DTZ戴德梁行：北京TMT企业办公选址需求分析报告——扩张与减租的双重制衡

现阶段，中国TMT(即电信、媒体及高科技)产业蓬勃的发展态势在北京表现的最为显著。素有“中国硅谷”之称的北京中关村(000931,股吧)，拥有18,000多家企业，从业人员达164.5万人，其中电子/信息技术类企业数量居多，占比为57%。

　　.由于北京TMT企业的员工数量不断增长，使TMT企业对办公物业的需求位居各行业之首。20##年TMT类企业办公面积净吸纳量高达74,900平方米，占当年净吸纳量近30%，领先于其他行业。

　　. DTZ戴德梁行今年三月进行的北京TMT企业租户调研显示，绝大多数北京TMT企业战略定位为继续快速扩张。但同时面对高租金成本的运营现状，很多企业正在思考未来将如何在中国最昂贵的办公租赁市场取得进一步发展。

　　.调查显示，越来越多的全国性大型TMT企业会选择将他们的劳动密集型部门迁至近郊科技产业园区，远离租金昂贵的核心办公区。

　　.进一步研究还发现，一些中等规模TMT企业更青睐租赁办公物业，而新兴的TMT企业巨头则更热衷于购买整栋办公楼或者通过获取土地而自行开发办公楼。

　　.无论是在产业园区自行开发办公楼还是在现有办公商圈租用办公楼，绝大部分TMT企业倾向于进驻拥有统一业权的办公物业，以满足他们对于高科技办公环境的需求。

　　三分之一的中国主要TMT企业将总部设在北京

　　目前中国241家大型TMT上市企业中，有近34%的企业总部选址北京(图1)。

　　北京对TMT行业的吸引力并不令人意外。作为国家首都，北京是61个国家部委和政府机关所在地，政治中心所产生的巨大集聚效应也使北京成为全国高科技及信息技术产业的国家级孵化中心。

　　北京在人力资源方面的领先地位是其另一大优势。坐拥120所高校，每年输出152,000名毕业生，具备提供高质量劳动力的优势使得北京稳处TMT行业发展的最前沿。

　　过去十年间，北京市的信息技术、计算机软硬件及服务行业发展迅猛，其增速甚至超过了全市的地区生产总值增速。20##年北京市信息技术、计算机服务和软件业行业的地区生产总值达1749.6亿元，占北京市地区生产总值的比重为9.0%，相较于十年前7.5%的份额，其对北京GDP的贡献稳步增长(图2)。

　　另外，北京TMT行业为科技人才、企业家与中央政府之间提供了强大的关联与集聚效应，因此行业对私募基金和风险投资机构也有着极强的吸引力。20##年，北京TMT行业以101宗的投资数量和超过10亿美元的投资总额遥遥领先中国其他主要城市(图3)。

　　素有“中国硅谷”之称的北京中关村是全国领先的国家级高新技术产业开发区，中关村规划为“一区多园”的发展格局，逐步划分出13个科技产业园区，分布于城市中心及市郊区域。截止20##年底，其中10个主要园区承载的企业数量达18,000家，从业人员约164.5万人(图4，图5)。

　　在这18,000家企业中，有10,200家属于电子/信息技术类相关产业，占比达57%(图6)。在将北京作为总部的大型上市TMT企业中，目前有超过65%的企业选择入驻中关村的某个园区。TMT企业集聚效应最明显的要数海淀区—这是北京最早建立高科技园区，并逐步发展为中关村科技园区，这里超过60%的办公面积被TMT企业所租赁。

　　事实上几乎所有中国的TMT企业巨头要么将总部设在北京，要么将部分营运功能设在北京。这些企业巨头包括阿里巴巴、百度、腾讯、联想、网易、搜狐、盛大、完美世界和华为，其中许多企业已在海外上市，且最近在海内外大举并购扩张。从位于北京的总部，这些企业的影响力辐射到全中国，乃至全世界的其他角落。

　　对于那些信息技术产业巨头，北京最吸引他们的原因之一便是这座城市对最优秀人才的吸引及凝聚力全国领先。另一方面则是北京拥有信息技术产业所需的强大的基础设施：从市政基础设施到信息技术产业园区，从高速宽带网系统、无线网络覆盖到高速光纤网络系统，无所不含。一些科技产业园区还提供综合服务管理平台、软件质量管理平台、软件开发和测试平台以及软件工具库等多个组成部分。因此，北京为TMT公司的长远发展提供了充足的人力资本和相关基础设施。

