粟光海与湘西自治州宏发房地产开发有限责任公司、湘西土家族苗族自治州工程公司、湘西土家族苗族自治州国有资产
经营管理公司商品房预售合同纠纷一案
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（2011）吉民初字第399号
民事判决书
原告粟光海，男。
委托代理人田径，湖南生元律师事务所律师。
委托代理人彭祥文，湖南生元律师事务所律师。
被告湘西自治州宏发房地产开发有限责任公司，地址：吉首市团结东路45号。 法定代表人张新志，该公司总经理（未到庭）。
委托代理人贾湘宁，湖南金垣律师事务所律师。
被告湘西土家族苗族自治州工程公司，地址：吉首市红旗门。
法定代表人张新志，该公司总经理（未到庭）。
委托代理人贾湘宁，湖南金垣律师事务所律师。
被告湘西土家族苗族自治州国有资产经营管理公司，地址：吉首市人民北路58号。 法定代表人彭继文，该公司总经理（未到庭）。
委托代理人田波，湖南四维律师事务所律师。
委托代理人梁金姣，女。
第三人田入平，男。
原告粟光海诉被告湘西自治州宏发房地产开发有限责任公司（以下简称州宏发房地产公司）、 被告湘西土家族苗族自治州工程公司（以下简称州工程公司）、被告湘西土家族苗
族自治州国有资产经营管理公司（以下简称州国有资产管理公司）商品房预售合同纠纷一案，原告于20xx年6月2日向本院提起诉讼。本院受理后，在审理过程中，被告州工程公司申请追加田入平为本案第三人参加诉讼。本院经审查，依法追加田入平为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告州宏发房地产公司的法定代表人的委托代理人、被告州工程公司法定代表人的委托代理人、被告州国有资产管理公司法定代表人的委托代理人、第三人田入平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告粟光海诉称，20xx年6月6日，原告（买受人）与被告州宏发房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》。双方约定：买受人购买出卖人开发的吉首市保险街煤炭公司商住楼第一栋10单元04号房屋一套，建筑面积112.64平方米，房款235000元。付款方式及期限：买受人应支付首期房款75000元，余款16万元实行银行按揭交付。交房期限及交付条件：出卖人应于20xx年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备验收合格的商品房交付买受人使用。逾期交房按合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之百的违约金；如因出卖人的责任不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已交房价款的3%支付违约金。合同签订后，原告按合同的约定支付了房屋价款75000元，余款16万元通过中国银行吉首分行办理了商品房住房贷款。但至今房屋没有竣工验收，被告州宏发房地产公司没有按约定交付房屋和办理房屋权属证书。经查明，20xx年12月25日，被告州工程公司、张文智、田洪树共同出资460万元设立湘西州天宇房地产开发有限责任公司，张新志任公司法定代表人。其中张文智、田洪树各出资5万元，州工程公司出资450万元。州工程公司的出资方式包括100万元现金以及吉首市团结东路45号综合楼作价350万元出资。但被告州工程公司未能按照法律规定将出资的实物办理产权变更登记手续。20xx年州天宇房地产开发公司依法变更为州宏发房地产开发公司。20xx年3月2日，被告州国有
资产管理公司接收了被告州工程公司所有的团结东路45号综合楼。在此，原告认为，被告州宏发房地产公司未能按合同约定交付房屋及相关权属证书，已构成违约，理应承担违约责任。被告州工程公司出资不实，应在出资不实范围内承担连带责任。被告州国有资产管理公司承接州工程公司的资产，故应对被告州工程公司的债务承担连带责任。为了维护原告的合法权益，故诉至人民法院，请判令：1、被告州宏发房地产公司支付原告逾期交房违约金58162.5元，及逾期办理房地产权属证书违约金7050元，合计65212.5元；2、被告州宏发房地产公司立即向原告交付房屋并办理房屋产权证及土地使用权证；3、被告州工程公司在出资不实的范围内对本案承担连带责任；4、被告州国有资产经营管理公司与被告州工程公司对本案承担连带责任。
原告粟光海为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据材料：
1、《商品房买卖合同》一份（20xx年6月6日签订），欲证明：原告向被告州宏发房地产公司购买房屋的事实，及双方约定的权利和义务；
2、《收款收据》一份，欲证明原告按合同约定交付了首付房款；
