清华大学科技园土地一级开发可行性研究报告
目 录
第一章 概论 .......................................................................................... 1
1.1 项目的提出....................................................................................................................... 1
1.2 项目概况 ............................................................................................................................ 1
1.3 项目建设单位简介 ....................................................................................................... 2
1.4 报告编制依据 ................................................................................................................. 3
第二章 项目建设的背景及必要性 ................................................... 4
2.1 项目建设的背景 ............................................................................................................ 4
2.2 项目建设的必要性 ....................................................................................................... 6
第三章 清华大学科技园的发展 ........................................................ 9
3.1 清华大学科技园的发展 ............................................................................................ 9
3.2 项目批复情况 ............................................................................................................... 11
第四章 招商形势分析 ....................................................................... 11
4.1 招商引资现状 ............................................................................................................... 11
4.2 招商引资前景分析 ..................................................................................................... 12
第五章 项目选址及建设条件 .............................................................. 16
5.1 项目选址 .......................................................................................................................... 16
5.2 拟开发土地现状 .......................................................................................................... 16
5.3 道路交通现状 ............................................................................................................... 17
5.4 市政设施现状 ............................................................................................................... 17
5.5 自然条件 .......................................................................................................................... 18
第六章 规划设计方案 ....................................................................... 19
6.1 功能定位 .......................................................................................................................... 19
6.2 规划建设指导思想 ..................................................................................................... 19
6.3 规划设计方案 ............................................................................................................... 20 －1－
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第七章 开发建设方案 ....................................................................... 23
7.1 拆迁安置方案 ............................................................................................................... 23
7.2 市政基础设施建设方案 .......................................................................................... 24
7.3 公共配套建设方案 ..................................................................................................... 27
第八章 环境保护、节能与消防 ...................................................... 28
8.1 环境保护 .......................................................................................................................... 28
8.2 节能 ................................................................................................... 29
