調查報告摘要
關於房屋署根據居者有其屋計劃、私人機構參建居屋計劃及 自置居所貸款計劃收回租住公屋單位的直接調查
引言 根據現行的房屋政策,凡是香港房屋委員會(以下「房委會」)轄下公屋的住戶,若使用「綠表」透過居者屋計劃(以下簡稱「居屋計劃」)、私人機構參建居屋(以下簡稱「私人參建計劃」)及自置居所貸款計劃購買單位,在一般情況下,必頇在其購置的單位可以入伙的日計兩個月內交回其租住的公屋單位。本署在調查一宗有關署向一名使用「綠表」購買居屋單位的公屋住戶收回其所公屋單位的投訴時,發覺該署本來在一九九二年年初便應該單位,但該署卻在一九九六年年中才採取積極行動。結該單位最終於一九九七年年底才收回。上述調查揭示房屋回租住公屋單位的程序及其監管制度有欠妥善,未能確保收回租住公屋單位,以便重新編配。 2. 鑑於租住公屋資源緊絀,需求甚殷,加上頇向使用表」透過各項自置居所資助計劃購買住宅單位的公屋住戶的租住公屋單位為數相當多,申訴專員為了公眾利益起見定根據《申訴專員條例》第7(1)(a)(ii)條展開直接調查,房屋署收回租住公屋單位的程序是否妥當,以及有關的監制是否有效。 調查 3. 劃、劃盡些程
租住公屋及向購得居屋/私人參建居屋單位及申領得自置居所貸款計劃貸款或補助金的公屋住戶收回其租住的公屋單位以便重新編配的政策 4. 政府的政策旨在確保能夠把租住公屋單位編配給真正有需要的家庭。現時,要入住租住公屋單位,平均頇輪候六年半。根據輪候公屋總登記冊的資料,截至一九九七年年底,共有149
目的
這項調查的目的,在於審研房屋署為確保能夠根據居屋計私人參建計劃及自置居所貸款計劃這三個自置居所資助計快收回租住公屋單位而制定的程序及監管機制,以確定這序和機制:
(a) 就收回單位而言,是否妥當和有效;以及
(b) 是否在適當時候運用和是否配合得宜,以確保在到期
之時收回單位。
簡有計住期房租收果署迅稱其劃宅起屋住回,收速
「收,審管綠回決研機
672個家庭輪候公屋。政府於一九七八年推出居屋計劃提供住宅單位,以遠比市價為低的價格售予中下入息公屋住戶。政府其後於一九七九年推出私人參建計劃居屋計劃,透過運用私人機構的資源興建住宅單位,的價格出售。一九九七年六月,居屋二手單位也可轉住戶。至於自置居所貸款計劃,則是政府鼓勵公屋住所的另一項措施。這項計劃於一九八八年推出,讓符家庭可選擇購買私人樓宇。 5. 根據房委會的既定政策,凡是公共租住屋的住用「綠表」透過居屋/私人參建/自置居所貸款計劃單位,必頇承諾於其購置的單位可以入伙日期起計兩交回其租住的公屋單位,以便政府把單位重新編配予要的人。截至一九九七年年底,售出的26萬個居屋/居屋單位中,約41%是由公屋住戶所購買。至於自置居劃,截至一九九七年年底,經批出的20 048筆貸款及補助金中,56%利用這些貸款及補助金購買物業的家庭戶。
,的,以售戶合目家以較予自資的庭補低公置格是及充廉屋居的
戶,若購買住個月內更加有私人參所貸款1 282是公屋使宅,需建計筆住
居屋中心、自置居所貸款股、電腦服務組及屋辦事處在根據居屋/私人參建/自置居所貸款計劃收回公屋單位方面彼此的 6. 所租的居事處辦事款或作是發予該組些逾際的單位住的 人員 7. 難,職員回單得自仍未行動
協調及分工情況
有關向購得居屋/私人參建居屋單位住公屋單位的工作,首先是由居屋中屋/私人參建居屋屋苑落成時,該中。自置居所貸款股則負責通知及提醒處,要在指定的時間內,收回申領得補助金的住戶所租住的公屋單位。至利用電腦將住戶享有雙重房屋資助的屋管理人員,方便他們根據資料收每月都會製備不同類別的雙重房屋資期三個月還未交回單位的個案。個別收樓工作,向那些使用「綠表」購得及申領得自置居所貸款計劃貸款或補公屋單位。
