《中国住房发展报告(2013-2014)》预测
20xx年12月19日 01:47 经济参考报 我有话说
《中国住房发展报告(2013-2014)》预测：
一、二线城市房价明年仍存上涨压力
三、四线城市量价齐降城市数量增多
●随着城市化的推进与经济发展，农村住房也出现了严重的问题。最突出的表现是农村住房大量过剩和郊区小产权房大量存在。因此，亟待建立农村住房的商品化、资产化和市场化制度。
●住房调控的方向是：从以往的行政调控为主转向市场调控为主，从需求调控为主转向供求双向调控，从一刀切的调控为主转向差别化的调控为主。
《中国住房发展报告(2013-2014)》18日由中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心、《经济参考报》联合发布。报告预测，一、二线城市仍然存在房价上涨压力，三、四线城市有稳有跌。出现量价齐降城市数量会再增多，这些城市主要是沿海房价畸高城市，中西部人口增长有限城市及投资投机过于严重城市。
住房制度存诸多问题
报告主编、中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说，当前中国的住房制度存在五方面问题。首先，住房制度城乡分割，统一市场亟待建立。这种长期分割导致农村住房过剩与小产权房大量存在。中国过去的农村住房制度成功解决了农村人口的住房问题，但是随着城市化的推进与经济发展，农村住房也出现了严重的问题。最突出的表现是农村住房大量过剩和郊区小产权房大量存在。因此，亟待建立农村住房的商品化、资产化和市场化制度。此外，因为城乡分割，城市住房价格过快上涨问题更加突出，新转移的农业人口也难以统筹其在城乡的住房投资与消费决策。综上因素，又导致农村住房过剩，城市住房紧张，外来人口住房难以保证等问题。
其次，针对中低收入者的住房供应相对较弱，多层次住房供应体系尚未形成。针对各收入等级居民特点形成不同层次住房供应体系是实现“住有所居”的根本所在。而目前康居、安居和乐居的多层次住房供应体系还没有建立起来，主要体现在：其一，商品房市场投资投机性需求未得以从根本上规范，房产税改革未得以有效推行。其二，针对中等收入“夹心层”的康居工程缺失，中等收入居民住房保障没有解决。其三，针对中低收入居民家庭的保障性住房供给不足且相关制度不完善。其四，公租房定位不清晰，如果其针对对象是“夹心层”的话，目前的比例是远远不够的，并且也不宜大量采取政府直接实物配租的方式；如果是针对低收入家庭，目前的租金过高，补贴不足。其五，居民住房的货币化保障也没有建立。根本上，没有实现货币工资补贴与房价等比例上涨机制。
再次，金融、土地等基础制度不配套，住房改革难以单独推进。课题组成员高广春博士认为，当前宏观调控往往就房地产调控谈房地产调控，金融政策、土地政策等基础制度不配套。一是城乡土地分割，农村非农建设用地不能自由流转，没有建立与康居、安居和乐居三类住房供应相匹配的分类供地制度；二是尚未构建保障性住房金融体系；三是税制改革进展缓慢；四是中央与地方合理财税体制没有建立；五是合理公平的分配制度未建立起来；六是合理的户籍制度没有形成。
第四，宏观调控政策“一刀切”，未能充分考虑区域差别。
最后，行政管制替代制度建设，长期制度相对缺位。课题组成员邹林华博士认为，在市场体系不健全及房价过热时采用临时性的行政干预是必要的，但是行政管制只是治标之策，最重要的是长期制度的建立与完善。但政府长期采用行政管制代替制度建设，制度建设迟迟未进行，行政管控措施不断加码。不仅调控效果边际下降，也带来严重的副作用。具体表现在房产税、多层次住房供应体系及相关基础配套制度建设方面没有实质性的进展，导致不能从根本上较好解决住房市场问题。
城市间分化趋势扩大
