无锡市拆迁项目投资成本调研报告

时间:2024.3.27

   

一、拆迁费用

(一)  拆迁费用明细及依据

(二)  初步框算拆迁量

(二)  拆迁投资费用估算

1、按赔偿明细来估算

2、按市场赔偿单价来估算

二、安置房投资成本

三、投资成本分析

(一)单位成本

1.土地购置成本

2.公建工程

3.建安成本以外的有关规费

4.建安成本

四、地下管线建设投资

无锡市拆迁项目投资成本调研报告

经向无锡规划、国土、建设等政府的有关职能部门多次咨询,并同无锡万科、无锡常发等当地标杆公司的工程师充分沟通交流,结合现场勘查目标项目的感受,现将有关投资成本汇报如下:

一、拆迁费用

(一)  拆迁费用明细及依据

 无锡市拆迁原则上“住宅实行拆迁安置房补偿安置,非住宅房屋不作产权调换,对被拆迁人实行货币补偿“。

   根据锡建发〔2001〕40号界定,我们目标土地上的住宅处二类地段,具体操作按二类地区修正。

1、住宅补偿明细

                         住宅补偿明细

表1.1

2、非住宅补偿明细

根据锡政发〔2004〕307号规定,非住宅房屋不作产权调换,对被拆迁人实行货币补偿,补偿价格依据市场评估确定。评估方法主要有:

u 基准价格比较修正法,按项目所在区域为8000元/平方米来修正。

u 收益法,不能采用基准价格比较修正法时采用,主要是评估所要采集的收益、成本数据不易。还原率也不好确定。

u 成本法,非营利的科教、文化、卫生和福利公益事业用房、工交仓储用房。

非住宅补偿明细表

表1.2

(二)  初步框算拆迁量

目前,目标项目要拆迁的建筑面积、居住户数的具体准确数据,有待政府批准。在此,我们只能估算拆迁量(详见表1.3),准确测算将等到政府正式批准统计数据出来后,再给予调整。

拆迁量估算表

表1.3

(二)  拆迁投资费用估算

1、按赔偿明细来估算

   

住宅拆迁补偿测算表

表1.4

           

 非住宅拆迁补偿测算表

表1.5

综上所述:

住宅拆迁补偿+非住宅拆迁补偿=108835.25+216001.32=324837万元。

2、按市场赔偿单价来估算

遵循估算成本就高不就低原则,拆迁总面积为465461.37平方米按项目所有建筑物市场加权评估均价7000元/平方米,按公式:赔偿额=拆迁量*市场价估算,则有465461.37平方米*7000元/平方米=325823万元。

   比较分析,按赔偿明细估算值与按市场单价框算值接近。

因此,7000/平方米可作为政府赔偿建筑物保本临界点。也可作为我们将来垫付费用谈判的上限依据。

二、安置房投资成本

根据《关于拆迁安置房建设实行市场化运作的意见》(锡征安建办[2005]第4号)规定:安置房开发单位建设项目管理费为3%,建设利润为3%,不高层建筑的建安价暂为1000元/m2(根据市场变化调整)。腾地拆迁费根据项目实际发生情况由无锡市腾地拆迁审核小组确认。

安置房使用结算价格=安置房建安价+土地费用+腾地拆迁费+公建配套费用+建设项目管理费+建设法定利润+建设项目贷款利息+税金。

现测算小高层拆迁安置房的单位建安成本(详见表2.1)

单位建安成本

表2.1

如果再加上营业税、腾地拆迁费、建设项目管理费、利润。安置房建设投资约为2500元/平方米。

因此,如果拆迁安置房建筑面积确定为25万平方米。拆迁安置房投资有,25万平方米*2500元/平方米=6.25亿元

三、投资成本分析

(一)单位成本

1.土地购置成本

根据对20##年11月3日无锡市土地拍卖市场调研,楼面地价已经达5500元/平方米。

2.公建工程及地下管线

(1)公建设施

地块大项目,必须建设相应规模的公建(幼儿园、小学、中学、居委会、市场等),还得交纳相应配套费。不同项目要求的公建设施规模不一样。

(2)地下管线

项目红线范围内的道路建设、项目地下七种管线(供电、信息、给水、雨水、污水、燃气、热力)由开发商承担所有费用,其分摊到每平方米的费用约为800元/平方米。

3.建安成本以外的有关规费

  据了解,无锡的有关规费用收取分摊到建筑面积上,有300元/平方之多。现将主要收费的取值规定汇总如表3.1

     主要有关规费表

表3.1

4.建安成本

市场的成本平均值为2800元/平方米。

四、本项目土地投资初步分析

1.拆迁费用折成土地购置费

 根据政府提供的明细,拆迁总面积为465461.37平方米,拆迁投资费用为330000万元。(将来按实际数据再调整)