8.3 消防 .................................................................................................................................... 29
第九章 项目法人单位资信及负责人品质 .................................... 30
9.1 企业概况 .......................................................................................................................... 30
9.2 企业管理人及员工素质 .......................................................................................... 30
9.3 企业财务状况分析 ..................................................................................................... 31
9.4企业资信状况 ................................................................................................................. 32
第十章 建设进度及经营计划 .......................................................... 32 第十一章 投资估算与资金筹措 ...................................................... 33 11.1 投资估算 ....................................................................................................................... 33 11.2 单位楼面成本地价计算 ........................................................................................ 36 11.3 投资计划与资金筹措 ............................................................................................. 37 第十二章 经济效益测算与财务评价 ............................................. 38 12.1测算及评价说明 ......................................................................................................... 38 12.2 财务测算 ....................................................................................................................... 38 12.3 财务评价 ....................................................................................................................... 40 12.4 财务评价结论 ............................................................................................................. 41 第十三章 结论及建议 ....................................................................... 41 13.1 结论 .................................................................................................................................. 41 －2－
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13.2 建议 .................................................................................................................................. 42
附表：
附表1 总投资估算表
附表2 投资计划与资金筹措表
附表3 长期借款还本付息估算表
附表4 销售收入、销售税金及附加估算表
附表5 总成本费用估算表
附表6 利润表
附表7 资金来源与运用表
附表8 财务现金流量表（全部投资）
附表9 财务现金流量表（自有投资）
附件：
1．清华大学科技园建设股份有限公司企业法人营业执照
2．北京市发展计划委员会、北京市建设委员会下发的京计基字[2000]第1531号《关于开发建设清华大学科技园工程项目建议书的批复》
3．北京市规划委员会2000－规审字－1096《审定设计方案通知书》
附图：
1．清华大学科技园地理位置图
2．清华大学科技园用地现状图
3．清华大学科技园土地使用总体规划图
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第一章 概论
1.1 项目的提出
清华大学科技园是无锡国家高新技术产业开发区的重要组成部分和建设重点之一，是国家科技部、教育部确定的重点大学科技园。经过近七年的建设，清华大学科技园已初具规模，一期（起步区）已建成10万平方米的建筑，入园企业达200余家，经济效益逐年大幅提高。目前清华大学科技园一期用地已转让完毕，入驻率达100%，许多急切入园和希望扩大办公空间的企业愿望无法满足，物业供需矛盾日益突出，科技园有进一步扩大规模的内在要求，二期（主体区）开发成为必然。
清华大学科技园工程已经北京市发展计划委员会批准立项（京计基字[2000]第1531号），拆迁安置、市政配套建设方案基本确定。土地拆迁工作于20xx年1月全面展开，园区内第一个单体项目“创新中心”已于20xx年4月开工。初步估算，清华大学科技园土地一级开发总投资约12亿元，除清华大学科技园建设股份有限公司的自筹资金外，需要金融部门资金的大力支持。根据清华大学科技园建设发展规划，编制清华大学科技园土地一级开发可行性研究报告。
1.2 项目概况
1．项目名称：北京清华大学科技园（主体区）土地一级开发
2．建设单位：北京清华大学科技园建设股份有限公司
3．建设地址：清华大学校园东南侧，东起规划建设中的清华大学南路，西至清华大学、北大兰旗营教师住宅小区，南到成府路，北与清华大学校园围墙接壤。
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4．规划开发用地面积：165247平方米
5．开发建设内容及规模：对清华大学科技园（主体区）用地进行开发建设，完成现状用地的拆迁安置工作，建设市政配套设施，使建设用地达到“七通一平”后，具备招商引资条件。
总规划用地165247平方米，总规划建筑面积460017平方米。 6．开发建设模式：清华大学科技园建设股份有限公司完成拟开发地块地上建、构筑物的拆迁和七通一平后，除个别地块自行开发外，其余全部分地块转让，组织开发商根据开发区总体规划进行二次开发。
7．建设期：2年
8．项目总投资及主要技术经济指标
1.3 项目建设单位简介
名 称：北京清华大学科技园建设股份有限公司
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住 所：清华大学学研大厦b座四层