展望明年住房市场，报告认为将在总体稳定增长中波动，城市间分化趋势扩大。一、二线城市仍然存在房价上涨压力，三、四线城市有稳有跌。出现量价齐降城市数量会再增多，这些城市主要是沿海房价畸高城市，中西部人口增长有限城市及投资投机过于严重城市。
倪鹏飞表示，这一判断是基于外部环境及内部住房市场主体博弈做出的。在国内外宏观经济环境方面，世界经济对中国住房市场的影响主要通过经济周期、区域住房市场走势、货币政策压力和资本流动四个渠道。从20xx年的住房市场的实际发展来看，促进住房市场增长的国际因素更为显著。20xx年到20xx年，这些促进因素将延续，因此世界经济对我国住房市场的影响趋于扩张。
20xx年到20xx年，在中央“稳增长、调结构、促改革”的宏观政策目标下，中国宏观经济虽然处在消费投资和需求增长点不十分突出的情况下，但由于城市化、信息化和改革与结构调整等综合力量的作用，仍然可以保持中高速增长。在宏观经济保持中高速增长的前提下，就业与物价应该都会保持在合理区间内。宏观经济与房地产既相互促动又不相互过度依赖，这为住房市场的健康发展创造了较为宽松的环境。 从住房市场看，一、二线城市开发商在20xx年到20xx年销售旺盛及融资状况良好背景下，20xx年到20xx年资金较为充裕；由于前期拿地热情高涨，住房供给在20xx年基础上有所增加；一些改革措施对开发商预期产生影响，导致预期没有20xx年高，并产生一定波动；住房市场供给偏紧状况有所缓解，住房价格上涨压力依然存在。三、四线城市开发企业以中小企业为主，且库存较多，资金实力不强，开发商预期分化，将会采取降价和持房待售两种策略。
第二，城镇化的持续推进和居民收入的稳定增长，推动自住型需求持续旺盛。一方面，一、二线城市在人口集中、收入增加及投资渠道单一共同作用下，刚性需求强劲，另一方面地方政府存在房价控制目标的约束，调控政策具有不确定性，从而对预期产生不确定性影响，导致住房需求提前或者推后入市，引发价格波动。三、四线城市预期分化，观望气息增加，对于房价已经下降或接近下降城市的负面影响更强。 第三，一、二线城市存在房价控制目标约束和需求旺盛推动房价上涨的两难问题，扩大住房供给的相关措施会加大施行，土地供给和保障性住房供给力度将加大。限购、限价及限贷等措施将继续推行。同时还可能实施一些改革试点。三、四线城市土地收入的减少导致财政压力加大。个别城市面临债务风险，主要表现为以土地为抵押的地方融资平台风险。
第四，受国内外宏观经济环境及住房市场发展状况影响，金融机构对住房市场继续乐观，从而保持开发信贷与消费信贷支持力度，有效支持20xx年到20xx年住房供需。但是一、二线城市已经开始风险提示，金融机构对其住房市场较为谨慎，预计20xx年融资状况不如20xx年。一线城市开发贷款与全国趋势区别不大，但是消费信贷与全国整体趋势区别较大，差别化信贷将更为有力。三、四线城市总体上较为稳定，但是部分城市、部分企业和部分项目融资难度较大，资金支持较为紧张，部分城市融资风险持续增加。 实施差别化区间目标
对于20xx年的住房调控目标，倪鹏飞建议将房投资增速同比控制在15%到25%；将住房价格增速上限设为居民收入增速，下限为下跌30%；将住房存销比的上限设为18个月，下限设为6个月。“住房调控的主要任务是：平衡供求，调整结构；稳定价格，加快改革。即：各地根据市场供求状况，采取相应措施，促进市场均衡；加大普通商品住房和保障性住房的供给；保持价格的稳定和理性回归；加快建立市场和政府相结合的城乡一体的住房制度体系。住房调控的方向是：从以往的行政调控为主转向市场调控为主，从需求调控为主转向供求双向调控，从一刀切的调控为主转向差别化的调控为主。住房调控的原则是?五个统筹?。即行政调控与市场调控的统筹，住房供应体系内部的统筹，不同区域住房市场的统筹，住房市场预期与基础设施和公共服务改善的统筹，调控政策与制度改革的统筹。”他说。
