广州市花都区房地产市场调查报告

一．花都区概述

花都位于广州北大门，广东省中南部,珠江三角洲的北端，东连从化，南靠广州，西邻三水，西南连南海，北接清远，毗邻港澳。素称“省城之屏障，南北粤之咽喉”。

    1993年，花都（花县）撤县建市；20##年成为了广州市花都区。花都区位于广州市北部，辖区面积968.64平方公里，人口76.87万，外来人口50.5万。花都区城区（新华镇）人口28.38万。花都区共有11个镇。区内有广州火车北站、狮岭皮具皮革城、汽车城、珠宝城和广州新国际机场。

花都区总面积960平方公里,地势北高南低，北部丘陵绵亘,中部浅丘台地，南部为广花平原,形成东北向西南斜置的长方形。东有流溪河流经，西有巴江河过境。花都区属亚热带季风气候，夏无酷暑，冬无严寒，年平均气温21.7摄氏度。阳光、雨量充足，草木常青，四季花开。花都的自然资源、人文资源十分丰富，是太平天国革命领袖洪秀全的故乡。下辖新华、花山、花东、赤坭、炭步、狮岭、北兴、芙蓉、梯面、花侨、雅瑶十一个镇。区委、区政府所在地为新华镇，是花都区政治、经济、文化、科技和对外交往的中心，是广州卫星城，面积23平方公里，距广州中心城区仅22公里。

二．花都区房地产概况

近年来，随着“大广州战略蓝图”的展开，广州的发展重心向北部转移。而花都，则成为广州“北优战略”的中心，迎来了一个历史性的发展时期。

进入20##年，广州楼市的“热”也蔓延到了北部，以新国际机场为依托的花都区迎来了风华正茂的好年华。在雅居乐花都项目、恒大金碧御水山庄、碧桂园假日半岛、合和新城的销售利好带动下，多个大集团加快了抢滩步伐。花都以其低廉的地价、优美的自然生态以及强大的发展后劲，被喻为广州房地产业的最后一块“处女地”。

花都除天然的地理优势外，还有强劲的产业作为地区经济发展的推动力。新机场投入使用后，国际商务、国际游客等将为花都注入勃勃生机，相关产业也将随之兴旺。据统计数字显示，今年花都区仅整车制造产值就达到120亿元，零配件产值达20亿元，预计到20##年花都区汽车及相关产业产值将可超过1000亿元，花都将被打造为全国汽车基地，规模达到50平方公里的汽车工业园。

空港物流业的发展也成就无限的商机，世界四大快递公司之一的美国联邦快递公司亚太转运中心也正式落户花都，预计空港物流业的快速发展将会吸纳更多人才加入花都的发展；皮具业的发展也缔造出品牌的神话，“中国皮具之都”集聚效应正显示出强大的感召力，越来越显示出举足轻重的地位；珠宝产业则展示出蓬勃魅力，作为花都区重点培育发展的新兴行业，经历几年的努力打造，已建成初具规模的大型珠宝交易平台。业内人士分析，这些产业的兴旺和蓬勃发展，在带动整个花都经济的同时，也给花都的楼市发展带来了强劲的动力和后劲。

另外，从政府已经公布了地铁七、八、九号线的规划方案，其中九号线将从花都中心城区经过。起终点分别是汽车城和人和站，预计20##年底可以开通投入使用。这一消息的公布不仅对于优化广州北部市区交通，推动花都区的基础产业具有重大意义，而且对于花都楼市的发展更是打了一支强心针。

花都目前常住人口有76万，目前当地的房地产消费还是以当地人及相邻的广州白云区人口为主。随着国际知名企业进驻花都，近10万名的从业人员需要置业花都，庞大的消费群给花都楼市注入蓬勃的生机。地铁的利好拉近了广州市区与花都区的交通距离，来自广州地区的客户也呈现上升的态势，随着花都各项配套的完善，应该会吸引越来越多的广州人到此置业。

而对于其它的众多房地产商来说，在广州城区拿地成本日益高昂的大环境下，人口、资金、及城市多项功能的高度集中已使中心城区不堪重负，寻求新的出路成为必然选择，因此花都以土地资源丰富、地价低成为华南板块之后的新选择。目前，香港合和集团、澳门雅宝集团、中山雅居乐集团、碧桂园集团、祈福集团与恒大集团等都已相继进驻花都楼市。

从投资成本而言，目前花都的洋房价格多在3000－4000元之间，比相邻的白云区便宜不少，跟番禺比就更实惠，作为低成本居住是不错的选择。目前广州市旧八区的商品房交易均价已达7000多元/平方米，番禺平均房价也高于5000元/平方米，但目前花都房价的水平大约在3200～3500元/平方米之间，像区府板块，虽然地价已从两年前的60—70万/亩上升到目前160—170万/亩，但该区域的新盘均价也就3500元／平方米左右，而且还有很大的上涨空间。