　　TMT成为北京写字楼需求的主要驱动

　　类似于美国旧金山和印度班加罗尔，日益增长的TMT企业对写字楼的租赁需求已成为北京甲级写字楼租赁市场的新增长极。全球范围内的创新投资正在加速TMT企业成长迅速，同样，中国也已建立起一套国家级高新技术及信息产业发展的战略创新规划。因此，对国内TMT产业发展的支持已成为一项重要的、长期的政府举措。

　　基于政府层面的政策支持，中国TMT行业迎来繁荣发展时期，并已成为北京写字楼租赁市场的最主要需求者。20##年，北京优质写字楼吸纳总量约为250,000平方米，其中30%的办公面积被TMT行业所吸纳，超过了占比24.3%的金融行业，在各个行业中居于首位(表1)。

　　北京TMT企业选址策略调查：（略）

　　-多数受访企业坚信未来中国TMT行业将持续快速发展

　　-多数受访TMT企业对新办公设施的需求源于公司自身的扩张计划

　　-望京和中关村软件园受到企业特别青睐

　　-受访TMT企业仍在考虑如何降低租金成本

　　-TMT企业倾向于选择租赁统一业权的写字楼

　　-办公楼的租金和品质是企业首要考虑因素

　　-北京TMT企业办公选址动向

　　未来展望（略）

第二篇：国美报告1

零售企业选址分析报告

——以国美宜昌西陵二路店为例

一 国美电器集团简介

国美电器集团作为中国最大的家电零售连锁企业，成立于19xx年元月一日，是一家以经营电器及消费电子产品零售为主的全国性连锁企业。

国美电器集团在全国240多个城市拥有直营门店近千家，年销售能力达800亿元以上， 20xx年、20xx年国美电器相继在香港、澳门开业，目前在两地已拥有15家门店，迈出中国家电连锁零售企业国际化第一步。20xx年国美电器在香港成功上市。20xx年1月,国美电器与中国第三大电器零售企业永乐电器合并，成为具有国际竞争力的民族连锁零售企业。

国美电器集团坚持“薄利多销，服务当先”的经营理念，依靠准确的市场定位和不断创新的经营策略，引领家电消费潮流，为消费者提供个性化、多样化的服务，国美品牌得到中国广大消费者的青睐。本着“商者无域、相融共生”的企业发展理念，国美电器与全球知名家电制造企业保持紧密、友好、互助的战略合作伙伴关系，。

20xx年3月商务部和中国连锁经营协会共同发布20xx年中国连锁经营100强，国美电器以869.3亿元位列首位；国美电器集团是中国企业500强之一，被中央电视台授予“CCTV我最喜爱的中国品牌特别贡献奖”；在世界品牌实验（WBL）颁布的“中国500最具价值品牌”，国美电器以品牌价值301.25亿元成为中国最具品牌价值的家电零售第一品牌；中国保护消费者协会连续多年授予国美电器“维护消费者权益诚信满意单位”。

国美电器集团正通过实施精细化管理，加速企业发展，力争成为全球顶尖的电器及消费电子产品连锁零售企业。

二、宜昌西陵二路店的选址分析

1，国美店周边环境分析

西陵二路的国美电器位于西陵二路与东山大道交汇处的金缔华城，

位置剖析

首先，国美店址设在金缔华城一楼，背倚金缔华城。金缔华城是近两年新建的住宅区，因为位置较好，房价较高，因而在此买房子的多为收入水平较高的人群。而且集中很多新婚燕尔，买房之后必然需要装修，而购买电器则是一项主要工序，国美在国内是知名企业，符合这一层次人群的消费要求，再者，就近购买也可以省去很多不必要的麻烦。因此，抓住这一部分是顾客是极有优势的。

其次，该店地处十字交叉路口，扼交通之咽喉，交通方便，方便物流货运，顾客集散。向403方向延伸也是一带居民区，是潜在的顾客，

再次，面临夷陵商业圈，与最繁华的商业中心遥相呼应。占据了极佳的位置。可以借助市中心的购物环境，拉动消费。利用其商业辐射，借助有利的外部环境。

最后，我个人认为相对于市中心的吵杂和拥挤，在国美购物觉得更为舒适和开阔，少了那份摩肩接踵，多了一份闲适，让人可以享受购物的惬意。同时，作为电子产品零售店，稍微安静的环境更显档次，更具吸引力。是处在一种既不冷僻也不过于热闹的地段，是不错的选址。

周边店铺分析

国美旁边没有其他电子销售商，辐射的面积较大。旁边是银行，游戏厅，理发以及其他一些店铺。斜对面是清江大厦，来此的人群顺便逛逛国美甚为方便，这些店铺相辅相成，事物的联系是无处不在的，这些店铺的集聚有利于整个商业线条的发展和壮大。

