新建养老院项目可行性分析报告怎么写

项目名称：新建养老院项目可行性分析报告怎么写

申报单位：xxx

联系人：xxx

电话：xxx

传真：xxx

编写时间：xxx

主管部门：xxx

撰稿单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司

撰稿时间：20xx年9月2日

第一章 摘要

我国改革开放20多年来，国民经济飞速发展，人们的生活水平也有了很大提高，从而加速了人口老龄化的进程，同时，老人们对养老设施的要求也越来越高。老人中心作为一种重要的养老方式，一定会有很好的发展前景。 面向新世纪的老年公寓，应该以老有所养、老有所为、老有所乐为目标，提供多功能、全方位的服务，形成一个完善的老人社区。

第二章 行业生产调查分析

（1）经费保障问题

养老院建设和管理,需要增加资金投入，其渠道主要靠财政投入和乡镇自筹。由于大部分乡镇财政是“吃饭”财政，很难安排资金用于养老院的更新、维修建设。养老院的房子大多是大集体时所建，设施简陋，价值年久失修，有的已属危房，服务功能单一，供养条件落后，没有医疗保障，有限的供养经费与较高的医疗费用的矛盾十分突出。

（2）财务管理不规范

个别养老院用收款收据等收取入寓费，大额资金长期滞留在个人手中，未上缴镇(乡)预算外资金财政专户。同时，还存在以个人名义将公款存银行和未经领导批准私自白条出借现金等情况。

（3）固定资产管理混乱

养老院的固定资产管理薄弱，存在接受社会捐赠的电视机等家用电器和物资未登记、原房产改建为养老院后未及时办理转户手续、装修费用和新建房产未入账等情况。

（4）专业人才缺乏，从业人员专业化程度低

随着农村家庭结构日益小型化和空巢化，农村老龄人口对社会化和专业化的照料与护理服务的需求越来越多，但是农村的老年产品和服务专业人员却十分缺乏。在农村，老年人的多种需求与老年服务业发展滞后的矛盾较为突出。养老院缺乏专业的养老护理员，不少从业人员文化程度较低，部分护理员几乎没有经过系统的业务培训，缺乏养老护理基本常识，只能应付一般的生活照料和简单服务。目前，亟需建立一支数量充足、稳定、专业化程度较高的养老服务从业人员队伍。

（5）自身发展能力弱

长期以来由于经费投入不足，加之人数相应增加，院办经济萎缩，人均财物下降，以院养院的模式受到冲击，养老院的自我生存能力弱化，发展后劲不足。

第三章 新建养老院项目分析

一、项目定位

1、客户定位：需要中等级别医疗服务的老年人。

2、客源描述：面向需要全日制寄宿的老年人；面向需要定期检查和

有医护要求的老年人；面 向需要轻型监护的老年人；社区医院面向整个社区居民。

3、建筑风格：造型、色彩应注重设计，应充分考虑与周围地块的关系。

4、主题定位：对于需要中等级别医疗服务的老年人，特别是空巢家庭老年人，提供居住和医疗方面的支持，用实际的投入改变和优化老年人的生活方式。

二、设计原则

“老吾老，以其人自老，幼吾幼，以其人之右”，项目规划已经充分考虑了幼儿园等儿童配套设施。本项目设计秉承 “以人为本”开发理念，为解决中国的老龄化问题，通过公司实际的投入来探索一条可行的开发之路，形成项目独有特色，提高产品品质。老年人日托中心面向需要全日制寄宿的老年人；公寓面向需要定期检查和有医护要求的老年人；公寓还应当具有高级病房的功能，为需要轻型监护的老年人提供居住和医疗服务，解决子女的后顾之忧；社区医院兼具整个社区居民医疗服务。

