某小区项目可行性研究报告

时间:2024.3.11

济南市五顶茂岭山庄住宅小区项目可行性分析

一、总论

(一) 工程概况

1. 项目名称:济南市五顶茂岭山庄住宅小区

2. 建设地点:济南市工业南路562号

3. 建设单位:开元房地产开发公司

4. 工程概况:项目占地24900㎡,总建筑面积42600㎡,其中小高层住宅23600㎡,多层住宅16800㎡。工程总投资13730.07万元,每平方米造价3223.02元。

5.  资金来源:企业项目资本金 2000万,不足部分由商业银行贷款及预售房款解决。

(二) 可行性研究报告编制依据

1.   开元房地产开发公司与济南市第五化工厂签订的《国有土地使用权转让合同》;

2.   济南市规划设计院《工业南路沿线控制性详细规划》;

3.   济南市建筑工程学院设计研究院《“五顶茂岭山庄住宅小区”项目初步规划方案》;

(三) 可行性研究报告研究范围

根据项目建议书批复和初步规划方案,本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略,投资估算与资金筹措,项目经济效益评价等。

(四) 可行性研究结论

根据收益计算,税后项目的财务内部收益率为13.37%,财务净现值(Ic=12)107.03万元,投资回收期3.97年,其经济效益良好,项目可行。

(五) 主要经济技术指标 (见表1)

(六) 存在问题和建议

从目前房地产市场分析,商品住宅结构性的矛盾还很突出,建议在下一步方案规划时对初步确定的住宅户型和功能标准做进一步的市场调研,要根据市场变化做出更为准确的市场定位。

二、市场分析与营销战略

(一) 济南市当前住宅市场分析

济南市住房市场的发展状况有以下特点:

1. 政策的效应作用非常显著;

2. 市场比较明显地处于景气状态;

3. 个人购房比例大幅度提升(如图1所示);

4. 商品房以“白领阶层”和私营企业主为购买主体。

表1  项目经济技术指标

图1 购房比例对比图

(二) 本项目区域市场调查

1.该小区位于工业南路西端,西临二环东路,交通便利;

2.人口较为密集。东部是济南市的工业区,在此上班的工人多在此购房居住

3.该地区居民收入平均每月2000~3000元左右;

4.住房档次以中档为主,高档为辅,中高档结合,价位在3000~4000元/㎡左右。

(三) 营销战略

1.  营销推广策略

(1)  广告宣传策略

五顶茂岭山庄住宅小区项目要针对确定的目标群体,按计划﹑分阶段﹑系统地进行广告宣传,具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定,广告宣传费用列入项目开发成本。

(2)  促销策略

本项目销售对象主要是:拟更新换代商品房的消费者;中高收入的消费者;驻济南市办事机构商用或商住;其他消费者。

最佳销售时机根据小区广告宣传效果和试销情况,以及市场情况而定。

拟采用多种促销手段,包括:广告宣传;内部认购;人员直销;举办展销会等。

2.定价策略

(1)价格定位

项目价格定位为中高档住宅,考虑上述因素,小高层住宅价格定在3800~4500元/㎡,多层住宅在3000~4000元,配套公建在4500~5500元/㎡。

(2)定价方式

主要按期房价﹑现房价﹑综合价﹑集团购买价,并考虑楼层差﹑朝相差﹑地段位置差。定价方式突出小住宅小区内环境﹑地段位置﹑楼层及朝向等购房因素的差异。

三、项目选址及建设条件

(一) 位置优越

项目建设地块位于工业南路西端,紧靠市五顶茂岭山和百花公园,自然环境优越,随着“人与自然和谐发展”居住观念的建立,该小区的开发建设具有无可比拟的区位优势。

(二) 交通方便

小区周围有多条公交线路经过:47、87、80、10、23路等,交通十分便捷。

(三) 建设场区“五通”条件具备

(四) 住宅小区商业及文化教育配套设施齐全

小区附近有七里河综合批发市场、七里河菜市场、万嘉隆超市、市中心医院、省图书馆、七里河小学、甸柳一中等社会配套,充分满足小区生活需要。

(五) 土地征用情况

开发土地以定点拆迁方式获得济南市第五化工厂生产用地24900㎡,采用转让变更方式办理用地手续。

四、建设规模及功能标准

(一) 建筑面积和内容

初步规划总建筑面积42600㎡,其中小高层住宅23600㎡,多层住宅16800㎡,配套公建2200㎡。

(二) 功能设施标准

1.建筑使用功能

五顶茂岭山庄住宅小区住宅建筑功能和配套设施按相应的标准规划设计。

2.设施标准

住宅的室内环境,设备与设施,以及消防、安全防护等基本要求须符合《山东省城市住宅建设标准》和有关规范,并按中高档住宅有关标准设计。

(三) 工程项目一览表

依据初步规划方案,五顶茂岭山庄住宅小区主要工程项目见表2。

五、建设方案

(一) 总体规划布局

1、小区整体规划设计原则

(1)高绿化低密度;

表2主要工程量一览表

(2)  综合服务配套设施齐全;

(3)  户型设计适应“升级换代”居住要求。

2、总平面布局

五顶茂岭山庄住宅小区总平面由4块形状较为规则、大小不同的住宅建筑组合而成,中间间隔有绿化带,小区内设有会所和商业服务点,区内空间布局合理。

交通组织

小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成。道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划,地下停车库出入口分别设于小区东面主出入口。

(二) 建筑方案设计

根据济南市总体规划,小区规划设计旨在创造一个舒适、方便、安全、优美的居住环境,并按照“统一规划、分期实施、配套建设、充分利用土地”的原则,综合提高经济效益和社会效益。拟采用简练的现代构成手法,体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。

六、项目实施进度安排

本项目拟采用滚动开发的方法,分三年开发完毕。第一期20##年初开工,开发A1、A2多层住宅和A3小高层住宅及会所。区内部分道路、市政管网的建设和小区绿化计划一年内完成大部分,小高层用一年半。第二期20##年初启动,开发B4、B5多层住宅,一年内完成。第三期20##年初开工,开发C6小高层,计划开发期为一年   

半。详见表3。

表3项目开发面积计划表

3、  投资估算与资金筹措

(一) 投资估算

根据建设单位提供的项目土建工程基础数据,按本项目设计方案确定的建筑面积、结构、建设标准,以及可行性研究财务评价的有关取费要求,估算总投资造价见表4和附表1。

表4五顶茂岭山庄住宅小区项目投资估算           单位:万元

(二) 资金筹措

项目总投资13730.07万元,项目资本金2000万元,分两年等额投入;商业银行贷款1549.23万元;按国家对商品房销售的有关规定,不足资金从预售房款中解决。详见附表3。

七、经济效益分析

(一) 住宅销售价格

根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测,考虑房地产销售风

险和工程建设成本等综合因素,小高层住宅4200元/㎡,多层住宅3500元/㎡,配套公建5000元/㎡。

(二)销售进度及付款计划

本项目计划在五年内完成销售,所有业主在两年内等额支付清房款,见表5。

(三)盈利能力分析

项目在计算期内经营收入16892万元,可获利润总额2176.44万元,可分配利润

1458.23万元。项目缴纳的经营税金为986.49万元,企业所得税718.23万元,合计缴纳税金1704.72万元。详见附表3。

项目投资内部收益率(所得税后)为13.37%,在内部受益率为12%时净现值可达107.03万元,投资回收期3.97年。详见附表4和附表5。

(四)清偿能力分析

按照项目的借款条件和还款计划,从第三年开始分两年偿还本息,第一年还款1753.52万元,第二年还款39.81万元,总计付利息111.73万元。详见附表6。

(五)资金平衡分析和资产负债分析

在项目计算期内,各期资金的来源与运用是平衡的。从总体上看,项目的清偿能力是较强的。资金平衡分析详见附表7。

表5 各类建筑销售计划表(㎡)

八、风险分析及对策

(一) 市场风险分析

1.从济南市目前住宅市场来看,出现了住房供过于求的情况,除了市场有效需求不足,房价超过消费者的承受能力等原因外,小区位置偏僻,设施不配套,交通不方便,缺乏良好的居住环境是其重要原因。

2.做好方案规划。项目市场定位建立在住宅小区合理规划的基础上,包括小区总体规划、配套环境规则、户型规则等。应重点从方案的规划和户型的设计上赢得消费者,减小项目的市场风险。

(二)经营管理风险分析

1.本项目主要应加强市场营销工作,多渠道、多种方式推广促销,加大定向目标客户协调力度,抢先签署预售合同,减少项目市场销售风险。

2.在项目实施中还应优化设计,采取切实可行的工程技术措施和施工方案,在施工管理中,控制各项开发建设成本费用,降低投资成本。

3. 做好物业管理和售后服务工作。

九、结语

通过上述对五顶茂岭山庄住宅小区项目可行性的详细分析,该项目的选址和建设条件较好,具有一定的市场销路,财务分析结果表明,项目的经济效益良好,项目可行。同时,项目也存在一定的市场风险、财务风险和经营管理风险,在项目实施中应采取相关措施,降低成本,减小风险,避免项目的失败。

参考书目:   [1] 中华人民共和国城市房地产管理法

[2] 城市商品房预售管理办法

[3] 商品房销售管理办法

[4] 城市房地产开发经营管理条例

[5] 城市国有土地使用权出让转让规划管理办法

[6] 中华人民共和国土地管理法

附录  

附表1  项目总投资估算表           单位:万元

附表2投资使用计划与资金筹措表          单位:万元

附表3损益表            单位:万元

附表4财务现金流量表(全部投资           单位:万元


第二篇:住宅小区项目可行性研究报告


第一章 

第一节  项目名称及建设单位

一、项目名称:花园住宅小区项目

可行性研究报告

二、项目场址:JC市******

三、建设单位:甘肃********地产有限公司

                 

第二节  编制依据

1、建设单位委托编制“花园住宅小区项目可行性研究报告”的项目委托书。

2、关于建设“花园住宅小区”项目预可研。

3、甘肃省JC市规划建筑设计院关于“花园住宅小区项目”建设工程方案设计图文。

4、国家计委发布的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》。

5、国家计委《建设项目经济评价方法与参数》(第二版)。

6、国家计委《投资项目可行性研究指南》(试用版)

7、国家颁布的有关行业规范、法规和设计标准,建设单位提供的各种基础资料和其它有关文件证明等。

8、花园住宅小区项目岩土工程勘查报告书。

第三节   研究范围

受建设单位委托,甘肃省建筑设计研究院经济所组织有关工程技术人员和经济评价人员赴现场做了深入的调查研究并和有关人员进行了座谈,在广泛收集信息、查阅相关资料及分析研究的基础上,围绕JC市规划建筑设计院设计的“花园住宅小区项目”建设工程总体规划设计方案,按照国家的有关规定及《建设项目经济评价方法与参数(第二版)》、《可行性研究与项目评价》的要求,进行本项目的可行性研究。本报告研究的内容和范围主要是:

一、项目建设的背景

二、投资的必要性

三、市场需求分析及市场前景预测

四、拟建规模

五、建设地址与建设条件

六、规划设计方案

七、环境保护

八、节  能

九、组织机构、劳动定员和培训

十、项目实施计划及工程招投标

十一、投资估算和资金筹措

十二、风险分析

十三、项目财务分析

十四、项目建设可行性评价

十五、研究结论与建议

第四节 项目承办单位简介

“花园住宅小区项目”工程建设是由甘肃固安金盛房地产有限公司组织承办的。

单位简介:甘肃固安金盛房地产有限公司是一家专业从事房地产开发的民营企业,法人代表翟学仁,公司是按现代企业制度组建,暂定三级资质的房地产开发企业。公司自成立以来,始终坚持“以人为本,追求卓越”的企业宗旨,遵循“团结、进取、创新、高效”的企业文化和精神,以实现顾客满意,获得社会认可为经营目标,开拓创新、与时俱进,以高品质、最具特色与潜力的产品引领市场,赢得顾客。企业发展呈现出了健康、合理、高效、持续的良好局面。甘肃固安金盛房地产有限公司拥有一支具备优良素质、富有创新精神、充满激情与活力,朝气蓬勃、纪律严明、奋发向上的创新团队。公司现有员工中具有研究生学历者占5%,具有本科学历的占50%,具有大专以上学历的占70%,各类专业技术人才占80%以上,在行业竞争中有明显的人才优势,为企业今后的长远发展打下了坚实的基础。

公司地址:JC市新华路87号邮政大厦4楼

企业法人:甘肃固安金盛房地产有限公司

企业类型:有限责任

经营范围:房地产开发、经营和销售

开发资质:暂定三级

企业注册资金:人民币2000万元。

公司设有一室六部:经理办公室、开发部、工程部、造价部、营销部、企业管理部、财务部。

     