3、中国银行存折一本，4、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同，5、《借款借据》，欲证明原告与第一被告存在买卖房屋的事实，原告已按合同约定支付了购房款；
6、州宏发房地产公司和州天宇房地产开发公司的《公司章程》，7、州宏发房地产公司和州工程公司的《企业注册登记资料》，欲证明州宏发房地产公司的股东之一是州工程公司，州工程公司的出资的资本情况及数额，被告州宏发房地产公司由天宇房地产开发公司变更而来；
8、《验资报告》，9、《房屋所有权证》（吉房权证红国字第00026530号），欲证明州工程公司出资不实的事实。
10、《州长办公会议纪要》（【2008】25号），11、国有资产监督管理委员会《关于办
理州工程公司房产及土地划拨移交的通知》（州国资发【2009】02号），12、《吉首市房屋所有权登记审批表》，13、《房屋所有权证》（吉房权证镇字第711000614号），上述证据欲证明州国有资产管理公司取得第二被告的出资财产的事实。
被告州宏发房地产公司辩称：1、逾期交房违约金过高；2、州工程公司从20xx年至今已改制完成，资产已被国有资产管理公司接收，公司实质已不存在。
被告州宏发房地产公司没有提供证据。
被告州工程公司辩称：州工程公司承担的是出资不实的补充责任，而不是连带责任，不应当为州宏发公司的债务承担连带责任。州工程公司经过国有企业改制，资产已收归国有。州工程公司事实上已不存在，要州工程公司承担连带责任没有现实意义。请求法庭驳回原告要求州工程公司承担连带责任的诉讼请求。该工程由田入平开发，应由田入平承担一切责任。
被告州工程公司向本院提交以下证据。
1、《州长办公会议纪要》4份（【2007】17号，【2007】25号，【2007】33号，【2008】25号），2、国有资产监督管理委员会《关于办理州工程公司房产及土地划拨移交的通知》（州国资发【2009】02号），3、《关于湘西州工程公司职工移交给吉首市镇溪街道办事处实施社区管理的协议》。上述证据欲证明：州工程公司经过企业改制，到20xx年12月23日企业改制已经完成。原州工程公司所有员工资产已经移交，该公司已不存在。
4、《市煤炭公司职工住宅楼开发委托合同》，5、田入平的《承诺书》，欲证明该案与田入平有利害关系，该工程由田入平开发，应由田入平承担一切责任。
被告州国有资产管理公司辩称：州国有资产公司与本案无关，不应对州宏发房地产公司和州工程公司的任何行为承担责任。就本案而言，州工程公司承担的是没有足额出资350万元的法律责任，州工程公司并不是必须以吉房权证红国字第00026530号房屋作为出资。州国有资产管理公司取得州工程公司的财产，不是基于民事法律责行为，而是基于州政府的
具体行政行为划拨取得。其他被告应当承担的责任与州国有资产管理公司无关，州国有资产管理公司不是本案的适格主体，请求人民法院驳回原告关于要求州国有资产管理公司承担连带责任的诉讼请求。
被告州国有资产管理公司为支持自己的辩称，向本院提交以下证据：
1、《企业法人营业执照》，2、《组织机构代码证》，3、《法定代表人证明》，4、法定代表人身份证，欲证明其诉讼的主体资格及公司情况；
5、《州长办公会议纪要》（【2008】25号），6、国有资产监督管理委员会《关于办理州工程公司房产及土地划拨移交的通知》（州国资发【2009】02号），欲证明州国有资产管理公司所获得的房屋系州人民政府划拨所得。
第三人田入平辩称：原告所述是事实。
第三人田入平没有提交证据。
作为认定案件事实的证据应具备合法性、真实性和关联性。关于本案原被告所举的全部证据，经庭审举证质证，双方对对方所举证据的真实性均无异议，仅对其证明内容有异议。本院对上述全部证据综合分析后，认为上述证据符合证据的合法性、真实性和关联性，均予以采信作为认定本案事实的依据。
依据上述本院采信之证据，结合当事人在庭审时的陈述，本院确认如下法律事实： 20xx年6月6日，原告（买受人）粟光海与被告州宏发房地产公司(出卖人)签订了《商品房买卖合同》，双方约定：买受人购买出卖人州宏发房地产公司开发的吉首市保险街煤炭公司商住楼商品房一套，建筑面积为112.64平方米，房屋总价款235000元。付款方式及期限：买受人应支付首期购房款75000元，余款16万元实行银行按揭交付。交房期限及交付条件：出卖人应于20xx年12月30日前，依照国家和地方政府的有关规定将具备经验收合格的商品房交付买受人使用。……逾期超过60日后，买受人有权解除合同……，
买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之百的违约金。原、被告关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已交房价款的3%向买受人支付违约金。