1、整合社区医院、公寓和老年日托中心各项功能，使它们既有联系又相对独立。解决好各功能的人员流线，形成独具特色的项目产品品质。

2、先进性：方案设计要求推陈出新、突破常规，具有前瞻性、先进

性。

3、独特性：通过建筑师的创意整合，独特的老年人关怀主题，应在本项目得到充分展示， 以提升产品的独特的号召力。

4、人文性：对于那些需要医疗服务的老年人，以及不断增加的空巢家庭，提供让老年人舒心，子女们放心的产品选择，创造、引导一种全新的人文居住生活方式。

5、舒适性：通过空间设计，让居住在公寓的老年人享受到及时便捷的医疗服务。

第四章 新建养老院前景分析

根据民政部门统计，到20xx年，“空巢”将成为老人家庭的主要形式，所占的比例也高达70%左右。而在这空巢现象日益显著的情况下，社会的养老机构也蓬勃发展，为老人们提供一个像自己家庭一样温馨的大家庭。因为儿女们担心老人的安危，无人照顾老人，并且养老院的收费门槛低，一般家庭都可以支付得起，所以，越来越多的老人被关进养老院。并且，养老院的老人们多，老人之间将会有更多的话题，彼此谈心，所以也有很多老人选择进养老院。 但现在我国却面临着尴尬的床位问题。我国60岁以上老年人数高达1.5亿，但我国养老院床位的拥有量才有120余位，这是一个怎样的比例啊！仅占老年龄人口的0.8%，换一种说法就是每125位老人才能得到1张床位，这是远远不够的，这仅仅是杯水车薪。这是需求远远超过了供应。 可是，我国的政府所建立的养老机构，却还存在着诸多的问题：

(1)老年公寓供不应求，数目少，规模极少。

(2)政府队老年人的住宅设施的重视和支持力度不够，老年公寓和养老机构的投入资金远远不足，不能满足需求。因此，在政府的建立养老机构的提供的床位不足的情况下，将会鼓励民办养老院。而我国的老年人口多，并且我国的独生子女越来越缺少对父母的关心，也决定了养老机构将迎来一个前所未有的机遇。所以养老机构是一个前途无限的行业。

第五章 新建养老院发展对策

1．因地制宜,建立保障机制

实行集中供养,首先要抓好养老院基础设施建设，本着因地制宜，适度超前的原则，充分利用现有的资源改建、扩建养老院。供养经费筹集实行政府主导、村组适当负担、社会资助、个人资产专用等多元化:财政预算安排一部分，农村集体收入经营中安排一部分；各级政府应继续完善鼓励性政策，引导和鼓励享受国家优惠政策的企业及资源管理单位积极捐助善款回报社会，通过慈善总会募捐等方式争取社会资助；大力发展养老院副业补充供养经费，变现集中供养老人的资产，其收益专项用于五保老人个人费用支出，努力实现养老院设施设备建设资金投入的多元化。供养对象的大病费用,利用农村医疗救助资金，先在新型农村医疗合作制度中按比例报销，其余部分在大病医疗救助制度中解决。规模较大的养老院可建立由社会捐助、以副补院、供养人员生活经费结余部分组成的大病医疗互助专项资金。

2．加强监督,强化财务财产管理

应设立五保供养财政专户，对五保供养经费实行专项管理、专款专用。养老院财务管理实行收支两条线，财务收支统一由镇(乡)会计核算中心负责。强化财务监督工作，建立严格的自我约束机制，定期开展财务大检查。要加强对养老院财产的管理，制定有关管理制度，防止资产流失。

3．加强固定资产管理力度

应建立健全和完善养老院固定资产管理制度。结合各自实际，及时登记接受社会捐赠的电视机等家用电器和物资，原房产改建为养老院后未及时办理转户手续、装修费用和新建房产等及时入账，制定院务公开制度等一系列管理制度，做到有章可循，建管并重，实现管理制度化，规范化。