法定代表人：何建坤
注册资金：48000万元
经济性质：股份制
经营范围：土地开发、基础设施建设、房地产开发、经营和销售；技术开发、技术服务、技术咨询；销售建筑材料、金属与非金属材料、机械电器、化工产品；物业管理、装饰装潢工程、建筑智能工程等。
北京清华大学科技园建设股份有限公司成立于20xx年7月24日，是北京市政府批准组建的清华大学控股的股份有限公司，受政府委托负责清华大学科技园区的开发、建设、经营和管理。
1.4 报告编制依据
1．北京市发展计划委员会、北京市建设委员会下发的京计基字[2000]第1531号《关于开发建设清华大学科技园工程项目建议书的批复》
2．北京市规划委员会2000－规审字－1096《审定设计方案通知书》
3．北京市规划委员会《清华大学科技园选址规划意见书》
4．清华大学建筑设计研究院编制的《清华大学科技园修建性详细规划》
5．国家有关法律法规
6．北京清华大学科技园建设股份有限公司提供的相关资料
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第二章 项目建设的背景及必要性
2.1 项目建设的背景
1．清华大学科技园是中关村高科技园区的重要组成部分
19xx年6月国务院正式批复科技部和北京市政府《关于实施科教兴国战略加快建设中关村科技园区的请示》，原则同意中关村科技园区的规划。同年8月，国务院又做出关于加强技术创新，发展高科技，实现产业化的决定，提出“力争用10年左右的时间，把中关村科技园区建设成世界一流的科技园区”。这是继设立深圳经济特区，开发开放上海浦东新区之后，又一个关系到我国经济持续发展的重大战略性决策。
在中关村科技园区的用地规划中，清华大学科技园处于中关村科技园区中心区的核心区。中关村科技园区中心区南起西直门外大街，北至规划公路一环，西起京密引水渠，东至八达岭高速公路，总占地面积约75平方公里。中心区包括一个核心区和两条主要轴线。核心区包括中国科学院、北京大学、清华大学和中关村西区（科技商务中心、市场销售中心、商业文化服务中心），用地约10平方公里。白颐路是中心区的主要轴线，连接北大、清华大学、中科院、中关村西区和农科院、人民大学等高校和科研机构，以及国家图书馆、首都体育馆、紫竹院公园等文体设施。
按照中关村科技园近期建设规划，清华大学科技园是当前加快建设的重点园区。在“中关村科技园区组织实施与近期采取的措施”中指出：加快大学科技园和留学创业园的建设，在现有清华大学科技园、北京航空航天大学科技园和北京医科大学科技园的基础上，再建北京理工大学、北京农业大学等大学科技园和规模更大的留学生创业园。
2．中关村科技园区的发展和一系列配套改革政策的出台，为清华大 －4－
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学科技园创造了极为有利的经济和政策环境，要求清华大学科技园加快建设步伐
清华大学科技园地处中关村科技园区中心区的核心地带，对于中关村科技园区的发展起着举足轻重的作用。北京市副市长刘志华到清华大学科技园现场办公时指出：清华大学科技园的建设工作要抓住历史机遇加快发展，要纳入中关村科技园区的总体规划中重点给予支持，要按市场经济规律大规模开始园区的开发建设工作。在清华大学建校90周年前夕，他还在讲话中称赞“清华大学科技园为中国大学科技园的建设和发展探索出一条具有中国特色的发展道路，已经成为国家级大学科技园的先导。”形势的发展要求清华大学科技园的建设工作要抓住机遇加快建设步伐，为中关村科技园区的建设和首都经济的持续稳定发展做出贡献。
3．中关村科技园区的大规模开发建设为清华大学科技园的建设提供了良好的外部市政和环境条件
中关村科技园区自设立起就开始进行大规模的开发建设。20xx年中关村科技园区计划投资70亿元，建设12个重点项目。同时，北京市加大对中关村地区城市基础设施和环境整治建设的力度。道路交通、城市轨道交通、信息基础设施建设、信息网络建设、生态环境建设、城市热力管网铺设工作均已取得了巨大成就，并为进一步发展打下了良好的基础；中关村地区高等院校和科研院所周边的环境得到了一定改善；启动了中关村西区的建设，并正在与中科院研究制定中关村东区科学城的规划。这一切都为清华大学科技园的建设提供了良好的城市基础设施和环境条件，不仅可以保证清华大学科技园物业的高质量运行，而且为清华大学科技园物业的保值和增值创造了条件。
4．大学科技园已成为创业者的乐园和科技开发的沃土
目前我国大学科技园已发展到30多个，清华大学科技园、北大科技 －5－
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园、东大科技园是其中发展较快的科技园。大学科技园作为大学教学、科研与产业结合的基地，将高校科研和市场经济有机地联系起来，既为高校培养创新创业的人才提供了实践基地，又让高校能够孵化和培养出一批有实力的高新技术企业。
从国家大学科技园15个首批建设试点的发展情况看，大学科技园具有极大的经济发展潜力。由教育部牵头、6所部属重点大学发起、36家理事单位参加的“中国高校科技协作网”，在清华大学科技园区建立后，保持4000余项高校最新的可推广科技成果供企业查询。上海交大科技园目前已有高新技术企业200余家，仅昂立生物制品有限公司就在9年内从注册资本36万元的企业发展到8亿元产值的企业。而武汉大学科技园也在新武大诞生2个小时后，正式加盟东湖高新技术开发区，现已有武大弘元、武汉康桥、湖北绿洲、武汉泰通等企业首期入园。北大科技园的北京新星时空网络软件开发有限公司，与韩国ICP-Intz公司等多家企业合作，以开发网络资源及电子商务为目标，目前已开发出Zicq等优秀网络软件供应国内市场。东北大学科技园与世界最大的计算机企业——美国IBM公司结成全球战略合作伙伴关系，与摩托罗拉公司合资建了无线通信应用软件联合实验室。目前，东北大学科技园已经与美国、日本、加拿大、香港、台湾等十几个国家和地区建立了长期友好合作关系。
2.2 项目建设的必要性
1．清华大学科技园的建设是清华大学贯彻实施科教兴国战略，建设世界一流大学的需要
当今世界科学技术日新月易知识经济初见端倪，综合国力竞争日趋激烈。综合国力竞争的实质，是科技与人才的竞争，是抢占21世纪知识经济制高点的竞争。开发建设清华大学科技园区，不仅在于创造一个有 －6－
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利于科技、教育发展的内外环境，而且是实施科教兴国战略，迎接知识经济的挑战，推动产业结构的升级，增强国际竞争力的需要。目前，清华大学科技园区作为中关村的一部份已正式列为国家科技创新示范工程的内容，在发展方向、目标资金政策等方面全方位给予大力支持。
清华大学作为我国著名的高等学府，正在为创建世界一流大学而奋斗。在前所未有的历史机遇条件下建设清华大学科技园，是清华大学利用自身的品牌和清华大学科技园优越的地理位置，适应社会和时代的要求，推动科技进步和经济发展，创建一流大学的重要举措。清华大学科技园作为国家科技部、教育部确定的重点国家大学科技园，既是中关村科技园区的重要组成部分，又是清华大学校园的有机外延；是清华大学面向社会、服务北京经济建设的重要窗口；她不仅是21世纪世界一流大学对外的窗口，也将能够满足现代科技发展的要求。
2．清华大学科技园的建设是首都经济发展的需要
首都经济的本质是知识经济，核心是高科技产业。中关村科技园区已成为为北京高新技术产业发展的龙头，对北京经济发展的作用举足轻重。作为中关村科技园的重要组成部分，加快建设清华大学科技园区是超越科技教育和高新技术产业自身发展的重大决策，是迎接知识经济的挑战，推动北京乃至全国产业结构升级，增强竞争力的一项重大决策，对首都知识经济的快速发展、对提高中华民族的创新能力和在世界科技领域中的地位，具有重要的现实意义。
3．清华大学科技园的建设是科研成果产业化的需要
清华大学科技园周围集中了以清华大学、北京大学为代表的各级各类高等院校69所，在校学生30万人，有以中国科学院研究所等为代表的数量众多的研究机构213家，两院院士占全国院士总数的36%，成为中国最大，世界少有的智力密集区，特别是清华大学科技园所依托的清 －7－
