房地产可行性研究报告(38100字)

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阿克苏恒基房产公司

新建恒基名苑小区建设项目

可行性研究报告

(代项目建议书)

山东省纺织设计院

二Ο一一年九月

阿克苏恒基房产公司 新建恒基名苑小区建设项目

可行性研究报告

项目审定:蔡小平 高级工程师 项目审核:陈心耿 高级工程师 项目负责:丁建伟 高级工程师 编制人员:王雪平 高级工程师

目 录

第一章 总 论......................................................................................... 1

1.1 项目概况..................................................................................... 1

1.2 建设单位基本情况 .................................................................... 2

1.3 项目可行性研究报告研究范围 ................................................ 2

第二章 市场分析与定位 ........................................................................ 5

2.1 市场投资环境 ............................................................................ 5

2.2 市场供给分析 ............................................................................ 9

第三章 项目建设条件 .......................................................................... 13

3.1 项目区位置 .............................................................................. 13

3.2 项目建设条件 .......................................................................... 13

3.3 施工条件................................................................................... 17

第四章 项目实施方案 .......................................................................... 18

4.1 设计原则................................................................................... 18

4.2建设项目的定位 ....................................................................... 18

4.3 市场推广、销售方案 .............................................................. 22

第五章 节能专篇................................................................................... 25

5.1 合理用能标准和节能设计规范 .............................................. 25

5.2 项目使用能源选用原则 .......................................................... 25

5.3 项目节能措施及效果分析 ...................................................... 26

第六章 环境保护................................................................................... 28

6.1 建设地点环境现状 .................................................................. 28

6.2 环境评价主要依据 .................................................................. 28

6.3 污染因素分析 .......................................................................... 28

6.4 污染防护措施 .......................................................................... 29

6.5 小结 ........................................................................................... 31

第七章 劳动、安全及消防 .................................................................. 32

7.1 安全卫生方针和原则 .............................................................. 32

7.2 安全卫生目标 .......................................................................... 32

7.3 安全、卫生设施 ...................................................................... 32

7.4 消防设计................................................................................... 33

第八章 项目组织管理 .......................................................................... 35

8.1组织机构.................................................................................... 35

8.2 工程建设管理 .......................................................................... 42

第九章 招标方案................................................................................... 45

9.1 招标方案编制依据 .................................................................. 45

9.2 招标范围................................................................................... 45

9.3 招标方式................................................................................... 45

9.4 招标组织形式 .......................................................................... 45

9.5 投标、开标、评标和中标程序 .............................................. 49

9.6 废标 ........................................................................................... 51

第十章 项目实施进度计划 .................................................................. 52

10.1 建设工期................................................................................. 52

10.2 进度安排................................................................................. 52

第十一章 投资估算及资金筹措 .......................................................... 54

11.1 投资估算................................................................................. 54

第十二章 财务评价 .............................................................................. 58

12.1 编制依据................................................................................. 58

12.2 成本分析................................................................................. 58

12.3 盈利能力分析 ........................................................................ 59

第十三章 社会评价 .............................................................................. 60

13.1 社会影响分析 ........................................................................ 60

13.2 社会评价结论 ........................................................................ 60

第十四章 风险分析 .............................................................................. 61

14.1 项目主要风险因素分析 ........................................................ 61

14.2 保障措施................................................................................. 62

第十五章 研究结论及建议 .................................................................. 65

15.1 结论 ......................................................................................... 65

15.2建议 .......................................................................................... 65 附图:

1、拟建项目总平面图

恒基名苑建设项目

第一章 总 论

1.1 项目概况

1.1.1 项目名称

恒基名苑小区建设项目

1.1.2 项目建设性质

旧城改造

1.1.3 项目建设单位

阿克苏恒基房地产开发有限责任公司

1.1.4 项目建设地点

阿瓦提县恒基名苑小区建设项目位于阿瓦提县花园东路以北、光明北路以东

1.1.5 项目建设内容与规模

阿瓦提恒基名苑小区建设项目计划分三期完成,项目计划总建筑面积20万平方米,主要包括酒店、高层商住楼及多层商业区。配套给排水、供电、采暖、消防、道路硬化和绿化等公共工程。

1.1.6项目建设期限

项目建设期限为20xx年9月至20xx年11月。

1.1.7项目总投资

项目总投资3亿元,计划分三期完成,其中一期工程投资5000万元,二期工程投资1.5亿元,三期工程投资1亿元。

1.1.8资金来源

山东省纺织设计院 1 改

恒基名苑建设项目

全部由阿克苏恒基房地产开发有限责任公司自筹

1.2 建设单位基本情况

阿克苏恒基房地产开发有限责任公司通过阿克苏地区工商局核准,注册资金人民币500万元,于20xx年1月29日成立。于20xx年6月11日取得由建设厅核定颁发的:新房资字第1333号房地产开发企业四级资质。是一家集房地产开发、销售及管理为一体的房地产企业队伍。

公司已在阿克苏地区阿瓦提县建设北路4号建成棉城花园,占地面积12000m2,是集休闲、商铺及住宅为一体的精品小区,在20xx年底全部交付使用,并得到了广大业主的一致好评。

20xx年公司在阿克苏沙雅县再次开发“绿色”舒适精品住宅。 恒基房地产开发有限责任公司紧随时代潮流和超前的设计理念,精心打造“绿色环保”,舒适、安全、以人为本的居住环境,建成高品位、高质量,适合本区域人民居住的精品工程。

1.3 项目可行性研究报告研究范围

1.3.1 编制依据

(1)国家发改委《产业结构调整指导目录》20xx年

(2)《地市房地产开发管理暂行办法》

(3)《城市房地产开发经营管理条例》

(4)《中华人民共和国城市房地产管理法》

(5)《中华人民共和国城市规划法》

(6)《中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国城镇国有土山东省纺织设计院 2

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地使用权出让和转让暂行条例》

(7)《中华人民共和国土地管理法实施条例》

(8)《中华人民共和国特权法》

(9)《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

(10)《房地产项目经济评价方法》

(11)《阿瓦提县国民经济和社会发展20xx年远景目标》

(12)《阿克苏地区20xx年统计年鉴》

(13)项目建设单位提供的项目相关资料

(14)关于编制《恒基名苑小区建设项目可行性研究报告(代项目建议书)》的技术服务委托书

1.3.2 研究范围

根据国家对项目可行性研究的内容和深度要求,并结合有关规定,重点研究以下内容:

1、分析研究项目建设的目的、必要性、项目概况

2、项目建设规划方案及建设内容

3、确定项目的建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面认证和研究

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主要经济指标

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第二章 市场分析与定位

2.1 市场投资环境

2.1.1 国家政治形势及有关政策

国务院推出八条房地产市场调控措施(“新国八条”) 要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍,省会居民暂停购买第三套房。

20xx年内连续三次上调存贷款基准利率,连续五次上调金融机构存款准备金率。

发改委发布《商品房销售明码标价规定》商品房销售要实行一套一标价,并明确公示代收代办收费和物业服务收费,商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。

这一切政策目的是为了抑制房价的过快增长,保证房地产市场稳定健康发展,系列政策是站在增量房市场来进行调控、规范,而对存量房市场的影响则是加大了交易成本,减少了供应量,对增量房房价反而是保证和促进上涨的力量。

2.1.2 全国房地产市场现状及发展趋势

住房分配制度改革的历史性突破,为房地产市场的发展提供了动力。自19xx年12月31日延续了近50多年的福利分配住房制度退出历史舞台,货币分房制度取而代之,住宅的商品属性逐渐被还原出来。经过19xx年的过度转换,从20xx年开始,实物分房已完全停止,居民“等、靠、要”的福利性住房观念已经开始向商品化山东省纺织设计院 5

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转变。20xx年6月30日以前,凡购买公房一次性付款的,可享受20%的折扣优惠;20xx年岁末,购买现住公房一次性付款享受10%优惠也全部结束。住宅这个人们生活消费中占用资金量最大的商品在20xx年完全纳入了市场经济轨道。

自20xx年房地产开始升温以来,持续增长了将近四年,到20xx年达到顶峰,虽然这种势头在20xx年出现减缓,全国楼市走向低迷,但GDP仍保持了9.8%的增长。在政府保增长的决心下,房地产市场发展仍有巨大的潜力。这源于相互影响的两方面事实上:

第一,中国是一个经济转型国家。对于一个发展中国家来说,城镇化是一个不可避免的问题。自19xx年推行市场化改革以来,中国的城镇化就开始持续进行,19xx年以后步伐明显加快。持续的城镇化对房地产市场的不断发展提出了要求。不仅如此,中国到目前为止已经历了长达30年的经济持续高速增长,人民收入水平的提高和对生活质量的追求,为房地产市场的发展提供了强劲动力。

