济南商圈分析
作者： 金亮 20##-08-20 10:36:4
对济南商圈的见解有多个版本，但认识的基本框架是相对统一的，随着城市经济的发展，各商圈日渐成熟并呈现出不同的特点。笔者认为，济南主要有七大商圈：泉城路商圈、洪楼商圈、英雄山商圈、天桥商圈、大观园商圈、北园商圈、西市场商圈。
泉城路商圈
泉城路商圈是济南的中心商圈。泉城路商家云集，名店众多，有“十字金街”之称，是一条集购物、休闲、旅游、文化等功能于一身的步行商业街。
泉城路商圈范围：东到黑虎泉北路，西至趵突泉北路，北接泉城路，南临文化西路。
分析：目前，泉城路商圈作为济南核心商圈的地位还无人撼动。但是随着城市拆建以及城市规划的转变，泉城路商圈会有不小的变化。泉城路商圈一直以泉城路西段为发展重点，但随着舜井片区改造的推进及县西巷商业氛围日渐浓厚，泉城路东段的潜在价值将逐渐显现。
花园路商圈
花园路商圈作为近年来新崛起的商圈，发展速度较快，逐步成为东部核心商业圈。其交通便捷、四通八达，商业氛围浓厚，商业配套齐全。商圈内小区规模较大，且多是中高档楼盘，小区居民拥有较强的购买力，提供了很大的消费空间。目前花园路板块商业业态已经较为丰富，较大程度上满足了人们的多种消费需求，这种集聚效应将使各种业态相互促进，同步发展。
分析：高校文化影响花园路商圈建设发展，该商圈内消费群体年龄段以年轻人和中年人为主，且各层次文化知识水平较高。济南东部新城的大规模开发，使花园路商圈更具发展潜力。具体分析该商圈：商圈西部的东关大街、老东门市场，集合广大人气，由于该地块近临泉城路商圈，加之老东门市场升级在即，未来老东门周边有独立成商圈的潜力；商圈东部的七里堡商贸中心开展综合商业，英国乐购入住势必会从洪楼中心的人气中分到一杯羹。保利芙蓉与明湖天地的商业地产是否会改变板块构造也得需要时间观察
英雄山商圈
英雄山路商圈是一个新老结合的商圈，在以文化为主的老商圈携手以体育旅游为主的新商圈，文化氛围没有减退，体育旅游又在成长，完美结合营造多姿商业氛围，新老商业带相得益彰。
分析：英雄路商圈是一个新老结合正在崛起的商圈，商业中心逐渐从西部英雄山路山向东转移，所经营商业产品的档次东高西低。西边的商业属于老的商业地带，主要以艺术品文化为主，东部新兴商业地带多以体育文化商业类型为主。英雄山路商圈更像是接力棒式发展，商业中心东移毋庸置疑，鲁商广场的建成串连旅游商业泉城公园与省体育中心，未来英雄山路商圈中心将转移至此。
天桥商圈
天桥商圈是济南市的大型综合性专业化商圈，包括泺口服装市场、金牛建材市场、山东石材新市场、山东信息通讯城等大型市场，拥有深厚商业文化的泺口商圈交通便利，小清河北路、北外环路、济泺路、无影山北路、顺河高架路相互贯穿，四通八达，火车站、长途汽车站近在咫尺，早已形成了大交通的格局，济泺路的改造更是大幅提升了泺口商圈的交通和形象，二宫改建后成为济南重要的健身场所，是济南西城区休闲娱乐中心。
分析：天桥商圈主要以批发零售为主，主要客户群为济南市区的经营商户和部分周边地区的批发商，及市区的中低档消费者，经营产品档次从低到高；全省最大的汽车客运站，火车站近在咫尺，致使该商圈内流动人口繁多，主要消费群体多集中在中低收入层次，但规模大；政府大力发展消费市场，政策相对宽松；版块内在建商业项目缤纷五洲是天桥区首个综合类现代购物中心，其北面正对着的山东通讯城集合原舜井街手机销售店，两处共同汇集人气，这样一来，济洛路沿线从长途汽车站到山东通讯城（缤纷五洲）再到洛口服装城将贯通南北，成为济南名副其实的“金街”。由此观察，未来几年济南城市的发展就要从这里着眼。
经四路商圈
经四路商圈为济南最早兴起的商圈，目前以经营中档消费品为主，是济南新老结合的大型综合性商圈。老商业主要指大观园，新商业地带指经四路沿线，成为集餐饮、娱乐、休闲、购物于一体的综合性中心。老商业中心是指大观园，新商业中心集中在经四路沿线，新老商业中心完美结合，再造当地繁荣。
