二、相关财务报表

（一）基本报表

1、现金流量表

2、资金来源与应用表

3、损益表

（二）辅助报表

1、销售收入估算表

2、资金分年计划投入表

3、借款偿还计划表

4、总投资估算表

1、损益表（出售房地产）

 

损益表对应的相关指标计算公式

1、总成本（总投资）

参考“投资估算表”

2、经营税金及附加

经营税金及附加=营业税+城市维护建设税+教育费附加（即所谓的“两税一费”）

（1）营业税=销售收入×5%

（2）城市维护建设税=营业税×税率（若该项目在市区取7%，在县、镇取5%，市区、县、镇以外的其它地方取1%）

（3）教育费附加=营业税×3%。

3、印花税

印花税=销售收入×0.05%

4、土地增值税

   （1）土地增值税=增值额×增值税率

   （2）增值额=销售收入-总成本（总投资）-经营税金及附加-印花税-其它扣除项目。

其中：其它扣除项目=总成本费用×20%。

（3）增值税率

增值税率根据增值比例来确定：增值比例=增值额÷总成本费用 

增值比例50%以下，增值税率取  30%

 增值比例50%至100%之间，增值税率取  40%

        增值比例100%至200%之间，增值税率取  50%

        增值比例超过200%，增值税率取  60%

5、利润总额

利润总额=销售收入－总成本费用-营业税及附加-印花税-土地增值税

即：6=1-2-3-4-5

6、所得税

所得税=利润总额×25%（房地产开发企业所得税税率），即：6×25%

7、税后利润

税后利润=利润总额－所得税，即：6-7

但是，若前面年度有亏损的话，当年所产生的利润总额要先弥补以前年度亏损，剩余部分记取所得税。但这对合计这一列不会产生影响。

8、盈余公积金

   盈余公积金包括3块，即法定盈余公积金，公益金，任意盈余公积金。

（1）公益金=税后利润×5%

（2）法定盈余公积金金=税后利润×10%

   （3）任意公积金可以由企业自主决定，也可以不用提取

9、可供投资者分配的利润

可供投资者分配的利润=税后利润-盈余公积金

   可供投资者分配的利润=应付利润+年末未分配利润

表2：资金来源与应用表（出售房地产）

注：

表3：项目投资现金流量表（出售房地产）

注：利用本表可以求取财务评价指标：财务净现值(FNPV)，财务内部收益率（FIRR），以此判断项目的财务可行性。相关计算方法参考《技术经济学》或《工程经济学》教程。

相关辅助报表

1、分年资金投入计划表

         分年资金投入计划表          单位：万元

2、借款偿还计划表

         借款偿还计划表               单位：万元

注：

3、投资使用与资金筹措计划表

投资使用与资金筹措计划表             单位：万元

（1）建设期利息：

当年的借款利息=（年初累计借款本息累计+该年借款额×1/2）×年贷款利率

（2）几个表之间的关系

“投资估算表”、“资金来源与应用表”、“分年投入计划表”与“借款偿还计划表”之间相互对应，一定要相互吻合，要反复验算、兼顾彼此。

第二篇：之北京星火房地产开发有限公司截止20xx年6月30日,20xx年12月31日,20xx年12月31日财务报表的

泛海建设集团股份有限公司拟收购

之北京星火房地产开发有限公司

截止20xx年6月30日、20xx年12月31

20xx年12月31日财务报表的

审 计 报 告

日、

目 录 页 次

__________________________ _____________

一．审计报告 1-2

二．已审财务报表

1．资产负债表 3-4

2．利润表 5

3．所有者权益变动表 6-8

4．现金流量表 9

5．财务报表附注 10-26

审 计 报 告

深华（2007）审字663号

北京星火房地产开发有限公司全体股东:

我们审计了后附的北京星火房地产开发有限公司(以下简称“ 贵公司”)的财务报表，包括20xx年6月30日、20xx年12月31日、20xx年12月31日资产负债表，20xx年1-6月、20xx年度、20xx年度的利润表、所有者权益变动表和现金流量表以及财务报表附注。