   我们以投入的拆迁费用330000万元作为购置土地成本的基数,分析每增加或减少10%,20%,30%所对应的楼面价格变化。(见下表3.2、3.3、3.4)

容积率为2.5条件下拆迁费用与土地购置成本

表3.2

容积率为2.8条件下拆迁费用与土地购置成本

表3.3

容积率为3.0条件下拆迁费用与土地购置成本

表3.4

我们按明细来测算的“拆迁费用7000元/平方米(建筑面积)”是满足补偿全部搬迁所发生费用。此点应该为政府拆迁费用盈亏平衡点。

现按拆迁总面积为465461.37平方米(可能会比实际数据偏高),则拆迁费用约为33个亿。

按拆迁补偿费用就是我们公司将付出的土地总成本33个亿来测算,土地购置成本为865万元/亩;如果按拆迁补偿费减少30%(即23个亿)来测算,土地购置成本为605万元/亩;

容积率不影响按亩折算的成本,只会影响开发商核算的楼面地价,不同容积率对应不同的楼面地价。(见以上表的数据分析)

如果南长区政府参照20##年11月拍卖的电瓶车厂地块,由上海鹏润公司以1140万元/亩竞得为参照。则目标项目的容积率低限为3.5,楼面价才能控制在5000元/平方米内,加上公建及规费,实际楼面价已经达6000元/平方米。

 2.毛利润率

   清扬路上天诚大厦现在的销售均价为12000元/平方米。目标项目收入按三年后启动销售的市场均价15000计,成本产品按11000元/平方米(楼面价5500+公建分摊800+土建2800+规费300+资金成本等其它)

则有:毛利润率=(15000-11000)/11000*100%=36%,这个比较指标低,房地产的毛利润率一般要在45%-50%以上,才能保证动态的经济投资回报IRR在22%左右。

由此,项目的楼面价突破5500元/平方米,项目的回报就比较低,风险增大。

清扬路上的天诚大厦指标

五、项目工程技术经济指标小结

    根据以上的市场调研,列出以下技术经济指标:


第二篇:拆迁调研报告


如何进一步破解拆迁难的调查报告

根据区委要求,区人大常委会组织专题调研组就进一步破解拆迁难的问题进行了调研,调研组采取走访、座谈、考察及查阅相关政策法律等方法,走访了相关职能部门,召开了十几个不同类型座谈会,收集了50条意见建议,为调研报告的形成提供了基础材料和依据。

一、 拆迁工作的难点所在

这里指的拆迁,包括城市房屋拆迁和征用集体所有土地

房屋拆迁两个方面,即城拆和农拆。两者所依据的法律政策、补偿安置办法均不同,工作难度农拆大于城拆,农拆往往与征用土地结合在一起,对农民来说土地和房屋同样是赖以生存的物质基础。因此,拆迁工作的难点也包括征用土地中的问题。

拆迁是经济发展城市建设的一项基础性工作,更快地推进“三大转型、四大突破”,实施“八大区块、十八个组团”,拆迁是前提。拆迁是一项民生工程但又是一项复杂的系统工程,它不仅涉及城乡形态的改变,人们生活方式的改变,而且涉及到利益格局的调整和人民的切身利益,凸现出诸多的社会和家庭矛盾。拆迁得到了极大多数人的拥护,因为极大多数人通过拆迁改变了生活,得到了实惠。但人的欲望是可以膨胀的,利益最大化的追求及拆迁准备和保障工作的不足,使拆迁工作过程中遇到许许多多的矛盾、困难和问题。通过调查,我们认为主要有以下七个方面的问题。

