房地产行业分析报告
——专门为中大人打造的系列行业报告
出品人： 中山大学学生职业生涯发展协会
房地产行业分析报告项目小组
发行时间：20##年4月底
房地产行业分析报告
——专门为中大人打造的系列行业报告
出品人： 中大职协房地产行业分析报告项目小组
发行时间：20##年4月底
目录[MS1]
一、房地产行业解析
基本概念、特点，结构模式及分类方法，辐射区域
二、房地产行业流程状况及其子行业分析
1、金融投资与产业建造
2、管理规划与市场销售
3、中介服务与区域发展
三、中国房地产市场运行态势
1、当前中国房地产市场环境影响分析
2、市场供需形式分析及价格趋势预测
3、珠三角地区房地产行业发展状况
四、房地产行业对人才的需求与薪酬状况
五、中大学子与房地产行业
1、中大学子在房地产的竞争力分析
2、中大学子在房地产行业的就业情况（及发展状况）
3、中大学子如何提高自己的房地产行业的就业竞争力
附录：校友访谈录
HR访谈录
行业名企简介
房地产中大校园招聘总结
一、房地产行业解析[MS2]
1.1房地产行业概念
房地产是指土地、建筑物以及固着在土地或建筑物上的不可分离的部分和附带的各种权益。房地产与个人的其他资产相比有其自身的特性。这些特性包括：位置固定、使用价值耐久、不可分割、土地资源的有限性和整体价值的增值性等。
对一般的投资者来说，房地产就意味着各种类型的房屋，它主要包括：
1．单一家庭住宅(single-family home) 它是指独立的供一个家庭使用的住宅，该住宅所占土地完全为屋主所有。这种住宅在中国一般称为别墅，能显示拥有者的财富与地位。
2．公寓(condominium) 它是指一个大的房地产项目中的一套单元，产权独立，但土地由该地产项目中所有公寓的所有者共同拥有。
3．合作单元住宅(cooperative apartments) 它是指一幢楼房由住户共同持有股份的公司所有，每个住户按照在公司的股份比例，从公司租入居住的单元。
房地产行业包括土地房屋开发、经营、管理、服务等各个环节或过程的经济活动，各类经济组织和经纪人以及各类技术人员，构成了上述要素的有机体系。
房地产行业是一个巨大的产业体系。具体来说，房地产行业包括土地开发、房屋建设、房屋的维修与管理、土地使用权的有偿转让与出让、房屋所有权的买卖、租凭、房地产抵押、房地产中介咨询等行为，以及对经济活动进行控制和管理的行为。可以看出这个行业里涉及到房地产开发建设、流通和消费服务、调控管理等领域的各类经济组织的活动。这些组织和部门之间相互联系、相互依存、相互制约，从而形成一个有机的产业整体。
1.2 房地产行业结构
房地产行业结构相对分散，即便是市场经济发展得相对充分的美国房地产市场，市场领导者也仅占3%左右的份额。在发达市场经济中，尽管从供给方面来看，土地和资金已经不存在区域性壁垒，但消费者的差异相当之大，而又因为房产消费占消费者支出比重相当之大，消费者对其各项特性非常关注。在一个买方市场内，消费者的差异将主导这个行业的结构和发展，地理区域这一细分变量成为房地产开发企业壮大发展的天然壁垒。当然，其还有一个特性则是区域垄断性很强，所谓狭路相逢勇者胜，而勇者必然是少数，一个成熟的区域市场往往前三名企业会占据近一半的市场份额。
而在目前之中国，整个房地产市场属于卖方市场，消费者的差异并不能左右整个行业，之所以市场集中度还非常低，原因无外是供给方具有区域特性，原先的协议转让土地及房地产企业资金来源主要来自于银行使得土地和资金的供给都和当地政府有着千丝万缕的关系。而从草根生长起来的民营房地产企业家们能处好当地政府关系已是相当不错，所以也能够看到早几年开发商们宁愿多元化到电厂、钢厂项目都不愿进行跨区域开发，因为其核心能力就是当地的政府关系，而当地的政府资源可以迅速延伸到当地的电厂、钢厂项目，却不能进行区域复制。
当土地招拍后，尽管还有诸多不规范处，但整个土地供应市场毕竟在向着透明的方向发展。土地供给方面的区域扩张壁垒正在降低。而整个市场还处于卖方市场向买方市场转变期，目前所处阶段应该还是以卖方市场为主，这也给了实力房地产开发商进行区域扩张以最佳时机。最近五六年时间将是房地产开发企业区域扩张和并购重组的战略机遇期，当整个市场开始向买方市场转变时，区域扩张的壁垒又开始增加。整个行业将趋于稳定和平衡，行业利润也将大致回归理性。
房地产行业是典型的资金密集型行业，所以在发达市场经济中，房地产行业是归入于金融类内，因为没有金融，就不可能会有房地产行业的长足发展。但房地产绝不是技术密集型行业，至少目前中国的现状不是，如果考虑日本等国的住宅产业化等诸多因素，科技地产至少会占据行业一定比重，那时房地产的特性还可以说是某种程度的技术密集型。这也是为什么中国许多洗脚上田的农民（绝不是贬义词，相反其敢于创新令人佩服和尊敬）能快速从包工头成长为开发商进而在业界呼风唤雨。这也是当下房地产大热时，会存在许多新进入者的一个重要原因，因为这个行业没有技术规模等壁垒，而只有资金和土地。在土地市场愈见透明的今天，资金自然流入这个行业。
1.3房地产行业的特点
第一，住宅具有强烈的社会属性。住宅是所有社会成员必须的生活物资，房价的变化牵动千家万户，并始终为各级政府所高度关注。一旦房价出现异常的上涨，政府加以调控的决心毋庸置疑。
第二，中国正处于全球有史以来最快的城市化进程中，居民购买力也正稳步提升。以市场化方式满足绝大多数城市居民的住房需求，是不可逆转的必然趋势。
第三，与银行联系紧密，政策性特别强。据南开大学金融系主任李志辉教授之前在海南省举办的中国房地产研讨会上报告：中国的房地产业资金80%来源于银行贷款，其他的融资途径很少。而作为中国经济命脉的银行业则也与房地产业的发展息息相关，例如兴业银行、招商银行、交通银行、浦发银行等几大商业银行，都把赌注压在了房地产上面。所以一旦中国房地产业出现问题，那么这些银行也会面临着巨大的压力甚至是危险。所以中国的房地产业对中央政府的宏观经济政策敏感性极强，是政策导向型产业。
第四，流动性差，地域性明显。房地产虽然也是一种商品，但是它又有许多不同于一般商品的特性。一般商品因为它们具有趋利性，所以流动性很强，投资者们会根据不同市场的行情变化，而把其他弱势市场的商品很快调整投放到强势市场，从而避免因为个别市场而影响整个产业。但是房地产业则不同，它们具有明显的地域性；一旦该商品投入“生产”，那么它就被“留置”到固定的地方而不能变动，所以在很大程度上房地产这种商品不受供求关系的影响，不能够用传统的西方经济学来解释。
第五，关系重大，要求严格。因为房地产关系到人们的生命健康，且消费周期长，故在政府要求方面十分严格。
第六，资金要求巨大。房地产业不同于其他的行业在于它们的投资巨大，需要有足额的资金支撑，完善的资金链。所以这个行业并不是一般的投资者所能够做的起的。
第七，大众心理需求明显。中国人对于房子自古以来就有着不解的情结，可能是由于中国传统文化的影响，“买房置地”的观念仍然存在于普通大众的内心深处。对于中国的老百姓而言，一辈子必须要买到属于自己的一套房子才算有一个归宿，用我们的话叫做“死也瞑目”。另外区位也是一个重要因素，有一个好的地段，好的风水也是人们的普遍追求。
二、房地产行业流程状况[MS3]
2.1、金融投资与产业建造
2.1.1房地产融资
按形式分，融资方式可分为内部融资和外部融资。内部融资是开发企业利用企业的自有资金来进行项目开发。外部融资是开发企业利用企业外部资金来进行项目开发, 目前主要以银行贷款为主。国内房地产企业的自有资金一般占比很少(据国家经贸委数据表明仅占比18%左右) ,且通常只在拿地、规划环节上动用小部分；在其它的资金来源中，主要由房地产开发企业流动资金贷款、施工企业垫资、预售房款等组成，这些资金也多由银行贷款而来。据国家统计局的统计资料显示，目前，房地产企业约有60%以上的开发资金来自于银行信贷，不少企业甚至只有不到10%左右的自有资金。银行参与了房地产企业从土地储备、开发、建筑企业的流动性贷款到住房消费贷款的全过程，同时也直接或间接地承受了房地产市场运行过程中各个环节的风险转嫁与累积, 其中包括房地产企业的信用风险与道德风险,使商业银行的风险与收益不相匹配。
在近年我国限制房地产业的宏观调控政策频出的政策背景下,房地产泡沫破灭,客户因房产价值大幅缩水致使还贷违约率升高而带来的银行资金流动性风险会迅速在金融机构传播, 严重时极易引发整个金融市场风险。房地产开发银行贷款在国内主要形式为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程, 是中国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。资金来源的单一化和过高的集中，限制了房地产市场的规模经营和健康发展。随着央行和国务院对于中国房地产信贷政策的约束和调整，使得房地产开发商固有的银行贷款融资模式受到了一定的限制。银行贷款门槛提高，加之房地产贷款属于中长期贷款，出自风险方面的考虑，房地产业投融资的相关体制也跟进变化，诸如央行出台的一些关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款的限制性文件，这些政策有利于引导房地产企业规范发展, 避免一些资金实力和管理实力都比较差的公司进入该领域, 以此减少商业银行的信贷风险，同时也有利于房地产企业融资方式的创新和融资渠道的多元化。
房地产融资存在的一些问题：
融资渠道单一,对银行信贷高度依赖。房地产开发企业普遍存在自有资金不足,在资金来源中来自证券、信托机构的融资量极少,仅占总体的1%左右。而对银行信贷长期严重依赖，致使形成单一的银行体系支撑着整个房地产金融市场以至整个房地产业的格局。体现了我国房地产融资体系尚不健全,制度安排缺失。
商业银行要加强风险意识,落实信贷管理,优化房地产客户的结构。随着国家房地产宏观调控政策的从紧，银行房地产贷款要向西部地区及二三线城市发展。寻找对房地产企业多元化投融资渠道并共担风险，使房地产与新型金融产品相结合才是拓展房企融资模式的有效渠道。
缺乏多层次的房地产金融体系与中介服务体系。首先是房地产金融市场中介机构的缺乏。在融资过程中必需的抵押贷款金融机构、担保机构、专业评估机构、机构投资者、保险机构等；其次，没有多元化的房地产金融产品及借贷方式可以选择。比如抵押贷款种类、还款期限、担保方式、利率选择；一些创新的品种如抵押贷款证券等也很少，最后，没有完善的房地产金融二级市场，为交易提供充分的流动性。
房地产金融体系的监管与调控机制有待完善。房地产金融的风险主要来自于金融投资风险及抵押贷款风险。对于金融投资风险,需要企业一方面建立起包含央行、银监会、审计、房管、行业协会在内的多元化房地产金融监管体系，加大对房地产企业贷款管理的力度, 推动房地产业的良好发展；另一方面, 银行监督部门要建立动态的统计、分析与监控体系，加强内控机制与操作规范管理，合理安排放贷节奏。
面对这些问题，在宏观经济环境变化，与金融调控政策趋向紧缩的情况下，微观企业一方面要扩大融资渠道，一方面也在寻求尽可能降低融资风险，减少融资成本的多元化融资模式，以实现自身经济利益的最大化；同时，能否获得融资也成为对房地产开发企业的考验, 一些规模不大，经营水平差的企业将面临行业淘汰与调整。
2.1.2产业建造
在现代房地产项目中，由于项目本身的复杂性和庞大性，它往往涉及到许多专业部门，不仅仅是项目建设单位或项目投资单位。在项目的建设过程中，尽管不同的参与者所承担的工作任务不同，但是各参与者及其工作任务共同构成了房地产项目管理的完整体系。
(1)项目开发单位。项目开发单位是站在投资主体的立场对项目进行综合性的管理。其管理是通过一定的组织形式，采用多种方法和措施，对整个项目所有工作的系统运动过程进行计划、协调、监督、控制和总评价，以保证项目质量、工期、投资效益目的实现。如果除项目建设单位之外还包括项目的其他投资者，如项目融资单位、BOT项目的投资者等，他们必须参与项目全过程的管理，便于了解项目的投资收益情况，确定投资方案。
(2)项目设计单位。在现代项目实施过程中，由于市场经济体制的影响，设计单位的工作任务在不断地延伸，已经打破了以往纯设计阶段的旧格局，在向两端逐渐拓展，渐渐深入到了项目目标设计、可行性研究、施工阶段和竣工验收阶段，甚至还渗透到了使用过程中的改造和维修过程。
因此，在市场的作用下，项目设计单位的工作任务在不断拓展，已不完全是设计阶段的自我管理。其工作任务已延伸到项目施工阶段的施工监督、竣工阶段的质量验收，渗透到项目前期为项目建设单位提供可靠的技术服务，帮助建设单位进行产品定位和项目立项等。
(3)施工单位(或项目承包商)。施工单位是项目产品的直接建造单位，一般是在项目施工图设计完成后，施工单位通过投标的形式取得项目的施工承包资格，按承包合同的规定完成项目的施工任务，并在规定的时间期限内，交付项目，同时还应按合同规定承担承包项目的保修责任。其工作范围、责任与权力持续时间应由合同进行清晰地规定。
现代房地产项目的复杂性，使业主越来越趋向于将项目的全部任务交给一个承包商完成，即采用“设计——施工——供应”的总承包方式。采用这种承包方式的项目，承包商往往在项目立项后，甚至在项目可行性研究阶段或构思阶段就介入了项目的有关工作，为业主提供全过程、全方位的服务(包括项目的运行管理，参与项目的融资等)。
这种总承包公司可能是一个纯粹的项目管理公司(没有施工单位和设计单位等)，对项目各阶段的任务可在他的统一调配下，采用分包的方式分包给设计单位、施工单位、监理单位等。此时的总承包方式已打破了过去承包单位仅仅承包项目施工任务的运行模式，可使总承包单位运用自己丰富的项目管理经验对具体项目实施管理，同时减轻了业主管理项目的压力，在一定程度上促进了项目的顺利实施和社会资源的合理利用。