一、管理层对财务报表的责任

按照企业会计准则的规定编制财务报表是 贵公司管理层的责任。这种责任包括：（1）设计、实施和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报；（2）选择和运用恰当的会计政策；（3）作出合理的会计估计。

二、注册会计师的责任

我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规范，计划和实施审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。

审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。

我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

1

三、审计意见

我们认为，上述财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在所有重大方面公允地反映了 贵公司20xx年6月30日、20xx年12月31日、20xx年12月31日的财务状况及20xx年1-6月、20xx年度、20xx年度的经营成果和现金流量。

四、使用规定

本报告仅供泛海建设集团股份有限公司申请向特定对象发行股份购买资产之目的而编制，仅供 贵公司就上述之目的使用，不得用于其他用途。

深圳大华天诚会计师事务所 中国注册会计师

中国 深圳 中国注册会计师

20xx年7月13日

2

北京星火房地产开发有限公司

财务报表附注

20xx年1月1日-20xx年6月30日

除特别说明，以人民币元表述

附注1. 公司简介

本公司是19xx年10月9日由北京市升华商贸公司（以下简则称“升华商贸”）和北京市朝阳区东风乡农工商公司（以下简称“农工商公司”）共同出资组建，注册资本为1,000万元，持股比例分别为30%和70%。

20xx年7月3日，本公司增加注册资本1,980万元，其中升华商贸增资300万，农工商公司增资1,680万元，增资后注册资本为2,980万元。

20xx年9月17日，农工商公司将所持本公司2,380万元股权全部转让给泛海集团有限公司（以下简称“泛海集团”），升华商贸将所持本公司600万股权全部转让给泛海建设控股有限公司（以下简称“泛海建设控股”）。

20xx年12月6日，本公司增加注册资本20万元，新增出资全部由泛海建设控股投入，增资后本公司注册资本变更为3,000万元。

20xx年3月24日，泛海集团将所持的本公司2,380万元股权全部转让给北京德高瑞丰经贸有限公司（原“北京隆丰投资担保有限公司”，以下简称“德高瑞丰”），泛海建设控股将所持的本公司620万股权全部转让北京东方银正投资有限公司（以下简称“东方银正”）。 20xx年12月22日，本公司增加注册资本147,000万元，新增出资全部由德高瑞丰投入，增资后本公司注册资本变更为150,000万元。

20xx年1月5日，德高瑞丰将所持的本公司147,000万元股权转让给泛海建设控股。 20xx年3月20日，泛海建设控股将所持的本公司3,620万股份转让给德高瑞丰，将所持的本公司880万股权转让给东方银正。

截止20xx年6月30日，股东出资及持股比例为：德高瑞丰出资6,000万元，持股比例为4%；东方银正出资1,500万元，持股比例为1%；泛海建设控股出资142,500万元，持股比例为95%。

经批准的经营范围：房地产开发；自有房地产的物业管理（含出租房屋）；商品房销售；信 10

息咨询；技术咨询；技术服务。（未取得专项许可的项目除外）

附注2. 财务报表的编制基准

本公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照《企业会计准则——基本准则》和其他各项会计准则的规定（以下简称“新会计准则”）进行确认和计量，在此基础上编制20xx年度、20xx年度及20xx年1-6月（以下简称“报告期”）财务报表。编制符合中国会计准则要求的财务报表需要使用估计和假设，这些估计和假设会影响到财务报告日的资产、负债和或有负债的披露，以及报告期间的收入和费用。

根据《公开发行证券的公司信息披露规范问答第7号――新旧会计准则过渡期间比较财务会计信息的编制和披露》（证监会计字[2007]10号）规定，本公司在编制和披露报告期比较财务报表时，假定在20xx年1月1日执行新会计准则，确认20xx年1月1日的资产负债表期初数，并以此为基础，分析《企业会计准则第38号――首次执行企业会计准则》第五条至第十九条对可比期间利润表和报告期期初资产负债表的影响，按照追溯调整的原则，将调整后的可比期间利润表和资产负债表，作为可比期间的申报财务报表。