第六章 新建养老院行业现状

第一节 行业介绍

一、新建养老院行业的描述及定义

二、新建养老院行业特点及主要问题

第二节 国家产业政策及行业运行环境

第三节 新建养老院产品所处产业生命周期

一、新建养老院产品发展周期展示

二、新建养老院产品所处生命周期位置

第四节 新建养老院产品产业链现状及分析

第五节 新建养老院行业市场竞争分析

第七章 新建养老院重点企业与品牌分析

第一节 企业分析

一、企业简介

二、组织架构及销售系统

三、产销量统计

四、公司主要财务指标分析

五、产品线构成以及各产品市场定位

六、渠道策略

七、近期发展规划

第二节 强势品牌调研

一、品牌描述

二、品牌定位

三、品牌影响力

四、品牌价值评估

第八章 新建养老院行业上下游市场调研

第一节 新建养老院原材料市场分析

一、新建养老院上游原材料构成

二、新建养老院上游原材料最新市场动态

三、国内产销量

四、原材料价格走势

五、主要供应企业供应量

六、产业政策 第二节 消费市场 一、新建养老院产品消费市场构成势

二、新建养老院产品消费市场结构变化趋势

三、新建养老院产品下游市场相关政策

四、主要消费群体消费量

第三节 潜在市场

一、新建养老院产品的现有潜在用户分析

二、新建养老院产品的潜在用户挖掘

第四节 产业链运行分析

一、新建养老院产品产业环境分析

二、上下游关联度分析

第五节 新建养老院产品产业发展前景预测

一、技术

二、消费者对于产品特性要求新变化或趋势

三、整体市场前景预测

第九章 新建养老院项目投资估算

一、新建养老院项目投资估算依据

二、新建养老院项目建设投资估算

1．新建养老院项目建筑工程费

2．新建养老院项目设备及工器具购置费

3．新建养老院项目安装工程费

4．新建养老院项目工程建设其他费用

5．新建养老院项目基本预备费

6．新建养老院项目涨价预备费

7．新建养老院项目建设期利息

三、新建养老院项目流动资金估算

四、新建养老院项目投资估算表

1．新建养老院项目投入总资金估算汇总表

2．新建养老院项目单项工程投资估算表

3．新建养老院项目分年投资计划表

4．新建养老院项目流动资金估算表

第十章 新建养老院项目组织机构与人力资源配置

一、新建养老院项目组织机构

1．新建养老院项目法人组建方案

2．新建养老院项目管理机构组织方案和体系图

3．新建养老院项目机构适应性分析

二、新建养老院项目人力资源配置

1．生产作业班次

2．劳动定员数量及技能素质要求

3．职工工资福利

4．劳动生产率水平分析

5．员工来源及招聘方案

6．员工培训计划

第十一章 新建养老院项目融资方案

一、新建养老院项目资本金筹措

二、新建养老院项目债务资金筹措

三、新建养老院项目融资方案分析

第十二章 新建养老院项目财务评价

一、新建养老院项目财务评价基础数据与参数选取

1．财务价格

2．计算期与生产负荷

3．财务基准收益率设定

4．其他计算参数

二、新建养老院项目销售收入估算（编制销售收入估算表）

三、新建养老院项目成本费用估算（编制总成本费用估算表和分项成本估算表）

四、新建养老院项目财务评价报表

1．新建养老院项目财务现金流量表

2．新建养老院项目损益和利润分配表

3．新建养老院项目资金来源与运用表

4．新建养老院项目借款偿还计划表

五、新建养老院项目财务评价指标

1．新建养老院项目盈利能力分析

（1）项目财务内部收益率

（2）资本金收益率

（3）投资各方收益率

（4）财务净现值

（5）投资回收期

（6）投资利润率

2．新建养老院项目偿债能力分析（借款偿还期或利息备付率和偿债备付率）

六、新建养老院项目不确定性分析

1．新建养老院项目敏感性分析（编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图）

2．新建养老院项目盈亏平衡分析（绘制盈亏平衡分析图）

七、新建养老院项目财务评价结论 第十三章 新建养老院项目环境影响评价

一、场址环境条件

二、项目建设和生产对环境的影响

1．新建养老院项目建设对环境的影响

2．新建养老院项目生产过程产生的污染物对环境的影响