1、行政裁决渠道不畅,影响了拆迁进程。新农拆《条例》实施前申请行政仲裁,农拆与城拆分别由市国土局和市房地产管理局受理及裁定,全市案件集中,数量大,办案人员不足,街道、镇呈报上去的裁决案件大多不能在规定的时间内受理,即使受理了也不能够在规定的时间内作出裁决。目前,全区近200个钉子户中有相当一部分已报送行政裁决。

2、房屋确权时限不一,增加工作难度。如对未经申批房屋确权问题,我区根据《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例实施细则》第十八条第四款之规定,属19xx年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》施行前建造的房屋为确权范围,而江东区规定19xx年之前建造的房屋均在确权范围之内,有些区规定时间更靠后,与江东之比较相差15年。因此,我区内82年至97年建造的房子就得不到确权认可,农民感到吃亏,要求政府作出解释,为什么同在一个城市里,同样是市辖中心城区,确权时间限定相差15年?

3、安置房建设滞后,老百姓心里不安,不愿签约。在开发建设中多数项目

存在着重项目建设,轻安置建设现象,有些项目已经开工建设,安置房用地还没着落,拆迁工作人员拿着图纸作解释,老百姓不相信,眼见为实。安置房没有着落,意味着被拆迁人过渡期的延长,由此也带来了诸如过渡费补偿过低等问题,如果被拆迁人的要求没有满足就有可能拖延拆迁时间。

4、征用过程中影响拆迁的几个问题。其一,10%留用地问题。10%留用地是市政府出台的政策,但大多数拆迁项目得不到兑现,村集体经济缺少了发展空间,股份制形同虚设,村里的公共服务缺少了经济支撑。失地农民的各种保障也受到影响,村干部对10%留用地不能兑现抵触情绪最大。其二,国有、集体土地价格不同。我国目前实行的是城乡二元制土地管理模式,即同一块相同用途的土地,因其国有、集体不同属性而地价大不相同。所以集体土地被拆迁人不愿意接受货币补偿,而希望土地置换,我区拥有的土地指标极度有限,绝对不能满足置换需求。由于被拆迁人不接受货币补偿而影响拆迁进程。其三,苗木补偿问题。宁波市江北区人民政府《关于印发区土地征收青苗及地上附着物的补偿意见》即北政{2005}45号文件,规定花木类损失补偿最高限价为6000元/亩,在以后的操作中并未按文件执行。在杭州湾大桥连接线征用补偿中按评估价补偿,补偿费每亩达6—8万,引起许多村民的效仿,纷纷在规划红线内栽种苗木,征用补偿后又可移种别处,等待新的补偿。村干部反映,按45号文件,补偿费过低,按当前施行的评估价又太离谱。

5、宅基地使用权与土地规划控制的矛盾。宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利,是农民的安身之本。它和土地承包经营权一样,由作为集体成员的农民无偿取得,无偿使用。宅基地的用途是建造住宅及其附属设施。多年来我区有些地区受土地利用总体规划和用地指标的限制,许多符合建房条件的农民不能全部享有其应得的权利。房屋拆迁补偿表面看是房屋建筑面积的补偿,实际上更多体现的是宅基地的价值,一些缺房户也因此丧失了部分宅基地的收益权。即使区政府出台了30平方米的下限,但仍难以弥补多数缺房户的损失。

6、重点工程建设与周边环境的矛盾。近几年来,江北区域内市重点工程,特别是交通道路建设工程居多,这是江北“后来居上,最美最好”的体现。但从拆迁这一角度上来说,受建设用地指标的限制,建设单位按项目规定用地需要量申报,没有考虑到项目建成以后给周边农民带来的不便。如有的项目村中间通过又不是整个自然村拆迁,留下两边少量农户,原有的通道拦截了,有的水渠也给堵了;有的形成了新的城中村,低畦地区。农民反响很强烈,要求能整体拆迁的尽量整体拆迁,新项目拆迁,村干部盖章十分谨慎,怕留下后遗症。