建议改进行政调控，完善问责制度。倪鹏飞说，行政调控是由于住房制度缺失导致住房市场非健康发展而采取的临时性措施。随着主要制度的改革和完善，在住房市场逐步趋于健康的情况下，行政性调控应及时撤出。在改进行政调控的同时，要完善问责制度。
完善土地供给政策，建立抑制地价过度上涨的机制。课题组成员、宁波大学教授张惠芳建议，国土部应该会同相关部门与城市政府，制定各地年度供地规模、结构、价格的总量与增长区间目标，加大一、二线城市土地供应，减少三、四线城市土地供应，简化审批程序，完善问责制度；积极探索建立牵制地价过
度上涨的长效机制。选取一些城市开展试点：实行土地价格过度上涨导致普通商品房价格过度上涨，超出承受能力部分的一定比例由出让金补贴的制度。
完善差别化的信贷政策，健全住房金融体系。课题组成员、浙江工商大学副教授毛丰付建议，由银监会牵头尽快建构有效的信贷资金细分平台，实行房地产贷款总量规模及增长目标的区间控制的政策。按照一定比例，实施房地产开发贷款、商业贷款的保障性贷款配额制度。开展取消期房预售制度的试点探索，创新房地产开发融资渠道，完善开发企业的债券融资、房地产基金、房地产信托、房地产企业的股权融资等风险控制制度。
今后房地产调控将更多依靠市场手段
张卓元：行政手段控制房价效果有限
中国社会科学院学部委员张卓元表示，近两年中国房价快速上涨，特别是一、二线城市的非理性上涨，说明了一个道理，就是靠行政手段控制房价效果有限。
张卓元表示，这几年中国的房价上涨，特别是一、二线城市房价上涨，说明了靠行政手段来控制房价可能短期有效，长期来看还是有一定问题的。
“过去国务院关于控制房价上涨出台了很多政策，有一定成效，但是现在看来，由于没有长效机制，所以造成了今年一、二线房价上涨20%以上的情况。因此，主要靠行政手段的调控只能是临时的、短期的、应急的。”张卓元表示，对商品房房价进行控制应主要靠经济手段。因为，如果你一方面货币大量往外发，投资渠道又比较窄，行政手段来控制房价，短时间可以有效，但长时间是不可能的。
张卓元认为，今后房地产调控将更多依靠经济、市场手段控制房价。而市场手段中重要方面便是房地产税。十八届三中全会对住房问题的论述中，明确表示，将加快房地产税的立法并适时推进改革。他指出，这个信号就是表示，房地产税肯定要实行，先立法，然后再开征。而在这之前，可能会先扩大试点。 张卓元表示，市场经济下征收房产税是应该的。但由于不能短时间就完善，因此应实施逐步推进的政策，“美国的房产税也是经过几十年的逐步完善，不是一下就完善，包括我们要立法，立法也不要求一次就能够弄得非常完善，要想办法先启动。因为房地产税的确是对限制住房过度投资、投机的需求是很有效的。” 对于三中全会相关内容的解读，张卓元认为，研究建立住宅政策性金融机构比较明确，政策性金融机构将类似于美国的房地美、房利美。“虽然美国的?两房?虽然国际金融危机出了点问题，但是它对解决美国的一些低收入群体的住房还是起了很大作用的。包括中间层收入群体的住房问题等。”他说。
保障房将是我国未来住房保障体系中的重要部分。20xx年4月9日，住建部发布《关于做好20xx年城镇保障性安居工程工作的通知》明确要求各地有序扩大住房保障覆盖范围，在20xx年年底前，地级以上城市要明确外来务工人员申请住房保障条件。这一项政策出台将进一步推动我国城市住房市场增长，也给住房市场带来更多的挑战与机遇。张卓元表示，此次决定提出要健全符合国情的住房保障和供应体系。而这方面内容放在社会保障制度里，这就意味着建立住房保障，是政府的职责。上述问题的改革，将对我国房地产市场健康发展起到很好的作用。
蔡继明：遏制房价过快上涨不能忽略供给
清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明表示，这些年来我们房地产调控政策表现出来的一个教训是“十年九调，越调越高”，不仅遏制房地产价格过快上涨的势头这个目标没有实现，让它回归理性的水平就更谈不上了。
