开发商转售为租 深圳写字楼租赁活跃分化明

近6个月里，整个深圳楼市陷入低迷。从美联监测数据显示，整个二手写字楼市场鲜有买卖单成交，租赁交易成为整个写字楼市场交易的主角。不仅如此，连一手市场不少滞销物业亦纷纷转为出租，租赁市场的发展也加快其区域和档次的分化。

开发商转售为租

在租金看涨，空置下降的利好下，部分一手物业纷纷将其尾盘转为出租，如现代国际、万轩国际等物业有近一成的剩余单位被转为租赁，而新近入市的财富大厦更有多达六成的单位被转为租赁。近半年来，在一手市场销售缓慢，价格徘徊不前的情形下，这些物业的尾盘难以在短期内成交，开发商将其转为出租。不仅如此，由于租赁市场的看好，不少新入市的一手项目在销售时均有定量的保留单位，留作开发商出租，同时，“只租不售”写字楼物业亦逐渐增多。

中心西区租赁活跃

就目前市场成交情况来看，租赁成交占据市场成交的绝对优势。据美联监测市场成交情况发现，3月份前三周，中心西片区租赁成交单数占整个市场租赁单数的六成以上。中心西片区的活跃与其邻近中心区不无关系。首先，市政府大力发展中心区，让邻近的中心西片区也受到辐射，其区域优势得到提升。中心西片区物业的价值随着深圳重心的西移也在不断凸显。其次，福田中心区在经历了近几年的蓬勃发展后，吸引了大量企业的入驻，空置率逐年下降，一些无法在中心区占据一席之地的企业，只好“退而求次”入驻中心西区。而中心西片区作为深圳写字楼的另一主供市场，聚集了大量的中高档写字楼物业为该片区的租赁市场注入了新鲜血液，成为市场“抢手货”。此外，相比中心区的甲级写字楼物业，中心西片区的写字楼租金要低三成左右，相对低廉的租金亦是它吸引客户青睐的一大因素。 租赁市场分化明显

从业主挂牌价分析，深圳写字楼物业租赁市场分化明显。一方面，新兴写字楼片区与老办公片区租金差距扩大。中心区写字楼物业租金均价在115元／平方米左右，而人民南片区租金均价仅80元／平方米。中心区经过近年的发展后，大量甲级写字楼的崛起形成集群效应，吸引了大量高端客房入驻。而老办公片区物业在硬件设施方面如电梯、车位、空调配置等难以和中心区物业相比，这进一步拉大两片区物业租金差距。另一方面，不同档次写字楼物业租金差距悬殊。中心区甲级写字楼物业租价在130元／平方米左右，像嘉里建设广场等单一产权物业租金更在150元／平方米以上，而那些始建于20世纪末的老式办公物业租金普遍维持在60元／平方米左右，租金差距明显。

第二篇：深圳高端写字楼分化

来自世联地产[简介 最新动态]的最新统计则显示，未来5年，深圳新增的写字楼建筑面积约为600万平方米，而深圳市场每年对写字楼的消化量则小于80万平方米。

世联地产工商写字楼事业部总经理张栩哲进一步解释，这600万平方米仅指到目前为止已经报了规划并且确认了指标的项目，并不包括大量的城市更新项目、“工改工”项目，以及目前正炙手可热的前海深港合作区项目。

张栩哲说：“前海的供应量其实是可以无限级增长的，企业需要多少，只要那块地盖得了，就可以建多少。100米高的楼不够，就建200米、300米，甚至更高。”

最贵租金之争

根据一般规律，超高写字楼的租金往往都高于普通写字楼，其承租率也相对较高，基本不会出现大量空置的状态。

在北京，苹果公司的办公室设在月租金最高可达每平方米1500元的国贸[简介 最新动态]中心三期，高330米的国贸三期是北京最高建筑。上海浦东最高建筑——环球金融中心的租金水平，让周围的普通写字楼难以望其项背。

但在深圳这个高楼林立的金融中心，租金最贵的写字楼不是280米高的卓越世纪中心[最新消息 价格 户型 点评]和深圳第二高楼地王大厦，也不是荣膺华南第一高楼的京基100大厦，而是今年上半年刚刚开始招租的嘉里建设广场二期。

