一、土地估价概念

(一)考试目的

测试应考人员对土地估价的概念、作用及现实意义的理解与掌握程度。

(二)考试范围

1．土地估价的概念

2．土地估价的作用及现实意义

3．土地估价的服务方向

4．我国土地估价的产生背景和发展过程

(三)考试基本要求

掌握：土地估价的概念、作用；

熟悉：土地估价的现实意义，土地估价的服务方向；

了解：我国土地估价的产生背景和发展过程。

(内容详解)

一、土地估价的概念

土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。

二、土地估价的作用及现实意义

地价作为土地市场各因素综合作用的结果，在土地市场建设中发挥着重要作用，具有重大的现实意义：

一是能灵敏地反映市场的供需状况、土地的利用状况和市场动态变化，同时通过与其他社会经济发展指标综合反映社会经济发展状况。

二是调控土地市场供需的有力杠杆，通过地价信号反映出土地供应量、供应结构和需要调整的方面，政府根据社会经济和土地市场状况调节供应，引导投资和需求，促进土地资源和合理有效利用，对土地市场中的地价进行调控，确保土地市场和房地产市场的健康平稳运行，因为地价是土地市场参与各方进行经济活动的基础，人们以此作出自己的决策和预期，因此，地价就可以成为影响供求关系，调控土地市场的杠杆。

三是调整土地市场经济主体之间经济利益关系的保障。中央与地方、政府与企业、企业与企业、政府与个人、企业与个人在土地上的利益关系，最直接的表现就是地价，地价为协调不同权利主体间的利益关系提供了依据，地价管理为协调解决不同权利主体间的

利益关系，调节收益分配提供了手段，使土地所有者和使用者权益在经济上真正得以体现。

四是推进我国土地使用制度改革的重要前提。我国在走向社会主义市场经济中土地使用制度改革的核心，就是土地的有偿使用，而马克思地租理论为其提供了重要的前提，地价为土地的有偿使用提供了重要的基础。

五是量化国有土地资产的尺度。在我国国有企业改制过程中，通过地价和地价管理，极大地显化了国有土地资产，支持了国有企业的改制。

三、土地估价的使用方向

1．为国有土地使用权出让(包括国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让价格评估)、转让、租赁、收回、收购储备、作价入股、清产核资等提供地价参考；

2．为集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价入股和转让等提供地价参考；

3．为土地使用权抵押提供地价参考；

4．为企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并，分立、破产、关闭、清算等经济活动提供地价参考；

5．确定和更新城镇基准地价、标定地价；

6．实现城市地价动态监测；

7．对农用地进行分等定级；

8．确定农用地综合区片价；

9．为土地增值税等有关不动产税费征收提供地价参考；

10．为司法鉴定提供地价参考。

四、我国土地估价的产生背景和发展过程。

改革开放以来，随着我国城镇土地使用制度的改革和土地进入市场进行转让交易，客观上对土地估价中介服务业务提出了客观需要，特别是19xx年《土地管理法》颁布后，土地估价中介服务有了更快的发展。随着市场化改革的进展，对原为划拨土地的存量建设用地，需要通过市场机制进行重新配置；国有企业改革和战略性结构调整中土地资产需要重新盘活；农用地市场开始形成，农村集体建设用地市场已经发育；各级政府逐步提高了土地出让过程中的招标、拍卖比例，等等。这些市场化取向的改革都对土地估价中介服务提出了更多的市场需求，客观上要求土地评估中介服务业务的拓展。为适应市场上的客观要求，19xx年，原国家土地管理局制定了《土地估价师资格考试暂行办法》，规定对土地估价资格实行全国统一考试。

可以说，土地估价行业是伴随着土地使用制度改革而产生并发展起来的，到现在已有二十多年的历史。在这二十多年里，土地估价行业在服务于市场经济建设和国有企业改革、

服务于土地使用制度改革与土地市场建设中不断发展壮大，已成为我国市场经济体系中一个重要的中介行业，并取得了辉煌的成就。

1．建立了与我国市场经济体系相适应的土地估价制度和土地估价师资格制度。在我国土地使用制度改革与土地市场建设过程中，地价问题一直是核心问题和前提条件。从城镇土地分等定级到城市基准地价测算，从出让地价到国企改革中土地资产管理，从土地有偿使用到经营城市，土地估价从无到有，建立了一系列的制度和体系。如：建立了基准地价、标定地价、宗地地价、城市地价动态监测系统、征地区片价等地价体系； 建立了从估价机构注册与公示、估价报告备案、土地资产处置审批改革的管理制度； 建立了土地估价师资格考试、继续教育、信息公示等土地估价人员和机构的监督管理机制。

20xx年12月19日，国务院办公厅转发了《财政部关于加强和规范评估行业管理意见的通知》(国办发[2003]101号文)，明确规定土地估价师是根据目前我国社会主义市场经济发展的客观需要设置的六类资产评估专业资格之一，进一步明确了土地估价师在社会主义市场经济建设中的地位和作用，这是国务院对土地估价行业二十多年来改革和发展的充分肯定。