第五节 可行性研究初步结论

一、主要结论

“花园住宅小区”建设项目,位于JC市西北角,西靠北京路,南临泰安路,北临百里防风林带,东临金川公司4号果园,地处上风向,常年空气清新,环境优美,是居家生活的绝佳位置。周围生活设施完备,交通便捷。

花园小区充满现代气息的设计风格,高品质的社区定位,人性化的设计理念,都符合本地消费者对高档住宅的需求。周围学校、医院、商场、银行等公用设施云集,交通便利。地理位置非常优越,填补了该地区中高档园林化住宅楼的空白。

本项目的开发建设将提升JC居民的现代生活居住品位,提高居住层次。提升金川区整体形象,推动地方经济建设,带动相关产业发展。对金川区的未来发展具有积极的意义,同时将产生较大的社会效益。

本项目的内部收益率无论是所得税前33.87%,还是所得税后23.88%,均远远高于行业内部基准值10%;行业基准收益率为10%时,财务净现值所得税前1536.97万元,所得税后849.33万元均大于零;投资回收期所得税前2.47年,所得税后2.57年,从财务评价上讲是积极可行的。

综合分析,实施“花园住宅小区”项目社会效益显著、影响深远,项目建设积极可行,建议在工程可行性研究方案的基础上不断深化,尽快完善工程初步设计,积极筹措建设资金,使本建设项目尽早建成投入使用。

第二章项目建设的背景

一、JC市概述

JC市始建于1981年,位于甘肃省河西走廊东部,祁连山麓北部,是古丝绸之路上一座年轻的工业城市。现辖一县一区,总面积9600平方公里,总人口46万,其中城镇人口24万。JC因盛产镍闻名于世,被誉为“中国的镍都”。六十年代邓小平同志来金川视察时曾亲切地称为祖国的“金娃娃”。1992年8月江泽民同志视察JC时题词:“腾飞的镍都”。1994年以来连续三年被评为“全国双拥模范城”,并相继被省委、省政府命名为省级文明城市和省级卫生城市,20##年又被命名为“全国文明城市”。

20##年完成国内生产总值45.2亿元,人均国内生产总值达9912元,财政收入达9亿元,其中地方财政收入达2.6亿元;全市消费零售总额达12亿元,社会消费品价格指数为101%,城镇居民可支配收入达8230元,农民人均纯收入3020元。

JC市发展前景十分广阔,“十五”期间,市委、市政府决心抓住西部大开发的历史机遇,依托国有大中型企业优势,加大对外开放、招商引资力度。目前,以JC经济技术开发区、JC高新技术开发区为龙头,建成我国最大的镍钴新材料开发基地和高新技术产业发展基地。同时,不断完善投资环境,先后开辟了四个工业园区,多次修定完善招商引资优惠政策,实行联合办公及限时办理制度,实行“一站式”服务。城市建设日新月异,城乡交通四通八达,通讯快速便捷,金融机构健全,为广大投资者提供了良好的投资软、硬环境。

二、JC市目前现状

(一)、JC市是1981年经国务院批准设立的省辖地级市,是一个以开采冶炼镍等有色金属为主的资源型工矿城市。

JC处在新亚欧大陆桥中段,兰新铁路、国道312线横穿境内。随着社会经济的不断发展,城市建设逐步完善,市区规划建设面积42平方公里,已建成24平方公里,交通邮电通讯快速发展,市内道路日趋完善,各种公用设施基本齐全。目前,已形成配套的供水、供热等系统,城市服务功能日益增强。
JC地势西南高、东北低,南部海拨最高4442米,北部海拨最低1372米,相对高差3115米。因而形成了生态的多样性特征,海拔从高到低有常年积雪的高山寒漠11000 公顷,高山草甸88453 公顷,原始森林10956 公顷,高山灌木林36195 公顷,干草原80421公顷,荒漠草原77827 公顷,绿洲平原239479公顷,荒漠戈壁415669 公顷。长期以来,受巴丹吉林沙漠和腾格里沙漠的影响,风大沙多,干旱缺水,植被稀疏,温带大陆性气候明显,生态环境比较脆弱。年均气温4.8℃,年均日照2878小时,无霜期134天。多年平均降水量在100毫米左右,年蒸发量是降水量的26倍,荒漠化程度严重。全市多年平均水资源总量5.77亿立方米,其中地表水资源量5.4亿立方米,地下水资源量0.37亿立方米。20##年全市人均水资源量 867立方米(含外市区人口),低于全省1150立方米和全国2200立方米的人均水平。被列为全国108个重点缺水城市和13个资源型缺水城市之一。由于缺水,全市161.45万亩可耕地,只能灌溉69万亩。

20##年,全市按确定的目标任务,牢牢把握国家实施西部大开发的良好机遇,着力培育壮大有色金属材料、无机化工、能源三大支柱产业,大力实施农业“一特两化”(发展优质高效节水型特色农业,实行产业化经营、标准化生产),切实加强城市基础设施和生态环境建设,社会经济发展取得了新的成绩,为全面建设小康社会迈出了较好的一步。1~5月,全市国内生产总值达到18.31亿元,同比增长13.61%,其中,第一产业增长4.18%,第二产业增长14.98%,第三产业增长9.38%。全市财税总收入完成4.01亿元;大口径财政收入完成2.74亿元,同比增长37.89%;地方财政收入完成1.25亿元,同比增长33.24%。

(二)、经济社会发展的基本思路及远期规划
  城市是经济和社会发展的载体。任何一个城市都与所在的区域经济基础紧密相关,与区域经济发展相互依存,相互促进,相互制约。只有提高城市化水平,才能有效地拉动区域经济发展;也只有区域经济发展了,才能从根本上推动城市建设和发展。正是基于这样的认识,我们提出了今年及今后一个时期经济发展的基本思路,即:以全面建设小康社会统揽全局,发挥资源优势,突出工业特色,着力培育壮大有色金属材料、无机化工、能源三大支柱产业,大力发展优质高效节水型特色农业,加强基础设施和生态环境建设,走新型工业化富民强市之路,推进国民经济持续快速健康发展和社会全面进步,努力把JC市建成西陇海兰新线经济带甘肃段的工业经济强市。

总体目标是:20##年提前一年实现“十五”计划;在20##年的基础上,20##年国内生产总值翻一番,20##年翻两番,使民主更加健全,科教更加进步,文化更加繁荣,社会更加和谐,人民生活更加殷实,提前8年实现全面建设小康社会的目标。
围绕以上思路和目标,着重抓好以下几方面的工作:

(1)、加快培育“三大”支柱产业,推动新型工业化进程。JC是一个工矿型城市,优势在资源,特色在工业,发展的潜力和希望都在工业。必须把深入实施“工业强市”战略作为整个经济发展和全面建设小康社会的战略重点,主要依托特色产业和优势资源,加大结构调整力度,通过大力发展有色金属材料、无机化工、能源三大支柱产业,配套发展建筑、建材、加工等产业,不断延伸产业链,扩大产业群,推动工业结构的优化升级。有色金属材料产业,主要通过支持金川集团公司,加快发展镍、铜、钴和稀贵金属等有色金属材料生产,力争到20##年,使镍、铜、钴的年产量分别达到10万吨、25万吨、4000吨,精深产品加工生产量和增加值比重有一定幅度的提高,销售收入达到100亿元,比20##年翻一番,利税超过15亿元,工业增加值达到34亿元。

(2)、加快“一特两化”发展步伐,切实增加农民收入。全面建设小康城市,重点在农村,难点也在农村,关键在于解决好“三农”问题,核心是增加农民收入。从JC市的实际出发,重点是突出“一特两化”(大力发展优质高效节水型特色农业,推进农业产业化经营和标准化生产),按照“龙头带基地,基地连市场”的思路,加大农村经济结构调整力度,大力发展以胡萝卜等无公害蔬菜为主的蔬菜产业、以优质肉羊为主的养殖业、以优质饲草为主的草产业、以啤酒大麦为主的啤酒原料产业、以鲜食葡萄为主的优质林果业等五项特色产业和以面粉加工、啤酒原料加工、草畜产品加工、食品加工等为重点的四个优势主导加工业,建立农业标准化体系和信息服务体系,打造“绿色品牌”,走产加销一体化、“绿色富农”的发展路子,形成具有JC特色的农产品生产、加工和销售体系,切实把草的产业做大、羊的产业做精、菜的产业做优、啤酒原料的产业做强,努力建成全省重要的草业大市、肉羊生产加工基地、啤酒源料生产加工基地和无公害标准化生产示范基地。通过大力发展小城镇和非农产业,不断提升农村经济的整体水平,最大限度地转移农村劳动力,多渠道增加农民收入。努力使全市农业增加值到20##年达到6.3亿元,20##年达到9亿元,力争翻一番。

(3)、着力夯实发展基础,不断增强城市功能。围绕建设设施齐备、功能完善、环境优美的区域重点城市,重点抓好四个环节:一是以建设节水型社会和创建节水城市为目标,切实解决水资源供求矛盾。水是制约JC市经济社会发展的“瓶颈”。实现JC城市的可持续发展,核心是要牢牢把握“三个基本”问题,即:水是JC市人民群众赖以生存的基本条件,干旱缺水是JC市的基本市情,节水是JC市经济社会全面发展的基本出发点。按照“合理开发、综合利用、统筹兼顾、协调发展”的要求,建立工业、农业、城乡生活全方位节水的新机制,千方百计把有限的水资源管好、用好、保护好,实现水资源的持续利用。

(4)、牢固树立“以人为本”的思想,加速城市化建设进程。鉴于我市是一个典型的资源型工矿城市,加之地处沙漠边缘,水资源匮乏,生态环境比较脆弱,因此,我们建设城市、发展城市必须立足市情,突出“以人为本”和“生态立市”的思想,以实现人与自然的和谐相处为目标,通过整合生态环境、生态经济、生态文化等措施,着力调整城市空间布局,优化城市经济结构,构建与城市建设体系相平衡的自然生态体系,走可持续发展的路子,力争把JC建成西部地区独具特色、具有时代风貌的现代生态城市,努力营造最适宜创业发展和居住生活的良好环境。一是抓好城市规划设计。从我市的实际出发,在现有规划的基础上,致力于规划与设计、规划与建设、规划与管理协调一致,按自然规律办事,把城市规划与区域经济社会发展、周边环境和现存的生态条件有机地结合起来,坚持趋利避害,突出“镍都”特色,制定出一个符合JC实际、富有人性化的长远规划。

三、“花园住宅小区”项目建设概况

花园住宅小区位于JC市西北角,西靠北京路,南临泰安路,北临百里防风林带,东临金川公司4号果园,地处上风向,常年空气清新,环境优美,是居家生活的绝佳位置。花园小区定位为高品质大型住宅社区,在这样一个工业化污染较严重的城市,地理位置十分优越。本项目楼体外立面设计为现代式风格,引入组团概念,用不同的色块区分各组团,整个建筑群体美观实用,不仅解决了商住用房,而且在很大程度上美化了JC市的城市景观。在小区配套及环境设计上,300米长的景观大道在很大程度上提升了小区的品质,小区内配套的幼儿园、会所以及室外活动场所的设计极大的方便了住户的生活。

小区用地面积160亩,总建筑面积150804.87平方米,分两期开发,预计第一期工程拟建建筑面积74365.91平方米。其中:住宅55959.26平方米,地下储藏室8265.90平方米,商铺6469.88

平方米,会所1633.50平方米,幼儿园2037.37平方米。第二期工程拟建建筑面积76438.96平方米,其中:住宅63867.84平方米,地下室9434.10平方米,商铺3137.02平方米。小区有如下特点:

1、交通条件:用地南临城市干道泰安路,距离市中心区(人民广场)约为1公里,西邻北京路,是通往城市繁华地段的主要交通干道,交通环境较好。

2、周边环境:用地西北侧为城市防护林带;南侧隔泰安路为26区住宅及邻近的体育馆,有利于将来形成共同的成熟社区;东侧是农田和果园,自然环境优美;离工业区比较远,处于本地区常年主导风向的上风向,空气清洁,受污染影响很小。

3、用地状况:花园住宅小区项目规划占地面积约10.76公顷,现状已经全部实现三通一平。

4、用地规划:花园住宅小区项目规划总建筑面积约15.08万平方米,地上13.31万平方米,地下1.77万平方米;其中,住宅建筑面积11.98万平方米,商业及其他建筑面积3.10万平方米,建筑高度18米,容积率为1.26,绿化率为32.9%。

