广州20##年第三季度公寓市场调研报告

广州水泥厂地块商业规划部分将进入开发阶段，如何对该地块进行合理规划，实现地块经营效益最大化提入议程。公寓作为商业地产的组成部分，具有户型小，间隔使用灵活，销售期短；持有型的公寓物业，经营模式多样，后续服务延展性强的特点。现对20##年第三季度，广州公寓市场销售及经营情况，进行市场数据收集，为水泥厂地块开发决策提供参考数据。

（一）广州公寓市场状况

1、          广州公寓类型

广州公寓市场主要分为住宅公寓和商务公寓两种，其中住宅公寓通过国际知名酒店品牌的导入衍生出生活服务配套更人性化、物业服务质量更高的酒店式公寓。

表1：广州各类型物业的主要区别：

2、          广州公寓市场特点

（1）  广州公寓地域分布，主要分布在天河、新港东路靠近琶洲展览中心、滨江东、环市路等商务区域。

  为公寓分布区域

天河北、珠江新城作为广州中心商务区，集合广州最具地标性的超甲级写字楼，也令到一批世界500强企业扎堆到天河，针对企业高管需求，提供服务优质、配套完善酒店式公寓应运而生，同时也推动广州公寓市场的引入国际品牌管理的步伐，代表有早期的中信公寓、新大厦，近年投入运营的雅士高，富力爱丁堡公寓等，深受外籍高管的青睐。

新港东路商住公寓得益于靠近琶洲展览中心的地理优势，深受参展客商欢迎，短期租金回报理想，季节性出租率稳定。

广州越秀、荔湾、白云等区域的居住型公寓较少，现阶段，该些区域写字楼供应有限，商业产权可用于办理牌照的公寓，自然而言就成为预算较低、目标价格介乎写字楼与住宅之间小型企业的优选。主流是带独立卫生间的商务型公寓，中华广场曾一度定位为商住型公寓，因产权分散以及缺乏配套管理， 现客户多作写字楼使用，租金水平维持在65元/㎡左右。

           

中华广场平面图，面积49-139㎡方商务公寓

（2）  高级酒店式公寓主要客户群

日本、欧美、港台人士为广州高档公寓主流客户，以日本客户为例，目前仅中信广场就已聚集了50多家日资企业，其中包括丸红、住友、三菱商事、三井住友等，周边的大厦也有很多新的日资公司进驻，比如耀中广场就有日本财产保险进驻。日本人喜欢住在离办公室较近的地方，故此天河北也自然成为日本人聚居区域。中信广场下面负一层还有个全广州售卖日货最齐全的超市，方便日本人购物。

日本租客主要分为两种：一种是单身租客，一种是携妻带女的家庭型租客。众多家庭型的日本租客选择在天河北一带居住，除男主人在附近工作的原因外，还有一个重要原因是很多国际学校的校巴都会在天河北一带有上下车站点，这对于注重子女教育的日本人来说，是吸纳他们租赁天河北物业的一个相当重要的因素。

中信公寓是较受外籍租客青睐的楼盘，对于单身租客来说，多会选择该盘43平方米左右的单位，租金约3000元/月。而对于众多日本家庭型租客来说，则会较多地选择中信公寓的两房及三房单位。现时中信公寓128平方米左右的两房租金约9000元/月，181平方米左右的三房租金在14000~15000元/月。

  珠江新城近年落成多个高档住宅，使一些日本人舍弃天河北转租珠江新城。珠江新城西区发展较早，邻近配套成熟的五羊新城。富力爱丁堡国际公寓、新大厦国际公寓等较受日本人青睐，尤其富力爱丁堡国际公寓是日本租客聚居的地方。爱丁堡公寓月租为120元/㎡，间隔较大，配以高档家电和装修，一般入住的皆为日企高管。

（二）在售项目市场信息

针对水泥厂项目的市场定位，本次调研范围主要为白云区公寓，包括：白云万达广场公寓、御龙国际商寓、万丽皮具城公寓（鑫耀大厦），天河区公寓：朱美拉公寓。

（1）白云区

御龙国际商寓简介

御龙国际商寓位于三元里商圈三元里地铁站上盖，地理位置优越。楼高27层，3梯16户的设计，有36㎡－70㎡的多种户型选择。目前剩下10多套分布在20层以上的高层公寓单位在售，均价17000元／㎡，带1000元／㎡的精装修，产权为住宅，板房参照服装展示间设计，虽然不能办理牌照，但可配合低层御龙服装专业市场作产品展示或办公使用，简单而实用。物管公司为御龙物业管理公司，每月物管费2元／㎡。目前小户型租金可达60元/㎡。

