勉县房地产市场调研报告

一、市场综述

（一）整体现状

根据我们的调查和比较，近一两年来勉县一直是全汉中楼市供求失衡最严重的地区。在全市各县中，勉县有42万人口（常住人口38.8万，呈负增长态势），和西乡（40万）、洋县（44万）相当，但勉县大盘云集，从而导致楼市竞争异常激烈。

据勉县统计局网站数据，20##年勉县全年房屋施工面积88.21万㎡，增长21.4%；商品房销售额3.91亿元，下降24.5%。如果按30万元/套的均价计算，那么20##年共销售商品房约1300套。如果将20##年到20##年8月所售的3336套房进行平均（参阅下文分析），月售104.25套，年售1251套。

此外，作为“官帽工程”的保障房的大量兴建，陕南移民搬迁工程的大兴土木，分流了大量商品房客户，让日益严峻的楼市雪上加霜。勉县20##年为全省保障性住房先进县，20##、20##年为汉中市住房保障工作一等奖，到“十二五”（2011－20##年）末将累计建成各类保障性住房19100套。

（二）政经背景

“李克强经济学”的核心是“市场主义导向”，所以未来除危及稳定外不可能救市，尤其是不可能在上任初的两三年内救市。而且对于一个人口负增长的县城，一旦供过于求，即使想救市也很难凑效。对于勉县经济来讲，基本上没有井喷式突破性发展的可能，这也就表明未来的经济发展基本上会延续先前的速度，市场很难暴发出井喷式的需求。

未来唯一对市场有较深影响的政策是“开放二胎”，但这个政策短期内难以见效。另外，物业持有税、物业联网等政策如果出台，还会将许多空置的“次新房”挤向市场，从而加大供应量。

（三）未来趋势

对于勉县楼市来讲，还有三个不利因素正在制约其发展：其一，由于受陕钢和汉钢污染的影响，部分勉县人放弃了在勉县购房的打算；其二，随着西汉高速和十天高速的建成，加之勉县污染的原因，宁强、略阳乃至康县等，当前已几乎没有人在勉县购房；其三，陕钢和汉钢是勉县的支柱企业，但由于中国钢铁行业产能严重过剩，所以效益短期内难以好转，这使得购买力难以壮大。

综合上述，可以得出两个结论：

其一，勉县楼市在近一两年内很难摆脱低迷，未来竞争依然会非常惨烈。

其二，当前保障房已严重滞销，而且极可能继续滞销，继续滞销等于宣布政府决策失败，为规避历史责任，政府可能会不计代价超乎想象地推进保障房降价。

二、数据分析

（一）销售与待售情况

根据房管局出示数据：20##年到20##年8月已办理商品房预售面积为669041㎡，6097套；商品房已预售面积为375105㎡，3336套，商品房待售面积为293936㎡，2761套。通过以上数据可以得出如下结论：

1、此期间月均销售104.25套，年均销售1251套；

2、已售户型的平均面积为112.44㎡，待售户型的平均面积为106.46㎡。

（二）6－8月商品房销售情况

根据房管局出示数据，6－8月商品房销售情况如下：

这里需要补充说明的是：从我们掌握的信息来看，8月份部分楼盘的销售业绩为零，而且勉县当前在售商品房楼盘（含尾盘）约20个，平均每个楼盘要销售到5套，房管局给出的业绩似乎已“注水”。

（三）后续上市情况

由于市场低迷，当前开发商普遍放缓了开发进程，当前除水韵桃源外，有两个楼盘上市：

1、民乐花苑：位于绿缘路西端，保障房，纯多层，品质较高，占地80亩，准备以2200－2300元/㎡的价格上市销售。

2、东胜苑：位于贾旗路南端，保障房，地段较好，两栋楼小高层，品质较低；

另外，从我们掌握的信息来看，许多楼盘为迎合市场将原来规划的高层已改为多层，或者高层改为了小高层。

三、在售楼盘

（一）重点大盘

勉县当前的在售楼盘有10多个，其中主力楼盘如下：

1、凯旋华府

2、缙颐阳光城

3、中央美墅

4、泰华时代城

5、城北尚居

（三）消费特点

通过以上分析，我们可就勉县客户的消费归纳出如下特点：

1、喜好低成本居住的多层，对高层仍有抗性。

多层具有得房率高，物业管理费低的特点，所以客户较青睐。一些客户甚至宁愿购买高价多层，也不愿购买低价高层，这种“价格倒挂”现象已导致一些开发商放弃高层而改修多层。

2、价格抗性和敏感性都很强，观望气氛仍浓厚

当前仍没买房的家庭，大多是经济收入较低的家庭，或是新增的以置办子女婚房为主的刚性需求，购买力有限，加之各大楼盘都在“打价格战”，因此价格抗性和敏感性都很强，观望气氛仍浓厚。