合同签订后，原告粟光海于20xx年6月6日给被告宏发房地产公司付清了首付款75000元，余款16万元于20xx年5月在中国银行股份有限公司吉首分行办理了商品房住房贷款，并支付给了被告。至此，原告已经向被告州宏发房地产公司付清了全部购房款。但至今房屋没有竣工验收，被告州宏发房地产公司未能按约定给原告交付房屋，原告也未取得诉争房屋的房屋所有权证和土地使用权证。原告因此向本院提起诉讼。
原告在庭审中表示，逾期交房违约金的计算按已交房价款的万分之五计算，计算时间为495日，其余部分放弃。
吉首市保险街煤炭公司商住楼系被告州宏发房地产公司开发。但被告州宏发房地产公司于20xx年9月2日与第三人田入平签订了《市煤炭公司职工住宅楼开发委托合同》，田入平实际上是被告州宏发房地产公司的项目部负责人，由该公司将该项目委托田入平进行开发。双方约定如发生经济纠纷或其他纠纷，由田入平自己解决并承担一切责任；田入平给州宏发房地产公司上交管理费28000元。田入平本人不具备房地产开发资质。
另查明，20xx年12月25日，被告州工程公司和张文智、田洪树共同出资，在湘西自治州工商行政管理局注册登记成立了湘西自治州天宇房地产开发有限责任公司。其中被告州工程公司出资450万元，占公司股份的98%，以现金、实物的方式出资。根据验资报告及附件，其中被告州工程公司以公司所有的座落在吉首市团结东路45号（吉房权证红国字第00026530号）房屋一栋（确认价值350万元）出资，截止20xx年11月28日，州工
程公司尚未办妥房屋所有权过户手续。20xx年6月13日，湘西自治州天宇房地产开发有限责任公司在湘西自治州工商行政管理局将公司名称变更为湘西自治州宏发房地产开发有限责任公司。但被告州工程公司一直没有将出资的房屋办理产权过户手续至州宏发房地产公司名下。
因被告州工程公司企业改制，湘西州人民政府承担部分改制费用。20xx年3月19日，被告州国有资产管理公司根据（2008）25号《州长办公会议纪要》要求，下文将州工程公司的资产（包括州工程公司办公大楼）划拨到州国有资产管理公司名下。并于20xx年3月2日，在吉首市房地产管理局将吉首市团结东路45号的（吉房权证红国字第00026530号）房屋产权变更登记为房屋所有权人州国有资产管理公司（吉房权证镇字第711000614号）。至今，被告州工程公司没有以任何形式将应出资的350万元出资到位，且州工程公司处于正常状态。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，涉及的焦点有：
一是原告与被告州宏发房地产公司项目经理部签订的《商品房买卖合同》的效力问题。该合同系双方真实意愿的表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。但被告州宏发房地产公司在原告履行了义务后，却没有按合同约定按时给原告交付房屋及办理权属证书，实属违约，理应承担违约责任。逾期交房违约金的计算，应按合同规定的最后交付期限的第二天起即20xx年12月31日起算至实际交付之日止。但原告只要求按已交房价款的万分之五、495天的标准计算违约金，是原告对自己权利的处分，应予以认可。
二是被告州宏发房地产公司与第三人田入平的关系问题。被告州工程公司关于该项目由被告州宏发公司委托田入平开发，州宏发房地产公司与田入平约定开发过程中由田入平承担一切责任的理由，本院不予支持。因被告宏发房地产公司才具有开发经营房地产的资质，
是该项目的开发商，田入平不具备房地产开发的资质，是以被告的名义实施民事法律行为。双方对内虽签订了《市煤炭公司职工住宅楼开发委托合同》，是对内名为委托开发，实为项目承包开发的一份商品房开发合同。有双方20xx年9月2日签订的合同和第三人与原告签订的《商品房买卖合同》、第三人田入平的《承诺书》证实。故田入平只是被告州宏发房地产公司的项目部负责人，他所对外实施的行为产生的法律后果，应由被告州宏发房地产公司承担。被告州宏发房地产公司理应对田入平的行为，承担民事责任。鉴于田入平系该项目的实际实施人，其行为违反了合同的约定，给被告州宏发房地产公司和原告均造成了损失，田入平对内应按与被告州宏发房地产公司的约定承担一切责任。被告州宏发房地产公司在对外承担民事责任后有权向第三人田入平追偿。
三是被告州工程公司和州国有资产管理公司是否应对被告州宏发房地产公司的违约行为承担连带责任。
第一、被告州工程公司出资不实是事实。根据我国《公司法》的有关规定，股东应当按期足额缴纳公司章程规定的各自所认缴的出资额。以非货币出资的，应当依法办理其产权的转移手续。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条的有关规定：公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持。被告州工程公司应当对其出资不实的350万元部分承担责任，同时州工程公司并没有注销。被告州工程公司关于其没有出资不实，公司已改制不存在的理由不能成立。其不应承担责任的辩称本院不予支持。
