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2015-20xx年中国廉租房市场调查与投资前景评估报告 ?
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报告目录
第一章 廉租房相关概述
第一节 廉租房基础概述
一、廉租房界定与分配形式
二、廉租房的福利性特点
三、与经济适用房
四、廉租房的申请
第二节 廉租房的理论溯源
第三节 廉租房发展的社会意义
第四节 廉租房相关物业
第二章20xx年国外廉租房建设发展现状分析
第一节20xx年国外廉租房发展概况
一、廉租房基本情况阐述
二、国外廉租房制度透析
三、国外廉租房供给中的财政措施及借鉴
第二节20xx年国外廉租房重点国家分析
（）
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一、美国
二、法国
三、新加坡
四、日本
五、加拿大
第三节 2014-20xx年国外廉租房产业发展趋势分析
第三章 20xx年中国廉租房建设发展政策解读
第一节 廉租房相关政策法规
一、廉租住房保障办法
二、廉租住房保障资金管理办法
三、廉租住房建设贷款管理办法
第二节 廉租房政策解读
一、廉租房政策破解民生难题
二、我国廉租房涉税政策解析
三、解读廉租住房建设贷款管理办法
第四章 20xx年中国廉租房发展经济环境分析
第一节 国家宏观经济环境
一、中国宏观经济与财政政策分析
二、我国宏观经济运行指标分析
三、我国保经济增长与保障民生措施
四、国内经济走势预测
（）
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五、我国宏观经济政策取向
第二节20xx年中国住房政策概况
一、我国住有所居的基本国情
二、中国住房政策三大发展阶段及其影响
三、国内外保障性住房供应政策现状及特征
四、加强和完善保障性租赁住房供应的必要性
第三节20xx年中国保障性住房发展综述
一、中国各地纷纷推出保障房计划
二、保障性住房发展已向市场过渡
三、保障住房发展趋向探索
四、我国需建立保障性住房合理运作机制
五、增加保障性住房投资的五大建议
六、中国保障性住房可持续发展策略
第五章20xx年中国廉租房产业运行动态分析
第一节20xx年中国廉租房建设发展概况
一、国内廉租房建设现状及发展分析
二、我国廉租房建设步入快车道
三、中国各地廉租房建设情况
四、中央加大廉租房建设力度
五、我国廉租房建设贷款利率调整状况
六、民营企业参与廉租房建设可行性探析
第二节20xx年中国廉租房建设与金融发展分析 （）
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一、金融机构助力廉租房建设发展
二、廉租房开发贷松绑致使商业银行角逐
三、廉租房建设融资需要开发性金融
第三节20xx年中国廉租房建设发展面临的挑战
一、制约廉租房建设发展的因素
二、廉租房建设发展存在的问题
三、廉租房建设面临的难题
四、西部中小城市廉租房建设亟需加快
第四节 20xx年中国廉租房建设发展对策分析
一、加快我国廉租房建设发展的建议
二、国内廉租房建设发展应完善配建制度
三、廉租房建设应注重资金和土地双保障
四、解决廉租房政策实施问题的对策
第六章 20xx年中国廉租房制度建设与实施分析
第一节20xx年中国廉租房制度发展概况
一、住房保障制度发展现状
二、我国廉租房制度的特点
三、我国廉租房制度保障的广度与深度
第二节20xx年中国城镇廉租房制度实施路径探析
一、建立和完善廉租房制度的困境分析
二、对廉租房制度建设的几点思考
三、廉租房制度实施的路径选择
（）
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第三节20xx年中国廉租房制度建设发展面临的问题及对策
一、我国廉租房制度建设中存在的问题
二、我国廉租房制度建设问题的对策
三、国外廉租房制度建设对中国的启示
第七章 20xx年东北地区廉租房建设发展概况
第一节 黑龙江
一、黑龙江廉租房投建规划
二、黑龙江廉租房保障工作进展状况
三、黑龙江廉租房制度建设覆盖市县已全面启动
第二节 吉林