的心心房自於個回助屋居助公頇屋置電案公個屋金屋手負事居腦印屋案辦/的住處責務所服製單報事私住戶理通經貸務成位告處人戶收。知理款組報。,則參收回當屋或計,告現包負建回他有屋劃其,時括責居其們關辦貸工分,那實屋租
有權批准逾期仍未交回租住公屋單位的住戶延期交回單位的
,以及可對未有交回單位的住戶採取的執法行動 房屋署的《管理訓令手冊》訂明,倘若無法在兩個月限期內交回其租住的公屋應向所屬分區高級房屋事務經理請示是位。此外,如果那些購得居屋/私人參置居所貸款計劃貸款或補助金的住戶經按照規定騰空交出其租住的單位,該署,例如向他們發出「遷出通知書」等。
公單否建房可屋位批居屋對住,准屋署住戶屋住單多戶真戶位番採的辦延或催取有事期申促執困處交領,法
2
逾期仍未交回單位的一般理由
8. 根據慣例,下列逾期仍未交回單位的一般理由通常都會獲房屋署接納:
(a) 新居的裝修工程有問題;
(b) 子女就學有問題;
(c) 家人在醫療護理方面有問題;
(d) 家庭有問題;
(e) 新居所在地區設施欠善/不足;以及
(f) 其他各種原因,例如家庭經濟支柱去世、家庭環境有
變、有意取消買賣協議。
有關超逾兩個月限期才能收回租住公屋單位的情況的分析
9. 本署曾經審研房屋署在一九九二/九三至一九九六/九七這五個年度內收回公屋單位的情況。在這段期間,房屋署根據居屋/私人參建計劃(由第十四期甲至第十八期丙)及自置居所貸款計劃從住戶收回共42 631個單位。不過,其中8 897個單位(即20.9%)是在超逾兩個月限期後才收回。
10. 一九九二年四月至一九九七年六月期間,共有8 955個單位是在超逾兩個月的時間後才收回,其中大部分(共8 744個,即97.7%)比正常限期遲了六個月才收回,而其餘211個(即2.3%)更比正常限期遲了七個月至三年才收回。現分項列出有關數字如下:
一九九二年四月至一九九七年六月期間
收回租住公屋單位所需時間的分析表
超出兩個月限期的月數
a) 1至6個月
b) 7至12個月
c) 13至24個月
d) 25至36個月
超逾兩個月才收回的單位數目 8 744 (97.7%) 191 (2.1%) 18 (0.2%) 2 (-%) 8 955 3
11. 此外,本署發覺,上述8 955個租住單位遲遲未交回房屋署的主要原因是住戶新居的裝修工程有所延誤。關於延期收回租住單位的原因,現分項列述如下:
一九九二年四月至一九九七年六月期間
延期收回租住公屋單位的原因分析表
延期收回單位的原因 a) 住戶新居的裝修工程有問題
b) 住戶子女就學有問題 c) 住戶家人在醫療護理方
面有問題 d) 住戶家庭有問題
e) 住戶新居所在地區缺乏
設施 f) 其他各種原因
超逾兩個月才收回的單位數
目
8 189 (91.5%)
393 (4.4%) 55 (0.6%) 156 (1.7%) 115 (1.3%)
47 (0.5%)
8 955
有8
下九比正、16
12. 因為新居裝修工程有問題而延遲交回的租住單位中,028個比正常限期遲了六個月才交回,152個遲了一年,餘個則遲了兩年。至於因為家庭問題而延遲交回的單位中,常限期遲了六個月、一年、兩年及三年的,分別有130個個、8個及兩個。
13. 本署亦審研了一些拖延良久才收回單位的個案。以下中一些個案的情況: (a) 某住戶購買了一個居屋單位,該單位於一九九三
月三十日落成。屋辦事處職員一時疏忽,直至九五年年底才發覺該住戶仍未交回其租住的公位,但當時戶主報稱有經濟困難,而且新居裝修亦有問題。結果,該租住公屋單位最終於一九九六月一日才收回,比正常限期遲了31個月。
(b) 某住戶購買了一個居屋單位,並於一九九三年年
樓,但屋辦事處職員一時疏忽,直至一九九六月才發覺該住戶仍未交回其租住的公屋單位。當主報稱經濟有困難,家庭又有糾紛。結果,該租屋單位在一九九六年十二月才收回,比正常限期34個月。
