第一章 申报单位及项目概况
1、项目申报单位概况
（1）申报单位名称
***有限公司
（2）主营业务范围
房地产开发、房屋销售
（3）经营年限
20##年4月26日至20##年4月26日
（4）资产负债
公司注册资本为***万元人民币
（5）公司股东构成
股东的名称或姓名如下：
1）***房地产开发有限公司
2）***
股东出资方式、出资额和交付时间如表1-1：
表1-1 股东出资情况表
（6）法定代表人
***
（7）主要投资项目
***有限公司属于***房地产开发公司的控股子公司，主营房地产开发及销售。公司新开发的***项目是公司成立以来开发的第一个楼盘，该项目位于***正良三路5号，由两栋多层和六栋高层组成，计划总投资1.5亿元，为******经济技术开发区的未来发展创造了良好的条件。
（8）组织机构及人员
公司管理机构健全，设有办公室、人力资源部、开发部、工程部、财务部、销售部等职能部门，形成了一套完备的管理体系。
公司现有职工7人，其中文化程度本科以上、专业技术职称在中级以上的有6人，是一支高素质、技术力量雄厚、专业化的队伍。
2、项目概况
（1）项目名称
***
（2）建设地点
***坐落于***大学城内，东临***一街、南至规划用地、西接***二街、北起正良三路。
（3）项目建设的背景
***是东北地区最大的中心城市。地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。以***为中心，半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群。***拥有东北地区最大的民用航空港，全国最大的铁路编组站和全国最高等级的“一环五射”高速公路网。沟通世界各大港口的大连港、正在开发建设的营口新港和锦州港，距***均不超过400公里，具有得天独厚的地理区位优势，作为东北中心城市的***，对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力。
***是东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，全国的工业重镇和历史文化名城。***现辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。总人口720.4万人，市区人口506.6万人。
在经济全球化迅猛发展的今天，面对全面实施振兴东北老工业基地的重要战略机遇,***市政府确定,到20##年把***建成全国装备制造、东北地区商贸物流和金融三大中心，成为辽宁乃至东北地区全面振兴的重要增长极。***以其优越的地理位置，雄厚的工业基础及科技实力，完善的市场体系和发达的交通网络必将成为中国最具吸引
力的投资地区之一。
***经济开发区创建于1992年4月，占地面积65平方公里。是国家级星火工业密集区、省级经济开发区，按规划方向区域将划分为国家科技创新区、商贸居住区、大学城等三个功能区。自从***经济开发区成立以来，该区域随着改造步伐的加快面貌焕然一新，众多
企事业单位、高等院校搬迁至此，极大地带动了该区域经济的发展，提高了人文气氛，使该区域的居住环境有了良好的改观，为房地产开发带来了契机，也为***地区的发展以及逐渐壮大提供了良好的外部环境。
（4）主要建设内容和规模
***项目：规划占地面积27016平方米，规划建筑面积68008平方米，其中地上住宅建筑面积56039平方米，地上网点建筑面积6300平方米，公建建筑面积1561平方米，地下建筑面积4108平方米。
表1-2 ***项目综合技术经济指标
（5）产品和工程技术方案
***项目本着领先科技进步，推广新材料、新产品、新技术、提高住宅功能质量水平和小区与住宅的节能、节地、节材效果，使小区和住宅具有较高的科技含量。强调保护绿色、保护生态环境，以体现“人文、自然、宜居”的主导思想，创建具备多样生活情趣的生活环境及本土文化氛围的居住小区。
同时，注重住宅内部功能设计的实用性和合理性，户型功能齐全，科技含量高；完善多层、小高层、高层的住宅分布，使整个小区具有良好的空间布局形态。
住宅空间大小适宜，居室基本数量从有一室一厅～三室两厅的各种户型，表现出多空间的思路；户型大小搭配，建筑面积区间 在30-120平方米之间，具有实现两代共居的可能性。
（6）配套服务设施
本项目注重服务系统的完善，规划设有商业服务设施、住宅小区自行车车库等。
（7）周边环境
***项目周边有众多企事业单位，***师范大学、辽宁大学、***航空学院等高等学府林立，配套设施齐全。
周边建筑目前尚处于施工和拆迁阶段，建设后的新环境，树木林立，非常适宜居住。
（8）交通状况
1）外部交通分析
该项目虽然距离市内中心地段较远，但交通便利，有多条通往市内繁华中心的公交车，如：255、141、236、326、338等，同时距市政规划的***大街地铁2号线出口约250米，极大的方便了区域交通环境。
2）住宅小区内部交通、安全情况
考虑小区物业封闭管理模式及统一智能化管理设计的需要，采用了完全人车分流的交通体系。
车行人行出入口：住区在东侧、北侧各设人行出入口，其中北侧的为主要入口，与正良三路相接。西侧设一个人车共用出入口，车通过入口直接进入地下。
为保证中心区的环境品质，外部车辆控制在外围；西侧入口设地下停车库，园区内的机动车可以直接进入地下车库，与人流不发生交叉，并设置专人管理，安全方便。
该项目小区注重安全防卫，通过控制小区入口、明确划分空间领域等措施来提高小区的安全防卫能力。
（9）投资规模和资金筹措方案
***项目计划投资总资金为1.5亿元人民币。项目资金来源为项目单位自筹。
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析
1、发展规划分析
（1）国民经济和社会发展规划符合性分析
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出“必须加强和谐社会建设。要按照以人为本的要求，从解决关系人民群众切身利益的现实问题入手，更加注重经济社会协调发展”，“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费”。