三、环境保护措施方案

四、环境保护投资

五、环境影响评价

第十四章 新建养老院项目劳动安全卫生与消防

一、危害因素和危害程度

1．有毒有害物品的危害

2．危险性作业的危害

二、安全措施方案

1．采用安全生产和无危害的工艺和设备

2．对危害部位和危险作业的保护措施

3．危险场所的防护措施

4．职业病防护和卫生保健措施

三、消防设施

1．火灾隐患分析

2．防火等级

3．消防设施

第十五章 主要结论及策略建议

第一节 主要结论及观点

第二节 策略建议

一、产品策略

二、渠道策略

三、价格策略

四、开发潜在市场的建议

五、市场竞争策略建议

主要图表：

图表：各国新建养老院生产的特点

图表：当前国内新建养老院市场主要产品结构 图表：相关产品占市场的总体份额

图表：新建养老院企业采取各竞争策略所占比例 图表：中国新建养老院产量和销售额发展趋势图 图表：中国新建养老院行业市场规模及增速 图表：中国新建养老院行业市场规模及增速预测 ??

第二篇：怎么写新建养老院项目建议书

怎么写新建养老院项目建议书

项目名称：怎么写新建养老院项目建议书 申报单位：xxx

联系人：xxx

电话：xxx

传真：xxx

编写时间：xxx

主管部门：xxx

撰稿单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司

撰稿时间：20xx年9月2日

第一章、项目总论

我国《住宅建筑规范》中对老年人住宅的定义为“供以老年人为

核心的家庭居住使用的专用住宅。老年人住宅以套为单位，普通住宅楼栋中可设置若干套老年人住宅”。养老院的分类通常依分类角度的不同而各异，目前对养老院尚没有统一的定义及分类标准。比较有代表性的分类，如，国际慈善机构（HTA）19xx年制定的老年人居住建筑分类标准，从老年人身体状况与生活自理能力的角度，将老年人居住建筑分为7类；我国建设部和民政部19xx年发布的《老年人建筑设计规范》中，从服务对象特征和设施配套的角度，将老年人居住建筑分为养老院、老年公寓、老人院、托老所4类。

随着生活的发展，一般敬老院也不能满足目前老人的生活和精神文化，因此老年公寓不但要随着精神的发展而改变，更重要的是学会创新，用心去理解老人的生活，做到真正的温暖老人们的心。

第二章、存在问题

养老院在一定程度上满足了在院老人的生活需求，但也存在许多不足之处和问题，其中包括基础设施建设、环境卫生、老人的生活状态、提供服务等方面的问题，具体如下：

（一）基础设施建设

由于主体工程竣工不久，配套设施需进一步完善。

1．院内尚没有小卖部、医务室等设施。老人身体欠佳，加之距离县城较远且上街不安全，没有小卖部使得老人们的日常生活用品无法购买；建院时间较短，目前尚未设置医务室，也没有配备专职的医护人

员，院内老人一旦患病不便医治，平常也无法给老人提供例行的体检服务；

2．院内尚没有规范的晾晒衣被的场所，给老人们生活造成了一定的不便；

3．院内建筑缺乏消防设施，存在一定安全隐患。

4．院内尚无绿化地带和老人健身娱乐场所。

（二）环境卫生

院内缺乏明确的卫生管理制度，老人房间里有不同程度的异味，地面不干净，个别房内有蜘蛛；个别老人卫生很差，影响其他老人的生活；公共区域卫生无专门的卫生小组管理；院内打扫卫生随意，没有定期的卫生打扫制度和负责人。

（三）老人的生活状态

1．个别老人缺乏精神动力和生活积极性，精神状态不佳，过一天算一天，生活没目标没追求；

2．院内没有可供老人娱乐的活动和设施，部分老人感到精神空虚；

3．少数老人认为在院里生活接受政府的救助，感觉自己是受人可怜和同情的对象，虽对政府有很大的感恩，但心里存在一种压抑之情，心理上有很大矛盾；

4、个别老人对养老院没有很强的认同感和归属感，希望回家居住。

（四）社会工作服务 院内不能自理的老人多，但因服务设施不完善，致使其护理、医疗等需求无法得到实现。仅只提供就餐、帮助就餐、衣服被褥清洗、更换服务。医疗、保健及精神服务却没得到满足，没有定期开展一些活动来提高老人们的精神文化生活水平。 除了以上问题，敬老院还存在服务人员工资偏低及老人每月零用钱偏少等问题。这些都成为敬老院工作进一步发展的障碍，需要加以解决。