为此，我们对花都区的房地产业充满信心。

三．花都区住宅项目新盘分析

１．雅居乐项目分析

　　雅居乐项目是花都最著名的楼盘之一，在价格上也将其它楼盘远抛脑后，可谓是花都房地产市场上的领头羊。雅居乐在花都发展的住宅项目分为三期，一期雍华庭，二期花样巴黎，三期名门十八，一、二期位于迎宾大道，隔路相连，均为现楼，现已售完，三期位于区府东侧在建中。下面逐个分析——

一期：

二期：

三期：

综合点评：

　　雅居乐项目是花都最著名、平均售价最高的楼盘（洋房4000-5000；别墅9000-12000；商铺18000-19000），与主流楼盘的价格拉开的一个档次，代表了花都区房地产未来的发展趋势，即品牌＋好的规划＋好的推广手断。但目前的新盘主流售价还在3400－3600元／平米之间，在规划和推广方面也相差一大截。下面是一些主流楼盘的情况。

２．主流新盘个案分析

金色华庭：

蓝山雅境：

新都城市花园：

永愉花园：

馨庭花园：

合和新城：

综合点评：

　　上述新盘主要集中在区府以东的迎宾大道路段，作为花都的规划新区，目前集中了大量住宅楼盘，但在商业、市场、交通等生活配套方面还稍显滞后，纯商业项目几乎没有，小区内的商业配套也不完善，而住宅户型主要以三、四房，150平米的大户型为主，配有少量二房和复式户型，住宅均价从3200到3600不等，绝大多数以毛坯形式为交楼标准，极个别带有简单装修；临街商铺均价在15000到16000左右，位置较好的可达18000-19000之间。物业管理方面也以开发商自行管理为主，物管费从0.7－1.5元／平米不等，唯雅居乐项目高达2.0元／平米。

　　在购买用户方面，还是以花都本地人为主，市场主导力量依次为花都本地人，投资客，外来工作人员，机场工作人员，近花都广州市区客户等。

　　以上楼盘大多为以多层、小高层洋房为主的住宅项目，另外，别墅在花都市场也颇受欢迎，别墅预售面积占全部住宅市场的1/3强，下面将继续介绍两个以别墅为主的项目。

３．别墅项目个案分析

锦绣花都：

雅宝新城：

综合点评：

　　花都区由于自然条件较为优越，别墅项目层出不穷，别墅项目主流销售均价在5000-6000之间，但离真正意义上的别墅差距较远，外观、布局、户型都还在对市场的探索阶段。真正入住别墅的住户并不多见。

四．花都房地产市场特点归纳

　　在以上的调查分析基础上，我们可以发现花都区房地产市场呈现如下显著特点：

１．产品单一，户型大而不当

　　从我们调查过的楼盘数据，住宅产品中，100—140平方米户型的占了住宅总量的47.74％，140—160平方米的住宅占住宅总量的26.03％；三房的设计占有住宅总量的55.81％，可见花都的住宅产品不仅单一化，而且户型普遍偏大。其中别墅产品占了住宅总比重的约1／3。产品种类单一，户型面积偏大，这些都极大地掣肘花都楼市“融入”广州市场。　

２．小区各自为阵，生活配套缺失严重

生活配套不便也是花都房地产市场的显著特点原因。对比在番禺华南板块各大盘小区内生活事实上已极为方便，花都众多楼盘小区内的生活却确实不敢令人恭维－－很多楼盘不仅没有学校配套，缺乏运动场、游泳池，甚至连居家生活“必备”的餐饮商场也没有！像雅宝新城那样尝试与名校联合办学者极为乏见。

３．写字楼、大型商铺等商用物业市场严重缺失

　　花都区拥有强劲的四大产业（航空，皮具，汽车，珠宝）作为地区经济支柱，但在商用物业的建设上显得与产业的发展严重脱节，市场上大型商用物业难得一见。虽然花都区物流与批发市场兴旺，但花都商业地产发展却与此极不相称。数据显示，花都区商铺总建面积仅为同年别墅总建面积的2／3，而且大多只是临街小商铺。

　　另外，花都拥有广州最大的汽车城与惟一的民用航空机场，但却缺少写字楼项目相“配套”，尤其是极其缺乏专业的写字楼项目。统计数据显示，去年花都区办理预售的写字楼总建面积仅为0.5万平方米！总宗数不过3宗！

五．关于冠华新城在花都楼市中的段位评述

　　冠华新城：花都建设北路与三东大道交汇处

　　用地面积：３９６４２０平米

　　总建筑面积：１０００１１１平米

　　已建面积：６３２９９平米（５００多户，已售60多户）

待建面积：９３６８１２平米

通过大范围的走访调查，我们认为花都区的普通住房主要分为四个段位；

　　顶尖段位：（4000-4500）位置优越，品牌小区，最佳朝向，优秀户型，电梯入户；

    优秀段位：（3500-4000）位置优越，规划优秀，户型合理，电梯入户；

　　普通段位：（3000-3500）位置一般，规划一般，中小型社区，部分为走梯；

　　一般段位：（20##-3000）位置偏远，或是老城区，或是小区规划设计比较落后。

　　冠华新城位于花都建设北路与三东大道交界处、区府西北方一至二公里左右，从直觉上位置不错，但由于周边环境未得到合理开发，地块周边有不少个体汽配市场、钢材市场、建材市场，中小又邻近农村地区，周边环境显得杂乱无章节，生活配套欠缺，所以只能说是位置一般，再加上，区府以东的地块的住宅小区发展迅速，更加夺走冠华新城的光芒，使得大多数花都市民认为该地块为偏远地块。