2．形成了一整套具有中国特色的土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系 已先后颁布了《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》、《农用地分等规程》、《农用地定级规程》、《农用地估价规程》两个国家标准和三个行业标准，以及《土地估价报告规范格式》、《城市地价动态监测技术规范》等技术标准，出版了《土地估价师资格考试系列教材》、《城市土地价格调查与动态监测》、《中国城市地价图集》、《城市地产评估》等专著和众多研究报告，有超过60个高等院校开设了土地估价的专业课程，形成了从本科、硕士到博士的系列教育和理论研究体系。

3．形成了一只具有规模、专门提供土地估价中介服务的专业队伍

现在，全国共有3万余名具有资格的土地估价师，其中执业注册的土地估价师上万人，执业土地估价机构2000家。经过脱钩改制、改革土地估价结果确认和土地资产处置审批制度、改革土地估价人员和机构监督管理方式的三次改革，土地估价行业的人员素质、机构规模、业务能力、竞争风险意识等都有很大的提高，已经形成了一批具有规模的、能够自我发展，自我约束，自主经营，自担风险的土地估价专业队伍。

4．有利地配合土地使用制度改革和土地市场建设

据有关部门的不完全统计，19xx年以来，全国土地出让金收入累计达1万多亿元。土地出让金收入主要用于了地方城市建设，对改善城市环境、加快城市基础设施建设，推进土地市场建设起了积极作用。这其中出让地价评估和城市基准地价评估是土地使用权出

让和土地市场建设的基础工作。

5．有力地配合国有企业改革

据不完全统计，近年来，全国共完成了近6万家改制企业的土地评估工作，显化资产几千亿元，仅由原国家土地局和现国土资源部确认和处置的企业数就达200多家，涉及宗地超过10万宗，其中包括了中石油、中石化、中国联通、中国电信、中国移动通信等特大型集团公司的改制等，在显化国有土地资产，促进国有经济的战略性调整，防止土地资产流失等方面曾发挥了重要作用。

6．土地估价行业已初步走上政府监管、行业自律、独立公正、自主发展的道路

20xx年，国土资源部按照国务院改革行政审批制度的要求，改革了土地估价行业监督管理方式，强化了行业自律，有力促进了行业自律组织建设。目前，已有28个省、自治区、直辖市成立了土地估价师协会。通过几年的改革，土地估价行业已初步走上政府监管、行业自律、独立公正、自主发展的道路。

本章小结：

土地估价的概念是整个内容体系的基础，对其涵义及特性的深刻把握有助于整个学科的理解。本章主要介绍了土地估价的概念及估价需要考虑的相关因素。特别是土地估价的概念是历年考试的重点，需要重点把握。

第二篇：土地估价实务辅导

(一)M公司于20xx年11月1日以13428万元在A市购买了一栋写字楼，总建筑面积为15000平方米，占用土地面积12480平方米，该写字楼除10000平方米自用外，其余部分用于出租。20xx年11月1日，M公司为核实资产，需对该土地使用权价格进行评估。经调查，该写字楼所占土地为20xx年11月1日取得的国有出让土地，出让年期为50年，写字楼于20xx年11月1日建成，当时建筑造价为每建筑平方米2300元，房屋耐用年限为60年，残值率为2％。该写字楼现时出租部分的月租金为每建筑平方米60元，比市场同类物业平均月租金低5元，市场平均空置率为10％，出租经营过程中的营业税为年租金的5％，维修费为重置价的2％，管理费为年租金的3％(以实有建筑面积计算，不考虑空置)，年保险费为重置价的0．2％，房产税为原造价70％的1．2％。目前该类物业的建筑造价为每平方米2500元，房屋还原利率及土地还原利率分别为8％和6％。请根据上述资料测算该土地于20xx年11月1日的单位面积地价和总地价。(一)审题(1)明确题目要求。本题要求得到待估宗地在估价期日的单位地价和总地价，即要求计算两种形式的土地价格。(2)梳理有关资料。可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对象资料，审题时需留意估价期日、估价对象范围(是否含地上建筑物)、权利状况、土地出让时间及出让年期等地价影响因素；二是市场调查资料，该类资料是解题的基础，也是选择方法的主要依据。本题主要给出了同类物业的客观收益和运营费用，建筑物的重置价格等资料，审题时需留意所给资料的具体说明；还要注意题目中给出了哪两种还原率，这对确定解题思路至关重要。(3)审查关键内容，考虑资料取舍。本题所给资料较多，既有房屋实际造价，又有房屋重置价格；既有写字楼的实际租金，又有市场客观租金。审题时要考虑哪些资料能用，哪些资料不能用，做出初步判断。另外，本题对各项出租费用(如管理费、保险费、房产税等)的费率取值基数作了详细说明，审题时应注意。(二)解题思路与方法选择1．方法选择本题提供了写字楼的客观收益和运营费用，建筑物重置价格，房屋还原率、土地还原率等相关参数，可采用收益还原法评估。2．解题思路由于题目中并未直接给出土地的收益费用资料，需从房地纯收益中剥离出土地纯收益，再采用适当的收益还原法公式计算土地价格。具体思路为：①从房地总收益中扣除房地总费用得到房地纯收益；②根据房屋重置价格计算房屋现值，结合房屋还原率计算房屋纯收益；③从房地纯收益中扣除房屋纯收益

