第一部分：房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分：行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：
1）选址定点
2）规划总图审查及确定规划设计条件
3）初步设计及施工图审查
4）规划报建图审查
5）施工报建
6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放 1
《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其它需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
第三部分 房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
2、开发商应提交材料：
（1）申请书；（2）企业营业执照；（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；（6）施工许可证；（7）房屋竣工验收资料 ；（8）房屋测绘成果；（9）根据有关规定应当提交的其它文件。
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以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。需要的具体资料可以在政府大厅拿到服务指南。
工程报建流程及办事指南
1.取到国有土地证
2.建筑设计方案、总平面图审批
3.建设工程规划许可证
4.建筑工程办理监督登记
5.办理建筑工程施工许可证
6.安全生产、文明施工措施费押金（工程造价的2.5%）
7.大业审图
8.建设工程消防设计审核
9.电子报批
10.办理建设用地规划许可证
11.工人工资保证金（工程造价的5%
12.供水、供电报装
13.建设工程监理、
14.施工单位
15.招标
16.公安分局消防股
17.供电、自来水公司
18.工程验收（规划、城建）
相关收费：
1、建设工程规划许可证工本费1000元；
2、电子报批：总平面报批用地面积 0-50000平方米，5000元，超出部分每超过 20000 收1000元；单体报批，建筑 面积 0-30000平方米，3000元，超过部分每超 过10000平方收1000元。
3、基础设施配套费：建筑工程造价的5%
4、建筑工程办理监督登记：
a、工人工资保证金：建筑工程造价的5%
b、安全生产、文明施工措施费押金：工程造 价的2.5%。
办理用地规划许可证之前，先审设计方案册和平面图。需提交的资料： 规划设计方案册和平面图并配电子版。
1、办理建设用地规划许可证 提交资料
1、《规划用地申请表》1份；（镇规划所提供）
2、国土预审复印件2份；（需原件对照）
3、项目立项批准文件复印件2份；（需原件对照）
4《建设用地批准书》原件及附图原件。复印件2份；
5、地界图2份（在1：500或1：1000现状地形图上划出用地界线并标注坐标，须加盖地属单位及四邻单位公章，规划所盖章确,配电子文件）。
6、该项目所在控制性详细规划的图则（标识项目红线范围）1份；
7、拟建用地总平面图2份；
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8、镇规划管理所绘制的A2图幅的用地红线图4份，配电子文件；
9、反映该项目用地现状全貌的数码照片及电子文件；
10、属拆旧建新的，应附有效的土地权属证明材料或《房屋所有权证》复印件2份。 （查验原件）。
11、特定项目应视情况提供相关部门（建设、消防、水利、交通、文物、经
贸等）意见或规划选址报告、环境评估报告、交通评估报告等。
2、建设项目规划设计方案（修规）报批
必备资料
1、《规划方案送审表》一份；
2、现状地形图1份（比例1：500或1：1000，配电子文件）；
3、属拍卖项目，提供《建设用地规划批准书》及成交合同复印件；
4、经批准的《建设用地规划许可证》及附图（红线图）的复印件各1份；
5、该项目所在地块已批准控制性详细规划的图则（标识项目红线范围）1份；
6、规划方案的总平面图4份（1：500～1：1500）
（设计单位加盖出图章，规划所盖章确认，配电子文件）
（电子文件必须符合《东莞市修建性详细规划（建筑总平面图）电子报批技术细则（试行）》的有关要求；
7、拟建建筑物方案（平、立、剖，配电子文件）；
8、道路规划和竖向规划图（包括交通分析示意图），地形复杂的需提供纵横两个方向的剖面图，配电子文件；
9、消防分析图，配电子文件；
10、规划方案说明书1份，配电子文件；
11、总平面效果图、沿街立面图、街景透视图、夜景效果图、鸟瞰图，配电子文件；
12、实施电子报批的项目，提交《建设项目经济技术指标校核意见书》1份。
13、属重报项目须提交前一次已审查方案、批复意见及修改意见的书面回复。
3、办理建设工程规划许可证
办理建设工程规划审批一般包括建筑设计方案审批、