第三章、新建养老院产业发展前景

作为一个新兴行业，老龄产业所涉及的领域极为广泛，几乎涵盖了从养老服务业、老年卫生保健业到老年文化娱乐业、老年金融保险业等十余个门类，具有相当的想象力。特别地，按照国际通行的5%老年人进入机构养老的标准，20xx年我国有650万个床位空缺。此外，目前全国取得养老护理职业资格的仅有2万多人，按照国际上5∶1的护工需求量，缺口将近1000万人。这都将给企业投资提供良好的机遇。计算机技术的发展，让养老院管理软件横空出世，技术与人力的结合，让养老产业更加蓬勃发展。

养老其实是一个非常好的行业，由中国现在的发展情况来看，这种行业还是非常有潜力的，在未来的几年里，养老院只会多不会少，因为市场的需要，现在有很多的人选择进城就业，在城里建立家庭，城市在不断地扩建，不断地向外延伸，在不久的将来城市的居住人口

会急剧的增加，老人也将会急剧的增加，养老院这一行业将会更好地发展，老人是整个社会应该重视的一个群体，他们的生活是非常值得我们重视的，国家现在也非常的重视，政府不断的向养老院这一行业投钱，为的就是让老人们有安享晚年，快乐地度过自己的最后时光，老人们就是应该享受的，他们已经为我们付出了所有，付出了自己的一生，现在我们年轻人有义务关心他们，有责任去让他们开心、快乐。

第四章、产业发展趋势

第一、在养老模式的方面，要在原有的家庭养老为主的基础上，适当逐步加大社区养老的比重。社区养老实质农村基层组织对“三无”老人（无依无靠、无劳动能力、无生活来源的孤寡老人）进行的保障其基本生活的形式。可以分为分散供养和集中供养两种形式；而社会养老是指国家和各级政府组织实施的一种社会保障制度。由于农村中“空巢”现象不乏有之，笔者认为这部分老人的养老问题通过其子女交纳部分费用，采取上述两种形式解决不失为上策。

第二、是增强农民的法制观念，提高老年人的自我保护意识，这就要求加强这普法教育宣传工作。笔者在文章开头指出提到现在农村中不乏有劳无所养的现象。如果老人遇到这种问题，千万不要退缩，应该勇敢的拿起法律武器来维护自己的合法权益。

第三、探求一种新型模式――社区服务养老模式

这种模式与传统的家庭养老模式相比，优点很多：①服务人员都是专

业人员，人力资源配置更合理、科学、经济；②服务形式便利；③同时还可以避免社区养老官僚化优势和社会成本过高的弊端。 第四、努力探索农村合作医疗的模式 在资金筹措方面：以中央和地方财政为后盾，保证实现防止农民“因病致贫，因病返贫”的目标。在资金非配上，引入保险基金规划与管理方式。在整个基金分配上，以住院保险基金为主体，以确保实现对大病的补偿，同时逐步扩大合作医疗的承保范围，确保参加合作医疗的农民的切身利益。