第二,中国还是一个人口大国,十几亿的人口总量在世界各国之中绝无仅有,庞大的人口数量也意味着巨大的对住房的需求。

以上两个方面,分别从不同层面反应了中国的现状和特色。它们共同提示了中国房地产市场发展不可估量的潜力。只要这些因素没有改变,房地产市场发展的趋势就不会改变。而在相当长一段时期内,这些因素很难改变。因此,我们对房地产前景保持乐观。

金融系统成为房地产业的坚实后盾。银行方面:已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务的主体,职工住房公积金贷款最高额度山东省纺织设计院 6

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由现行的20万元提高到30万元。贷款额度提高至30万元后,为了减轻借款人还款压力,贷款年限由现行的最高20年放宽到最高贷款年限为30年。

2.1.3 区域房地产市场分析

作为农业第一大县——阿瓦提县,随着阿克苏纺织工业城的定位,地位更加突现。伴随着新一轮援疆工作的开展,阿瓦提县工业园区良好的硬件设施和各项优惠政策,吸引了浙江雅戈尔股份有限公司、河南新野纺织股份有限公司等22家企业先后来阿瓦提县投资建厂。

阿瓦提县正向着实现城市化、工业化、农业现代化方向发展,第二、三产业的加速发展,现代工业经济从无到有,电力、纺织、农副产品加工、塑料化工、农机制造和建材企业初具规模。以及阿瓦提县多浪文化特征独具魅力使该县入选中国首批“魅力小城”,获评“人文魅力奖”。

这些都奠定了阿瓦提县宜居宜业的环境,恒基名苑小区配套建设的绿地草坪,设有各类休闲健身设施,不仅能丰富市民的业余生活,还将美化周边环境,高品质、上档次的优美的居住环境,将吸引更多有潜力、有投资眼光的成功人士入驻恒基名苑。优越的投资环境,先进的管理体系,必将把恒基名苑建成具有代表性的经典住宅小区,也将成为阿瓦提经济腾飞的又一闪光点。

依托规模和成本优势的粗放式开发模式已经成为历史。近年来,房屋建设成本在增加(土地、建材等涨价),利润空间缩小。同山东省纺织设计院 7

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时,随着居民生活水平的不断提高,对居住环境和配套设施的要求不断提高。小区建设中建设成本既包括房屋建设成本,也包括社区环境和配套设施建设费用。开发商为改善小区的居住环境在绿化、公用设施配套、社区服务馆、公用文体设施等方面投入了大量的资金,使在社区环境中投入比以往大大提高。通过提升楼盘品质来获得高附加值回报,已经成为未来房地产开发的主流。

2.1.4 项目建设符合国民经济发展

当前,我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期,为了促进国民经济的稳步健康发展,必然要求扩大内需,优化消费结构,把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究,房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。

根据国家有关部门的分析和预测,我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变,到20xx年,我国城镇居民人均建筑面积达到30平方米,平均每户拥有一套功能齐全的住房,住房消费占整个消费的比重将达到15%,城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室,主导户型为三室两厅和两室两厅。

正因为房地产投资的带动作用大,国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展,将建筑业列为国宝的支柱产业之一。因此,本项目的建设是国民经济发展的需要。

2.1.5 解决劳动就业的需要

由于我国目前正处于经济结构的调整时期,部分行业职工下岗山东省纺织设计院 8

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再就业也就在所难免,广开就业渠道,解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力,因此国家固定资产总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长,以创造更多的就业机会。

据有关权威人士测算,我国GDP每增长1个百分点,全国可新提供80多万个就业岗位,而住宅投资每增加10%,大约可以拉动GDP增长0.5个百分点,则可提供40多万个就业岗位。因此,住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用。

2.2 市场供给分析

阿瓦提县房地产开发投资持续增长,但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。

2.2.1 小高层、高层的商品住宅供应体系逐步形成

目前,阿瓦提形成了以普通多层住宅为核心的商品房供应体系,以不满足不同收入阶层、不同消费层次的消费者对住房的需求。目前,公司开发的恒基名苑小区为中等收入群体的住宅项目,价位在3000—3300元/平方米左右的中档住宅,商铺定位在10000—13000元/平方米。主要满足并解决部分工薪阶层消费群体的住房需求,该消费群体已成为阿瓦提房地产发展的主流消费群体。项目地理位置优越、居住环境好、房屋环境好、房屋质量高。

2.2.2 目前总体需求住房状况

追求高档物业的多次置业人士:此类人群由于已具备改善型住房,故具备对住宅各项指标全方位挑剔的资本,尤其注重区域地点、环境景观、文化氛围、科技运用、物业品牌等方面。且其中一部分人群购房为投资目的。

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追求高品质生活质量的改善型客户:此类客户以购置第一居所为主,以全面改善现有住房条件为主要购房目的,追求面积指标增大、产品改进,同时又追求居住环境改善、居住品质提高,此类客户消费观念较为成熟、冷静,往往不为媒体宣传左右。

2.2.3 购房人群的年龄及职业分布情况

31—45岁的人群占购房者人群的一半以上,远高于其他人群,21—30岁的人群占两成,居第二位。其职业分布主要以政府机关公务员、企事业单位管理人员以及个体私营人员为最高,这几部分人群中,家庭月收入在4500—7000元。

2.2.4 供给结构分析

市场供给,主要以大众化的中档产品为主,高档所占的比例极少。从市场需求来看,目前,对于大众化的中低档产品的需求,已由前两年的急速肺胀逐渐趋于平缓,而随着对居住环境要求的逐步提高,对于中档或中高档产品的需求将有一定量的增长。

另外,阿瓦提房地产市场虽经过几年的快速发展,但一直都处于“量”的发展,较少考虑到产品的“质”,使得在产品设计上存在较多的问题,如外立面造型差、空间布局不合理、小区环境无主题等等。

2.2.5 价格分析

阿瓦提房地产市场目前已呈现出多元化的格局,其层次跨度从中低档到中高档,各类住宅在价格上存在着较大的差别。受到市场商品房空置较少的影响,近两年房地产市场没有明显的“价格战”,山东省纺织设计院 10

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从而导致整体市场价格出现上升趋势。受购买目的和家庭结构的影响,两房和三房仍然是市场需求的主力户型。档次不同的住宅所面对的消费群体,也有明显的差别,面向大众化的中低档及中档住宅以85—90平方米的两房、120平方米的三房户型较畅销。

2.2.6 销售情况分析

受市场需求的影响,各楼盘的销售情况相对较好,特别是中低档住宅,销售速度较快,同期较短,普遍都在半年到一年左右。销售率都在60%—90%之间。

2.2.7 营销推广方面

阿瓦提县房地产市场历经了多年的发展,已逐步由卖方市场向买方市场转变,但其营销推广仍处于原始的初级阶段。由于竞争的激烈化,其营销推广方面存在着受本地市场的一些限制问题,既可选择的推广媒体非常有限,覆盖阿瓦提县及周边区域的报刊媒体基本没有。虽然购买群体主要以阿瓦提县及周边的客户为主,但在楼盘的推广上受到媒体的限制,对这些区域的客户还有待进一步挖掘; 另外,通过对一线销售人员的访谈可知,户外广告具有一定的效果,但多数楼盘不注重形象包装,由于前两年楼市的热销使得开发商对于楼盘的形象包装较为忽略,随着市场竞争日趋激烈,楼盘的形象包装成为营销的重要手段之一。目前多数开发商的观念还停留在以往卖方市场的阶段,销售现场缺乏基本的形象包装。

综上所述,根据对今年以来出台的房地产行业政策、阿瓦提县市场供需状况等方面情况调查表明,阿瓦提县房地产发展前景看好,山东省纺织设计院 11

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主要表现为:

(1)政府加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度,将极大地改善城市面貌,进一步优化城市空间布局,推进阿瓦提县宜居宜业城市的规划建设,吸引更多人群来阿瓦提购房居住。

(2)房地产营销方式的改变:房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广,竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。

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第三章 项目建设条件

3.1 项目区位置

阿瓦提县位于新疆维吾尔自治区西南部,塔里木盆地北缘,天山南麓,阿克苏河、喀什噶尔河、叶尔羌河、和田河下游冲积平原上。地处北纬39°31′~40°50′,东经79°45′~81°05′之间。东、北与阿克苏市相连,西与柯坪县为邻,西南与巴楚县交界,南部伸入塔克拉玛干沙漠腹地,与和田地区洛浦、墨玉两县接壤。东西宽100公里,南北长150公里,全县总面积1.33万平方公里。县城距自治区首府乌鲁木齐市公路里程1064公里,距行署所在地阿克苏市公路里程67公里。