(4)咨询单位(监理公司)。咨询单位(或监理公司)是一种中介服务组织，一般是在接受业主或总承包商的委托之后，按咨询(监理)合同的规定，代表业主或承包商，对项目进行技术咨询(监理)，对相应阶段的相关任务进行咨询(监理)。其中咨询(监理)单位主要是对业主或承包商直接负责。
当然，还包括对项目进行宏观调控的政府主管部门，他们主要调控项目对整个社会经济发展的影响，控制项目的质量关，促进项目与环境之间的协调等宏观性工作。
总之在放地产的开发过程中，涉及到的各行各业名目繁多，它与建筑业，土地规划，设计行业，金融行业，政府部门都有密切的关系。
2.2管理规划与市场销售
2.2.1管理规划
2.2.1.1房地产开发与物业管理关系
房地产管理规划的核心是物业管理，物业管理是房地产行业发展的重中之重。其两者的关系高度归纳为——互补关系。
1.物业管理是房地产开发的基础
物业管理是建立在对特定物业之上的管理，是对已经形成并投入使用的场地和设施的管理，而这些场地和设施是由房地产开发商所形成的，因此房地产开发商对物业管理的认识和对物业管理的重视程度，直接影响和决定了后续物业管理的水平。如果把房地产看作商品，那么物业管理就如同商品的售后服务。房地产在开发阶段，尤其是设计、建设时期，一点点的疏忽或遗漏，都会给后面的物业管理带来长久的烦恼。比如物业对建设情况不了解,遇到维修等问题时会处理困难,更重要的是,如果房地产的配套设施不全或建筑施工质量问题如公寓楼没有足够的停车车位，大楼内的电梯质量差，楼内没有电视接收共用天线或闭路电视装置等。
2.良好的物业对房地产的发展有促进作用
物业管理的目的是为了使房产保值、增值，并为物业的所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活环境和工作环境，物业管理的参与，延长了房屋的寿命，提高人民居住水平。提高房屋及其附属设备设施寿命期、降低质量和综合成本最终使房地产保值增值。有关调查表明，买房时，人们在关心房价、位置、居住环境之后，最关心的问题就是房屋的物业管理。如果物业管理得好，必然会解除消费者的后顾之忧，促进房地产开发业的发展。
2.2.1.2物业管理的现状及问题
1.建设与管理之间缺乏有效衔接
近两年来，有关物业管理的纠纷层出不穷。全国各地媒体屡发物业管理负面新闻，物业管理投诉率居高不下。下面举一个典型案例。李先生购买了某小区的一套住宅,购买时发展商承诺物业管理费为1元/平方米,并有管道煤气,24小时热水供应等配套设施,且写进了购房合同中。但李先生称入住已有半年,非但相关的配套设施没有落实,物业管理费反而涨到了2元/平方米，物业公司说“发展商说的不算数”,收费是依据有关标准，而发展商则称物业管理已移交,自己无权过问，最后小区住户集体拒交物业费。这个案例暴漏出两个问题:（1）一些开发建设单位在商品房促销时,对物业管理做出不切实际的承诺,给后续的管理带来困难。还有一些开发公司在规划、设计、施工阶段遗留下后患，矛盾在居民入住并实施物业管理后才反映出来，因此业主意见强烈,物业公司代人受过。（2）物业管理企业价格法律、法规意识淡薄。对价格政策不了解或重视程度不高，自行制定收费标准，多收费或乱收费，加重了住宅产权人、使用人的负担，在群众中造成不良影响。这说明建设与管理之间缺乏有效衔接，这种现象在中小城市尤其突出。房地产开发在先,物业管理滞后,而物业管理滞后的根本原因是法规建设滞后。现行物管法规和政策只是针对大城市中具有一定规模的住宅小区而制定的。中小城市的住宅小区,缺乏切合实际的权威性的管理办法,结果在实际操作中,因缺乏行为规范约束和有效的市场自由竞争,由此造成了物业管理水平差、收费乱的不利局面。
2.对物业管理的认识模糊
物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律和管理标准及委托合同行使管理权，运用现代科学和先进的维修养护技术，以经济手段管理物业，从事对物业及其周围环境的养护、修缮、经营，并为使用人提供多方面的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。据统计，截止20##年城镇房屋建筑面积164.51亿平方米，其中住宅建筑面积107.69亿平方米。这是国家的一笔巨大财富，据粗略计算，如果经营管理得好，使全国城镇所有住宅的使用年限延长一个月，则可为国家节约资金数近16亿元；反之，若管理不当，使这些住宅自然淘汰加快，缩短使用期限一个月，就会给国家造成16亿元的损失。可见物业管理的好与坏对城市的发展、社会的进步具有极为重要意义。然而，许多房地产企业单位，对物业管理的概念认识不甚清楚，许多原来的房产管理机构换个牌子就成了物业管理公司，不正规必然落后，目前我国多数物业管理公司达不到正常的经营规模。而且科学技术在物业管理过程中的推广应用率极低，劳动密集型依然是物业管理的主导模式。传统的物业管理内容包括对物业治安防卫、清洁绿化、对设备设施的维修保养以及对各种费用的代收代缴等，多数依然单纯依靠手工方式进行管理，要耗费极大的人力、物力和财力，最终导致效益差，入不敷出，最终许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存。
3.缺乏公平的市场环境
我国物业管理起步之初是作为房地产的一种服务手段的衍生物，种种规则也从房地产业沿袭下来，而且大部分物业管理企业是由房地产开发公司组建或控股的，这样，自然而然地圈定了势力范围，存在市场壁垒，不利于公平竞争。由于现行的物业管理体制存在着一定的弊端，物业管理市场一般采取议标的方式，均未实行规范性招标，因此虚假招标屡禁不止。其中还有很多是由国有企业、行政事业单位的房管所或后勤管理部门转制过来的，仍然运用国企优势，尚未真正建立起社会化、专业化、市场化的物业管理新体制。这些物业管理企业转制名称改了但实质运作状况和管理体制并没有改变，因此企业运作过程中必然出现这样或那样的问题，也使得行业的良性发展受到限制。可见物业管理行业发展的根本出路在于建立充满生机和活力的物业管理市场以及公开、公平的竞争环境。应将物业管理企业推向市场，通过招投标聘请物业管理企业，实行优胜劣汰。但是，目前除少数城市外，绝大多数城市的物业管理市场尚未形成，仍由主管部门或开发企业委派或指派物业管理企业，这种封闭的自我保护式管理方式，不仅有碍物业管理市场的培育和发展，而且使得被委派或指派的物业管理企业难以产生危机感和紧迫感，进而不能更好服务于使用人。
2.2.1.3解决之道
1.提前介入
由于房地产开发和物业管理的工作性质和利益不同，考虑问题的角度和分析、处理问题的观点和方式就会不同。物业管理如同产品的售后服务，它对产品的使用具有最中肯的发言权。因此物业管理必须提前启动、全程介入,贯穿到规划设计、开发建设、竣工验收、交付使用等各个阶段中去。物业管理的提前介入,一方面有利于设计的优化和房屋建设质量的提高；另一方面物业管理者与住房消费者时刻保持紧密联系,据此不断修整市场定位,使管理方式更鲜明,更有利,更规范,更好的为住户服务。
2.规模化
一般来说有规模的或规模大的物业虽然配置多、开支大、但它所服务的对象也更多，故比没有规模或规模小的平均成本还是要低。因此只有通过市场化的兼并重组联合来降低总体成本和社会成本以规模出效益。物业管理行业要走上横向联合、纵深发展之路，在建立健全企业化经营体制的基础上，通过并购那些小物业管理企业的方式进行有效扩张，从而有效降低成本。达到规模经营。
3.市场化
用新的政策、法规支持和解放物业管理企业，使企业在市场竞争的条件下锻炼和完善自己，使其成为自主经营、自我发展、自负盈亏、独立承担民事责任的市场主体，在竞争中培养在市场经济条件下企业生存和发展的能力，寻找适应市场机制的经营方法，要按照现代企业制度的要求,对各级房管部门所属的物业管理企业尽快脱钩改制，对开发单位和其他单位所属的物业管理企业,市房管部门也要加大指导力度,促其尽快离。从而把企业不断推向前进。由企业遵循市场规律办事，在竟争求生存，求发展。
很显然，目前物业管理公司、开发商之间有很多矛盾。这些矛盾的产生，有开发商在销售中和工程建设中存在的遗留问题，有物业管理自身的问题，有政策法规不健全的原因，对这些问题的解决要分清不同性质，采取针对性措施。建议政府建立具有指导意义、可操作性强的政策法规，对不便做出政策法律规定的，就干脆放开，由企业遵循市场规律办事，在竞争中求生存，求发展。总之，物业管理的实质是让业主享有一种有物业管理的生活方式,这种生活方式使生活更加舒适、安全、环保、健康、文明、和谐。好的物业管理取决于四大要素:诚信的开发商、配备完善的物业、素质高的业主、负责高效的物管公司,四者缺一不可，相信要我们大家共同努力，高素质的生活、工作环境一定能在不久的将来实现。`
2.2.2市场营销
2.2.2.1房地产营销概述
房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物，市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分。强有力的房地产市场营销活动不仅可以促进地区的经济繁荣，还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实，使每一宗物业顺利出售或出租。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略，辨别外界环境的发展变化，通过系统分析及时改变营销策略。
房地产市场营销包括有开发商和经营商、营销人员、营销中间商和顾客几个组成部分。
房地产开发商和经营商，首先要对市场变化和需求等做出预先反映，并在公司长期营销战略中得到体现。同时房地产业与资源和原材料有着密不可分的关系，作为开发商就要在制定营销计划时将资源和原材料的价格波动考虑进去。房地产公司的营销人员，不但要熟悉市场环境等市场经济知识，还应具有关于保护竞争、消费者和社会更大利益等主要法律知识，以及社会文化环境给房地产目标市场带来的不同需求。对于房地产的开发商和经营商而言，为了达到获取利润的目的，公司将联合一批供应商和营销中间商来接近目标顾客。
2.2.2.2房地产营销策略的现状
目前，我国常用的房地产营销策略主要有房地产企业直接销售、委托代理销售和网络销售三种。
1.企业直接销售策略。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员，在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。
2.委托代理销售策略。它是指一般开发商委托房地产代理商寻找顾客，顾客经过代理商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式，委托代理销售降低了开发商的风险，通过代理商的服务性质，更易于把握市场机会，能更快地销售房产。
3.网络销售策略。网络营销策略是利用现代电子商务的手段，实现房产的销售。与传统的销售策略相比，网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本，可以实现零距离和全天候的服务，更方便地和消费者沟通，可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象，有利于增加房地产企业的无形资产，有利于消除销售的地域性等优势
当前，我国房地产市场营销策略主要有以下特点：
品牌领导形象震撼，确立市场地位，引起市场关注，锁定目标消费群；
把握时机高昂入市，抓住有利时机，高姿态低价格进入市场，迅速掌握市场主动权；
分期分批卖点不断，分期开发分批销售，步步为营，组织储备卖点群随销售阶段适时引爆，带动价格走高，达到持续热卖效果；
进度跟进高潮迭起，紧跟工程进度（奠基、正负零、封顶、竣工、样板房开放、园林开放等）制造阶段性销售高潮，实现阶段性销售目标；
以质论价升值诱人，以户型、朝向、楼层、景观论价，小幅多频高走，预留升值空间，以升值空间激发热销；
物管跟进后顾无忧，物业管理提前介入能迅速树立项目形象，强化认同感，购买者无后顾之忧，达到促销效果。
2.2.2.3房地产营销策略的创新
在新形势下，随着市场的成熟、制度的健全以及长期发展过程中积累的一些问题，我国的房地产营销策略遭遇了有力的挑战，这就要求房地产企业积极思考，探索营销策略的创新。
在房地产营销策略的创新中，需要注意几个关键的因素。第一，项目开发前的市场调查工作。市场调查对房地产企业的重要性不言而喻。市场调查需要对国内外宏观经济的波动与政策变化、房地产法律法规以及国家的金融环境、住房制度的改革动向等等做深入的调查。第二，强化产品策略在营销组合中的地位。由于房地产商品的特殊性，要求房产设计上要符合消费者的喜好，建筑材料选择要合理，物业管理信誉要好，以解决业主的后顾之忧。第三，突出企业差异。突出本企业的产品、服务和品牌差异，可以提高房地产产品的价值，形成竞争优势，其中产品差异是最基础的，也是要首先考虑的。第四，合理利用价格策略。房产的定价要注意消费者的心理价位和承受能力，同时要根据项目本身的开发目的确定。第五，积极拓宽营销渠道。在以消费者为中心的市场环境下，开发商应从坐商观念转变为行商观念。
目前，全国各地的房地产发展都处于高潮期，人们对房地产的需求较大，对于各大房地产商，这无疑是利好消息；但是，由于房地产市场通过近几年的发展，已经开始转向买方市场，所以，根据目前的市场状况，各大开发商必须要注意房地产营销策略的创新，这样才能在激烈的竞争中立于不败之地。