得到土地纯收益；④根据土地纯收益、土地还原率计算剩余使用年限下的土地收益价格。 (二)某房地产开发公司于20xx年10月以出让方式取得一宗地，土地面积为4000平方米，出让年期40年，出让用途为商业，规划建设一座六层商场，各层建筑面积相同，建筑容积率为3．0。20xx年10月商场建成后，该房地产开发公司将第一层出售给公司乙，市场售价为6500元／建筑平方米，其余建筑由该房地产开发公司出租经营，相关手续均已办理。1．根据以下条件采用市场比较法(至少选择三个比较案例)测算公司乙于20xx年10月所占用土地的总价。经调查，该商场周边区域有若干正常情况下的土地成交案例，各案例的条件见下表案例编号 交易类型 土地用途 楼面地价(元／平方米) 土地使用年期 交易时间 区域因素修正系数 个别因素修正系数A1 出让 综合 1160 40 2004．4 2 4A2 转让 服装批发市场 1430 40 2003．7 5 3A3 转让 综合 1066 48 2002．6 0 —4A4 抵押 文具商店 1248 35 2001．6 —4 —1A5 转让 工业 890 50 2003．3 —3 4A6 转让 公寓 1010 40 2003．6 7 OA7 转让 高档商场 1470 39 2004．1 3 —2A8 转让 零售商店 1390 38 2004．8 —4 —5上表中有关系数均为比较案例与待估宗地比较所得，数值为负值表示案例的条件比待估宗地条件差，数值为正值表示案例的条件比待估宗地条件优，数值表示对宗地价格的修正幅度。该城市商业用地价格在20xx年6月至20xx年6月间，平均每月比20xx年6月的价格上涨0．2个百分点；20xx年7月至20xx年10月间，平均每月比20xx年6月的价格上涨0.1个百分点。土地还原利率取6％。2.因登记需要，需测算公司乙所应分摊的土地面积，请按其首层建筑面积占整座商场建筑面积的比例计算公司乙应分摊的土地面积。3.若该商场第一层再出租时，请测算其所占用土地的单位土地面积市场年租金。(一)审题(1)明确题目要求。本题设有三问：①求取乙公司于20xx年10月所占用土地的总价；②求取乙公司所应分摊的土地面积；③求取乙公司所占用土地的单位面积市场年租金。其中求取乙公司占用土地价格是关键问

题，也是求取土地年租金的基础。根据题意，所求取的土地价格应为市场转让价格。(2)梳理有关资料。关于估价对象资料，审题时要特别注意估价期日、估价对象权利状况、土地剩余使用年期等地价要素；对于市场调查资料，本题给出了8个土地交易案例，以及各案例的交易情况、交易类型、土地用途、楼面地价、土地使用年期、区域因素和个别因素修正幅度、商业用地地价变动情况、土地还原率等资料，为选用方法提供了条件和依据。(3)考虑资料取舍，选取比较实例。根据估价技术标准要求，市场比较法至少应选取3个比较实例，比较实例应与估价对象处于同一供需圈、用途相同、交易类型相同或相近、交易时间相近、属正常交易或可修正为正常交易。审题时可根据对比较实例的要求，进行案例筛选。(二)解题思路与方法选择1．解题思路本题所要解决的三个问题彼此相关，可分别采用以下思路求取。(1)用市场比较法评估乙公司占用土地价格。具体思路为：①根据估价对象条件，按照估价技术标准要求，选取比较实例；②对各比较实例进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素、使用年期等项修正，得到各试算价格；③采用适当方法对各试算价格进行平均，得到估价对象楼面地价，用楼面地价乘以乙公司拥有的建筑面积，得到乙公司占用土地的总价。(2)根据乙公司拥有建筑面积占整个商场建筑面积的比例，计算乙公司应分摊的土地面积。(3)根据乙公司所分摊的土地面积和土地总价计算土地单位面积价格，再根据土地单位面积价格，采用适当的土地还原率和收益还原法公式，计算乙公司所占用土地的单位面积市场年租金。2．方法选择根据本题所提供资料，评估乙公司占用的土地价格适用于市场比较法；评估乙公司占用土地的市场年租金适用于收益还原法。(三)某制药企业为扩大经营规模，准备将位于W市城区的老工厂迁出。根据当地政府规定，老厂区土地由政府按一定价格收购后，重新开发利用。该企业拟用政府收购老厂区的补偿价格在郊区工业开发区购置土地，建设新的现代化制药厂。经调查，该企业老厂区土地为19xx年以无偿划拨方式取得的国有土地，土地面积为3000平方米，重新开发后，规划建设商务办公楼，规划容积率为2．4。该办公楼建成后，预计售价为11000元／平方米，开发期为两年，建筑费为4500元／平方米，专业费和不可预见费分别为建筑费的5％和3％，建造成本第一年投入45％，第二年投入55％，年内均匀投入，建成后即可全部售出。该项目预计投资回