是其
年一屋方六七九單面年
底年時住遲收七戶公了
4
(c) 某住戶購買了一個私人參建居屋單位,但於一九
年六月申請把單位售回給房委會,其申請並已獲
納。不過,戶主後來又改變主意,於一九八五年
申請撤回售回單位的申請,她的申請亦獲接納
來,她所租住的公屋單位到一九八六年便要收回
居屋中心沒有知會有關的屋辦事處,加上屋
處方面一時疏忽,沒有查看定期收到的住戶享有
房屋資助個案報告,結果直到一九九七年二月,
覺該公屋單位尚未收回。當時戶主報稱經濟有困
家庭方面又有問題,未能交回單位。房屋署於是
九九八年一月三十一日向戶主發出「遷出通知書
戶主於二月提出上訴,但後來又撤回上訴。該公
位最終於一九九八年五月才收回,比正常限期
12?年。 八得八。,辦雙才難於」屋遲五接月本但事重發,一。單了
整體觀察及調查所得的結果
14. (a) 有關公屋住戶必頇於其購得的單位可以入伙的日期起
計兩個月內交回其所租住單位的規定,以及房屋署所
採取的相應行動
(i) 房委會非常意盡快及迅速收回租住單位,以便
重新編配給有需要的人,這點是毋庸置疑的。關
於住戶必頇交回其所租住單位的規定,房屋署在
住戶頇知及申請表格中已詳加說明,而且房委會
與公屋住戶簽訂的各款法律文件亦附有這項標準
規定。此外,房屋署亦規定公屋住戶必頇簽署承
諾書,承諾於兩個月限期內交回其租住的單位。
(ii) 公屋住戶頇於兩個月限期內交回其所租住單
位的規定,大致上是可行的,因為八成的住戶都
能依照承諾於限期內交回單位。房屋署表示,公
屋住戶最多可延期多久才交回單位,端視乎個別
個案的情況而定,因此,該署並沒有硬性設定一
個時限。雖然在某些情況下,住戶真的有困難,
無法避免延遲交回單位,但不設定時限始終是不
妥當,因為這類個案理應盡快解決。
(b) 延期收回租住單位的問題的嚴重程度
(i) 收回的單位中,約有兩成是在超逾兩個月限期後
才收回。這個數目如此大,實在值得關注。
(ii) 房屋署既然規定公屋住戶必頇簽署承諾書,
承諾在兩個月內交回其租住的單位,就有責任確
保住戶會履行承諾,除非他們真的有困難而無法
這樣做,才作別論。不然的話,便會有違規定他
們簽署承諾書的原意。
(c) 有否訂定阻嚇及懲罰逾期仍未交回單位住戶的措施, 5
以及發出「遷出通知書」是否有效
(i) 目
般單交(ii)
的且至「稍屋
前都位回
並沒有這類阻嚇或懲罰措施,房屋署職員一是指望住戶與該署合作,對於逾期仍未交回的住戶,只會用勸導的方式,催促他們自願所租住的單位。這種情況極不理想。
書,要發那。」而三出些房
雖然房屋署職員可以用發出「遷出通知方法追收單位,但這個方法始終需時較長住戶又可以提出上訴,而上訴程序往往又六個月才完結。其實在某程度上來說,以遷出通知書」的方法追收租住單位,對於遲交回單位的個案而言,可說是無濟於事署至今只發出過三張「遷出通知書」。
(d) 遇有住戶真的有困難而未能交回單位的個案,有權批
准他們延期交回單位的人員
(i) 房
有必過真可極(ii)
延分理月沒
屋署的《管理訓令手冊》訂明,如果住戶困難,是可以考慮讓他們延期交回單位的頇得到所屬分區高級房屋事務經理批准,該手冊並沒有闡明怎樣的處境或情況才正的困難,亦沒有說明分區高級房屋事務以批准延期多久,所以批核人員在這方面大的酌情權。 經調查後,本署發長住戶交回單位的限區高級房屋事務經理同意便可,而交回單。這種情況實在不妥有獲授權這樣做。
覺期,位,,,只的因在通要限為實常有期房際都關最屋的不的多事情會房可務況事屋延經下先事長理真,。算經享的但不是理有
,問務三根要准經個本
(iii) 只要住戶提出延遲交回單