3、分不清保障房和商品房，不再乎二者的区别

许多客户分不清保障房、经适房、限价商品房等概念，更分不清其与商品房的区别，加之所有保障房小区几乎众口一词地忽悠客户“保障房和商品房没区别”，有的甚至拿出了“房管局文件”的复印件，证明拥有100%产权，从而导致商品房客户被保障房分流。

四、补充信息

最近我们听到一条内幕信息，希望能引起重视。鉴于勉县当前保障房大量滞销，长期下去会带来诸多社会问题，所以县房管局将推出重大政策来刺激销售：对于50㎡以下房源，将以1200元/㎡的价格销售，对于50㎡以上房源，将1500元/㎡的价格销售。

                      　二〇##年九月二十五日

第二篇：北海房地产市场调查报告1

目录

一、北海市概况

二、北海市房地产市场概述

三、北海与海南房地产市场比较

四、北海与南宁房地产市场比较

五、北海房地产营销路线

六、附：北海部分楼盘调查表

一、北海市概况

北海市位于广西壮族自治区南部，北部湾畔。全市辖海城区、银海区、铁山港区和合浦县，总面积3337平方公里，人口139.5万，其中市区面积964平方公里，人口50.5万。 北海市地处南亚热带，面临北部湾，年平均气温22.6℃，年平均降水1876毫米。这里阳光充足，雨量充沛，气候温和，植被丰茂，天然优良的海滩，岛屿，珊瑚礁，湖泊，形成了风光旖旎的旅游环境，成为闻名遐迩的全国优秀旅游城市。北海三面环海，每立方厘米空气里负氧离子含量2500至5000个，比一般城市高出50至100倍，被誉为中国第一天然氧吧，是人类理想的居住地。

北海市20xx年完成生产总值158.1亿元，同比增长12.1%。城乡居民收入继续增加，人民生活水平稳步提高。全市在岗职工年平均工资11653元，比上年增长13．6％。城镇居民人均可支配收入8015元，增长4．2％，农民人均纯收入为2587元，比上年增加133元，增长5．4％。

二、北海市房地产市场综述

（一）市场宏观概述

10多年前的“北海投资热”导致了当时房产泡沫的破灭，整个北海房地产陷入了最低谷，据北海市调查数字显示，20xx年该市共闲置土地1887公顷，其中房地产开发用地闲置土地面积487公顷；空置商品房107万平方米，其中空置商品住宅80万平方米；停缓建工程项目108个，面积122万平方米，沉淀资金高达200亿元以上。直到20xx年初，北海房地产业才从谷底开始了爬升，房产广告悄然出现在了报纸电视上;20xx年，北海一度出现有楼就卖的奇迹；20xx年12月30日国家财政局，国家税务总局联合下发《关于处置海南省和广西北海市积压房地产税收优惠政策的通知》，此举为彻底处置困扰北海发展的停缓建工程和闲置土地注入了强大的活力，北海闲置的烂尾楼开始盘活；20xx年－20xx年北海的房地产出现了新的变化，商业地产，旅游地产纷纷登台，房地产业走向了新的局面。

20xx年，北海市房地产完成投资额8.86亿元，同比增长87.1%，比全国增长28.1%的增长水平高出59个百分点；房地产开工项目96个，建筑面积165.6万平方米，同比增长215%和38.6%；房地产竣工项目70个，建筑面积67.7万平方米，同比增长105.9%和89.8%。同时20xx年房地产交易量大幅提高。据统计，20xx年北海市房产交易面积130.8万平方米，交易额11.4亿元，均为历史之最，同比增长68.9%和89.2%。

（二）市场微观特点

1）房地产开发投资迈上新台阶

20xx年1-3月北海房地产项目开工有14个，建筑面积39.79万平方米，投资额27604万元。项目竣工有17个，建筑面积13.22万平方米，申领预售商品房许可证的项目有13个， 1

批准预售建筑面积14.24万平方米，商品房实际预售面积14.22万平方米，实际预售交易额28507.23万元。

预计20xx年北海市房地产投资增长率将达20％，投资总额将突破10亿大关。

2）房地产交易稳步上涨

20xx年1-3月房产交易2473宗，面积40.48万平方米，成交额58677.66万元，其中，商品房交易面积为37.93万平方米，占房产交易面积的93.7%，其中：增量商品房交易面积30.98万平方米，占商品房交易面积的81.68%，存量商品房交易面积6.95万平方米，占商品房交易面积的18.32%。

3）房地产价格上涨显著

北海市的商住楼从最低的1000元每平米上涨到新开楼盘1400元每平米左右，年涨幅超过10％。银滩附近的烂尾别墅从10万一套涨到了40－50万也很难买到。

4）旅游地产发展迅速

北海2004全年接待国内外游客401.35万人次，其中境外游客2.35万人次。旅游总收入17.86亿元，同比增长8.97%，旅游创汇553万美元。温州购房团，上海购房团及全国各地的投资人士纷至沓来，置业面积已达50％强。许多来旅游的游客都表达了来北海置业的愿望，并有不少人已经实现了这一愿望。