7、工作不到位带来的一些负面效应。从总体上看,奋战在一线的的拆迁工作人员兢兢业业,任劳任怨,为江北经济发展付出了极大的精力和心血。但客观地说,也有个别工作人员政策水平不强、工作透明度不够,在评估确权补偿过程中人为因素较多,弹性幅度较大,有时显失公平;个别工作人员不善于做群众工作,方法简单,态度不够诚恳,尤其对一些钉子户的处理不敢碰硬,对漫天要价,毫无道理的不合理要求缺乏应对办法,以钱买太平,以钱换时间,导致有些拆迁户认为钉子户得益而效仿。

二、破解拆迁难的建议

造成拆迁难的原因是多方面的,有历史上的原因,有政策因素,有体制关系也有我们工作上的失误。我们摆出难处,就是要正视问题,找出问题的结症所在,想办法去破解,推动拆迁工作的顺利开展。为此,我们提出以下建议。

1、思想认识到位,营造拆迁氛围。拆迁是当前我区经济工作重中之重的大事。不抓拆迁,我们工作报告中的目标任务无法完成,“八大块、十八个组团”就无法实施,好的蓝图就无法变成现实。首先,要集全区之力造拆迁之势,统一全区上下的思想认识,弄清为什么要拆迁?拆迁为了谁?怎样进行拆迁?每一位机关干部,尤其是领导干部要思考,我在拆迁工作中发挥多大作用?造就一种拆迁工作人人有责的氛围。其次,部门与部门、市属部门与区级机关、行政机关与司法机关之间,要围绕拆迁这一中心工作,克服所谓的部门利益,通力协作,形成合力。再次,要向人民群众宣传拆迁工作的意义和出发点,要有针对性,把拆迁补偿政策讲清楚,把拆迁工作程序讲清楚,以最大的诚意获得人民群众的拥护和支持。

2、完善工作机制,加强调控能力。建立健全区委统一领导、党政齐抓共管,部门各负其责,机关单位和党政干部积极参与,社会各界共同支持监督的领导体制和工作机制,建立由区委办、区府办、组织、纪检、政法、建设、规划、国土、农办、公安、法院、街道、镇等部门领导参加的联席会议制度,设临时性办公室,抽调热爱拆迁工作,身体健康的机关老同志充入办公室,协调指导街道、镇拆迁工作;建立定期不定期的例会分析、现场办公、重大问题协调机制;落实以属地为主的工作原则,完善重点工程建设工作督查制度和区领导联系项目制度。

3、明确责任任务,落实激励机制。坚持任务目标化、目标责任化、责任考核化。实行党政一把手负责制,签订拆迁工作目标责任状,把项目、任务分解到部门,细化到人,到岗。要列出时间表,细化到每周,规定时间内无正当理由完不成任务的实行“一票否决”。要设立专项奖金,对拆迁工作做出优异战绩的要予以重奖。组织部门要选派一大批年轻后备干部和新任命干部充入到拆迁攻坚活动中,在实践中经受锻炼,增强才干,培养考察干部。

4、严格执行政策,公平公正公开。从国务院到宁波市政府相继颁布了一系列关于房屋拆迁和征用集体所有土地房屋拆迁政策法规,是拆迁工作准则。要把相关的政策法规明明白白地告诉给被拆迁对象,在阳光下操作。法律政策有规定的应严格遵守,坚持公平原则,不让老实人吃亏,更不能让漫天要价、提不合理要求的“钉子户”得益。要敢于运用行政和法律诉讼武器,一旦进入行政裁决、行政强迁程序,就严格执行到底,不迁就,不退让,要选择典型案件进行行政强制执行,以显示严肃性,震动教育他人。

关于未经审批建房的确权问题,应继续按《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例实施细则》以19xx年2月13日为临界线的规定。理由是:19xx年2月13日为临界线是市政府出台的政策,属法规范畴,对全市有约束力,在未作修

改前,只能执行不能突破。从时限看与江东相比差距15年,但农民建房认证问题,在上世纪90年代中期,因当时土地管理尚不规范,有些农民祖传的房子尚未做土地证,有些当时大队口头同意,农民自建房屋,但没有任何手续,为此,在全国范围内对农村房产、土地认证进行了集中清理。除本人不愿意做土地证外,祖传老房子和绝大多数农民自建房,补办了手续,做了证,农村补做土地证,城镇补做了房产证和土地证。因此,在90年代中期以前的农民自建房已经确了权,不存在按江北政策与江东相比有大的吃亏。个别当时不愿意做证的农民那是他本人的事,与政策规定无关。