一、吉林廉租房投建规划
二、吉林廉租房建设工作进展状况
三、吉林廉租房制度建设进入推进实施阶段
第三节 辽宁
一、辽宁廉租房投建规划
二、辽宁廉租房建设工作进展状况
三、辽宁落实廉租房资金来源对策
第八章 20xx年华北地区廉租房建设发展概况
第一节 北京
一、北京廉租房投建规划
二、北京廉租房建设工作进展状况
（）
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三、北京市城镇廉租房政策实施情况分析
第二节 天津
一、天津廉租房投建规划
二、天津廉租房建设工作进展状况
三、天津廉租房建设发展概述
第三节 山西
一、山西廉租房投建规划
二、山西廉租房建设的中央投资比重
三、山西省廉租房建设发展概述
第四节 内蒙古
一、内蒙古廉租房投建规划
二、内蒙古加快廉租房建设步伐
三、内蒙古廉租房建设资金筹集情况
第五节 河北
一、河北廉租房投建规划
二、河北廉租房建设发展概述
三、河北廉租房发展展望
第九章 20xx年西北地区廉租房建设发展概况
第一节 陕西
一、陕西廉租房投建规划
二、陕西廉租房建设完成情况
三、陕西省将全面建立廉租房制度
（）
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第二节 甘肃
一、甘肃廉租房投建规划
二、甘肃省廉租房建设开工情况
三、甘肃廉租房建设专项资金使用要求
第三节 宁夏
一、宁夏廉租住房投建规划
二、宁夏廉租房建设专项资金安排状况
三、宁夏加大廉租房制度建设
第四节 青海
一、青海省廉租房建设计划
二、青海加速廉租房建设步伐
三、青海省廉租房建设项目完成情况
第五节 新疆
一、新疆廉租房投建规划
二、新疆廉租房建设的中央投资比重
三、新疆举债筹资建廉租房
第十章 20xx年华东地区廉租房建设发展概况
第一节 山东
一、山东廉租房建设发展规划
二、山东廉租房建设进展
三、山东积极推动廉租房建设
第二节 江苏
（）
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一、江苏廉租房建设走在全国前列
二、江苏将全面建成廉租房制度
三、江苏推行廉租房建设奖励机制
第三节 浙江
一、浙江全面落实廉租房保障制度
二、浙江省廉租房制度已全面推行
三、浙江廉租房建设要求
第四节 安徽
一、安徽廉租房建设进展
二、安徽省廉租房建设中央投资比重
三、安徽省廉租房建设标准
第五节 福建
一、福建廉租住房建设发展规划
二、福建将实行廉租房租售并举制
三、福建将大力实施廉租房等保障性工程
第六节 江西
一、江西廉租房建设发展规划
二、江西省廉租房建设发展状况
三、江西廉租房新建工作
第七节 上海市
一、上海廉租房建设发展成就
二、上海逐步完善廉租房保障体系
三、上海将扩大廉租房受益面
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第十一章 20xx年中南地区廉租房建设发展概况
第一节 河南
一、河南廉租房投建规划
二、河南廉租房建设进展
三、河南建廉租房建设标准
第二节 湖北
一、湖北廉租房投建规划
二、湖北推进廉租房建设工作
三、湖北省廉租房建设提速
第三节 湖南
一、湖南廉租房建设发展规划
二、湖南省廉租住房政策解读
三、湖南廉租房保障制度细则
第四节 广东
一、广东廉租房投建规划
二、广东大力推进廉租房建设
三、广东廉租房建设发展的条件
第五节 广西
一、广西廉租房投建规划
二、广西廉租房建设进展
三、广西加强廉租房质量管理
第六节 海南
（）
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一、海南省廉租住房投建规划
二、海南主要市县加快廉租房建设
三、海南已初步建立廉租房保障制度
第十二章 20xx年西南地区廉租房建设发展概况
第一节 西藏
一、西藏廉租房投建规划
二、西藏廉租房建设完成情况
三、20xx年西藏廉租房建设将扩展到县乡
第二节 四川
一、四川廉租房投建规划
二、四川廉租房建设的中央投资比重
三、四川廉租住房制度建设情况
第三节 重庆市
一、重庆廉租房建设发展规划
二、重庆廉租房建设发展状况
三、重庆将主要建设廉租房
第四节 贵州
一、贵州省廉租房制度建立与实施情况