《***市国民经济和社会发展第十一个五年规划》指出：城市建设达到全国一流水准。全市森林覆盖率达到36％以上；城市水面积率达到10％以上；污水处理率达到85％以上；空气质量优良天数提高到330天以上。力争各项指标接近“国家生态市”标准。到“十一五”末期，城市居民人均可支配收入要达到18000元，农民人均纯收入达到9000元，城市居民人均住宅建筑面积达到28平方米。
由此可见，该项目的建设符合国家及***市加强和谐社会建设、调整住房供应结构的要求；在空间区域布置上也符合优化人口布局、控制中心城区人口规模的要求。本项目的建设，符合各级国民经济和社会发展规划的要求，是其精神和发展原则的具体贯彻和落实。
（2）区域和空间规划符合性分析
《***市城市总体规划(20##-20##年)》重点指出：明确城市性质、功能定位和发展目标；明确城市发展方向，拓展城市发展空间，调整城市形态，优化城市空间布局结构，确定城市用地规模；保证城市生态环境质量，确定合理的人口规模和环境容量；调整和优化城市交通系统和布局；制定各项基础设施规划。
根据《***市城市发展战略规划研究》和《***市城市总体规划(20##-20##年)》初步方案，***市规划区确定了“南拓、北统、东优、西进”的四大空间发展战略。逐步加强外围新城的建设，中心城与新城相协调，构筑分工明确的多层次空间结构。
其中，北部发展带即***。***以***、虎石台、辉山、新城子四个开发区为重要节点，利用5年左右时间，建成以玉米生物产业、电子信息产业为主体的超千亿产值的重要经济增长区域。
此外，***将集中打造两大城市发展空间，即：集中打造以***辉山、虎石台、***三个省级以上开发区为主体的近300平方公里的蒲河生态新城，集中打造以新城子乡、新城子街和新城子开发区为主体的近100平方公里的新城子现代副城。***将加快建设八大体制创新和开发开放平台，即：***辉山农业高新技术开发区、***虎石台经济技术开发区、******经济技术开发区、***新城子经济技术开发区、***玉米工业园、***蒲河新城电子信息产业园、***怪坡旅游风景区、***七星山旅游风景区。
本项目位于******经济技术开发区，是***未来八大体制创新和开发开放平台之一。项目建设将有利于加快该区域的建设改造步伐，促进其建设发展，增强吸引力，落实***市总体规划的目标要求。
本项目的规划设计指导思想为按照***相关规划部门审定方案的要求细致规划，合理布局，精心设计，认真建设。建设功能齐全、设施完备、交通便利、环境优美的21世纪现代化居住区，提高土地使用率，改善现有环境，改善人文景观。规划设计中，除住宅外还有商业网点和休闲等配套设施，住宅楼主要是以高层板楼为主；建筑布局强调形态的丰富性、土地的利用性、视野的均好性。由于地处北方严寒地区，住宅基本采用南北向。以围和的建筑布置方式，在争取南北向为主朝向的同时，楼宇之间高低错落有致，疏密合适。住宅日照及间距均经过国家指定的权威软件进行日照分析计算得出，满足相关规划和规范的要求。
小区实行智能化管理，每户配可视对讲系统，闭路安全监控系统，确保居家安全。本项目规划绿化率高达31％，花草遍地，绿树成荫，使社区居民享受到环境幽雅、空气清新，恬静的温馨的高品质生活环境。
由于项目坐落在***大学城内，项目区周边配套设施完备，符合***的发展规划要求。
（3）专项规划符合性分析
《***市住房建设规划(20##-20##年)》指出：今明两年，全市计划建设经济适用住房、廉租住房415万平方米，其中规划区内建设390万平方米，解决城市低收入家庭住房困难需求。同时，相关部门对20##年至20##年期间，***市城市规划区1220平方公里内，重点为中心城区，面积1150平方公里住房进行了规划。住房建设将结合优化旧城、建设新区、疏解人口的发展思路，实现住房建设由旧城区为主向旧区与新区相结合的发展模式。建立以中低价位、中小套型普通商品住房为主体的住房供应体系和以经济适用住房、廉租住房为主体的住房保障体系，满足不同收入家庭的住房需求，基本实现常住人口户均拥有或租住一套住房，解决双困家庭的住房问题。
本项目位于***经济技术开发区正良三路5号，项目的建设将解决***大学城附近的居民住房问题，完善保障制度，维护社会稳定，极大的提高***经济技术开发区的住房品质和居住质量，符合住房建设规划要求。
2、产业政策分析
《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中指出：房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。
（1）规划政策
1）城市规划
《***市城市总体规划(20##-20##年)》指出：在市域范围内形成以中心城区为中心，以交通干道为依托，产业布局合理，职能分工明确，规模适度发展，充分发挥优势，形成相对完整的城镇网络，使农村人口有序地向城镇聚集。改变人口和产业过度集中在中心城区的状况，拓展城市的发展空间，在市域范围内实现资源的可持续利用，创造优美环境。
中心城区以核心区为核心，周围的4个副城、2个组团既与核心区保持紧密联系，又相互独立，形成中心组团式的布局，为中心城区开辟良好的发展空间，使城市向松散布局过渡。同时为解决城市交通问题、创造良好的生态环境提供条件，确定了“南拓、北统、东优、西进”的四大空间发展战略。
2）住宅建设规划
《***市住房建设规划（20##-20##年）》指出：对20##年至20##年期间，***市城市规划区1220平方公里内，重点为中心城区，面积1150平方公里住房进行了规划。住房建设将结合优化旧城、建设新区、疏解人口的发展思路，实现住房建设由旧城区为主向旧区与新区相结合的发展模式。建立以中低价位、中小套型普通商品住房为主体
的住房供应体系和以经济适用住房、廉租住房为主体的住房保障体系，满足不同收入家庭的住房需求。
（2）土地政策
1）两个最严格的土地制度