御龙国际商誉实景图

白云万达广场公寓

白云万达广场项目规划用地面积约12.64公顷，总建筑面积39.2万㎡，由大型商业、甲级高档写字楼、写字楼、五星级酒店、精品名店、室外步行街以及地下车库设备用房组成。地上建筑面积26.4万㎡，其中商业9万㎡，甲级高档写字楼3万㎡，写字楼5万㎡，酒店3.7万㎡,室外步行街2.1万㎡,精品名店2.9万㎡。

白云万达广场效果图

其中A地块酒店用途规划为希尔顿酒店，建筑面积45000㎡，拥有341间客房，以及甲级写字楼3栋，建筑面积46000㎡；B地块规划为购物中心，也就是即将在12月11日正式开业的部分；C地块规划为5栋SOHO写字楼，也就是常说的酒店式公寓，建筑面积34500㎡。目前酒店公寓已全部售罄，均价20000元/平方米。

区别于紧凑的市区公寓，万达广场地块全区域将建设4个区级公园和若干小的社区公园。构建四层级公园绿地。5条宽约60~120米的绿廊像五指一样逐渐与白云山融合，中部的白云公园和南部的飞翔公园是两大绿心，周边水源则将被引入白云新城成为人工湿地。绿地率达到40.6%，人均公园面积达到10平方米，居民在步行500米范围内可到达公园。

耀华国际（鑫耀大厦，万丽皮具城）

耀华国际位于三元里皮具专业市场商圈，商业部分将打造近400个“以皮具批发为主、零售为辅”的顶级商铺，首层商铺层高达5.8米，发展商根据项目地利条件，将225套住宅打造成皮具商务公寓，层高4.5米，LOFT复式为设计参考，以“商·展·住”多用功能为卖点。并在5楼空中花园转换层配有多功能会议厅等商务配套。

该项目目前对外声称售罄，毛坯均价19000元/平方米，参照周边写字楼报价，发展商声称租金预期在60元左右。

（3）   天河区：

朱美拉公寓

高德置地广场，位于广州CBD珠江新城的中轴线上，其总建筑面积92万平方米，包含购物中心、写字楼、酒店和酒店公寓，是全国最大的商业地产项目之一。朱美拉公寓为高德置地广场组成部分，项目导入国际顶级品牌朱美拉酒店实施管理，建筑面积8万平方米，占规划建筑面积13%，目前销售均价32000元/平方米，A、B、C、D四幢物业销售已接近7成。

交通
    地面：东有冼村路，西有华夏路，南有花城大道、临江大道，北有金穗路、黄埔大道，构成四横两纵的干道交通网络。
    地下：地铁3号线纵穿南北、5号线横贯东西，集运系统和机场快巴可分别直达火车站、飞机场。
    地下一层有地铁站厅、公交站、旅游大巴总站、出租车停靠站；地下二层有集运系统站厅、地下车库等，都和周边建筑相互联系、相互贯通。

配套
　　物业设有3000平米幼儿园，可以共享整个项目带来的商业、酒店配套(整体项目在隔壁的地块F2-4设置有艺术馆、国际名牌汇聚的高档次商场、超五星酒店、健身室、室内恒温游泳池、SPA、桑拿、电影院、高档次中西餐饮)。双会所，3个泳池。

作为大型综合项目，商场、写字楼、酒店、公寓相互协同，各版块间资源高度互补，为商业地产市场最领先的产业组合模式。

本次调研公寓数据对比表：

结论：目前广州公寓市场发展几成定局，天河作为CBD是广州公寓市场格局的峰点。一方面天河超甲级写字楼集中，企业管理人员，尤其异地派遣的高级管理人员，是公寓市场的主力消费人群。消费人群既有个体，亦有以家庭为单位。以个体为单位的流动性相对较高，以家庭为单位的则较为稳定。另一方面，天河经多年的发展，配套已趋完善，成为天河区集合全城最顶尖的消费人群、领先于其他各区，无论在管理、综合配置、设计均超前于市场水平。