3.2 项目建设条件

3.2.1 自然条件

(1)地形地貌

阿瓦提县在阿克苏河、喀什噶尔河、叶尔羌河、和田河下游冲积平原上,海拔1 020~1 064米,地势平坦,由西北向东南倾斜。北部为绿洲平原,南部为沙漠(塔克拉玛干沙漠的一部分),南北两部交汇于叶尔羌河河床,是县境内最低地带。绿洲与沙漠之间是原始胡杨林、灌丛、野草荒地,其中绿洲面积1 892平方公里,占全县总面积的14.26%;荒漠、半荒漠和森林、草原面积2 780.27平方公里,占20.96%;沙漠面积8 586.53平方公里,占64.75%。

(2)气候条件

阿瓦提县属大陆性干旱气候区。年平均气温10.4℃,1月平均气温-8.3℃,7月平均气温24.2℃,≥10℃积温3 987.7℃,年平均气山东省纺织设计院 13

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温日较差15℃以上。年降水量46.7毫米,年蒸发量1 187.5毫米。年平均浮尘日51.6天,年平均大风日11.5天。年日照2 570.3小时,无霜期211天,冬季最大冻土深度64厘米。

3~5月为春季,6~8月为夏季,9~11月为秋季,12~2月为冬季。春季气温回升快,不稳定,天气多变,气候干燥,多风沙、浮尘天气;夏季炎热,降水集中,多阵性天气;秋季凉爽,晴朗少风,气候稳定;冬季寒冷少雪,晴稳少风。

年平均太阳总辐射量为137~145千卡/平方厘米,比同纬度的华北地区多15千卡/平方厘米,比长江流域中下游地区多30~50千卡/平方厘米,也高于阿克苏市,仅次于青藏高原。全年光合有效辐射值为68.6~72.5千卡/平方厘米。全年日照2 570~2 778小时,最高年份可达3 000小时以上。日照率年均58%~62%。

(3)水文

阿瓦提县是塔里木河的发源地,境内河流有阿克苏河、喀什噶尔河、叶尔羌河、和田河及阿克苏地区最大的淡水湖---艾西曼湖。水资源丰富,年均引水量13.97亿立方米,人均占有地表水量高出全国平均水平4.013倍。且地下水位高,储量巨大,绿洲区平原地下渗入补给量为3.23亿立方米,地下排泄量约为1.16亿立方米,天然补给量为2.04亿立方米,地下储水量在7.03亿立方米左右,综合补给模数为106.93立方米/亩,埋藏深度基本在3米以内,易于开采。

(4)工程地质

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本项目所在区块地势基本平坦,交通便利。参考周边地块地质勘察资料,土层物理、力学性质分布较稳定。项目设计前业主须委托进行地质勘察,并以本项目实际选址区域的地质勘察报告为依据。

(5)地震

根据地震资料,本地区没有发生中、强以上地震记录。根据20xx年国家技术监督局19xx年颁发的《中国地震参数区划图》,本地区地震基本烈度为7度,设计地震基本加速度为0.10g,设计特征周期为0.40s。

3.2.2 社会经济条件

阿瓦提县辖3镇(1个城关镇、2个建制镇)、5乡、3个国营农场、1个良种场、1个林场、1个牧场,共有118个村委,477个村民小组。

20xx年,阿瓦提县实现生产总值(GDP)196428 万元,同比增长10.4%(按20xx年可比价计算,下同)。分产业看,第一产业增加值97 164万元,增长11.4%;第二产业增加值28391万元,增长

9.1%,其中工业14280万元,增长10.5%;建筑业14111万元,增长8.1%;第三产业增加值70873万元,增长9.4%。三次产业结构比为49.44∶14.46∶36.10。人均生产总值8439元,增长18.9%,以当年平均汇率折算,人均GDP达到1236美元。

20xx年,阿瓦提县地方财政收入6 240万元,下降0.26 %,其中一般预算收入5 275万元,增长18.41%;基金收入965万元,下降46.42 %。

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目前,阿瓦提县城市基础设施日趋完善,交通、通讯、信息、金融、教育、文化、卫生等城市综合服务功能齐全,城市面貌焕然一新,曾获得自治区“最佳卫生县城”、“精神文明建设先进县”和国家级“科技兴县先进县”等荣誉称号。

3.2.3 基础设施配套条件

阿瓦提县城通过多年的城市基础设施建设,逐步完善了城区供水、排水、供电、供暖以及城区道路等市政设施条件,为项目的建设提供了充足有效的保障,可以做到施工就近接入,有利于节省临时设施投资。其中:

(1)供水

项目生活用水可直接从县城供水主管道接入,接口管径110毫米;排污管径200毫米,可就近接入

(2)供电

“恒基名苑”项目用电为普通负荷。阿瓦提县城区已规划有35KV等级变电站,并由若干个10KVA高压断路器构成的区域环形供电网络。本项目所需电力可以得到保证

(3)供热

阿瓦提县目前已实现了城区集中供暖,本项目的实施可以采用县供暖公司集中供暖的暖气

(4)通讯

阿瓦提县的邮电通讯事业发展迅速,现已开通南疆光缆,阿瓦提县城区已全部开通程控电话,并与国内、国际联网。GSM移动通山东省纺织设计院 16

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信(全球通)已建成投入使用,并形成规模。

(5) 交通

阿瓦提县交通以公路为主,此外还有遍布全县的县乡路、农村道路以及旅游专线公路。截至20xx年,阿瓦提县乡油路建设总里程达1600公里,形成了以省道208线为主干,32条通乡、通村柏油路为分支的四通发达的公路网络,道路覆盖面100%。交通便利。

3.2.4 政策法律条件

本项目是房地产建设项目,符合国家相关政策、法律法规;符合自治区、地区、县经济发展规划;符合阿瓦提县城镇发展总体规划;符合建设用地各项要求。

3.3 施工条件

由于项目施工单位需要采用公开招标方式确定,从施工单位的选择方面考察,许多具有相应施工资质的单位都有在当地施工的经历,相应的施工管理及技术人员、设备等都有保障。

从建材供应分析,项目区域内交通条件良好,具有较好的外部建材供应条件,建筑砂石料可就地供应,实际运距不到70公里;钢材、水泥等建筑主材需从阿克苏购进,运距约70公里。

总之,本项目建设具有良好的自然条件、社会经济条件、配套设施条件、施工条件,资金有保障,技术有依托,前期工作落实,项目各项建设条件具备。

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第四章 项目实施方案

4.1 设计原则

1、符合“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的原则,符合城市规划要求,满足消防、交通、安全疏散、环境保护等要求

2、尊重场地环境特征,合理利用地形地貌,塑造具有识别性与归属感觉的居住小区,配置完善的服务设施

3、“以人为本”,充分考虑居民的行为模式与心理需求,合理组织交通和空间布局,尽可能提升居住空间的环境品质,创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代社区。

4、消防、环保必须做到“三个同时”

4.2建设项目的定位

在新的市场洗礼下,一个优胜劣汰的时代来临,其称为房地产行业的“品质时代”,品质决定价格,所以本项目的主题概念强调“精品之魅力”。

根据阿瓦提县房地产现有的市场状况和项目区域的控规要求,结合本项目的实际用地特性和状况:

4.2.1 项目总体定位

项目定位为小高层、高层,这是由于:

1、开发小高层、高层,土地利用率高

2、容易营造特色的环境和建筑布局,能够获得更多的利润,显示更高的档次

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恒基名苑建设项目

3、从楼层的销售情况看,顶层销售情况好于往年,主要是技术方面的突破带来的结果,不少楼盘的顶楼销售都采取了送阁楼的促销手段,因此顶楼在空间利用上更合理了,价格也略低一些,对客户有一定的吸引力,销售也比较顺利

4.2.2 项目的规划布局

项目的规划布局遵循传统居民街、巷、院的围合式格局

1、以“观念新颖、整体协调、定位恰当、切合市场”为指导思想,建筑融入环境中,提高居住质量。根据位置不同,采用不同的组合方式,丰富了小区的整体形态

2、采用行列式的布局方式,形成层次鲜明,错落有致的建筑布局。采用塔楼式的布局方式,以节约更多用地,形成开阔空间

3、先做好配套,更有利于销售及增加产品的附加值。在小区的中心位置设计一中心广场,给住户提供更自由互动的休闲空间

4、地块上原有的古树尽量保留,尽量保留原有的幽静自然环境,这是对大自然、对环境最好的尊重。增加绿化面积,以便小区更节能环保

5、边作建设边作园林,在交楼时,园林景观能基本成型。环境效益与经济效益不矛盾,高质量的居住环境只会大大提升产品的销售价格,加快销售速度,提高利润水平。高度重视居住环境建设不但无损于经济效益,反而能获得极丰厚的回报。环境效益与经济效益有着良性的互动关系。

6、小区环境主要由喷泉、叠水、建筑小品和绿化镶嵌组成,充山东省纺织设计院 19

恒基名苑建设项目

分体现人与自然和谐交融。要使楼盘的价格向上攀升,除了户型、质量这些最基本的因素外,更多的是在园林景观上做文章。优化小区环境是住宅发展的必然趋势。随着阿瓦提县个人购房率的逐年攀升,环境设计水平在住宅市场竞争中扮演着越来越重要的角色。

