关于农村土地经营管理现状的调查报告

调查时间：20xx年9月2日到20xx年1月28日

调查地点：

调查对象:

调查目的：主要从农村土地现状及经营规模、特点和存在的问题出发，分析研究当前影响农村农业经济的因素及保护农民土地权益的现状，包括主要做法和措施等，提出正确引导和规范农村土地经营、建立健全土地承包经营权、促进土地规模经营及保护农民的土地权益的意见和建议。 众所周知，土地是人类进行各种生产生活的载体，同时也是一种不可再生的宝贵资产和资源，农村土地尤其耕地是粮食的母亲，它浓缩了千千万万农民的生存权、发展权和保障权。依据《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，是一种集体所有制形式。按用途可划分为农用地和建设用地。农村土地管理就是依照《土地管理法》及相关法律法规行使对农村集体所有土地的保护、开发和利用等行为的管理，对土地违法行为给予行政处罚的行政职能。随着我国经济建设的不断发展，农村土地管理出现了一些新的问题，根据调查，我认为普遍存在以下几种现象：

一、“空心村”现象严重，农村新建住房缺乏规划，管理很不规范 。

二、矿洞开采破坏土地、污染环境。

三、农村集体土地管理是一种静态管理，没有建立土地市场机制，土地缺乏流动性，土地的资产价值不能显化，土地利用效率很低。

四、农村土地的产权制度不够完善，由此诱发了大量土地违法行为，农民的合法权益得不到保障。

那么，面对这些问题，我们应当如何才能有效的加强农村土

地管理呢？

1.政府有关部门加强对农村土地流转管理工作的监督 农村土地权流转工作是对现有农村生产关系适应新阶段农村生产力发展要求的局部调整，是对农村家庭承包制的进一步完善，对土地使用权流转的管理，是农业承包合同管理工作的延续和发展。这些必然要求县、乡(镇)相关的政府部门把农村土地流转管理纳入工作范围内，并制定切实可行的政策、措施对土地流转管理，规范我县农村土地管理工作。首先是确立土地使用权流转的具体范围、原则，规范流转的形式，明确流转的操作程序，规定对违规失范行为的处理办法;第二是规范流转合同，参照农业部第47号令，根据实际情况制定统一的农村土地流转合同文本，加强土地流转合同的指导、签订;第三是农经部门要恢复、覆行农业承包合同的签证、仲裁职能。

2.积极探索，不断提升土地流转的开发档次 一是以“三个有利于”原则，探索土地流转形式的多元化。即只要有利于土地资源的合理利用，有利于农户的增收，有利于农村经济的发展，不管怎么样的土地流转形式，都可以运用并推广。二是面向市场，努力提升土地流转的开发档次。坚持以土地流转为载体，加快结构调整的步伐，积极将流转的土地区域办成结构调整的“示范园”，办成应用推广新科技的“试验区”，办成财政增长的新型社区。

同时，加强管理，促进和推动土地的有序流转。强化区(县)、乡(镇)两级农经管理部门工作职能，建立区县级农业承包合同纠纷仲裁机构，制定土地承包经营权流转的管理办法和经常性的工作制度，积极引导、实施、管理和监督农村土地承包经营权流转，及时调处农村土地承包合同纠纷。

3.严格加强农村宅基地规划管理

按照统筹安排城乡建设用地的要求和控制增量、盘活存量、合理布局、集约用地、保护耕地的原则，从严控制，用好用活农村建设用地置换政策，加强农村宅基地用地管理。在已确定的村镇建设用地范围内，结合新农村建设，做好村镇建设规划。凡是符合建房条件(或放弃原住房迁建)的，村民原则上不得原地改、扩、新建住房(危房改造除外)，要引导村民向城镇集中或到规划的居民点建房。对不具备规划居民点建设的，尽量利用空闲地、老宅基地和荒坡地、废弃地等未利用地建房。同时，从严控制农村村民宅基地标准。全县范围内农业户口的村民依法享有使用集体土地建房的权利，但必须贯彻“一户一宅”的法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。村民已“一户多宅”或将原有住房出卖、出租、赠与他人的，不得再申请和审批宅基地。禁止城镇居民购买农村集体土地上的房屋和审批、占用集体土地建房。农村村民建房使用宅基地的面积标准以户口簿记载的农业户口人数计算：3人以内户(含3人)90