  从公寓的利用角度考虑，除天河区和琶洲、新港东以居住客户为主外，其他各区公寓主要用途为商业居住综合，尤以商业为重。商务公寓在专业市场、商务区域周边的则较受追捧。

目前广州公寓购买市场，投资者比例高于自用，投资客考虑的因素一般为：

1、      区域前景，商贸环境成熟或政府规划重点区域等具备升值潜力的区域；

2、      交通配套，地铁，城市快速道路沿线；

3、      周边配套发展规划成熟，医疗、教育、休闲、购物、商务环境等；

4、      市场出租率稳定，租金符合市场价值水平；

5、      开发商品牌号召力，优良的后期物业服务；

6、      土地使用年限；

7、      购买条件，税费、贷款比例。

   水泥厂项目周边鞋类、服装商贸市场成熟，形成一批小规模展贸、物流企业，对商业功能的物业有一定需求，写字楼主要为金羊商贸大厦、羊城铁路大厦、富力环市西商贸大厦等乙、丙级写字楼，租金水平约为40-60元/平方米水平，市场对甲级写字楼需求较淡；

货运、物流公司较多地铁5号线西湾站已建成通车，道路交通为痼疾，但随着政府整改力度，也日臻改善。

未来该区域越秀城建、富力等大型社区的建成，将为该区域带来长期稳定的人流，规模化、规范化的市场环境，将带动该商贸市场格局良好发展，作为商务公寓发展前景较为乐观。

第二篇：广州珠宝首饰消费市场调研报告

广州珠宝首饰消费市场调研报告

调查对象：18-45岁女性消费者

调查方法： 针对消费者的消费习惯、购买意向、数量、价格以及消费渠道的销售状况等各

方面。采用随机抽居委会，居委会内等距抽户，访问员持问卷入户面访的方式

进行调查。

抽样方法：在各大城市高档写字楼、居民住宅区采取多阶段随机抽样，职业群按照整群抽样

方式 。

目前我国珠宝玉石首饰行业已经初具规模，发展势头良好，预计2010及未来几年我国

珠宝玉石首饰行业将持续增长。20xx年，随着中国经济的发展，人民消费水

平的提高，珠宝首饰正在成为继住房、汽车之后中国老百姓的第三大消费热点，

近年来中国珠宝首饰销售量以年均10%的速度增长，已成为世界上少数几个

珠宝首饰饰品年消费额超过100亿美元的国家之一。可以预见的是，中国珠宝

首饰业在未来一段时间内，将是群雄纷争的局面。第一，中国珠宝首饰消费市

场潜力巨大。这不仅立足于中国巨大的消费人口，更立足于中国每年GDP的高

增长率。事实上，中国逐年增长的珠宝首饰消费总额充分验证了这一点。由于

目前珠宝首饰消费的市场空间比较大，一方面促使业内企业不断扩大规模，特

别是在营销领域“挖渠布网”，以抢占市场先机；另一方面，会吸引众多新进入

者参与“掘金”。一些长期外销的珠宝业者开始转变思路，转战内地市场。第二，

首饰分层次消费的局面正在逐步形成。不同的消费者存在不同的需求，且这种

需求越来越呈个性化发展的趋势。因此，不同种类的珠宝首饰都能找到自己的

市场空间。

从调查情况来看，黄金、铂金、钻石多年来一统天下的局面正在被打破，消费者对不同材质

首饰的选择越来越宽泛，对款式的选择也更加挑剔。持续开发新品的能力，成

为企业核心竞争力的标志，同时也成为行业洗牌的重要因素。 预测2010

及未来几年珠宝首饰将由原来的以钻石、铂金、黄金占有较大份额向翡翠、玉

石和流行饰品发展。现在珠宝零售产品以镶嵌类的首饰为第一大种类，而玉石

产业则居第二位。但是，玉石产品所占份额正逐年扩大。我国有7000多年的

玉文化史，当今人们的珠宝玉石首饰消费正由时尚消费向文化消费转移。预测

2010及未来几年农村珠宝玉石首饰消费异军突起。据国家统计局数据，2006

年11月份，我国金银珠宝零售额比上年同月的增长额度，城市为20.6%，农

村为24.2%。与上年同期相比，城市增长19.3%，农村增长21.1%。随着

国务院对建设社会主义新农村的政策倾斜，农民的经济收入将持续上涨，这也