本公司于20xx年1月1日之前执行企业会计准则和《企业会计制度》，自20xx年1月1日起执行新会计准则。本财务报表已按照中华人民共和国财政部发布的新会计准则对本公司20xx年1月1日之前各年度的财务报表进行了重述。

附注3. 主要会计政策、会计估计

1、本公司执行企业会计准则。

2、会计年度

本公司采用公历年为会计年度，即自每年一月一日至十二月三十一日为一个会计年度。

3、记帐本位币

本公司以人民币为记帐本位币。

4、外币业务核算方法

外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率将外币金额折算为记账本位币金额。在资产负债表日，对外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算，因资产负债表日即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当期损益。以 11

历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。

5、计量属性发生变化的报表项目

报告期内无计量属性发生变化的报表项目。

6、现金及现金等价物

现金指库存现金及银行存款；现金等价物是指持有期限短（一般是指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。

7、交易性金融资产

交易性金融资产分为交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

交易性金融资产按照取得时的公允价值作为初始确认金额，相关的交易费用在发生时计入当期损益。

在资产负债表日，交易性金融资产按照公允价值进行后续计量且不扣除将来处置该金融资产时可能发生的交易费用，交易性金融资产的公允价值变动计入当期损益。

8、应收款项及坏帐准备核算

应收款项指应收账款及其他应收款。应收款项按照实际发生额记账。

本公司对可能发生的坏账损失采用备抵法核算。

资产负债表日，对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏帐准备；对于单项金额非重大的应收款项按其资产负债表日余额的5%计提坏帐准备。

本公司确认坏帐的标准是：①因债务人撤销、破产或死亡，以其破产财产或遗产清偿后，仍不能收回、现金流量严重不足等；②因债务人逾期未履行偿债义务，且有明显特征表明无法收回的。对有确凿证据表明确实无法收回的应收款项，确认为坏账损失，冲销已提取的坏账准备。

9、存货

存货按房地产开发产品和非房地产开发产品分类。

房地产开发产品主要包括开发成本、开发产品、出租开发产品等。

低值易耗品采用一次摊销法。

各类存货按实际成本核算。个别不能替代使用的存货、为特定项目专门购入或制造的存货，按个别计价法确定发出存货的实际成本；其他存货以加权平均法确定发出存货的成本；存货采 12

用永续盘存制。

期末，存货按成本与可变现净值孰低计价。如果由于存货毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，使存货成本高于可变现净值的，按可变现净值低于成本分类的差额计提存货跌价准备。可变现净值是指日常经营活动中，存货估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算。本公司持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。

以前减记存货价值的影响因素已经消失的，在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。

10、长期股权投资

同一控制下的企业合并形成的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。为企业合并发生的直接相关费用计入当期损益。

非同一控制下的企业合并形成的长期股权投资，合并成本为在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。因企业合并发生的直接相关费用计入合并成本。

本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，和对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资采用成本法核算。

本公司对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，本公司负有承担额外损失义务的除外。

长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额应当计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。

期末对长期投资进行逐项检查，如果被投资单位的市价持续下跌或被投资单位经营状况恶化等原因导致其可收回金额低于投资的帐面价值，按其可收回金额低于帐面价值的差额单项计提减值准备。可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。

13

11、持有至到期的投资

对于持有至到期投资，本公司按照取得时的公允价值进行初始计量，相关的交易费用计入初始确认金额。采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量。

期末，按照金融资产的实际利率折现计算预计未来现金流量现值，如未来现金流量现值小于金融资产的账面价值，则将减记金融资产的账面价值至预计未来现金流量（不包括尚未发生的未来信用损失）现值，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益。当有客观证据表明持有至到期的投资的价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。

12、可供出售金融资产

对于可供出售金融资产，本公司按照取得时的公允价值进行初始计量，相关的交易费用计入初始确认金额。

在活跃市场有报价且其公允价值能够持续可靠计量的可供出售金融资产采用公允价值进行后续计量；在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本进行后续计量。