分析：作为济南最早的商圈，经四路商圈拥有旺盛的人气，消费群体庞大，金融和零售业发达；商业结构过于简化，发展步伐缓慢，受其他商圈挑战该商圈必须有新的变化，济南万达广场建成将对该板块有很大提升作用。万达广场作为全国首屈一指的商业地产，再次选择济南着陆经四路商圈，对该区域商业架构将会有一个新的改变。经四路商圈中心将因万达广场的进入而转移到经四路中段，随着济南人民商场的改造升级，崭新的经四路商圈将会闪耀济南。
北园大街商圈
北园商圈涵盖了北园大街沿线，并延伸到以济泺路为轴线的商圈范围，辐射整个济南北部城区，是济南北部最大的商圈，以经营建材、家居、服装、餐饮、娱乐为主的独一无二的商圈。随着北园大街的成功改造，北园商圈综合性商圈气息越来越重，相信不久的将来，北园商圈将会从规模、档次上再等一个台阶。
分析：北园大街商圈主要以北园大街条带发展，道路的改造，交通升级，BRT的开通为北园大街商圈发展重要因素。二环东路的改造成功后，其与北园大街交接处将会成为商业集聚地。北园大街西部发展基本稳定，东部商业基本尚无，而东部片区住宅社区较多，多年轻人居住，此地域适合针对中低消费群体的商业业态，也将是北园大街未来商业发展的方向。
西市场商圈
西市场因地处济南老商埠西段而得名。1904年济南开埠后，西市场逐渐成为以小商品为主的济南市西部商贸中心。西市场是目前济南最大的小商品批发市场，主要经营中低档次产品，以批发为主，兼有零售。
分析：西市场商圈是济南西部的商业中心，由于该区域接近城乡结合部，所以小商品批发市场尤为火爆，但是济南市取缔夜市对小商品的批发也起到一定消极作用；规模化成为该地区首要解决的问题，树立品质商业地产缺乏，整合能力较差；槐荫区的棚户改造规模较大，未来潜力较大，该区域急需要另一个商业中心的建立。
第二篇：济南商圈市场调查报告
济南商圈市场调查报告
调查时间：2010.6.25-6.26
调查内容：济南商圈分布及其特点
调查人：冷飞、丁丁、杨栋、赵秋婷、李鼎成
一、济南城市概况：
济南是山东省省会，黄河中下游和环渤海经济带南翼的重要战略城市，国务院公布的国家历史文化名城之一，山东政治、文化、经济、金融、教育中心，也是国家批准的沿海开放城市和十五个副省级城市之一。济南军区和济南铁路局本部位于济南。济南位于山东省中西部，具有4000多年的历史，是中华文明的重要发祥地之一，是闻名世界的史前文化－龙山文化的发祥地。是“全国城市综合实力50强”和“全国投资硬环境40优”的城市之一。 第十一届全国运动会举办城市，和第七届中国（国际）园林花卉博览会的主办城市。
（一） 地理概况
济南市位于北纬36°40′，东经117°00′，南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。地形可分为三带：北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。境内主要山峰有长城岭、跑马岭、梯子山、黑牛寨等等。山地丘陵3000多平方千米，平原5000平方千米。总面积8227平方千米。周边行政单位有淄博市、泰安市、莱芜市、滨州市、德州市、聊城市。
（二） 行政区划
济南市现辖6个市辖区，3个县，代管一个县级市。市辖区：市中区、历下区、天桥区、槐荫区、历城区、长清区。县：平阴县、济阳县、商河县。县级市：章丘市。
（三） 气候状况
济南地处中纬度地带，属于暖温带半湿润大陆性季风气候。其特点是季风明显，四季分明，春季干旱少雨，夏季炎热多雨，秋季较为清爽，冬季气温低，但
无严寒。年平均气温14.3℃，极端气温最高40.5℃，最低零下14.9℃。年平均降水量660.7毫米。
（四） 人口民族