平方米;4人户120平方米，5人以上户宅基地面积不得超过150平方米。农村村民是独生子女户的，增加宅基地面积30平方米;是独生女户的，再增加宅基地面积20平方米。

4.规范农村规模化畜禽养殖用地 农村规模化畜禽养殖用地应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设;建设用地应当符合乡镇土地利用总体规划，应坚持鼓励利用废弃地和荒山荒坡等未利用地，尽可能不占或少占耕地的原则，禁止占用基本农田。规模化畜禽养殖用地确定后，不得擅自将原土地用途改变为非农业建设用途。

5.允许农村集体建设用地依法流转，是农民集体最大限度实现所有权的强烈要求。只有让土地所有者和使用者在流转中获得土地收益，他们的积极性就会发挥出来，对土地管理、保护和利用就会重视，土地利用效率自然会得到提高。允许农村集体建设用地依法流转，有利于形成农村土地市场，土地供应、需求的增加，必然加速土地资产的流通，从而促进土地交易市场化的建设。但是同时应该要严格执行土地用途管制制度，严格按照土地利用规划确定的用途使用土地。土地利用总体规划就是农村集体土地能否流转的决定性门槛，要严把规划关。

其实总而言之，农村土地管理其实就是一种监督行为。职能部门充当“裁判”角色，监督农村土地的所有者、使用者在管理、开发和利用时是否符合我国现行土地管理法律、法规规定的行

为。只要是合法，其它的许多事项可以交由土地所有者和使用者自行主张，充分发挥主体的积极性，提高土地利效率。因此建立一套切合实际、可操作性强的土地管理法律体系就显得尤为重要；其次就是依法行政，违法必究，强化土地执法监察力度。从这一个意义上来说，在法律完善和土地制度理顺后，农村土地管理要重规划和监管，轻土地供给的审批。只要规划土地的使用范围和方向，不能随意乱建；在规划使用的范围内，土地的供给者和需求者可以对土地自由买卖和出租，职能部门只对土地的使用情况进行监管。

第二篇：关于农村土地信托流转工作的调查报告

关于农村土地信托流转工作的调查报告

中共益阳市委党校20xx年春季科干班专题调研组

（20xx年3月31日）

农村土地信托流转，是指在坚持土地集体所有制和保障农民承包权的前提下，由政府出资设立的信托中介服务机构接受农民的委托，按照土地使用权市场化的需求，通过规范的程序将土地经营权在一定期限内依法自愿、有偿转让给其他公民或法人进行农业开发经营活动。

根据中共益阳市委党校的统一部署，20xx年春季科干班以沅江市的学员为主组成了一个调研组，于3月下旬深入到沅江市经管局、草尾镇等单位，采取实地查看、个别走访、收集资料、电话咨询等方式，专题就农村土地信托流转工作进行了调查。

通过调查，我们对农村土地信托流转有了一个较为全面的了解，对如何积极稳妥推进这一工作有了一些新的思考。现将有关情况报告如下。

一、草尾镇农村土地信托流转工作的主要特点。

沅江市草尾镇辖24个农业村、2个渔业村、1个社区，总人口10.8万人，其中农业人口8.5万人，拥有耕地面积近15万亩。

农村实行家庭联产承包责任制以后，一家一户的分散经营方式，使农业增效、农民增收、农村发展受到了一定制约。20xx年 1

起，草尾镇党委、政府因势利导，积极推动农村土地流转，发展农业规模经营。至20xx年底，该镇各种形式的流转面积达到了

4.8万亩，涉及农户6500户。

草尾镇的农村土地流转工作引起了益阳市委、政府的关注和重视。益阳市委马勇书记亲自到该镇调研，充分听取乡镇领导、种植大户、村组干部、普通农民的意见和建议。多次组织相关部门专家进行探讨。认为推进土地信托流转的基本条件已经具备，决定在草尾镇先行试点。20xx年4月中旬，马书记主持召开了草尾镇土地信托流转试点工作专题会议，明确了工作要求，正式启动了试点。