报率为房地产售价的15％；税金为房地产售价的6％，年贷款利率为8％，土地还原利率为6％。W市郊区工业开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为1800元／亩，因当地人多地少，故征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值。青苗及地上物补偿费按当地农作物一年产值补偿。根据当地规定，征地过程中的征地管理费按照征地费总额的4％征收；耕地占用税按5元／平方米计收；耕地开垦费按10元／平方米计收。开发区平均土地开发程度达到“五通一平” (通路、通水、通讯、通电、排水，场地平整)，土地开发费为60元／平方米，开发周期为1年，开发费在开发周期内均匀投入；土地开发的投资回报率为15％，经调查，该市土地增值收益与当地出让金标准一致。根据该市规定，开发区工业用地土地出让金最低不得低于150元／平方米，住宅用地土地出让金最低不得低于300元／平方米，商业用地出让金最低不得低于600元／平方米。市区老厂区所在区域工业用地土地出让金最低不得低于300元／平方米，住宅用地土地出让金最低不得低于500元／平方米，商业用地出让金最低不得低于930元／平方米。1. 请测算老厂区用地在规划用途条件下、法定最高年期的土地使用权单价和总价。2. 经协商，当地政府同意对老厂区按规划用途条件下划拨土地使用权价格的60％给予补偿，试问，该企业最高可以得到多少补偿。3. 该企业如以该补偿价购置开发区的土地，可以最多购买多少面积的土地。(一)审题(1)明确题目要求。本题涉及两个估价对象，三种价格类型。一是求取老厂区用地在规划条件下，法定最高年期的出让土地使用权价格；二是求取老厂区用地在规划条件下的划拨土地使用权价格，进而确定企业可以得到的补偿金额；三是求取工业开发区土地的市场价格，进而确定企业可购置的土地面积。(2)梳理有关资料。①估价对象资料，审题时需针对不同估价对象，明确土地用途，尤其对老厂区用地，要弄清其规划用途和规划容积率；②市场调查资料，该类资料是确定解题思路和选择估价方法的主要依据，本题提供了老厂区用地未来开发完成后的价值、开发费用及相关参数资料；工业开发区的开发费用、土地出让金标准、周边地区的征地费用等资料。审题时要特别留意开发周期、开发费用的投人情况及各项参数的内涵。另外，还要特别注意题目中对老厂区补偿标准的说明。(3)考虑资料取舍，明确解题思路。针对不同估价对象，选取相应的市场调查资料，确定解题思路与方法。(二)解题思路与方法选

择1．解题思路(1)根据题意，老厂区土地属于待开发土地，且有明确的规划条件和不动产售价、建筑成本等资料，适用于剩余法。具体思路为：①根据待估宗地的土地面积、规划容积率及办公楼的预期售价测算不动产开发完成后价值；②计算建造成本、利息、利润及销售税费；③用不动产开发完成后价值扣除建造成本、利息、利润及销售税费，得到老厂区规划条件下的出让土地使用权价格。(2)用老厂区规划条件下的出让土地使用权价格，扣除商业用地土地出让金，得到其规划条件下的划拨土地使用权价格；再乘以补偿比例即可得到对企业的补偿价格。(3)根据征地费用及相关税费、开发费用、出让金等资料，用成本逼近法测算工业开发区单位面积地价；再用企业可获得的补偿金额除以开发区单位面积地价，得到企业可购置的土地面积。2．方法选择根据题目要求和所提供的资料，老厂区土地宜采用剩余法评估，工业开发区土地宜采用成本逼近法评估。某企业于20xx年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元／平方米，该宗地土地开发程度已达到"五通一平"(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。20xx年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费(含税费)平均为10万元／亩，"五通一平"土地开发费为8万元／亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5．5％，投资利润率为10％，土地还原率为6％，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于20xx年12月31日的单位地价和总地价。(一)审题(1)明确题目要求。本题要求得到待估宗地在估价时点的单位地价和总地价，即要求计算出两种形式的土地价格。(2)梳理有关资料。可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对象资料。审查时需留意估价时点、土地取得时间及使用年期，估价时点与土地取得时间是否一致等；二是市场调查资料。该类资料是解题的基础，也是选择方法的主要依据，审查时要留意所给资料与估价对象情况是否一致，如土地使用年期等。(3)考虑资料取舍，找出隐含条件。对题目中所提供的市场调查资料要仔细审查，看缺少什么条件，是否有隐含内容。如本题未给出土地增值收益率，但若仔细审查便不难发现，土地增值收益可依据土地出让金确定。(二)解题思路与方法选择1．方法选择本题主要提供了有关土地取得与开发费用资料及相关参数，可采用成本逼近法评