可供出售金融资产公允价值变动形成的利得或损失，除减值损失和外币货币性金融资产形成的汇兑差额外，直接计入所有者权益，在该金融资产终止确认时转出，转入当期损益。

在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产发生减值时，将该权益工具投资或衍生金融资产的账面价值，与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，计入当期损益。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。

可供出售金融资产发生减值时，原直接计入所有者权益的因公允价值下降形成的累计损失，应当予以转出，计入当期损益。对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升且客观上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。可供出售权益工具投资发生的减值损失，不得通过损益转回。

13、固定资产及累计折旧

a.本公司将为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的资产确认为固定资产。

b.固定资产按照成本进行初始计量。对弃置时预计将产生较大费用的固定资产，预计弃置费用，并将其现值记入固定资产成本。购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价 14

款的现值之间的差额，除按照规定应予资本化的以外，应当在信用期间内计入当期损益。

c.固定资产折旧采用直线法计算，并按各类固定资产的原值和预计的使用寿命扣除预计净残值（原值的5%）确定其折旧率，分类折旧率如下：

资产类别

房屋建筑物 运输设备 电子设备 其他设备

期末，逐项检查预计的使用年限和净残值率，若与原先预计有差异，则做调整。由于市价持续下跌或技术落后、设备陈旧、损坏、长期闲置等原因，导致固定资产可收回金额低于帐面价值的，按单项或资产组预计可收回金额，并按其与帐面价值的差额提取减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不转回。报告期内未计提减值准备。若固定资产处于处置状态，并且通过使用或处置不能产生经济利益，则停止折旧和计提减值，同时调整预计净残值。 14、在建工程

在建工程按为工程所发生的直接建筑、安装成本及所借入款的实际承担的利息支出、汇兑损益核算反映工程成本。本年度已将相关工程应承担的利息资本化，以所购建的固定资产达到预定可使用状态作为在建工程结转为固定资产的时点。

期末，对在建工程进行全面检查，按该项工程可收回金额低于其账面价值的差额计提减值准备，计入当期损益。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不转回。 15、投资性房地产

本公司将为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的且能单独计量和出售房地产，确认为投资性房地产，包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

投资性房地产按照成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果其经济利益很可能流入企业且其成本能够可靠计量的，计入投资性房地产成本，否则在发生时计入当期损益。本公司在资产负债表日采用成本模式，对于投资性房地产进行后续计量。

采用成本模式计量的建筑物，采用直线法平均计算折旧, 用于出租的开发产品在扣除残值（原值的5%）后按40年平均摊销。

期末，逐项对采用成本模式计量的投资性房地产进行全面检查，按可收回金额低于其账面

15

使用年限 40年 11年 8年 8年

年折旧率 2.375% 8.64% 11.875% 11.875%

价值的差额计提减值准备，计入当期损益。资产减值损失一经确认，无论价值是否得到回升，在以后会计期间不转回。

16、借款及借款费用

借款初始取得时按成本入帐，取得后采用实际利率法，以摊余成本计量。借款费用应同时满足在资产支出已经发生、借款费用已经发生以及为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始的条件下才允许资本化。除此之外，借款费用确认为当期费用。

为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，应当以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定为应予以资本化的费用。

为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，企业应当根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率应当根据一般借款加权平均利率计算确定。按照至当期末止购建符合资本化条件资产的累计支出加权平均数与资本化率的乘积并以不超过实际发生的利息进行。

符合资本化条件的资产的购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，应当暂停借款费用的资本化，计入当期损益。

17、无形资产与研究开发费用

无形资产按实际支付的金额或确定的价值入帐。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除按照规定应予资本化的以外，应当在信用期间内计入当期损益。

使用寿命有限的无形资产，以其成本扣除预计残值后的金额，在预计的使用年限内采用直线法进行摊销。

对于无形资产的使用寿命按照下述程序进行判断：

a．来源于合同性权利或其他法定权利的无形资产，其使用寿命不应超过合同性权利或其他法定权利的期限；

b．合同性权利或其他法定权利在到期时因续约等延续、且有证据表明企业续约不需要付出大额成本的，续约期应当计入使用寿命。合同或法律没有规定使用寿命的，本公司综合各方面因素判断，以确定无形资产能为企业带来经济利益的期限。

