广利用太阳能加热施工现场沐浴和厨房用热水，加强施工现场雨水、污水收集利用和循环使用，施工现场要安装节能灯具、节水器具和先进高效的节能机械设备，并设专人负责节能降耗工作，杜绝长流水、长明灯等浪费现象，合理安排物流，降低施工机械能耗，减少建筑构配件的破损率。施工现场的围挡、厕所、厨房要实现装配化和周转使用，现场建筑垃圾要集中分拣、就地利用或回收利用。

8、鼓励施工技术和现场管理创新。鼓励施工企业技术创新，改进施工工艺，提高施工工业化水平，缩短施工工期，节约建筑材料和施工用能。推广计算机辅助管理，对现场材料和能源消耗情况进行实时监控和动态分析，及时修订施工节约方案。

第十一章 经济效益分析

一、测算说明

1、测算期：计算期10年，测算前期建设项目的经济效益情况。

2、项目基准收益率取8%。

3、缴纳税金扣税率：按税法规定，该项目营业税的适用率为5%，城市维护建设税为营业税的1%，所得税务为33%。

4、折旧按10年提取，残值为10%。

二、收入预测

度假村前期建设期为二年，按第三年开始营业，其营业收入如下： 第一年接待人数8万×人均消费240元=1920万元；

第二年接待人数10万×人均消费300元=3000万元；

第三年接待人数12万×人均消费360元=4320万元；

第四年接待人数14万×人均消费420元=5880万元；

第五年后，平均年接待人数15万×人均消费500元=7500万元。 流动资金参照同行业水平计算，在第三年需要150万元流动资金（占营业收入的5%），由企业自筹解决。

三、支出预测

1、经营成本参照同行业的水平，按营业收入的30%计算；

2、营业税金适用税率为5%，城市维护建设税为营业税的1%，所得税为33%。

四、财务分析

税前内部收益率43.07%，税前净现值（I=8%）32362.2万元，税前投资回收期5.2年（含建设期）；项目税后内部收益率28.56%，税后净现值（I=8%）22607.3万元，税后投资回收期6.2年（含建设期）。

第十二章 国民经济效益分析

一、间接经济效益

旅游业是公认的关联度高、带动性强、辐射力大的经济产业。该项目建成后，将有助于促进寻乌县的经济发展。按一般规律，每1元的旅游直接收入可带来4.3的间接收入。与此同时，旅游业还能优化产业结构，带动寻乌县范围内建筑业、制造业、食品业、商业、服务业、金融业和信息业等其他相关产业的发展，从而促进全县经济持续、快速、稳步发展。随着基础设施的逐步完善，当地的投资环境也会大为改善，从而进一步推动寻乌县的对外开放。

二、生态环境效益

通过建设寻乌县岗背农家乐度假村旅游休闲开发项目，可以使全县上下普遍重视旅游资源保护和生态环境建设，让本地居民自觉维护生态

平衡，让游客深入认识生态环境演变的规律，从而最大限度的协调好人与自然的关系，其所取得的生态环境效益是无可估量的。

三、社会效益

1、增加就业岗位。旅游业是一个劳动密集型产业，能够提供大量直接和间接的就业机会。根据世界旅游组织测算，旅游部门每增加一个直接就业人员，社会就能增加5个就业岗位。这样通过本项目的建设，既可以解决寻乌部分城镇人口的就业问题，还能为当地农民中的部分剩余劳动力提供一个就业机会。

2、改善人民生活，扩大对外开放。游客，使得外界的先进思想、文化、观念和信息源源不断的输入，有效促进本地文化与外来文化的交流和融合，从而加速其社会经济的现代化进程，提高人民生活水平和质量，也有得于改善投资环境，扩大对外开放，提高寻乌县的知名度。同时旅游业的发展，还将促进社会稳定，有利于当地地热资源的保护和传统文化的弘扬。

第十三章 项目结论与建议

一、结论

综合以上所述，该项目具有以下可行性：

1、政策可行：该项目是国家鼓励发展的产业，加快开发可尽早形成寻乌县的旅游产业优势，也符合寻乌县“旅游带县”的产业政策导向。

2、区位可行：地理位置优越，自然环境优美，适合休闲度假项目。

3、市场可行：目前同类产品的需求市场较旺盛。

4、效益可行：本项目的经济效益、社会效益、生态效益均较佳。

5、文化可行：寻乌县历史悠久，文物古迹众多，温泉资源丰富，该项目建成后，可与周边其他景区形成自然山水璧合优势，促进该地区旅游业有突破性的发展。

二、建议

1、建立协调机构。一旦项目获准立项，即成立由县长任组长，分管旅游的副县长任副组长，旅游、发改委、城建、交通、林业、水利、电力和电信等职能部门负责人任小组成员的寻乌县岗背农家乐度假村开发建设指挥部，负责全部协调和统一组织项目实施。要特别强调项目规划的权威性和严肃性，杜绝任何部门和个人违规开发、违规建设，造成不良后果的要依法追究责任。政府在编制国民经济和社会发展计划、土地利用总体规划和城市总体规划时，应综合考虑本项目同地方经济和社会发展的相互关系，并纳入相关规划之中，从投资、税收等方面给予必要的政策扶持。

2、严格控制成本。要制定优惠政策，探索一条在政府引导下主要依靠社会资金开发建设旅游景区的路子。景区内基建项目设计施工、基础设施维护保养、物业管理、环境卫生、交通通信、保安、宾馆饭店、商店等，属企业经营范畴，应在科学界定授权经营的前提条件和监管标准的基础上公开招标，择优授权经营。地方政府要根据自身财力状况，支持项目基础设施建设。有关部门应在征地、供电和供水等方面给予大力支持。投资建设及具体营运要在保证工程和服务质量的前提下，严格控制成本，避免资金浪费。

3、全方位开拓客源市场。要及早动手，在项目建设过程中同步抓好宣传促销工作，通过电视、广播和报刊等新闻媒体向外办大力推介该项旅游的资源特色和新颖项目，吸引众多游客实地领略该度假村的独特魅力。通过积极参加各类旅游交易会、展销会，逐步提高该度假村的知名度和吸引力，从而有效夺占市场份额，拓展发展空间。

4、严格保护旅游资源与生态环境。突出的资源特色和良好的生态环境是寻乌县岗背农家乐项目赖以生存和发展的物质基础。因此，一切建设活动和内容都要严格按照《寻乌县旅游发展总体规划》和本报告确定的总体规划和建设方案进行，不许随意乱建，坚决杜绝建设性破坏。规划区内的各项建筑，要与周边景观的整体后气氛相协调。现存的有障观瞻、污染环境和妨碍游览的建筑物和企业，应按规划要求限期拆除、改造或遮掩。

5、重视引进与培训旅游人才。旅游专业人才是旅游业最重要的生产力，一切竞争力归根结底取决于人才的竞争。因此，主管理部门要高度重视和全力支持该项目的人才引进和培训工作，积极招纳有才干、懂市场、善经营、会管理的旅游贤才。并采取请进来（请专家讲学）、走出去（派出去进修学习）的办法培训员工，逐步建立一支高素质的、稳定的从业人员队伍，以适应本项目持续发展的需要。要建立目标考核责任制，推进员工培训工作的开展和经营管理水平的提高。