估。 2．解题思路由于题目所给条件比较间接，解题思路亦应与常规做法略有不同，主要体现在年期修正上，首先需明确待估宗地的剩余使用年期，因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，土地剩余使用年期应为49年。基本思路：先根据题目所给条件确定评估方法；然后分步计算土地取得费、土地开发费、利息和利润；将以上各项相加得到无限年期土地成本价格；将无限年期土地成本价格和50年期土地出让金分别进行年期修正，均修正为49年期价格；将修正后价格加总得到所求地价。(三)公式与计算步骤1．适用于该宗地的计算公式土地价格=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)×年期修正系数+土地出让金×年期修正系数：2．计算步骤(1)选择计算方法根据题意，本题适用于成本逼近法(2)土地取得费及税费10×10000÷666．67=150(元／平方米)(3)土地开发费8×10000÷666．67=120(元／平方米)(4)利息(按单利计算)150×5．5％×1+120×1×1／2×5．5％=11．55(元／平方米)(5)利润(150+120)×10％=27(元／平方米)(6)土地成本价格150+120+11．55+27=308．55(元／平方米)(7)49年期的土地成本价格308．55×[1－1/（1+6%）49]=290．79(元／平方米)(8)49年期的土地出让金30×[1－1/（1+6%）49]/ [1－1/（1+6%）50]=29．90(元／平方米)(9)计算单位地价290．79+29．90=320．69(元／平方米)(10)计算总地价总地价=320．69×3000=96．21(万元)(四)难点与常见错误分析1．试题难点对于成本逼近法应用的测试在历次考试中均有涉及，与以往不同的是，本题更偏重对应试者估价能力的考察，且在以下两方面增加了难度：(1)某些条件比较隐讳。本题未给出土地增值收益率，土地增值收益以土地出让金形式出现，要求应试者能够做出判断。(2)土地取得时间与估价时点不一致，需确定土地剩余使用年期并做相应修正。因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，土地剩余使用年期应为49年。在对土地成本价格和土地出让金进行年期修正时，要考虑成本价格(无限年期)和土地出让金(50年期)在土地使用年期上的差异，采用不同的修正公式。2．常见错误分析(1)解题步骤不够清晰或缺少某些步骤。如对各项费用及利息、利润的计算只用一个算式表述，或前面缺少解题方法说明等。(2)未统一价格单位或面积换算错误。解题过程中各项费用与价格单位要统一，中间过程既可使用"元／平方米"，也可使用"万元／亩"，但最终单位

地价要换算成"元／平方米"。面积换算是成本逼近法考题中的一个重要考点，历次考试多有涉及，''亩"与"平方米"之间的换算，可采用"1亩=666．67平方米"或"1亩=1/0．0015平方米"。(3)利息计算中计息期取值错误。需计算利息的项目为土地取得费与土地开发费，但计息期不同，土地取得费的计息期为整个开发期即1年，土地开发费在均匀投入的前提下(等同于在年中一次性投入)，其计息期为0．5年。应试者往往不考虑土地取得费与土地开发费的计息差异，计息期均按一年或半年计算。本题土地开发周期未超过1年，在按年计息的前提下，可按单利计算利息，若开发周期在一年以上，则需按复利计算。(4)利润计算基数错误。利润计算基数应为土地开发费与土地取得费之和，利息一般不作为计算利润的基数。(5)未做年期修正或修正错误。如：未考虑土地成本价格与土地出让金在使用年期上的不同，均按无限年期将两者一并修正为49年期价格；或仅对土地成本价格进行年期修正；或错将土地剩余使用年期确定为50年。企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设4万平方米综合大楼和2万平方米公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元／平方米，公寓售价为4500元／平方米，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元／平方米，公寓为1800元／平方米，在建筑期间，建筑费及专业费第1年投入40％，第二年投入60％，银行贷款年利率为5．5％，开发利润为总售价的15％，销售税费为售价的5．5％。根据以上条件，试计算：(1)该宗地在规划条件下的土地使用权价格；(2)经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90％给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000平方米综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。(一)审题(1)明确题目要求。本题设有两问，即求取宗地在规划条件下价格和甲方应得公寓面积。其中求取宗地价格是问题的关键，也是下一步计算的基础。(2)了解有关资料。要弄清哪些属于估价对象资料，哪些属于市场调查资料。关于市场调查资料，本题主要给出了房地产售价、建筑费和专业费标准及其投入情况，利息率、利润率、销售税费率等有关参数值，对这些内容的了解有助于构思解题方法。(3)审查关键内容，谨防误用。对所提供资料要仔细审查，弄清关键数据