一个是更加严格的保耕地，以及节约、集约用地，三中全会提出了两个最严格的土地制度，即：最严格的经济保护制度以及最严格的节约用地制度，其中，最严格的耕地保护制度已于多年以前提出，但此次有两个新东西，一是要化地永久基本农田，既是确保国家粮食安全的需要，更主要的是为在20##年的规划修编中要作为城乡建设用地发展的空间管制的手段，不能向外扩张。（和讯财经原创）
2）（和讯财经原创）征地制度改革
征地制度改革在20##年将进一步深化。因为三中全会明确要求要确定工业性和经营性的范围；其次，要健全征地补偿机制，第三，要对被征地农民的就业、住房和社会保障给予支持和相应补偿。
3）（和讯财经原创）（和讯财经原创）集体建设的流转
集体建设的流转将于20##年展开。
（和讯财经原创）（和讯财经原创） 4）是全力保障中央现在扩大内需拉动经济增长的所有的土地供应
主要包括三方面：一，在新一轮土地计划和规划中要统筹安排，总量控制。二，中央确定的保障性住房和农村的危旧房的改造工程，
游牧民改定居等中低收入以下的住房供应在明年及以后都会全力保障。
（3）税收政策
为贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131 号）关于进一步鼓励普通商品住房消费的精神，促进房地产市场健康发展，二〇##年十二月二十九日，财政部 国家税务总局下发了《关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2008〕174号），规定自20##年1 月1 日至12月31日，个人将购买不足2 年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2 年（含2 年）的非普通住房或者不足2 年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2 年（含2 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。将营业税的征收从5年为限重新调整回2年为限。
（4）金融政策
1）严格开发贷款
20##年5月《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）进一步规定，为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资
本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。
2）住房消费贷款
20##年9月27日晚，中国人民银行、中国银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。根据通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。
通知指出，将严格住房消费贷款管理。商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，
为应对国际金融危机对中国可能产生的影响，支持扩大内需，提高对居民购买普通自住房的金融服务水平，保障和改善民生。20##年10月22日人民银行调整房贷政策，决定自20##年10月27日起将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。央行指出，金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融
机构适当予以提高。并且，银监会此前已下发通知，要求各商业银行办理个人住房贷款，除首次利用贷款购买自住房外，其余情形均继续严格执行人民银行、银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》、《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》的规定。
3）央行减息
20##年，受国际金融危机的影响，消费者信心指数处于历史低点，20##年年内，央行共五次降低存贷款基准利率，目的是刺激购房消费，以拉动内需。
影响：一方面降息会产生一定的心理影响，引发更多的购房者消费，在一定程度上能够达到宏观调控的目的，但其影响程度有限。
4）下调存款准备金率
20##年共4次下调存款准备金率，对房地产市场直接影响不大，主要是放宽对银行放款的控制。
3、行业准入分析
根据《房地产开发企业资质管理规定》（20##年3月29日建设部第77号令修正发布）的规定，房地产开发企业应当按照规定申请核定企业资质等级，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务；房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案，房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发
《暂定资质证书》，《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。
***有限公司是以房地产项目开发、销售商品房为主营业务的现代企业。依据***市工商行政管理局20##年12月23日颁发的企业法人营业执照，其注册资本为800万元。公司从注册资本、房地产开发经营年限、累计房屋建筑面积、建筑工程质量合格率、公司人员配备、质量保证体系等方面满足房地产开发企业暂定资质的条件，已取得《暂定资质证书》，符合房地产开发行业准入标准。
第三章 资源开发及综合利用
城市是现代经济社会活动的主要载体．城市化的过程是土地等自然资源和社会资源的开发利用从粗放型向集约型转变的过程。城市的各项功能都要落实到土地资源上．城市的发展往往伴随着空间的拓展．城市开发建设所需土地的供应至关重要。土地总面积的有限性从宏观上限制了土地总供给，这一点在城市土地利用中显得更为明显。长期以来，大中城市人口密度和建筑密度一直非常高．用地不足是引发诸如住房紧张、交通拥挤、环境退化等“城市病”的主要原因之一。城市土地资源资本化是促进城市可持续发展、实现城市建设中经济效益和社会效益最大化的有效途径。为促进土地资源的资本化，政府主导型土地储备机制的建立和运作成为必然。合理利用土地资源是解决“城市病”的有效途径。