他认为，之所以“十调九高”，就是因为只注重需求，忽略了供给。一直以来的调控政策总是从需求的角度遏制对住房的购买，供给却没有有效增加。“如果我们同样大幅度增加供给，供给曲线相应移动，不仅不会上升，至少能保持平稳，还有可能下降”。
蔡继明认为，还有一个很重要的制度上的原因，是现在的土地市场部需要完善，目前的现象是地方政府垄断了土地市场。对地方政府而言，一方面用强征的方式垄断了买方，同时又垄断了卖方。“一个垄断市场，尤其是卖方垄断，必然导致价格高于竞争性的市场。”
这种垄断造成了两个方面的弊端，一是总量供给不足。大量的农村集体建设用地由于政府的垄断，不能进入市场，导致土地供给总量严重不足。二是供给结构出了问题，大量的土地都是用于工业用地，工业用地和住宅用地比例严重失调。
至于造成地方政府垄断行为的根本原因，蔡继明认为其症结是则是因为现行的土地制度。严格地说，我们没有像样的土地市场，也就谈不上发挥市场在土地资源配置中的作用。
“本届三中全会还提到了?农村集体经营性建设用地?和国有土地同等入市，在?经营性?里面，到底哪些可以入市并没有明确提出”。蔡继明说，按照现有规定，所谓农村集体经营性建设用地，就是用于乡镇企业的那点土地，公共设施不算，农民的宅基地也不算。因此，他认为对“经营性”土地应该做动态的理解，比如，如果人口越来越少公共设施就可以减少，那么这部分建设用地，就可以转化为经营性用地。
在农地入市的环节上，无可避免的还要涉及小产权房的问题。三中全会《决定》当中提出，要完善农民的宅基地制度，赋予农民的房屋财产权完整的物权。甚至通过试点可以出租、转让、抵押。
“今天说小产权房是非法的，将来集体用地如果合法进入市场，是不是就可以允许大量的小产权房产生和进行交易？”蔡继明说。
高培勇：城乡一体化新格局带来三方面问题
中国社会科学院学部委员、财经战略研究院院长高培勇说，对三中全会与中央城镇化工作会议精神的体会，一个中心的线索就是要把住房的建设、住房的发展纳入到城乡一体化的新格局当中来加以定位，从而谋划今后的发展路径。有三个方面的问题需要讨论。
第一个问题是对住房的属性定位。究竟是商品还是介于商品和公共物品之间的一种混合品，或者说是一种自给自足的自然品？这是首先要说清楚的一件事。我的体会，在城乡一体化的条件下，住房对于大多数人来讲都是一种混合品，但是对于有了一定的经济实力和经济地位的人，可能要把它当作商品来加以对待。
第二个要解决的问题，在城乡一体化的条件下，要打破二元体制，塑造一元体制。一旦在一元体制背景条件下来研究住房问题，那么不管是农民还是城市市民，都要遵从市场经济的一般规律，都要在市场经济的环境条件下，在一个统一的制度框架条件下，来对接政府的公共服务。所以具体到一个城市，就不能只管自己所属居民的住房保障问题，肯定也要涉及外来人口。
第三个要研究的事情，三中全会提出，要让市场在资源配置当中起决定性作用。对于住房来说，其中相当一部分是作为商品的，这部分是不是应该交给市场去加以解决。在这个基础上，政府的调控应该调控到怎样一种地步，应该在什么样的背景条件下出手调控，对于作为混合品的这部分住房，政府和市场的对接点究竟在什么地方？特别是随着城乡一体化的进程，对于坐落在农村地带的、长期以来被当作自给自足的自然品的那部分住房，该怎样纳入到城乡一体化的住房发展格局当中来，都是需要研究的新课题。 《住房绿皮书》分析显示：20xx年大城市房价或将短线见顶
20xx年12月18日，由中国社会科学院财经战略研究院、新华通讯社经济参考报社、中国社会科学院城市与竞争力研究中心、社会科学文献出版社共同主办的“《住房绿皮书》发布会暨城乡一体化趋势下的中国住房发展研讨会”在京举行。