在沅江、益阳两级市委、政府的强力支持下，该镇积极探索，大胆实践，有序推进农村土地信托流转工作。20xx年7月，成立了“沅江市草尾农村土地托管投资有限公司”。截至目前，已正式签订信托流转合同37个，信托流转面积32600亩，储备土地12500亩。加上其他形式的流转，该镇农村土地流转总面积达到了84000亩，占耕地面积的60%，其中，信托流转面积占流转总面积的43%。

草尾镇在推进农村土地信托流转工作中，始终遵循了依法、自愿、有偿和稳定承包权、放活经营权的原则，并牢牢抓住了“三个环节”。

一是政府引导，推动流转。制订了《2011-20xx年草尾镇农村土地信托流转规划》。采取多种形式宣传土地信托流转，建立信 2

息网站、宣传窗口等，定期发布相关信息。分期对农民进行了土地流转知识培训，组织镇村干部到外地学习信托流转经验。镇村两级成立了土地信托流转工作领导小组，一把手亲自抓，明确分管领导专门抓，配备强有力的班子具体抓。建立了镇、村、组三级土地信托流转信息网络。村会计、组长担任村组土地信托流转专职信息员，负责相关信息收集和传递。出台了《草尾镇农村土地信托流转暂行办法》，对土地信托流转方式、程序、管理、优惠政策、争议解决与法律责任作了详细的规定。

二是市场运作，规范流转。依法成立的“沅江市草尾农村土地托管投资有限公司”为政府独资，市场化运作。托管公司按现代企业制度设立了章程，成立了董事会（镇党委副书记、副镇长任董事长）、监事会（镇纪委书记任监事长），组建了经营班子，制定了农村土地信托流转的“制度”和“程序”。托管公司既是企业，又“代表”政府“连接”农户与种植专业大户或农业公司。主要职能是提供土地信托流转前、流转中和流转后的服务。通过收集和发布土地信托信息，接受农民土地委托，将零散土地整合后向种植专业大户或农业公司发包；利用市场机制调节土地信托流转供求关系，优化资源配置，信托各方按市场法则和合约承担风险、享受效益。目前，公司拥有资本680万元，其中注册资金200万元，风险防范金360万元，均由财政管理，存入信用社专项专用。

三是奖励扶持，促进流转。镇政府制定了加速土地信托流转 3

奖励办法。办法规定：对流转快、质量高的村组优先安排国家涉农项目资金，对受地500亩以上的专业户给予1万元奖励，对镇、村干部受地发展的可以离岗并按在职干部享受同等待遇。

由于草尾镇推进农村土地流转的做法可行，措施过硬，因此取得的成效也十分明显。具体表现在“四个促进”上。

第一、促进了农业规模经营，提高了土地效益。目前，全镇经营50亩以上的农户（企业）有398户（家），其中经营100亩以上的189户（家）， 500亩以上的19户（家），1000亩以上的8户（家）。这些大户和企业充分利用自己的资金、技术、设施优势精耕细作，不仅提高了劳动生产率，而且也提高了土地的出产率。据经管局调查统计，去年大户经营的粮食生产比一般农户每亩增产200-300斤。经营蔬菜生产的大户收益每亩平均在1.2-1.5万元之间。

第二、促进了劳力有序转移，增加了农民收入。土地流转后，青壮年劳力可以安心外出创业，不再牵挂家里的“承包地”；留在家中的老年人和妇女可以到受地大户或企业打工。这样既实现了劳动力的有序转移，又拓宽了农民增收门路。土地流转后，农民可以获得三笔收入。一是土地租金。每亩600多元（流转前农户自己耕种，包括投工每亩最多赚900元，流转比自己种划算）。二是国家补贴。亩平150元左右。三是劳务收入。青壮年劳动力外出打工有收入，老年人、妇女就近打工也能获得收入（男劳力年均 4

1.2-1.5万元，女年均1万元左右）。与土地信托流转前相比，每年每户平均增加收入1.5万元左右。

第三、促进了生产投入增加，夯实了农业基础。土地流转后，改变了单靠国家投入的现状，企业、社会、银行等资本纷纷进入农业市场，夯实了农业基础，增强了发展后劲。据统计，去年全镇农业投入共达7600多万元。其中大户和公司投入3000多万元。如大地农业发展有限公司，在乐元村租赁土地1100亩，共投入650万元，建设新型钢架大棚200多个，硬化基地公路2.5公里；艾青大蒜专业合作社今年投资200多万元对600多亩大蒜基地安装了喷灌；“卢青年米业”投资150多万元，新建了1条精米生产线和8个小型农田灌溉机埠。