第三章  市场需求分析

一、区域经济发展概述

JC市小康建设起步建设于20世纪80年代中期,曾先后于"六五"末期、"七五"末期实现了"脱贫"与温饱目标;特别自1994年正式组织实施以来,全市各级组织和广大农民群众艰苦奋斗,开拓进取,付出了艰辛的努力,进行了有益的探索与实践,取得了十分显著的成效,农村面貌发生了深刻的变化。1997年,反映我市农村小康建设的17项量化指标综合实现程度达到94.9%(按省定标准衡量),市属1县1区、11个乡、130个村进入小康行列,分别占总数的100%、91.7%和95.6%;有5.25万农户、21.11万农民的生活达到小康水平,分别占农村总户数和总人口的91.8%和92.9%,全市农村总体上基本实现省定初级小康目标。

从1997年实现基本初级小康以后,为了积极稳妥地推进全市农村宽裕型小康建设,1998年JC市又及时提出了向宽裕型小康迈进的号召。到20##年底,同1997年全市初级小康的量化指标相比,除住房质量只达到省定标准(砖土木、砖木结构住房比重≥80%)而未达到国家标准(砖木钢混结构住房比重≥80%)外,其他各项指标均达到或超过初级小康值,又有了新的发展和提高。农民人均纯收入持续增长,达到3051元,比1997年增加851元;恩格尔系数继续下降,达到44%,比1997年下降6.5个百分点;文化生活服务支出比重上升到14.5%,上升1.5个百分点;人均衣着消费支出达到59元(90年不变价);人均住房面积达到30平方米,而且住房结构日趋合理、宽敞、明亮,仅小康样板房就达2.15万套;通电话的行政村比重由1997年的43.4%上升到91%;自来水普及率为73%;农村人口自然增长率保持稳定;农村人均预期寿命、通汽车的行政村比重、用电农户比重、享受社会保障的人口比重、万人刑事案件发案件数等指标均有不同程度的上升或下降。

近年来,特别是国家实施西部大开发战略部署以来,JC的经济发展更是日新月异。从以下几点就可以看出JC市经济实力的快速增长。

(一)、国民经济持续发展,综合实力逐步增强。全市经济呈现出“五快两增三突破”的发展态势。“五快”:一是全市生产总值增长较快,全年完成54.16亿元,同比增长15.2%,增速创历史新高,提前两年实现了“十五”计划目标。二是工业生产增长较快,全年实现工业增加值33.27亿元,增长18.09%,其中规模以上工业实现增加值31.28亿元,增长18.73%。三是固定资产投资增长较快,完成全社会固定资产投资23.42亿元,增长32.67%,是近年增幅最高的。四是市场消费增长较快,实现社会消费品零售总额13.05亿元,增长12.93%。五是进出口总额增长快,完成2.84亿美元,增长1.84倍。“两增”:一是财政收入稳定增长,地方财政收入完成2.87亿元,增长16.62%。二是城乡居民收入稳步增加,市区居民人均可支配收入达到8862元,增加629元;农民人均纯收入达到3277元,增加226元。“三突破”:一是人均GDP突破1万元,达到1.18万元。二是大口径财政收入突破10亿元。三是规模以上工业企业销售收入突破100亿元。

(二)、工业的支柱优势进一步凸显,新材料产业启动实施。按照新型工业化的要求,我们进一步确立工业发展的思路,大力发展有色金属、无机化工、能源三大支柱产业,积极培育新材料产业,配套发展建筑建材、装备制造等产业,工业强市战略得以深入实施。金川集团公司5万吨铜电解、6000吨/日选矿生产线、金化集团合成氨“三改六”等一批重点技改项目相继建成,工业结构不断优化,经济效益显著提高。全市规模以上工业综合效益指数达到117.45%,比上年提高了25.96个百分点;实现利税12.53亿元,增长85.79%,其中利润4.69亿元,增长148.59%。及早谋划JC未来发展,把新材料作为发展接续和替代产业的重要切入点,切实加强院地院企合作,邀请国内有关知名专家、学者对我市发展新材料产业进行科学论证,对城市规划和经济发展进行研讨,启动了国家级新材料产业化基地和大学产业园,同时由政府牵线,组织有关企业负责人积极同科研院(所)洽谈对接项目,推动了新材料产业的协调发展。目前涉及新材料领域的37个项目陆续落户JC,签约项目资金9亿多元。

二、长远经济发展规划

根据新的形势和要求,JC市政府工作的基本思路是:坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,认真贯彻十六大、十六届三中全会和中央、全省经济工作会议及市五次党代会精神,以全面建设小康社会统揽全局,高举发展、改革的旗帜,树立科学的发展观,按照“五个统筹”的要求,着力发展壮大有色金属、无机化工、能源三大支柱产业,积极培育新材料产业,配套发展建筑建材、装备制造等产业,大力实施农业“一特两化”,进一步加强基础设施和生态环境建设,加快工业强市、绿色富民步伐,努力解决经济社会发展中的突出问题和关系人民群众切身利益的突出问题,推进经济社会持续快速协调发展和人的全面进步。
  今后JC市经济社会发展的主要预期目标是:2005全市生产总值增长12.5%;全社会固定资产投资增长16%;社会消费品零售总额增长11%;进出口总额增长15%;地方财政收入增长10%;市区居民人均可支配收入增加500元;农民人均纯收入增加230元;城镇登记失业率控制在4.5%以内;人口自然增长率控制在7‰以内。实现这些目标,核心是发展,重点在项目,动力在改革,关键在开放,根本是提高人民生活水平。具体要切实做好以下十个方面的工作:
  (一)、加快实施工业强市战略,推进新型工业化进程。坚持大力发展有色金属、无机化工、能源三大支柱产业,培育壮大新材料产业,配套发展建筑建材、装备制造等产业,重点推动实施“5个1”工业振兴计划,即:到20##年,发展销售收入100亿元的企业1户、20亿元的企业1户、3亿元以上的企业10户、1亿元以上的企业10户和规模以上企业100户,全市工业销售收入达到180亿元以上,形成煤、电、汽、镍一体化发展、无机化工产业延伸、新材料产业成长良好、配套产业竞相发展的工业格局。

(二)、推进农业“一特两化”,切实增加农民收入。要把解决“三农”问题作为我们全部工作的重中之重,始终把增加农民收入作为事关全局的大事,按照统筹城乡经济社会发展的要求,用工业化的思维谋划农业,以工业化的理念经营农业,大力推进“一特两化”,坚持走好“十条路子”,多渠道增加农民收入,努力实现“绿色富农”。一是加大结构调整力度,大力发展特色农业。正确处理好结构调整与粮食安全的关系,切实保护耕地,确保粮食生产安全。二是实施农业产业化经营,提升农业的自我发展能力。坚持走龙头带基地连市场的路子,大力发展乡镇企业,突出抓好啤酒原料、肉羊加工、饲草加工等龙头加工业,使啤酒原料加工能力达到15万吨,肉羊加工能力达到15万只,草产品加工能力达到10万吨。继续推进致富项目入户工程,着力增加农民收入。三是推进标准化生产,打造“绿色品牌”。制定JC市无公害农畜产品质量标准及生产技术规程,进一步建立完善农产品检验检测体系,全面实施无公害食品安全行动计划,围绕农业生产的各个环节,搞好技术指导和服务,加强农业标准化示范基地建设,加快培育优质、安全的无公害、绿色品牌,提高农产品的市场竞争力。四是加快农村小城镇建设,努力提高区域经济发展的整体水平。切实把小城镇建设作为改善城乡二元结构的切入点、作为一项战略任务慎密部署,切实抓好。按照“统一规划,分步实施,综合开发,配套建设”的原则,积极稳妥地推进小城镇配套建设,引导企业和农村富余劳动力向小城镇转移,大力发展农村二、三产业,不断增强小城镇聚集生产要素的综合功能,繁荣小城镇经济,带动农村经济社会全面协调发展。五是加强对农民的培训教育,下功夫转移农村富余劳动力。加大对农民培训教育的投入,多渠道筹措资金,用3年时间,实施10万农民劳动技能提升计划,增强农民就业和创业的能力;六是实施科技兴农战略,切实推进农业科技进步。进一步建立完善农业科技服务体系和激励机制,加大与省内外农业高等院校、院所的合作力度,加强农业科技人员培训,实施星火产业带计划,积极引进推广农业优良品种和先进适用技术,提高农业的科技含量。七是加强农村基础设施建设,不断改善农民的生产生活条件。进一步增加财政支农资金和农业基本建设投资,重点抓好农村“六小”工程,启动实施生态家园富民计划,加强农村小康住宅建设,加快村村通油路工程建设步伐,抓好丁家峡、大干沟等小水电站建设,增强农业和农村经济发展后劲。八是完善农村综合信息服务体系,提高农村经济的市场化水平。进一步加强农业信息网络建设,以信息化带动农村经济市场化,积极发展农产品行业协会和农民专业合作组织,多方位开辟农产品“绿色通道”,增强农产品的市场竞争力。

(三)、加快非公经济、第三产业和建筑业发展,提高区域经济的整体水平。坚持把非公有制经济作为促进社会生产力发展的重要力量,全面落实鼓励发展的各项政策措施,积极在市场准入、投融资、土地使用、技术引进等方面创造平等的创业条件,切实保护非公有制企业的合法权益,引导非公有制经济参与国有企业改组改造、农业产业化经营、生态环境和基础设施建设,进入高新技术产业、新型服务业和社会事业等领域,努力壮大非公有制经济的规模和实力。

(四)、进一步扩大对外开放,大力发展外向型经济。积极利用两个市场、两种资源,不断拓宽对外开放的层次、领域和范围,大力引进域外资源、资本、人才和技术,努力提高对外开放水平。一是进一步加大招商引资力度,努力扩大利用外资的规模。继续推行招商引资目标责任制,建立完善招商引资激励机制,加强与省内外、国内外企业、金融界、商会的联系和协作,多渠道开展投资洽谈,全过程抓好项目落实,确保引进资金4.5亿元,力争达到5亿元。同时,积极采取项目融资、经营权转让等方式,加快利用外资发展经济和基础设施建设的步伐,努力提高招商引资工作的成效和水平。二是进一步扩大对外贸易,积极开展对外经济技术交流与合作。认真研究国际市场和新的出口退税政策,完善企业出口服务体系,支持企业调整出口产品结构,扩大出口产品规模,千方百计开拓国际市场;积极开展对外工程承包、装备制造和劳务输出,不断拓宽发展空间。支持金川集团公司等企业拓展国外资源,扩大企业生产规模。
  (五)加强基础设施和生态环境建设,推动人与自然的和谐发展。在基础设施建设方面,重点组织实施好以金武公路、金雅公路、永民公路为主的交通基础设施建设项目,以灌区改造、病险水库加固、人饮解困、节水工程为主的水利基础设施项目,以及信息、通信、能源和社会事业等方面的基础设施项目。同时,积极配合省上做好金永高速公路的前期工作。

三、区域房地产发展规划及现状

(一)、基本情况
金川自1958年发现特大型硫化铜镍矿后,开始大规模

的开发建设。经国务院批准,于1981年2月成立了甘肃省辖地级市——JC市。建市二十多年来,历届政府始终坚持“城市发展要紧紧围绕镍基地的建设,最有效的为工业生产和人民生活服务”的指导思想,在第一版城市总体规划的指导下,目前市区规划面积42平方公里,建成工业、生活小区38个,城市路网骨架已基本形成,市政管网配套设施趋于完善,文化、体育、交通、邮电通讯设施发展迅速,城市环境日趋整洁优美,综合服务功能逐步增强。

(二)、城市总体规划编制情况

JC市城市规划的编制,总体上经历了三个过程。

(1)建市前的初步规划——工矿区规划(70年代)

JC市的形成和发展始于镍矿的开发。上世纪50年代,开始了矿山、工厂的筹建。60年代初期,金川公司组织编制过几次城镇规划,但当时的规划是以矿产开发为主,坚持城镇建设为工业服务的原则,围绕金川公司工矿企业的生产和发展,规划了工矿区(即现在的市区1~5号小区),确定出三条主要道路(即现在的北京路、金川路、兰州路)。经八冶公司、金川公司20多年的建设发展,到70年代末,初步形成了一定的城镇规模。由于城镇建设与工业生产没有同步进行,存在城镇用地不合理;功能分区不明确,工业区和生活居住区相互混杂;城镇道路、给排水、电力均不配套;商业服务、文化体育设施不齐全;环境卫生、园林绿化设施差;城镇功能很不完善等方面的问题。

(2)城市总体规划(第一版)的编制

1981年建市后,为了更快地发展、开发镍基地,省、市领导将编制科学合理的城市规划列为建设现代化城市的首要任务。1981年7月,省政府组织省建委、JC市筹委会、金川有色金属公司、第八冶金建设公司等有关领导和城市规划方面的专家及工程技术人员,第一次召开了关于JC市城市建设的专题会议,对城市选址等主要问题进行讨论。大家认为JC市的成立是镍基地建设发展的结果,且城市和工业一体化有利于城市的发展,因此将市址选在金川镇。此方案于1982年4月经省建委正式批准。