按上述程序仍无法合理确定无形资产为企业带来经济利益期限的，该项无形资产应作为使 16

用寿命不确定的无形资产。使用寿命不确定的无形资产不进行摊销。

在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等的支出为开发阶段支出。除满足下列条件的开发阶段支出确认为无形资产外，其余确认为费用：

a.完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；

b.具有完成该无形资产并使用或出售的意图；

c.无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，应当证明其有用性；

d.有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；

e.归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

研究阶段的支出在发生时计入当期费用。

期末，逐项检查无形资产，对于已被其他新技术所代替，使其为企业创造经济利益受到更大不利影响的或因市值大幅度下跌，在剩余摊销期内不会恢复的无形资产，按单项预计可收回金额，并按其低于帐面价值的差额计提减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不转回。

18、商誉

在非同一控制下企业合并时，支付的合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。

期末，将商誉分摊至相关的资产组进行减值测试，计提的减值准备计入当期损益，减值准备一经计提，在以后的会计期间不转回。

19、长期待摊费用

本公司长期待摊费用包括已经支出，但摊销期限在1年以上的各项费用。

长期待摊费用的摊销方法为直线法，长期待摊费用按5年摊销期摊销。

20、收入确认

（1）房地产销售收入的确认原则：在房产主体完工并验收合格，签订了销售合同，收取首期款项并已办理银行按揭手续或分期收取的款项超过50%以上时确认销售收入的实现。

（2）商品销售收入的确认原则：本公司在将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可 17

靠地计量时，确认商品销售收入的实现。

本公司按照从购货方已收或应收的合同或协议价款确定销售商品收入金额，但已收或应收的合同或协议价款不公允的除外。合同或协议价款的收取采用递延方式，实质上具有融资性质的，按照应收的合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额。应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额，在合同或协议期间内采用实际利率法进行摊销，计入当期损益。

（3）物业出租收入的确认原则：按公司与承租方签订的合同或协议规定的承租方付租日期和金额，确认房屋出租收入的实现。

（4）物业管理收入的确认原则：本公司在物业管理服务已提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理服务有关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。

（5）其他业务收入的确认原则

A.提供劳务收入：收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入企业，交易的完工进度能够可靠地确定，交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量时，确认收入的实现。

期末，提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认提供劳务收入。提供劳务交易的完工进度，本公司选用已经发生的成本占估计总成本的比例确定完工进度。

B.让渡资产使用权收入：相关的经济利益很可能流入企业；收入的金额能够可靠地计量。 本公司分别下列情况确定让渡资产使用权收入金额：

a.利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。

b.使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。

21、职工薪酬

在每一会计期间内，将应付的职工薪酬确认为负债，按受益对象分别计入产品或劳务成本、当期费用或固定资产或无形资产成本。根据有关规定，本公司按照月工资额的一定比例提取保险费和公积金，并按月向劳动和社会保障机构缴纳，相应的支出计入当期成本或费用。

22、预计负债的确认

本公司将同时符合以下条件与或有事项相关的义务确认为负债：该义务是企业承担的现时义务；履行该义务很可能导致经济利益流出企业；该义务的金额能够可靠地计量。

待执行合同变成亏损合同的，该亏损合同产生的义务满足上述条件的，确认为预计负债。 本公司承担的其他义务（如承担超额亏损、重组义务、弃置费用等）满足上述条件，确认为预计负债。

18

23、所得税的会计处理方法

企业所得税率为33%，公司所得税采用资产负债表债务法的会计处理方法。

附注5. 税项

1、企业所得税

企业所得税税率为33%。 2、营业税

房地产销售、房租等收入适用营业税，税率为5%。 3、城市维护建设税

城市维护建设税按流转税额的1%缴纳。 4、教育费附加

教育费附加按流转税额的3%缴纳. 5、房产税

本公司以房产原值的70%为计税依据，税率为1.2%。 6、土地增值税

本公司房地产项目按实际增值额和规定税率缴纳土地增值税。先按根据当地规定进行预缴，待房地产项目全部竣工后按项目实际增值额和规定税率进行清算，对预缴的土地增值税款多退少补。