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华大学是一所具有学科交叉综合优势的著名学府，拥有高素质、多层次的人才资源，能够持续不断地提供高水平的科研成果，拥有先进的仪器设备和装备精良的实验室，形成了较为完整的研究开发和工程设计体系。同时该区域拥有国家级设施完善的信息网络，与国内外保持着广泛的科技交流合作，随着形势的发展，众多的科技成果走出实验室，进入国民经济主战场，科技成果产业化迫切需要科技园区提供广阔空间和舞台。
4．清华大学科技园的发展要求加紧实施二期（主体区）用地开发 经过19xx年以来近7年的建设开发，清华大学科技园完成了一期（起步区）的开发建设工作，建筑面积近10万平方米的紫光大厦、华业大厦、同方大厦和学研大厦已投入使用。2.6万平方米的国际科技交流中心开始兴建，目前园区内已聚集了清华大学同方股份、清华大学紫光股份、宝洁技术有限公司等一大批高新技术企业和跨国公司，以国家光盘工程研究中心、国家CAD支撑软件工程研究中心为代表的各类研发中心已进驻园区；清华大学技术展馆、全国高校科技协作网等各类服务机构已在园区运行，以促进科技成果转化为己任的北京清华大学工业开发研究院、为新办小型高新技术企业提供全方位服务的清华大学科技园创业服务中心以及面向高新技术企业风险投资的国创国际高技术产业投资公司均已在园区内开展工作。这说明清华大学科技园进一步发展的基础业已形成，同时物业供需矛盾也日益突出，目前有进一步扩大规模的要求。清华大学科技园一期（起步区）用地已基本转让完毕，因此二期开发成为必然，只有进行新的开发，才能适应当前的发展要求。
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第三章 清华大学科技园的发展
3.1 清华大学科技园的发展
为贯彻实施“科教兴国”战略，建设世界一流大学，充分发挥清华大学的人才和科技优势，促进产、学、研的结合，加速科技成果向生产力的转化，19xx年，清华大学提出创建清华大学科技园的构想。在北京市政府的支持下，19xx年9月清华大学成立北京清华大学科技园发展中心开始建设清华大学科技园。
清华大学科技园作为中国大学科技园的先导，自成立以来，大胆探索，敢于创新，勇于实践，锐意进取，走过了近七年发展的历程，形成了有利于高新技术产业发展的园区环境，有力地促进了高新技术产业的发展。
清华大学科技园地处中关村科技园区的核心地带，占地面积22公顷，总规划建筑面积60万平方米，是北京市政府首都经济发展战略中科技产业的重要基地，也是中关村科技园区的重点建设工程之一。20xx年1月，清华大学科技园被国家科技部和教育部遴选为15个国家大学科技园试点之一，给予重点扶持。清华大学科技园在快速健康的发展过程中形成了自身的特色。
1．经过19xx年以来近七年的建设，清华大学科技园已初具规模，起步区10万平方米的同方大厦、紫光大厦、华业大厦、学研大厦等建筑相继建成并投入使用。2.7万平方米的国际科技交流中心正在建设，园区已初具规模。
2．初步形成了有利于高新技术企业发展的独特的园区环境，目前入园企业已达150余家，经济效益逐年大幅提高。一批国内外知名高科技企业和中介服务机构进驻：世界500强宝洁公司、斯伦贝谢公司进驻园 －9－
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区。清华大学企业集团和以清华大学同方、紫光两个上市公司为骨干的近二十家校办高科技企业率先进驻，同时，还吸引了外资企业和北京、江苏、山东、上海等地的40余家科技企业进驻园区。此外，会计师事务所、管理咨询公司、律师事务所和投资顾问公司等各类中介机构已在园区运行，高新技术产业发展的支撑服务体系日渐完善。
3．建立清华大学科技园园中园―清华大学创业园，孵化科技型中小企业：清华大学创业园第一期3000多平方米孵化场地吸引包括在校学生、在职教工在内的创业者创办科技型中小企业。清华大学创业园已入驻了以慧点、视美乐、Fanso为代表的三十余家高科技创业企业，其中多家公司已经成功引进风险投资，还有若干家企业正在与风险投资机构进行融资洽谈，清华大学创业园已表现出良好的成长性。
4．初步形成面向市场的研发能力：已有四个国家级和部委级的工程研究中心进驻科技园，涌现出一批国家级科技成果，并且开始按企业机制为这些研发中心建立实施产业化的“下游”实体。科技部在园区设立了“国家火炬计划软件产业基地”，是全国第一批四家软件产业基地之一。北京—清华大学工业开发研究院在园区成立，已向北京市相关企业提供项目近百项。一些外资企业在园区设立了技术研发机构。
5．初步建立起科技成果转化网络：由教育部牵头、6个部属重点大学、36家理事单位参加的“中国高校科技协作网”在园区建立，保持4000余项高校最新的可推广科技成果供企业查询。此外，设在园区内的校企合作委员会也发挥着重要作用。
20xx年4月26日清华大学科技园园区内第一个单体项目“创新中心”开工，标志着清华大学科技园主体区建设全面启动并进入建设高潮。今年要完成征地拆迁范围内“七通一平”基础设施骨干网建设。根据区域规划的要求，加强外延性基础设施建设，协作配套区内局部地区的基 －10－
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础设施建设等。预计开复工面积10万平方米，完成固定资产投资10亿元。
3.2 项目批复情况
20xx年9月29日，市计委和市建委联合发出“关于开发建设清华大学科技园工程项目建议书的批复”标志着清华大学科技园立项工作完毕，科技园二期建设正式启动，进入崭新阶段。
20xx年10月31日，获得“清华大学科技园选址规划意见书”。
20xx年12月18日，获得“关于开发建设清华大学科技园工程可行性报告的批复”。
20xx年12月25日，获得“清华大学科技园建设用地规划许可证”。
20xx年12月28日，获得“清华大学科技园审定设计方案通知书（总体）”。
20xx年1月2日，获得“清华大学科技园审定设计方案通知书（单体）”。 清华大学科技园土地拆迁工作已全面展开，并得到了海淀区房屋土地管理局的大力支持。园区拆迁工作于20xx年1月开始，预计20xx年7月完成全部拆迁工作。
第四章 招商形势分析
4.1 招商引资现状
随着清华大学科技园开发建设的前期工作的不断开展，招商工作也有了重大进展。一些国内外知名公司非常关注清华大学科技园，并有明显投资意向。诚志股份有限公司和清华大学科技园建设股份有限公司合作开发的“创新中心”总建筑面积60000平方米，已于20xx年4月动工。 －11－
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台湾威盛集团与清华大学科技园建设股份有限公司签订了投资意向书，将在清华大学科技园设立威盛研发大厦，总建筑面积50000平方米。北京硅谷兴业投资有限公司也与清华大学科技园建设股份有限公司签订了30000平方米的合作开发协议。韩国著名公司ims总裁一行曾多次来访清华大学科技园，希望与清华大学科技园建设股份有限公司共同在中、日、韩三国设立风险投资大厦。此外清华大学万博、清华大学紫光、清华大学阳光、校企合作委员会都已递交书面申请，希望与清华大学科技园建设股份有限公司合作开发清华大学科技园。
20xx年11月清华大学科技园建设股份有限公司，对园内（建成区）200多家入园客户所做问卷调查表明：由于目前清华大学科技园一期（起步区）入住率已达100%，许多急切入园的企业和希望扩大办公空间的企业愿望无法实现。因此加快清华大学科技园的建设，已是众望所归。
4.2 招商引资前景分析
1．中关村地区写字楼市场供求分析
（1）中关村高科技园区的发展对房地产提出了巨大的需求
为加速中关村高科技园区的建设，吸引投资者，国家和北京市出台了一系列优惠政策。如19xx年北京市政府颁布了《关于鼓励民营科技企业发展的若干规定》、《关于鼓励外商投资高新技术产业的若干规定》、《关于进一步促进高新技术产业发展的若干政策》和《关于吸引国内外投资者在京设立研究开发机构的暂行办法》。这些政策的出台，极其有利于各类创业投资者、各类研究机构和各类服务机构进入中关村地区。这些机构和人员进驻中关村地区，对各类房地产提出了巨大的需求，从而使中关村地区房地产业的发展面临极其有利的时机。
（2）“中关村经济”烘热中关村房地产市场