第二、关于被告州国有资产管理公司是否应当对被告州宏发房地产公司、被告州工程公司的债务承担责任。本院认为，州国有资产管理公司取得被告州工程公司的资产是出于一种政府划拨行为，且支付了州工程公司的改制费用。根据《最高人民法院关于审理与企业改
制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第三条的规定：政府主管部门在对企业国有资产进行行政性调整、划转过程中发生的纠纷，当事人向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。其行为不是本案审理的范围，被告州国有资产管理公司的辩称有理。原告要求州国有资产管理公司对其他被告的违约行为承担责任的诉请没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第八十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款，《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》
第三条的规定，判决如下：
一、被告湘西自治州宏发房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付给原告粟光海逾期交房违约金58163元（235000元×0.0005×495天），逾期办理房地产权属证书违约金7050元（235000元×3%），共计人民币65213元；
二、被告湘西自治州宏发房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起两个月内给原告粟光海交付所购买的房屋。并于本判决生效之日起三个月内，给原告粟光海办理好涉案房产的房屋所有权证和土地使用权证；
三、被告湘西土家族苗族自治州工程公司在未出资本息350万元范围内对上述债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任；
四、驳回原告粟光海对被告湘西土家族苗族自治州国有资产经营管理公司的诉讼请求。 案件受理费1430元，由被告湘西自治州宏发房地产开发有限责任公司承担。鉴于原告已预交，由被告湘西自治州宏发房地产开发有限责任公司在支付原告上述款项时直接加付给原告。
如义务人未按本判决指定期间给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十九条之规定，按中国人民银行同期基准贷款利率，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本判决指定的履行期间届满之日起二年内，向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 吴 志 勇
审 判 员 吴 丽 娟
代理审判员 颜 晖
二○一一年八月十八日
代理书记员 张珊菊
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额
的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务
第一百三十八条 出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》
第十三条 股东未履行或者未全面履行出资义务，公司或者其他股东请求其向公司依法全面履行出资义务的，人民法院应予支持。
公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。
股东在公司设立时未履行或者未全面履行出资义务，依照本条第一款或者第二款提起诉讼的原告，请求公司的发起人与被告股东承担连带责任的，人民法院应予支持；公司的发起人承担责任后，可以向被告股东追偿。
股东在公司增资时未履行或者未全面履行出资义务，依照本条第一款或者第二款提起诉讼的原告，请求未尽公司法第一百四十八条第一款规定的义务而使出资未缴足的董事、高级管理人员承担相应责任的，人民法院应予支持；董事、高级管理人员承担责任后，可以向被告股东追偿。
《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》
第三条 政府主管部门在对企业国有资产进行行政性调整、划转过程中发生的纠纷，当事人向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十九条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。