4.2.3 项目的建筑设计

1、建筑立面强调突出现代文义风格,能带来无限精彩,增添卖点

2、建筑材质选用环保建材,着力表现自然色泽和纹理的美观,使风格与造型趋于和谐统一,淡雅明快的色调勾勒出现代居住文化特点,使之成为具有时代特色的理想家园,从而假造出新的民居的建筑风格

3、用相对较浅颜色的外立面,以更加节能,使住户夏季室内温度不会过高

4、 另外,大量采用环保型新技术、新工艺、新产品、新设备最大限度上降低建筑对环境的污染和破坏。

4.2.4 项目的户型设计

1、户型设计的前提:抓住市场对户型的需求点,抓住市场的主流。被市场认可的户型才是好户型

2、户型设计:作为房地产的建筑规划主体,是决定项目成功与失败的分水岭。在空置商品房中,其中80%是因为户型设计落后,不实用,采光通风不好,从而成了滞销的空置房。所以,当项目的地段、配套、基本价格都定下来后,户型就成了开发商利润突破的最关键的山东省纺织设计院 20

恒基名苑建设项目

武器。户型及面积的设计,前提是大量的市场调研,所以面临开发之际,通过市场调研决定户型的市场摸底刻不容缓

3、一梯两户设计:最大限度地满足居室对采光及通风的要求。起居室及主卧南向采光

4、“明厨、明卫”的阳光户型概念,能充分考虑业主在家居生活中对阳光、通风的渴望

5、大开间、短进深,是现代人居住户型必不可少的

6、户型和面积配比要符合消费市场的消费水平及承受能力

7、客厅的大落地窗也是本项目必不可少的

8、户型设计,既要体现房屋的舒适性、功能性、合理性、私密性、美观性和经济性。还要在布局上将社交、功能、私人空间能有效分隔

因此本项目面积定位为:10%的50平方米廉租房,30%的85~90平方米,40%的120平方米

4.2.5 项目的配套

安全系统:单元对讲系统

供电系统:每户设有配电箱以及10A(40A)或15A(60A)新型电表

电讯、电视:两个电话接口,每户电视插座三个

4.2.6 构建成熟的社区文化

以社区会所的带动,开展社区文化娱乐活动,形成自己的风格与体系。各种社区的文化娱乐活动向系统性、计划性、特色性过渡。营山东省纺织设计院 21

恒基名苑建设项目

造一种独特的社区文化娱乐氛围,会为本项目注入新的活力。也会为恒基房产公司的地产品牌的提升起一定的作用。

设计上计划先作一期,待一期销售到一定数量后,能更准确地为二期的户型结构进行定位,然后再作二期设计,以此类推。这样即可节省时间和开支,也不会造成不必要的重复工作。

4.3 市场推广、销售方案

4.3.1 推广策划

1、建立项目的知名度,营造项目整体品质形象,通过对此目标的诉求及达成,有效促进一期营销任务的顺利完成,同时拉动后续的开发与销售工作进程,最终达成良好的品牌市场认同

2、对于本项目,针对近年阿瓦提县房地产市场的形势,整合营销的策划方案的执行、优秀独特的操盘理念尤为关键

3、未来区域中心,极具升值空间

“恒基名苑”据在地段位于未来县城的中心黄金地段,北邻乌鲁却勒渠,地理位置优越。市场潜力巨大的,极具升值空间

4、一流居住环境、一流人居环境

倡导“居者有其室”的核心生活理念,把人与自然、社会、城市三者之间的关系充分相结合,以“围合—半围合”式的建筑空间,让中国传统院落生活在繁华的都市中得以体现;社区内采用中绿地、组团绿地和宅前宅后绿地三级系统;社区采用智能化物业管理系统,包括安防系统、信息管理系统等,将光纤光缆接入社区,实现了“三网合一”宽带多媒体上网;社区内有“休闲、购物”双主题商业步山东省纺织设计院 22

恒基名苑建设项目

行街,超市、美食街等便民措施一应俱全

4.3.2 销售配套方案

1、整体营销目标:在进行恒基名苑营销的同时,作恒基公司的企业形象宣传,在阿瓦提县争取赢得口碑,树立形象、建立品牌,争取经济效益和社会效益双丰收

①预热期

本阶段以项目建设单位和项目的形象宣传和展示为主,同时展开全方位的市场调查和信息反馈工作,以了解居民对本项目的看法及评价,并以售楼接待中心为阵地,开始接受客户登记,累积客户资源,进行项目的认购活动

②开盘期

本阶段随着项目所在手续证件的齐全,在内部认购期客户累计的基础之上,厚积薄发出来,借开盘活动的东风,发布开盘信息,造成轰动效应,实现楼盘销售的开门红。在楼盘正式亮相和推向市场之后,宣传推广的力度要逐渐加大,软硬广告相结合,围绕项目推广主题广度上进行拓宽、深度上进行挖掘报道、报纸、活动一体形成立体宣传攻势,在阿瓦提楼市产生持续而广泛的宣传效应

③强销期

本阶段的开盘销售业绩的基础之上,继续加强客户累积工作的力度,累积更多的潜在客户,将目标客户进一步细分。本阶段将是营销推广的高峰期,所有的工作重心必须放在营销工作中来,将凭借报纸、活动、公关等三驾马车,对楼盘进行强势推广和促销

山东省纺织设计院 23

恒基名苑建设项目

④巩固期

本从优的目的在于巩固和扩大前面阶段的工作成果。在开盘期和强销期的销售业绩的基础上,充分利用已购买客户的口碑式传播的巨大宣传效应,进一步挖掘潜在市场,累积更多的客户资源,扩大市场占有率和顾客占有率

⑤扫尾期

本阶段在销售大局已定的前提下,主要考虑对尾盘的处理,所以本阶段的工作重点以较小的推广成本进行清盘,要应采取比较灵活的促销策略,目的在于将尾盘尽快消化

2、价格策略总体思路:在目前楼盘价格稳中有升的形势下,新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略,将本项目的房屋价格,由低到高的顺序推向市场,吸引客户的关注,形成良好的市场氛围,形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格,给客户以“增值、保值”的信息,坚守购房客户的信心

3、定价原则:定价=合理利润+市场接受

房贷首付提高,开发商定价心理趋紧。自去年以来,央行进行了数次加息及提高商业银行存款准备金率和住房贷款的首付比例。房贷新政虽没有拉低房价,却在政策与房价的博弈天平间,增加了调控的砝码。据调查大部分的项目价格虽然坚挺,但购房人考虑周期明显延长,心理趋紧。因此要制定切实可行的市场价格,具体每阶段的升幅要根据市场、消费者的反应来确定

4、培养战略性的长远而正确的目光和思维

山东省纺织设计院 24

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第五章 节能专篇

5.1 合理用能标准和节能设计规范

本项目所采用的用能标准和节能设计规范如下:

(1)《中华人民共和国节约能源法》;

(2)《中国节能技术政策大纲》(计交能【1996】905号);

(3)国务院《关于节能减排综合性工作方案》的通知、《关于加强节能工作的决定》、《关于加快墙体材料革新和推广节能建筑意见的通知》;

(4)《民用建筑节能管理规定》;

(5)《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005;

(6)《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2006;

(7)《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JCJ134-2001;

(8)《民用建筑电气设计规范》JGJ 16-2008等。

5.2 项目使用能源选用原则

(1)坚持满足城市经济和社会发展需要,促进城市环境保护为原则,为建设现代化生态城市服务;

(2)坚持与城市规划相适应,与城市供能系统相适应原则,以改善市民生活质量为目标;

(3)遵循区域统筹原则,坚持因地制宜,注重实效原则优化能源使用结构;

(4)坚持“减量化、再利用和资源化”的原则,有利于开展节能减排工作。

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恒基名苑建设项目

5.3 项目节能措施

通过采用新型墙体材料,执行建筑节能标准,加强建筑物用能设备的运行管理,合理设计建筑围护结构的热工性能,提高采暖、制冷、照明、通风、给排水等系统的运行效率,以及利用可再生能源,在保证建筑物使用功能和室内热环境质量的前提下,降低建筑能源消耗,合理、有效地利用能源。

5.3.1建筑节能措施

(1)门窗:选用产品要求抗风性能属标准GB7106第4级,空气渗透性能属标准GB7108第4级,雨水渗透性能属标准GB7108第4级,外墙窗均为塑钢三层中空玻璃窗,其传热系数k=1.8W/(m2?k)。

(2)屋面:选用180mm厚EPS做保温层,容重20±2kg/m3,屋面传热系数为k=0.20W/(m2?k)。

5.3.2 电气、采暖节能措施

(1)变电所设置在负荷中心,减少低压侧线路长度,降低线损;