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北京的写字楼市场多年来一向是以东部商区为“坐标”的，中关村电子一条街虽然发源于80年代，但该地区薄弱的基础设施、拥挤的交通以及中小企业偏多的情况，使该地区很长时间没有形成成熟的商务氛围。去年，在国务院“加快建设中关村高科技园区的批复”下发后，“中关村经济”成为人们关注的新的经济增长热点。此时，中关村“硅谷”地带的中小企业已历经多年的奋斗，度过了资金原始积累期，走进了较高层面的二次创业阶段。尤其是去年以来IT行业的迅猛发展，使这一地区成为北京最具发展潜力的高科技商务办公区。尽管19xx年上半年北京写字楼市场租价下跌了3.4%，下半年下跌了近1%，但中关村写字楼租价却十分坚挺，其市场出现需大于供的局面。眼下几乎无面积可租。据北京中原物业顾问有限公司的统计，目前，中关村地区先后共有17个写字楼涌现于市场，总建筑面积为45.7万平方米，其中，档次较高的项目有数码科技大厦、海龙大厦、知春大厦、太平洋国际大厦、泛亚大厦、北大太平洋、希格玛大厦、中电信息大厦，总建筑面积30余万平方米。这17个写字楼项目，除去尚未完工的数码科技大厦、太平洋国际大厦，其余14个项目租售率都在85%以上，平均值为95%。海龙大厦、希格玛大厦、翠宫饭店写字楼租售情况最好。而且，中电信息大厦、知春大厦、泛亚大厦、理工大厦、希格玛大厦的入驻率几乎达到100%。眼下，寸土寸金的中关村地段几乎所有的楼盘都炙手可热。
（3）租售价位较低，适合投资
看好“中关村经济”的企业自然考虑到了中关村巨大的升值潜力，希望捷足先登。中关村地区写字楼市场中销售最高价格的项目为翠宫饭店，为9.5元／天／平方米；最低价格项目为理想大厦，为3.15元／天／平方米；市场中绝大部分项目价格在4至8.5元之间。与北京东部商圈及金融街的写字楼相比，中关村地区写字楼的租金价位还是不高的。 －13－
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从近期看，目前，中关村除了正在建设的数码科技大厦和中关村大厦还可以增加甲级写字楼的供量，其他近期能够投入使用的项目并不多。随着中关村核心区的全面开发，及中关村其他园区的投资建设，中关村地段有限的写字楼租金还会进一步上扬。对于有意进入中关村的企业来说，此时无论选择甲级写字楼还是普通写字楼都可获得一定的升值空间。
（4）中关村物业环境有待改善
由于中关村地区拥有得天独厚的智力密集优势及享誉国内外的知名度，一些国内外的高科技大公司也希望能在中关村地区设立窗口，建立中国市场管理总部、研究开发机构，这些新的发展趋势对该地区的环境质量和物业管理水平提出了更新、更高的要求。另外，由于区位优势和积聚效应，现位于中关村地区的绝大部分中小型公司都不愿离开中关村，希望这里能提供集办公、营销为一体的大型专业市场和柜台区域专业分工的开放式环境，使得中小型公司能够拥有市场的整体形象宣传，以适应高科技市场的升级管理要求。
2．清华大学科技园招商引资的优势
（1）与中关村地区其他科技园区的比较优势
中关村地区现有各类科技园区6家，中关村西区、软件园、生命科学园、北大科技园、航空科技园和清华大学科技园。就地理位置、周边环境、园区状况，园区规模、开发建设主体实力等方面而言，与清华大学科技园具有可比性的只有中关村西区、北大科技园。
表4-1 清华大学科技园与中关村西区、北大科技园对比表
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清华大学科技园与中关村西区相比功能各异、优势互补，动态链结。中关村西区将规划建设成为高科技商务区，成为高科技产业资本市场中心、高科技产品专业销售市场集散中心。而清华大学科技园将科技与环境、人文与生态有机结合；创造良好的社区环境；坚持以人为本，通过机制、体制创新，建立有利于技术创新的人才激励机制，营造培养、吸引、凝聚高素质创新人才和企业家的良好氛围与环境。
清华大学科技园与北大科技园相比，虽然在功能、位置、综合优势方面有许多相似之处，但清华大学科技园有许多优越条件：首先、清华大学科技园起步较早，目前已建成起步区10万平方米；清华大学科技园修建性详细规划、建设用地规划许可证都已获得批准，前期准备工作充分，而北大科技园修建性详规还未获批准；北大科技园分为东、南、西三区，跨度较大，布局相对分散。清华大学科技园地块结构紧凑，体量适宜，并且在城府路取直、改造过程中，清华大学科技园出资6000万进行道路北侧的居民拆迁和市政管网建设，为将来园区大规模建设打下良好基础。
（2）功能定位有别于其他园区
清华大学科技园作为中关村科技园区重要组成部分，依托世界一流大学清华大学营造出勤奋、务实、创新、创业的文化氛围，注重基础科学的研究，没有嘈杂浮躁的商业环境，与以国际科贸、商务中心为主的中关村西区，形成功能互补，动态连接的大园区格局。清华大学科技园功能定位为创新人才培育中心、创业企业孵化中心、科技成果转化中心，既不同于中关村西区的商贸中心、中科院科学城的科贸中心，又有别于 －15－
清华大学科技园土地一级开发可行性研究报告
北大科技园的科研中心和中关村核心区的其他项目。
（3）创新文化氛围和服务支撑环境优越
清华大学科技园所依托的清华大学是一所具有学科交叉综合优势的著名学府。拥有高素质、多层次的人才资源，踞全国高校之首；拥有先进的仪器设备和15个装备精良的国家重点实验室，形成了较为完整的研究开发和工程设计体系。七年来清华大学科技园依托清华大学强大的科技、人才、设备等资源优势，营造出一个独特的具有地区优势的空间。清华大学科技园已经架起高校与企业之间的桥梁，能及时沟通高校科技成果与企业需求的信息。在营造良好的空间环境的同时特别注重创新文化氛围和服务支撑、技术支持、成果转化、风险投资体系等软环境的建设。清华大学科技园利用清华大学强大的综合优势，创造一流园区环境已促成了多家入园企业的多项研发成果的转化，为企业带来巨大社会效益和经济效益。
第五章 项目选址及建设条件
5.1 项目选址
清华大学科技园（主体区）位于中关村科技园区的核心地段，地处清华大学校园东南部，东起规划建设中的清华大学南路，西至清华大学、北大兰旗营教师住宅小区，南到成府路，北与清华大学校园围墙接壤（详见附图一）。总用地面积165247平方米。
5.2 拟开发土地现状
清华大学科技园开发用地165247平方米，分别属于北京市自来水公 －16－
清华大学科技园土地一级开发可行性研究报告
司水电分公司、北京市物资公司、北京铁路分局、东升乡、超市发超市和居民。
区内现状建筑物按使用性质分为六大类居住建筑、工业建筑、商业建筑、仓储建筑、教学科研建筑、市政设施建筑，其中以居住、工业建筑居多。
5.3 道路交通现状
项目用地南侧有已拓宽成府路（50米），双清路由西南向东北穿园区而过。北侧有清华大学内部道路，西侧为清华大学南门规划路。
5.4 市政设施现状
1．供水现状
在清华大学科技园规划用地东侧清华大学南路上有一条现状DN1400输水干管。
2．雨水现状
在清华大学科技园规划用地南侧的成府路上现有一条φ900mm－φ1750mm的现状雨水管道，通过清华大学南路φ2000mm现状雨水管道接入万泉河。
3．污水现状
在清华大学科技园规划用地南侧的成府路上现有一条φ400mm－φ700mm的现状污水管道，通过白颐路现状污水管道接入万泉河污水截流管。
4．供热现状
现状用地内各单位均以自建燃煤锅炉供热。
5．供电现状
清华大学科技园土地一级开发可行性研究报告
在清华大学科技园周边现有肖庄110千伏安和中关村110千伏安变电站，肖庄110千伏安变电站投产时间较长，负荷较重，无增加用电的可能性；中关村110千伏安变电站虽然新近投入使用，但一期工程只安装了2台变压器，而清华大学科技园用电容量达到52200千伏安，需加以扩建，方能解决清华大学科技园用电问题。
6．通信现状
（1）电话局所现状
目前清华大学园的建筑通信由中关村电话局承担，由于中关村电话局负责的地域大，且处于中关村的中心地带，机关多、商业多、居民住户多，致使目前已装的十几万门交换设备处于饱和状态，急需增容和新建局所。
（2）通信管道现状
成府路南北两侧有24－36孔管道，双清路有24孔管道一条，清华大学东路有36孔管道一条。
7．供气现状
在清华大学科技园用地南侧的成府路上，有现状天然气DN500中压线，可作为本项目供气气源。
5.5 自然条件
1．气象条件
清华大学科技园地处北京市地区气候属暖温带半湿润半干旱季风气候，多年平均气温为11.4℃，最冷月平均气温为－4.5℃，最热月平均气温为22.5℃。多年平均降水量为567mm，其中7、8、9三个月的平均降水量为428mm，占全年降水量的75.6％。年平均蒸发量为1839.6mm，月平均蒸发量最大出现在5月份，为291.1mm。最大冻土深度0.80m。 －18－