20xx年，年末户籍总人口603.27万人，男女性别比例99.75：100。全年人口出生率
9.39‰，人口死亡率6.78‰，人口自然增长率2.61‰，年末常住人口667.85万人
（五） 城市交通
航空
济南遥墙国际机场位。每天都有航班飞往北京、长沙、成都、重庆、大连、广州、贵阳、海口、杭州、哈尔滨、昆明、南昌、南京、上海、浦东、汕头、沈阳、深圳、武汉、烟台、张家界等地。
铁路
京沪铁路、胶济铁路、邯济铁路、胶济客专、京沪高铁、青太客专 。京沪、胶济铁
路在此交汇，北上北京495公里，南下上海968公里，东到青岛393公里。
公路
经十路、经十东路、经十西路、经七路、泺源大街、经一路、明湖东路、明湖北路、
明湖西路、泉城路、北园大街、无影山中路、花园路、解放路、经四路、解放东路、轻骑路（工业南路）、工业北路、共青团路、堤口路、张庄路、大明湖路、二环北路、二环南路、龙奥北路、龙奥南路、旅游路、小清河北路
济泺路、纬二路、英雄山路、历山路、历山北路、山大路、二环东路、将军路、二环西路、南辛庄西路等
二、城市经济与社会发展
（一）国民生产总值
20xx年全市实现国内生产总值（GDP）3351.36亿元。城市居民人均可支配收入
22721.7元，城市人均消费性支出14764.3元，农民人均纯收入7804.8元，高新技术产业比重进一步提高，完成产值1587.0亿元，第一产业增加值187.07亿元，第二产业增加值1453.55亿元，第三产业增加值1710.74亿元。
（二）人民生活水平
城乡居民收入稳步增长。城市居民人均可支配收入22721.7元，增长9.2％；城市人均消费性支出14764.3元，增长6.2％。农民人均纯收入7804.8元，增长8.7％。
三、城市商业概况
济南作为省会城市。其商业较为发达，济南主要有七大商圈：泉城路商圈、洪楼商圈、英雄山商圈、天桥商圈、大观园商圈、北园商圈、西市场商圈。我们主要对洪楼商圈、泉城路商圈、英雄山商圈进行了考察。
1、洪楼商圈
洪楼商圈作为近年来新崛起的商圈，发展速度较快，逐步成为东部核心商业圈。其交通便捷、四通八达，商业氛围浓厚，商业配套齐全。商圈内小区规模较大，且多是中高档楼盘，小区居民拥有较强的购买力，提供了很大的消费空间。目前花园路板块商业业态已经较为丰富，较大程度上满足了人们的多种消费需求，这种集聚效应将使各种业态相互促进，同步发展。
（1）主要区域
洪楼广场周边，花园路沿线，老东门市场，山大路北段。
（2）优势
百年老校山大的两个校区位于此商业圈内，文化气氛浓厚；人品素质较高，消费能力强；消费类型丰富多样适合多种商业业态；花园路衔接内外，二环东路改造成功，BRT再助洪楼商圈腾飞；大明湖景区和洪楼广场教堂涂抹旅游色彩；高档写字楼高档住宅，带有无限商机。
（3）目前商家
海蔚广场、数码港写字楼、大润发超市、银座商城、苏宁电器、国美电器等。
（4）在建商业项目
七里堡商业中心、老东门万货会、保利芙蓉（底商）、明湖天地。
（5）商圈分析
高校文化影响洪楼商圈建设发展，该商圈内消费群体年龄段以年轻人和中年人为主，且各层次文化知识水平较高。济南东部新城的大规模开发，使洪楼商圈更具发展潜力。具体分析该商圈：商圈西部的东关大街、老东门市场，集合广大人气，由于该地块近临泉城路商圈，加之老东门市场升级在即，未来老东门周边有独立成商圈的潜力；商圈东部的七里堡商贸中心开展综合商业，英国乐购入住势必会从洪楼中心的人气中分到一杯羹。保利芙蓉与明湖天地的商业地产是否会改变板块构造也得需要时间观察。
（6）与商家交流情况
1、 李先生牛肉面
与王经理交谈得知了李先生牛肉面开店的一些要求。面积最好在240-300㎡之间，不要超过300㎡。店面必须在一楼，对水、电、气的要求比较严格。下水管道是必须有的。
联系方式：
王经理：139xxxxxxxx 邮箱：wcp.872@163.com.