(2)在低压侧设置成套静电电容器自动补偿装置,提高功率因数;

(3)室内照明灯具采用高光效、高显色、低眩光、长寿命格栅日光灯;日光灯采用长寿命、低损耗的电子整流器(功率因数不小于0.95)。选用国家推荐的节能型产品;

(4)照度标准值按场所使用功能和规范要求确定;

(6)办公楼照明一灯一开关控制,梯间灯采用声光控;

(7)热力系统采用合理输送工艺,管道做保温处理,减少热损山东省纺织设计院 26

恒基名苑建设项目

失;

(8)采用地面辐射供暖系统,提高建筑物节能性和舒适性;

(9)机电、电气设备选用国家有关部门推广的定型节能型产品;

(10)设备的装机容量配备合理,防止“大马拉小车”现象;

(11)设备的开启和关闭采用集中控制与人工操作相结合,避免设备空运转;

5.3.3节水措施

(1)给水系统充分考虑市政水压的实际情况,采用直接利用市政供水方式,充分利用市政水压;供水系统采用合理输送工艺,降低途中损耗。

(2)给水水嘴采用陶瓷芯等密封性能好、能限制出流流率的节水水嘴;

(3)采用节水器材、器具,坐便器采用小容积节水型水箱;

(4)做好供水管道的维护与检修工作,杜绝跑、冒、滴、漏现象的发生;

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第六章 环境保护

6.1 建设地点环境现状

本项目建在阿瓦提县城,北侧为滨河路,南侧为花园东路,东侧为光明北路,西侧为规划道路

6.2 环境评价主要依据

1、《中华人民共和国环境保护法》

2、《中华人民共和国水污染防治法》

3、《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》

4、《中华人民共和国水土保持法》

5、《中华人民共和国土地管理法》

6、《地表水环境质量标准》

7、《建筑施工场界噪声限值》

8、《大气污染物综合排放标准》

9、《声环境质量标准》

6.3 污染因素分析

6.3.1 施工期

1、施工扬尘对环境的影响

在整个施工期,产生扬尘的作业有土地平整、回填、道路灌注、建材运输、露天堆放、装卸和搅拌等过程,如遇干旱无雨季节,加上大风,施工扬尘将更严重。

2、施工噪声对环境的影响

施工的噪声源主要有挖土机、推土机、装卸机、水泥搅拌机、山东省纺织设计院 28

恒基名苑建设项目

吊车、沙轮机、电钻、切割机及各种车辆等。

3、施工排水、弃土及垃圾对环境的影响

施工期间,施工人员日常生活需排放一定量的生活废水;施工过程中将产生一定量的建筑废弃物,同时在建设施工期间需要挖土、运输弃土,运输各种土筑材料,如砂石、水泥、砖瓦、木料等。

6.3.2 运营期

项目营运期主要污染因子是生产生活污水。

6.4 污染防护措施

6.4.1 施工期

施工现场加围墙保护,并采取遮蔽施工,可以减少安全隐患,减少施工现场对区域环境的影响。

建筑废水和建筑工人的生活污水进行统一收集进入城市污水收集管网,对工人的生活垃圾进行收集送到垃圾收集点,建筑垃圾定期清运至指定建筑垃圾场。

加快施工进度,缩短裸土暴露时间,减少土壤冲刷,减少水土流失。

施工现场道路指定专人定期洒水打扫,形成制度,防止道路扬尘。

对于细颗粒散装材料(如水泥、白灰、粉煤灰)等的运输、储存要注意遮盖、密封,防止和减少飞扬。

除设有符合规定的装置外,禁止在施工现场焚烧油毡、橡胶、塑料、皮革、树叶、枯草、包装物等废弃品及其他会产生有毒、有山东省纺织设计院 29

恒基名苑建设项目

害烟尘和恶臭气体的物质。

车辆开出工地做到不带泥沙,基本不洒土、不扬尘,减少对周围环境的污染。

机动车都要精心维修保养,保证良好的状况,确保尾气排放达到排放标准。

拆除旧建筑物时要洒水,防止扬尘。

禁止将有毒有害废弃物作土方回填。

化学用品、添加剂等要妥善保管,库内存放,防止污染环境。 现场存放油料,必须对库房地面进行防渗处理,如采取防渗混凝土地面、铺油毡等措施,使用时,要采取防止油料跑、冒、滴、漏的措施,以免污染水体。

施工现场搅拌站废水、现制水磨石等的污水首先考虑处理后回用。必须排放时需先经沉淀池沉淀达标后再排放。

进入施工现场不得高声喊叫、无故摔打模板、乱吹哨,限制高音喇叭的使用,最大限度减少噪声扰民。

6.4.2 运营期

阿瓦提县恒基名苑小区运营过程中产生的污水,统一进行污水处理后达标排放。

产生的固体废弃物进行集中后送到垃圾集中处,由市政部门负责送垃圾填埋场。

本项目不产生放射性废弃物。

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恒基名苑建设项目

6.5 小结

经分析,项目本身有部分生产生活废水污水、废渣、废气,项目在开发过程中要重点突出对环境的保护,在建设中根据国家有关标准的要求,严格执行“三同时”制度(即防治污染设施必须与主题工程同时设计、同时施工、同时投产使用),并采取必要的措施,保证各项指标达到国家标准,不会对环境产生不利影响。

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恒基名苑建设项目

第七章 劳动、安全及消防

7.1 安全卫生方针和原则

本项目安全卫生执行“安全第一、预防为主”的方针,遵循“三同时”原则。

“安全第一”是把人身安全放在首位,安全为了生产,生产为了保证人身安全,充分体现“以人为本”的理念。“预防为主”是实现安全第一的最重要手段,采取正确的措施和方法进行安全控制,从而减少甚至消除事故隐患,尽量把事故消灭在萌芽状态。

“三同时”原则是指有关职业安全卫生的技术措施和设施与主体工程“同时设计、同时施工、同时投入使用”,以确保项目在投入使用后符合职业安全卫生方面的法规和标准,保障劳动者在生产中的安全与健康。

7.2 安全卫生目标

安全卫生的目标是减少和消除建设和生产过程中的事故,保证人员健康安全和财产免受损失,具体包括:

1、减少或消除人的不安全行为的目标。

2、减少和消除设备、材料的不安全状态的目标。

3、改善生产环境和保护自然环境的目标。

4、安全管理目标。

7.3 安全、卫生设施

本工程树立“以人为本,安全第一”的方针,在结构设计中,力求全面掌握第一手基础资料,反复验算,确保结构满足荷载、地山东省纺织设计院 32

恒基名苑建设项目

质条件等要求;在建筑设计上,严格执行相关规范,针对易踏空、坠落等部位增设安全屏障。

在电气设计上,为了防范于未然,各控制箱内均设置了空开漏开保护装置,插座为带保护门的安全插座,用电线路采用铜芯线穿管暗敷,给排水管线均采取等电位连接,通过以上设计,降低了安全事故发生的风险,从而确保人员安全。房间内窗地比按国家标准要求设计。

项目在实施过程中,要制定对危险部位和危险作业的安全防护措施方案,专人负责,并设置安全防护网或栅栏等,对易产生职业病的场所如水泥粉尘等要制定相应地防护和卫生保健措施方案,建设密闭除尘设施,配备相应地劳保用品,保护劳动者的健康安全。

项目交付使用后,加强日常劳动安全卫生的管理,及时清理生活垃圾。

7.4 消防设计

工程消防设计设计严格按照国家现行的各种消防规范,以防止和减少活在危害,贯彻“预防为主,消防结合”的方针,积极采用先进的防火技术,做到安全生产,方便使用,经济合理。