本报从代理机构获悉，目前京基100大厦租金均价约为每月每平方米260元，地王大厦写字楼的月租金在每平方米140到180元之间。

而20xx年入市的嘉里建设广场一期平均月租金为每平方米260元，今年推出市场的二期，中低区的月租金在每平方米280元，高区租金超过每月每平方米300元。

在邝奕珺看来，除了前期建设需要投入巨额资金，开发商还必须考虑建成后超高层建筑如何实现良好效益的问题，不能盲目追求高度。

凯德置地总裁廖茸桐不久前在接受本报采访时也表示，品质比高度更重要，超高写字楼的租金水平也不一定最高，租客更看重写字楼的综合品质。

嘉里建设广场一期高度仅为100米，二期的高度200米，这在高楼林立的深圳并不显眼，但美国苹果公司在深圳却选择了嘉里建设广场。

毫无疑问，嘉里建设广场二期入市，直接将深圳写字楼市场的租金带入“300”时代，与此同时，普通写字楼租金价格却出现不同程度下跌，加速洗牌。

20xx年9月，华润深国投信托有限公司正式从深国投广场搬迁至嘉里建设广场二期办公，在这座深圳最贵的写字楼内租下了整整四层办公楼。而昔日的深圳第一高楼地王大厦，其租金水平目前也已经沦落到市场较低水平，空置率也一直居高不下，这意味着低租金也未必能留住优质租客。

尤其是高端租客正日益向顶级写字楼集中。目前，嘉里建设广场被誉为世界500强的深圳总部，仅嘉里建设广场一期的租赁企业就有81家，其中80%的企业是外资企业，17家是世界500强企业，约占整个福田CBD世界500强企业数量的三成。

写字楼市场分化

虽然租金全城最贵，但在深圳要想与苹果在同一栋写字楼里办公并不容易，一些试图在嘉里建设广场二期租楼的客户常被婉拒。

邝奕珺说：“不是我们挑剔，而是各个写字楼的定位不同，我们只是向租客坦诚表明自己的立场及要求而已。”

在很多业内人士看来，一方面是部分乙级写字楼设法降低租金吸引中低端租客，另一方面是高品质超级写字楼开始招商选客，深圳写字楼市场两极分化趋势日益加速，而嘉里建设广场二期则成为深圳写字楼市场的分水岭。

而这两类写字楼也代表着两种不同的开发模式，一类是由民企主导的分割散售，另一类是统一业权、管理良善的只租不售。

邝奕珺认为，国内很多写字楼被散卖，会对后期的物管、业态、交通以及环境产生一定破坏。而正略钧策合伙人、副总裁薛迥文也表示，散售的盈利模式容易导致整体经营一致性的欠缺，无法获取价值最大化。

今年以来，SOHO中国的经营模式从此前的“开发—销售”转型“开发—自持”，而卓越世纪中心由此前的全部持有转向“出售+持有”模式。

来自高力国际的报告显示，深圳业权分散的写字楼占到60%，这些业权分散的写字楼，对于大公司来说，不便于其统一协调管理。

而深圳租赁型的写字楼比例只占40%，其中与嘉里建设广场同档次水平的超甲级写字楼的数量不足10%，堪称稀缺。

这两者模式带来的影响不容小觑，戴德梁行在一份研究报告中称，对比位于福田中心区内相邻的两栋甲级写字楼物业，两者在区位和建筑外形上没有明显区别，但之间租金水平差距达30%，值得深思。

除了租金价格上升空间受限外，散售也把深圳的写字楼市场带入另一个困境：空置率难以有效降低。有业界人士称，目前福田中心区写字楼的空置率达15%左右。

耐人寻味的是，租金最高的嘉里建设广场却一直保持高出租率。嘉里建设半年报显示，嘉里建设旗下的国内办公室物业的出租率为82%，其中嘉里建设广场一期以99%

的出租率位列第一位，而20xx年末一期的出租率达到100%。