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冬季大气压力1024.4Mpa。全年平均风速为2.2m/s，最大月平均风速
4.8m/s，最小月平均风速为1.7m/s，4月份大风日最多，全年主导风向为北风。
2．地形地貌
拟建地位于永定河冲洪积扇平原中上部，为缓倾斜冲积平原，地形平坦，地面坡度1‰～3‰。地表主要为填土和耕土层，下部为第四纪冲积层。
项目所在区内地层上部为厚层的第四纪冲洪积物，主要为粘性土、粉土和砂卵石的交互沉积；下部为第三纪基岩，埋藏较深，据推测，基岩埋深在140－160米左右。总体上看，项目区无不良土质，粘性土和粉土承载力在120－250kPa左右；砂卵石在300－400 kPa左右。
第六章 规划设计方案
6.1 功能定位
清华大学科技园功能定位为：创新人才培育中心、创业企业孵化中心、科技成果转化中心。
6.2 规划建设指导思想
清华大学科技园与中关村西区优势互补，动态链结，将建成为具有持续创新能力的高科技园区，高新技术项目的聚集地、孵化器和辐射源。将科技与环境、人文与生态有机结合；创造良好的社区环境；映射传统—实现新老文明交相辉映。坚持以人为本，通过机制、体制创新，建立有利于技术创新的人才激励机制，营造培养、吸引、凝聚高素质创新人 －19－
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才和企业家的良好氛围与环境。
清华大学钟灵毓秀的生态环境，深远厚重的文化底蕴，严谨勤奋、求实创新的优良校风，中西融会、古今贯通的治学主张，将成为清华大学科技园的灵魂。
6.3 规划设计方案
1．规划布局
清华大学科技园规划总建设用地面积165246.77平方米，其中建设用地156396.27平方米，建设区建筑密度19.9%，绿地率36%，平均容积率2.73，规划建筑面积460017平方米。最高建筑高度100米，最高建筑层数为28层。用地平衡表如表6-1所示：
表6-1 清华大学科技园规划用地平衡表
清华大学科技园区以高科技产业用地为主，适当安排道路和绿化用地。规划范围内分为A、B两个区：A区分为两个地块，A－01停车场，A－02为研发、办公、酒店用地；B区是科技园主体区的中心区，B区西部为中小企业科技孵化区，为有开发远景的中小企业提供科技孵化、生产、研发服务；B区中部为研发、办公区，清华大学校内产业群，绿地、停车场和配套设施。其中B-12和B-13地块拟建造清华大学科技园园区标志性建筑。各块地规划指标详见表6-2“清华大学科技园（主体区）基本地块主要经济技术指标表”。
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2．道路停车系统
拟建的清华大学南路（宽60米）、清华大学南门规划路（30米），成府路拉直、拓宽将构成科技园外部交通道路；园区内部环形道路和地块间道路构成园区的内部道路系统。在中心绿地西北部建设地下三层集中车库及人防工程60000平方米；每个地块内配合单体建筑也将同时建设地下停车场。地上停车面积7872平方米，地下停车面积135029平方
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米。地面停车场为315辆，地下停车场为4500辆，地面临时停车为390辆，合计停车数为5205辆。
3．绿化系统
清华大学科技区绿化分为三个系统层次，第一层为园区中心17000平方米的集中绿地，采用抬高绿地地平的做法，以1.2米高度覆土种植乔木为标准；第二层为道路与地块相结合的带状绿地；第三个层次为块地内部（各单体建筑周围）绿地、树木。此外，园区内道路宽11米，除3米的步道外，两侧均为集中条形绿地，形成绿色步行走廊。
4．建筑群落与空间环境规划
清华大学科技园主体区规划以统一城市空间形象为主体指导思想，因而在控高、密度、容积率、建筑造型及色彩构成上均做了统一化处理。建筑造型力求简洁、明快、新颖，各建筑单位既统一又不失其独立个性。空间环境规划本着整体性、文化性、人本性、秩序性、网络性和可持续发展的原则，追求高效、快捷、协调和互利，保证清华大学精神的传递，充分体现人们对安全、方便、舒适和多样化的要求，将清华大学区域优势资源融入其中，赋予丰富的内涵和独特的附加值，达到建筑、环境、人、组织、文化、理念和最新科技成果的高度融合与互动，使其空间环境富有节奏和韵律、充满灵性。
5．市政设施
市政各专业规划及其综合规划，以各职能部门专业规划为准。
清华大学科技园主体区规划建设将建筑学、景观学、城市规划学等技术手段高度融合，最大限度地体现出以人为本和可持续发展的指导思想，按规划实施后，清华大学科技园主体区将成为市政基础设施完备、环境优美、交通便利、符合IT产业及时代特征的高新技术产业发展空间。 －22－
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第七章 开发建设方案
7.1 拆迁安置方案 1．拆迁情况 （1）居民拆迁情况
表7-1
（2）企事业单位及个体工商户拆迁情况
清华大学科技园建设需拆迁企事业单位19家，建筑面积29295平方米，无证房建筑面积9100平方米。
表7-2 企事业单位及个体工商户拆迁情况汇总表
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（3）根据规划，清华大学科技园建设时，现状成府路将取直、改造两侧建筑需拆迁。
（4）规划集中绿地用地内有一口北京市水源三厂的补压井，需迁移。
（5）现状用地内的中关村街道房产和北京铁路分局的公房需拆迁。
2．拆迁安置方案
为使二期土地征用工作尽快顺利进行，清华大学科技园用地内需拆迁的所有居民、企事业单位、个体工商户均按照19xx年12月1日开始实施的《北京市城市房屋拆迁管理办法》的规定，采用货币补偿方式进行拆迁。
7.2 市政基础设施建设方案
1．供水
（1）供水量
根据科技园二期开发用地规划，用水量按照12升/平方米.日计算，二期高峰用水量为5520立方米/日。
（2）供水方案
规划二期用水水源由市政供水管网提供，拟从清华大学南路现状DN1400输水干管上开DN800口，沿成府路向西铺设DN400上水管线至 －24－
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西红线，长约560米；从清华大学南路现状DN1400输水干管上的DN800开口，沿清华大学南路向北铺设DN600上水管线至北红线，长约370米；在清华大学南门规划路上铺设DN300上水管线，长约200米。
在科技园内部拟建DN150－DN800配水管线，总长1910米。
2．雨水
清华大学科技园规划用地的雨水排除属于成府路现状雨水管道和财经学院东路规划雨水管道的流域范围。其中清华大学南门两侧属于成府路现状雨水管道的流域范围；清华大学东门两侧属于财经学院东路规划雨水管道的流域范围。
规划在清华大学南门规划路上新建一条φ800mm的雨水管道，向南接入成府路现状雨水管道，长约200米；在清华大学南路－成府路上新建一条φ1000－φ1600mm的雨水管道，向南向东接入财经学院东路规划雨水管道，长约760米；另需建φ500mm和φ600mm的雨水管线各长330米、880米。
同时新建检查井19个。
3．污水
（1）污水量
根据用水量乘以0.9计算，污水量为4968立方米/日。
（2）污水排除方案
清华大学科技园规划用地的污水排除属于成府路现状雨水管道和财经学院东路规划雨水管道的流域范围。其中清华大学南门两侧属于成府路现状雨水管道的流域范围；清华大学东门两侧属于财经学院东路规划雨水管道的流域范围。
规划在清华大学南门规划路上新建一条φ400mm的污水管道，向南接入成府路现状污水管道，长约230米；在清华大学南路－成府路上新 －25－
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建一条φ400mm的污水管道，向南向东接入财经学院东路规划污水管道，长约750米。
同时新建检查井17个。
4．供热
（1）供热负荷
科技园二期拟考虑三种热负荷：冬季建筑采暖负荷、生活热水负荷、夏季制冷用汽负荷。
根据用地规划及相应的供热指标计算，锅炉房最大热负荷在冬季，按供应蒸汽计算，则为135吨/小时.