7.4.1 总图布置

社区各建筑物之间留有符合消防要求的防火间距,所有建筑物四周均设环形消防通道,社区内道路成网络状,宽度满足防火要求。在社区内设置消防停车场

7.4.2 建筑消防

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恒基名苑建设项目

单体建筑均按多层建筑防火规范要求进行设计。建筑物的耐火等级二级,疏散走道和安全出入口按规范设置

7.4.3 给排水消防

(1)设室外消火栓系统

(2)沿道路两侧按间距100米设置室外消火栓,室外消火栓采由市政给水管DN150二路供水,成环布置,室外消防用水量10L/S。火灾延时2h

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恒基名苑建设项目

第八章 项目组织管理

8.1组织机构

房地产可行性研究报告

房地产可行性研究报告

房地产可行性研究报告

房地产可行性研究报告

房地产可行性研究报告

房地产可行性研究报告

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恒基名苑建设项目

8.1.1 机构设置

项目由阿克苏恒基房地产有限责任公司承办,并负责具体实施,解决相关问题。项目实行法人负责制,设项目专门管理办公室,处理该项目的日常事务。

8.1.2 部门职责

8.1.2.1工程管理部职责

一、负责集团公司的技术管理工作

1.负责组织贯彻技术方面的政策、法规及标准,建立和完善技术管理体系、制定技术管理的工作、规章制度,并监督实施。

2.负责审查开发项目的重大技术方案。

3.制定或组织审定新技术、新工艺、新材料应用方案。

4.负责施工图纸会审,参加开发项目图纸交底、竣工图的审定工作。

5.负责图纸变更的审定工作。

6.负责所辖工程技术资料和其他工作资料的整理、归档工作。

二、负责开发项目工程质量管理工作

1.认真贯彻执行上级管理部门关于工程质量管理的规章制度,建立健全质量管理体系,健全工程质量管理的规章制度体系。

2.负责审核施工单位的施工组织设计或质量计划;负责审核项目部上报的项目质量计划。

3.负责组织对大型设备、大宗材料供货商资质、资格、技术条件的评审。

山东省纺织设计院 36

恒基名苑建设项目

4.负责组织监理单位的评审,审查监理规划,抽查实施情况。

5.负责组织对施工单位的评审和选择工作。

6.负责对在施工程项目的质量巡查和抽查工作。

7.参加工程协调会议,协助项目解决需协调解决的问题。

8.参加基槽、基础、主体、竣工验收工作。

9.协助项目部组织消防、人防验收工作。

10.负责组织召开工程质量会议,分析研究质量管理中存在的问题,提出改进措施。

11.负责重大质量事故的调查、鉴定处理工作。

三、负责核实经济洽商工量并签署意见;负责工程结算中工作量的核实工作。

四、负责建筑材料、设备市场的调查和质量评定。

五、负责与工程施工和产品质量有关的法律法规、标准、规范及信息的收集、整理和沟通工作。

六、负责对施工现场进行安全生产和消防的监督检查工作。

七、负责集团公司范围内设备设施安全运行的检查;负责集团公司范围内消防安全的检查。

八、负责集团公司范围内供暖设备的检查。

九、负责与施工和工程质量管理部门的联络工作。

8.1.2.2项目开发部职责

一、负责集团公司的发展规划和部署,寻找相应的开发项目,进行项目储备。

山东省纺织设计院 37

恒基名苑建设项目

1.负责通过土地交易市场获得投资开发和土地使用权。

2.负责经市政府批准采取协议出让方式获取投资开发和土地使用权。

二、负责对拟开项目的可行性认证。实地勘察,收集信息和资料,为集团项目投资开发提供决策依据。

三、负责收集与土地开发有关的法律、法规的变化信息,把握土地开发市场动态,并及时沟通。

四、完成领导交办的其他工作,做好与其他部门的配合工作。

五、负责市政代征地的征用及手续的办理。

8.1.2.3销售市场部职责

一、负责公司销售转让和合同谈判工作;并根据谈判的情况制订合同。

二、负责市场调研,掌握销售行情及需求变化;进行销售策划,价

格定位;并负责审批销售方案和销售计划。

三、负责拟订各项目的销售合同文本及相关合同;负责公司销售合

同的会签。

四、负责公司销售的管理,对销售情况进行汇总。

五、负责项目销售的代理公司评价选择工作,监督代理公司的代销

工作。

六、办理销售许可证、产权等有关手续。

七、负责公司法律纠纷及法律事务的处理。

八、负责与房地产销售、出让有关的法规及相关信息的收集、整理山东省纺织设计院 38

恒基名苑建设项目

及沟通。

九、完成领导交办的其他工作,做好与其他部门的配合工作。

8.1.2.4工程招标部职责

一、负责审核工程概算、经济洽商、建筑施工合同。

二、负责各种建筑材料、设备询价和价格确认工作。

三、负责组织建安工程的招标工作,办理招标手续。

四、负责这市政工程招标、监理招标的组织协调工作。

五、负责小型工程协议中协议价格的审核。

六、负责办理工程结算工作,做出工程造价分析。

七、负责组织内部招标、评审工作。

八、负责收集与招投标相关法律法规变化的相关信息,并及时沟通。

九、负责收集和积累建筑材料、设备市场价格变化的信息。

十、负责与招投标有关资料的积累、归档工作。

十一、完成领导交办的其他工作,做好与其他部门的配合工作。

8.1.2.5财务计划部职责

一、认真贯彻执行国家的经济政策、法令和财经制度,并结合实际

情况制定本公司的计划、统计、财务、会计制度及实施方法。

二、组织编制与综合平衡本公司年度、季度、月度计划,办理计划

的上报、下达和调整工作,掌握进度计划并分析计划执行情况,协调解决计划执行中的问题。

三、依据公司年度经营计划中有关投资计划和项目进度安排计划,

负责拟订相应的资金需求量预测和各种财务预算计划,合理分山东省纺织设计院 39

恒基名苑建设项目

配资金。

四、负责公司财务记账,组织公司经济核算和会计核算,实行会计

监督,按时编制财务会计报表,按国家规定完成税金的申报,测算,缴纳和减免工作。

五、负责开发成本的管理,组织成本核算工作,并负责成本控制分

析和财务预决算。

六、筹划、协调公司与外部各利益方(各银行、税务、财政、关联

单位)的财务关系。

七、负责财务、物资的核查工作,定期进行清产核资。

八、负责公司的资金筹集、融通。

九、综合管理本公司统计工作,收集整理统计统计资料,按时报送

季、月度统计报表。

十、按照国家审计法规,负责拟订公司外派高级管理人员的离任审

计制度,对公司外派高级管理人员进行离任审计。

十一、完成领导交办的其他工作,做好配合其他部门的工作。

8.1.2.6经理办公室职责

一、 负责公司本部的行政管理和日常事务,当好领导的参谋,协

助领导搞好各部门之间的协调,加强对各项工作的督促和检查,建立并完善各项规章制度,促进公司各项工作的规范化管理。

二、 负责公司的公文、资料、信息和宣传报道工作,沟通内外联

系,保证上情下达和下情上报。

山东省纺织设计院 40

恒基名苑建设项目

三、 负责公司的来往文电的处理和文书档案的管理工作,负责对

会议、文件决定的事项进行催办、查办和落实。

四、 负责公司对外宣传和联络,拓展公关业务,促进公司与各界

广泛合作和友好往来,树立良好的企业形象。

五、 负责公司印章的管理,企业法人营业执照的管理、企业法人

代码的管理和公司资质等级的管理工作。

六、 负责公司的安全保卫、综合治理、消防等工作,贯彻落实各

级政府有关指示精神,组织宣传检查工作。

七、 负责信访接待、协调处理工作。

八、 负责公司计算机管理调试、维修维护工作和网络服务、电子

信箱使用维护工作,不断提高办公自动化水平。

九、 按照档案管理要求,做好资料的积累、整理,定期归档工作。

十、 认真执行国家有关人事、劳资的方针政策,结合企业自身具

体情况做好公司的工资管理、劳动保险、劳动保护工作。

十一、 贯彻干部聘任制度、职工考核制度、负责干部职工的考核、

聘任、聘用、调配工作。

十二、 负责职工各种假期的审批、管理工作。

十三、 负责劳动合同的签定、保管、变更管理工作,办理离退休

审批手续和退休统筹基金管理工作。

十四、 负责公司教育、培训计划的汇总与推行工作。

十五、 负责办公用品、低值易耗品的采购、发放、统计管理工作。 十六、 完成公司领导交办的其他工作,做好与其他部门的配合工山东省纺织设计院 41

恒基名苑建设项目

作。

8.2 工程建设管理

项目在实施过程中,按照项目控制要求,要做好项目质量、进度、费用、风险管理,抓好项目前期设计阶段、施工阶段的工程质量,制订风险应对方案,加强风险监测和控制,认真做好事前、事中、事后的控制,避免和减少项目在实施中的损失,努力做到项目投资效益最大化。

根据项目管理的需要,在项目实施的各环节按照国办发

[1999]16号“国务院办公厅关于加强基础设施工程质量管理的通知”要求,建立相应机制,配置必要的人力资源,落实招标投标制、工程监理制、合同管理制等,以确保工程质量,充分发挥工程的投资效益。

8.2.1 项目法人责任制

项目实施期间,建设单位根据工程实际,制定工程管理制度,对建设项目进行设计、监理、施工、投资审查和其他管理工作;对项目执行情况及资金使用情况进行检查、监督,对项目竣工组织验收和评价;对使用进行跟踪服务和检查维修。

8.2.2 建立工程质量负责制

项目法定代表人,项目负责人、勘察、设计、施工、监理等单位的法定代表,要按合同职责对其成果的质量负责。

建立健全项目建设档案。对有关技术档案和文件要按规定及时进行整理建档。

山东省纺织设计院 42

恒基名苑建设项目

8.2.3 招投标

依据20xx年1月1日颁布实施的《中华人民共和国招标投标法》、国家计委《建设项目可行性研究报告增加投标内容和核准招标事项暂行规定》及《关于进一步贯彻<中华人民共和国招标投标法>的通知》、《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标办法》、《工程建设项目设计招标投标管理办法》的相关规定,建设单位通过招标,择优选择符合资质要求的设计、施工、设备单位,招标采用公开招标方式进行,评标遵循公正、公平的竞争原则。