二、贵州对廉租房实行租售并举
三、贵州廉租房建设面临的资金压力及办法
第五节 云南
一、云南廉租房投建规划
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二、云南廉租房建设发展概述
三、云南廉租房建设项目进展
第十三章 20xx年中国廉租房建设融资分析
第一节20xx年中国廉租房建设融资概况
一、廉租房融资的国际经验及其特点
二、中国现有融资渠道分析
三、我国廉租房建设融资的特征
四、我国廉租房融资存在的问题
五、突破廉租房建设资金缺口的对策
第二节20xx年中国廉租房融资模式创新分析
一、我国廉租房融资模式选择
二、廉租房融资模式创新浅析
三、廉租房建设融资的创新趋势
第三节20xx年中国廉租房建设主要融资模式分析
一、廉租房建设融资的PPP模式
二、廉租房建设融资的信托投资基金（REITs）
三、廉租房建设融资的证券化模式
四、廉租房建设融资的租赁模式
第四节20xx年中国廉租房融资的信托投资基金模式发展分析
一、廉租房信托融资模式发展概述
二、我国廉租房融资引入信托投资模式
三、投资信托基金推进廉租房发展
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四、投资信托基金在廉租房融资运用中的前景
第十四章 2014-20xx年中国廉租房建设投资分析及拉动内需展望
第一节2014-20xx年中国廉租房建设投资分析
一、9000亿保障住房投资政策带来的机遇
二、中央已确定廉租房等五个投资重点
三、增加廉租房等保障性住房投资的五大建议
第二节2014-20xx年中国廉租房建设拉动内需展望
一、廉租房建设将大规模刺激内需
二、廉租房建设将成拉动经济新引擎
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市场行业报告相关问题解答
1、客户
我司的行业报告主要是客户包括企业、风险投资机构、资金申请评审机构申请资金或融资者、学术讨论等需求。
2、报告内容
我司的行业报告内容充实，报告包括了行业产品定义、行业发展现状（产品产销量、产品生产技术等）、行业发展最新动态以及行业发展趋势预测等。对购买者认识和投资该行业起到初级作用。
3、报告重点倾向
我司的行业报告重点倾向主要包括：行业相关数据、行业企业数据、行业市场相关数据等。报告侧重点略有差异，具体情况看报告结构目录。
4、我们的团队
我们的团队人员组成各高校的知名导师、行业高管的人员和经验丰富的市场调查人员。
我们的团队人员对客户需求定位精准，能抓住项目精华，以合适的文字图表和图形展示项目投资价值。对行业或具体产品的投资特性、市场规模、供求状况、行业竞争状况（结构与主要竞争企业）、发展趋势等进行分析和论证，寻求规律、发展机会、现存问题的解决方案、做大做强的对策等等。
我司研究员在信息、理念、创新思维上具有开拓性给客户服务提高到一个新的层次。
5、报告数据来源
我司报告数据主要采用国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据，企业数据主要来自于国统计局规模企业统计数据库及证券交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测数据库。
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公司介绍
北京智研科信咨询有限公司是一家专业的调研报告、行业咨询有限责任公司，公司致力于打造中国最大、最专业的调研报告、行业咨询企业。拥有庞大的服务网点，公司高覆盖、高效率的服务获得多家公司和机构的认可。公司将以最专业的精神为您提供安全、经济、专业的服务。
公司致力于为各行业提供最全最新的深度研究报告，提供客观、理性、简便的决策参考，提供降低投资风险，提高投资收益的有效工具，也是一个帮助咨询行业人员交流成果、交流报告、交流观点、交流经验的平台。依托于各行业协会、政府机构独特的资源优势，致力于发展中国机械电子、电力家电、能源矿产、钢铁冶金、嵌入式软件纺织、食品烟酒、医药保健、石油化工、建筑房产、建材家具、轻工纸业、出版传媒、交通物流、IT通讯、零售服务等行业信息咨询、市场研究的专业服务机构。经过智研咨询团队不懈的努力，已形成了完整的数据采集、研究、加工、编辑、咨询服务体系。能够为客户提供工业领域各行业信息咨询及市场研究、用户调查、数据采集等多项服务。同时可以根据企业用户提出的要求进行专项定制课题服务。服务对象涵盖机械、汽车、纺织、化工、轻工、冶金、建筑、建材、电力、医药等几十个行业。