1.品牌营销。建立良好的品牌对房地产营销十分重要。目前，房地产市场竞争日趋激烈，房地产品牌的作用日益凸现。品牌不仅是企业或产品标识，更是宝贵的无形资产，能强化企业在市场和行业中的地位，并且在企业的兼并收购、投融资等对外合作中发挥重要的作用，从而为企业创造更加良好的经营效益。
2.人文营销。房地产营销应该是以人为本的，为顾客创造良好的环境，体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分，深厚的文化底蕴或高品位文化景观和楼盘的结合可以给顾客以享受。人文的另一个方面体现在房地产开发商与顾客的关系建立上。“顾客就是上帝”，对于现在正处于买方市场的房地产企业，应该更加注意与顾客建立良好的关系，与顾客形成互动，展示企业形象的同时，更让顾客感受到关怀，在选择时倾向性更加明显。人文营销的第三个方面体现在为买主提供最大便利上。所以，从房地产开发到售后的过程完整贯彻以人为本的原则，是提升销售量的重要手段之一。
3.知识营销。目前，对于大多数消费者而言，他们对房地产的理解往往只是限于“一栋房子”这样浅显的概念，而想了解，又苦于没有途径。因此，房地产开发商应当本着诚实的原则定期开展相关知识的宣讲会，在宣讲会前可以进行问卷调查，了解消费者在此方面的困惑，在宣讲会上可以针对调查结果要求相关专业人员先进行房地产行业概况介绍，然后认真耐心地回答消费者对房地产行业或有关楼盘的任何问题，最后总结以上的内容，达到让消费者获得知识的目的。可见，宣讲会是沟通房地产商和消费者之间的桥梁。向顾客介绍知识的同时，又宣传了企业的品牌，提高大众的认知度，增加购买欲望；同时，对房地产有了认识的顾客又会对房地产提出更高层次的要求， 促使房地产开发商运用新技术，创造新工艺，推动市场的前进。
4.绿色营销。居住环境的质量已经成为人们购房时考虑的重要因素，于是，开发区域的绿地覆盖率也就成为楼盘的卖点。于是，企业纷纷提出以环境保护为营销理念， 以绿色文化为价值观， 以绿色营销为核心的营销战略。
5.合作营销。和其他商品一样，对于商品房的销售同样可以采取合作营销的战略。房地产开发商与很多单位存在利益关系。
6.服务营销。对于房地产产品的服务也分为售前、售中、售后三个服务阶段。在售前服务阶段，首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料，热情地接受他们的咨询，让他们对所感兴趣的楼盘有全方位地了解，从而有了初步的认知和倾向；售中服务是开发商必须提供符合协议规定质量合格的商品房给用户，并协助他们办理相关手续；在现实中，消费者往往能获得前两个层次的完美服务，但是，房子一旦拿到手出现差错却无人接手进行处理，导致产生纠纷，这对企业的声誉影响是很大的。因此，开发商应当注意商品房产品的售后服务，对业主提出的问题给予及时地反馈与维修；并自己成立物业公司或委托第三方代理物业管理，为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境，这是时代发展的必然，同时也为企业的发展奠定坚实的基础。
7.社会营销。社会营销观念是随着现在流行的可持续发展观念提出来的，主张企业提供的产品和服务，不仅要满足消费者的市场需求或短期欲望，而且要符合消费者的长期利益，不忽视社会利益。注意到企业发展中的社会效益，对于企业提升其形象是十分重要的。企业的形象提高了，销售量和利润也自然得到提高。
总而言之，房地产营销的出发点应是以人为本和诚信经营，这是需求导向型经济的客观要求。从根本上说，没有一个营销策略优于另外一种渠道，因此房地产开发商在营销过程中应不拘泥于一种销售渠道，而应根据各自的实际情况，针对不同的市场形势、消费者情况和政策，采用多种营销组合，充分发挥各种营销策略的优点。
2.3中介服务与区域发展
2.3.1我国房地产中介服务行业细分行业分析
2.3.1.1房地产经纪行业
1.我国房地产经纪服务业的发展和特点。
中国房地产经纪行业是一个既古老又新潮的行业，是房地产业的重要组成部分之一。中国房地产经纪活动萌芽于西汉 ，在唐宋之后得到了较快发展。1949年后，随着国家废除房地产私有制，禁止房地产买卖、租赁，房地产经纪也逐渐被取缔。1978年改革开放以来，房地产经纪行业开始复苏并以较快速度发展。目前，我国房地产经纪业总体上还处于发展的初级阶段。
房地产经纪具有提高市场效率、降低交易成本、保障交易安全，维护委托人合法权益等重要作用。房地产交易（包括买卖、租赁、互换、抵押、赠与等）是房地产经纪存在和发展的基础，房地产经纪又是房地产快速、高效、安全交易的保障。房地产经纪和房地产交易相伴而生，相互促进。改革开放30年来，在城镇住房制度改革不断推进、房地产市场持续发展的大背景下，我国房地产经纪大致经历了复苏、初步发展、快速发展、调整发展等阶段。
2.房地产经纪行业的发展经验。
我国房地产经纪行业经过30年的发展，已从弱小发展到壮大，总结发展经验主要有两个：一是坚定不移的走市场化发展道路。由于房地产经纪具有服务对象分散、服务方式多样、业务内容众多等特点，必须依靠市场来提供丰富多样的房地产经纪服务，政府性质的房地产交易所被迫转制也印证了这一点。二是始终不渝的加强行业管理。一方面，房地产经纪服务关系民生，影响深远，另一方面，房地产经纪从业人员众多，整体素质不高，经纪机构数量巨大，鱼龙混杂。这就要求时刻不能放松行业管理。加强行业管理，重点是积极发挥行业组织的作用，真正实现行业的自律管理。
3.我国房地产经纪行业亟需解决的问题。
首先要解决好行业立法问题。目前我国房地产经纪相关的立法，层次偏低，内容粗略，标准不一。因此，建议尽早、尽快制订《房地产交易条例》，明确房地产经纪中市场主体的基本权利和义务、有关市场准入以及行政处罚等规定，解决房地产经纪监管和查处依据不足的问题。
其次是解决好经纪服务方式提升问题。传统的居间服务方式与血缘宗法社会相适应，现代的代理服务方式与市场经济环境相协调。根据国外经验，代理方式可以明确房地产交易当事人责、权、利，是房地产经纪行业的发展方向。下一步必须通过制度设计，解决好房地产经纪服务由居间说和向代理维权升级的问题。
第三要要解决好行业宣传问题。房地产经纪在有效配置房地产资源、改善人民居住条件等方面具有不可替代的作用，国外的房地产经纪人普遍享有较高的执业荣誉感。但在我国由于历史偏见和认识误区，社会公众对经纪服务认的可度不高。这亟需加强行业的正面宣传，改变社会公众对房地产经纪服务的错误认识。
国外房地产经纪的历史发展经验也表明，只有较好的解决上述问题，房地产经纪行业才能早日成为专业性强、诚信度高、受人尊重、积极作用明显、社会影响大的行业。
2.3.1.2房地产评估行业
1.我国房地产评估行业的构成和特点。
房地产评估是房地产中介服务领域内基础性的、但又是重要的中介服务项目。目前，大多数房地产评估机构的业务仍集中在传统业务上，如抵押评估、拆迁评估、司法鉴定评估、及土地一级开发、出让环节的评估等等。这些业务都属于长线、附加值较低的业务。在目前的房地产市场形势下，传统评估业务的确面临一些困难：如拆迁难且速度慢，评估的战线拉得比较长；抵押评估的行业弊病—回扣，到现在也很难根除；此外客户多方询价、评估机构互相竞争降低服务费用等等。但也出现一些新的业务机会，如土地一级开发中的相关咨询业务、开发手续代理等等。
评估机构的业务扩张多数是以传统价值评估为基础，向横、纵两个方向发展。在横向发展上，就不单纯属于房地产中介了，例如有些公司将资产评估等包含进去，这就包括机器设备、企业价值等评估；纵向发展，是指仍集中在房地产中介服务链上。如世联，由早期的评估业务，逐渐发展至提供房地产综合服务：从对政府的产业发展、土地出让策略咨询，到对开发商的项目发展顾问、营销策划、代理销售，及二手房阶段的经纪业务等等。这些业务形成了世联地产（即上市主体）的主业。世联评估也向产业链的上下方延伸，提供投资咨询等增值服务。评估机构还有一个发展方向，就是在某区域、或某项业务上做精做专。目前国内评估的专业化分工还不细，这类评估机构比较少见。
现在有许多外资的房地产咨询机构服务于国内市场，他们的评估和咨询是紧密联系在一起的。举例来说，客户在评估之后可能涉及到交易，由于品牌的公信力，客户会请这类机构帮助购买或出售房地产。这时评估机构不但提供买卖双方都能信服的评估价格，在交易过程中更起到中介桥梁的作用。
2.房地产估价行业面临的挑战和存在的主要问题及促进对策。
当前，房地产估价行业正面临着两大挑战：一是适应经济发展需要，不断提高估价的社会公信力和服务质量；二是应对经济全球化发展趋势引发的估价市场激烈竞争。为应对这两大挑战，必须着力解决目前房地产估价市场存在的如下问题：
·房地产估价的市场化尚存在不足
·房地产估价行业从业人员的素质参差不齐，服务质量不高
·有关房地产估价的法规和管理体制建设尚不健全
针对房地产估价行业面临的挑战和存在的主要问题，为促进房地产估价行业科学、健康发展，可采取如下一些应对措施：
·以科学发展观统领房地产估价行业的发展
·加强理论研究和队伍建设，不断提高从业人员的业务素质
·顺应形势、抓住机遇，把房地产估价工作做优做强
·借鉴国外经验，加快房地产估价的立法工作
2.3.1.3房地产咨询业
1.房地产咨询业概念
《中华人民共和国城市房地产管理法》第56条规定：“房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。”从这个规定来看，我国房地产咨询是房地产中介服务的一种，是为房地产经济活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务并收取佣金的一种有偿的中介活动。现实中的具体业务可分为信息咨询业务和投资决策咨询业务两大类。信息咨询业务即以各种方式为有需要的人士提供房地产市场信息，是房地产咨询业务中最为广泛和普及的一种。投资决策咨询业务是诸如接受当事人委托进行房地产市场的调查研究、房地产开发项目可行性研究、房地产开发项目策划及房地产市场营销策划等。这类服务对从业人员的素质有较高的要求，是高水平的咨询服务。
2.我国房地产咨询业现状
目前，中国房地产咨询业还处于萌芽状态。在许多地方，尽管存在大量房地产咨询活动，但通常是依附于其他业务的，还不是一个独立而纯粹的服务门类。如房地产经纪代理业务过程中，应顾客的要求为其提供有关的市场信息或为其解释有关的法规政策。由于这类服务没有明确的收费标准，或被一些公司设为免费的服务项目，因此普遍未受到应有的重视。
目前，提供房地产咨询业务的机构主要有以下几种。一种是“半官方机构”。上海有一些机构，比如上海房产经济学会以及社科院和大学的房地产研究中心，一直致力于房地产研究，在学术上颇有造诣，经常承接一些纵向课题，为政府管理部门提供决策咨询。他们为企业做咨询。具有信息获取以及与官方关系的优势。但由于咨询只是其附属业务，没有统一的收费标准，因此从市场经济的角度看，还不能归入“咨询业”的范畴。
第二种是国内房地产咨询企业。这类企业的公司名称为房地产咨询和策划的非常多，似乎其咨询业务十分红火，但他们从事的业务和房地产中介代理企业相差无几：都不做咨询而做开发商楼盘的中介代理，或兼做房产广告。
第三种主要是我国香港、台湾地区及新加坡等海外地区的企业。他们在中国内地开展的房地产咨询业务也很弱，主要是向进入上海的香港、台湾等地的企业提供咨询。而且这些机构的收费标准相对较高，只能为市场上少数高端客户提供服务，并不能满足广大中小投资者的咨询需求。
3.我国房地产咨询业发展中存在的问题
（1）社会咨询意识落后，客户群体尚未形成。社会咨询意识落后主要表现在以下几方面：咨询有用意识；咨询先行意识；咨询有偿意识；咨询产业意识；咨询产业的现代经营理念。由于咨询业的产品、获利环节、品质控制和产权结构与传统工业不同，社会咨询意识的走向就十分关键。对我国房地产行业来说，专业咨询服务的相对滞后很大程度上受客户群错误观念的影响。相当多的开发商和投资置业者并不看中投资决策咨询，或是抱着“求人不如求己”的思想。为什么房地产投资咨询公司不单纯做咨询业务，比如楼盘策划等，那是因为在很多情况下都收不到开发商的咨询费，开发商没有咨询有偿意识。例如在我国上海，咨询收费往往通过房屋代理费和广告差价实现，结果是只能借策划、咨询之名，行代理、广告宣传之实，通过代理、广告费迂回收取部分咨询费用。
（2）规模小、专业化不足。在我国，除一些从事营销策划和销售代理业务的咨询机构已形成一定规模以外，提供咨询服务的机构多数规模较小；而且这些房地产咨询机构多为混合型机构，以中介为主，提供房地产经纪、评估，兼营房地产咨询业务。在这种混合型的经营模式下，无论是信息咨询还是投资决策咨询服务都很难达到专业服务高水准的要求。虽然这类公司因其具有较大的灵活性、贴近国情，在一定时期内，能够在低端市场占有一定的市场份额，但随着行业市场化进程的加快，受自身素质的限制，这些小机构将很难满足客户不断提高的咨询服务需求，面临优胜劣汰的命运。
（3）系统化、正规化不够。从房地产消费市场的需求变化上看，需求差异化逐渐形成并呈扩大之势。现实需求差异化的存在使得供需双方都对高水平的市场调研、信息服务、项目咨询、营销策划、销售代理、置业顾问等业务产生了更多的需求，迫切要求房地产中介行业要以专业化的服务、正规化的经营来填补市场空白。而事实上，在房地产咨询领域，经验和“策划大师”干扰过多。他们侃侃而谈成功经验，虽很有质量，但这些并不等同于咨询。咨询的基础是对咨询内容的十分专业而系统的研究。因此，那种由自身局部经验引发联想的东西，即使富有智慧，仍然无法取代咨询。