1、资源利用方案
本项目为居住为主，伴有商业网点的建筑项目，对水资源利用量较大，因此合理的利用水资源，是本项目资源利用方案的重点。
（1）给水
给水系统从市政自来水干管上接入进水管，并在建筑周围敷设成环状布置。
（2）中水
本项目在小区内设置中水处理设备，主要用于卫生间冲厕、绿地、
道路浇洒用水、景观水系等用水。
（3）雨水、污水
排水系统采用雨污水分流制，本项目区产生的污水经汇集处理后，排入市政污水管网。
2、资源节约措施
（1）水资源现状
***是一座严重缺水的城市，随着经济的发展，人口的增加，社会的进步，人们对环境、水质、供水保证等的要求也越来越高。水资源节约和保护的任务更加艰巨，我市水资源时空分布不均，与生产力布局不相匹配等尤为突出。
***市位于辽宁省中部，是东北三省的中心城市。20##年全市人口总数713.5万人，国内生产总值3860.5亿元。
降水量 全市为587.5毫米，折合水量76.26亿立方米。
蒸发量 全市为826.8毫米(E601型)。
地表水资源量 全市为9.88亿立方米，折合年径流深76.1毫米。
中型水库蓄水总量 全市年末蓄水总量1.55亿立方米。
地下水资源量 全市为22.94亿立方米。
综合水资源总量 全市为28.68亿立方米。（扣除地表和地下水重复计算量）。其中包括：区域内降水形成的地表和地下产水量22.15亿立方米、区域外补给水资源量6.53亿立方米。
供水量 20##年***市供水总量278590万立方米，其中：地表水供水量63064万立方米，占供水总量的22.6%；地下水供水量209966万立方米，占供水总量的75.4%；污水处理回用供水量5560万立方米，占供水总量的2.0%。全市供水总量比上年减少13480万立方米，其中地表水供水量减少9046万立方米，地下水供水量减少4704万立方米，污水处理回用量增加270万立方米。
用水量 20##年***市用水总量278590万立方米，其中：农田灌溉用水量172141万立方米，占用水总量的61.8%；工业用水量28520万立方米，占用水总量的10.3%；居民生活用水量32122万立方米，占用水总量的11.5%；城镇公共用水量16718万立方米，占用水总量的6.0%；林牧渔业用水量12274万立方米，占用水总量的4.4%；生态环境用水量16815万立方米，占用水总量的6.0%；全市用水总量比上年减少13480万立方米。
耗水量 20##年***市耗水总量164661万立方米，综合耗水率59%。其中：农田灌溉耗水量118438万立方米，耗水率69%，为全市各用水行业耗水大户；工业耗水量7536万立方米，耗水率26%；城镇公共耗水量6855万立方米，耗水率41%；居民生活耗水量13554万立方米，耗水率43%；林牧渔畜业耗水量9539万立方米，耗水率78%；生态环境耗水量8739万立方米，耗水率65%。
（2）水资源节约措施
根据现行《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003），《室外给
水设计规范》（GB50013-2006）选取给水用水定额。
1）充分利用市政供水压力
a.通过调查收集和掌握准确的市政水压、水量及供水可靠性的资料，为合理设计给水系统、利用市政供水压力提供依据。
b.根据用水设备、用水卫生器具和水嘴的供水最低工作压力要求，确定直接利用市政供水的层数。
2）高层建筑给水系统分区
a.各分区最低卫生器具配水点处的静水压不大于0.45Mpa，特殊情况下不大于0.55兆帕；水压大于0.35兆帕的入户管（或配水横管），设减压或调压设施。
b.各分区低层部分的卫生间，入户管（或配水横管）上采取适当的减压措施。
《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003指出，一个水龙间的流量为额定流量0.2L/S时，所需流出水头为20KPa。从理论上讲，当水头为40KPa时，流量可达0.32L/S。可见水头增大时，其流量将增加，人们为调节流量或进行阀门操作时，使无用耗水量亦增大。同时，“剩余水压”过高的用水点将产生超压出流，而某些用水点则可能出现“断流”现象。但是剩余水压在配水系统中出现是必然的，因为用户是分布在管网的各个位置，有远有近，有高有低，低、近处用
水点自然会出现剩余水压。剩余水压虽然难以完全消除，却可以采取措施使之减小。在高层、超高层建筑中，为使系统安全可靠及经济合
理，竖向分区供水、安装减压阀、减压孔板等措施也间接地起到了节水作用。根据实测：DN15陶瓷阀芯水嘴静压时为P=0.37兆帕，全开时流量Q=0.46升/秒，为设计流量0.15-0.20升/秒的3.07-2.3倍，因此，给水系统分区设计中，合理控制各用水点处的水压，可以达到较好的节水目的。
3）回收屋面雨水作为浇洒绿地和道路用水。
4）充分利用再生水资源替代自来水。
5）雨水利用
a.屋面雨水设计为重力流内排水。在建筑物旁设初期雨水弃流池和贮水池，收集屋面雨水，用做浇洒绿地和道路用水。
b.小区内道路雨水尽量流向绿地，雨水渗入地下涵养水源。
6）景观喷灌节水措施
a.选择耐旱草种和树种，以减少浇水次数。
b.绿化浇灌采用低区中水变频加压泵加压后，向绿地内设置的浇洒口供中水。
7）选用性能较高的变频水泵供水。
8）机动车清洗运用中水或先进的无水洗车技术。
9）合理配制水表等计量装置。建筑物的引入管、住宅的入户管及公用建筑物需计量的水管上均应设置水表。
第四章 节能方案分析
1、用能标准和节能规范
本项目建设地点为***市******经济技术开发区，应遵循国家、辽宁省以及***市的合理用能标准及节能设计规范，具体如下：
（1）相关法律、法规、规划和产业政策
1)《中华人民共和国节约能源法》
2)《中华人民共和国可再生能源法》
3)《中华人民共和国电力法》