述的一般理由,即裝修問題、療護理/家庭問題,以及新居等,房屋署便順理成章地或按這種情況也是不妥。其實,裝正的困難,實在值得商榷。
位子所照修的女在慣問理就地例題由學區予是是問缺以否屬題乏接算於、設納是上醫施,真
6
(e) 為防止延期收回租住單位及為免住戶逾期不交回這些
單位而設的內部互報資料及監管制度是否完善及有效
(i) 房
功的度內的人房理(ii)
處租頇單定員
屋署於一九九七年成立了一個「檢討刊印用部門聯絡小組」,負責研究在收回公屋過程中,有何方法可改善內部的呈報資,包括簡化住戶享有雙重房屋資助個案報容,把必需的資料收錄在內,以及推出新報告,註明頇採取的行動,以方便監管。員會按情況所需,把這些新形式的報告分屋事務經理、分區房屋事務經理及區域物總經理參閱。
房屋署的《管理訓令手冊》訂明,應各自訂立監管制度,以確保能盡快住單位。不過,這項安排有欠妥善,收回的單位為數眾多,而且住戶逾期位這種情況的比率相當高,房屋署實一套整個部門適用的監管制度,以確都遵從,盡快收回那些租住單位。
屋收因仍有保回為未必全報單料告形有發業
告位制的式關給管
辦所每交要體事有年回訂職
(iii) 經改良電腦服務組製備的報告的形式後,分
區高級房屋事務經理應該可以將其監管職能發揮得更好,確保能善用有限的房屋資源,使上述制度不會被濫用。
結論
15. 政府制定的房屋政策其中一個目的,是要確保能將屋單位編配給真正有需要的人。因此,政府鼓勵公屋住各項自置居所資助計劃購買物業,然後交回其租住的單便政府重新編配給更有需要的人。這項非常重要的工作署負責,該署必頇盡快及迅速收回這些租住單位,以便短的時間內,將騰出來的這些有限而又需求甚殷的房屋善及適當地運用。如果拖延多時,或者在不必要的情況遲仍未收回這些單位,就是行政失當,對於輪候公屋總上的輪候家庭及那些真正需要租住公屋單位的人來說,不公平。
16. 根據上述觀察及調查所得的結果,申訴專員得出論: (a) 房屋署有責任在住戶透過居屋/私人參建/自
貸款計劃購得的單位可以入伙的日期起計兩個盡快收回他們租住的單位。可是,在一九九二至一九九六/九七年度期間,約有兩成的租住期仍未收回,其中更有不少是基於行政欠善及為疏忽而經多年也未收回。
(b) 逾期仍未交回單位的個案比率偏高,部分原因
租
戶位由能資下登實住透,房在源,記在公過以屋最妥遲冊極
以下結
置月/單/居內九位或所,三逾人
是目前
7
缺位內切滿
(c) 房
月情外真是有目(d) 房
善下交久有並區遵(e) 無
防機辦恰單(f) 房
內可提以交了使
乏。交實時屋,況情的延違的
有效的阻嚇措施,阻遏公屋住戶不依承諾交回單此外,這種情況亦顯示,規定住戶於兩個月限期回單位,對他們來說可能是時間太短,或者並不可行,以及/或顯示屋辦事處的職員在限期屆,沒有迅速及積極採取行動收回那些租住單位。 署表但最而定況下有困期收規定。
示多。的難回住,可這一時單戶公延個種,位承屋期說做該。諾住多法法署事於戶久並,應實限交交不不該上期回回恰應盡,內租單當是快動交住位,一處輒回單則因種理便所位應為慣,延租的視延例解期住限乎期。決收單期個應當問回位雖別該發題單的為個是覺,位原兩案在住而,意個的例戶不亦及
屋署所訂定有關收回租住單位的訓令及程序有,而且不夠明確,尤其是關於在哪些特別的,該署才會認為住戶真的有困難,會准許他們回單位,以及哪些人員有權延長限期及可延,均沒有訂定妥善及明確的訓令及程序,以便所依循。該署雖然規定職員如認為住戶真的有打算容許他們延期交回單位,必頇先問准所屬高級房屋事務經理,但屋辦事處職員一般都從。 論止制事當位屋部以醒及回方用
在屋辦事處或高級管理人住戶延遲甚至不交回公屋單,在行政及程序上都有欠妥處自行訂定監管制度,但事,甚至某些疏忽失誤及拖延的個案亦是由此而造成。