附注5. 主要财务报表项目注释

注释1.货币资金

种类

现金 银行存款

合计

币种 RMB RMB

2007.6.30

1,869.2110,097,084.1810,098,953.39

2006.12.31

6,572.834,998,940.225,005,513.05

19

注释2.其他应收款

类别

一、单项金额重大 二、单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大 三、其他不重大

合计

持股5%以上股东欠款为人民币407,993,010.52元，详见附注7(4)。 占其他应收款总额10%以上（含10%）项目的具体内容:

欠款单位

泛海集团有限公司(“泛海集团”)

金额

407,993,010.52

性质 往来款

金额 407,993,010.52

--- 5,573.00 407,998,583.52

2007.6.30

占比(%)99.99 --- 0.01 100.00

坏帐准备--- --- 278.65278.65

金额

2006.12.31

占比(%) 坏帐准备

--- ---

148,078,039.78 98.62

---

---

2,065,253.50 1.38 150,143,293.28

100

103,262.68 103,262.68

注释3.存货及存货跌价准备

项目

开发成本

2,331,777,269.462,331,777,269.46

2,773,002,924.762,773,002,924.76

2007.1.1

本期增加

本期减少

--- ---

5,104,780,194.225,104,780,194.222007.6.30

东风乡4#地块、配套用地及产业用地

合计

截至20xx年6月30日，本公司开发成本中土地出让金55,280,960.00元，系受让的北京朝阳区东风乡4#地块、配套用地及产业用地的土地使用权出让金。由于北京朝阳区东风乡绿隔地区产业用地由于用地性质发生改变，由原来的工业用地变更为商业用地，为此解除了原来签订的《国有土地使用权出让合同》，原支付的土地出让金合计44,328,000.00元，根据解除协议退回42,897,360.00元；根据北京市国土资源局京国土用〔2005〕696号《关于办理东风乡产业用地土地使用权出让合同的函》的批复，委托本公司对该地块进行一级开发，完善前期工作，待完成拆迁、土地平整等工作后，可采用招标方式入市交易。

本公司与关联方泛海建设集团有限公司签订《项目工程合作合同》委托其对上述地块的拆迁安置工程、“七通一平”工程记代征地的拆迁、绿化等工程施工，截止20xx年6月30日，共支付工程款50.90亿元（详见附注7）。

期末，本公司存货可收回金额高于账面价值，不需计提跌价准备。 20

其中，利息资本化金额如下：

项目

2007.1.1

本期增加 175,696,609.76175,696,609.76

本期减少

--- ---

2007.6.30 239,645,415.46239,645,415.46

东风乡4#地块、配套用地及产业用地 63,948,805.70

合计

63,948,805.70

注释4.长期股权投资

（1）明细列示如下：

项目

长期股权投资 其中：对合营企业投资 对联营企业投资 其他股权投资

合计

--- --- 账面余额

2007.6.30 减值准备

--- --- --- ---

--- ---

--- ---

账面价值

账面余额

2006.12.31 减值准备

--- --- --- ---

--- --- 账面价值

16,553,400.00 16,553,400.00

16,553,400.0016,553,400.00 16,553,400.0016,553,400.00

16,553,400.00 16,553,400.00

（2）成本法核算的其他股权投资

被投资单位名称 北京泛海东风置业有限公司(“泛海东风”)