4)《中华人民共和国建筑法》
5)《中华人民共和国清洁生产促进法》
6)《中华人民共和国计量法》
7)《国务院关于加强节能工作的决定》(国务院令28号)
8)《清洁生产审核暂行办法》(国家环境保护总局令第16号)
9)《节能中长期专项规划》(国家发改委发改环资[2004]2505号)
10)《“十一五”十大重点节能工程实施意见》(国家发改委发改环资[2006]1457号)
11)《重点用能单位节能管理办法》(国家经贸委1999、3、10)
12)《节能用电管理办法》(国家经贸委 国家发展计划委[2000]1256号)
13)《建设工程质量管理条例》(国务院令279号)
14)《民用建筑节能管理规定》(建设部令第143号)
15)《建设部关于贯彻<国务院关于加强节能工作的决定>的实施意见》(建科[2006]231号)
16)《建设工程勘查设计管理条例》（国务院令293号）
17)《关于加强大型公共建筑工程建设管理的若干意见》(建质[2007]1号)
18）《***市民用建筑节能条例》（20##年12月4日***市第十四届人民代表大会常务委员会第七次会议通过；20##年1月9日辽宁省第十一届人民代表大会常务委员会第六次会议批准）
19)《***市建筑节能新型墙体材料应用管理办法》(***市政府
20##年第46次常务会议讨论通过)
20) 《辽宁省民用建筑节能管理实施细则》（辽建[2006]109号）
21）《能源效率标识管理办法》（国家发改委、国家质检总局20##年17号令）
22）《中华人民共和国强制检定的工作计量器具检定管理办法》（1987年4年15日国务院颁布）
（2）建筑类相关标准及规范产业政策和准入条件
1）《中国节能技术政策大纲》（计交能[1996]905号）
2）《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》（国家发改委[2005]65号令）
（3）建筑类相关标准及规范
1）《公共建筑节能设计标准》 GB50189-2005
2）《绿色建筑评价标准》 GB/T50378-2006
3）《通风与空调工程施工质量验收规程》 GB50243-2002
4）《民用建筑热工设计标准》 GB50176-93
5）《建筑照明设计标准》 GB500034-2004
6）《建筑采光设计标准》 GB/T5003-2001
7）《城镇燃气设计规范》 GB50028-93
8）《生活锅炉热效率及热工试验方法》 GB/T10820-2002
9）《空调通风系统运行管理规范》 GB50365-2005
10）《绿色建筑技术导则》（建科[2005]199号）
11）《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》 JGJ134-2001
12）《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》 JGJ26-95
13）《采暖通风与空调设计规范》
14）《外墙外保温工程技术规程》 JGJ144-2004
15）《采暖居住建筑节能检验标准》 JGJ132-2001
16）《地面辐射供暖技术规程》 JGJ142-2004
17）《民用建筑电气设计规范》 JGJ/T16-92
18）《绿色建筑评估标准》 DBJ/T101-101-2005
19）《建筑给水及采暖工程质量验收规范》 GB50242-2002
20）《锅炉房设计规范》 GB50041-92(20##年版)
21）《绿色照明工程技术规程》 DBJ01-607-2001
22）《全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇》
23）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（20##年版）
24）《建筑给水排水设计规范》 GB50015-2003
25）《建筑中水设计规范》 GB50336-2002
（4）相关终端用能产品能耗标准
1）《三相配电变压器能效限定值及节能评价值》 GB 20052-2006；
2）《管形荧光灯镇流器能效限定值及节能评价值》 GB 17896- 1999；
3）《普通照明用双端荧光灯能效限定值及能效等级》 GB 19043-2003；
4）《普通照明用自镇流荧光灯能效限定值及能效等级》 GB 19044-2003；
5）《单端荧光灯能效限定值及节能评价值》 GB 19415-2003；
6）《单元式空气调节机能效限定值及能源效率等级》GB 19576-2004；
7）《建筑外窗气密性能分级及检测方法》GB/T7107-2002。
8）《通风机能效限定值及节能评价值》 GB 19761-2005
2、能耗状况和能耗指标分析
（1）项目能源品种选用原则
本项目根据国家、辽宁省及***市的相关节能与环保政策，本着
节能、环保、因地制宜的原则，结合本项目区域定位、住宅、公建类型和外部条件等具体情况选择能源形式。
（2）项目能耗供应状况
本项目位于***市***经济技术开发区。该区域市政设施基本可以得到保证，只要项目本身进行必要的区内管线的建设及与市政的接入，即可满足本项目建设和使用要求，能源供应条件（上水、电力等配套）初步具备。
供水：给水系统从市政自来水干管上接进水管，并在建筑周围敷设成环状布置。
中水：本项目拟设置中水处理设备，主要用于卫生间冲厕、绿地、道路浇洒用水、景观水系等用水。
电力：本项目拟建局维变电所及自维变电所，可供应空调、照明等用电。
（2）项目典型住宅能耗指标分析
1）斜坡屋面
主要构造及材料：钢筋混凝土屋面0.120m，聚苯乙烯挤塑板0.030m，1：3水泥砂浆找平层0.020m，高聚物改性沥青防水卷材0.004m，水泥砂浆粘结层0.030m, 水泥瓦屋面；
斜坡屋面的总传热阻=0.04+屋面构造的总传热阻+0.10=1.351
（M2·K）/W；
斜坡屋面传热系数K=0.740 W /（M2·K）；
考虑结构性冷桥的影响及保温材料的修正系数，平均传导系数Km=屋面传热系数×1.0～1.4=0.888 W /（M2·K）（×1.2）满足≤1.0（M2·K）/W。