員位善實良的的。證久層現該明而面行署這仍上監留項未,管待安收房及各排回
欠情延期人困的沒妥況期多員難分有
屋管屋並租署制不住
署檢討資訊管理方面的呈報資料形式,以互報資料和監管制度,以及推出新形式的更快發出報告,使這些報告更能發揮實效屋辦事處職員採取所需的行動收回租住找出仍未交回單位的個案,防止住戶延遲單位。因此,房屋署採取這些措施可以說向,但實行這些措施,必頇持之以恆,並這些報告資料人員的意見,不斷改進。
期報,單甚是應加告有位至走參強,助,不對考
建議
17. 申訴專員提出了下列六項建議,請房屋署署長考慮: (1) 訂定全面的監管機制及管制措施,以便屋辦事處及
高級管理層的人員盡快收回租住單位,防止住戶延遲甚至不交回單位。
(2) 檢討有關收回公屋單位的現行程序及訓令,尤其是有
8
關住戶提出何種理由,該署才會認為他們真的有困
難,容許他們延遲交回單位,以及哪些人員有權延長
交回單位的限期及可延期多久。
(3) 檢討公屋住戶交回租住單位的兩個月正常限期,以確定這個限期是否夠長及切實可行。 (4) 檢討向逾期仍未交回公屋單位的住戶發出「遷出通知
書」作為對這些住戶採取的唯一執法行動這個做法是
否恰當及有效。
(5) 研究是否有需要實施有效的阻嚇措施,藉以阻遏及防
止住戶逾期不交回租住單位。
(6) 不時檢討署方的資訊管理系統,以期提供有用及必需
的資料,加強內部互報資料及監管制度,從而盡快及
迅速收回租住單位。
房屋署署長的評論
18. 房屋署署長同意,該署在公屋住戶參加居屋/私人參建計劃或自置居所貸款計劃購得住宅單位後收回他們租住的公屋單位方面的工作,確有欠善之處。不過,該署亦常遇到一些頇遷出其公屋單位的住戶,以生活、財政、醫療護理方面或體恤理由,要求延長交回租住單位的期限,結果,該署惟有延期收回部分單位。鑑於要明確釐定一套準則,訂明在何種情況下才可批准住戶延期交樓,以及硬性設定一個收樓時限,當中所牽涉的問題頗為複雜,房屋署會就這方面的問題進行全面檢討,希望最終能訂定一個靈活及有效率的機制,以滿足該署所服務的人士的真正需要,以及有效地防止延期交樓的安排被濫用。
19. 房屋署署長大致上接納上文第17段所述的六項建議,並提交了資料,說明該署會於下述時限內,採取下列行動落實各項建議:
第(1)項建議
房屋署在屋辦事處及高級管理人員兩個層面實施了一些
新措施,糾正有關情況。電腦系統經過改良後,可以為不同級別的職員分別製備電腦報告,以便他們監察收回單位工作的進度。該署亦指派了一名專責人員,協助高級管理人員監察收回單位工作的整體進度。
第(2)項建議
房屋署的「屋辦事處運作程序工作小組」現正進行一項
全面檢討,希望令各組別人員在收回公屋單位的過程中,彼此能夠協調得更好。工作小組亦會檢討有關接受住戶延遲交回單位申請的準則,以及有關授權哪些人員批核延期交樓的申請的安排。工作小組將於三個月內完成檢討工作。
9
第(3)項建議 房屋署會檢討暫准住戶不遷出的兩個月限期是否足夠,並於三個月內完成這項檢討工作。 第(4)建議 房屋署會一併研究這方面的問題及第(5)項建議,並於六個月內完成研究工作。 第(5)項建議 房屋署管理層會審慎研究實施阻嚇措施的利弊,並於六個月內完成研究工作。 第(6)項建議 初步來說,房屋署以後每年都會檢討該署的資訊管理系統在監察有關人員盡快收回租住單位方面的整體成效。
結語
20. 對於房屋署署長大致上接納本報告所載的結論及建議,並正採取行動落實各建議,申訴專員表示欣慰。
申訴專員公署
檔案編號:OMB /WP/14/1 S.F.27
一九九八年十二月
10
個案撮要
投訴香港房屋協會及房屋署在處理某屋苑的興建及買賣事宜上行政失當
投訴