(3)城市总体规划修编

近年来,随着城市建设的发展和西部大开发战略的实施,“以人为本,优化人居环境,着眼大开发建设投资环境”已成为JC市城市经济、社会发展的必然趋势,这对城市规划的观念和内容提出了新的更高的要求。同时,城市总体规划(第一版)所确定的城市性质已不能满足当前与长远城市经济、社会发展的需要,城市人口、用地规模预测欠科学性,城市布局与功能分区不够明确,缺少对市区中心、商业中心、城市景观和主要客运枢纽、广场、停车场的规划以及近郊区居民点建设规划管理的阐述,在深度和广度上已不能适应城市发展的需要。另外,按照建设部关于城市总体规划实施十年左右应作补充调整和修编的有关规定,加之第一版总体规划实施已至规划末期,为了确保城市总体规划的先导作用,JC市于1999年8月编制了《JC市城市总体规划修编大纲》。

《JC市城市总体规划(20##—20##年)》确定的城市性质为“全市政治、经济、文化、科技、商贸中心;以有色金属生产、无机化工、能源和其它辅助工业配套的园林化(具有西部戈壁特色,符合当地生态环境实际)现代化(在资源开发和经济发展中依靠科学技术)工业城市;甘肃省河西地区经济中心城市之一”。城市规划区建设用地范围仍为第一版城市总体规划所确定的规划范围,城市总体布局为“一心(人民文化广场)、三轴(新华路、金川路和北京路)、三区(新华路以南的老区、新华路以北的新区和开发区)”。

经过修编的城市总体规划,在城市功能、地位、城市特点、城市发展方向等方面,继承了第一版总体规划的合理成份,体现了城市发展的延续性和协调性。同时,对原城市规划布局作出了适当调整,力求与国民经济和社会发展相一致,与城市的功能和地位相统一,与环境保护和生态平衡相协调,努力做到对城市的发展具有指导性和超前性。主要体现在以下几个方面:

1、指导思想更加明确,贯彻“有利生产、方便生活”和“保护环境、造福人民”的方针,提出了优化产业结构、营造人居环境,加强城市生态建设等一系列的指导原则。

2、城市性质中增加了“园林化”城市概念,并以地方立法形式确立了建设目标。

3、明确了城市在区域建设中的地位。城市定位为“甘肃省河西地区经济中心城市之一”,即:通过资源优势、人才技术优势和资金优势,带动和辐射周边地区,更好地为甘肃经济建设服务,不断壮大自己。

4、正确分析了影响和制约城市发展的因素。科学预测城市化发展,合理制定人口规模和用地规模,使城市规模与城市功能配套建设相统一。

5、修编的城市总体规划增加了规划实施和管理的具体措施,使规划更趋完善,突出了规划的法律地位,为更好地实施和管理提供了充分的执法依据。

所以从城市总体规划方面来看,花园住宅小区的建设是非常符合城市总体规划的。

(三)、城市建设情况

20多年来,JC市城市建设始终贯彻“由内向外,由南到北,紧凑集中,协调发展”的方针,不论城市功能分区、道路建设,还是城市发展用地等方面,都以规划为指导,对城市经济、社会发展起到了积极地推动作用。

(1)、坚持以道路建设为重点,加快了城市基础设施建设。按照“以道路为框架进行城市建设,以基础设施建设带动城市发展”的城市建设指导思想,市上从原工矿区的实际出发,制定了基础设施先行的建设方针,拉开了大规模城市基础设施建设的序幕。对外交通方面:彻底改造了河永公路、金永公路,使对外交通的瓶颈制约大为减缓。城市道路方面:按照“重车道与路灯同步建设,轻车道、人行道视资金状况分步配套”的原则,先后新建和拓建了新华路、公园路、永昌路等15条城市主次干道。截止20##年底,已建成城市道路总长98公里,面积113.5万平方米,城市骨架初具规模。实现了客货分流,形成了城市环路,方便了人民生活,便利了城市交通。城市给排水方面:重点建成了设计日供水能力10万吨的城市供水工程,敷设城市输配水管线137公里,城市年生活用水量达1745万立方米。敷设排水管线151公里,排水网络初步形成。目前正在建设日处理污水8万立方米的城市污水处理厂。同时,市区部分区域实现了集中供热,供热面积达241.6万平方米。

(2)、坚持以加快城市住宅建设为基础,不断改善了城市居民生活条件。近年来,JC市在坚持统一规划、多方集资、综合开发、配套建设的原则下,使城市住宅建设的步伐不断加快,有效地改善了城市居民居住条件和居住环境。目前,市区已建成住宅小区22个,住宅建筑面积由1980年的39.69万平方米增加到20##年底的473.96万平方米,人均居住面积18.42平方米,切实提高了城市居民的生活质量。(附JC市历年社会固定资产投资表)

(3)、坚持以村镇建设为补充,积极推进了城乡一体化发展进程。JC市辖一县一区,共12个乡镇,136个行政村,其中建制镇8个。近年来,我市加强了村镇规划和基础设施配套建设,农村城镇化、城乡一体化发展的步伐进一步加快,城市化水平达到47.1%。全市建成各类小康住宅22885户(套),其中不同风格的小康样板楼800多栋,农村人均房屋面积达30.48平方米。

(四)、JC市城市发展存在的基本问题

JC经过建市以来的大规模建设,以镍基地为龙头的JC地方区域经济体系开始形成,城市的综合服务功能也初步形成,一座具有现代化风貌的戈壁新城已经在祖国西部崛起。然而,在创造辉煌的同时,也铸就了一系列不可回避而又迫切需要解决的突出问题。一是资源性城市的可持续发展。二是第三产业比重偏低,制约了城市功能的发挥。三是城市二元经济结构突出,影响了城市经济的发展。同时,国家企业与地方、乡镇企业之间没有形成相互渗透、相互融合、相互促进的城市经济体系。四是由于我市是随着工矿企业的发展而兴起的工业城市,在城市发展和企业发展过程中,无论是发展方针、发展目标的统一,还是发展方向、发展重点的确立上,都客观地存在一些不协调性和不一致性,这对更好地规划城市、建设城市是有一定影响的。五是作为一个资源型的工矿城市,因城市烟尘污染超标,使大气环境质量下降,城市生态环境受到破坏。同时,工业废水和规划区的尾矿池由于不能得到综合治理,对周围的植被和郊区农作物及城乡居民的身体健康造成了严重影响,生态环境的恶化也影响了城市的发展和景观。六是JC市作为全国严重的干旱缺水城市之一,包括重复利用水量,人均水资源只有1317立方米/年,远低于全国及全省人均水平(不易大规模进行城市扩张、多增加流动人口,农业人口分布达到三分之一务农、三分之一从事农产品加工、三分之一劳务输出)。水资源不仅制约着城市人民生活水平的进一步提高,而且严重约束了城市经济的发展和城市建设的规模。七是城市对外交通已成为制约城市发展的瓶颈,发展交通基础设施是加快发展经济的迫切需要。市区对外仅有一个出口,加之交通条件基础薄弱,又偏离兰新铁路和国道312线。这些不利因素,使JC市在河西走廊中段的经济优势未能转化为区位优势,没有产生应有的辐射和带动作用(建设至青海、银川、阿右旗、武威、山丹公路,形成东西南北的交通网络)。

总体来说JC市的房地产市场刚刚起步,通过对已经开盘的项目看,本地的房地产市场呈现一种供需两旺的势头。20##年整体市场需求量将继续加大,与此同时,由于JC经济的快速发展和环保的新型居住概念对JC市民的刺激作用,广大市民对于居住条件的要求越来越高,JC房地产市场蕴含着巨大潜力。随着西部大开发战略的实施,许多外地开发商纷至沓来,许多企业看好JC房地产市场,他们在JC房地产开发中尝到了甜头,正蓄势待发,制定雄心勃勃的开发计划。JC房地产开发目前呈现出两个发展趋势:一是由闹市区开始向近郊区发展;二是居民由过去只求拥有一套住房的简单要求,开始追求住宅的周边环境,外地开发商进入JC,带来新的建筑产品和管理模式。由于外地发展商的进入,产品档次不断提高,使刚刚起步的JC房地产市场竞争变的激烈。在供应量和需求量同时增长的时期,要求开发商具有较高的操作水平和创造能力,适合发展趋势的住宅产品将会获得巨大市场机会。

四、JC市房地产市场形势分析

1、房地产市场管理基本情况

近年来,JC市商品房开发建设也逐年上升,目前市区人均居住面积10.6平方米,农民生活用房面积31.24平方米。根据市场调查,JC市大部分住房仍是早期本地企业为职工所修建的廉价福利房设计早已过时,无法满足现代人们的生活、居住需求和品味。JC市几乎没有一个封闭式花园小区,目前的住宅小区环境及配套设施更无从谈起,这样的居住环境与飞速发展的本地经济与人民生活水平极不相符,造成了大部分居民持币待购的局面,全市的房地产市场潜力巨大。

2、房地产市场的特点及成因分析(三个转变,两个提高,一个稳定)

1〉、消费主体逐步发生变化

近年来,在国家关于扩大内需,刺激住房消费政策的鼓励下,随着房改的逐步深化,JC市住房消费已由过去的集团消费占主导转向个人消费占主导。个人购房比例明显提高,20##年个人购房比例占总交易额的36.4%,比1996年提高近20个百分点。

2〉、市民住房消费观念转变,负债购房逐步成为热点

在国家金融政策的支持下,市民的消费观念已由攒钱买房转变为贷款买房,负债购房占房屋交易总量的比例已逐年上升。按揭购房己成住房消费的主流,形成了一种消费时尚。据粗略统计在20##年预(销)售的商品房中,按揭购房约占个人购房的60%。

3〉、对住房供应要求逐步发生转变

以前人们在住房的需求上除价格因素外主要考虑的因素是:在地理位置上要求市中心、在布局上大多数选择两室一厅,而很少考虑环境因素、小区绿化、物业管理等。而现在人们对住房的选择已逐步将住房环境、绿化、采光、物业管理作为重要选择因素,在住房地理位置的选择也已由追求市区逐步向追求城郊住宅小区转变。在房型选择上也逐步由经济、实用型向舒适型、多功能型、享受型转变。

4〉、居民法律意识明显提高

近年来,房地产交易纠纷投诉逐年上升,一方面反映了开发商的经营行为还欠规范,同时也体现了消费者的法律意识逐步提高。人们在购房时,除考虑商品房本身的因素外,普遍注重了开发商的信誉和预购商品房的用地、建设手续是否合法等问题。己改变了以前只图价格便宜而不顾房屋开发建设手续齐全与否的商品房消费误区。

5〉、市场管理水平逐步提高

近年来,市房地产管理局在房地产市场管理上,坚持“管而不死,活而有序”的原则,持续不断地做好房地产市场的培育、发展、管理工作。在市场的硬件建设、政策法规建设、队伍建设及市场管理方面采取了一系列行之有效的措施,促进了JC房地产市场的发展,提高了房地产市场管理水平。

6〉、房地产价格基本稳定

在国家有关政策支持下,JC市采取一系列行之有效的措施来降低房地产开发成本,降低或取消有关税费,调节开发商利润,平抑房地产交易价格,近两三年来,JC市房地产买卖价格、租赁价格基本保持稳中有升的良性发展状态。

7〉、商品房供求基本平衡

随着住房二级市场的全面开放,JC市住房供应体系以逐步完善,住房供应状况有了明显好转。随着房改的深入,金融的助动,住房有效需求逐步增大。从房地产商品的供求关系上讲,应属于需求大于供给,并且市场的潜在需求较大。(附JC市房屋施工面积、竣工面积表)

3、今年房地产市场发展形势预测

1〉、房地产市场明显处于良好状态。随着住房分配货币化全面推进,市场潜在需求将逐步转化为有效需求,会呈现供求两旺的局面。

2〉、个人住房消费将会继续大幅度增长,按揭购房将成为主要购买方式。

3〉、对经济适用住房、存量住房的需求会有所增大。随着住房梯度消费逐步为人们认识和接受,住房一、二级市场的联动,今年对经济适用住房、存量住房的需求会有所增大。

4〉、对住宅环境的要求会愈来愈高,追求品牌住房的意识增强。在住房消费上将会逐步转向环境、绿化、物业管理较好的小区住宅,逐步追求实力强,信誉好的开发商开发建设的品牌住房。