(4)咨询数据库的建设缺乏、官方信息披露渠道不畅。无论是信息咨询、投资咨询，还是论证报告形式的咨询，都需要以数据库为依据。同时，任何一个咨询机构都不可能拥有自身开展业务所需要的所有信息，而需要与其他机构实现资源共享。中国数据库建设明显存在以下不足：大型数据库少、缺乏数据库的发展意识和使用意识、数据库结构失衡等。目前，在一些地方，一些公众应该有资格查询、咨询企业必需的房屋交易信息等，但很难通过正常渠道及时获得。
４.房地产咨询业的发展对策
从以上分析，可以看出我国房地产咨询业发展中存在的主要问题是：宏观上，国家管理滞后，数据库建设落后且数据披露不畅；整个社会咨询意识不强，各种机制并不规范，房地产咨询市场远没到成熟的地步，缺乏公平竞争。微观上，房地产咨询机构信息基础设备落后，咨询机构自身缺乏竞争力，无法提高优质服务；针对这些问题，借鉴国外发达国家咨询业迅速发展的经验，并结合我国国情，现阶段我国房地产咨询业要抓好以下几个方面工作：
（1）培育和健全市场。通过各种方法、方式增强国民咨询意识，树立“咨询有用”、“咨询先行”、“咨询有偿”的意识。国家可以通过各种优厚政策刺激企业的咨询意识，对企业用于咨询费用的贷款予以支持，对咨询费用可纳入成本，无须交纳所得税。同时，加强政府自身改革，严格遵守政府公务公开原则，进行信息披露，加强房地产信息库的建设。
（2）立足优势领域，实现专业化服务。咨询企业必须认真分析市场需求情况，选定与自己企业资源和优势相适应的咨询领域，以及自己服务的客户群体，不能太过庞杂。只要将自己优势领域的咨询服务做到较高水平，即可获得好的口碑。
（3）培养和造就大批咨询人才。房地产咨询企业是知识型企业，人力资源是其最重要的资源，其竞争力来源于知识型的员工。只有加强人员培训，加强人力资本运营，才能提高咨询公司的整体竞争力。同时，要建立专门的咨询人员审定、监督、考核机构，实行咨询人员资格审查、考核和登记制度，保证咨询队伍的高素质。
2.3.1.1我国房地产中介行业发展分析
随着国民经济稳步增长，GDP值逐年提高，房地产行业也随之进入了一个快速增长的时期。根据世界银行的分析数据表明，一国国民的住房需求与该国的人均GDP值是密切相关的。当人均GDP值达到600美元时，对住房的需求开始起步，800-1000美元就进入了一个高速成长期，1500美元以后是一个稳定快速增长期。20##年，中国人均GDP达到了1000美元，20##年达到了1475美元!可以说，目前中国房地产行业正处于一个黄金时期，一个真正高速发展的阶段。而房地产中介行业既是房地产市场发展的“助力器”和“催化剂”，其发展水平又是衡量整个房地产市场的“晴雨表”。
因此，探索房地产中介行业未来的发展趋势以进一步完善中介服务体系，促进房地产市场的发展与繁荣是目前房地产市场发展面临的一个重要问题。
１.在经营主体上，向企业化、市场化发展。由于我国房地产市场发展的特殊情况，出现了房地产市场中介组织或脱胎于某一行政主管部门，或挂靠某一机关，名为公司(企业)，实际上则依靠背后的行政权力，而使之不仅在市场上处于特许的垄断地位，而且既是管理者又是经营者，因而导致政企不分的局面。这既与市场经济运行机制不相适应，也与中介本身的发展相悖。所以，发展房地产市场中介组织的关键或首要任务，是实行政企分开，使房地产中介组织独立出来，并按照企业方式进行组建，成为独立法人的经济实体和市场竞争的主体。
２.在经营方向上，向专业化、品牌化发展。房地产作为不动产，是一种特殊商品，其交易是产权交易，不仅有一套严格而复杂的规程，涉及到众多的法律法规，而且还需要有着相当的专业知识。房地产中介行为作为这一流通领域的主要信息传递者，随着房地产业的发展和房地产市场机制的日臻完善，其重要性将日益显现，不仅开发商对中介机构的依赖会越来越强，并在物业销售领域逐步由中介机构垄断，而且消费者在消费时，也会因对房地产市场的信息不对称性及对房地产有关专业知识的准备不足而需要房地产中介的服务，再加之房地产商品的特殊属性要求，从而促使房地产中介机构进一步向专业化方向发展。
与此同时，随着房地产中介专业化的发展，中介企业必将改变目前小、杂、乱的形象，取而代之的便是一种有系统、有明确标识、有资深品牌的全新形象。将来的房地产中介行业更重视品牌，品牌作用越来越突出。知名从业人员和机构将占有越来越多的市场份额，中介人员个人的知名度对中介机构的影响也越来越大。
３.在组织结构上，向集团化、规模化发展。 房地产中介作为一个信息窗口应该保证有足够的房源，但任何一个中介机构都不可能满足全部客户的需求，也不可能包揽千差万别的客户。这就在客观上要求房地产中介机构要走联合的道路，做到信息共享，优劣互补。然而，由于目前我国房地产中介体系从总体来看还不成熟、不规范，与业已出现的买方市场极不相称，不仅管理混乱，技术落后，而且在规模上中介企业以中、小规模为主，大规模、有实力，特别是连锁经营的大型中介企业凤毛麟角，中介职能表现得还不太明显，还需要一个较长时期的发展过程。随着房地产市场的不断完善和房地产中介服务的不断规范，房地产中介将依靠现代化的管理手段和高水平的管理人员而走向集团化、规模化经营管理之路。
４.在经营手段上，向信息化、网络化发展。信息畅通是中介机构从事经营活动的基础，但在目前情况下，任何一家中介机构企图独揽搜集、整理、利用大量不断产生的房地产信息的全过程都是不现实的。目前，许多房地产中介服务机构对外联络不广，甚至处在信息阻塞、各自为政的状态中，不仅缺乏情报、信息源，而且缺乏必要的信息处理手段和电子通讯技术，对情报、信息的收集，主要靠人工完成，开发利用缺乏深度，导致信息资源浪费，难以发挥行业优势。现代科学技术的发展，将促进房地产中介技术手段得到根本改变；计算机的应用，将使房地产咨询、估价中常常涉及到的大量数据处理工作变得容易，也使房地产中介信息的查询、配对变得迅捷方便。电脑的普及和Internet成本的降低，信息产品进入家庭的步伐加快，物业买卖信息将成为信息产业的主要承载内容，网络将成为入网的各中介行业发布楼宇信息提供最便捷的途径。买方不仅可以透过网络寻找中意的房产，而且可以在网上看到物业实景、图片等资料，甚至还可以进行物业比较，从而使房地产交易信息的展示变得有声有色。网络技术的推广，将给房地产信息的沟通、传播、展示带来全新的理念。
５.在从业人员素质上，向综合化、多样化发展。房地产中介服务工作涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力体现。因此，从事房地产中介服务工作的人员不仅需要精通房地产业务、房地产法律等方面知识，而且还要掌握现代化信息设备的工作技巧，同时，还要具备公关能力和敬业精神。因而，世界上房地产业比较成熟的国家对中介行业人员从业独立核算都有专门规定，如美国规定至少要有两年以上从事房地产工作的经历，并修完与房地产有关的八门学科方具有获得房地产经纪人执照的资格。但目前，由于房地产中介服务行业在我国是近些年才兴起的一个行业，不少房地产中介服务机构缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍。加之，目前中介服务人员资格认证制度尚不规范，从而造成房地产中介机构从业人员来源复杂的现状。既有与房地产专业相关的如：工民建、经济管理、法律、贸易、会计等专业的人员，也有与房地产完全无关的如：文史类，理工农医类等专业的人员：既有部分高等学历的从业人员，更有大量“半路出家”，根本不懂房地产知识，缺乏专门训练，中等学历甚至低学历的从业人员，而且许多从业人员缺乏应有的敬业精神和职业道德，唯利是图，利用各种手段竭尽欺诈之能事，严重影响了中介机构的形象，损害了客户利益，扰乱了房地产市场的正常秩序。
房地产市场呼唤素质综合化、多样化的中介服务人才，这种人才具有较高学历、较深的专业知识、较强的业务能力和较高的道德水准。他们是中介行业的骨干力量，是当前亟需的人才。随着房地产市场不断向纵深发展，综合素质差的人便难以对市场信息作出正确的处理和预见性的分析，这势必影响他们的中介活动。我们有理由相信，随着市场经济的发展，房地产市场的不断完善，今后一定会有越来越多的既懂专业知识，又有营销经验的房地产经纪人加入中介行业，为房地产中介事业的发展贡献力量。
近年来，随着我国房地产业的不断发展，房地产中介服务业也有了长足的发展。在这一过程中，一方面，房地产中介服务作为房地产交易的桥梁与纽带，对房地产市场的日趋繁荣起着重要的促进作用，功不可没；另一方面，房地产中介服务中种种非规范的行为也引起了人们的非议与社会的关注，特别是各种诚信缺失的行为已给我国房地产中介服务业的健康发展带来了严重的损失。为此，加快房地产中介服务诚信体系的建设，建立起与我国社会主义市场经济及房地产发展要求相符合的房地产中介服务诚信体系的基本框架，不仅是我国房地产中介服务业健康发展的必然要求，也是这一行业更好地发挥其中介服务作用的内在保障。
三、中国房地产市场运行态势
3.1当前中国房地产市场环境影响分析
3.1.1当前房地产迷局分析
20##年上半年房地产的投资增长是32%左右，高出固定资产投资6个百分点，房价五月份同比增加了9.2%，说明还在上涨，而比这严重的是交易量的持续下降，有的城市下降已经超过了50%，如北京这样的大城市已经接近了50%，这是非常重要的信号。交易量的持续下降比房价的同比上升是更重要的危险信号，总而言之，当前房地产的整个态势可以说是一个“难”字。
分析当前房地产形势，最近有的观点是：“房地产对经济的影响大于经济对房地产的影响”。在连续五年的宏观调控下，房地产承受了来自经济和社会的压力，这次来分析房地产对经济的影响会是怎样的情况。
中国的经济一直是三驾马车拉动的：投资、消费和净出口，按照20##年公开的数据，在GDP增长11.9%的情况下，投资占了17.1%，消费占了16.2%，净出口占了40%，到了今年上半年，净出口大量的下降，剩下的就是投资和消费，要想使中国经济按照中央指示的又好又快的发展，投资和消费这两驾马车是不能进一步的下滑，否则就面临中国经济的硬着陆。房地产是什么？一头担着投资，一头担着消费，虽然统计局将房地产放在投资中，但是在居民大宗消费中房地产占的是大头，而且房地产的产业链关联度大而长，在固定资产投资中长期占了20%，因此三驾马车中我们带动了两驾。
1、房地产和国民收入的关系。中国现在居民住房的自有率达到了83%，在这种情况下，20##年我国城镇住宅总量是115亿平方米，大约有30 万亿元的住房资产，按照《物权法》和《宪法》都规定，保障居民财产性收入。在收入中现金储蓄余额大约是40万亿元，股市是8万亿元，这就是国民的财富。现在股指被腰斩了，几万亿元没有了，连续的通货膨胀和负利率使得储蓄的40万亿元，在过去的7个月当中，损失了7000亿元人民币，但老百姓没有办法，只有继续的承受负利息又将钱回笼到银行，银行的储蓄增加了5000多亿。如果楼市像股市那样继续的下滑，现在大家手中30万亿元的住房资产也会贬值，这跟国民经济是相关的，跟股市和房地产也是联动的。
无论是股市还是楼市的持币观望，最后钱是要有去向的，大家期待的不是被蒸发而是增值，在保证国家金融安全和保护国民财产性收入问题上要兼顾平衡，毕竟稳定才是第一位的。
2、房地产和金融的关系。在银行的资产中，房地产部分占银行资产的比例是15%—20%，包括开发贷款和个人贷款的余额，去年达到了4.8万亿元。这15%—20%的银行资产，为银行创造了多少利润？大概对银行利润的贡献率有20%左右，这不是一个小数目，房地产占了固定资产投资的20%，占了 银行资产的15%—20%，为银行创造的利润贡献率是20%，都是两位数。从开发商的资金来源来分析，银行的开发贷款占了15%—20%，抵押贷款和预收 款也占了40%—50%，在当前房地产市场低迷，需求市场大量下滑，交易量减少的情况下，对银行和地产商的影响是双关和关键的。如果资金链断裂的话，谁都不会把20%的份额当儿戏。
3、房地产和财政的关系。我国的房地产格局跟其它国家不一样，有中国的特殊性，这里面既存在体制性因素，又存在市场性因素，已经形成了银行、地方政府和开发商三角关系，这在其他国家不一定存在。我国的土地政策中有市场行为，有政策行为，更深层次的原因是土地制度的问题。因为我国的物业税还没有开征，所以土地政策跟其他国家不同，土地财政就成为特殊的问题，土地和财政的关系是密切的，20##年土地出让金占了地方财政的55%左右，这两年虽有所下降，但是去年仍然保持了40%以上，因此土地是地方政府的第二财政收入。
从房地产开发成本方面来看，在房地产的建设、交易过程中，政府税费收入占房地产开发成本的30～40%，土地费用占房地产开发成本的 20～40%。综合地方政府在土地出让金和各项税费上的收入，总计将近占到整个房地产开发成本的50-80%。当前情况是土地市场趋冷，流拍加剧，开发商不像去年那样热衷拿地，有的开发商因为资金链紧张，订金不要了，也要退地，在这种情况下，交易量下降就使得土地市场趋冷，包括房地产的税收和其它产业税收的下降，以及自然灾害等都影响了地方财政的收入。在去年地价高涨的时候，地方财政上涨的最快，之后才传递到GDP。地方财政收入直接影响的是什么？2005 年全国保障性住房的投资是400亿元，其中来自土地招拍挂方面的投入是240亿元，计划直到20##年，来自土地招拍挂征的资金占了保障性住房资金总数的 60%左右。如果这一部分下滑，拿什么钱解决中低收入住房？
总之，经济、财政、金融、国民收入和房地产是互相联动的。
3.1.2国内宏观经济环境变化以及对房地产行业的影响