香港房屋協會(以下簡稱房協)於一九九六年年底透過「居者有其屋」(以下簡稱居屋)計劃發售某屋苑的部分單位。本署自一九九七年年底接獲多宗有關房協及房屋署(以下簡稱房署)處理該屋苑的興建及買賣事宜的投訴,這些投訴主要針對以下各點:
(a) 房協沒有有效監管工程建築顧問(以下簡稱建築
顧問)的工作,以致單位牆身過厚,削減了單位
面積;
(b) 房協沒有審核單位的面積,並在售樓說明書內提
供不正確資料,誤導買家;
(c) 房署沒有在事前告知買家該屋苑並不屬於居屋計
劃,買家不能享有購買居屋的利率優惠;及
(d) 房協沒有提供合理的補償方案予受影響的買家。
調查所得意見及結論
2. 本署知悉,房協在發展樓宇物業時,會依照既定程序遴選及委聘獨立的建築顧問,負責樓宇的設計和統籌工作,以及監察總承建商的工程進度和樓宇質素。而房協的工程管理人員則負責監管建築顧問的工作,定期聽取工作報,並前往地盤視察。房協其他部門,如策劃及發展部和物業管理部的職員,也
會就樓宇的設計和質量等方面向工程人員提供意見,合力監察建築顧問及總承建商的表現。
3. 現今樓宇多向高空發展,樓宇牆壁的厚薄會因樓宇的高低而有所不同。低層單位的牆壁會較厚,以便提供較強的承托力。以這宗個案而言,涉事屋苑的樓宇高達五十層,樓宇結構及結構牆的穩固程度十分重要,而結構牆的穩固程度則取決於牆壁的厚薄,因此該屋苑必須採納較厚的牆壁設計。
4. 房協職員自建築工程開始至完成,都會透過不同渠道監管工程。在驗收樓宇時,亦須按照房協所訂定的程序指引,處理工程的細節,包括檢查樓宇的質素及裝置是否符合標準。由於牆壁的設計為實際所需,因此,高層單位的內部面積會較低層單位的稍大。事實上,售樓說明書內也有列明高層單位的結構牆較低層單位的稍薄。所以申訴專員認為,沒有證據顯示房協監管建築顧問不力,以致牆壁過厚,影響單位面積,即(a)點投訴不成立。
5. 根據買賣合約的定義,「實用面積」包括包圍單位外圍的牆壁,及單位與單位之間的牆壁的一半面積。該定義是按照政府規定,並參考香港測量師學會及消費者委員會共同制定的指引而訂定出來的。地產發展商在根據預售樓花同意書發售樓宇時,亦採用同一指引。這跟公共房屋慣用的「可用面積」不同,因此涉事屋苑的售樓說明書內所列的實用面積並不等同可用面積。然而,業內人士對於實用面積與可用面積的比例,及可用面積的定義並沒有統一的標準。
6. 房協所聘用的建築顧問除了負責設計及監督樓宇的建築之外,還負責計算總樓面面積及個別單位的實用面積。建築顧問的數據需要呈交有關政府部門,作為申請預售樓花同意書的證明,亦需要登載在售樓說明書內供買家參考。本署發現,由於建築顧問在計算單位面積時,沒有因應大廈外牆拾級而上這種特殊設計而作出調整,以致若干單位的實用面積與售樓說明書內所載的不符。
2
7. 房協解釋,該會已多次提醒建築顧問必須精確編制樓盤資料。由於建築顧問為認可專業人士,同時也掌握充足的樓宇設計資料,因此房協在預售樓宇時,最終必須依賴建築顧問所提供的資料,如建築及實用面積,和單位平面圖等,來編印售樓說明書。但本署認為,房協過份依賴建築顧問,沒有再核實這些資料,導致售樓說明書內所載部份單位的實用面積與事實不符。儘管誤差不大,然而一般申請人都是依賴售樓說明書內的資料來選擇單位,所以房協在提供正確資料這方面是責無旁貸的。此外,雖然業內人士對實用面積與可用面積的比例沒有劃一標準,可是按照私人樓宇銷售的習慣,一般市民都會認為「建築面積」是包括外牆、通道及單位間隔牆壁等,而「實用面積」則是指單位內可供使用的面積。由於售樓說明書並沒有詳細列明「實用面積」的定義,買家可能不會知道所謂「實用面積」原來也包括外牆和單位與單位之間的間隔牆。因此,申訴專員認為(b)點投訴是成立的。