小计

占被投资单位注册资本比例

10%

初始投资成本16,553,400.00

2007.1.1 16,553,400.0016,553,400.00

本期增加------

本期

2007.6.30

减少

--- 16,553,400.00 --- 16,553,400.00

注释5.固定资产及累计折旧

固定资产原值 其他设备

合计

2007.1.1

73,829.0073,829.00

本期增加 --- ---

本期减少 --- ---

2007.6.30

73,829.0073,829.00

21

累计折旧

其他设备

合计

2007.1.1

23,060.5323,060.53

本期增加

6,998.946,998.94

本期减少 --- ---

2007.6.30

30,059.4730,059.47

注释6.应付职工薪酬

项目

工资、奖金、津贴和补贴 职工福利费 社会保险费 住房公积金

工会经费和职工教育经费

合计

2007.1.1 --- 224,947.77

16.10(1,220.00)59,500.39283,244.26

本期增加 586,422.80--- 62,008.3822,240.0020,524.81691,195.99

本期减少

2007.6.30 --- 186,879.855,439.282,940.0080,025.20275,284.33

586,422.80 38,067.92 56,585.20 18,080.00 ---

699,155.92

注释7.应交税费

税项

企业所得税

合计

期末应交税金系20xx年度转让泛海信华置业有限公司股权收益应缴纳的企业所得税。

2007.6.30

10,937,969.4210,937,969.42

2006.12.31

10,937,969.4210,937,969.42

注释8.其他应付款

帐龄

一年以内

合计

期末欠持有本公司5%（含5%以上）表决权股东的款项详见附注七.4。

22

金额 4,005,952,616.334,005,952,616.33

2007.6.30

占比(%) 100.00 100.00

金额

2006.12.31

--- ---

占比(%) --- ---

注释9.长期借款

借款类型

抵押借款

合计

2007.6.30

--- ---

2006.12.31 970,000,000.00970,000,000.00

注释10.实收资本

股东单位名称

泛海集团

2005.1.1

20xx年度

增(+)减(-)变动 20xx年度 --- ---

20xx年1-6月

---

2007.6.30

23,800,000.00 (23,800,000.00)

泛海建设控股 6,200,000.00 (6,200,000.00)德高瑞丰 东方银正

合计

--- ---

1,425,000,000.00 1,425,000,000.00

60,000,000.0015,000,000.00

23,800,000.001,470,000,000.00(1,433,800,000.00)

6,200,000.00---

---

1,470,000,000.00

8,800,000.00 ---

30,000,000.00 1,500,000,000.00

本公司实收资本业经北京嘉润会计师事务所有限公司出具的嘉润验字（2007）第107号验资报告验证。

注释11.其他与经营活动有关的现金

1．收到的其他与经营活动有关的现金

项目

中国泛海往来款 泛海建设控股往来款 返还的土地出让金及契税

合计

20xx年1-6月 81,000,000.00 3,976,705,000.00

--- 4,057,705,000.00

20xx年度 --- --- 44,227,200.00 44,227,200.00

79,375,000.0020xx年度 500,000.0078,875,000.00

2．支付的其他与经营活动有关的现金

项目

德高瑞丰

20xx年1-6月

--- --- 554,022.26--- 554,022.26

20xx年度 67,538,000.00200,000,000.00

--- 420,730.53267,958,730.53

20xx年度 237,127,800.00

--- --- 302,580.60237,430,380.60

山东省国际信托投资有限公司往来款 返还的土地出让金及契税 其他

合计

23

附注6. 现金流量表补充资料

项目

一、将净利润调节为经营活动的现金流量 净利润

加：资产减值准备 固定资产折旧 无形资产摊销 长期待摊费用摊销

处置固定资产、无形资产和其他长期

资产的损失 固定资产报废损失 公允价值变动损失 财务费用 投资损失

递延所得税资产减少 递延所得税负债增加 存货的减少

经营性应收项目的减少 经营性应付项目的增加 其他

经营活动产生的现金流量净额 二、不涉及现金收支的投资和筹资活动 债务转为资本

一年内到期的可转换公司债券 融资租赁固定资产 三、现金及现金等价物净增加情况 现金的期末余额 减：现金的期初余额 加：现金等价物的期末余额 减：现金等价物的期初余额 现金及现金等价物净增加额

24

20xx年1-6月

20xx年度

20xx年度

102,984.0322,207,392.45 (824.60)(102,984.03)

