《物权法》第十九条规定“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”就是说，事实上的权利人以及利害关系人对现时房产登记的权利持有异议的，可以向登记机关提出异议登记。该登记的直接法律效力，是中止现时登记的权利人按照登记权利的内容行使权利。这是对真正权利人提供保护措施，但这种保护是临时性的。为使得不动产物权的不稳定状态早日恢复正常，法律对异议登记的有效期间作出十五日的限制，超过十五日内不起诉的，说明异议登记的申请人不积极行使其权利，为使登记簿上记载的权利人的利益和正常的交易秩序不致受到严重的影响，法律规定该异议登记失去效力。例如，夫妻共同购买一套商品房，是事实上的权利人，在购房合同上应签夫妻的姓名，房产权证也应是夫妻两人的姓名。如果夫或妻任何一方发现在房产证上也只登记夫或妻一人姓名的，任何一方都可以向登记机关提出异议申请，并在有效期内向司法机关或相关部门提供相关证据和材料，经过司法部门裁定判决或登记机关在审查相关材料后，认为符合相关法律规定的，即受理并按相关规定给予办理确权登记手续。还有遗产继承问题，涉及到家庭中配偶、子女或兄弟、姐妹之间等利害关系人，在办理遗产继承过程中，需通过一定的司法程序，无论是有意或无意遗漏其中任何一个利害关系人的，被遗漏的当事人均可向登记机关申请异议登记，然后依法向司法机关申请裁定判决。登记机关即依据法院判决办理确权登记发证。

物权法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。纳入预告登记的请求权，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果。因此，预告登记是与异议登记同时构成不动产登记中的重要内容。

第二篇：异议登记相关规定

《房屋登记办法》

(20xx年2月15日建设部令第168号公布)

第二十三条 自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：

（一）国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日；

（二）抵押权、地役权登记，10个工作日；

（三）预告登记、更正登记，10个工作日；

（四）异议登记，1个工作日。

公告时间不计入前款规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。

法律、法规对登记时限另有规定的，从其规定。

第七十六条 利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。

第七十七条 房屋登记机构受理异议登记的，应当将异议事项记载于房屋登记簿。

第七十八条 异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。 权利人处分房屋申请登记，房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请，并书面通知申请人。

第七十九条 异议登记期间，异议登记申请人起诉，人民法院不予受理或者驳回其诉讼请求的，异议登记申请人或者房屋登记簿记载的权利人可以持登记申请书、申请人的身份证明、相应的证明文件等材料申请注销异议登记。

第九十八条 本办法自20xx年7月1日起施行。

上海市房地产登记条例

（20xx年12月25日上海市第十三届人民代表大会常务委员会第八次会议通过）

第十一条 当事人委托代理人申请房地产登记的，代理人应当提交当事人的委托书。

当事人的法定代理人代为申请房地产登记的，应当提交法定代理关系的证明文件。

第十二条 申请房地产登记的，当事人或者其代理人应当到房地产所在地的区、县房地产登记处提交本条例规定的申请登记文件。

第十三条 房地产登记机构应当查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，并就有关登记事项询问申请人。

申请人提交的申请登记文件齐备的，房地产登记机构应当即时出具收件收据，申请日为受理日。申请人提交的申请登记文件尚未齐备的，房地产登记机构应当一次性书面告知补正要求，申请登记文件补齐日为受理日。

第六十五条 房地产权利的利害关系人认为房地产登记簿记载的土地使用权人、房屋所有权人等事项有错误，房地产登记簿记载的房地产权利人不同意更正，且利害关系人不能提交行政机关、人民法院、仲裁机 1

构已经发生法律效力的文件证明房地产登记簿记载的权利归属等事项确有错误的，可以持权利归属等事项可能存在错误的有关证据申请异议登记。

第六十六条 房地产登记机构应当在受理异议登记申请的当日，将异议事项记载于房地产登记簿。申请人在异议登记之日起十五日内，不提起诉讼、仲裁或者土地权属争议行政处理的，异议登记失效，由房地产登记机构予以注销。

申请人在异议登记之日起十五日内，提起诉讼、仲裁或者土地权属争议行政处理的，应当向房地产登记机构提交有关受理通知书。诉讼、仲裁或者土地权属争议行政处理程序结束后，有关当事人可以凭生效法律文书申请更正登记或者注销异议登记。

异议登记被注销后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，房地产登记机构不予登记。

第六十七条 房地产登记机构受理异议登记申请后，应当中止办理正在审核中的该房地产转让、抵押等登记申请，并暂缓受理新的相关登记申请。房地产登记机构收到异议登记申请人提起诉讼、仲裁或者土地权属争议行政处理的受理通知书后，应当根据本条例第二十条第四项的规定，对中止办理的房地产转让、抵押等登记申请，作出不予登记的决定。

异议登记被注销后，房地产登记机构应当恢复办理相关房地产登记。

第七十七条 本条例自20xx年7月1日起施行。

《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》的理解与适用

最高人民法院 赵大光 杨临萍 王振字

最高人民法院于20xx年11月5日公布了《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》(以下简称《规定》)，对于审理房屋登记案件正确适用有关法律规定，具有重要指导作用。现结合《规定》的起草背景和过程作出如下解释和说明。

关于异议登记，到目前为止，实践中申请异议登记的情形很少，诉讼案件就更少见，但是其可诉性的争沦却不少。有三种意见：第一种意见认为，不应受理。主要理由有二：一是异议登记并不创设物权，只是为民事争议的解决提供便利，没有侵权可能。二是受理此类诉讼没有实际意义。因为异议登记只给异议申请人15日的期限，如果其15日内不提起民事诉讼，则异议登记自然失效，此时提起行政诉讼的必要性不大。如果其提起民事诉讼，则异议登记相当于民事诉讼的一种保全措施，为司法行为的效力所吸收，行政诉讼不宜介入。第二种意见认为，应当区别对待，起诉已经作出的异议登记的，不宜受理；但起诉不作为的，则应当受理。第三种意见认为，应当受理。因为异议登记是具体行政行为。

我们倾向于第三种意见，即应当受理。主要理由是：第一，异议登记是具体行政行为。异议登记确实是为民事争议的解决提供便利的一种制度，但提供便利并非是无条件的，登记机构必须要对异议申请按照法定要件进行审查，而审查就可能出现失误或者滥用职权。因此，对这种权力就需要监督，尤其是司法监督。第二，异议登记对物权人的利益有影响。异议登记击破原房屋登记的公信力，限制物权行使，其效果与对财产的行政强制措施相当。第三，异议登记限制原房屋权利人的时间可能超过15日，如果异议人提起民事诉讼，则异议期就随之顺延，直至民事生效判决作出才有定论。第四，异议登记是登记机构基于独立判断作出的行为，人民法院受理民事诉讼并不意味着司法对该登记的效力作出新的确认，故异议登记并不为司法行为所吸收。综上，按照《行政诉讼法》第2条规定，异议登记应当纳入行政诉讼的受案范围。 鉴于此，《规定》第1条规定：“公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。” 2