20##年经济增长见顶，通胀压力加大。始于20##年的本轮经济周期的扩张期在20##年告一段落，在此之前，我国经济连续5年保持了10%以上的高速增长，增长速度逐年提高，并且CPI保持在5%以下，中国经历了高增长低通胀的蓝筹5年。至20##年三季度，这种势头出现减缓迹象，GDP增幅回落，发端于食品价格上涨带动CPI指数出现上扬，受国内外经济形势拖累，20##年，经济增长放缓，中国进入了经济周期的回落阶段。
城镇新增就业增加，城乡居民收入继续增长。08年1-8月份，全国城镇新增就业人员848万人，下岗失业人员实现再就业370万人，就业困难人员实现就业104万人。前三季度，城镇居民人均可支配收入11865元，同比增长14.7%，扣除价格因素，实际增长7.5%；农村居民人均现金收入3971元，增长19.6%，扣除价格因素，实际增长11.0%。
20##年货币信贷增速回落，新增存款大幅增加。9月末，广义货币（M2）余额45.3万亿元，同比增长15.3%，比去年同期回落3.2个百分点；狭义货币（M1）15.6万亿元，增长9.4%，回落12.6个百分点；流通中现金（M0）31725亿元，增长9.3%，回落3.7个百分点。
金融机构各项贷款余额296477亿元，比年初增加34803亿元，同比多增1201亿元；各项存款余额454942亿元，比年初增加65601亿元，多增18113亿元。前三季度，货币净投放1350亿元，同比少投放608亿元。
经济波动左右房地产行业发展前景。国际宏观经济形势的变化以及国内从紧的调控政策并未对我国城乡居民收入以及人员就业产生显著影响，但在经济的周期性波动作用下，房地产行业也面临着新的挑战与机遇。
首先，虽然居民收入有所增加，但CPI的上扬减少了居民的购买力、股市低迷影响了居民的财产性收入、上半年的金融紧缩政策扼紧开发商命门，最为致命的是购房人普遍形成了对于房地产市场预期的悲观判断，信心缺失造成市场销量的大幅下挫，房地产行业面临前所未有的严峻考验。
其次，广义货币（M2）数据自今年6月份以来已连续第四个月出现放缓，增速也创下20##年6月份以来的最低值，意味着未来通货膨胀率将下降到较低水平。狭义货币（M1）增速的显著回落显示出经济活动正在收缩。M2、M1“剪刀差”现象继续扩大，显示出存款继续呈现定期化趋势，反映出居民对未来经济前景的悲观预期，减少各项消费支出。在这一背景下，促进和支持消费增长成为保持经济稳定、实现经济内外平衡的重要手段。
第三，作为拉动经济增长的“三驾马车”之一的出口受到了美国以及欧洲经济的影响，出口额出现回落。08年前三季度国内出口额10741亿美元，增长22.3%，同比回落4.8个百分点。在国内外经济形势发生巨大变化的情况下，国内宏观调控政策出现松动，为了保障国内经济的稳定增长，拉动内需成为必然的选择。
最后，国家统计局统计数据显示，08年前三季度国内生产总值201631亿元，同比增长9.9%，比上年同期回落2.3个百分点。稳定的经济增长和居民收入增长显示出我国房地产行业处于调整阶段，仍具备一定的发展潜力。
房地产行业对于GDP的贡献占据举足轻重的地位，自20##年以来，房地产业及建筑业每年为GDP贡献10个百分点，有效拉动了投资及内需的增长，此外，房地产行业产业链长、波及面广，适时松动房地产相关政策、重启市场发展对于中国经济稳定发展起到至关重要的作用。温家宝总理在10月17日国务院常务会议上强调，要“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”，降低交易税费等政策的逐步落实将有望提振市场信心。
3.1.3房地产行业政策作用
1、货币政策：着力保持经济发展 货币政策由紧转松
货币政策对房地产行业具有深刻的影响，作为房地产供给方的开发企业在房地产开发过程中需要从银行获得大量的信贷资金来支撑项目的滚动开发，作为房地产需求方的购房者也同样对货币政策十分敏感。07年，流动性泛滥导致了房地产投资速增的加快，助推了房价的飙升，央行10次上调存款准备金率，以收缩流动性。08年上半年，央行6次上调存款准备金率，达到了平均每月一次的频度，同时采用发行定向央票、特别国债等方式。然而，08年随着美国次贷危机的蔓延，全球流动性出现危机，国内出口和投资的实际增速下滑，经济增长出现回落。
在此背景下，央行放松了货币政策，8月初央行宣布放松对中小企业的贷款管制并增加了2000亿元的贷款额度、9月、10月分别下调了存款准备金率、10月末央行宣布不再对商业银行信贷规划进行硬性约束、1年期央票的隔周发行，保证市场流动性充分供应。
此外，自04年10月开始的加息周期在07年终结，08年进入了降息通道，当国内通胀压力减轻、外需不振、内需也存在较大下滑风险的情况下，国内可能会出现产能过剩，这将进一步形成通货紧缩压力，央行降息空间随之加大。利率的下降有助于降低开发企业的融资成本，减少购房人的购房成本，在目前房地产市场持续低迷的情况下，降息对保持房地产市场稳定发展，防止一些中小企业资金链断裂起到积极作用。
2、当前，货币政策和财政政策共同维护经济平稳较快增长的格局已经形成。
20##年3月5日，温家宝总理在十一届全国人大第一次会议作政府工作报告中指出要合理控制固定资产投资规模，着力优化投资结构。坚持严把土地、信贷闸门和市场准入标准，特别要加强和规范新开工项目管理，严格执行项目新开工条件。
同时抓紧建立住房保障体系。总的指导原则是：（1）坚持从我国人多地少的基本国情出发，建立科学、合理的住房建设和消费模式。大力发展省地节能环保型住宅，增加中小套型住房供给，引导居民适度消费。（2）坚持正确发挥政府和市场的作用，政府主要制定住房规划和政策，搞好土地合理供应、集约利用和管理，重点发展面向中低收入家庭的住房。高收入家庭的住房需求主要通过市场调节解决。（3）坚持加强对房地产市场的调控和监管，规范和维护市场秩序，促进房地产业持续稳定健康发展。
从20##年政府工作报告中可以看到，08年的调控方向在于“合理控制固定资产投资规模，着力优化投资结构”，同时抓紧建立住房保障体系，建立科学、合理的住房建设和消费模式。改善供应结构，引导形成住房梯级消费。
3.2市场供需形式分析及价格趋势预测（以商品房为代表）
3.2.1我国房地产开发投资总体情况与发展
1.我国遍地产的总体发展情况及其与经济增长的关系
我国住房自1978年开始商品化，1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。表一显示了从1988年到20##年房地产开发投资总额与国民生产总值（GNP）的关系，由1988年，房地产开发投资总额1.71%到20##年的10.05%，20年的时间里，房地产发展速度十分惊人。房地产企业平均从业人口也从1994年的660，122人增加到20##年1，719，700人，增长近三倍。
可以看出房地产在我国国民生产中占据着越来越重要的地位，为就业做出了重要贡献。
表一
2.房地产的销售价格与成交量
房地产的销售价格呈稳步上升的趋势，剔除通货膨胀的影响后仍有很高的增长率，而成交量从1998年开始飞速增长，到20##年达到顶峰。之后有所下跌。
表二
3.2.2我国目前房地产供求情况与销售价格
20##年是我国房地产投资开发的一个峰点，投资总额较20##年增长13.6%，是自1993年以来增幅最大的一年。而20##年下半年在全球金融风暴的影响下，20##年的商品房销售面积较20##年同期下降。
从表四中可以看出，商品房销售存在很强的月份性，在每年12月份成交量迅速上升，与年底竣工面积大幅上升相符。与20##年相比较，20##年从5月份开始房地产成交量就有所下降，并且随着时间推移下降幅度越来越大。与此同时，竣工面积却基本上保持与20##年相同水平，证明房地产企业的资金流还未受到金融风暴的影响。
房地产商的供给没有减少，而大众需求大大下降了，一是受经济增长放缓导致收入减少，二是房屋价格指数下跌，许多人对楼市持观望态度，等待楼盘继续下跌。导致08年商品房销售额较07年有了很大的下跌。其中9月份销售额央行降息措施影响有所回升。
表三
我国房地产的供求及销售价格从总体上来说，20##年有了较大的下降，但各个区域的具体情况都不同，而且每个区域的不同地点楼市情况也有所不同。就广州市来说，市中心的楼价僵持在一万左右水平，没有上涨但也没有随着经济增长变化下跌，价格下跌的都是郊区新开发的楼房。另外，在中央拉动内需加大投资，央行屡次降息情况下，08年12月份楼价较11月份有所回升（依然低于07年同期水平）。
国家发改委网站消息，根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.4%，涨幅比11月低0.6个百分点；环比下降0.5%。从其中摘出的16个城市的房价情况如下表：
注：同比以去年同月价格为100，环比以上月价格为100。“90平方米住房价格指数”指90平方米及以下新建住房价格指数。上表所摘录的城市中，上海，长沙，广州跌幅大于全国平均水平，而其他12个城市均高于全国水平，且部分城市楼价在12月份有所回升。
3.2.3楼市供求与价格预测
在以上分析中有两个关键点可对楼市走向进行预测：
1.20##年开发商并没有大量减少楼盘开发（表三：商品房竣工面积），其原因房地产开发周期长高速缓慢，所以在短时间内商品房的供给不会下降，但经过开发商的主动调整后，最迟从20##年下半年开始竣工面积会有所下降，以适应需求的下降；
2.销售额的下降必然会影响开发商的现金流，可动用资金过了这段潜伏期后会减少，在客观条件上限制了开发商开发新的楼盘；
3.国家宏观调控政策的影响。从表三中20##年的销售额走向看，9月份，11月份央行调息，楼房价格都有一定程度上升，但上升幅度不大。货币政策对楼市影响较为迅速但不能裨性地影响到房地产市场的结构，而中央出台的财政措施，如加大基建投入，拉动内需，则见效比较缓慢。另外从08年12月份的数据中可以看出，国家的政策对楼市走向的积极作用已有所显现，预计接下来几个月房价不会再下跌；
4.楼价自2003开始快速向上攀升，20##年增长速度达到一个峰点（表二，1991-2007商品房售价），目前楼价水平仍处于较高位，并没有跌到谷底。
3.3珠三角地区房地产行业发展状况
3.3.1国内整体状况
20##年，全球房地产市场降温蔓延给我国住房投资和需求造成较大的心理冲击，推动房地产市场向下调整。20##年以来，我国房屋销售面积增速连续 8 年快于竣工面积的增长速度，05～07年市场供求紧张的矛盾尤为突出。进入08 年，我国商品房销售面积和销售额出现了自98年来的首次负增长。房价涨幅逐渐回落，部分一线城市下跌明显，例如上海房价环比出现负值、广州和深圳房价同比和环比均出现负值。而受部分大城市房价下调、退房现象增多的影响，消费者对房价进一步回落的预期增强，持币观望气氛浓重，房地产销售出现了1998年以来的首次负增长，市场交易呈现“量跌价滞”的局面。虽然房地产开发投资继续较快增长，但企业资金来源增速持续回落。截至20##年8月底，房地产开发企业资金来源增速已降至20##年以来的最低水平，开发商资金回笼压力加大。
20##年，在全球房地产市场形势严峻、国内经济增速放慢的背景下，房地产市场调整将加剧。受住房需求不旺、房价预期回落、市场前景看淡的影响，房地产开发投资增速将出现大幅度降低，在20##年基数较高的基础上，预计20##年房地产开发投资增速有可能下滑到10%以下。房地产市场有可能从“量跌价滞”发展为“量价齐跌”，大城市房价跌幅将超过中小城市，高档住宅价格回落幅度将超过中低档房。为了避免房地产市场过度调整，预计20##年房地产调控政策将坚持以“稳”为主，合理引导房地产市场，防止房价大起大落，促进房地产市场稳定发展。
3.3.2珠三角房地产发展形势
08年，珠三角各城市在国家宏观调控的政策影响下，商品房成交量不断下降，房价也分别有了不同程度的下跌。今年１－７月，广、深、莞、珠、惠、佛、中、江门、肇庆九城市的成交价格同比增幅为5.67％－30.52％，但成交量同比下跌32.5％－53.19％。
08年上半年广东省的总体水平：商品房销售面积同比下降20.35％；销售额为1180.2亿元，同比下降20.66％。上半年商品房均价是5864元／平方米，同比微降0.39％，基本回落到去年同期水平。其中，一手住宅的均价为5711元／平方米，同比增长2.77％，环比下降0.12％；而全省二手房均价2640元／平方米，同比下降一成。其中广州、深圳二手房销售均价分别为4353元／平方米、5722元／平方米，同比分别增长17.08％和9.87％。
而在土地方面，08年以来，地价增幅开始放缓，部分地区楼面地价已开始下跌，市场交易冷清，流拍不断。众多发展商面临着银行借款难，上市融资难、销售回款慢等问题。
目前，珠三角地区市场需求仍将快速增长。房地产市场受诸多因素的影响，判断房地产市场发展态势，应从多方面的因素分考虑：
城镇化进程的加快。城镇化进程加快是国家大的宏观政策，大量人口进城居住、就业，将是未来一段时间促进房地产市场快速发展的动力。
消费者消费观念变化。据广州、深圳、北京、上海等城市测算，近几年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭户数的１０％。随着居民消费观念的变化，１０年换购一套住房在未来几年应当能够持续保持。
拆迁安置需求。近几年，珠三角各城市加大城市危旧住房改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，这部分需求将保持稳定的增长。