   可见目前在JC市开发大型商住楼盘还是非常可行的,所以本项目的开发建设是非常有利的,可以填补当地没有花园式大型商住小区的空白,满足JC市民日益提高的住房需求。

五、建设项目定位分析

1、市场调查

本市场调查选取对象主要参考类似项目和具有类似功能的区域价格。根据本建设项目的功能对JC市区内的主要大型商业楼盘所进行的市场调查,其商业及餐饮、娱乐出租和销售市场价为:市区繁华路段等商业用房平均出售价:约为1800元/平方米,其主营多为高档商业用房,商住房平均出售价1000元/平方米。

2、本项目出售市场定位

1)、市场细分

在目前的商品房建设过程中,市场细分主要为住宅、商业用房两类。在住宅类型中,又可细分为多层住宅、景观公寓、别墅及小高层住宅;商业用房可分为店铺式、仓储式及大型商业性设施等,本项目在建设过程中,根据市场需求情况,对项目的建设体量进行详细分类,由住宅的市场容量确定住宅的建设体量及建设进度,由商业用房的市场容量及各业态的经营情况确定项目商业用房的建设体量。

2)、目标消费群定位

宅:

※企业中层管理干部;

※政府机关工作人员;

※城区生产加工小业主;

※城区商人、个体工商户;

※城区旧房换新居一族;

※JC市及下辖县富裕的农民一族;

※外来人口(餐饮、娱乐、购物、专业市场)。

备注:

由于JC市属我国重要的资源型城市,镍开发占我国重要的地位。因而,本项目的消费群体定位不能仅仅局限于JC市,项目的消费群实力不容忽视。

业:

外来JC市的经商人士;

2   企业用于自主经营;

3   外地企业设立办事机构;

4   现有商业门点更换一族;

5   大型商业机构设立分点或扩大经营规模;

6   大型商业设施招商引资而来的单位(餐饮、娱乐、购物

等);

※具有一定资金的投资人士。

3)、产品定位

享受新文化生活模式的花园住宅;

3、销售方案

项目总销售周期约为2年,本项目计划于20##年10—11月进行内部认购同时开放售楼处。20##年10月底进行正式销售工作,住宅销售高峰约在20##年10、11月份及20##年7、8、9、10月份。全部销售工作预计在20##年2季度完成。

六、项目潜在竞争目标

从目前的市场情况来看,由于从20##年以前JC市的商品房建设几乎为零,但从20##年开始相继出现了大规模开发建设的住宅小区,但JC市目前从事房地产开发的开发商只有两家(华城集团和绿城集团),目前两家近两年开发的商品房总数也只有1000套左右,所以房地产市场的买房缺口还是比较大的。而从目前JC市房地产整体情况看,能于本项目开发产生有力竞争的目前只有绿城花园。绿城花园于20##年上半年入住,其未预售出而在20##年成为现房的单元,将是争夺本案的潜在客户,成为今年预售和明年入住的竞争威胁。但从另一方面来说,由于两个小区唇齿相邻,两个小区今年来在这片将共同开发1000余套住房,此处将成为JC市最大的住宅群,竟会把这片地区的房地产市场做大、做活,形成双赢的良好局面。

七、本项目与所处区域房地产对手相比的竞争优势

1、交通便利、社区成熟

本项目所在区域紧邻JC市最大的农贸市场,周围有镍都商厦、新华商场、西部公司超市、JC市实险小学,JC市第一中学、JC市第二人民医院、卫生局、体育场等公共设施,居住环境成熟。居住品质在JC当地还体现在小区环境及小区内部配套设施上,本项目采用以人为本的物业管理模式,小区内设有幼儿园、会所等和与生活相关的各项配套设施,大型生活会所,户外活动场地等,可以极大的方便居民的生活、休闲和全身心的放松,是JC市高品质花园式住宅的一个典范。

2、项目地理区位优越

项目所在地位于JC市区西北区,南临泰安路,西邻北京路,用地东侧、北侧为规划中城市主干道路。

3、市政配套条件齐全

A.文化教育:JC市实险小学、JC市第一中学、JC师范学校、省广播电视大学JC分校、北京4中网校以及小区内拟建的幼儿园。

B.金融服务:有中国工商银行JC市分行、中国人民银行、中国农业银行及各行储蓄所、JC市邮政局等。

C.其它生活设施:

娱乐餐饮:小区周边有规模和档次较好的JC饭店、邮政宾馆

医疗卫生:附近有建成的JC市第二人民医院。

购物:西部公司超市、镍都商厦、金龙商厦等。周边商业配套设施较为齐全,并且整体的消费水平适中。

邮政:市邮政局

生活服务:依靠本项目商业配套设施及周边居民区的各种设施完全能够保证。

4、项目定位优势

项目定位:传统文化与新型建筑结合的时尚居住社区;

产品定位:享受新文化生活模式的花园住宅;

目标市场:具有稳定收入但是尚未置业的金川公司年轻职工最可能在本项目置业,他们向往具有良好居住品质、能够体现现代生活气息的居住生活;JC市还具有相当数量的持币待购者,这些人有的可能是因为家庭人口的增加需要更换大面积的住房,有的是因为对原有住宅的不满需要更换具有时代特征的新户型住房等,这些人将成为本项目潜在的最大买家。

近几年JC市对于环境治理提出了更高的要求,环境问题已成为JC市治理改造的重点,随着生活质量的提高,具有美好景观和清新空气的高品质住宅已显紧俏;花园项目规模适中,容积率不高,开发周期短,成本较低,给投资经营者带来较多赢利空间;

尽管现有规划中,周围还没有形成成熟稳定的居住社区,但做为城市未来主要的城市居住区,已经纳入市政规划之中,随着周边地区的相继开发,产品精致、配套和服务完善、社区和周边环境优雅及优越便利的地理位置必会为购房者带来巨大的物业增值和投资回报。

5、政策优势

随着国家住房制度的改革,国务院于1998年出台了取消福利分房的政策。福利分房的退出,刺激了房地产业的发展,培育了以商品房为重点的消费市场。房地产业的迅速崛起,带动建材、装饰、建筑等行业的复苏和发展,成为中国经济新的增长热点。基于房地产行业经济的拉动作用,国家相继出台了43项房地产产业政策,减免相关的税费,提供金融支持,进一步规范开发上级市场行为,为房地产业分健康有序的发展,提供了政策依据,创造了良好的外部环境。

该项目的 开发建设得到了政府的大力支持,按JC市政府20##年5月25日第七十一次常务会议纪要决定,免除该项目的城市基础设施配套费、供热增容费。市政府还决定凡非本市户口,购买本小区住宅者即可解决本市区城镇户口,子女就学等社会福利可享受本市区居民待遇。

6、服务优势:小区建设档次高。

房地产市场竞争日益激烈,产品同质化程度越来越高,服务作为软件设施的重要组成部分,是现今品牌竞争力的重要因素. 甘肃固安金盛房地产公司从最初规划开始便将服务建设作为一项重要工作,至今建立了一套具有先进水平的高品质服务体系。花园物业管理渗透高品位服务理念,使业主独享尊贵。

在满足顾客的群体需求,一般需求之后,甘肃固安金盛物业公司引进先进的管理理念,实现最大可能的满足顾客的个性需求,尽可能多地为客户提供关怀心灵,关注人性的深层次服务,将以往服务的大面积、大分类、和大时段上升为业主细分,爱好细分、服务细分的更人性化的服务,将以人为本的服务理念升华。

甘肃固安金盛房地产有限公司通过对消费者的需求作全面、深入、细致的了解, 建立顾客满意战略,一切从业主需求出发,以业主满意为管理服务为目标。同时导入ISO9000管理体系认证。保证管理规范化和制度化。

甘肃固安金盛物业公司推行人性化物业管理模式,努力在营造一个相互信任、相互尊敬、又有明确行为规划约束的和谐有序的舒畅环境和文化氛围。使人们在工作、文化娱乐等各方面的品位需求均得到满足。

综上所述:甘肃固安金盛房地产有限公司开发的花园住宅小区,有良好的市场定位、良好的配套设施、有良好的服务优势、有政府的政策优势。小区以优美的环境、合理的户型结构。所以只要项目能按计划稳定的运作,必将在今后的销售竞争中占有市场优势。

第四章    建设项目拟建规模

该项目建设用地约10.76公顷,约合161.4亩,拟建建筑面积150804.87平方米,共30栋住宅以及座商场、会所、幼儿园等配套设施。其中住宅建筑面积:119827.10平方米;地下储藏室17700平方米;商业建筑面积:9606.90平方米;会所建筑面积:1633.50平方米;配套幼儿园建筑面积:2037.37平方米。本工程拟分二期进行建设。预计第一期工程拟建建筑面积74365.91平方米。其中:住宅55959.26平方米,地下储藏室8265.90平方米,商铺6469.88平方米,会所1633.50平方米,幼儿园2037.37平方米。第二期工程拟建建筑面积76438.96平方米,其中:住宅63867.84平方米,地下室9434.10平方米,商铺3137.02平方米。

(一)规划技术经济指标

第五章 项目建设地址及建设条件

第一节 建设地址

该项目建设选址为甘肃省JC市金川区,该区是进茶馆市政府所在地。“花园住宅小区”建设项目,位于“花园”小区位于JC市西北角,西靠北京路,南临泰安路,北临百里防风林带,东临金川公司4号果园,地处上风向,常年空气清新,环境优美,是居家生活的绝佳位置。

第二节 建设条件

一、市政工程设施情况

1、供水

   本建设项目的用水已与JC市城市自来水公司达成供给协议,以满足未来的用水需求。详见附件

2、供电

   本建设项目的用电已与JC市城市电力公司达成供电协议,能够满足中心运营后的用电需求。详见附件

3、供热

本项目热源采用城市集中供热。

4、通信

本项目的通讯已与JC市电信局达成合作协议,满足项目建设规模使用要求。详见附件

二、气象、工程地质、水文地质情况

1、气象

JC市位于河西走廊东部,祁连山北麓,地处东经10104′—10243′和北纬3747′—3900′之间。辖区内有靠祁连山雪水形成的东、西大河和永昌县城郊泉水形成的金川河河流经境内。全境地势西南高、东北低,地貌以高原山地为主,平原、绿洲、戈壁、荒漠相间交交错排列,属残丘平川地带。平均海拨1563米,最高点3052米,最低点1327米。属大陆性气候,光照充足,冬无严寒,夏无酷暑,春季回暖迟,秋季降温急,昼夜温差大。无霜期150天。年平均气温9.2℃,年日照2981.6小时,年积温3127℃,年平均降水量139.8毫米。

2、工程地质

根据JC市类似工程的场地地质条件,该地区的地质情自上而下依次是:

1)填土层:主要为碎石,土覆一定数量的建筑垃圾,干稍湿,稍密。层地埋深0.4~1.9米,层厚0.4~1.9米。厚度变化较大,工程性质差,不宜作为建筑地基持力层。

2)碎石土:灰褐色,碎石主要成分为石英质砂岩、花岗岩及少量的长石石英砂岩;磨圆度较差,多呈菱形;一般粒径10~150mm,最大粒径270mm;充填物主要为沙砾;中度钙泥质胶结;该层厚度大,未揭穿。其地基承载力标准值为480kpa,工程性质较好,可以作为建筑地基持力层。

3、水文地质

该场地地下水属潜水,水位埋深较,本项目施工可不考虑地下水对建筑物基础的影响。

4、场地类别

依据《建筑地基基础设计规范》(GBJ7-89),《岩土工程勘察规范》(GB50021-94),勘察区建筑物工程重要性等级为二级,场地等级为三级,地基等级为三级,综合岩土工程勘察等级为乙级。拟建场地地基土属中硬土,场地类别为II类场地。

第六章  建设设计方案

第一节 规划设计说明

一、概 述

1、地理位置:“花园”小区总规划用地160亩,位于JC市西北角,北靠北京路、南临泰安路、北临百里防风林带、东临金川公司4号果园。该地块远离城市工业区,地处本地区常年主导风向的上风口,空气清洁,污染程度小,对于污染相对严重的JC市而言,是一个难得的开发高品质风景花园式居住小区的最佳地段。

2、项目现状:本地块地处城乡结合区,自然环境恬淡、优美,设施完备、交通便利,地势平坦,地质条件良好,目前已全部实现三通一平。

二、设计依据

1、JC市建设局[建设项目选址意见书]及第六次城市规划设计审查会议纪要(金建规纪[2004]17号)。

2、甘肃固安金盛房地产开发有限公司规划设计委托书及相关的图纸资料。

3、中华人民共和国国家标准[城市居住区规划设计规范]及相关规范。

4、城市居住区规划设计规范GB50180-93

5、住宅设计规范GB50096-1999

三、设计构思和方案特点

在规划设计中,遵循了以下设计原则:

(一)、总平面布局

根据用地自身情况、周边关系、产品定位、开发步骤等因素,确定整个小区的功能分区、交通体系、绿化系统、景观体系等,力求创造一个功能合理、品质高尚、立意新颖、使用便利的居住区。

1、整体构思

(1)、合理的功能分区,保证土地利用的最大化

泰安路为地段的主要车流来源,故在地段南侧沿泰安路设置商业及住区居民主入口,在泰安路与北京路交角处设置超市,从而提高地段的商业价值。

(2)、主题突出,特色鲜明

地段中央部分横贯东西的景观大道长达280米,宽达30多米,其不仅作为整个小区的景观主题,而且提高了整个中心区的居住品质。入口正对的中心绿化面积达4000多平方米,其中布置的喷泉与水景,造成视觉上的引导,围绕景观大道布置的活动场地也为居民的娱乐活动提供极为便利的条件。

(3)、强调均好性,保证居住品质

由于中心绿化带基本上是横贯小区的,为小区提供了较为均匀的环境分布,同时由中心绿地发散出去的组团绿地可延伸至小区的各个部分,提高小区的整体品质。

地段为结合入口广场作的大面积的方形组合绿地,环境宜人;地段东侧住宅间的组团绿地面向环形绿地开敞,同时与环形绿地相互渗透,景致优美,与东侧果园形成了视觉和环境上的延续;地段中的短板住宅位于环形绿化带之中,感受环境带来的愉悦;多层建筑布置灵活,围绕出各种组团绿地,尺度怡人。

(4)、强调差异性与组团性,给人以归属感

通过建筑围合的各个组团广场,通过铺地设计、绿化园林配置、水面营造等不同的环境处理手法,形成各自的风格与特点,同时通过不同组团的不同建筑色彩设置,使不同的组团之间避免雷同,同时依据建筑的体量来确定组团广场的尺度、形式与主题,使人觉得每一个组团绿地都是为周边的建筑量身定做的,从而增强人们的归属感。交通系统

2、交通组织依据安全、便利、可达的原则,合理的组织人流与车流。

(1)、机动车系统

小区主要机动车出入口位于地段东南侧,向泰安路开口,在地段西侧为次要机动车出入口,向北京路开口,与26区对应。小区内设置环形双向机动车道,分割地块比较平均,有利于节省交通空间。

机动车可直接抵达或者通过宅前道路顺畅抵达各个单元入口,宅间局部设置地面停车场,交通可达性强。

(2)、非机动车系统

非机动车可方便快捷的到达各个单元入口,宅间设置非机动车停车位,地下室部分分散设置分户的仓储作为非机动车停车库等。

(3)、步行系统

小区主要步行入口位于地段南侧的小区主入口,沿中心绿化带及景观大道组织步行空间,结合小区中的各个组团空间做步行广场。整个步行系统点、线、面结合,贯穿整个小区,空间效果丰富,适宜居住人群休闲活动。

3、绿化系统

小区中设置中央景观大道,绿地走向为东——西方向,较为有利的引入阳光与暖风,形成适宜人群活动的阳光绿地。沿弧形绿化带放射出各个绿化休闲广场,注重与楼座形状、体量的结合,通过植物的不同配置,形成各自的园林特点。

注意植物配置的多样性、丰富性以及季节性,形成高低错落有致,远近疏密适宜,颜色丰富多彩,四季树种配置合理的园林绿化景观。同时注意选用抗旱树种和灌木等,以适应本地区的干燥气候条件。

4、景观系统

沿中央景观大道组织景观的相互关系,景观大道内侧为水主题景观带,端头中央绿地中心处放大成为水主题广场,广场上设置喷泉,作为小区的主要中心景观。在每个组团绿地中,除通过草地、铺地、水面等平面因素进行景观营造外,还通过树木、喷泉、雕塑、灯柱、小型构筑物等园林小品进行空间上的合理搭配,从而使得自身景观更为丰富的同时,各个组团之间在视觉效果上更能相互渗透,增加景观的层次性。

在小区的关键性位置,如小区出入口、组团绿地中心、街道转角处等设置符合各处性质的标志性小品,并考虑相互之间的视觉走廊,使人处在小区中觉得标识明显。

(二)、建筑特点

1、户型设计

通过对JC市市民对于住宅需求的调查分析,以及从客户组成、销售面积要求、户型组成比例、功能需要等方面进行户型设计。

(1)、合理的面积分配

根据JC市的销售经验,三室二厅建筑面积基本控制在130—150平米之间,二室控制在100平米左右,中心地带及环境较好的朝向,设置一些稍大的四室户,一梯一户,建筑面积为190平米左右。

(2)、合理的平面布局

在进行户型设计时,我们遵循以下原则:

板式住宅保证南北通风,起居厅与主卧朝南,门厅、起居厅、各居室、厨卫等功能模块面积分配合理、方便使用,干湿分区明确,入口处一般设置玄关,尽量减少户内的交通面积;保证完整的起居厅、餐厅等空间,三室和四室设置双卫,一般设置封闭阳台、阳光室、家务阳台等辅助空间。

(3)、寻找户型特点

在户型设计中,在保证合理的前提下,尽量寻找户型卖点,如主卧室落地窗、飘窗、落地窗大阳台、两面采光的加大卧室、餐厅与起居厅空间的错位变化、大面积的厨卫等,争取调动客户的兴奋点,找到适宜自己的产品。

2、立面设计

立面设计风格的确定,从色彩上考虑本地自然环境的影响,力求为本地区人工环境提供丰富的色彩;形式上寻求整洁统一的风格,形成自己鲜明的特征。

(1)、整体效果

考虑建筑之间的高度、体量关系,通过建筑单元之间构件韵律变化等,营造丰富的空间关系。中心的短板式、沿街的底层商业,形成强烈的韵律感。

(2)、体量处理

建筑色彩通过墙面、玻璃、栏杆、线脚、屋顶构架等不同材质产生的颜色区分,不同分区的色彩变化,保证色彩的丰富性。同时注意寻找共同的色彩元素,使得整个小区比较一致。整体色彩明快,不同分区之间既有一定关系又寻求新的变化,从而给人以新鲜感。

主要规划及面积指标详见第四章。

第二节、结构设计

一、结构设计依据

1、主要法规和标准

(1)、《建筑抗震设计规范》 GB50011-2001

(2)、《建筑结构荷载规范》 GB50009-2001

(3)、《砌体结构设计规范》 GB50003-2001

(4)、《混凝土结构设计规范》 GB50010-2002

(5)、《建筑地基基础设计规范》 GB50007-2002

其他国家及地区现行有关的设计规范及规程

2、建筑物所在地(甘肃省JC市)抗震设防烈度为7度,设计基本地震加速度值为0.15g,设计地震分组为第二组。基本风压为0.40KN/m2, 基本雪压为0.30KN/m2,以上提到的该建设场地的自然条件,依据甲方最终提供的该项目岩土工程勘察报告为准。

二、结构方案设计

1、建筑结构的安全等级为二级,设计使用年限为50年,建筑抗震设防类别为乙类。

2、该项目中,除幼儿园、商3、商1、商2采用现浇钢筋混凝土框架结构以外,其它所有住宅楼均采用砖混结构。另外,部分装饰构架采用轻型钢结构。

3、主要结构材料:钢筋混凝土及钢结构用钢材、混凝土小型空心砌块、烧结页岩砖及烧结多孔砖,同时参考甲方提供的当地有关建筑材料的资料合理选用。

4.基础依据甲方提供的该项目岩土工程勘察报告,优先选用天然地基形式(框架结构基础为柱下独立基础,砖混结构基础为墙下条形基础),若遇特殊地质情况,会同甲方及勘探部门具体情况具体分析,采用合理地基处理办法及基础形式。

第三节 设备专业设计

一、给排水专业:

1、设计依据

(1)、《建筑给水排水设计规范》    (GB50015-2003版)

(2)、《室外给水设计规范》        (GBJ13-86); 1997年版

(3)、《室外排水设计规范》        (GBJ14-87); 1997年版

(4)、《城市居住区规划设计规范》 (GB50180-93) 20##年版

(5)、《建筑设计防火规范》         (GBJ16-87) 20##年版

(6)、《污水综合排放标准》     (GB8978-88)

2、给排水专业:

  本小区为多层小区。小区供水采用城市自来水,并全部利用城市管网的压力供给各住户。从泰安路引入一根DN200管道,在小区内沿主干道连成一个环路,作为小区生活、消防给水水源。至每排住宅的管道为枝状布置。计划有生活冷水系统、生活排水系统、雨水系统、消火栓系统等。下面分别说明:

(1)、生活冷水系统、生活热水系统:

本小区人均日用水定额200升/人 日,时变化系数2.4。故最高日用水量为650吨/日,最高时用水量为65吨/小时;考虑其它配套建筑,系数1.2, 故小区最高日用水量为750吨/日,最高时用水量为78吨/小时。住户内每户设一冷水表来计量冷水用量。各个公共建筑也相应设水表计量。生活用水水质均要求达到卫生部的《生活饮用水水质卫生规范》(20##年版)。

(2)、排水系统:

取用水量的85%x70%作为排水量,为400吨/日。各栋建筑二—顶层为一排水系统,首层为一排水系统,地下各层污水汇入污水坑后由潜水排污泵排出室外。室外污水汇入化粪池后排入市政污水管道。

(3)雨水系统

本小区实行雨污水分流制。雨水收集后排入市政雨水管道。

(4)消防系统:

 消防系统分为消火栓系统。消火栓系统又分为室内和室外消火栓系统。室内消防用水量最大值为30升/秒;室外消防用水量为20升/秒。

故本小区总的消防用水量为50升/秒。在本小区内集中设一消防水池,容积400立方米,储存2小时消火栓用水量。消火栓泵从消防水池内吸水供各栋建筑的消防用水。

3、管材选用

室外管道采用球墨铸铁给水管,橡胶圈接口。

室外雨、排水管管径<DN300的采用UPVC管,管径≥DN300,采用钢筋混凝土排水管。

二、暖通专业:

1、本小区为多层小区。计划采用集中供暖,总供热量8200Kw (按50W/平方米 计算)。

2、住宅底部公建的商场部分和幼儿园等考虑设计户式集中供暖。

3、住宅内部的供暖分户计量,热表设于每层的楼梯间内,对外开门。住宅内部采用散热器采暖。公共及配套建筑除幼儿园等均采用散热器采暖。

4、外的管道敷设采用直埋形式,应符合室外管道敷设规范。

三、电气专业:

1、设计依据

 (1)、“供配电系统设计规范”   GB50052-95

(2)、“民用建筑电气设计规范” JGJ/T16-92

(3)、“住宅设计规范”        GB50096-1999

(4)、“建筑物防雷设计规范”  GB50057-94(20##年版)

(5)、土建条件图

2、设计内容

(1)、高低压配电系统设计

(2)、照明系统设计

(3)、电话电视系统设计

(4)、防雷接地系统设计

3、建筑概况

本工程为普通住宅小区,总建筑面积13.45万平方米,共计1006户,共有楼房30栋,均为一梯2户(三栋一梯一户)的板式建筑,6层18米高,有地下室,结构形式为砖混结构。

4、供配电系统设计

(1)、本工程由小区南侧泰安路10KV公用架空线供电。

(2)、本工程按4KW/户的标准设总装容量Pe=4KW1006=4024KW,计算容量Pj=40240.30.9=1342KVA。

(3)、小区东西长440米,南北宽220米,宜建东西两个变配电站,两变电站供1~9、10、13号楼及幼儿园、商业建筑,宜设2500KVA(或1000KVA)箱式变电站一座,拟建于6#楼东侧绿化用

地内;东变电站供其他楼房,拟20#、24#楼西侧绿化用地内建2500KVA(或1000KVA)箱式变电站一座。

(4)、内箱式变电站向每栋楼放射式供电,每栋楼设具有漏电保护功能的总断路器。

(5)、每套住宅设能同时断开相线和中性线的总断路器,进户线截面积为10㎜2。每套住宅分设照明、插座、空调插座,厨房与卫生间插座回路。

(6)、各房间插座设置数量≥BG50096-1999标准。

5、防雷与接地

(1)、本工程采用TN-C-S接地方式。

(2)、本工程每栋楼的电源入户处作总等电位联结,卫生间宜作局部等电位联结。

(3)、本工程6层住宅楼按三类防雷构筑物设防。

6、弱电系统设计

(1)、本小区设电话系统,拟在商业楼设1000对电话电缆交接室,每户一对电话线,主卧与厅房设电话出线口。

(2)、本小区设有线电视系统,电视信号接城市有线电视网拟在商业楼内设电视前端箱,每户一条电视缆入户,主卧与厅房设电视出线口。

(3)、是否设计算机信息网络系统由甲方定。

(4)、是否设门户对讲系统由甲方定。

7、公共照明设计

(1)、住宅楼梯间设节能自熄开关。

(2)、小区内设集中控制的亭园照明灯、草坪灯。

第七章   环境保护

环境保护是我国的一项基本国策,实施环境保护持续发展战略,坚持经济建设,城乡建设和环境保护纳入国民经济和社会发展计划,实现经济效益、社会效益和环境效益的统一,是解决环境发展问题的基本指导思想。