（2）供热方案
经综合比较，二期供热采用蒸汽为介质，在二期用地西南部,规划市政预留地内，建设一座配备4台35吨/小时蒸汽锅炉的集中供热锅炉房。并铺设φ100－φ50mm供热管线约4公里，换热站3座。
5．供电
（1）用电负荷
根据科技园用地性质及建筑规模，按照相应的用电负荷计算，电力负荷总计为32200千瓦。同时系数取0.6，最大用电负荷为19320千瓦。
（2）供电方案
自中关村110千伏安变电站引出2组双路10千伏电缆线路至园内各地块内建设的专用配电室（园内专用共配电室13座）长度约1.5公里。园区内部电缆长度2.0公里。
6．通信
（1）新建局所
为满足清华大学科技园的通信需要，在清华大学科技园建设用地内新建一座一万门容量的电话局。
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（2）铺设通信管道
在清华大学南路东侧建24孔管道，西侧建36孔管道，与目前双清路、成府路现状通信管道相接。
清华大学南门规划路建24孔管道，向南与成府路管道相接，向北与清华大学园现状管道相接。
科技园区内环形路建不低于12孔容量的管道，通往各栋单体建筑建不低于4孔容量的管道，进交接间的管道不低于12孔管道。
园区内建四个交接间。
7．供气
（1）用气量
根据科技园二期总体规划及人口规模，估算天然气高峰小时用气量约为3898立方米/小时。
（2）供气方案
拟从成府路上现状DN500中压线开口，沿清华大学南路向北铺设DN500中压线至科技园北红线，长约0.41公里，并与双清路的DN500中压线连通。
在科技园区内规划环形路及B-04地块南侧路、A－02地块北侧路、B-01地块东侧路上铺设DN400供气管线，长约1.18公里。
同时建设闸井一座，中低压调压箱一座。
7.3 公共配套建设方案
在中心绿地西北部建设地下三层集中车库及人防工程60000平方米；建设规划清华大学南路（宽60米）、清华大学南门规划路（30米），成府路拉直、拓宽；建设园区内部道路（宽11米）约4公里、建设路灯及照明系统。
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第八章 环境保护、节能与消防
8.1 环境保护
项目开发建成投入使用后，污染排放物主要是生活污水、生活垃圾、炊事烟气和噪音。
1．污水处理
餐饮污水、洗涤淋浴污水和卫生间废水为可生化有机无毒水。餐饮废水经隔油池除油后、卫生间废水经化粪池处理后，与洗涤淋浴废水合流排入市政污水管道。
2．生活垃圾处理
生活垃圾每日由专人负责清运，送往附近密闭式垃圾清洁站。
3．废气处理
废气主要有地下停车场排放的汽车尾气、燃气锅炉房的废气、厨房排放的含油烟废气和应急发电机排放的废气。
地下停车场排放的废气利用地下室强制通风将尾气排至室外，保证停车场的空气符合环保要求。
燃气热水锅炉燃烧过程产生的烟气由烟囱排入大气前，需进行检测，以确保其达到环保标准。
餐饮排放的含油烟废气通过排油烟机将油气分离后经烟道引至楼顶排入空气中。
应急发电机以轻柴油为燃料，烟气排出室外。目前北京市的供电保证率很高，应急发电机启用的机率极小，故污染物排放量很少。
4．噪声处理
噪声主要为送排风系统、各种水泵及发电机组等机电设备在运转时发出的机械噪音。设备选型时采用低噪音设备，风机选用低噪声的轴流 －28－
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风机，水泵及发电机组配备减振装置，设备专用房选用隔音建筑材料。
5．施工期间环境保护
项目在施工过程中，机械设备噪音及施工过程中粉尘对周围人群和环境会造成影响。因此在施工过程中对噪音较大的机械设备加隔声装置，对粉尘进行喷水降尘处理。
8.2 节能
清华大学科技园的开发及未来各入区企业，都将采用多项措施以降低能源消耗。拟采用的具体措施如下：
1．供电、供气、供水等系统将注重合理布局，尽可能降低途中消耗。
2．供热管网设置调节阀门，解决水力平衡问题，锅炉房采用变频调节循环泵。
3．开发区道路采用新型高效节能光源，降低照明用电量。
4．机电设备选用耗能低、效率高的设备。
5．入区的各建设项目设计应符合节能建筑设计标准的要求。
8.3 消防
根据GBJ16-87《建设设计防火规范》要求，清华大学科技园一级土地开发时消防供水、消防通道、消防站的建设将一并考虑。未来清华大学科技园消防以水为主，区内各主要道路均铺设消防给水干管，设置消火栓，各建筑物内，按照规范要求设置手提式灭火器及器具，以增强防火能力。
施工设计考虑有足够的防火距离和消防通道，以满足运输、消防和安全的需要。
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第九章 项目法人单位资信及负责人品质
9.1 企业概况
北京清华大学科技园建设股份有限公司成立于20xx年7月24日，是北京市政府批准组建的由清华大学控股的股份有限公司，受政府委托负责清华大学科技园区的开发、建设、经营和管理。该公司由五家单位发起成立，总股本48000万元。清华大学科技园发展中心出资27000万元，占56.25%的股份，中关村科技发展（控股）股份有限公司出资17500万元，占36.46%的股份，北京市国有资产经营公司出资3000万元，占
6.25%的股份，清华大学同方股份有限公司和清华大学紫光股份有限公司分别出资250万元，各占0.52%的股份。
清华大学科技园建设股份有限公司是一家大型的综合性股份有限公司，目前主要业务有土地开发、基础设施建设开发、房地产开发、物业管理、网络工程等。公司控股华清物业管理有限公司，参股中关村信息基础建设股份有限公司和硅谷兴业投资咨询有限责任公司。公司的管理模式为董事会领导下的总经理负责制。
9.2 企业管理人及员工素质
公司法人代表、董事长何建坤，男，55岁，清华大学研究生毕业，研究员职称，现为清华大学常务副校长，同时在多家公司任职。
公司总经理徐景宏，男，38岁，清华大学机械工程硕士研究生毕业，历任清华大学团委副书记、校长办公室副主任、行政事务处处长、校副总务长、国家会计学院北京培训基地基建办公室主任等。
公司现有正式员工31人，其中研究生学历8人，本科学历18人，大专学历5人。员工整体占知识结构新、学历高、市场意识强、年富力 －30－
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强、朝气蓬勃。 9.3 企业财务状况分析 1．公司经营业绩
公司20xx年来主要经营业绩见下表。
表9-1 公司20xx年主要经营业绩表 单位：万元
2．公司偿债能力分析
根据公司财务报表，20xx年来其主要偿债能力指标计算如下表所示。
表9-2
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由于公司从事土地开发和房地产开发，在产品主要是指在开发的土地和房地产，占流动资产的比例较大。作为在产品的土地和房地产开发完成后，具有较好的市场前景，一般能够在较短的时间内销售完毕，因此流动比例能够基本反映公司的短期偿债能力，表明公司具有较强的短期和长期偿债能力。 9.4企业资信状况
经过深圳发展银行严格评定，北京清华大学科技园建设股份有限公司信用等级为“AAA级”。
第十章 建设进度及经营计划
项目建设期计划约两年，土地转让及回款拟五年完成，采取边开发建设。边销售的办法进行。如表10-1所示。
表10-1
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第十一章 投资估算与资金筹措
11.1 投资估算
1．投资估算编制依据
本项目投资估算是在清华大学科技园修建性详细规划的基础上，参照中关村西区、中关村软件园和上地信息产业基地等类似项目的费用水平，按照实现建设用地“七通一平”，即对建设用地范围内需拆迁的居民和单位的拆迁安置，完成上水、下水、雨水、供电、供热、电信、供气、道路等市政基础设施的建设，考虑项目所在地土地及市政基础设施条件对项目投资带来的影响而编制的。
2．开发建设投资估算
（1） 拆迁安置补偿费
①居民拆迁
被拆迁居民578户，共1526人。拆除正式房屋1178.间，建筑面积20730平方米；拆除自建房屋1482间，建筑面积11992平方米。