5）开发商看好北海房地产市场

北海现有房地产相关企业600多家，比前几年增加了大约50％，大小开发商纷纷前来占领北海这西部的唯一出海口，再现了当年房产精英闯荡两海的现象。

6）价格差距明显

20xx年北海现在商品住宅的平均售价仅为1300元/平方米，低端房价为800元/平方米，高端海景房的售价为2000元/平方米左右，这较其他沿海城市为低，市内房价差距明显；与三亚的海景房房价4000多元/平方米的价格差距更大。

7）本地购买力小制约地产业

就城市现状看，市区人口才50万，常规的房地产发展空间增长缓慢，并且目前北海人均住房面积已经达到较高水平，短期内现有人口住房需求不是很大。虽然外来移民逐渐增加，但短期内北海还无法提供太多的就业机会。本地购买力的大小，制约了北海的房地产业。

8）北海房价绝对值小

温州人说，少买一个卫生间，就可以在北海拥有一套别墅；上海人说，少买一个阳台，就可以在北海拥有一套别墅。这么便宜的房子，它的升值空间先不研究，它的贬值空间还有多少呢?北海房价的低廉，导致许多在大城市买不起房子的人，愿意来买北海这种单价极为便宜的房子。

三、北海与海南两地房地产市场比较

当年的“两海热”后，海南房地产业集全省之力，在全国范围内进行了强势的宣传推广，率先复苏，全面反弹，房价发展到今天的高度又到了一个关键的瓶颈。海南房产价格也接近了广大投资者的心里价位，许多资金正有向北海等中小城市转移的趋势。

北海与海南虽同属沿海地带，但北海海陆空交通齐备，而海南孤悬海外。北海房地产业则是这两年刚刚起步，潜力巨大，如旭日之东升。

四、北海与南宁两地房地产比较

北海与南宁同为广西壮族自治区。南宁拥有省会城市的先天优势，毗邻广东的经济优势，近几年房价大幅攀升。迈入20xx年的4月份，南宁房地产投资已累计完成12.65亿元，增速达到了65.3%，发展势头强劲。在销售价格上，20xx年1-4月，南宁房屋销售均价为每平 2

方米2559元，琅东、凤岭新开的楼盘，预售价格以每平方米2400元至3200元不等的价格起步。南宁房价也已经到了一定的高度，投资风险加大，投资回报率减小。

而北海正成为广西最具知名度的城市之一，极大的吸引了投向广西的资金注入北海。

五、北海房地产营销路线

北海目前是还是有不少困难和问题，如缺资金、缺企业、缺人才等，但她在中国无疑是一座区位好、环境好、规划好、交通好的美丽城市，它的缺点可以通过发展去改善，它的优点却是其他城市无法拥有的独特优势。

发展北海房地产业，我们要做的是：

1、提高北海的知名度

北海的根本是旅游城市，近几年来，北海以“滨海旅游城市”为定位，以促进和服务旅游产业发展为中心，不断加强城市改造建设，着力营造集休闲、旅游、运动于一身滨海特色旅游，使北海吸引了越来越多的人前来观光旅游、度假、休闲、定居。要卖北海的楼，须先“卖”北海，宣传推广北海在北海房地产新一轮发展中至关重要，只有提高了城市良好的知名度，房地产业才有可能迎来更好的发展。

2、用足用好国家房产扶助政策。

北海市之所以能盘活房地产业，主要是国家出台了一系列针对北海的调控房地产市场的优惠政策和刺激消费的积极财政金融政策，北海市政府配套出台了一系列地方政策措施，解开了北海开发商的束缚，这才使北海的烂尾楼处置工作取得更显著的成效。现在的开发商从承包烂尾楼中得到了实惠，加强了资本。

3、以人为本，提供优惠的移民政策

吸引多种格局的人才移民北海。北海人是北海建设的基础，也是北海生活消费的保障力量，在北海扎根的人都是北海房产业的绝对消费力量。本土人士的房产购买是北海楼市的基础。

4、旅游挂帅，发展北海四大支柱产业。

仅有繁荣的旅游业是远远不够的，它的抗风险性太差，一个非典，北海旅游业收入下降30％以上。只有整个城市全面的发展才可以支撑房地产业这面大旗。

5、抓住目标消费群，打造养老城市新概念

我国正成为人口老龄化国家，目前60岁以上老人约有1.3亿人，北海空气指数长年保持优良，是我国最适合人类居住海滨环保城市，是老人最佳的休闲度假疗养圣地。开发适合老人居住的楼盘，搞好一切物业及其他配套设施，是当今国际上先进的经验。是房产营销目标市场细分的优良成果。

6、借力西部大开发的政策

目前，北海正面临良好的发展机遇，兼有“东部的环境，西部的政策”。北海背靠大西南，毗邻港澳台，面向东南亚，是中国大陆走向东南亚和欧洲的最近口岸，其独特的地理位置和区位优势被全世界都看好

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