2）外墙
主要构造及材料：混合砂浆抹灰0.020m, 承重空心砖0.120m，聚苯乙烯保温板0.060m，水泥砂浆找平及粘结层0.030m，承重空心砖0.024m；
外墙的总传热阻=0.04+屋面构造的总传热阻+0.11=0.956W/（M2·K）；
外墙传热系数K=1.046（M2·K）/W；
考虑结构性冷桥的影响及保温材料的修正系数，平均传导系数Km=外墙传热系数×1.05～1.15=1.151（M2·K）/W（×1.10）满足≤1.5（M2·K）/W。
3）地下室外墙
主要构造及材料：混合砂浆抹灰0.020m, 粘土实心砖墙0.490m，1：3水泥砂浆找平及粘结层0.030m，ERS保温系统0.020m，1：3水
泥砂浆抹灰0.020m，SBS防水卷材一道0.004m, 粘土实心砖墙保护，0.120m；
外墙的总传热阻=1.247 W/（M2·K），满足≥1.2（M2·K）/W。
4）门窗
外墙门窗应采用中空玻璃塑钢窗，降低传热系数。拟采用窗上加贴透明聚酯膜、加装门窗密封条、使用低辐射玻璃（LOW-E玻璃）、封装玻璃和绝热性能好的塑料窗等措施，改善门窗绝热性能，有效降低室内空气与室外空气的热传导。在冬季室外平均风速大于或等于3.0m/s 的地区，对于1～6 层建筑，不应低于现行国家标准《建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法》GB7107 规定的Ⅲ级水平；对于7～30层建筑，不应低于上述标准规定的Ⅱ级水平。在冬季室外平均风速小于3.0m/s 的地区，对于1～6 层建筑，不应低于上述标准规定的Ⅳ级水平；对于7～30 层建筑,不应低于上述标准规定的Ⅲ级水平。
5）户门
钢制防盗门由厂家按保温节能要求制作，其传热系数不大于3.0 W/（M2·K）。
通过上述典型住宅能耗指标计算分析，项目合理能耗均达到相关规范标准，满足能耗准入标准的要求。
3、节能措施和节能效果分析
（1）节能措施综述
本项目在方案设计中，要充分考虑利用既有资源，提高设备的运行效率和优化设备的技术参数，以达到整体的节能效果，主要措施如下：
1）建筑本体围护采用保温隔热设计，加强外围结构保温措施，提高保温强度，减少热损失；
2）结构设计适当考虑压缩建筑结构空间；
3）合理布量建筑朝向，结合地形，尽量利用太阳能，降低热耗系数，节省采暖能耗。
4）空调冷却水系统采用多台并联技术，以及污水在利用技术；
5）选用密封性好的门窗，减少热桥的出现。
6）热力管道采用绝热效果和防水性能较好的高密度聚乙烯直埋保温管。达到热力管道的保温节能效果，换热器选用传热系数与阻力损失综合性能最好的产品。以经济流速为基准确定管径，使管道设计经济合理。
7）选用高效节能型用电设备，变配电间尽量设置在负荷中心，节约电能线损。
8）在负荷侧采用电容器无功功率补容。
（2）节能效果分析
本项目为达到节能、环保的目标，在建筑热工设计、采暖与通风的节能设计方面严格执行国家、辽宁省及***市相关方面的标准、规范。项目积极选用高效节能的设备、材料和技术方案，从根本上实行了国家相关的节能要求。
本项目不采用国家明令禁止或淘汰的落后工艺、设备，在节能措施中积极采用新工艺、新技术、新产品，达到节能效果。
第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析
1、项目选址及用地方案
（1）项目建设地点
***坐落于***大学城内，东临***一街、南至规划用地、西接***二街、北起正良三路。 距规划中的***大街地铁2号线出口约250米。
（2）占地面积：27016平方米；
（3）土地利用状况
本项目总占地27016平方米，现状地形比较规整，便于规划、地势平坦、地质条件稳定，便于建设，交通便利，便于生活发展。用地范围内已经完成场地平整工作，已经具备开发建设条件；
（4）占用耕地情况：项目无占用耕地情况；
（5）土地权属类别： 土地所有权归属为国家所有，土地使用权归属于***有限公司；
（6）取得土地方式
***有限公司以挂牌出让方式取得国有土地使用权。净地竞得单价为每平方米人民币***元整（人民币***元/平方米），净地竞得总价款为***元整（人民币***元）。
项目的选址所在为***市******经济开发区内，就其地理位置而言，不存在压覆矿床和文物、影响防洪和排涝、影响通航及军事设施等不利影响。
2、土地利用合理性分析
该项目形状规整、便于规划、地势平坦、地质条件稳定，便于建设，交通便利，便于生活发展。
建设目标：建设功能齐全、设施完备、交通便利、环境优美的21世纪现代化居住区，提高土地使用率，改善现有环境，改善人文景观。符合土地利用规划要求，占地规模较为合理。
3、征地拆迁和安置补偿方案
本项目为净地竞得，项目用地范围不涉及征地拆迁。
第六章 环境和生态影响分析
1、环境和生态现状
（1）自然环境条件
1）地形、地貌
***位于中国东北地区的南部，辽宁省的中部，在东经122度25分9秒—123度48分24秒、北纬41度11分51秒—43度2分13秒之间。东西长115公里，南北长205公里。***地区以平原为主，地势平坦，平均海拔50米左右，山地丘陵集中在东北、东南部，属辽东丘陵的延伸部分。西部是辽河、浑河冲积平原，地势由东向西缓缓倾斜。
2）气候、气象
***属于北温带受季风影响的半湿润大陆性气候。受季风影响，降水集中，温差较大，四季分明。全年气温、降水分布由南向东北和由东南向西北方向递减。一年四季分明，1999年极端最高气温达35.2℃，极端最低气温为零下24.9℃。***的冬季漫长；春季回暖快，日照充足；夏季热而多雨，空气湿润，秋季短促，天高云谈，凉爽宜人。近年由于世界性气候的变化，***平均气温亦有上升。对于旅游者来说，每年4月至10月是黄金季节。
（2）现有污染物情况
由于周边建筑处于建设施工和拆迁中，现有主要污染物为生活及生产污水、建筑及生活垃圾、噪声污染、粉尘及烟气污染物。
（3）生态环境条件和环境容量状况
该项目区内部植被不多，大部分空置土地表面上生长野草，生态环境条件一般。