2 政治环境分析

宜昌的城市远景规划确定宜昌市城市性质为：世界著名的水电能源基地和旅游名城，长江中上游的区域性中心城市，湖北省域副中心城市。

城市发展目标：在本规划期内，发挥资源优势，使宜昌市成为宜居与创业的城市；加强区域协作，完善旅游服务设施建设，建设世界水电旅游名城；使宜昌市经济实力和社会发展水平得到明显的提高，把宜昌市建设成为长江中上游的区域性中心城市；落实科学发展观要求，促进经济、社会、环境间的和谐发展，全面实现小康社会目标。根据这一目标，将宜昌市列入建设省域副中心城市的定位已经十分明确；近来提出的建设宜荆荆大三角经济圈的构思，更是将宜昌定位在

一个更高的起点上，三峡工程的建设完工，将宜昌市的旅游地位推向了世界。由此可以看出，宜昌城市规划和城市定位为宜昌的整体发展做出了很好的前景规划，而作为宜昌中心地带的夷陵广场商圈，必然在这个发展的过程中起到带头和领导作用。

而出在夷陵商圈辐射范围内的国美也会受益颇丰，在宜昌立稳脚跟，扩大已有的基业。

3 经济环境分析

按照国际公认的标准，人均GDP8000—10000美元为现代化国家，人均GDP3000美元开始进入小康社会、人均GDP4000美元则达到中等收入国家水平。20xx年，宜昌人均GDP接近4500美元，这意味着宜昌跨越小康达到中等收入国家水平，具备了实现跨越式发展的条件，进入了发展的“黄金时期”。宜昌城区现有的人口规模保持在100万人，而且每年都有大量的外来人口涌入宜昌，人口数量上的增加为宜昌商业的持续发展提供了强大消费群体，同时不断增长的人均可支配收入也带动了居民消费的欲望。

国美基本上被居民区所环绕，处在居民区的中心，而能够在市中心周边买房子的人一般都是收入颇丰的人群，构成了强有力的购买了。而且近便，方便顾客购买，同时也便于售后服务。无形之中提供了快捷方便的购物环境。形成了一个稳定的市场。

4 社会环境分析

夷陵广场商圈是商业行业的集中区，其特色为商圈大，人口流动多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。该地区的人口总量和密度特别大，而且多为年轻或者中年消费人群居多，具有很大的消费能力。相对而言平均受教育水平高，人口流动多，有利于商业的进一步发展。随着宜昌近几年的飞速发展，以及其三峡枢纽作用的体现，到宜昌购买商品的地区顾客数量和收入水平都有较明显的增加。

随着三峡工程的完成，宜昌更在长江版图上扮演了十分重要的角色。夷陵广场位于宜昌市中心位置，交通便捷，宜昌火车站以及长途汽车站都在这个地区，并且公共交通在此分布密集，居民外出到此地购物的便利性很强。

以夷陵广场为中心的西陵圈，涵盖了解放路、西陵一路、西陵后路、云集路、珍珠路和夷陵大道、东山大道的交汇段，从宜昌的发展历史上看一直都扮演者非常重要的商业中心的地位，其影响力辐射了整个宜昌城区。在宜昌市区的规划中，西陵区发挥着中心综合服务区的功能，集综合服务物流为一体，宜昌城区是大宜昌区域内的中心城市，而西陵区商业圈则是大宜昌商业的制高点。通过中心城区商业圈的带动效应推动整个宜昌区域的发展。

围绕这一商业圈，周围有许多便利的城市基础设施和公共设施。沿着夷陵大道和西陵一路方向有方便人们健身、休息的场所，譬如儿童公园和城市中心绿化地。该区域内银行分布十分密集，有中国农业银行、中国工商银行、中国银行等，为居民购物提供了安全便利的购物帮助。新世界购物广场内有设有影院，人们在

购物之余可以放松心情，一览国内外优秀的影视作品。在夷陵广场一侧，常年提供免费的纯净水，方便过路的人们饮用。

很多人休闲娱乐都选择这一带区域，在国美周边的服务店铺陆续装修完毕，进入营业状态，无疑也惠泽了国美，应该说是互相惠泽。

5文化环境

向 403 方向延伸而上，是宜昌市二中，三峡大学，三峡职业电力学院等高校，广播台以及其他一些文化单位。这样形成了良好的文化氛围，在我们的同学中间，就有很多买电脑或是其他电器直奔国美的，一方面方便，另一方面也觉得比较放心，产品品质得意保障。