的真实内涵。如本题中的利润率，要明确是投资利润率，还是销售利润率，否则很容易造成误用。同时，由于第二问涉及甲乙房地实物交换的问题，还要明晰双方认同的交换条件。(二)解题思路与方法选择1．方法选择本题主要提供了有关房地产售价和开发费用资料及相关参数，不难想到可采用剩余法倒算地价。2．解题思路(1)宗地地价求取思路。先计算项目总开发价值；然后分步计算建筑费及专业费、利息、利润、税费等；从总开发价值中将以上各项成本(包括利息、利润)一一扣除，即可得到待估宗地总价；宗地总价除以土地总面积得到单位地价。(2)甲方应得公寓面积求取思路。首先要明确以地换房、等价交换的思路，即：总地价：部分综合楼价格+部分公寓价格，价格标准则应采用双方约定价格。具体求取思路是：先按约定价格计算甲方所得14000平方米综合楼价格；然后在总地价中将其扣除，即可得到甲方应得公寓总价；再用甲方应得公寓总价除以公寓的约定单价，计算结果即为甲方应得公寓面积。(三)公式与计算步骤1．适用公式地价：房地产售价-建筑费及专业费-投资利息-开发利润-销售税费2．计算步骤题解一：(1)选择计算方法根据题意，宗地地价求取适用于剩余法。(2)计算房地产总售价6000×4+4500×2=33000(万元)(3)计算建筑费及专业费2100×4+1800×2=12000(万元)(4)计算投资利息地价×[(1+5.5％)2－1]+12000×40％×[(1+5．5％)1.5－1]+12000×60％×[(1+5．5％)0.5－1]=596．75+0．113×地价(5)开发利润33000×15％=4950(万元)(6)销售税费33000×5．5％=1815(万元)(7)计算土地总价地价=33000-12000-596．75-0．1130×地价-4950-1815地价=12253．59(万元)(8)计算单位地价单位地价=12253．59÷20=612．68(万元／亩)=9190．20(元／平方米)(9)计算甲方应得公寓面积14000平方米综合楼价格=14000×6000×90％=7560．0(万元)甲方可得公寓总价=12253．59-7560．0=4693．59(万元)甲方可得公寓面积：4693．59×10000÷(4500×90％)=11589.11(平方米)即甲方除可获得14000平方米综合楼外，还可获得11589．11平方米的公寓。某企业拥有A宗地的划拨土地使用权，并于20xx年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期20年，实际支付的年租金为10元／平方米。A宗地土地面积为30000平方米，用途为工业，现已达到五通一平的开发程度。经调查，A宗地周边有三宗条件相似的工业用地，具体情况如下：(1)B宗

地：占地45亩，于19xx年9月1日通过征地方式取得，当时根据所在区域的市场行情，共支付了300万元征地及其相关税费，经开发建设，现已达到七通一平的开发程度，共花费土地开发费540万元。据调查，从19xx年9月1日到20xx年9月1日期间，征地费用和达到七通一平的土地开发费用分别上涨了20％和30％。(2)C宗地：占地25000平方米，于19xx年9月1日通过出让方式取得。宗地已达到三通一平的开发程度。按照20xx年9月的市场行情，该宗地若出租经营，每年土地净收益可达55万元。(3)D宗地：占地3．5公顷，于20xx年9月以国家作价入股方式取得，40年期、"七通一平"条件下作价425元／平方米。宗地 交易情况 区域因素 个别因素B宗地 -4％ -2％ 5％C宗地 0 5％ -1％D宗地 2％ -7％ -5％表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比较，负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差，正值表示案例宗地的条件优于A宗地。根据当地20xx年9月的土地市场状况，从征地到完成七通一平的土地开发需要1年的时间，土地开发费分季度投入，每季度投资额相等，在季内均匀投入；设定土地开发资金的贷款季利率为1．5％，需按季度按复利计算利息；土地开发的投资回报率为10％；土地增值收益率为20％；土地还原率取6％。相对A宗地而言，其50年土地使用权价格因开发程度不同而有差异：达到七通一平时地价比五通一平高100元／平方米，达到五通一平时地价比三通一平高60元／平方米。根据以上条件，试回答以下问题：(1)以B、C、D作为比较案例，利用市场比较法测算宗地A于20xx年9月1日的土地价格；(2)测算宗地A于20xx年9月1日的市场年租金；(3)测算宗地A于20xx年9月1日的承租土地使用权价格。某开发区土地开发完成后，需评估出让土地的底价。该开发区土地开发程度达到“七通一平”，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80％。出让土地使用年限为50年。开发区所在地的土地取得费(含税费)为15万元／亩；土地开发费为10万元／亩，在开发期内均匀投入，土地开发周期20个月，贷款月利率为1％，按月计算复利；土地开发的投资回报率要求达到20％，土地增值收益率要求达到10％，土地还原率取8％。请根据以上资料评估出该开发区出让土地的底价。(一)审题(1)明确估价对象，考虑方法选用。本试题中的估价对象为开发区新开发完成的可供出让的土地，适合采用成本逼近法。(2)明确估价时点。题