A. 北京智研科信咨询有限公司公司于20xx年注册成立，是国家统计局、中国科学技术情报学会认证、监管的国内较早开展竞争情报、市场调研、产业研究及专项研究为主的调查研究机构之一，凭借其专业的研究团队，先进的研究技术在此领域一直处于绝对的优势和领先地位：
a) 智研咨询的主要负责人多与中央部委、国家统计局、中国海关、各行业协会等建立长期的合作关系
b) 拥有全国百万家企业基础数据库
c) 全国各地分支网络和严格的调查控制流程，使我们有足够的知识和能力向客户提供高质量服务。
d) 超过200多个研究项目的成功案例
e) 研究领域覆盖能源、化工、机械、汽车、电子、医疗等诸多行业
f) 我们很荣幸的为工商银行、国家开发银行、麦肯锡、通用集团、波士顿咨询、三菱商事、中国农科院、同济大学、三星电子，松下电器、丸红株式会社（）
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海尔、美的等国内外知名企业和机构提供过咨询服务
B. 智研咨询调研（行业研究）说明
a) 行业研究部分智研咨询主要采用行业深度访谈和二手资料研究的方法： b) 通过对厂商、渠道、行业专家，用户进行深入访谈，对相关行业主要情况进行了解，并获得相应销售和市场等方面数据。
c) 二手资料收集，对部分公开信息进行比较，参考用户调研数据，最终获得行业规模的数据。
d) 智研科信具有获得一些非公开信息的渠道： e) 政府数据与信息 f) 相关的经济数据 g) 行业公开信息 h) 企业年报、季报
i) 行业资深专家公开发表的观点 j) 精深严密的数理统计分析
我们的服务领域
（）
第二篇：中国住房发展报告(20xx-20xx)
《中国住房发展报告(2013-2014)》预测
20xx年12月19日 01:47 经济参考报 我有话说
《中国住房发展报告(2013-2014)》预测：
一、二线城市房价明年仍存上涨压力
三、四线城市量价齐降城市数量增多
●随着城市化的推进与经济发展，农村住房也出现了严重的问题。最突出的表现是农村住房大量过剩和郊区小产权房大量存在。因此，亟待建立农村住房的商品化、资产化和市场化制度。
●住房调控的方向是：从以往的行政调控为主转向市场调控为主，从需求调控为主转向供求双向调控，从一刀切的调控为主转向差别化的调控为主。
《中国住房发展报告(2013-2014)》18日由中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心、《经济参考报》联合发布。报告预测，一、二线城市仍然存在房价上涨压力，三、四线城市有稳有跌。出现量价齐降城市数量会再增多，这些城市主要是沿海房价畸高城市，中西部人口增长有限城市及投资投机过于严重城市。
住房制度存诸多问题
报告主编、中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说，当前中国的住房制度存在五方面问题。首先，住房制度城乡分割，统一市场亟待建立。这种长期分割导致农村住房过剩与小产权房大量存在。中国过去的农村住房制度成功解决了农村人口的住房问题，但是随着城市化的推进与经济发展，农村住房也出现了严重的问题。最突出的表现是农村住房大量过剩和郊区小产权房大量存在。因此，亟待建立农村住房的商品化、资产化和市场化制度。此外，因为城乡分割，城市住房价格过快上涨问题更加突出，新转移的农业人口也难以统筹其在城乡的住房投资与消费决策。综上因素，又导致农村住房过剩，城市住房紧张，外来人口住房难以保证等问题。