8. 至於有關發售樓宇的安排,房署居屋中心在通知中籤人士前往揀樓時,已隨信附上涉事屋苑的售樓說明書、價目表及「購樓人士注意事項」。這些文件中已說明購樓人士須依照房協「住宅發售計劃」的章則辦理,及應前往指定的銀行或財務機構,以房協指定的條件申請貸款。此外,房署亦在居屋中心大堂張貼名單,列出指定銀行和財務機構的名稱和所提供的按揭利率。居屋中心職員也在中籤人士揀樓前,把該份名單發給他們作參考,並提醒他們該屋苑是房協住宅發售計劃的屋苑,按揭貸款條件與居屋的不同。因此,申訴專員認為(c)點投訴不成立。
9. 本署得悉,房協在證實建築顧問所計算的單位面積資料不確後,決定向單位實用面積需要調低的買家退回樓價差額,包括釐印費、律師費及利息等,但不會向單位面積需要調高的買家追討樓價差額。此外,所有買家均可取消買賣,而房協會補償有關買賣的財務損失,及協助他們取回綠表或白表資格。如退樓買家面對居住問題,房協可容許他們以低於市值的租金租用有關單位。同時,退樓買家無論是否轉購為租,均可優先購 3
買房協「住宅發售計劃」另一屋苑的單位。申訴專員認為房協這些安排是合符情理的,因此,(d)點投訴並不成立。
建議
10. 申訴專員欣悉,房協在事件發生後已採取了一連串補救措施,包括向受影的買家作出補償。此外,房協會考慮將來為設計上較為複雜的樓宇聘用獨立測量師覆核樓宇面積,並會與香港測量師學會、消費者委員會及有關政府部門磋商,打算日後在售樓說明書內刊載室內面積資料。然而,申訴專員仍向房協作出以下建議:
(a) 以後在售樓說明書內清楚列明「實用面積」的定
義,以供買家參考;及
(b) 將來在發售房協發展的屋苑時,應在售樓說明書
內清楚註明該屋苑並非居屋屋苑,以免買家將之
與居屋屋苑混淆。
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房協執行總幹事的回應
11. 房協執行總幹事不同意(b)點投訴是成立的結論,並有以下的評論:
(a) 房協認為投訴人對樓宇面積不滿,純粹是基於對
「實用面積」一詞有誤解,而非受到售樓說明書
內的資料所誤導。涉事屋苑的買賣合約內已清楚
列出「實用面積」的定義,
(b) 一如其他發展商的做法,房協是按照香港測量師
學會及消費者委員會共同發出的實用面積指引來
計算實用面積。售樓說明書內已詳細列出樓宇面
積及間格圖則,房協並安排現樓作示範單位,使
有意置業人士更深入了解樓宇的實際環境、設計
及間格。
(c) 根據政府的規定,一切有關樓宇的建築資料須經
由政府註冊的認可人士確認方可作實。房協必須
相信這些人士的專業技術和所作出的判斷,而房
協在建築過程中,已經不斷叮囑建築顧問注意樓
宇資料的準確性。
(d) 按照目前私人樓宇的銷售習慣,發展商只會列出
「建築面積」和「實用面積」的數據,而不會刊
載兩者的定義。把單位外圍的牆壁及單位與單位
之間的一半分隔牆計算在「實用面積」內,是業
內普遍的做法。
結語
12. 申訴專員認為,(b)點投訴的重點在於房協沒有審核單位的面積,及在售樓說明書內提供不確資料。售樓說明書所載部份單位的實用面積與實際情況不符,這一點房協是承認的。雖然房協認為必須相信建築顧問的判斷,可是作為發展商,房 5
協是有責任監管建築顧問的工作及向買家提供正確的資料。雖然房協已在買賣合約內列明「實用面積」的定義,可是買家在選擇單位時主要是參考售樓說明書內所提供的資料。而以現樓作示範單位,對於瞭解「實用面積」的定義及單位的正確面積並無幫助。在考慮以上各點後,申訴專員認為調查結果維持不變。
申訴專員公署
檔案編號:
OMB1997/2432-33 OMB1997/2435-36 OMB1997/2515 OMB1998/0109 OMB1998/0631-32
一九九八年十二月
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