中没有具体要求估价期日，相当于开发完成后直接出让，不需要另外的时间修正。(3)明确价格类型。要求评估出让土地使用权年限为50年的开发区出让土地的底价，通常情况下应计算单位面积的价格，价格单位表述为元／平方米。(4)了解资料内容。题中给出的都是有关土地开发过程中的土地取得费、开发费用及利息、利润、土地增值收益率、出让年限、土地还原率等资料和数据，可直接满足成本逼近法计算的需要。(二)解题思路与方法选择1．方法选择开发区新开发完成的土地估价(特别是针对出让底价评估)多采用成本逼近法。根据题意，这是一道典型的采用成本逼近法来评估成片开发、分块出让的地价的计算题。2．解题思路(1)理清成本逼近法应用时涉及的各项估算内容，包括土地取得费、土地开发费用、利息、利润、土地增值收益等，根据计算单位面积地价的需要，统一各项将涉及到的计量单位，并且明确各项内容的计算方法，按相应方法分别计算，进而将各项结果累加。(2)考虑成本逼近法各项累加结果往往是无限年期的土地价格，解题时应考虑到是否存在年期修正的因素；同时，应注意将全部累加结果分摊到可供出让部分土地上，进而计算可供出让部分的土地价格。某公司于19xx年10月通过出让方式获得一宗5000平方米土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于19xx年10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于20xx年10月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70％贷款，请问该公司可贷多少款?项目其他有关资料如下：(1)该大楼1～3层为商场，建筑面积为3000平方米，4-15层为办公楼。(2)大楼开发周期预期二年，第一年投入60％，第二年投入40％。(3)大楼建成后该公司计划自留2000平方米用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90％和80％。目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方米3000元，同类物业的商场市场租金水平每月为300元／平方米，办公楼市场租金水平每月为150元／平方米。(4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10％，维修费为租金的8％，保险费为建安造价的2％0，税金为年租金的12％；项目投资回报率取建安造价的30％；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2％。另外，当地土地还原率为8％，综合还原率为10％，银行贷款利息率为10％。(一)审题(1)明确估价对象，正确选择方法。本题

名义上估算贷款，实际上是计算地价，对象是有限年期的土地使用权价格。由于涉及到房地产出租经营，存有收益，以及经房地产开发建成综合楼，需要倒算地价，因此，应考虑收益还原法和剩余法的结合使用。(2)明确估价时点。本题的估价时点为20xx年10月，距土地经出让取得的时间间隔有2年，剩余土地使用年限为48年。(3)明确价格类型。由于需估算的贷款和总地价对应，因此，在估算过程中，除了需要估算单位面积地价外，最终结果应体现出土地使用权年限为48年的总地价及相应推算的贷款额。(4)了解资料内容。题中给出的信息交错在一起，审题时应注意分类。有关信息包括：①土地及其地上建筑物的信息，如土地面积、土地取得时间、土地出让年限、容积率、物业分割情况、建筑物经济耐用年限等；②市场上同类物业经营信息，如租金水平、出租经营费用等；③房地产开发建设信息，如建安综合造价、开发周期、分期投入情况等；④其他信息，如土地还原率、综合还原率、利息率等。在解题过程中，一些参数(如建筑面积、相应的商场、办公楼面积分摊等)必须通过指标换算才可能取得，一些信息(如计划自留2000平方米作办公用房使用等)往往产生迷惑作用，因此，需要对信息进行分析归类，根据答题要求，逐步处理。(二)解题思路与方法选择1．方法选择估价对象为一宗正在建设中的房地产，并将通过出租经营的方式产生收益，而要求评估的是包含在整个房地产中的有一定使用年期的土地使用权价格，进而推算由此可以得到的贷款额度。有收益的房地产估价适合采用收益还原法，而在建设中的土地价格也适合采用剩余法。在这种情况下，必须注意审题，对方法选择作出判断，主要依据是假定仅采用一种方法估价是否可行，否则应考虑两种方法的综合应用。在本题中，若只用收益还原法，难于估算建筑物年纯收益等；若只用剩余法，房地合一的价格无法直接得到。因此，必须考虑收益还原法和剩余法的共同使用。2．解题思路(1)运用收益还原法估算房地合一的房地产价格。(2)运用剩余法估算土地价格。(3)根据题目提供的贷款要求推算可以贷款的额度。某城市有一宗住宅用地，需要评估其土地使用权价格。经调查收集到以下资料：(1)与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交易类型的四宗土地交易案例，待估宗地与各交易案例的条件以及各交易案例的区域因素和个别因素修正情况如下表所示，其中区域因素和个别因素的修正皆是与待估宗地相比较，表中修正系数为正数的

，表示交易案例的条件优于待估宗地，表中系数为负数的，表示交易案例条件比待估宗地差。项目用地 宗地成交价 交易时间 土地使用 容积率 区域因素 个别因素元／m2 年期／年 修正系数／％ 修正系数／％A 1200 19xx年10月1日 70 2．0 +3％ -11％B 1560 19xx年8月1日 70 3．0 -5％ -2％C 1650 19xx年12月1日 50 3．0 -5％ -2％D 1400 20xx年5月1日 40 2．5 -6％ -3％待估宗地 20xx年10月1日 70 2．0 (2)土地还原率为7％；(3)该城市住宅地价指数以19xx年9月1日为100，以后平均每月上涨1个百分点；(4)该城市住宅地价的容积率修正系数如下表：容积率 1．0 2．0 2．5 3．0 4．0 5．0修正系数 1．0 1．8 2.1 2.4 2．9 3．3请根据上述资料1．编制该城市地价指数表。2．采用市场比较法估算出待估宗地于20xx年10月1日土地使用年限为70年的单位土地面积价格。(一)审题(1)明确题目要求。本题有两项要求，即编制地价指数表和求取宗地在20xx年10月1日70年期的单位土地面积价格，审题时要注意估价时点、土地使用年期和价格类型。(2)了解有关资料。本题主要提供了4个案例的交易价格及宗地状况资料，并说明了地价增长情况及容积率与地价的关系，这为构思解题方法提供了依据。(3)审查关键内容，谨防误用。在审题过程中应密切注意各案例所给定的因素条件及因素比较说明，这是能否正确地进行计算的关键。要明晰比较的基准，是以待估宗地为基准，还是以比较案例为基准，否则很容易造成条件指数取值错误。用其他方法确定最终价格，但同样必须说明采用该方法的理由。某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权。具体条件如下：宗地面积4500平方米，商住综合楼用途，出让年限为50年；规划限制条件和涉及方案为总建筑面积15600平方米，其中地下两层，地下二层1000平方米为设备层；地下一层1000平方米为停车场，设有汽车位60个。地上1～4层为商场，面积4000平方米，5—16层为住宅，面积9600平方米，地上尚有车位50个。根据当地规定，交足40％地价款后即可开工，剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。又根据市场调查，有以下数据：该项目开发建设周期