其次，针对中低收入者的住房供应相对较弱，多层次住房供应体系尚未形成。针对各收入等级居民特点形成不同层次住房供应体系是实现“住有所居”的根本所在。而目前康居、安居和乐居的多层次住房供应体系还没有建立起来，主要体现在：其一，商品房市场投资投机性需求未得以从根本上规范，房产税改革未得以有效推行。其二，针对中等收入“夹心层”的康居工程缺失，中等收入居民住房保障没有解决。其三，针对中低收入居民家庭的保障性住房供给不足且相关制度不完善。其四，公租房定位不清晰，如果其针对对象是“夹心层”的话，目前的比例是远远不够的，并且也不宜大量采取政府直接实物配租的方式；如果是针对低收入家庭，目前的租金过高，补贴不足。其五，居民住房的货币化保障也没有建立。根本上，没有实现货币工资补贴与房价等比例上涨机制。
再次，金融、土地等基础制度不配套，住房改革难以单独推进。课题组成员高广春博士认为，当前宏观调控往往就房地产调控谈房地产调控，金融政策、土地政策等基础制度不配套。一是城乡土地分割，农村非农建设用地不能自由流转，没有建立与康居、安居和乐居三类住房供应相匹配的分类供地制度；二是尚未构建保障性住房金融体系；三是税制改革进展缓慢；四是中央与地方合理财税体制没有建立；五是合理公平的分配制度未建立起来；六是合理的户籍制度没有形成。
第四，宏观调控政策“一刀切”，未能充分考虑区域差别。
最后，行政管制替代制度建设，长期制度相对缺位。课题组成员邹林华博士认为，在市场体系不健全及房价过热时采用临时性的行政干预是必要的，但是行政管制只是治标之策，最重要的是长期制度的建立与完善。但政府长期采用行政管制代替制度建设，制度建设迟迟未进行，行政管控措施不断加码。不仅调控效果边际下降，也带来严重的副作用。具体表现在房产税、多层次住房供应体系及相关基础配套制度建设方面没有实质性的进展，导致不能从根本上较好解决住房市场问题。
城市间分化趋势扩大
展望明年住房市场，报告认为将在总体稳定增长中波动，城市间分化趋势扩大。一、二线城市仍然存在房价上涨压力，三、四线城市有稳有跌。出现量价齐降城市数量会再增多，这些城市主要是沿海房价畸高城市，中西部人口增长有限城市及投资投机过于严重城市。
倪鹏飞表示，这一判断是基于外部环境及内部住房市场主体博弈做出的。在国内外宏观经济环境方面，世界经济对中国住房市场的影响主要通过经济周期、区域住房市场走势、货币政策压力和资本流动四个渠道。从20xx年的住房市场的实际发展来看，促进住房市场增长的国际因素更为显著。20xx年到20xx年，这些促进因素将延续，因此世界经济对我国住房市场的影响趋于扩张。
20xx年到20xx年，在中央“稳增长、调结构、促改革”的宏观政策目标下，中国宏观经济虽然处在消费投资和需求增长点不十分突出的情况下，但由于城市化、信息化和改革与结构调整等综合力量的作用，仍然可以保持中高速增长。在宏观经济保持中高速增长的前提下，就业与物价应该都会保持在合理区间内。宏观经济与房地产既相互促动又不相互过度依赖，这为住房市场的健康发展创造了较为宽松的环境。 从住房市场看，一、二线城市开发商在20xx年到20xx年销售旺盛及融资状况良好背景下，20xx年到20xx年资金较为充裕；由于前期拿地热情高涨，住房供给在20xx年基础上有所增加；一些改革措施对开发商预期产生影响，导致预期没有20xx年高，并产生一定波动；住房市场供给偏紧状况有所缓解，住房价格上涨压力依然存在。三、四线城市开发企业以中小企业为主，且库存较多，资金实力不强，开发商预期分化，将会采取降价和持房待售两种策略。
第二，城镇化的持续推进和居民收入的稳定增长，推动自住型需求持续旺盛。一方面，一、二线城市在人口集中、收入增加及投资渠道单一共同作用下，刚性需求强劲，另一方面地方政府存在房价控制目标的约束，调控政策具有不确定性，从而对预期产生不确定性影响，导致住房需求提前或者推后入市，引发价格波动。三、四线城市预期分化，观望气息增加，对于房价已经下降或接近下降城市的负面影响更强。 第三，一、二线城市存在房价控制目标约束和需求旺盛推动房价上涨的两难问题，扩大住房供给的相关措施会加大施行，土地供给和保障性住房供给力度将加大。限购、限价及限贷等措施将继续推行。同时还可能实施一些改革试点。三、四线城市土地收入的减少导致财政压力加大。个别城市面临债务风险，主要表现为以土地为抵押的地方融资平台风险。
第四，受国内外宏观经济环境及住房市场发展状况影响，金融机构对住房市场继续乐观，从而保持开发信贷与消费信贷支持力度，有效支持20xx年到20xx年住房供需。但是一、二线城市已经开始风险提示，金融机构对其住房市场较为谨慎，预计20xx年融资状况不如20xx年。一线城市开发贷款与全国趋势区别不大，但是消费信贷与全国整体趋势区别较大，差别化信贷将更为有力。三、四线城市总体上较为稳定，但是部分城市、部分企业和部分项目融资难度较大，资金支持较为紧张，部分城市融资风险持续增加。 实施差别化区间目标