《住房绿皮书》从宏观背景、市场主体、市场体系、公共政策和年度主题五个方面，对中国住宅市场体系做了全面系统的分析、预测与评价，并给出了相关政策建议。具体内容包括：在评述2012～20xx年住房及相关市场走势的基础上，预测了2013～20xx年住房及相关市场的发展变化；通过构建中国住房指数体系，量化评估了住房市场各关键领域的发展状况；剖析了住房市场及其相关领域协调健康发展所面临的主要问题与挑战，针对性地提出了相关政策建议；结合城乡一体化的发展趋势，专题分析了城市化进程中的外来人口住房问题，提出了相应解决方案。
《住房绿皮书》2012～20xx年分析显示，中国住房市场总体处于扩张区间。全球房价回升，新兴经济体表现尤为显著。我国住房市场并非孤立地上涨，但板块涨幅居前。我国房价增长具有明显的区域特征，一方面自住型需求恐慌入市推动大城市房价飙涨，另一方面中小城市出现明显滞胀。在房价快速上涨的同时，大中城市住房租金持续快速上涨，租房压力显著增大。土地市场整体持续向暖，计划供应量、实际供
应量和成交量同比均较大幅度上升，住宅用地涨幅明显。房地产开发贷款强劲上扬，个人按揭贷款高位运行。地产行业集中度进一步提升，企业数量缓慢缩减。
从政策层面看，2012-20xx年各地限购限贷政策继续严格执行，政策调控总体进入平稳转型期。差别化税收政策稳定持续，房产税改革越来越近。但重点城市完成房价控制目标存在困难，调控政策面临突击加码。从住房保障看，2012-20xx年通过多渠道筹集资金，确保了城镇住房保障的顺利实施，棚户区改造纳入到住房保障的核心工作。但城市外来人口占城市人口比重实际上可能超过三成，多数城市外来人口住房的基本情况不容乐观。
《住房绿皮书》对20xx年中国住房市场所面临的外部环境作出如下判断：全球经济增速较低，通胀放缓，利率稳定，贸易低迷；全球住房市场价格将继续上涨，但增速回落；我国经济周期的结构性和阶段性特征更加突出，中速增长或成常态化；“稳增长”政策目标基本不变，政策力度效果或将有所减弱。
《住房绿皮书》预测，20xx年我国大城市房价或将短线见顶，中小城市楼市颓势延续；住房租金继续惯性上涨，涨速季节波动较大；土地成交量可能进一步放大，土地价格稳中略升；房地产行业集中度进一步提高，企业竞争更趋品牌化；房企融资方式逐渐多元化，直接融资比重继续上升。
《住房绿皮书》还梳理了当前中国住房发展中存在的突出问题：房企经营管理欠规范，财务粉饰、寻租现象突出；大型房企争相出海，投融资风险不容忽视；租房家庭无法享受自有住房同等权益；房贷在银行金融机构各项贷款中的比重依然处于较高位，房地产贷款的信用风险隐患未除；差别化房贷难以落地，保障房金融支持机构体系缺失；地方政府财政金融风险累积，征地过程中矛盾激化；住房保障资格审查机制不完善、档案管理工作存在纰漏，分配机制不健全；调控问责制度依然没有兑现，住房长效机制仍然是“只闻其声不见其人”等等。
《住房绿皮书》指出，中国住房市场健康均衡发展所面临的主要挑战是：从外部环境看，部分行业产能过剩依然严重，局部金融风险隐存；从住房市场本身看，行政管控扭曲市场信号，住房供求矛盾长期存在；从租赁市场看，房价租金携手飙涨，租房家庭与有房家庭的贫富差距加大；从土地市场看，土地市场寡头垄断日益加剧，推高地价的意愿强烈；从住房金融市场看，住房金融市场过度集中于间接融资市场，住房信贷市场板块的强劲走势给房地产调控政策带来压力。
《住房绿皮书》认为，未来的政策方向是构建“安居、康居、乐居”的住房供应体系，建立住房市场长效调节机制。在此基础上，《住房绿皮书》提出20xx年的重点政策方向：完善法律法规与政策制度，规范房地产企业经营行为；弱化房价行政管控，深化住房市场改革；完善住房租赁市场，维护租赁者合法权益；有效扩大住房直接融资市场比重，借助证券化技术有效防控房地产资金风险；扩大合作性住房金融机构生存和发展的空间，探索建构有效的保障房融资机构支持体系；建立保障房档案系统，完善住房公积金制度；扩大住房监管覆盖面，避免“热胀冷缩”和“重买轻租”；改革当前土地市场制度和住房市场制度，运用多种手段增强城市外来人口的住房支付能力。
本版稿件由本报记者 方烨 梁倩 高伟采写