2、 沙曼丽莎美容院
美容院租赁到期，通过与房东联系得知一年租金在70万（可议），面积有300㎡。通过计算得知这个商铺的租金大约为6.6元/㎡/天。该美容院地理位置较偏，依次推算，处于黄金地段的商铺租金大约在10-15元/㎡/天。
3、惠馨商务大厦
我们与正在招商的商业项目惠馨商务大厦的售楼人员进行了交谈，该大型商业项目共四层。主要经营品牌服饰，鞋，购物中心，餐饮娱乐，打造的是高端商业项目，实行三年包租，8%的回报率，和租金在三块钱左右，如果出售的话，四层餐饮总面积在1200平左右，均价一万五。其将于7月中旬开盘。目前正在进行认筹工作。具售楼人员介绍，该地段的房租约为10元每天每平米，大润发附近达到20每天每平米。
（7）部分品牌
伊布都，可立可心减肥，361，衫国演义，银匠世家，欧诺芝士坊，爱的礼物，龙抄手酒店，英国保罗，客香林西点，爱琴咖啡，骆施，达芙妮，丽舍酒店，唯我，希儿，东林琴行，多禾馅饼，豪客来，好一家牛肉粉，六乃喜等
（8）适合我们莱阳的商家
李先生牛肉面、旺客、曼谷、劲霸、达芙妮、好一家牛肉粉、银匠世家
（9）项目借鉴
洪楼商圈这段的交通很发达，且道路也宽阔，为大量涌来的人流提供了支持，大
润发有免费的购物班车，一定程度上吸引了部分客流。我们的项目也可以设置购物班车来招揽客流，而且在莱阳，购物班车目前并不存在，前景光明。我们的项目的地段并不是在市中心，但交通发达，未来搞好公车线路和车辆的通行，会对项目发现提供巨大配套支持。
2、泉城路商圈
泉城路商圈是济南的中心商圈。泉城路商家云集，名店众多，有“十字金街”之称，是一条集购物、休闲、旅游、文化等功能于一身的步行商业街。
（1）主要区域
泉城路、朝山街、佛山街、泺源大街
（2）优势
全省政治文化中心，全国著名旅游景点，全省最大广场。流动人口最多地域，大众聚集，商机无限。
（3）目前商家
西区形成以三联家电、大连万达、迪信通、苏宁电器、国美电器、冠芝霖、协亨为代表的家电通讯功能区；中区形成以贵和购物中心、贵和商厦、贵和皇冠假日大酒店、齐鲁国际大厦等位主体的高档消费商业区；东区形成以华能大厦、政协大厦等中高档次酒店为主的休闲娱乐区。
贵和商厦：装修风格和档次很像青岛的台东利群，里面的业态和种类也比较齐全，有很多新颖独特的品牌，楼层分布也较合理，整个档次属于中上等，符合济南大众的消费水平。在贵和商厦的消费人群数量中等，可能是周边街铺分散了一部分的人流量，但总体来说，贵和商厦从档次，规模，和人流量都处于正常水平。
贵和购物中心：占地面大，档次高，类似青岛的海信广场，里面的品牌都是国内一线水平，国外一二线水平的品牌。位于商圈中心，没有形成格格不入的感觉，购物中心内的人流量有限，但也并不稀少，虽然，品牌档次高，但依附于商圈，提高良好人流量。 万达购物中心：第一代的老式万达，和青岛台东万达如出一辙。也是一层底商，二三层沃尔玛超市，四层娱乐。因为是超市，所以人流量很大，万达周边的街铺也很多客流，万达四层的新世纪电影院属于较高档次，有9个厅，票价和青岛一致
（4）在建商业项目
恒隆广场、天业国际、泉乐坊、泰府广场、贵和中心二期。
（5）泉城路商圈分析
目前，泉城路商圈作为济南核心商圈的地位还无人撼动。但是随着城市拆建以及城市规划的转变，泉城路商圈会有不小的变化。泉城路商圈一直以泉城路西段为发展重点，但随着舜井片区改造的推进及县西巷商业氛围日渐浓厚，泉城路东段的潜在价值将逐渐显现。
（6）与商家交流情况
泰府广场的销售价格在12万/㎡，最低是600万元一套。主要引进的品牌是国际一线和国内一线品牌。如果是自营的话比须有自带品牌。
（7）部分品牌
金伯利钻石，李先生牛肉面，真维斯，森马，美邦，ME&CITY，姜玉坤眼镜，曼蒙特，乔丹，贝德罗，博世堡，361，阿依莲，安踏，李宁，以纯。
（8）适合莱阳项目的商家
安踏、李宁、美特斯邦威、以纯、阿依莲等等。
（9）项目借鉴