对于20xx年的住房调控目标，倪鹏飞建议将房投资增速同比控制在15%到25%；将住房价格增速上限设为居民收入增速，下限为下跌30%；将住房存销比的上限设为18个月，下限设为6个月。“住房调控的主要任务是：平衡供求，调整结构；稳定价格，加快改革。即：各地根据市场供求状况，采取相应措施，促进市场均衡；加大普通商品住房和保障性住房的供给；保持价格的稳定和理性回归；加快建立市场和政府相结合的城乡一体的住房制度体系。住房调控的方向是：从以往的行政调控为主转向市场调控为主，从需求调控为主转向供求双向调控，从一刀切的调控为主转向差别化的调控为主。住房调控的原则是?五个统筹?。即行政调控与市场调控的统筹，住房供应体系内部的统筹，不同区域住房市场的统筹，住房市场预期与基础设施和公共服务改善的统筹，调控政策与制度改革的统筹。”他说。
建议改进行政调控，完善问责制度。倪鹏飞说，行政调控是由于住房制度缺失导致住房市场非健康发展而采取的临时性措施。随着主要制度的改革和完善，在住房市场逐步趋于健康的情况下，行政性调控应及时撤出。在改进行政调控的同时，要完善问责制度。
完善土地供给政策，建立抑制地价过度上涨的机制。课题组成员、宁波大学教授张惠芳建议，国土部应该会同相关部门与城市政府，制定各地年度供地规模、结构、价格的总量与增长区间目标，加大一、二线城市土地供应，减少三、四线城市土地供应，简化审批程序，完善问责制度；积极探索建立牵制地价过
度上涨的长效机制。选取一些城市开展试点：实行土地价格过度上涨导致普通商品房价格过度上涨，超出承受能力部分的一定比例由出让金补贴的制度。
完善差别化的信贷政策，健全住房金融体系。课题组成员、浙江工商大学副教授毛丰付建议，由银监会牵头尽快建构有效的信贷资金细分平台，实行房地产贷款总量规模及增长目标的区间控制的政策。按照一定比例，实施房地产开发贷款、商业贷款的保障性贷款配额制度。开展取消期房预售制度的试点探索，创新房地产开发融资渠道，完善开发企业的债券融资、房地产基金、房地产信托、房地产企业的股权融资等风险控制制度。
今后房地产调控将更多依靠市场手段
张卓元：行政手段控制房价效果有限
中国社会科学院学部委员张卓元表示，近两年中国房价快速上涨，特别是一、二线城市的非理性上涨，说明了一个道理，就是靠行政手段控制房价效果有限。
张卓元表示，这几年中国的房价上涨，特别是一、二线城市房价上涨，说明了靠行政手段来控制房价可能短期有效，长期来看还是有一定问题的。
“过去国务院关于控制房价上涨出台了很多政策，有一定成效，但是现在看来，由于没有长效机制，所以造成了今年一、二线房价上涨20%以上的情况。因此，主要靠行政手段的调控只能是临时的、短期的、应急的。”张卓元表示，对商品房房价进行控制应主要靠经济手段。因为，如果你一方面货币大量往外发，投资渠道又比较窄，行政手段来控制房价，短时间可以有效，但长时间是不可能的。
张卓元认为，今后房地产调控将更多依靠经济、市场手段控制房价。而市场手段中重要方面便是房地产税。十八届三中全会对住房问题的论述中，明确表示，将加快房地产税的立法并适时推进改革。他指出，这个信号就是表示，房地产税肯定要实行，先立法，然后再开征。而在这之前，可能会先扩大试点。 张卓元表示，市场经济下征收房产税是应该的。但由于不能短时间就完善，因此应实施逐步推进的政策，“美国的房产税也是经过几十年的逐步完善，不是一下就完善，包括我们要立法，立法也不要求一次就能够弄得非常完善，要想办法先启动。因为房地产税的确是对限制住房过度投资、投机的需求是很有效的。” 对于三中全会相关内容的解读，张卓元认为，研究建立住宅政策性金融机构比较明确，政策性金融机构将类似于美国的房地美、房利美。“虽然美国的?两房?虽然国际金融危机出了点问题，但是它对解决美国的一些低收入群体的住房还是起了很大作用的。包括中间层收入群体的住房问题等。”他说。