第四、促进了创业环境改善，带活了其他产业。土地信托流转，为前来受地创业的老板解除了不少后顾之忧。一方面，他们可以向“托管公司”直接承租到成片成型规划好了的土地。另一方面，这些老板与“托管公司”签订承租合同觉得心里更加踏实放心，遇到土地矛盾纠纷有人解决，出现水电路等问题有人协调。

土地信托流转形成的经营规模化、产业化，带动了服务产业的快速发展。目前该镇已成立病虫害防治服务公司（承包服务面积2万多亩）、农机租赁公司（提供农机服务200台次）、劳动服务公司等直接为农业生产提供服务的公司（企业）各1个（家）。农村的运输业也“应运而生”，仅乐园村一年内就购进了20台大卡 5

车、15台三轮车，就近为种植大户和公司提供运输服务。同时，该镇的土地信托流转已经引起金融机构的关注。金融部门正在探索和建立农村土地信托贷款制度。

二、制约农村土地信托流转推进的主要因素。

农村土地承包经营权的流转，对促进农业发展有着非常重要的意义。但作为一种“新生”事物，处于试点探索阶段，必然会遇到或出现一些不容忽视的问题和制约顺利推进的因素。

1.思想认识存在偏差。部分农民认为，土地是自己生活的基本保障。土地流转户直接从流转的土地上获得的收益不是很高；农民缺乏失业、就业、医疗、养老等方面的社会保障，土地对农民来说同时具有经济功能、保障功能和就业功能。所以农民不会轻易“出让”保护自己的屏障，不愿意将土地流转给他人。部分基层干部对土地流转也缺乏正确认识，认为土地承包期已经延长30年不变，土地承包经营权流转属承包者个人的事情，对流转不愿过问，缺少引导，以致农村土地流转仍以农民自发的、私下的进行为主，流转行为无人监督，流转纠纷无人受理，处于放任自流状态，留下了不少的隐患。

2.规模效益形成较难。一方面，农户的承包土地块小而且分散，往往因为一户或几户承包户不能谈妥，就使得土地规模化流转难以成功。另一方面，大面积承包土地从事高效农业开发，需要较多的资金投入。目前农业种养大户、专业合作社和农业企业 6

等流转主体大多还处于起步阶段，普遍存在缺资金，缺技术，缺管理，缺信息等问题。一些土地承包大户反映，由于没有贷款担保单位，又不能将土地使用作为贷款抵押，几乎得不到银信部门贷款支持，主要靠老本和集资来维持生产和经营，制约了农村土地规模经营的扩大。加之，农业是受自然与市场双重影响的弱势产业，从事种植业规模经营投资多，见效慢，风险大，也直接影响了大户、企业、专业合作社受让土地的积极性。

3.流转环境有待改善。部分年老体差的村民强行向受地大户或企业要事做，部分组级负责人担任受地大户或企业生产管理员工作不太负责，在用工及其取酬方面也时有“强要”现象发生；个别村组土地信托流转程序不到位、行为欠规范；受地大户或企业支付给农户的土地租赁标准不统一，用工计酬标准不统一；个别受地大户或企业不按合同行事，存在拖欠农民工资和村级打水费的行为。

三、对推进农村土地信托流转工作的几点建议。

土地信托流转涉及面广，政策性强，直接关乎着“三农”问题的破解。在工作推进中，应注意总结和推广成功经验，正视和应对不利因素，让土地信托流转显现出无限生机与活力。

1.加大宣传力度，不断提高农民对土地信托流转的认识度。 要采用各种有效形式，通过多种途径，加大对土地信托流转政策和相关服务信息的宣传力度，特别是要做到“三个讲清”，一是 7