8.2.4 建设监理

依据《建筑法》、《建筑工程质量管理条例》和工程建设监理的规定,项目全部实行监理,委托有资质的监理机构,依据监理合同,对工程的建设进度、质量、投资、安全进行严格的监理和控制,保证各方履行建设合同,确保工程保质保量如期完成。

8.2.5 合同管理

本项目的勘察、设计、施工和工程监理都要依据《合同法》订立合同,各类合同都要有明确的质量要求,权利与义务,履约担保和违约处罚条款,违约方要承担相应的法律责任。

8.2.6 竣工验收

工程竣工后,建设单位依据《建设项目竣工验收办法》,按照设计图纸、施工规范和政府有关部门的相关规定对项目建设工程进行验收,及时提出验收报告,做好项目的竣工验收工作。

8.2.7 资金管理

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严格执行国家有关项目建设资金的管理办法,专帐管理、专款专用、专人管理,严格执行报账制度,确保管好用好专项资金。

建设项目的财务管理和工程核算办法按国家及地方制定的相关制度及规定执行。

建设项目实行审计制度。按项目进展情况对项目建设资金使用情况进行跟踪审计,加强对项目建设资金的监管。

8.2.8 风险管理

项目在实施过程中,按照项目控制要求,做好项目质量、进度、费用、风险管理。抓好项目前期设计阶段,施工阶段的工程质量,制订风险应对方案,加强风险监测和控制,避免项目实施中经济损失的产生。

山东省纺织设计院 44

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第九章 招标方案

按照《中华人民共和国招标投标法》、《工程建设项目招标范围和规模标准规定》中关于“严格履行招标方案核准制度”的要求,编制本项目招标方案。

9.1 招标方案编制依据

根据国家计委第9号(20xx年6月18日)《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和标准招标事项暂行规定》、国家计委第3号令(20xx年5月1日)《工程建设项目招标范围和规模标准规定》执行。项目招标实行公开、公平、公正和诚实信用的原则。

9.2 招标范围

根据有关规定:工程勘察、设计、监理等服务的采购,单项合同估算在30万元以下时,可以不进行招标,单项合同估算在30万元以上时,必须进行招标;建筑及安装工程单项合同估算在100万元以上,要进行招标;设备及材料采购,单项合同估算在50万元以上,要进行招标。

本项目最高单项工程土建工程费投资100万元以上,达到招标规模标准规定,必须进行招投标。

9.3 招标方式

本项目施工采用国内公开招标方式。

9.4 招标组织形式

根据国家计委令第5号《工程建设项目自行招标实行办法》的内容,项目单位不具备自行招标的有关要求。因此,项目招标组织山东省纺织设计院 45

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形式为委托招标,委托有资质的招标代理机构进行招标。

应委托有资质的招标代理公司进行招标、评标、定标,纪检委派人监督招标活动。

山东省纺织设计院 46

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表9-1 招标基本情况表

房地产可行性研究报告

注:情况说明在表内写不下的,可附另页。

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审核部门核准意见

房地产可行性研究报告

注:审批部门在空格注明“批准”或者“不予核准”。

山东省纺织设计院 48

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9.5 投标、开标、评标和中标程序

根据建设规模和建设要求,凡是需公开招标的项目,在招投标过程中应遵守如下程序:

9.5.1发布招标公告

在本项目经上级部门批复同意后一个月内,建设方应委托有相应资质的招标代理机构在主管部门指定的媒介上发布有关招标公告。招标公告应对招标项目的基本情况(如地点、规模、结构及层数、工期、质量要求等)、投标人资质要求(包括单位资质及项目负责人或项目经理的资格)、获取招标文件的地点、时间及方式等进行说明。

9.5.2投标

在招标文件开始发出日起20日内,具有承担招标项目能力的法人或者其他组织都可以投标。投标人少于3个时,项目发包单位应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应,招标项目属于建筑施工的,招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用完成招标项目的机械设备。

9.5.3开标

开标时由招标代理机构主持,邀请所有投标人参加,开标时由招标人委托公证机构检查并公证。投标人的投标应当符合下列条件之一:能够最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准或者能够满足招标文件的实质性要求。

山东省纺织设计院 49

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9.5.4评标

(1)评标按照《中华人民共和国招标投标法》和《评标委员会和评标方法暂行规定》的规定和程序进行。

(2)评标工作由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由7人组成,其中专家库中随机抽取5人,业主代表2人。

(3)评委会成员为从事本专业至少8年以上,对工程项目有较深入的研究,并且职业道德良好,与投标单位无任何利害关系,评标委员会成员当客观公正的履行职务,遵守职业道德,对所提出的评审意见承担个人责任。

(4)评委评审投标人的投标文件,针对招标文件所要求的各项条款,检查其相应程度并将发现的问题进行记录、比较。

(5)如评委需要投标人对投标文件的有关内容进行澄清、解释或说明的,可要求投标人答疑。答疑内容由计标人员记录,并经答疑人(必须是法人授权代表)签字后作为评标、定标及签定合同不可分割的组成部分。

(6)评委依据评定原则,结合投标文件、答疑情况进行评标,按照招标文件确定的评标办法进行打分。

9.5.5定标

(1)根据评标委员会的综合评标结果总分排序前三名投标人为中标候选人,并确定第一名为中标人。排名第一的中标候选人放弃中标,或因不可抗力提出不能履行合同,或招标文件规定应当提交山东省纺织设计院 50

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履约保证金而在规定期限内未能提交的,招标人可以确定排名第二的中标候选人为中标人。

(2)中标人确定后,招标人向中标人发出中标通知书,该通知书具有法律效力,若中标人放弃中标项目,应当承担法律责任、自中标通知书发出30日内,按照招标文件,建设方和中标人签订书面合同,同时,中标人不得向他人转让中标项目,也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。

9.6 废标

1、投标人资格条件不符合招标文件规定,或拒不按照要求对投标文件进行澄清、说明或者补正的,该投标人的投标文件做废标处理。

2、对招标文件提出的实质性要求和条件未能在实质上相应的投标文件做废标处理。

3、在评标过程中,评标委员会发现投标人以他人名义投标、串标、以行贿手段谋取中标或以弄虚作假方式投标的,该投标人的投标做废标处理。

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第十章 项目实施进度计划

10.1 建设工期

项目一期计划于20xx年9月实施,至20xx年10月完成。

1.20xx年9月进行项目的前期准备工作,包括市场调研、方案论证以及可行性研究报告的编制等。

2.20xx年9月,本项目的施工图设计。

3.20xx年3月,可以进行土建施工。

4.20xx年7月,可以将主体完工。

5.20xx年9月,可以竣工验收。

6.20xx年10月以后,交付使用。

项目正式交付使用:条件为工程经验收达到设计要求;建设楼质量合格;做完竣工决算且经过审计认可;办理完交付使用的其他必备手续。在满足上述要求后,正式交付使用。项目建设单位应尽快落实项目前期准备阶段的各项工作,根据计划安排和资金到位情况,综合考虑人、财、物等各方面因素及变动的可能性,科学合理地安排项目实施各环节的实施进度,努力缩短建设工期,合理使用资金,控制建设成本,促进项目早日完成,更好发挥项目预期效益。 10.2 进度安排

10.2.1 实施准备

1.正式组建筹建班子,落实内部分工。

2.多方考察,对拟建项目进行方案论证。

3.按签署合同的进度要求,抓紧办理前期准备工作。

4.落实资金。

山东省纺织设计院 52

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5.项目开工。

6.对施工单位、监理单位进行招标并定标。

10.2.2 施工图设计预计进度

因本项目涉及的主要建筑物多,从规划到单体以及景观等,所以设计阶段要多方面论证筛选,并提出具体的施工图设计方案。 10.2.3 施工准备及施工进度

施工准备工作主要是场地清理,并联系施工用电、用水等设施。施工单位根据设计单位提供的资料抓紧备料,准备施工。

土建工程计划于20xx年7月初完成。

10.2.4 项目建筑工程、安装工程、试运行等工作的进度

本工程设备在20xx年9月全部建筑工程、安装工程验收完毕。20xx年10月初交付使用。

山东省纺织设计院 53

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第十一章 投资估算及资金筹措

11.1 投资估算

11.1.1 估算依据

1、建筑工程根据项目的建设内容和工程量,按照当地建筑工程单位估算指标、综合定额和参考20xx年《建筑工程设计文件编制》的要求进行编制,同时和当地同类建筑单位造价对比测算;

2、依据《全国统一建筑工程基础定额》土建上、下册、《新疆维吾尔自治区补充预算定额》、《全国统一安装工程预算定额》、《新疆维吾尔自治区土建安装工程费用定额》以及《阿克苏地区20xx年单位估价表》。