随着经济的迅猛发展,以及人们环保意识的提高,居住区环境质量越来越受到更多人的重视。小区内的空气质量、室内的空气品质、噪声水平以及交通状况都是人们购房时所要重点考虑的问题。

第一节  设计依据采用标准

1.《环境空气质量标准》GB3095-1996;

2.《大气环境质量标准》GB3095-82;

3.《污水综合排放标准》GB8978-88;

4.《锅炉烟囱排放标准》GB13271-91;

第二节  JC市的环境状况

JC市工业布局相对集中,是污染比较严重,自然生态十分脆弱的城市。由于历史的原因,市区二氧化硫污染位居全省前列。近年来,通过全市人民的共同努力,一些影响影响全市社会、经济和环境协调发展的重大环境问题逐步得以解决,区域生态环境逐步得以改善。目前,市区大气环境中二氧化硫浓度尚达不到国家规定的相应功能区标准。但相比以前已有很大的改进。城市地面水环境质量符合国家标准,饮用水源水质达标率、区域及交通噪声平均值基本符合国家城市环境考核要求。

为治理大气污染和解决城市用水紧张问题,JC市政府近年来做了极大努力。市政府决定:加大对造成80%大气污染的燃煤炉灶的治理力度,完成了小燃煤炉的改造,力争将50%的10吨以上的供暖锅炉改为用天然气和用电;继续加快城市水厂扩建工程,使城市供水能力日增30万立方米,基本保证JC市经济发展和居民生活10年到15年的用水需求,夏季不发生限量用水。

1999年以来,甘肃省环境保护工作,积极适应西部大开发战略的新形势,把握机遇,因势利导,以保障全省环境安全、保护人民身体健康为宗旨,以“一控双达标”为核心,以建立健全环境与发展综合决策机制和实施政府“一把手”环保目标责任制为主线,初步实现了污染防治和生态保护同抓并重,环境法制、投入、科技、宣传四轮驱动,各项重点工作进展顺利。

2001至20##年的“十五”计划期间甘肃省将投入二百多亿元人民币用于环保重点工程建设。省政府在“6·5”世界环境日前夕召开以保护黄河甘肃段为主要内容的网络会议,目的就是在“十五”期间,确保饮用水源地达到地表水二级标准,其余河段达到三级标准,为甘肃全面建设小康社会,实现经济社会的可持续发展提供水资源保障。

今年以来JC市财政共拿出780万元资金用于大气治理。以清洁能源改造为中心,以工业污染、燃煤污染、二次扬尘、餐饮业煤油烟污染、机动车尾气污染五项整治为主要内容,深入开展大气污染防治工作,大气环境质量得到了新的改善。20##年JC市空气质量三级和好于三级的天数为339天,同比增加36天,占全年总天数的92.9%,圆满完成了甘肃省政府确定的全年空气质量三级或好于三级的天数达85%的目标。其中,一级和二级的总天数达207天,同比增加53天,占全年总天数的56.7%,五级的天数少了近一个月,空气质量是历年来最好的一年。

第三节  本工程项目对环境的影响及保护措施

“花园”住宅小区工程建设会对周边环境带来一定的影响,主要包括在施工期和使用期对大气环境、声环境、生态环境影响。

一、对环境的影响

(一)、对大气环境的影响

本工程对大气产生污染主要是在施工期施工、运输机械排放的污染气体、燃烧建筑用沥青烟,填土的粉尘和施工运输车辆丢散的弃物以及未铺装路面的起尘。施工期机械、车辆排放的大气污染物由于排放总量不大,其污染影响范围是有限的。施工期的粉尘污染将随着工程的竣工而结束,因此污染是短期的。

(二)、对声环境的影响

噪声在一定范围内污染声环境,强烈的噪声若长期作用于人体,使人感到烦躁不安,大脑疲惫,会诱发多种疾病。该项目噪声主要来自各种施工机械和运输车辆。项目竣工后其影响将会随之减少。工程竣工交付使用后的噪音主要来自于商铺,噪音的大小与商铺经营种类有关。由于经营范围不同,当消费群体多时,会产生一定的噪声,但对当地的声环境不会造成较大影响。

(三)、本项目对生态环境的影响

本工程在施工和使用阶段将产生污水、污物。如厨房、卫生间、公共洗手间产生的生活污水;施工阶段产生的建筑垃圾及交付使用后产生的生活垃圾。但这些污水、污物无论在施工阶段还是在使用时期都会集中排放和专门堆放,对生态环境均无较大影响。

二、保护措施

(一)、对大气环境的保护措施

为减少施工期的粉尘污染,设备应有良好的除尘和密封装置。对施工中道路采取洒水降尘或临时铺设水泥路面等措施,以减少施工车辆运输产生的扬尘。对进出施工场地的车辆,采取进出车辆封闭作业和进出场地附近道路洒水降尘措施;由于城市交通道路管理办法中明确规定,禁止尾气超标车辆上路,因此,正常的车辆尾气不会对环境造成污染。

(二)、对声环境的保护措施

施工期的噪声主要影响施工人员和周围生活区的居民。①、为保护施工人员的健康,建议施工单位合理安排工作人员接触高噪音机械的时间,降高噪声的施工最好安排在白天进行,同时注意保养机械,规范操作,文明施工,尽量使施工机械维持最低声压水平。②、在附近有居民的方向设置隔噪屏障,降低各种噪声对居民的影响。③、建议施工单位使用噪声振动控制设备。

(三)、劳动安全防护措施

1、劳动安全措施

变压器、高压开关柜选用带保护装置的产品,确保操作人员安全。

2、消防措施

工程设计对消防、排烟、空调等防治采取必要的措施,消除由此产生的安全隐患。

三、结论和建议

从上述分析中可以看出,本工程对环境的污染程度较小,如果建议的防治措施能够付诸实施,在施工期和使用期对环境的不利影响可以降到最低程度,不会造成大的环境问题。

为配合整个JC市环保工作的有效实施,在该项目的开发时应充分考虑周围的环境,利用空地进行重点处理,组织花坛、草坪,设计绿化带,栽种花卉、灌木、绿篱和常绿乔木,并在条件允许的情况下设计屋顶花园。

该项目的建成可促进JC的市容环境建设,带动区域的经济发展,其经济效益和社会效益远大于环境污染所造成的损失。

第八章  节约能源

一、概述

建筑节能是指节约采暖供热、空调制冷、采光照明以及调节室内空气、湿度、改变居室环境质量的能源消耗,还包括利用太阳能、地热(水)能源的综合技术工程。

面对世界性的能源枯竭,寻找新能源,节约现有能源成为举世共识。尤其气候变暖之后全球雨雪降有量锐减,淡水资源紧缺,已成为危机人类生存的首要问题,许多国家和地区已处于水荒危机之中。我国是世界上严重缺水的12个国家之一。

建筑节能是全社会节约能源的重要组成部分。我国是发展中国家,建筑能耗占社会总能耗的25%,随着经济发展和人民生活质量、居住环境的提高,这个比例还会不断增长。 1997年11月1日我国颁布了新中国第一部《节约能源法》,其中第37条对建筑节能做了明确规定,使我国的建筑节能走上了法制轨道。《民用建筑节能管理规定》已于一九九九年十月二十八日经第十七次部常务会议通过,现予发布,自二零零年十月一日起施行。

目前我国的建筑节能工作主要围绕提高建筑物围护结构的保温隔热性能和提高供热制冷系统效率两个方面展开。近几年又在太阳能、风能、地热、生物质能等新能源和可再生能源的利用方面开展了一些工作。

我国实现建筑节能的途径,除了要加快建筑节能材料、建筑

节能科技的开发研究与推广,合理地设计和施工实现建筑节能,采用适宜的墙体材料实现节能,用合理的构造实现节能,并优化城市能源结构和积极推进城镇供热体制改革外,建立合理的使用付费制度和保障建筑节能措施的有效贯彻也尤为重要。建设部部长汪光焘就指出,建筑节能当前最关键的有两点:一是要建立一个使用人直接付费的制度,让节能与使用人建立直接联系;二是要加快强制性的法律和强制性的技术标准的建立。

根据国家计划委员会、国家经济贸易部,建设部计交能(1997)2542号《关于固定资产投资工程项目可行性研究“节能篇(章)”编制及评估规定》文件精神,本报告对“花园”小区节能工作设计如下:

(一)、“花园”小区节约能源的重点是选用节能保温的建筑材料和节电的措施,根据节能的实际需要,墙体选用轻质保温材料,外门窗可选用密闭性较好的白色彩板断热型铝合金推拉门及断热型铝合金外漂窗,阳台板贴轻质隔热层,屋面保温采用聚苯板轻质保温材料,均能达到节能要求。

(二)、根据报告中电力负荷计算,总装机功率约为4000KW,小区东西长440米,南北宽220米,拟建东西两个变配电站。

(三)、设计2500KVA(或1000KVA)箱式变电站两座,1000KVA、500 KVA。该设备具有体积小,结构简单,可靠性高,没有火灾爆炸危险的特点。

(四)、住宅照明系统尽可能选用节能型灯具。

(五)、本项目根据现行规范要求,住宅采暖设计采用燃气壁挂炉分户独立计量系统。

(六)、本工程设计方案执行国家颁布的节能政策和标准,对工程项目采取较为严格的节能措施。

二、节能措施

1、针对严寒地区的需要,建筑围护结构材料外墙采用300厚粘土空心砖,25厚挤塑板保温,屋面为50厚挤塑板保温,外窗为单框中空玻璃,密闭塑钢窗。

2、对能源损失较大的管道等采取保温节能措施。

3、根据《甘肃省节能实施细则》的要求,屋面保温为50厚整体发泡聚氨脂,平均传热系数0.49;外墙为300厚烧结空心砖(KM非承重)内贴40厚岩棉板,平均传热系数为0.78;外窗均为静塑铝合金窗中空玻璃,平均传热系数为3.4。地下一层车库顶板下贴50厚岩棉板,根据国家现行规范的要求,住宅标准层采暖设计为分户计量。

三、无障碍设计

根据《城市道路和建筑物无障碍设计规范》(JGJ50-2001)(J114-2001),本工程凡是有室内外高差处均设有无障碍坡道,坡度为1/12,一层商铺公共卫生间内设有残疾人厕位。

第九章   组织机构、劳动定员

一、领导体制

花园住宅小区,该项目采用项目法人负责制。

二、机构设置

根据甘肃固安金盛房地产开发有限公司开发新建花园住宅小区建设规模、建设周期的要求,我们建议设置以下机构:

(一)、管理机关

1、公司领导2人(其中综合管理1人,工程管理1人,)

2、公司财务2人(出纳、会计各1人)

(二)、工程部门

1、管理人员:1人

2、办事员:2人

(三)、营销部门

1、销售主管:1人

2、销售代表:4人

(四)、综合部门

1、主管人员:1人

2、办公室:1人

3、后勤人员:1人

三、职工培训

根据公司业务需要新招聘的人员,应满足其从事工作的相应资格和资质。在公司培训一个月,熟悉本职工作及各部门工作内容,考核合格后,正式聘用上岗。

第十章   项目实施计划及招投标

一、项目的实施计划

本工程为甘肃固安金盛房地产开发有限公司投资开发的新建的花园住宅小区,该项目是一个集住宅、休闲、商场等功能为一体的综合花园式住宅小区。占地面积约160 亩,规划设计总建筑面积15.08万M2。其中住宅部分建筑面积11.98万M2;配套公建部分建筑面积3.10万M2。项目总投资约为(人民币)11755.16万元。本项目建设从可行性研究报告批准之日起计划24个月完成投入使用,具体进度计划详见下表。

项目实施计划表

二、工程招投标

根据中华人民共和国国家计划委员会《工程建设项目招标范围和规模标准规定》(第3号令,20##年5月1日)、《工程建设项目可行性研究报告增加招投标内容以及核准招标事项暂行规定》(第9号令,20##年6月18日)要求,对本工程可行性研究增加如下招标内容:

按规定近期工程资金招标情况说明如下:

由于该项目总投资11755.16万元远远大于3000万元人民币,所以必须进行招标。

根据招投标[第4号令第七条第(四)点]的规定:

1、建设项目勘察设计费>50万元必须进行招标;

2、监理工程费>50万元, 必须进行招标;