宅基地使用权与规划控制的矛盾问题。我们认为,首先,未经审批建房的均属违章建筑。农民享受宅基地的无偿使用权,这是宅基地使用权能够成为用益物权的根本。但宅基地使用权的取得必须符合乡镇土地利用总体规划和有关标准及经过审批。问题在于江北有些地区多年来受规划控制,冻结了宅基地建房的审批,剥夺了部分农民宅基地使用权。因此,我们确认凡未经审批擅自建房的均属违章建筑是严格执法的具体体现。但本着实事求是精神,对规划控制内的违章建筑应分清各种情形予以不同处理。符合宅基地建房条件、建房标准,建房用途的由于不能审批而已建的,拆迁后按宁波市江北区人民政府办公室《关于印发江北区加强农村宅基地管理实施意见的通知》北政办发[2008]6号文件规定给予货币补偿,补偿基准价格按有关政策规定。具体操作方法由村民说明建房原因、用途,村委会出具证明,街道镇审核,依据卫星遥感图,经公示确认。这样将能够享受宅基地使用权,由于不能审批而擅自建房的从违章建筑中分离出来。既维护法律的严肃性又维护了农民的合法权益,同时,又能理直气壮地拆除违章建筑。

5、准备工作充分,畅通拆迁途径。准备工作是否充分是顺利完成拆迁任务的保证。准备工作包括项目规划、土地许可、安置安排、补偿标准、拆迁户基本情况、拆迁意愿、心理底线等等状况。当前,解决安置先行和10%留用地、苗木补偿问题是当务之急。安置房是拆迁的前提和准备,安置先行是切实从维护群众利益的角度出发,让被拆迁户及时介入,参与设计、建设管理,让群众吃放心丸以支持拆迁工作。10%留用地,应该从真心实意帮助村级组织发展壮大集体经济出发。做到10%留用地与主体同步规划、同步报批,消除村干部的思想顾虑,使其能全心全意、全力以赴投入征地拆迁工作中。苗木补偿问题,我们认为区政府20xx年45号文件在实施过程中与实际操作脱节,可以废除重新出台政策,建议以实物评估价为标准,以苗木的品种、数量+劳动成本+适当利润为计算方法,既能使村民接受又能阻止投机者的不当得利。10%留用地和苗木问题是征用中我区比较典型和突出的问题,与拆迁直接关联,应该引起有关部门的高度重视和解决。

6、善于同市级机关的联系协调,求得上级的支持。作为市辖中心城区既有“近水楼台先得月”的优势,也有责权利不对称一面。善于同市级机关协调、沟通,求得上级机关的支持是江北经济社会发展的重要元素。拆迁工作更不例外,安置房的先行安置,10%留用地的兑现、土地指标,项目规划等等问题,必须得到市里的有力支持才可以解决。在江北区域内许多项目是市里安排的,如市重点工程与周边环境的矛盾问题,要事先向市里领导及相关部门领导反映开发拆迁工

作中的困难和问题,尽可能做到主体工程与周边农民的生活、生产环境同步规划,并与建设社会主义新农村相结合。再如行政裁决体制问题,应积极向市国土局争取,把裁决权下放,由国土江北分局成立拆迁裁决工作站或工作小组,做好新农拆《条例》实施前遗留钉子户的裁决工作。对新《条例》实施后的拆迁裁决,按新规定的职能体制受理、裁决。

7、抓紧专业队伍建设,提高攻坚克难能力。拆迁工作是一项政策性,专业性较强的工作,要选调善于做群众工作的同志从事拆迁工作;要加大各项培训力度,学习做群众工作的方法、策略,学习征地拆迁补偿安置政策及相配套政策和行政裁决、司法执行程序,不断提高专业业务素质和政策水平;要不断强化拆迁工作人员的事业心、责任心,教育拆迁工作人员树立任劳任怨的吃苦精神,一心为民的奉献精神;要建立完善激励机制,责任明确,奖罚分明,关心和爱护拆迁工作人员,及时解决他们的后顾之忧,使他们全身心地投入到拆迁工作中。

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