3、依据阿克苏地区建设局20xx年第4季度价格信息的通知。

4、工程建设其他费用中的下列费用取费标准为;

(1)项目区前期费按工程费的0.5%计取,(新建项目)建标

【1999】1283号;

(2)建设单位管理费按工程费的0.5%计取,(新建项目)建标

【1999】1283号;

(3)勘察费按工程费的1.0%计取,设计费按工程费的2.0%计取,《工程勘察设计收费管理规定》(计价格 【2002】10号);

(4)工程监理费按建筑工程费的3%计取,(发改价格【2007】670号文件;

6、预备费包括基本预备费和价差预备费。基本预备费按工程费之和的5%记取;价差预备费根据新疆维吾尔自治区计划委员会转发山东省纺织设计院 54

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《国家计委关于加强对基本建设大中型项目中“价差预备费”管理有关问题的通知》(新计设标[1999]008号),价差预备费为零。 11.1.2 项目投资

经估算,项目一期建设投资为5000万元,其中工程费用4406.06万元,其他费用373.64万元,预备费用为220.30万元。详见表10-1、10-2。

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表11-1项目建设投资估算明细表

房地产可行性研究报告

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表11-2项目建设投资汇总表

房地产可行性研究报告

山东省纺织设计院 57

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第十二章 财务评价

12.1 编制依据

1.《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》(20xx年);

2.土地成本:土地购置费3500万元;

12.2 成本分析

1、土地成本:4000万元

2、建安工程费:4406.06万元

3、前期工程费

前期需要办理各种许可证,进行招标投标,进行可行性研究,勘查等,前期费用约占建安费用的2.1%

4、基础设施配套费

包括供电、供水、燃气、暖气、排污、电信、绿化、小区道路建设等,住宅约150元/平方米,商业约310元/平方米

5、公建配套费

公共设施、室外景点绿化费、安防系统费、室外道路费等,约占建安费用的5%

6、不可预见费

按以上工程(1—5项)费用的2%提取

7、开发费用

包括管理费用、销售费用、财务费用。其中管理费用按工程建山东省纺织设计院 58

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设费用的2%提取,销售费用按预估销售额的2.8—3.8%提取(其中住宅最低为2.8%,商业最高为3.8%),财务费用主要为贷款利息,按预估发生额提取

8、总成本:利率6%

本项目净利:2400万元

营业收入:12600万元

平均销售单价:4200元/平方米

营业成本:10200万元

12.3 盈利能力分析

1、静态分析:

投资利润率(税后)=项目净利润/项目投资总支出

=2400/10200=24%

2、动态分析

经计算,本项目的内部收益率为13%,参考同行业基准投资内部收益率10%,本项目的内部收益率大于基准投资收益率,项目可行

3、风险分析(项目盈亏平衡分析)

销售面积盈亏平衡点=成本费用合计/平均销售单价?(1-税费率)

=10200/0.42?(1-16.94%)

=20171.7平方米

占计划销售量的67%

山东省纺织设计院 59

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盈亏平衡分析表明,当项目一期销售面积达到20171.7平方米时,项目保本

第十三章 社会评价

13.1 社会影响分析

13.1.1 增加地方收入,促进地方公共事业的发展

“恒基名苑”开发项目为阿瓦提县内规模较大,资金投入大的集商住一体的开发项目。开发总投资超过3亿元,将为当地政府直接增加税收。同时,本项目的实施可带动该区域的文教、卫生及体育设施的建设,促进区域社会公共事业的发展

13.1.2 改善城市居住环境条件

项目建设区域目前的人均居住面积较低,建筑结构不合理、户型单一、无完善的社区配套和土环境景观;建设地址目前主要为粮食仓库,随着该区域经济、基础设施的不断完善,这宗土地的价值急剧增高,所以迫切需要对该区域重新规划,改善城市面貌,有效提高了单位面积产出效益,提升了城市品位

13.2 社会评价结论

总的来说,该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用。对社会的发展是有积极的作用。“恒基名苑”开发项目的建设,为放大中、高收入家庭创造了最佳人居环境,并可带动其他产业的发展

山东省纺织设计院 60

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第十四章 风险分析

14.1 项目主要风险因素分析

根据本项目的特点,项目在建设和运行过程中可能存在的风险有施工风险、管理风险、资金风险等。

14.1.1 项目施工风险和危害

1、本项目施工风险主要来自建筑企业水平,其中包含承揽项目的建筑队伍人员素质、装备能力、施工期间的成本控制及质量管理等。

2、主要危害为工程质量不合格、工期拖延、工程造价突破预算、出现大的安全事故等,造成工程不能如期进入使用,导致项目不能正常运行,造成经济损失和负面影响。

14.1.2 项目管理风险和危害

本项目管理风险是指在项目管理过程中,由于管理者的行为疏忽或管理不善,造成人身安全事故;故造成上述风险的主要因素包括管理者的业务素质、职业道德水平和管理制度等。

14.1.3 项目资金风险和危害

1、项目实施期间,物价上涨、建筑材料价格调整、设计变更,项目实施过程中管理办法和管理制度不完善、执行不严,造成工程山东省纺织设计院 61

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计量超合同、材料超供应等方面的不确定性。

2、造成危害主要是工程费用的增加和资金成本的加大。

14.2 保障措施

14.2.1 建立强有力的组织保障

本工程的建设和管理是一项工作难度大、要求高的工程,项目的建设涉及质量技术监督局、发改、财政、城建、土地等多个部门。通过建立强有力的组织领导机构和统一、高效、科学、务实的管理机构和运行机制。负责全面协调项目实施过程中的各项工作,督促检查相关配套政策的执行情况,保证项目的顺利实施。

14.2.2 政策保障措施

政府在项目建设中应制定优惠政策,如适当减免建设过程中涉及的行政事业性收费(如市政公用设施配套费、环评费、工程质量监督费等),减少不必要的办事环节,提高工作效率,节实保证各项有关优惠政策的落实。

14.2.3 资金保障措施

采取积极有效的措施,落实工程建设所需的资金。积极争取各方面对工程建设的资金投入。制定切实可行的资金筹措方案,保证各项建设资金能够及时到位。

建立风险预警机制,密切关注市场建筑材料的价格变化情况,推行工程量清单计价,将工程招标放在建筑材料市场价格较低的时间,降低工程建设费用。

在建设中还应加强项目财务收支管理,节约财务支出,建立严山东省纺织设计院 62

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格的财务管理制度。加快项目建设进度,要求工程监理人员对施工过程的工程量计量、结算进行全过程监控,及时解决施工过程中遇到的实际问题,及时调整工程的费用,保证工程项目建设的进行。 14.2.4 工程施工保障措施

做好设备采购和工程招标工作。实行公开招标,选择资质等级高、社会信誉好,同时投标技术方案成熟、施工组织设计完善、工程报价合理的施工、监理企业参与本项目的工程建设。从源头堵住由于施工企业能力不足可能造成的风险因素。

在施工过程中,按照预期制定的总进度计划,实施阶段落实。要求施工企业建立质量保证和进度控制体系,要求施工现场实现标准化、规范化、制度化,对工程进度、质量、安全实行全过程控制。 14.2.5 管理保障措施

注重人才队伍建设和各项设施配套,加强对人员的专业技能、专业知识培训,激励工作人员大胆创新,不断提高工作质量更好地满足工作需求。

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第十五章 研究结论及建议

15.1 结论

1、项目建成可提升企业产品的市场竞争力

现阶段,我国房地产市场依然火爆状态。城市化进程不断加快,房地产显现出调整成长的特征。房地产调整增长的原因主要是:居民消费结构升级,人口城市化快速发展,导致房地产需求迅速增长;房地产与相关产业的产业链长、关联度高,具有成为技术产业的能力,进而拉动区域经济增长。

2、项目拥有成熟的技术

地区拥有一大批经验丰富的建房设计师和很多技术成熟的建房工人,引进国内外先进技术和设备,为房地产开发提供最好的条件。

15.2建议

项目开发商已合法取得本项目土地使用权,各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目取得、立项、开发建设、销售等方面遵照国家及阿瓦提的房地产项目开发程序及规定。

阿瓦提房地产市场正处于开发迅猛时期,竞争将日趋激烈,因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏;土地和原材料价格上涨,造成房屋成本上升。土地是商品房建设的主要成本。加之水泥和钢材等主要原材料价格上涨,导致成本进一步上升。河沙、卵石和用人工资也在上涨。在建设过程中,需要严格控制工程成本和管理成山东省纺织设计院 65

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本。

充分利用地块区域优势和景观资源;与专业设计公司合作,强强联合,打造小区品牌和企业品牌;制定合理的市场营销方案,扩大宣传,注重营销推广,保证销售资金回款。

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