《建设工程规划许可证》
办理及规划核实三个阶段。
Ａ、建筑设计方案审批
（一）必备资料
1、
《建筑设计方案申报表》1份；
2、《建设用地规划许可证》及其附图（经规划部门确认的规划用地红线图和
用地总平面图）的复印件各1份
3、建筑设计方案3套及电子文件（含总图，建筑平、立、剖面图、面积计算
图、建筑三维效果图）；
4、实施电子报批的项目，提交《建设项目经济技术指标校核意见书》1份。
5、属重报项目，须提交前一次已审查方案及批复意见。
Ｂ、办理《建设工程规划许可证》
（一）必备资料
1、《报建表》1份；
2、《建设用地规划许可证》及其附图（经规划部门确认的规划用地红线图和
4
用地总平面图）的复印件各2份；
3、规划部门批准的建筑设计方案图；
4、《国有土地使用证》或国土局用地批复文件的复印件2份；（查验原件）
5、建筑施工图3套，配电子文件；
6、反映该项目用地现状全貌的数码照片及电子文件；
7、实施电子报批的项目，提交《建设项目经济技术指标校核意见书》1份。
C、办理工程规划验收
（一）必备资料
1、《建设工程规划核实申请表》1份；
2、跟踪表(1份工程证附2份跟踪表)；
3、《建设用地规划许可证》及其附图（经规划局确认的规划用地红线图和用地总平面图）的复印件各1份；
4、《建设工程规划许可证》副证(原件)及其附件施工图（施工图可放在规划所）；
5、现状实测图1份(规划所盖章，配电子文件)。
收费项目：
1、工程许可证工本费： 1000元
2、电子报批：总平面报批，用地面积0-50000平方米，5000元，超出部分每超过20000平方米加收1000元；
单体报批，建筑面积0-30000平方米，3000元，超过部分每超过10000平方米加收1000元。
3、基础设施配套费：工程造价的5%，厂房的土建造价不低于600元/平方，宿舍、多层房屋和办公楼等建筑，土建造价不低于800元平方米（镇财政收费）。
申请资料：建筑工程办理监督登记指南 1、建设工程规划许可证复印件（加盖建设单位公章或业主私章，提供原件核对）； 2、市公安消防局或消防大队或公安分局消防股出具的《建筑工程消防涉及审核意见书》（复印件，提供原件核对；审核意见书应著名“不同意”、“不符合规范要求”或“修改后重新申报审核”等意见。
3、市建设局签发的合同（施工、监理）备注凭证复印件；（提供原件核对）
4、市建设局签发的施工图设计文件审查备案凭证复印件；
5、施工总承包企业、专业承包企业的安全生产许可证副本复印件（加盖企业公章，需提交原件核对）。
6、项目经理证书复印件（加盖企业公章）；
7、《东莞市建筑工程监督登记表》（一式六份）；
8、《商品混凝土购销合同》复印件（加盖施工单位公章，需提交原件核对）和商品混凝土公司的《东莞市建筑行业企业信用管理手册》复印件或申请建设工程项目使用袋装水泥和现场搅拌混凝土申请核准资料： （1《建设工程项目使用袋装水泥和现场搅拌混凝土申请表》 （2）建设、施工和监理单位盖章的场地示意图（加盖建设、施工和监理单位公章）。
9、建设工程地质勘察报告复印件及勘察单位信用管理手册复印件（（一式两份，加盖勘察单位公章，提供原件核对）；
10、注明工程项目名称的工伤保险《参保登记证明》（复印件，提供原件核对） 和地税部门出具的工伤保险费缴费凭证（复印件，提供原件核对）位于20xx年9月1日前为施工现场作业人员办理意外伤害保险的证明。
11、加盖审查机构章的全套施工图纸一份，建筑施工图一份；
12、属既有建筑装修、加层、改建、扩建项目还需提交以下资料： （1）《改变房屋使用性质和结构部位登记表》（一份）；
（2）既有建筑安全性咨询报告及咨询单位资格证书、营业执照复印件（加盖咨询单位公章）；
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（3）既有建筑工程施工许可证及竣工验收报告的复印件。
13、《建设工程安全生产、文明施工协议书》
14、《建设工程工人工资支付管理协议书》
15、承包商履约保证担保、承包商付款保证担保
16、安全生产、文明施工措施费押金；建设工程工人工资保证金交费凭证。
17、登记管理机关要求提交的其它相关文件。 收费项目：
1、安全生产、文明施工措施费押金：施工合同中包含安全生产、文明施工措 施费的，按此项费用的50%收取，不包含安全生产文明施工费的，按工程造价的2.5%收取。
2、工人工资保证金：工程造价的5%。
备注：质监、安监手续合并办理。
5、办理建筑工程施工许可 提交资料
1、《东莞市建筑工程施工许可证申请表》（一份）；
2、建设工程规划许可证复印件（加盖建设单位公章或业主私章）；
3、市建设局签发的合同（施工、监理）备案凭证复印件；
4、市建设局签发的《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查合格书》备案凭证复印件；
5、施工总承包企业、专业承包企业的安全生产许可证复印件（加盖企业公章，需提交原件核对）。
6、项目经理证书复印件（加盖企业公章）；
7、已在工程所在地的镇街规划办办理登记的《东莞市建筑工程监督登记表》（一式四份）；