环境具有一定的自净能力，环境容量有一定的承受限度能力。
2、生态环境影响分析
本项目对环境的影响主要表现在项目在施工期间，施工噪音及施工过程中粉尘、废水和固体废弃物对周围居民、单位和环境造成影响。
（1）生态环境现状
依据本工程特点，现场施工中，需要使用大量建筑材料，在装卸、堆放、拌和过程中会产生大量粉尘，施工期间内燃机械和车辆尾气污染。
（2）施工声污染
施工噪声污染主要来自各种打桩、吊装设备、混凝土拌、道路施工等，声功率几乎都在100Db(A)以上。
（3）水污染
主要为生活污水和施工过程中的土方阶段降排水、冲车水、混凝土养护水及路面清洗水。施工活动产生的污水主要污染物为泥沙悬浮颗粒和矿物油；生活污水含有较大量的有机物和悬浮物。
（4）固体废物污染
本项目施工期间产生的固体物主要为建筑垃圾、施工及挖土方产生的弃土、装修垃圾及施工人员产生的生活垃圾。建成使用后主要是生活垃圾。
通过合理的环境保护措施上述污染物的排放总量和环境影响会得到有效控制。
该地区的环境容量完全可以接纳，基本无水土流失现象，对流域和区域环境及生态的影响不大。
3、生态环境保护措施
本项目建设内容为住宅用房，非工业性项目，因此，项目无特殊污染源，主要污染源是生活污水、生活垃圾、噪音、烟气，不存在有害污水和有害垃圾的处理问题，对环境的不利影响较小。从环境影响上看，项目建设是可行的，同时，项目在建设过程中或建成后的使用中，仍将采取严格的环境保护措施：
（1） 水质保护措施
主要为项目排出的污水及雨水。项目排出的污水主要来源于生活污水，生活污水的种类有洗浴污水、生活用水、冲厕水，其排水特点为BOB5/COD较高，还含有一定量的阴离子合成洗涤剂。为保证项目排入城市下水道的水中污染物达到《辽宁省污水综合排放标准》（DB 21/1627-2008），项目排水拟采用分流制排放生活污水和雨水。化粪池及污水管线做防渗处理，以避免影响地下水。
项目路面多为铺装路面和绿地，除雨水冲刷路面后有一定的杂物外，排入雨水沟的雨水不会含有大量的有害物质。
（2） 大气质量保护措施
本项目在建设过程中产生的影响大气质量的污染主要是扬尘、粉尘和运输过程中的汽车尾气。保护大气质量的主要措施：用洒水车定时对施工路面洒水；在扬尘设备安装吸尘器；建材的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板；施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，汽车安装尾气净化措施。
项目在建成后产生的影响烟气污染主要为厨房烹饪油烟气和地下停车场排放的汽车尾气。厨房烹饪油烟气可通过吸排油烟机将油气分离后经专用烟道引到楼顶部排入空中；地下车库排放的废气利用地下室强制通风将尾气排至室外，保证停车场的空气中
尾气含量不超标。
（3） 噪声防护措施
控制噪声污染的有效途径可采取降低声源噪声和限制声音传播等。项目建设过程中防止噪声污染的具体措施是选用低噪声设备，安装隔声设施、操作人员戴防护用具等，主要为：车辆应限速行驶。地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪声影响。混凝土拌和等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响。同时，建筑施工场界噪声执行《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）。
本项目建成后主要噪声来自建筑物的空调系统、电气等设备。拟采用措施为：选用低噪音设备、对较大噪音源采取隔音措施、建筑装修首先选用隔音、吸音材料。项目运营期间噪声相应执行《工业企业场界噪声标准》（GB12348-2008）
（4）防止固体废弃物污染措施
生活垃圾将纳入该地区的环卫垃圾消纳系统，在生活区安装一些垃圾桶收集固体废弃物，将生活垃圾采用封闭式垃圾袋和垃圾箱分类收集，并到管理部门专设清洁人员，由环卫部门统一清运至指定的垃圾处理场和垃圾消纳场处理。
经采取上述措施，可以使开发过程最大程度的减小了对环境的破坏，该工程完工后，将在很大程度上改善项目区域内居民的生活环境，使该小区成为一个环境幽雅，景观秀丽，功能齐全的全新居住区。
4、地质灾害影响分析
本项目用地尚未聘请专业机构进行地质勘察，但从项目周边用地的地质情况推测，本项目地块应适合进行房地产开发建设。
5、特殊环境影响分析
本项目场址附近和地下及所处区域无历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等，因此不会对其造成不利影响。
第七章 经济影响分析
1、经济费用效益或费用效果分析
（1）项目经济费用分析
1）项目费用估算内容：土建工程、道路及绿化工程、工艺设备工程、采暖工程、给排水工程、电力工程、电信工程等内容。
2）项目费用估算编制依据
a、工程量
依据省市有关文件及***有限公司提供的资料进行计算。
b、定额及指标
20##年《辽宁省建筑工程消耗量定额》、《辽宁省装饰装修工程消耗量定额》及近期类似工程技术经济指标。
c、费用标准
执行20##年《辽宁省建设工程费用参考标准》，规费按照《辽宁省施工企业规费记取管理办法》规定计取。
d、材料、设备价格
参考20##年各期《辽宁省工程造价信息》，部分材料及设备价格均参照生产厂家的产品价，并在其基础上增加运杂费、安装调试费后计入总价中。
e、工程建设其它费
依据国家、省、市的有关的规定计取。
3）项目投资估算
该项目计划总投资为1.5亿元。
（2）项目经济费用分析
1）项目销售收入预测
根据目前房地产市场走势，结合本项目的具体特点，***有限公司，制定了***建成后的房屋销售原则，获得销售总收入为2.1亿元（见销售汇总表）。
2）土地增值税
土地增值税是以转让房地产取得的增值额为征税对象征收的一种税，其实质是对土地收益的课税。纳税人建筑普通标准住房出售，增值额未超过扣除项目余额的50%的，税率为30%。
经计算分析该项目应缴纳土地增值税为680.64万元（见土地增值税计算表）。