我们所在的三峡大学就以服务宜昌为己任，培养了一批毕业后留在宜昌发展的有志青年。这些年轻人为宜昌的发展贡献自己的力量，他们接受了高等教育，在消费观念上也有自身的特点。追求品质和品牌，有着自己的消费习惯，自己的消费品牌，像国美这样的国内家电零售企业在众多大学生中是有着颇大的影响的。这样额消费群是未来的生力军，代表着八零后的消费需求，是可贵的资源。

根据《西陵区勾画中心城区现代服务业蓝图》将构建一个科教文体区。 位于东山大道和城东大道之间，是我市科教文体聚集发展区，包括三峡大学、湖北三峡职业技术学院、三峡电力职业学院、宜昌市体育场、市广电中心等。东山科教文体服务集聚带：依托高教科研机构、体育设施场所和广电新闻媒体，推进科教文体领域的产业化发展。科教文体的发展，必然会带来这一区的经济发展，进而带来人们消费观念的改变，而国美电器西陵店，正处在这一区域，可以很好的满足人们日益增长的对各种品质有保证，服务水平高的家用电器的需要。

三，国美选址再分析

对于国美在该地设点我们是持乐观态度的，其周边的配套购物休闲餐饮设施正在足部的兴起，我们看好此处的国美！

国美电器选址要求中的商圈要求是：商业街店 ----临街商铺（一层）。处于市级商圈、区级商圈。宜昌国美电器西陵店位于宜昌夷陵广场商圈辐射范围。夷陵广场商圈是宜昌最大的商圈，所吸引的人流很大，国美电器西陵店虽然没有处在中心商业区，但是仍然在夷陵广场商圈的辐射范围之内。每个零售企业的经营者都知道，开店选址必须找人气旺的地方。客流多少是选址决策时必须考虑的重要问题。拥有足够的人流，才能保证企业的利润回报，足够的人气才能支撑起购买量。国美电器西陵店的人流量，总体来说，在夷陵广场商业圈的辐射下，人流量还是比较大的。

在建筑方面要求：独立、清晰的产权；楼层从一楼开始，楼层不超过四楼，楼层不超过三楼,非店中店要有开阔的停车场地和门前广场；使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上）.国美电器西陵店共有两层，是从一层开始的，从一层到二层有电梯，门前有较为广阔的广场，不过我们经过实地观察，没有看到配套的停车场，因为这家国美店是刚开不久的，这儿的规划已经做好了，没有自己专门配的停车场，不过在离这家店不远的金缔华城地下商城，正在建设，从规划上看，有较为宽阔的停车场，这也为来此区域购物的人群提供了一定的便利，而且国美店门前有一定面积的广场，可做为停车之用，可以基本解决来店顾客停车的问题。

面积租期要求：1、小型店：30～50平米。2、中型店：80～120平米、160～

240平米。3、大型店：260～320平米。4、旗舰店：400平米左右。宜昌国美店的面积，从我们目测，按保守来估计也应该在一千平方米以上，面积符合国美电器的选址要求。店内的通道采用的是纵横交错的网格状，商品陈列的较矮，视野较为开阔，消费者能便利地在商场内辨认、选择、拿取、携带所需商品以及结算付款。

从交通位置来看，宜昌国美电器西陵店位于东山大道与西陵二路交汇处，人流极车流量都较大，而在这两条主干道上，都分布着许多与国美不同性质的店铺或企业、机构。如在西陵二路上，有金缔华城等，而在东山大道上，有清江大厦大酒店，平湖大酒店，宜昌馨岛大酒店（在建），长江三峡实业有限公司，移动通信广场等较大的规模的企业。另外值得一提的是，在东山大道紧靠国美电器西陵店，正在建一个金缔华地下购物广场，从外面来看，规模应该还算是比较大的，具体有多大的规模没有得到具体的数据，而且档次应该不低，这样会吸引很多的客源到这儿来，对国美电器西陵店来说，也是极为有利的。从商品结构来说，国美电器西陵店一楼主要为手机、洗衣机、空调等家用电器，而在二楼，主要是以电视为主体的电器。品种非常齐全，整个店面的商陈列较为清晰，两层楼之间有电梯连接，对顾客的购物较为便利。

在有关国美电器选址不足的地方，我们认为主要是在便利性方面体现的不是太好，毕竟这里离夷陵广场还是有一段的距离，对顾客的吸引会有一定的减弱，而且在夷陵广场还有工贸家电、苏宁电器等同类型企业，与国美电器形成了很大的竞争。不过国美电器西陵店处于西陵二路和东山大道交汇处，交通算是极为便利了，对这方面会有一定的补偿作用。

当然人无完人，同样也没有十全十美的事情。所以国美在这里选址当然也有弊端，但是我们认为是利大于弊的，对于该企业在此的选址行为，我们组持支持的态度！