讲清实施土地信托流转的目的和意义，二是讲清土地信托流转并没有改变原有的土地承包关系，三是讲清“让投资者进得来、住得下、发得财”对农户和地方的好处所在。让农民们知晓政策，消除疑虑，从而自觉自愿地参与、支持土地信托流转。

2.规范流转行为，切实维护土地信托流转农户的合法权益。 依法引导农户委托信托机构进行土地流转。委托流转要签订委托流转协议，并报乡村集体经济组织和乡镇农村土地承包合同管理机关备案。乡村集体经济组织和乡村行政组织不得以任何名义强迫农户流转土地，也不得阻挠农户自愿合理地流转其土地经营承包权。要切实加强对土地转入方的管理。农村土地流转期限不得超过农户家庭承包土地的剩余承包期。为防止土地投机行为，已流转的农村土地，受让方不得进行再流转。培育土地流转中介服务组织，建立土地流转纠纷调处和仲裁机构，健全土地流转交易、纠纷调解和仲裁等制度，使土地流转进入有序的市场化轨道，最大限度地降低流转成本，规避流转风险。

同时，应允许有条件的地方探索组织土地股份合作社。农户

间以土地使用权为股权，本着自愿、互利的原则，发展土地股份合作制，这是新时期稳定农村土地家庭承包关系，发展农村合作经济，缓解农业家庭小生产与大市场矛盾的一种有效形式，应密切关注并积极加以引导。

3.强化服务保障，努力营造支持土地信托流转的浓厚氛围。 8

一是健全流转服务体系。健全各级农村土地流转服务网络，搭建服务平台，配齐专业队伍；成立或培育土地流转中介服务机构，做好管理培训、科技咨询、市场营销、供求信息等服务工作。

二是完善扶持奖励制度。积极鼓励有资金、懂技术、会管理的农村人才和经营主体建立农产品基地，开展规模经营，使其成为专业大户；整合支农资金和项目，努力向流转区倾斜；重奖流转大户、企业和专业合作社，促进土地加快流转；强化流转大户扶持措施，提高规模经营水平，巩固扩大土地流转成果。

三是重视网民有关建议。一位名为“窮則思變 ”的网民，于20xx年3月9日在《红网》“百姓呼声”栏目发表了题为《沅江市草尾土地信托流转推进过程中应注意六点》的建议，主要内容如下：“长远考虑规模产业定位。因地制宜，流转一处，服务一处，搞好一处，不急于数量”；“引进的公司和老板应完全具备流转公司所限条件。严格把关，确保公司和农民利益”；“配备强有力懂法律、熟业务、爱岗敬业工作队伍，长期为老板和群众服务”； “成立劳务信息处，确保流转农民有事做”；“健全流转合同手续，法律公正，预防合同纠纷”。

四是加大政府“干预”力度。农村土地信托流转过程出现的新的情况、存在的突出问题，镇政府应引起高度重视，采取有效措施进行专题研究，切实加以解决。比如，以政府的名义出台《关于进一步加强农村土地信托流转管理的若干规定》，就土地租金标准 9

和兑付、受地大户或企业生产管理员聘任与用工、受地大户或企业经营环境优化、经营粗放、土地信托流转合同履行、农户强要用工等提出具体要求，作出具体规定，并积极引导和督促有关方面整改落实到位。

4.加强财务监管，充分发挥托管公司各种收益的应有作用。 尽管土地托管公司是不以盈利为目的的机构，财务也是由镇财政统管着。但我们觉得，对于土地托管公司的财务监管必须进一步加强。按照现行运作模式，托管公司的资金和收益包括注册资金（200万元）、向受地大户收取的风险保证金（按每亩100元标准收取）、土地预定金（按每亩100元标准收取）、服务费（按每亩10元标准收取）以及有关资金“周转”产生的收益等，数额相当可观。一方面，要管理好所有资金，确保其安全。另一方面，要使用好这些资金，确保其增值。总之，要认真加以研究，积极采取对策，既保证政府投入的、向受地大户收取的、该支付给农户的这些资金的安全，又要让这些暂时“闲置”的资金发挥出应有的作用，产生出更大的收益，形成一种资本安全、科学运作的良性循环格局。

（调研组成员：谭振坤、邓华圣、曾耀华、舒斌、曹军、李建红、甘健；

调查报告执笔：邓华圣）

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