保障房将是我国未来住房保障体系中的重要部分。20xx年4月9日，住建部发布《关于做好20xx年城镇保障性安居工程工作的通知》明确要求各地有序扩大住房保障覆盖范围，在20xx年年底前，地级以上城市要明确外来务工人员申请住房保障条件。这一项政策出台将进一步推动我国城市住房市场增长，也给住房市场带来更多的挑战与机遇。张卓元表示，此次决定提出要健全符合国情的住房保障和供应体系。而这方面内容放在社会保障制度里，这就意味着建立住房保障，是政府的职责。上述问题的改革，将对我国房地产市场健康发展起到很好的作用。
蔡继明：遏制房价过快上涨不能忽略供给
清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明表示，这些年来我们房地产调控政策表现出来的一个教训是“十年九调，越调越高”，不仅遏制房地产价格过快上涨的势头这个目标没有实现，让它回归理性的水平就更谈不上了。
他认为，之所以“十调九高”，就是因为只注重需求，忽略了供给。一直以来的调控政策总是从需求的角度遏制对住房的购买，供给却没有有效增加。“如果我们同样大幅度增加供给，供给曲线相应移动，不仅不会上升，至少能保持平稳，还有可能下降”。
蔡继明认为，还有一个很重要的制度上的原因，是现在的土地市场部需要完善，目前的现象是地方政府垄断了土地市场。对地方政府而言，一方面用强征的方式垄断了买方，同时又垄断了卖方。“一个垄断市场，尤其是卖方垄断，必然导致价格高于竞争性的市场。”
这种垄断造成了两个方面的弊端，一是总量供给不足。大量的农村集体建设用地由于政府的垄断，不能进入市场，导致土地供给总量严重不足。二是供给结构出了问题，大量的土地都是用于工业用地，工业用地和住宅用地比例严重失调。
至于造成地方政府垄断行为的根本原因，蔡继明认为其症结是则是因为现行的土地制度。严格地说，我们没有像样的土地市场，也就谈不上发挥市场在土地资源配置中的作用。
“本届三中全会还提到了?农村集体经营性建设用地?和国有土地同等入市，在?经营性?里面，到底哪些可以入市并没有明确提出”。蔡继明说，按照现有规定，所谓农村集体经营性建设用地，就是用于乡镇企业的那点土地，公共设施不算，农民的宅基地也不算。因此，他认为对“经营性”土地应该做动态的理解，比如，如果人口越来越少公共设施就可以减少，那么这部分建设用地，就可以转化为经营性用地。
在农地入市的环节上，无可避免的还要涉及小产权房的问题。三中全会《决定》当中提出，要完善农民的宅基地制度，赋予农民的房屋财产权完整的物权。甚至通过试点可以出租、转让、抵押。
“今天说小产权房是非法的，将来集体用地如果合法进入市场，是不是就可以允许大量的小产权房产生和进行交易？”蔡继明说。
高培勇：城乡一体化新格局带来三方面问题
中国社会科学院学部委员、财经战略研究院院长高培勇说，对三中全会与中央城镇化工作会议精神的体会，一个中心的线索就是要把住房的建设、住房的发展纳入到城乡一体化的新格局当中来加以定位，从而谋划今后的发展路径。有三个方面的问题需要讨论。
第一个问题是对住房的属性定位。究竟是商品还是介于商品和公共物品之间的一种混合品，或者说是一种自给自足的自然品？这是首先要说清楚的一件事。我的体会，在城乡一体化的条件下，住房对于大多数人来讲都是一种混合品，但是对于有了一定的经济实力和经济地位的人，可能要把它当作商品来加以对待。
第二个要解决的问题，在城乡一体化的条件下，要打破二元体制，塑造一元体制。一旦在一元体制背景条件下来研究住房问题，那么不管是农民还是城市市民，都要遵从市场经济的一般规律，都要在市场经济的环境条件下，在一个统一的制度框架条件下，来对接政府的公共服务。所以具体到一个城市，就不能只管自己所属居民的住房保障问题，肯定也要涉及外来人口。
第三个要研究的事情，三中全会提出，要让市场在资源配置当中起决定性作用。对于住房来说，其中相当一部分是作为商品的，这部分是不是应该交给市场去加以解决。在这个基础上，政府的调控应该调控到怎样一种地步，应该在什么样的背景条件下出手调控，对于作为混合品的这部分住房，政府和市场的对接点究竟在什么地方？特别是随着城乡一体化的进程，对于坐落在农村地带的、长期以来被当作自给自足的自然品的那部分住房，该怎样纳入到城乡一体化的住房发展格局当中来，都是需要研究的新课题。 《住房绿皮书》分析显示：20xx年大城市房价或将短线见顶