居民户拆迁按照《北京市城市房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令[1998]第16号）及《北京市调整本市城市房屋拆迁补偿办法的批复》（京政函[2000]第60号）进行估算。
估算结果如下表所示：
表11-1
单位：万元
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②企事业单位拆迁
被拆迁企事业单位19家，建筑面积29295平方米，无证房建筑面积9100平方米。
估算结果如下表所示：
表11-2
单位：万元
③水源三厂深水主力井拆迁：1000万元 ④成府路取直、改造拆迁：11032万元 ⑤中关村街道、铁路公房补偿：2461万元
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拆迁安置补偿费共计63022万元。
（2） 前期开发费
前期开发费含勘察、规划设计和调查咨询费。勘察费和规划设计费分别按拆迁安置费、市政及公共配套设施建设费的0.5%、1.2%计，估算金额分别为510万元、1224万元。调查咨询费估算为20万元。
（3）红线内外市政基础设施建设费
按各市政专业部门的咨询方案和96定额估算。估算金额为18502万元。
（4）公共配套设施建设费
公共配套设施主要是绿化、地下集中车库及人防工程、道路、路灯及照明系统建设。绿化建设费按150元/平方米绿地面积计算。地下集中车库及人防工程计60000平方米，按3100元/平方米计算。道路和路灯照明系统分别估算为1100万元、500万元。
（5）开发期税费
供电贴费按480元/kVA计算，防洪工程建设维护管理费按20元/平方米占地面积计算。
（6）建设单位管理费
按拆迁安置费、前期开发费、市政建设费、配套建设费和开发期税费的2%计算。
（7）不可预见费
只计基本预备费，费率4%。
（8）建设期利息
建设期利息按五年期固定资产贷款利率6.03%计。
3．经营资金估算
经营资金为项目各年的销售费用和开发完毕后各年的管理费用，估 －35－
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算为4222万元。
4．总投资
项目总投资为120949万元，见表11-3。详细估算见附表1：总投资估算表。
表11-3
单位：万元11.2 单位楼面成本地价计算
根据项目土地开发成本，按成本逼近法计算项目可销售楼面（400000平方米）单位面积成本地价为3301元/平方米（不含土地出让金）。其中营业税金及附加按保本地价3300元/平方米计算，股东固定回报按股东投资48000万元，年固定回报率8%计算。见下表。
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表11-4
11.3 投资计划与资金筹措
项目总投资120949万元，其中清华大学科技园建设股份有限公司自有资金48000万元，拟向国家开发银行申请五年期长期贷款50000万元，土地销售回款再投资22949万元。各年度投资计划和资金筹措计划见表11-5。
表11-5
投资计划与资金筹措表
单位：万元
投资计划和资金筹措详见附表2。
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第十二章 经济效益测算与财务评价
12.1测算及评价说明
1．项目根据中关村地区类似项目结合合理预测进行财务测算。
2．项目财务评价参照《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）的评价方法进行。
3．项目计算期按5年计，其中建设期2年，边建设、边销售土地5年。
4．项目基准收益率取为8%。
5．项目以人民币作为记帐本位币。
12.2 财务测算
12.2. 1销售收入及营业税金测算
1．销售收入
（1）销售价格
根据本项目的位置和环境条件以及土地招商形势分析，预计项目的市场前景很好，另外不同建设性质的楼面售价不同，因此平均售价应高于单位楼面成本地价3301元。单位楼面面积售价20xx年按3600元/平方米计算，20xx年按3700元/平方米计算，2003按3800元/平方米计算。
（2）销售面积和回款比例
本项目可销售楼面面积为400000平方米，从合理经营角度出发，预计2001－2005各年的销售比例、销售面积和回款比例如下：
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表12-1
销售计划表
2．经营税金测算
项目需缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加。各税种均按现行税法规定税率和计取标准计征。营业税税率为5%，以销售收入为计税基础；城市维护建设税税率为7%，教育附加费率为3%，均以营业税为计税费的基础。
销售收入和经营税金测算详见附表4。 12.2.2 成本费用测算
1．项目总成本包括土地开发成本、销售费用、管理费用和财务费用。 （1）土地开发成本
土地开发成本为土地开发建设投资摊入销售期各年的金额。 （2）销售费用
按销售收入的2.5%计。 （3）管理费用 按销售收入的0.5%计。 （4）财务费用
为经营期贷款利息，贷款利率为6.03%，建设期不还本付息。
总成本费用测算详见附表5。
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12.2.3利润及所得税测算
利润测算详见附表6。所得税税率为33％。 12.3 财务评价
1．财务盈利能力分析
项目全投资、自有资金财务现金流量分析分别详见附表8、附表9。 （1）动态分析指标
表12-2 项目主要财务动态评价指标表
（2）财务静态分析指标（全期平均） 根据利润表和总投资估算表计算下列指标： 投资利润率＝平均利润总额/总投资=2.24% 投资利税率＝平均利税总额/总投资=3.59% 2．财务清偿能力分析
偿还贷款本金的资金来源为税后利润，经济算，项目借款偿还期（从借款开始年算起）为4.74年。 3．财务敏感性分析
对本项目进行所得税后单因素敏感性分析。考虑开发建设投资、经
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营收入和经营资金三个不确定性因素，分析上述因素对项目财务盈利性的影响。分析结果见下表。
表12-3
财务敏感性分析表
从上表可以看出，各因素的变化都不同程度地影响内部收益率，其中经营收入对内部收益率的敏感性最大，其次是开发建设投资的变化。 12.4 财务评价结论
1．项目的税前和税后全部投资财务内部收益率均大于基准收益率，净现值均大于零，财务盈利能力较好。
2．项目的借款偿还期较短，财务偿债能力较强。
第十三章 结论及建议
13.1 结论
1．项目作为中关村科技园区建设的重要组成部分和15个国家大学
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科技园区试点之一，被列为北京市20xx年重点项目工程。项目的建设是北京市政府发展高新技术产业的有利措施，是扩大高新技术产业空间，发展首都经济的需要，也是清华大学科技园发展的需要，对加快中关村科技园区建设具有重要意义，社会效益显著，其建设是十分必要的。
2．项目地理位置优越，交通便利，用地范围内各项市政配套设施条件齐备，为项目开发建设提供了良好条件。
3．项目的拆迁安置方案成熟，市政配套建设方案基本可行。
4．项目采用边建设、边销售，销售收入再投入的滚动方式进行开发建设是完全可行的。
5．项目建设单位实力较强，财务状况和信用等级良好，同时项目本身的财务清偿能力较好，完全可以保证银行信贷资金的安全性和有效性。
6．财务分析表明，项目在经济效益上资金能达到平衡，盈利能力和贷款偿还能力均较强。
13.2 建议
1．建议对市政配套建设方案进行进一步论证工作，通过对投资、运行管理模式和费用、市政设施的供应能力等进行综合分析比较，选择经济可行的实施方案。同时，建议在市政配套设施的建设中采用滚动开发、适度超前的建设模式，使投资发挥出最大效益。
2．建议对二期规划进行深一步论证，使用地规划做到实际、可行。
3．建议在项目实施过程中，充分利用清华大学科技园本身的比较优势，按照园区的功能定位，抓紧招商工作，吸引具有科技创新能力和具有孵化前途的企业入驻，按计划实施项目的销售工作。