从上述分析可以看出，未来几年珠三角地区房地产市场需求仍然很大。在市场化程度较高情况下，有需求的市场是不会萎缩的，尽管今年房地产市场及其发展趋势受到美国金融风暴以及其他一些因素的影响，但今年全年及未来几年房地产市场将继续保持较快的增长速度。
结构性问题不容忽视。在房地产市场快速发展过程中，珠三角地区房地产行业的发展部分地区也出现了一些问题，突出表现在以下几个方面：
部分城市房地产开发规模过大。部分城市由于指导思想上的偏差，不顾当地经济发展水平和实际需要，盲目攀比，搞劳民伤财的所谓“形象工程”、“政绩工程”。还有少数城市，追求不切实际的经济增长指标，制订过高的房地产投资计划，导致市场供过于求，空置房增加。部分地区规划和土地供应失控，导致投资增幅过大、土地供应过量，摊子铺得太大，这将使部分地区存在潜在的市场风险。
部分地区房地产价格上涨过快。近几年，城市土地价格保持持续高增长，去年，个别城市一些区位的地价上涨了１倍以上。有的城市商品房平均销售价格连续几年大幅上涨，远远高于同期人均可支配收入增幅。有的住宅项目一、两年时间内价格成倍增长，吸引了大量资性购房，引发“炒楼花”、“炒认购号”等投机行为，进一步抬高了房价和地价，误导了房地产投资，极易引发市场风险。
部分地区住房供求结构失衡，空置量增加。有的城市片面强调以地生财，减少甚至取消经济适用住房建设，房价上涨过快，中低收入家庭难以入市买房。有的开发企业为追求高额利润，盲目上大户型、高层、高档项目，一些房地产项目的单栋住宅占地几十亩、几百亩；单栋住宅标价上千万元，甚至近亿元，远远超越居民支付能力，造成大户型、高档公寓严重积压和土地资源的严重浪费。
房地产业严重依赖银行资金。这是房地产发展中最严重的问题。尽管央行一再重申，“房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的３０％”，但是在实际运作中，不少房地产商自己的投入很低，余下的资金基本上来自银行。有的开发项目前期靠施工单位垫资、中间靠银行开发贷款、后期靠个人按揭贷款。施工企业的钱，也大多来自银行贷款。尽管中央银行要求商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目，但仍然存在不少违规贷款。
3.3.3新形势下房地产企业变迁
在风云莫测的20##年，对房地产行业走势、未来市场变化的判断，将最终影响企业变革的方向和策略。可以预见企业变革将主要呈现以下特征：
巨变型。出于对行业的极端判断，企业的运作手法、经营模式、组织规模、组织结构、人员流动易出现大的波动。身处此中的房地产企业在变革之前及过程中，除了变革方案本身之外，媒体关系、品牌影响、公众形象都需列为考虑项之内。处理好企业变革之外的事务，将降低变革风险，更有利于企业变革的顺利完成。
适度变革型。当市场变化（不论转暖还是冷却），都会有一些企业进行以优化为目的的变革。通过变革补“短板”，优化人员结构、专业结构、系统提升管理能力将成为此类变革的主要内容。
清盘型。以“押宝型”为代表，同时也可能包括一批“心有余而力不足”的企业。企业会因为信心丧失、信心与实力的巨大落差，而选择退出这个行业。在“押宝型”、“心有余而力不足”企业进行变革之前，对自身实力的系统、客观评估是最重要的，以避免出现“害人害己”的局面（人—员工；己—企业）。
3.3.4影响珠三角房地产行业发展的各项因素
中国09年将出台更多措施提振房地产市场。中国住房和城乡建设部部长姜伟新表示，20##年中国将宣布出台更多措施以扶持备受打击的房地产市场，包括对房产商开发中小户型给予重点资金支持等。尽管有早期迹象显示房地市场回暖，但市场的下行还将持续。中国政府已采取减税、下调首付款和按揭利率等措施，旨在提振房产需求，作为政府拉动放缓经济所做努力的一部分。姜伟新表示：“虽然政策已经开始对市场产生积极影响，部分城市成交量回升，但是，房地产市场下行还将持续。”
在20##年的工作中，除了鼓励居民购房消费之外，政府还将对开发中小套型的房地产开发商给予资金支持。中国政府将动用２万亿元全国住房公积金缴纳额中的一部分，以支持经济适用房的建设。《中国证券报》援引姜伟新的话表示，20##年中国将新增经济适用房130万套，并解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题。
中国国务院于20##年12月份发布了促进房地产市场发展的13点意见，对加大保障性住房建设、支持房地产企业融资等若干方面进行了部署。
四、房地产行业对人才的需求与薪酬状况
4.1房地产行业对人才的需求
4.1.1总述
房地产业之所以吸引人的一个很重要的原因在于其涉及到的范围非常广泛，从房地产的市场来看分为以土地为主的一级市场、以物业为主的二级市场和以二手市场和租赁市场为主的三级市场。这么庞大的覆盖领域，就使得房地产业对人才的需求多元化，而且数量众多。那当今的房地产业需要怎样的人才呢？
通过整合调研结果，以下对20##年及未来几年内房地产产业8类人才为需求热点进行总结：
1、项目管理人才
项目管理人才由于其涵盖多个专业、负责整个项目，因而要求人才具有统筹管理的素质，全面的知识结构呵高度的工作责任心。目前，经验丰富的项目管理人才正是人才市场上稀缺资源。
2、工程专业技术人才
主要表现在产品的定位、设计、品质、材料和施工技术上的专业工程技术人才。
3、资金筹措人才
国家对房地产开发企业贷款政策的调整进一步要求开发企业重视对新的融资渠道和工具的研究，要求更多高素质的，懂得资金筹措、运营的人才。
4、市场研究人才
房地产人才不断成熟，消费者需求多元化、决策理性化，企业竞争层面不断提升，致使企业迫切需要把握市场动向，包括政策变化影响、产品发展趋势、需求演变动态等等。只有紧追市场，才能建立竞争优势，因此专业的市场研究人才是房地产开发企业急需人才之一。
5、房地产策划人才
目前房地产策划人才通常从事某一环节的策划，如房地产前期开发、后期营销等，大多数人才尚未接受系统、全面的全程策划培训。能够从事房地产全案策划的人才已经成为市场的“抢手货”。
6、企业公关人才
随着房地产行业的成长，希望可持续发展的企业必定要把企业的公共管理系统纳入工作日程，企业公关人员的培养也就越来越受到房地产企业的重视。
7、物业管理人才
物业管理越来越受到长期经营的房地产企业重视，甚至在个别企业中直接成为房地产企业品牌运作的一个重要组成部分。对开发商来说也是最能够展现和体会其良好售后服务的一面。
8、房地产法律人才
房地产开发、交易是以各方契约为基础的活动，契约交易以诚信为基础、以法律为保障。
除了上述大类的人才划分，也有一些分析人士指出，“对市场敏感的研究人才吃香”。在房地产业中，越来越多的开发商愿意自己掌握销售权，或者由自己公司下属的销售部门完成，或者成立下属的房产代理子公司承办。面对激烈的市场竞争，房地产企业要发展必须得适应市场新形势，寻求新的发展模式。而近几年，由于房地产企业一般都重视策划；因此，以后的重心必将会转移至研究。所以说，具备较强的分析能力、数据处理能力，具有一定学术背景和对市场敏感的研究性房地产人才将成为抢手货。
并且“地产技术类人才对专业化的要求将增高”。当前的房地产行业跟其它成熟的行业一样，形成了自己的专业体系，对人才的选择有了明确的定向要求，作为资金密集型和知识密集型的房地产行业，地产公司都在不遗余力地加强员工的专业化构建。如果从性质上划分，地产人才可分为三大类：技术类、营销类和管理类。从对人才的要求来看，技术类对专业化的要求较高，甚至是有很明确的认证要求。对开发商而言，最需要的是技术类人才，要求有3—5年的工作经验，成本核算、工程监理方面的人才最为紧缺，还有就是金融人才，毕竟房地产是一个资金密集型行业，需要资本运算、融资方面的人才，这些方面的人才大多数将成为企业的骨干。
与此同时，随着房地产行业的发展，企业在选择人才时除在学历和掌握一定的技能等方面提出要求外，还更为突出地注重人才的综合素质、对企业文化的认同感、团队协作的能力、人才创新能力和开拓进取的精神。
4.1.2各公司具体需求情况
从中国的房地产公司来看，众多房地产公司中，万科是住宅开发业的龙头，新鸿基的主要业务是在物业上，而作为房地产业内后起新秀的碧桂园则是以高档住宅为其主要目标市场的。
房地产业内公司会因为其每个企业的规模及其自身的人才战略而招聘新的职员，因此在新员工的人数需求上也会有差异。我们发现招聘中的目标学校多为有着建筑和经管学院的综合性知名大学和以建筑为主要专业的专业内的院校。因为房地产业内所需要的岗位不同，其对于人才的专业背景没有特别强的限制，但是所需要的人才往往需要有很宽的知识视野。
在招聘时，从笔试和面试的情况来说，以大陆为主要目标市场的企业对于英文的要求相对较低，而香港的企业则要求较高。笔试的种类相对较多，但是时间基本上为一个小时左右。面试跟咨询业有相似之处，群面和案例都是比较受其HR喜欢的面试方式。房地产业是一个对于职业化要求比较高的行业，正装和公文包已经成为这一行业人的典型标志，因此面试时着正装使自己看起来更职业化一点是很必要的。
下表将介绍一些知名房地产企业的具体人才需求及相关招聘信息：
对一些企业，从它的历史和企业文化，其对人才的需求我们也能探知一二。例如以下几个公司：[MS5]
华润地产
起源：1994 年12 月，香港华润集团通过坚实发展有限公司正式入股北京市华远房地产股份有限公司后，公司成为当时北京市第一家中外合资股份制、具有建设部一级资质的大型综合性房地产开发公司。1996 年11 月，公司以“华润北京置地”名义在香港联交所上市（股票代码：1109）。2001 年9 月，华润集团及其关联公司通过协议方式收购北京市华远集团公司及其下属公司和其他部分法人股东所持有的股权，公司亦正式更名为“华润置地（北京）股份有限公司”。
规模：注册资本13 亿元，总资产逾80 亿元，净资产近20 亿元，累及开发面积超过350万平方米。
专长：主要从事在北京地区的房地产开发，销售及物业管理等服务，产品主要包括住宅小区、高档公寓、别墅、商业区、商务广场等。开发的项目有翡翠城、凤凰城、华清嘉园、华亭嘉园、西单文化广场、置地星座等。
金地集团
简介：初创于1988 年，1993年开始正式经营地产，2001 年4 月，金地股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市。
规模：截至2006 年底，集团已拥有多家控股子公司，总资产107.18 亿元，净资产30.88亿元。
专长：房地产业务、物业业务、地产中介业务。主要产品有金地格林小镇、金地国际花园、金地中心等。
企业文化：金地使命：科学筑家；金地愿景：做中国最有价值的国际化地产企业；金地核心价值观：用心做事，诚信为人；金地精神：竞争决定存亡、速度提升价值、客户满意是企业成熟的标志、创新是价值创造的灵魂、一切激情而精彩、执行决定效率、激励产生效能、常怀感恩之心。
远洋地产
简介：成立于1993 年，前身为原中远房地产开发有限公司，2007 年远洋地产控股有限公司在香港注册成立。远洋地产控股有限公司全资持有境内的远洋地产有限公司（原名中远房地产开发有限公司）和境外的远洋地产（香港）有限公司，下属有19 家项目公司及2个项目部。远洋地产是中国北京最大的房地产开发公司之一，拥有多元化的开发项目及投资物业组合。凭借丰富的经验及雄厚实力，将业务扩展至中国其它高速发展的地区（包括环渤海湾及珠江三角洲地区）。远洋地产在中国房地产行业有逾14 年经验，深入了解中国房地产物业市场，尤其是土地收购方面。公司在北京成功开发及完成了八个优质物业项目，已经在北京、环渤海湾及珠三角洲地区树立了「远洋」品牌的知名度。
规模：截至20##年7月31 日，远洋地产现有的土地储备总计划建筑面积约为860万平米；此外，公司在北京市、天津市、辽宁省沈阳市及大连市与广东省中山市等地有21 个开发项目，处于不同开发阶段。在北京黄金地段及主要城区还拥有四个大型的一级土地开发项目，其中有3个位于长安街沿线。
主要产品：开发中高端住宅、高级写字楼、零售物业、酒店式公寓及酒店。知名的品牌有远洋大厦、远洋国际中心、北京CBD核心区等。
4.2房地产行业薪酬状况
上面的分析中基本上集中了目前国内房地产业内的主要企业。这些企业也理所当然成为了想进房地产业界的求职者的梦想之所。我们进一步关注它的薪酬状况：
从上表可以看出，房地产业内的工资会因为公司和岗位的不同而不同。万科的薪酬在业内是很有竞争力的，而龙湖据说[MS8] 是业内工资最高的企业。但是因为万科是一家发展相对成熟的企业，新进入的员工的发展机会相对碧桂园这些正在快速发展的企业来说有一定的差距。而同业中的国企保利地产，由于其企业性质的原因，在升迁上受制于制度，对于新人来说机会相对难得。
具体从这一行业的发展空间来看，房地产业的发展前景决定了个人的发展空间。从事设计、建筑的工程技术方面专业人士自然是遵技术系统的普遍性路径；而市场这一块，顾问和策划都属于市场技术人员，也是系统安排，但由于是知识型又具备实际操作经验、且对行业深入了解，都有各自的升迁空间。对策划而言，其发展核心在于实际操作技能的掌握。比如对一个项目的操作全过程的了解和掌握。你愈富经验、愈有实战技巧，就越能解决问题，那其时不管是在中介商还是发展商， 都相当有价值、报酬自然不菲。同时由于其对市场很了解，投资收益亦是不菲。 同时由于市场发展迅速，个人成长速度很快，基本上有两三年工作经验已经可以独当一面，但是成绩的背后总是需要你付出辛勤的汗水。
五、中大学子与房地产行业
5.1中大学子在房地产的竞争力分析[MS9]
5.2中大学子在房地产行业的就业情况（及发展状况）