为两年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售价为5000元／平方米，销售税费为售价9％；商场和车位用于出租，同类型、同档次商场日租金按可出租面积计算为5元／平方米，可出租面积占总建筑面积的70％，每个汽车位租金为地下480元／月，地上400元／月，有关税费及经营管理费按租金的30％计。此类建筑物的建安综合成本分别为：商场及地下部分2500元／平方米，住宅2000元／平方米，地上车位平均为500元／个，专业费为建安综合成本的3％，假设资金投入方式为第一年60％，第二年40％。目前贷款年利率为8％，投资回报率为20％，土地还原率为7．5％，商场的房地产综合还原率为7％，建筑物还原率为8．5％，试算该开发公司开工时应交纳的最低地价款。(一)审题该题与上述综合计算题5有许多类似之处，所不同的是：①对预期开发价值题目中给出的是销售和租金资料，而不是交易案例，在求取方法上存在差异；②投资回报率未给出计算基数。审题时还要特别注意题目中所提到的“地价款”的具体含义。(二)解题思路与方法选择 ，根据题目所给条件可想到采用剩余法，预期开发价值可通过收益还原法间接求出。因地价款为分期支付，可能会给应试者带来疑惑，是否需要分期计算利息。但仔细分析不难发现，尽管地价款为分期支付，但实际上题目中所提到的“地价款”即为开发前一次性投入的地价款。因此，仍可按正常情况，用剩余法求得所应支付的地价款总额，乘以40%即可得到开工时应交纳的地价款。(三)公式与计算步骤1．适用公式全额地价=不动产总价—建安费—专业费—不可预见费—利息—税金—利润2．计算步骤(1)解题思路：先用收益还原法计算不动产价格，再用剩余法计算土地价格。(2)计算开发总价值住宅部分：5000×9600=4800(万元)商场和地下停车场部分：商场租金：5×4000×365×70％=511(万元)地下停车场租金：60×480×12=34．56(万元)租金总收入：511+34．56=545．56(万元)有关税费和经营管理费：545．56×30％=163．668(万元)租金纯收入=545．56—163．668=381．892(万元)价格=381．892/7%[1-1/（1+7.5%）48]=5243．56(万元)地上停车位部分：租金收入：400× 50×12=24(万元)税费：24×30％=7．2(万元)租金纯收入：24—7．2=16．8(万元)价格：16．8/7.5%× [1—1/（1+7.5%）48]=217．04(万元)合计：4800+5243．56+217．04=10260．60(万元)(3)建安成本及专业费商场和地下部分：2500×6000×(1+3％)=1545(万元)住宅部分：2000×9600×(1+3％)

=1977．6(万元)地上停车位部分：50×500×(1+3％)=2．58(万元)合计：1545十1977．6+2．58=3525．18(万元)(4)销售税费5000×9600×9％=432(万元)(5)利息利息=总地价×[(1+8％)2—1]+3525．18×60％×[(1+8％)1.5—1]+3525．18×40％×[(1+8％)0.5—1]=0．1664×总地价十314．14(万元)(6)利润利润=(总地价+3525．18) ×20％=0．2×总地价+705．04(万元)(7)余值余值=总价值—建安成本及专业费—销售税费—利息—利润即 总地价：10260．60—3525．18—432—(0．1664×总地价+314．14)—(0．2×总地价+705．04)1．3664总地价=5284．24总地价=3867．27(万元)(8)开发商须交纳总地价的40％，即3867．27X40％=1546．91(万元)(四)难点与常见错误分析1．试题难点(1)剩余法中利息、利润计算基数与计息期的确定。该题计算利润的基数应为待估地价、建安成本与专业费之和，关于利息计算基数及计息期的确定，参见综合计算题5中的有关说明。(2)收益还原法计算中收益年期和还原率的取值，参见简单计算题7中的有关说明。2．常见错误应试者常犯的错误是：①被分期支付地价款所迷惑，仅对地价款的40％计算利息；②在计算地上停车位价值时，错误的采用了综合还原率；③对用于出租的商场、停车位也计算了销售税费。