必然带动农村奢侈品消费的增长，而珠宝玉石首饰作为奢侈品消费的主流行业，也必然迎来一个发展的春天。

珠宝传统意义上的“保值”功能退居次要位置，代之而来的是审美、时尚和享受。在珠宝产品

方面，以项链和戒指最受消费者欢迎。质料方面，消费者较钟情白金、钻石和

黄金。消费动机方面，女性倾向即兴消费，男性则主要为取悦他人和送礼。在

价格方面，受访者倾向低价消费，购买珠宝首饰的消费中位金额为2000元人

民币，购买项链、戒指、手链和手镯的消费中位金额介乎600至1200之间。 本次调查结果显示，56％的珠宝企业的主打产品是钻石，35％是金饰品，34.5％是翡翠，26.6％是红、蓝宝石，以珍珠、银饰、仿真饰品及其它产品作

为公司主打产品的比例分别是19.5％、18.4％、1.4％和3.85％，这说明产

品多元化依然是珠宝市场的现状。钻饰品依然是珠宝市场的当家产品，其在市

场上的主打产品地位不容动摇。红、蓝宝石的消费有所下降，但市场份额依然

不可小视。珍珠产品具有一定的消费需求，但需要市场的引导。具体地说，11

－30分钻饰品在市场上最具购买力，金饰品中以3－10克重的金饰品最受消

费者欢迎。

本次调研结果还显示，消费珠宝的消费者层次分别为：22岁以下为9.7％，22－28岁为14.1％，29－40岁的消费者是珠宝产品的主要消费群体。同时，

58.1％的受访者未回答问题。这说明珠宝首饰行业产品开发程度，如个性、款

式、年龄、层次、工艺、价位等不能满足消费者需求，产品开发、行业技术改

造、工艺水平提高的任务还很艰巨。对于产品价位，调查显示，价格2001－

4000元的珠宝产品是消费的主流产品。这说明不同消费层次的消费者均对珠

宝有所需求。珠宝首饰已从收藏保值的奢侈产品，逐渐过渡到大众需求的消费

品。在销售方式上，57.7％的受访者选择商场专柜，49.8％的受访者选择专卖

店，28.6％的受访者选择直销，4％的受访者选择网络销售。

可见，商场专柜是目前珠宝销售的重要途径；专卖店是今后珠宝首饰销售

的必然之路；直销无论是目前，还是今后都是珠宝首饰不可忽视的方式。

我市人们大多数购买珠宝的目的是为了满足自己的外貌形象,是用来佩戴装饰的,从而更好地展现其外表美丽.人们的这一目的促使珠宝设计者要有此一项,拥有一个大致的设计方向,使其满足消费者的目的,充实珠宝市场的空缺,也为珠宝这一行业带动循环互利.

在设计者设计方面,要面向人们大众索要他们所喜欢贵金属到底是什么的答案,通过这次调查,我从而知道了,人们大众所喜欢的贵金属中铂金首饰比较吸引他们,设计者要偏向这一首饰类型.不但是设计者铂金的采集商方面也应有所行动,提高采集能力,好赚取更多的珠宝采集市场,并在这一市场中赢的更高的利润.

打开门做生意,就是为了利润和提成,开珠宝行的也无可例外,但定什么样的珠宝价格才能让自己获利,让消费者接受呢!这可是不是小问题,这关乎着两者之间关于金钱的界限.在定价方面必须要把价格定在最能被消费者接受并不减少自己的获利水平的中间.这一次的调查中我发现最能被消费者接受的珠宝首饰价格,是1000~2000元(只是在阳春市内),这个价格比较切合人们大众的普遍呼应,商家应该以此为基础,定出属与自己珠宝的价格,保证自己和大众的利益.

在珠宝商家出售到消费者手上后,大多数消费者都希望有很好的售后服务,在消费者中可以树立良好的口碑,提升品牌力量,是很好的广告 宣传效应,可能比广告效应还快奏效呢!那消费者到底是需要怎样的售后服务呢?这调查可让我一清二楚了.消费者大多数可能有点贪小便宜,想要多样的售后服务,有免费清洗;免费维修;以旧换新,以及以后能折价回收等.这样的售后服务才能使其满足,这就让商家大叫麻烦,但是为了长远的利益,商家出尽了方法,使消费者买得放心,用得安心,可以使商家的利益没有冲突.

通过调查发现问题,是在平常难以发现的,我们的用心调查可以使你对珠宝行业有一定的了解,积累经验,以应付善变的珠宝首饰买卖市场.