20xx年12月18日，由中国社会科学院财经战略研究院、新华通讯社经济参考报社、中国社会科学院城市与竞争力研究中心、社会科学文献出版社共同主办的“《住房绿皮书》发布会暨城乡一体化趋势下的中国住房发展研讨会”在京举行。
《住房绿皮书》从宏观背景、市场主体、市场体系、公共政策和年度主题五个方面，对中国住宅市场体系做了全面系统的分析、预测与评价，并给出了相关政策建议。具体内容包括：在评述2012～20xx年住房及相关市场走势的基础上，预测了2013～20xx年住房及相关市场的发展变化；通过构建中国住房指数体系，量化评估了住房市场各关键领域的发展状况；剖析了住房市场及其相关领域协调健康发展所面临的主要问题与挑战，针对性地提出了相关政策建议；结合城乡一体化的发展趋势，专题分析了城市化进程中的外来人口住房问题，提出了相应解决方案。
《住房绿皮书》2012～20xx年分析显示，中国住房市场总体处于扩张区间。全球房价回升，新兴经济体表现尤为显著。我国住房市场并非孤立地上涨，但板块涨幅居前。我国房价增长具有明显的区域特征，一方面自住型需求恐慌入市推动大城市房价飙涨，另一方面中小城市出现明显滞胀。在房价快速上涨的同时，大中城市住房租金持续快速上涨，租房压力显著增大。土地市场整体持续向暖，计划供应量、实际供
应量和成交量同比均较大幅度上升，住宅用地涨幅明显。房地产开发贷款强劲上扬，个人按揭贷款高位运行。地产行业集中度进一步提升，企业数量缓慢缩减。
从政策层面看，2012-20xx年各地限购限贷政策继续严格执行，政策调控总体进入平稳转型期。差别化税收政策稳定持续，房产税改革越来越近。但重点城市完成房价控制目标存在困难，调控政策面临突击加码。从住房保障看，2012-20xx年通过多渠道筹集资金，确保了城镇住房保障的顺利实施，棚户区改造纳入到住房保障的核心工作。但城市外来人口占城市人口比重实际上可能超过三成，多数城市外来人口住房的基本情况不容乐观。
《住房绿皮书》对20xx年中国住房市场所面临的外部环境作出如下判断：全球经济增速较低，通胀放缓，利率稳定，贸易低迷；全球住房市场价格将继续上涨，但增速回落；我国经济周期的结构性和阶段性特征更加突出，中速增长或成常态化；“稳增长”政策目标基本不变，政策力度效果或将有所减弱。
《住房绿皮书》预测，20xx年我国大城市房价或将短线见顶，中小城市楼市颓势延续；住房租金继续惯性上涨，涨速季节波动较大；土地成交量可能进一步放大，土地价格稳中略升；房地产行业集中度进一步提高，企业竞争更趋品牌化；房企融资方式逐渐多元化，直接融资比重继续上升。
《住房绿皮书》还梳理了当前中国住房发展中存在的突出问题：房企经营管理欠规范，财务粉饰、寻租现象突出；大型房企争相出海，投融资风险不容忽视；租房家庭无法享受自有住房同等权益；房贷在银行金融机构各项贷款中的比重依然处于较高位，房地产贷款的信用风险隐患未除；差别化房贷难以落地，保障房金融支持机构体系缺失；地方政府财政金融风险累积，征地过程中矛盾激化；住房保障资格审查机制不完善、档案管理工作存在纰漏，分配机制不健全；调控问责制度依然没有兑现，住房长效机制仍然是“只闻其声不见其人”等等。
《住房绿皮书》指出，中国住房市场健康均衡发展所面临的主要挑战是：从外部环境看，部分行业产能过剩依然严重，局部金融风险隐存；从住房市场本身看，行政管控扭曲市场信号，住房供求矛盾长期存在；从租赁市场看，房价租金携手飙涨，租房家庭与有房家庭的贫富差距加大；从土地市场看，土地市场寡头垄断日益加剧，推高地价的意愿强烈；从住房金融市场看，住房金融市场过度集中于间接融资市场，住房信贷市场板块的强劲走势给房地产调控政策带来压力。
《住房绿皮书》认为，未来的政策方向是构建“安居、康居、乐居”的住房供应体系，建立住房市场长效调节机制。在此基础上，《住房绿皮书》提出20xx年的重点政策方向：完善法律法规与政策制度，规范房地产企业经营行为；弱化房价行政管控，深化住房市场改革；完善住房租赁市场，维护租赁者合法权益；有效扩大住房直接融资市场比重，借助证券化技术有效防控房地产资金风险；扩大合作性住房金融机构生存和发展的空间，探索建构有效的保障房融资机构支持体系；建立保障房档案系统，完善住房公积金制度；扩大住房监管覆盖面，避免“热胀冷缩”和“重买轻租”；改革当前土地市场制度和住房市场制度，运用多种手段增强城市外来人口的住房支付能力。
本版稿件由本报记者 方烨 梁倩 高伟采写