3、建筑工程费用>200万元,必须进行招标;

4、重要材料及设备费用>100万元,必须进行招标;

5、其中必须进行招标的项目应向社会发布招标公告,审查核定具有相应资质等级的投标单位不少于七家,委托当地建设工程招标部门进行招投标,按照“公开、公平、公正”的原则,择优选定施工单位,签订施工合同。

6、其他工程费用:1099.22万元,其资金构成均为国家核定取费标准范围内的间接费,不适用于前述国家计委第3号、第9号令规定的招标范畴的要求,故不招标。

招标基本情况表

第十一章  投资估算与资金筹措

第一节  投资估算

一、投资估算依据

1、花园住宅小区方案设计图纸及有关资料说明

2、20##年《甘肃省建筑安装工程概算定额》JC地区基价(DBJD25-007) 

3、采用以上定额取费程序按照甘肃省建设厅甘建价[2001]385号文规定

4、本项目施工企业取费标准按三类计取。

5、其他费用执行甘建价[2001]277号文件及有关规定。

6、参照近年来完成的同类工程建筑技术经济估算指标。

二、有关问题说明

1、估算未考虑建设期内建筑材料可能发生的变动而增加的费用。

2、基本预备费按照建安工程费的3%计算。

3、管理费用依据相关规定按照建安工程费的1.2%计算。

4、人员工资标准、人员编制均依据JC中等标准计算。

5、水、电价取JC市现行价。

三、建设项目总投资比例及三材用量

1、建设项目总投资比例构成

表10-1            建设项目总投资比例构成        单位:万元 

2、三材用量(仅供参考)

 表10-2                 三材用量           

四、固定资产投资估算

该项目固定资产投资总额为11755.16万元,其中建安工程费10237.36万元,其他工程费为1099.22万元,预备费为336.23万元,建设期贷款利息82.35万元。

五、运营费用估算

本项目运营费用根据年工资福利、燃料动力等因素的周转天数进行估算,运营费用估算年均暂按10万元计算。

详见项目总投资估算表,即辅助报表1。

第二节  资金筹措与使用计划

一、资金筹措

固定资产投资来源按如下考虑:

            固定资产投资来源(一、二期)

二、投资使用计划

该项目计划从开始施工到交付使用共计两年时间完成,计划一期使用自有资金、销售资金及贷款完成一期的固定资产投资,二期使用销售收入及自有资金完成二期的固定资产投资。其投资使用计划与资金筹措见辅助报表10。

第十二章 项目财务分析

第一节 

建设项目财务评价是项目可行性研究的有机组成部分,是项目决策科学化的重要手段。财务评价的目的是根据国民经济和社会发展战略和行业、地区发展规划的要求,在做好产品(服务)市场需求预测及建设场址、方案等研究的基础之上,计算项目的效益和费用,通过比较,对拟建项目的财务可行性和经济合理性进行分析论证,做出全面的经济评价和社会效益评价,为项目的科学决策提供正确的依据。

1、评价依据

(1)、国家计委、建设部1993年颁布的《建设项目经济评价方法与参数》(第二版)

(2)、甘肃省建筑工程(建安费用)估算指标(DGJD25-12-2002)

2、项目评价期

  该项目的收益包括住宅销售收入、商铺销售收入、会所销售收入、幼儿园销售收入,物业管理收入,车位出租收入六大部分。其中,住宅、商铺、会所、幼儿园的销售收入占整体收益的99.30%,物业管理收入,车位出租收入占0.70%。考虑到项目的收益主要来源于住宅、商铺、会所、幼儿园的销售收入,而住宅、

商铺、会所、幼儿园计划从项目开始之日截止第三年年底完成项目的销售计划。故将财务评价的计算期暂定为3年(包括建设期)。

3、基础数据

(1)、外购燃料动力,年用水及用电按照项目定员15人的安排,据类似的指标进行测算,暂定年总费用为10万元。

(2)、工资及福利每人每月800元,即年工资及福利费用0.96万元,劳动定员15人,年工资总额14.40万元。

(3)、其他费用按有关规定或合同价进行计算,详见辅助报表2,3,6。

4、项目评价期

依据《投资项目可行性研究指南》,参考同类工程,财务基准收益率为10%。

第二节 营业收入

 该项目的收益包括住宅销售收入、商铺销售收入、会所销售收入、幼儿园销售收入,物业管理收入,车位出租收入六大部分,销售期暂定为3年(包括建设期),项目的正式销售确定在一期工程封顶后开始,即20##年年底,截止20##年,完成本项目建筑产品的销售工作。依据对JC市房地产业的市场调查,暂定建筑产品按照100%销售,其中地下储藏室跟住宅一起销售。每年的销售计划及销售比例详见下表。

一、二期销售计划比例表

根据市场调查章节的论述,暂定住宅销售价为1000元/㎡,地下贮藏室500元/㎡,商铺、会所、幼儿园1800元/㎡的价格进行销售。住宅物业管理费按照1元/㎡·月收取,商铺、会所、幼儿园物业管理费按照2元/㎡·月收取,停车车位出租收入按照30元/个·月进行计算。销售收入见住宅销售收入及税金附加估算表、出租收入及税金附加估算表。即辅助报表6,7。

二、营业税金: 

该项目税金为营业税、城市建设维护税、教育附加税,其中,营业税为营业收入的5%。城市建设维护税为营业税的7%,教育附加费为营业税的3%,经计算本项目年平均营业税及附加为281.69万元。详见住宅销售收入及税金附加估算表,出租收入及税金附加估算表。即辅助报表6,7。

第三节  损益分析

本项目利税后年均利润总额为619.40万元,年平均税金及附加为305.08万元。

投资利润率=年平均利润总额÷项目总投资×100%                               

         =619.40÷11755.16×100%

         =5.27%

投资利税率=年平均利税总额÷项目总投资×100% 

         =924.48÷11755.16×100%

         =7.86% 

资本金利润率=年平均利润总额÷资本金×100%

=619.40÷5841.36×100%

=10.60%

投资利润率、投资利税率、资本金利润率均高于行业基准值,详见损益分析表,即基本报表3。

第四节  清偿能力分析

该项目计划从开始施工到交付使用共计两年时间完成,计划一期使用自有资金和销售资金完成一期的固定资产投资,在一期尚未完全竣工,二期开始前期准备阶段,即20##年年底计划贷款3000万元,贷款利率为5.49%,根据本项目较好的收益,计划于20##年底、20##年底次偿还本金和利息,按照最大额度法偿还本年贷款及其利息。其中第一年偿还本金1707.71万元,偿还利息

70.95万元。第二年偿还剩余贷款1374.64万元。详见借款还本付息计算表9。

第五节  财务盈利能力分析

通过对项目的全部投资的财务现金流量进行分析,结果如下:

一、内部收益率:(所得税前)33.87%

                 (所得税后)23.88%

二、财务净现值:(Ic=10%)

(所得税前)1536.97万元

(所得税后)849.33万元

三、投资回收期:(所得税前)2.47年(含建设期)

(所得税后)2.57年(含建设期)

详见全部投资现金流量表。即基本报表1。

第六节  财务评价结论

 本项目的内部收益率无论是所得税前33.87%,还是所得税后23.88%,均远远高于行业内部基准值10%;行业基准收益率为10%时,财务净现值所得税前1536.97万元,所得税后849.33万元均大于零;投资回收期所得税前2.47年,所得税后2.57年,从财务评价上讲是积极可行的。

该项目的经济评价通过一系列量化指标的计算,各项指标均达到了要求,项目是可行的,关键在于积极筹措资金,使项目尽快实施,早日建成,早日获利。

第十三章 社会效益

一、环境效益评价:

本项目的规划设计以城市总体规划为标准,以区域特点为准绳,全力打造功能合理、品质高尚、立意新颖的时尚社区。该社区的建设注重生态环境的建设,注重人与环境的相互协调,园区内大量形态各异的绿化植被和各色形态各异的水色、小品,在蓝天白云的映衬下,像一幅绚丽多姿的彩绘,成为西部城市建设中的一道亮丽的风景。建筑形态整洁统一,色彩丰富多样,通过错落有致的高低层次,合理的建筑密度,流畅优美的曲线、与周围环境达到完美、和谐、统一。该项目的建成,将成为西部住宅生态建设的典范,也是都市人们一处闲居生活的乐土。

二、社会效益评价:

花园小区项目的建设,将是目前JC市成片开发的城市时尚住宅小区之一,作为城市时尚住宅建设的主体,将引导未来城市住宅建设,对西部地区未来的城市住宅建设具有规范化的借鉴意义,该项目的建设,对JC市的对外开放以及经济建设具有良好的促进作用,并对宣传甘肃固安金盛房地产有限公司的企业形象具有十分积极地意义,而且能够增加就业机会,缓解JC市的就业压力。

除此而外,该项目的建设不仅仅为JC市的居民而且也为周边地区的人群提供地理位置优越,交通便利、环境优美的新兴都市高尚文化住宅,而且也在一定程度上改善了城市环境,绿化了城市文化广场,还优化了镍都环境,具有良好的社会效益。

第十四章  风险分析

一、自然灾害

1、地震

西北地区是一个多地震区域,因地震造成的灾害损失严重,所以评估地震灾害、减少地震灾害,科学设计、科学管理是减灾、防灾的重要举措。

2、沙尘、冰暴及水灾

沙尘、冰暴和水灾是西北地区常见突发自然现象之一,是西北地区重要的自然灾害,沙尘天气多发生在每年的初春和秋末,冰暴和水灾多集中于每年的七、八月份,随着近年来国家对西部生态环境的重视及退耕还林政策的实施,此类自然灾害将越来越少,对西部地区的经济建设的影响会越来越小。

3、其它

除以上提及的自然灾害外,还存在其它不可抗拒的自然因素所造成的灾害。

二、人为因素

1、设计、施工质量

建筑外观是建筑工程的人性展示,施工质量是产品的生命体现。完美的建筑设计和可靠的施工质量,是验证其“作品”是否具有市场活力的重要因素,本建设项目作为JC市的大片住宅开发项目,具有开拓性的地区指导意义。因此,设计、施工有必要由一流的市场专业队伍进行,尤其是要选择有资质、重质量、重信誉的设计、施工(单位)进行施工建设,降低因此造成的市场风险。

2、设备和原材料涨价风险

本建设项目无论规模、外观等在JC市堪称一流,大部分建筑材料均由当地解决可满足建设需求,其余可由外地购入,目前,由于国内固定资产投资规模依然较大,部分建筑材料价格上涨过快,加大了本建设项目的投资风险,因此,优化设计、充分考虑原材料购入及其涨价因素,将项目建设投资控制在建设造价的合理范围。

3、经营风险

⑴、资金风险:本拟建项目工程浩大、所需建设资金1亿以上,除部分资金由金融贷款解决外,大部分建设资金由自筹解决,自筹数额较大,其筹资及建设运作尚有不确定性。因此,本建设项目的预期建成,建设资金到位及完善良好的市场运作是保证该项目建设按计划实施的关键。

⑵、销售风险:“市场是最好的试金石”,该项目分期建设完成后是否能够按照市场销售预测的前景顺利进行,是该项目能否取得预期的目标的关键。

⑶、运营风险:该项目的建设规模庞大,使得本项目在运营过程中存在着很大的难度,存在着很大的不确定因素。如何能够顺利化解运营风险是本项目能否成功的关键。

4、其它因素

由于市场存在诸多不确定性风险因素,本建设项目的成功与否,取决于甘肃固安金盛房地产有限公司良好的市场运作和对未来风险预计以及化解市场风险的能力。

第十五章  研究结论与建议

一、研究结论

本可研通过对市场预测和经济效益、环境效益、社会效益等综合分析后,可以得出本项目具有良好的经济、环境和社会效益,项目建设积极可行。该项目如能顺利实施,必将为JC的城市发展起到良好地推动作用。

二、项目建议

本项目建设工程庞大,整个小区的建设是不是真正的能够打造一个“功能合理,品质高尚、立意新颖、便于居住的新兴都市高尚文化住宅,是该项目建设的关键,建议在工程建设过程中应多采纳有关专家的意见和建议,宜采用招标方式择优选择一流的设计、施工单位进行设计施工,有利于设计和施工的配合。对于建设过程中出现的问题,应采用科学的方法进行分析、比较、论证。采用合理、可行、有效的技术手段,严把质量关、保证工程质量的前提下,合理科学地控制建设成本,努力降低工程造价,确保工程建设按期完成。

鉴于本项目建设是目前JC市建设规模较大、投资较多、对JC市的城市建设有一定的影响,因此建议有关部门及银行在有关政策允许的范围内,争取给予本项目较为优惠的政策,使的本项目能够早日建成并投入使用。

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