5.3中大学子如何提高自己在房地产行业的就业竞争力[MS11]
做好职业规划
大学是人生的关键阶段。进入大学，我们终于可以放下高考的重担，开始追逐自己的理想、兴趣。然而在大学期间，虽然我们获得了独立，但是有许多学生放任自己、虚度光阴，还有许多学生始终也找不到正确的学习方向。因此我们的大学生涯需要规划，我们的人生更需要规划，作为将来投身房地产行业的学子们更要学会规划，因为房地产行业发展势头良好，尤其是广东地区，房地产市场份额在全国各省市中名列前茅，而且中山大学在全国众多大学中总排名前十位，也是华南最高学府。鉴于以上优势，中大学子若希望在房地产行业发展，那就更应该抓住机遇，做好职业生涯规划以及充分利用好四年光阴夯实自己的就业竞争力。
关于在房地产行业的职业生涯规划问题，若想长久在房地产行业占一席之地，建议你向一专多能方向发展，即在某一方面非常专业，其它方面也懂得，我想这样的职业生涯规划更科学，更具备可持续的发展空间。 由于房地产行业属于一个多学科的行业，关于你向哪一方向专攻，首先要根据你个人爱好及特点具体而定。另外，如果你是一个女孩子，建议你最好向工程预算、房地产会计方向发展，这两个行业不仅适合女性，而且是越老越吃香的行业。
提高综合素质
机遇总是垂青于有准备的人，一个人综合素质的高低将决定他择业的自由度和层次。而综合素质的提高，并不是一朝一夕就能做到，也不是靠毕业前的突击武装能解决。因此欲进入房地产行业的学子们，做好职业生涯规划的第二个目标就是逐步提高自己的综合素质，一定要充分利用好大学四年的时间从点滴做起。综合素质就是指道德素质、文化素质、业务素质和身体素质等综合体现。这些素质会综合体现在你的交际能力、创新能力、运用知识能力等各个方面。能力的提高会使自己有信心，有了信心就能够比较好的适应社会的需要。
加强社会实践
会有人问：在大学期间参加那么多的社会实践活动会不会影响自己的学业？这是一毫无质疑的问题。其实社会实践也是另一所大学，它的重要性不比任何一所大学的文凭含金量低。尤其现在的企业都比较务实，更注重你的能力，你是否能给企业创造更多价值是企业是否重用你的重要标准。 也就是说，与这些专业课比起来，房地产企业更加重视你未来步入社会所需要的技能。在不影响课业的前提下，尽可能多的参加社会实践活动，将是一种介入社会的主动姿态，因为目前社会需要这样的姿态。因此，我建议在大学期间，欲从事房地产行业的中大学子们应该多参加社会实践活动，比如社会调查、家教、做兼职等等。无论是做社会调查还是兼职，这都将是你将来找工作的“财富”，因为房地产企业需要那些有实践经验并吃苦耐劳的员工。通过这些实践，你能够或多或少的知道作为一名职业人的基本要求，你也具备了一定吃苦的心理准备。这是一般大学生都欠缺的，你有了，那么你将会拥有比其他同学更强的就业竞争力。
树立科学的择业观
根据我们所做的房地产行业分析报告中对中山大学学子在房地产行业的就业竞争力分析得知，现在的学生在求职上很多都有浮躁心态。期待高工资，高待遇，不愿意低就，这也是很多学生找不到工作或找不到理想工作的原因之一。因此选择房地产行业的学子们在找工作之前首先要有一个良好的、科学的就业观。我们需从以下几个方面着手：
1、避免轻率心理，树立策略概念
2、避免盲从心理，树立理性观念
3、避免自负心理，树立实干观念
4、避免依赖心理，树立自立观念
5、避免攀比心理，树立自强观念
6、避免浮躁心理，树立自信观念
职前指导
根据中大职协对中山大学南校区各院系08年大四就业指导课开设情况的调查数据分析，我校南校区就业指导课的开设是有很大欠缺的。全校公选课里面也有涉及就业指导知识的课程，但是绝大多数学生对公选课的重视程度都不够，很多都是敷衍了事，所以公选就业指导课程对学生的影响程度也不大。总而言之，从教育到职业之间，欲从事房地产行业的学子们很多都缺乏必要的职前教育，缺乏对市场和企业的了解造成就业的鸿沟，造成对意向企业及所在行业缺乏认知，使得求职技巧等流于表面。因此欲从事房地产行业的学子们应该重视就业指导课程，而我校的指导就业课程，最好是能够紧凑连贯的开展下去，让学生能在第一时间了解到各种有关房地产行业的就业信息，让欲从事房地产行业的学子们根据就业形势的发展变化看清楚自己的优势、劣势，并从中不断的完善自己，加强自身的就业竞争力。
做好实习工作
从对中大学子在房地产行业就业竞争力分析知，我校培养学生的模式是以讲授理论知识为主，学生缺乏实践的经验。理论知识与实践毕竟还有一段距离，即将毕业的大学生们如果不经过一段时间的实习，往往很难发现适合自身的发展方向，所以我希望欲从事房地产行业的学生和相关的领导们能重视实习工作，让房地产行业的学生在实习的过程中发现自己的不足，展现自己的优势，做好职业生涯的规划。
随着房地产市场竞争的日益激烈，企业对人才的需求比以往更为渴望。学校应该和企业联合共同培养人才。学校应该为欲从事房地产行业的学生提供良好的实习基地，并且要求房地产公司领导应该重视，尽可能的提供各种便利，让实习的同学能更多的了解房地产行业的性质、工作流程、规章制度等。实习结束前夕，公司应专门组织包括各部门经理在内的实习总结座谈会，这样可以让同学们清醒地认识到自己的不足。在接下来找工作时，同学们就会尽可能做到扬长避短，提高就业率。
附录一：校友访谈录
采访二：广州市万科房地产有限公司校友访谈录
被采访人：肖波师兄
07年市场营销专业硕士研究生毕业
采访人：SCAD(中山大学学生职业生涯发展协会)
SCAD：师兄您好，您能否介绍一下您当时进入万科地产的情况吗？
肖：其实当时我对房地产行业也不是很了解，也是和大家一样是本着广撒网钓大鱼的心态去投简历，希望争取多一些就业的机会。万科在房地产行业来说比较领先，历史也比较久，但是03年万科才来到广州，所以很多人都不太清楚，当时万科来中大做宣讲会，我也就去投了简历。万科是一个比较特殊的公司，它的全部招聘过程只有六天半，六天半的时间内就完成了所有的招聘环节，这其中一共是会有六轮的筛选。我进入万科之后做的是HR，他第二年的校园招聘就是我组织的，整个招聘过程就是网投（筛简历）→笔试→群面→HR面试→专业面试→总经理面试→项目测试，经过六天半的面试后万科很快就发offer了。07年万科在广州的高校招聘中只招了10个人，中大就只录取了一个，当时我自己感觉挺适合自己的，于是就选定了万科；08年万科也是招了10个，但是在中大就录取了5个。
SCAD：师兄能否说一下万科招聘过程中每个流程看中的分别是什么能力？
肖：08年我做HR招聘的时候，网投筛简历刚开始我们都是比较认真的去看每一份简历，评估每个人的潜力，这主要看的是三方面：第一、学习能力，包括拿奖学金，英语过六级，英语四六级在万科没有多大作用，但确是通过这个考核一个学生的学习能力；第二、社会实践经历，包括社会实践的总时间，去过的公司，做过的工作；第三、校园工作，如社团、班干、学生会。再后来简历数据实在太大（几万选400），我们就以简历的行数作为标准，即简历的长度，因为我们公司根据招聘人才的侧重点有一个专门的简历模板方便我们筛选简历。对于这三方面的能力，万科更看重的是后两个方面，而对于社会实践经历和校园工作又会有意向的侧重于社会实践经历。
对于笔试，只要看考公务员的书就可以了，所考的题目和公务员考试的差不多。
在群面过程中，很容易被淘汰掉的是学习成绩好的，因为相对而言成绩好的社会经历、阅历会比较缺乏，因为他们专注于学习，沟通表达能力相对比较欠缺，有过社会实践或者社团经历的会比较有优势，他们组织、协调能力也相对会比较好。所以群面过程中比较倾向于表达能力好，活跃一点的毕业生。
对于HR面试，HR在短短几十分钟的面试中是很难看出你到底是有多少能力的，只是通过这个面试留下一个印象：你对这个公司是否有心，是否有对公司的有认同感，认同公司的企业文化，对公司的融合度有多大，也就是我们经常说到的认知和认同。
专业面试就会涉及到一些专业的知识，万科面试的时候就会给出一些与专业相关的问题，比如财务部就会给出一个财务报表，让你发掘里面的问题，市场营销就会让你根据一个产品的特色去分析客户，然后把产品推销推广出去。
总经理面试是让学生给总经理留一个印象，基本上是不筛人的，除非你真的是很不行。总经理面试所出的题目是给你一分钟说出你的特点，不限任何的时间，让总经理记住你的名字、样貌，特点都可以，只要总经理能记住你，你就算过关了
项目测试是以小组的形式进行，给定一个虚拟的项目去讨论做方案，然后就做PPT展示，在这个过程当中就会有考官审核你对团队的融合度、参与度等。其实在专业面试以后要招的人员基本就已经定下来，只要你表现不是太糟糕就不会再被淘汰了。
整个招聘过程主要是看中你现场的表现，约占90%以上，至于其它方面的东西的不会太看重。
SCAD：您能谈谈房地产公司招聘时对专业的选择有哪些特点吗？
肖：房地产行业除了工程和财务方面外，其它对专业都不是很看重，万科对专业也不是很看中的，什么专业都可以。
SCAD：师兄你在去万科面试以前以前是不是做了很多的准备工作呢？
肖：首先是去了解这个行业，第二是去了解这个公司，对公司了解包括公司的目前现状、竞争对手、企业文化等，每一次的面试过程都需要认真的对待，充分的去做准备。面试前心态要好，不要太着急，不管什么行业、企业，在面试的过程中你也可以去了解对方，不要太限定自己。
SCAD：师兄在当时找工作时有没有其它的选择呢？最后为什么又选择了万科呢？
肖：其它的选择还是有的，当时我还拿到了像移动等一些公司的二面和三面，同时也拿到了两个offer了，一个offer是台湾创信集团，另一个是做医疗器械的公司。但是感觉万科这个公司的效率比较高，能在六天半的时间内完成所有招聘，而且万科也比较适合我，所以我当时就选择了万科。
SCAD：万科在这07、08、09这几年的招聘都是采取同样的方式吗？
肖：对，万科经过20多年历史发展到现在，现在招聘过程就是以刚才说的这种模式定下来了。
SCAD：师兄您能说一下在万科里面的职业发展途径吗，会不会在不同的部门换来换去，或者是在同一个部门一直的做下去？
肖：这主要是看公司的文化，公司的文化决定了你以后的发展情况，包括公司的文化是不是适合你。公司招人不限制专业，就是说公司倾向于多方面发展的人才，
SCAD：师兄能否介绍一下09年贵公司招聘的情况？
肖：我们09年没有招聘一个应届毕业生，因为市场不好，所以09年就没有招聘计划。但是我认为一个公司要保持活力，是一定要招一些学生的，注入新的创新元素，去打破固有思维，一个人在一个公司企业就了就很可能会丧失激情。
SCAD：师兄，那么万科会不会对10年的毕业生进行校园招聘呢？
肖：这就不太确定了，还需要看今年下半年的市场情况，如果情况好转很有可能会进行校园招聘。
SCAD：很多人都后说万科的老总王石在做选择的时候都做得很准，为什么在每一次房地产将要出现拐点，比如说疯涨、下跌的时候，都能提前做好相应的准备呢？
肖：一般来说所有的资金、资源都会向优势一方会汇集，就像股市一样万科拥有足够的资金资源，它07年的销售额到517亿，比第二、三、四名加起来还多，所以万科的力量足以主导和影响楼市的发展，所以可以说是我们的决策可以影响到这个行业的趋势发展。在07年我们率先降价，其他房地产企业也就跟着降价了；而今年年初我们开始涨价，其他房地产公司也就跟着涨价了。
SCAD：师兄万科在招聘过程中对本科生和研究生有什么区别吗，会不会更看重研究生呢？能不能分享一下万科的工资呢？
肖：我们给研究生定的薪酬每个月会比本科生多500块，通常对于研究生和本科生我们是一半对一半的招进公司的，像我们这样的公司对学历并不看重，所有的待遇培训都是一样的。万科的工资07年毕业生是年薪10万，现在因为金融危机市场低迷腰斩到7万，万科分为地产和物业两部分，万科物业的工资就相对比较低了。
SCAD：网上有评论说万科从来没有员工因为对薪酬不满意而离开的，您能说一下万科里面的人事变迁情况吗？
肖：其实我们公司有很多人留在公司不是看薪酬，而是看中公司那种简单和谐的人际关系，根本不需要在公司里面勾心斗角，公司领导主要就是看你的业绩，万科虽然是名企，但是有外企的影子在里面，当然也有一些人会因为有很强的能力，但是公司在某一阶段而没有给到足够高的薪酬而离开的也是有的。万科有一种末位淘汰的制度，每年有10%的人要被淘汰，就是说一个部门如果有是十个人，一年之后无论如何都要淘汰掉一个人，竞争压力比较大，优胜劣汰，相互之间也会有业绩的竞争。
SCAD：师兄，毕业生进入公司以后是不是要先工作一段时间了解公司之后，再在公司找到适合自己的位置就一直做下去呢？在公司里面的职位升迁情况是怎样呢？
肖：我当时进入公司之后领导觉得我比较适合做HR，我就先做HR了。在万科公司，每个季度公司就会跟你面谈一次，这只是小面谈，年度是大面谈。公司会跟你谈你的工作情况，同时你也可以向公司提出自己的要求，比如说你可以向公司提出去上海学习一段时间，或想做一个培训，只要你的要求合理表现好的话公司就会答应你，我在做了一年HR之后就向公司提出去了市场营销部。公司通常都会综合考虑，只要你不是提出很过分的要求，公司都会给你这样的机会。在公司里面的这种转变对你的职位升迁都会有一定的影响，至于是好是坏就看个人的把握了。万科的升迁制度分工资级别的上升和职位的上升，职位上升讲求的是机遇，看职位的欠缺，而每年都会有一个调薪的计划，如果业绩好就有可能会加薪，但并不一定有职位的上升，有职位的欠缺的时候也需要做一定的考核，看你是否能够胜任。
SCAD：师兄在大学这些年中是怎么做职业规划的？是不是很早就有一个明确的目标，知道自己要做什么方面的工作？