3）项目利润估算
该销售收入税前（后）利润测算如附表五所示，税前利润为4173.81万元，企业所得税为1377.36万元，税后利润为2796.45万元，税后投资利润率为18.61%。，达到并超过行业同类项目的基准投资利润率，项目经济效益良好。
2、行业影响分析
20##年我国房地产业发展迅速，市场正处于景气高位期。
20##年年初延续了07年狂热的市场态势；三、四月份以后，包括拐点论、百日巨变，市场观望的情绪开始出现；九、十月份，由于国际的金融形势逐渐恶化，特别是美国投资银行倒闭后，整个从国际到国内的金融形势急转直下，直接影响了消费者的购房信心，对我国的房地产市场造成了很大影响。
***市于20##年9月出台了一系列优惠政策，以刺激购房消费。在20##年10月17日国务院召开常务会议，温家宝总理提出拉动内需，力保增长后，全国各地陆续出台了一系列活跃房地产市场的一些政策，在20##年年底稍有反弹。
20##年造成房地产市场比较困难的局面主要有两个原因：一方面是市场本身的原因；另一方面是宏观经济形势。宏观经济形势对购房者消费心理的影响十分严重。由于***属于重工业城市，而非以外向型经济为主的城市，因此***的房地产市场相对比较稳定和健康。
此外，尽管受到国际形势的影响，但是中国整体的社会和经济发展的根基没有动摇，其中之一是城镇化速度，当前***的城镇化速度为65%，而发达国家为90%，因此尚存在巨大的潜在发展空间。
3、区域经济影响分析
该项目的建成可向地方财政缴纳土地增值税680.64万元、企业所得税1377.36万元。
可见该项目对增加地方财政收入，增加劳动就业机会，促进铁西区经济发展有着积极的影响。
4、宏观经济影响分析
该项目的建设会增加社会固定资产投资规模，有效增加商品住房的供给。房地产宏观政策为：调控继续，力度加大，调控重点是住房供应结构和房价，该项目建设的为普通商品住宅，对国家宏观经济的影响较小。
第八章 社会影响分析
1、社会影响效果分析
随着国民经济的发展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分，尤其是住宅房地产的开发已成为房地产开发市场的核心，它对拉动我国国民经济的增长起到了至关重要的作用随着人民生活水平的提高，人们对住房的需求不仅仅满足于有一个基本的居住条件，人们现在更加重视居住的质量，居住的环境（包括室内环境和室外环境），本项目的建设目标就是要建造适合人们居住生活的良好环境。该项目不但可以为***大学城附近的居民提供高质量的住房，解决人们对优质住房的需求，还给该地区的人文、自然环境带来了巨大的改善。本项目周边的高绿化率将会吸引较多二次置业的居民前来购买。
除此以外，由于该项目的建设，将会带来大量的就业机会。项目的建设过程将会给包括设计院、施工单位、监理单位等提供许多机会。项目建成后投入运营，需要大量专业人员进行维护，为物业公司提供了机会。可见，本项目的建设将会给社会提供大量的就业机会。
表8－1 社会影响分析表
综上所述，本项目的建设将为所在区域内居民及***经济技术开发区的发展建设带来良好的社会效益。
2、社会适应性分析
该项目开发完毕后，所在地人流，车流将有很大的增量，对交通和市场将有更高的要求。本项目建成后交通和市场环境应大体满足需求。未来地铁2号线的建成为该区域的交通出行提供了更加便利的条件。
本项目符合***市土地利用总体规划和城市规划，基本上不存在难以调和处理的冲突及矛盾，项目的社会经济价值总体上是被认可的。但是对于可能出现的问题亦需采取有效可行的措施加以防范和处理。
项目与当地社会环境的相互适应关系见下表。
表8－2 社会对项目的适应性和可接受程度分析表
3、社会效益分析
该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用。对社会的发展是有积极的作用。
（1）对居民生活水平与生活质量的影响，将会直接影响到项目建成使用后的居住人员。提高人们的住房质量，提高了小区业主的居住环境。
（2）对地区、文化、教育、卫生的影响，文化、教育、卫生方面范围广增添文化气氛、促进教育事业、形成健康卫生环境持续发展。
（3）对地区基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响，促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展。
（4）在经济效益上，可以增加地方税收，提高整个地区的经济水平，打造以房地产开发建设为前端，建筑、建材、物业管理等相关产业为后续的产业链。
4、社会风险及对策分析
（1）风险定性分析
房地产开发项目具有投资大、建设期较长的特点，存在着土地预期收入实现风险、财务风险。此外，房地产开发项目会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响，也会受到当地各种社会关系的影响，因此，本项目在开发过程中，房地产发展商除应密切地注意市场外，还应提高设计、施工、营销及物业管理水平，加强投资的管理、工程进度的管理，并采取有效的措施，进行科学的财务运作，尽量避免和减少风险因素的发生，达到项目的盈利目标。
在工程建设过程中，已完工程或在建工程如果存在质量缺陷，将会对建设项目产生不利影响的风险。对于此，应该根据该工程质量总目标编制质量计划，并制定质量控制点，招标相应资质的监理公司进行监理，请专业设计院进行部位验收、中途质量验收、竣工验收，从而规避这方面的风险。
（2）风险防范措施
1）制定切实可行的成本控制措施；
2）对于工程设计、施工、监理可采取公开招投标方式选择优秀的设计、建设及监理公司；
3）加快前期核准、规划设计等前期手续的办理进度。
4）协调好处理好与项目水、电、煤气、电讯、交通等市政设施的配套部门的关系，亦是保证项目顺利实施，规避或消除风险不可忽视的重要问题。
附 表
1、地块综合经济指标一览表；（略）
2、建筑面积汇总表；（略）
3、投资估算表；（略）
4、销售汇总表；（略）
5、土地增值税计算表；（略）
6、项目利润测算表。（略）