8、建设工程保证安全施工措施备案资料（详见安全施工措施备案指南）；
9、《商品混凝土购销合同》复印件（加盖施工单位公章，需提交原件核对）和商品混凝土公司已办理质量监督的《东莞市预拌（商品）混凝土生产企业监督登记表》（复印件）或申请建设工程项目使用袋装水泥和现场搅拌混凝土申请核准资料
（1）《建设工程项目使用袋装水泥和现场搅拌混凝土申请表》；
（2）建设、施工和监理单位盖章的场地示意图（加盖建设、施工和监理单位公章）。
10、建设工程地质勘察报告复印件（一式两份，加盖勘察单位公章）；
11、注明工程项目名称的工伤保险《参保登记证明》和地税部门出具的工伤保险费缴费凭证。
12、加盖审查机构章的全套施工图纸一份，建筑施工图一份；
13、属既有建筑装修、加层、改建、扩建项目还需提交以下资料： （1）《改变房屋使用性质和结构部位登记表》（一份）； （2）既有建筑安全性咨询报告及咨询单位资格证书、营业执照复印件（加盖咨询单位公章）； （3）既有建筑工程施工许可证及竣工验收报告的复印件。
14、新型墙体材料专项基金、建设工程散装水泥专项基金、建设工程定额测定费、建设工程质量监督费的缴费凭证原件。 注：务必带上质量、安全监督表及监督证明。 审批条件
1、土地征收被依法批准，且征地（或拆迁）单位已与被征用人（或房屋被拆迁人）签订征地（或拆迁）补偿安置协议；征地（或拆迁）的各项补偿款已按征地（或拆迁）补偿安置协议的约定，足额发放给土地被征收人（或房屋被拆迁人）；
2、建设项目已按规定完成了项目审批、核准或备案和规划审批、用地审批、环境影响评价、初步设计审查、招标投标等工作，具备法定开工条件： （1）已经办理该建筑工程用地批准手续； （2）在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证； （3）施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要 求； （4）已经确定施工企业。按照规定应该招标的工程没有招标，应该公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的，所确定的施工企业无效； （5）有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查； （6）有保证工程质量和 6
安全的具体措施。施工企业编制的施工组织设计中有根据建筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施，专业性较强的工程项目编制的专项质量、安全施工组织设计，并按照规定办理了工程质量、安全监督手续； （7）按照规定应该委托监理的工程已委托监理； （8）建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50％，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30％。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其它第三方担保； （9）法律、行政法规规定的其它条件。
3、工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，军事设施工程、抢险救灾工程和农民自用的3层及3层以下住宅,可以不申请办理施工许可证。 按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。
审批程序
1) 市建设局办事大厅一号窗口收验材料。 对材料不齐全或者不符合法定形式的行政许可
申请，即时作出《不予受理通知书》发送申请人，一次性告知申请人需澄清、补充的有关情况或文件，或对相关内容进行调整。对属于本局职权范围，材料（或补正材料）齐全、符合法定形式的行政许可申请，当场制作《建设行政许可受理通知书》请人。
2) 自收到之日15个工作日内，对申请材料进行审查，符合条件的由市建设局签发加盖东莞
市建设局印章的《建筑工程施工许可证》。 对不符合法定条件、标准的或者申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请行政许可的，制作《不予建设行政许可决定书》，说明理由。 审批时限 自收到齐全资料之日起15个工作日内。 合法定形式的行政许可申请，当场制作《建设行政许可受理通知书》请人。
2、自收到之日15个工作日内，对申请材料进行审查，符合条件的由市建设局签发加盖东莞市建设局印章的《建筑工程施工许可证》。 对不符合法定条件、标准的或者申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请行政许可的，制作《不予建设行政许可决定书》，说明理由。 审批时限 自收到齐全资料之日起15个工作日内。
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