　　按照上述段位分级，目前的冠华新城属于花都住宅市场的最末段位（一般段位），售价应在2000至3000之间，但通过合理的小区规划、户型设计，提升小区内部质素，相信能将该地块拉至“普通段位”，赢得市场的认同。

　　另外，如果通过政府推动地块周边的商业建设，升级地块周边的商业经营模式，通过大盘效应，提升周边的生活配套质素，冠华新城地块将焕发出新的生机，转而变成优秀段位的地块，甚至比肩于顶尖段位的楼盘。

　　由此，我们认为，要使冠华新城发挥最大的块块价值，规范化的商用物业建设将是提升该地块价值的重要一环，以商业发展促进住宅升值将成就该地块的非凡价值。

第二篇：广州5月房地产市场调查报告

广州市5月房地产市场调查报告

科目：房地产估价实务与实训 班级：13房地产2班

姓名：徐子健

学号：34号

5月广州楼市交易情况................................ 1

近期楼市政策............................................... 2

广州房产市场分析....................................... 3

5月广州楼市交易情况

一手楼5月创今年成交新高

中新社广州6月2日电(陈启任)5月是广州楼市传统销售旺季，搜房网2日公布数据显示，5月广州楼市共成交9339套，环比上涨28%，不仅创下今年以来成交新高，同时还创下20xx年以来同期最好水平，楼市成交回暖明显。

搜房网称，进入5月以来，楼市持续活跃，政策利好刺激之下，购房者涌入售楼处，而开发商也加大了推盘力度，供需两旺的态势创造出不错的行情。

数据显示，5月广州全市新建商品住宅一手网签均价14381元(人民币，下同)每平方米，环比上涨2%，全市新建商品住宅成交9339套，环比上涨28%，网签面积1080048平方米，环比上涨26%。

从区域看，外围区域成交环比上涨超三成，花都区5月成交1715套，环比上涨51%，成为5月成交量最大的区域。自4月广东自贸区挂牌以来，广州南沙楼市持续火热。5月南沙成交量价齐升，南沙区5月成交1589套，同比涨178%；20xx年以来南沙成交均价不断攀升，当前均价已经达到10428元每平方米，为20xx年最高峰。

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，楼市成交火爆源于宽松货币政策、购房者的心里预期及房企积极推货。在去库存大幅加速之下，楼价上涨脚步也越来越近，预计广州楼市保持全年10%至15%的涨幅。

根据广州市房地产中介协会的统计数据，5月份广州市中心六区二手楼交易中，由市场中介促成的新增放盘面积与签约面积分别是24 .85万平方米和27 .06万平方米，环比分别上升7 .28%和9 .48%，同比分别涨了157 .43%和150 .09%；中心六区5月份成交均价则达20148元/平方米，环比向上微调0 .67%，也是26个月以来最高。

二手成交不错，一手更甚。根据此前截取阳光家缘网的数据显示，5月份广州全市网签9313套，创下今年以来成交新高，虽然网签量大增，但全市网签均价有所下降，5月成交均价为14406元/平方米，与4月的14643元/平方米相比，环比下跌2%；与去年同期相比，同比跌12%。

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近期楼市政策

3.30新政

20xx年3月30日下午4点58分，中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房最低首付比例调整为不低于40%。之前，谁也没想到政府会用如此大的力度刺激楼市。仅仅10分钟之后，财政部和国家税务总局又联合发布消息，称从3月31日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。

市场都知道，20xx年的房地产调控政策会放松，但3月30日的这项政策力度，远超市场预期，对已经显现疲态一年多的楼市而言，是一剂强心针。市场普遍称此新政为“3.30新政”。

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市场分析

中心六区二手楼继4月成交量创下25个月以来峰值之后，5月的成交再次环比上涨近10%。但据前线经理人反映，由于二套房首付四成尚未落实执行，导致部分改善型客户仍驻足观望，阻碍了成交量的进一步上扬。成交价方面，目前虽然市场双方对后市预期积极，部分业主要价坚挺，但由于一方面“5改2”释放了部分二手盘源，买家选择有所增多，另一方面业主表现较为理智，鲜见漫天要价，因此成交价走势持稳。

此外，5月1日佛山全面取消限购分流了部分广州客源，对接壤佛山的广州板块造成一定压力。本月金沙洲板块交投有所放缓，中介促成的二手房成交面积环比下滑14 .72%。但前线经理人反映，由于广州仍具备较为明显的地段及配套优势，因此佛山解限更多是对广州西部交会区域及部分置业群体发酵作用，对整体楼市影响有限。

房地产中介协会分析，预计后市“3·30”新政的刺激效应将逐渐减弱，二套房首付的实际执行情况是短期内影响二手楼市走势的关键，而“穗六条”依然是影响成交最重要的政策。

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