101,638.13 824.606,998.9410,647.99 10,639.32--- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---

--- 97,273,217.5055,092,485.70 8,856,320.00--- (33,247,000.00)

--- --- --- --- ---

---

---

(2,773,002,924.76)(1,943,106,727.47) (140,043,785.06)(277,775,290.24)391,316,997.72 (490,644,292.00)4,005,944,656.40

(156,543,163.27) (68,995,362.13)

---

---

---

1,052,446,657.84(1,664,167,728.75) (690,816,479.87)

--- --- --- --- --- --- ---

---

---

10,098,953.395,005,513.05 24,284,826.505,005,513.0524,284,826.50 511,026.37--- --- --- --- ---

--- 5,093,440.34(19,279,313.45)

23,773,800.13

附注7. 关联方关系及其交易

（1）本公司控股公司的情况

关联公司名称 企业类型

法定 代表人

注册资本

注册地

业务范围

科技、文化、教育、房地产、基础设施项目及产业的投资；资本经营，资产管

泛海集团有限公司(“泛海集团”)

有限责任公司

卢志强 100,000万元

山东省潍坊市

理，酒店及物业管理；电子、机械、通讯(不含无线电通讯设备)、建筑装饰材技术、管理咨询及中介服务业务

泛海建设控股

有限责任公司

黄翼云 240,000万元

北京市

投资管理；开发、建设、出租出售规划范围内的房屋及物业管理

95%

控股股东

---

最终 控股股东

所持股份 与本公

或权益 司关系

料及设备销售；与上述业务相关的经济、

（2）本公司的其他关联方的情况如下：

关联方名称

德高瑞丰 泛海建设 东方银正

与本公司关系

股东

同属最终控股股东控制的企业

股东

(3)关联公司交易

关联方名称 泛海集团*1 泛海建设*2

*1根据本公司与泛海集团有限公签订的《项目合作开发合同》及《项目合作协议书》及相关补充协议，本公司委托泛海集团对本公司所属的北京朝阳区东风乡4#地块、配套用地及产业用地的拆迁安置工程、“七通一平”工程代征地的拆迁、绿化等工程施工，合同总价款569,230万元；20xx年3月30日，泛海建设控股、泛海集团与本公司签订协议书，约定与上述地块相关的城市代征绿地拆迁及绿化等工程而发生的全部费用预计6.023亿元由泛海建设控股承担，其余地块的拆迁安置、“七通一平”等工程款共计50.9亿元由本公司继续承担，并全额支付给泛海集团。截至20xx年6月30日，本公司已支付50.90亿元。

*2根据本公司与泛海建设签订的股转转让协议，本公司将所持泛海信华置业有限公司10%股权转让给该公司，该股权转让事项已于20xx年12月23日经北京市商务局京商资字[2006]1642号文批准，截止20xx年12月23日，本公司已收到上述股权收购款的50%，该等股权变更和过户手续全部办理完毕，确定的股权转让完成时间为20xx年12月23日。

交易内容 代建工程 出让股权收益

20xx年1-6月 3,000,000,000.00

---

20xx年度 1,470,000,000.0033,247,000.00

25

(4)关联公司往来

往来项目

其他应收款

其他应付款 关联公司名称 泛海建设 德高瑞丰 泛海集团 泛海建设控股 经济内容 股权转让款 往来款 往来款 往来款 2007.6.30 --- --- 2006.12.31 19,920,000.00 128,158,039.78--- --- 407,993,010.52 4,005,951,200.98

附注8. 或有事项

截止报告期末，本公司不存在或有事项。

附注9. 承诺事项

截止报告期末，本公司不存在重大承诺事项。

附注10. 资产负债表日后事项中的非调整事项

截止报告期末，本公司不存在资产负债表日后事项中的非调整事项。

附注11. 财务报表的批准

本公司的母公司为泛海建设控有限公司；集团最终母公司为泛海集团有限公司。 本公司的财务报表已于20xx年7月13日获得本公司董事会批准。

26