泉城路给人繁华的感觉，其林荫道的建筑风格很能吸引人们的眼球，而且提供了一个休闲的园林式购物街，我们的项目有一部分商业街，如果能有类似的布局，可能会吸引客流，并且与我们的住房建筑相辉映，使我们整个项目更具有特色。另外，泉城路很多品牌专卖都是大规模的4层，占地面积广大，提高了档次。大规模的品牌专卖里的商品一定是最全的，即可以形成莱阳整个城市唯独这件商品只在这里卖，因此，带动人流前来消费。最后，芙蓉街特色小吃街也是借鉴的要点，我们不一定要装修成这样的街景，没有足够的文化底蕴和政府支持，特色街不一定在哪里都成功，我们项目可以借鉴里面的餐饮特色，合理的引入特色餐饮入驻我们项目，以此更好的吸引客流。
3、英雄山路商圈
英雄山路商圈是一个新老结合的商圈，在以文化为主的老商圈携手以体育旅游为主的新商圈，文化氛围没有减退，体育旅游又在成长，完美结合营造多姿商业氛围，新老商业带相得益彰。
（1）主要区域
英雄山广场周边、八一立交桥、省体中心一带。
（2）优势
全省最大的体育中心，济南最大的泉城公园，体育文化产业逐渐崛起。
（3）目前商家
区域面积大，总面积约50万平方米，现有商业网点430余个，总营业面积近30万平方米，日均客流万余人，江北地区最大的文化市场。体育文化产业逐渐崛起，靠近省体中心的有贵和购物中心，易初莲花超市。围绕省体中心的汽车零售业也很密集。
（4）在建商业项目
鲁商广场
（5）英雄山路商圈分析
英雄路商圈是一个新老结合正在崛起的商圈，商业中心逐渐从西部英雄山路山向东转移，所经营商业产品的档次东高西低。西边的商业属于老的商业地带，主要以艺术品文化为主，东部新兴商业地带多以体育文化商业类型为主。英雄山路商圈更像是接力棒式发展，商业中心东移毋庸置疑，鲁商广场的建成串连旅游商业泉城公园与省体育中心，未来英雄山路商圈中心将转移至此。
（6）部分品牌
东方之韵KTV，必胜客，湘鄂情怀大酒店，禾绿回转寿司，海霸王，永和豆浆，土大力，优点都市休闲自助，旺角欢乐融合餐厅，唐人客栈，湾仔涮涮锅，曲美家具。
（7）适合我们莱阳项目的商家
唐人客栈，永和豆浆，曲美家具，湾仔涮涮锅
（8）项目借鉴
省体整体复杂新颖，许多业态交叉分布，着重突出的休闲娱乐和餐饮。且餐饮都是连锁餐饮。我们的项目在商业街可以借鉴这样的模式，因为餐饮和休闲娱乐是相辅相成的，有一个前后连接关系，只有吃好才能娱乐休闲好，合理的搭配餐饮和休闲娱乐的业态布局，对我们项目有很大的借鉴意义。
四、市调总结
这此到济南出差，从面上对济南的商圈有了一个了解，济南作为一个省会城市，商业繁荣时必然的，一个切身的体会就是济南商圈的人流量非常大，人气很旺，有了人气商圈才能被带动。通过对济南三个主要商圈洪楼商圈、泉城路商圈、英雄山商圈的考察之后，我的感受是济南市民的消费能力很强，且作为省府、市府的所在地，公务消费能力自然不在话下。但是济南现在缺少一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、办公于一体的商业项目，所以很多开发商正在建造这样的shoppingmall。如大连万达、泰府广场、恒隆广场等等一批大型的城市综合体都在加紧施工当中。
济南商业存在的主要问题就是交通拥挤问题和停车位不足的问题，济南的道路很窄，为双车道，而且路口红路灯很多，这样就造成交通十分拥挤，堵车现象严重，商圈之间的通达性在时间上难以得到保证，另外步行街规划有待完善，如泉城路步行街，虽为步行街，
但其间汽车、自行车穿梭其中，造成行人的逛街的不安全因素增强。
通过济南之行，让我们看到了省会城市的商业的布局和发展状况，与青岛有很大不同，这也与我们莱阳有实质性不同，一是我们没有那么大的人流量、二我们的经济发展水平远达不到商业如此发达的阶段，三是我们没有浓厚的人文教育背景，虽也有莱阳农学院、山东中医药学院，但远没有山大。山师等高等学府的人文商业气氛浓重。但差距虽然很大，但我们应该在对比中发现差距，立足我们项目的实际，借鉴济南商业的可取之处，取长补短，为我们项目注入精华。