第五章、 新建养老院项目行业竞争分析

由于养老服务行业的社会效益大于经济效益的特性，它的发展必须得到政府在财政、税收、金融、土地使用等方面的政策支持。据悉，浙江曾有人斥资1千多万元兴办民营养老院，经营一段时间后出现巨额亏损，当其向银行融资时，却得到“养老院是非赢利性社会福利机构，既不能作抵押，也不能贷款”的答复，最终面临关门的窘境。就因为现行的养老服务政策及相关的优惠扶持政策过于强调服务活动的福利性、公益性，致使民间资本投资养老服务业热情受阻，而已进入这一领域的民办养老服务单位也大多举步维艰。南京最大的民营养老院——江南明珠养老院负责人刘琴对记者诉苦：目前养老机构还是被定性为公益事业，投资了不能分红、不能追求回报。公办养老机构由国家划拨土地、人员进入事业编制，并给予财政补助，可民营养老机构则没有这些待遇，成本非常高，使竞争条件先天不平等；而且在各项优惠措施上仍不能保证到位。她认为投资养老服务行业要经历三个阶段：初期亏本，中期保本，后期微利。因此，在没有得到政府

政策切实支持前，民间资本兴办的社会福利机构能生存的并不会太多，而能够经营得好的则更少。

第六章 新建养老院项目行业上下游产业链分析

第一节 新建养老院项目行业产业链介绍

第二节 20xx年新建养老院项目行业上游产业分析

一、上游产业生产情况分析

二、上游市场供需情况分析

第三节 上游行业对新建养老院项目行业的影响分析

第四节 新建养老院项目行业下游产业分析

一、下游行业发展情况分析

二、下游行业发展趋势

第五节 下游行业对新建养老院项目行业的影响分析

第六节 上游重点子行业发展情况分析

一、行业规模

二、供求状况

三、财务情况

四、运行特点

五、发展趋势

六、上游子行业重点企业分析

第七节 下游重点子行业发展情况分析

一、行业规模

二、供求状况

三、财务情况

四、运行特点

五、发展趋势

六、下游子行业重点企业分析

第七章、项目技术方案、设备方案和工程方案

一、项目技术方案

二、项目主要设备方案

三、项目工程方案

第八章、项目财务评价

一、项目财务评价基础数据与参数选取

1．财务价格

2．计算期与生产负荷

3．财务基准收益率设定

4．其他计算参数

二、项目销售收入估算（编制销售收入估算表）

三、项目成本费用估算（编制总成本费用估算表和分项成本估算表）

四、项目财务评价报表

1．项目财务现金流量表

2．项目损益和利润分配表

3．项目资金来源与运用表

4．项目借款偿还计划表

五、项目财务评价指标

1．项目盈利能力分析

2．项目偿债能力分析（借款偿还期或利息备付率和偿债备付率）

六、项目不确定性分析

1．项目敏感性分析（编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图）

2．项目盈亏平衡分析（绘制盈亏平衡分析图）

七、项目财务评价结论

第九章、项目风险分析

一、项目主要风险因素识别

二、项目风险程度分析

三、项目风险防范和降低风险对策

第十章、 新建养老院项目节水措施

一、节水措施

二、水耗指标分析

第十一章 新建养老院项目环境影响评价

一、场址环境条件

二、项目建设和生产对环境的影响

1．新建养老院项目建设对环境的影响

2．新建养老院项目生产过程产生的污染物对环境的影响

三、环境保护措施方案

四、环境保护投资

五、环境影响评价

第十二章 新建养老院项目劳动安全卫生与消防

一、危害因素和危害程度

1．有毒有害物品的危害

2．危险性作业的危害

二、安全措施方案

1．采用安全生产和无危害的工艺和设备

2．对危害部位和危险作业的保护措施

3．危险场所的防护措施

4．职业病防护和卫生保健措施

三、消防设施

1．火灾隐患分析

2．防火等级

3．消防设施

第十三章 新建养老院项目组织机构与人力资源配置

一、新建养老院项目组织机构

1．新建养老院项目法人组建方案

2．新建养老院项目管理机构组织方案和体系图

3．新建养老院项目机构适应性分析

二、新建养老院项目人力资源配置

1．生产作业班次

2．劳动定员数量及技能素质要求

3．职工工资福利

4．劳动生产率水平分析

5．员工来源及招聘方案

6．员工培训计划

第十四章 新建养老院行业投资项目建议

一、项目推荐方案的总体描述

二、项目推荐方案的优缺点描述

三、项目主要对比方案

四、结论与建议