肖：说到职业生涯规划，其实很多人都不做的，包括我自己在内。回顾大学这么多年，如果我碰到师弟师妹的时候还是会语重心长的告诉他，即使你不做职业生涯规划，也要给自己选定一个方向。大学大致可分三个方向：第一，好好读书，读研究生、读博，那么你毕业出来至少可以做老师；第二，如果学习成绩不是十分优秀，那就去做社团，我大一的时候就加入了十来个社团，社团就像是社会行政的一个缩影，走行政路线，这对以后去国企或考公务员会有一定的帮助；第三，挣钱，通过各种可行的途径去挣钱。总之就是要根据自己的实际情况选对自己的方向。
SCAD：在您看来，中大的毕业生在房地产行业就业具有一些怎样的竞争力呢？
肖：中大在房地产行业的竞争力不大，我们万科的情况就是如果招财务人员我们会去招暨大的学生，这可能是中大学生稳定性不够；如果是招城市规划这种类型专业的学生就会去招华工的，对于市场营销方面比较比较倾向于北方的学校，这可能是公司里面很多员工都是从北方来的缘故，但是现在万科也开始本地化了。像富力、保利这样的地产公司中大还是很有竞争力的，如果中大的毕业生想走房地产路线的话做市场营销机会会比较大，而市场营销里面重点是策划，策划的重点是写方案。
SCAD：在您看来，在房地产公司工作会有多大的发展空间呢？
肖：房地产公司的特点是它的发展是根据一个个的项目进行的，然而项目又是时有时无，所以稳定性还是比较弱的。很多比较小的公司在完成了一个项目之后如果没有资金了，那很可能就会解散或者是被其他的大公司兼并了，在20##年金融危机下就倒闭了一大批房地产公司。房地产行业在今后的发展中会不断的走向集中的，能抗风险的毕竟还是大而有实力的公司，而国企会得到政府的支持，稳定性会比较大。对于房地产而言，房地产国企的管理模式比较落后效率比较低，但是有政府做后台，效益会比民企高。
SCAD：房地产公司在做项目的时候，是怎么做项目的区域发展的呢？
肖：万科倾向于在一个地区扎根之后长期发展。房地产行业在以后的发展中可能会走向品牌集中制，公司首先在一个地区买一块地开展一个项目，打造品牌，然后在项目附近开展其它的项目，延续品牌效应，房地产的大公司不会轻易进入一个地区或城市，一旦进入就会长期做下去。广州地区的区域发展是农村包围城市，上海就是有城市中心往周边走。
SCAD：师兄，可否谈一下万科的发展方向呢？
肖：万科老总王石定位是万科只做住宅地产，没有旅游地产，也没有商业地产，我们公司提出今后走工业化道路。工业化是指在工厂里把墙、柱子等生产好，然后把生产好的墙、柱子运到工地组装成楼房，在过一点的话我们就会生产一个个的房间、厨房、阳台，然后运到工地直接组装，我们在上海就有做过这种工业化的两栋楼，这种工业化是目前美国和日本房地产行业发展比较好的地方。房地产工业化需要很高的科技，万科希望通过这种房地产工业化的变革来带动房地产行业的新发展，我们提出“像造汽车一样造房子”，但是由于金融危机的影响，万科的地产工业化道路有所停滞，如果通过工业化造房我们的成本会每方降低一千到两千元。
SCAD：您对大学生择业时进外企还是国企、民企有什么建议和看法？
肖：我觉得善于人际关系的可以去国企，对人际关系不太擅长的去外企和民企，大学生找工作通常都会存在一个误区，那就是大公司一定是好的，对于这点是需要综合评定的。
采访二：广州招商房地产有限公司校友访谈录
被采访人：徐丽师姐
07年技术经济及管理专业硕士研究生毕业
采访人：SCAD(中山大学学生职业生涯发展协会)
SCAD：师姐你好，您当初拿到招商地产的offer ，让大家都非常羡慕，您能否介绍一下您当时进入招商地产的过程吗？
徐：其实我拿到这个offer也是有点巧合吧。我在读研究生时，跟我们导师去大学城那边做一个项目。负责项目的一个领导见我的能力不错，觉得我是个人才，就推荐我去了招商地产。这样，简历关算是过了。当时推荐过去的时候，招商地产那边的招聘工作流程都差不多要结束啦。但由于是熟人，所以我就拿到了这个offer。不过经过人力资源部门的主管面试之后，我表现不错，就这样进了招商地产的发展部做策划。
SCAD：可否介绍一下您当时应聘时的具体过程，面试官在面试过程中主要是看重面试者那些方面能力？
徐：应聘时无外乎要过简历，笔试和面试三个关。简历关有很多渠道，有网投，现场投，当然推荐也是一种。简历和笔试都不需要了。面试我的当时是一个人力资源主管，当时他很不屑的对我说了一句话，说：“现在招聘流程都已经完成”。好像要让我回去。但是我有点气愤。我说：“第一点，我并不是非这份工作，就没有其它选择啦，只是觉得别人介绍的，我还是要试试；第二个，我自信自己的能力也不差，不怕找不到其它的工作。”说完，那位主管就开始对我另眼相看啦，其实那就是一个面试过程。说到能力，我个人觉得，一个是与人沟通的能力，工作不可能不和人相处，相处就需要沟通。还有就是处理事情的能力，比如：你做某个项目，解决问题的经历。团队协作能力也不可少，相对于我的工作，策划也要有创意。
另外从师姐介绍她当时面试的情况，我们可以深切感受到面试时个人一定要有自信。
SCAD：师姐在当时找工作时有没有其它的选择呢？最后为什么又选择了招商地产？
徐：在拿到招商地产的offer时，我还有一个选择就是南航，不过我最终选择了招商，一方面由于南航offer来的比较迟，有些不确定；另一方面，也是最重要的，我在大学里时，我学的专业是策划和规划，当时就对房地产行业非常感兴趣，把它作为自己的职业发展方向了。所以权衡之下，我选择了招商。
SCAD：根据您的经验，求职前需要做那些特别准备，有助于找到合适自己的工作和增加被录取的筹码？
徐：求职之前要做的准备多，比如：简历吧，简历要精确针对你的求职的岗位，行业特点，，另外你要事先了解你想要工作公司的企业文化，这有利于你和面试官的沟通。这些都是可以增加筹码的地方。
SCAD：如果大学生想从事房地产行业的工作，在面试中应该注重那些面试技巧？应该做些怎样的准备工作会比较好？
徐：面试的时候，要尽量强调你的性格，能力与企业文化、岗位的匹配度。就拿招商地产来说吧，它的企业文化就可以总括成一句话：一位成熟稳重的35岁成功男士。而万科却截然不同，它的文化视乎像一位青年，激进，有点张狂，扩展的速度很快。因此投简历之前要分析你要去的公司，它的企业文化是否适合你，这一点很重要，不然，进去以后，才发现不适合自己，那会对你和公司都不利。
SCAD：您觉得在学校里学到的知识对你当时找工作以及以后的工作中有帮助吗？在课程之余，您会怎样充实自己的专业知识？
徐：其实，专业知识对工作帮助不大，很多知识都是在工作之后才学到的。但是不能说学专业知识不重要，因为通过学习专业知识，可以培养你的专业视角和从专业角度思考问题的能力。这些在你以后的工作中都能起到很关键作用。
SCAD：据我们了解感觉从事房地产行业工作，专业限制好像比较大，您能谈谈房地产公司招聘时对专业的选择有那些特点吗？
徐：我就针对我熟悉的几个部门简要地谈一下吧。例如我所在的发展部，需要经济管理、投资、土地资源管理相关的专业。销售部，需要与策划、宣传、设计、广告等相关专业。规划工程设计部顾名思义，当然需要规划和设计相关的专业。但总体而言，一些大型的房地产公司不太需要专业对口，对人才综合能力要求较强。
SCAD：房地产行业就业涉及的专业非常广泛，各个职位进入的门槛都不同，我们本科毕业生和研究生毕业生一般都从事什么类型的工作？二者会有很大区别吗？
徐：在如今的房地产公司，很多事情都是外包的，比如建筑图纸，它们可以找设计院或是设计公司设计，施工可以找建筑公司，可能要做的就是如何策划，计划这些工作，与这些公司沟通。对于本科生的话，可能会安排到专业部门工作；而研究生可能会倾向到管理部门工作，这就倾向于较高层次的工作。
SCAD：从事房地产行业的工作，本科生和研究生各具有那些竞争力？
徐：研究生比本科生具有更加深厚的专业知识和视角。
SCAD：请问师姐在求学阶段有没有刻意着重培养一些自己的某方面的能力，或者有什么特殊的经历对你更好地走上职业道路有帮助？
徐：有啊，我再上学阶段有专门培养过自己的组织能力和沟通能力。例如，我常组织一群朋友出去游玩。还有和别人合作一个项目，遇到一些自认为自己能力很强的人，对组里的安排的工作不屑一顾，那时我就找到这个人与他开诚布公地叹了一次心，了解到她喜爱做哪方面的工作，然后我就适当调整，让他担任适合他的工作。
SCAD：师姐在大学这些年中是怎么做职业规划的？是不是很早就有一个明确的目标，知道自己要做什么方面的工作？
徐：是啊，我是很早就有一个职业目标，那就是一心一意要进入房地产公司工作。
SCAD：您觉得中大的应届生最需要提高的能力有那些？应该有个怎样的求职心态？您有没有一些好的建议给我们这些师弟师妹？
徐：这个是进入社会求职的学生可能有的误区，认为求职只是公司在选我们，而失去了对工作的主动性。特别在第一次求职的时候，往往我们因为这种心态而失去了底气和应有的自信心。工作本来是一种双向的选择，公司在选我的同时，我们也在选择它们。因此，在求职时，我们要有自信。有底气。不是被动地接受，更重要的是高律自己的未来规划。
SCAD:师姐大学期间有没有参加学生社团，您对大学生参加社团是怎样看待的？房地产公司在招聘过程是怎样看待大学生的社团经历的？
徐：我当时参加过社团，比如研究生时期，我进了体育部和红十字会。参加社团可以提高你各方面的能力，比如组织能力、沟通能力等，另外，它也有助于培养你的集体责任感和荣誉感。公司还是看重你的社团能力的，但并不是越多越好，最主要的是要在社团里起关键作用。在面试时，公司会让你举例说明你组织的一次活动。
SCAD：从您应聘以及在房地产公司的经验，在您看来，中大的毕业生在房地产行业就业具有一些怎样的竞争力？
徐：我个人觉得：一个是学校的品牌效应，这个其实还是占很大比重，因为有时候在筛选简历的时候，这个可能就是一个标准；其实是在工作中，常常会给你带来很大方便，因为中大在广东的校友还是很多的。
SCAD：在您看来，作为中大学子，应该如何提高自己在房地产行业的竞争力？如果一个大学生的职业规划是在房地产行业，您认为她应该如何做好自己的职业生涯规划？她应该如何不断的提升自己在房地产方面的能力呢？
徐：这个我也不好回答，毕竟我在房地产公司工作的时间也不长。
SCAD：在您看来，在这些房地产公司，进到里面工作会有多大的发展空间？
徐：相对来说研究生会有较大的发展空间，但本科生一般要做个四五年可能才有机会。
SCAD：最后，在现在经济不景气的今天，您能不能给在校的师弟师妹对于学习，生活，实习，找工作一些好的想法和建议？
徐：首先，在学校时要不断的了解自己，分析自己的优劣势是那些；选择与自己行业相关的工作，这样会比较容易；还有就是英语，现在随着中国不断的开放，外资企业不断的进入，英语也就成为一项不可缺少的沟通工具；最好能学一下财务知识，这不仅对自己就业还是以后的自己理财都有帮助。最后推荐大家一本不错的书《发现你的优势》。
附录二：HR访谈录
采访一：仲量联行中国区董事采访录
被采访人：田强仲量联行中国区董事。
田强先生现为仲量联行广州/深圳战略顾问部负责人，负责为跨国公司，房地产发展商，投资商，业主和政府机构提供房地产市场研究，开发与投资的可行性分析，项目定位，最佳开发方式和房地产投资及持有组合等房地产战略顾问服务。
采访人：SCAD(中山大学学生职业生涯发展协会)
SCAD：买房，卖房，已经成为大众生活普遍关注的热点问题，但很多人对房地产这个概念还是比较模糊的，我们都知道房地产行业涉足的子行业非常广泛，您认为这些子行业都有哪些呢？
田强：房地产的相关行业是很多的，本身也牵扯到很多不同的专业。从工作就业的角度看，房地产涉及到的专业主要有三个方面：第一是工程技术，因为盖房子就要有设计、施工、质量管理；第二个是市场营销，包括项目的全体策划，咨询，以及后期的市场推广还有销售；第三个是物业管理，体现在保全保安，设备的维护这些方面。从房地产的开发流程上可以分为前期策划，工程管理，市场营销，以及物业管理。
SCAD：身为仲量联行广州深圳战略部门负责人，您对珠三角的情况应该比较熟悉，珠三角的房地产业在全国范围内处于一种怎样的发展水平？
田强：珠三角的房地产发展比较成熟也比较领先，拥有市场份额较大，在全国范围内也处于先进水平。
SCAD：去年九月金融海啸席卷全球，房地产行业也受到了巨大冲击。国家出台了积极的财政货币政策维持国民企业的稳定发展，例如今年两会通过的“四万亿”巨额投资，国内各个行业都对此高度重视，房地产行业有没有直接从中受益？
田强：房地产方面国家没有直接的政策或投资，但是国家也有出台了很多鼓励大家消费的政策，比如说降低贷款利息等，这些对房地产的影响肯定是正面的，但是，单凭这些还是无法弥补金融海啸和宏观经济不景气所带来行业的亏损。所以，今年房地产行业的招聘前景并不乐观。
SCAD：仲量联行作为全球最大的房地产咨询公司，今年的招聘会怎么样进行？裁员和增员哪一个比较大？
田强：以招聘会的形式进行，各个部门招收人数不等，例如有一个叫“全民program”主要是招收培训生。今年的就业率不是很乐观。人数方面，公司最多也只能是保证人数不变，但是大幅度的裁员是不会出现的。
SCAD：从去年年底到今年年初，房产的升降价成为很多买房者关注的问题，买房的希望降价，卖房的迟迟不肯降价，这样子相持了很长一段时间，以至一二月份出现了罕见的“冷市”，对此您是怎么看待的？
田强：对于企业而言，其实他们最关注的还是能不能把房子卖出去，如果要很快卖出去，在竞争市场的环境下，我认为在未来一年时间内房企肯定不能把房价抬高。当然，市场低迷期过后价格可能会有一点回升，但从全局看价格还是会维持在一个比较低价的形势。
SCAD：房地产行业内人才的分布情况是怎样的？
田强：就像刚才说的房地产可以根据工作就业分为三大块，第一大块工程类的需要很多人，招收的对口专业是工程建设，建筑结构工程管理这一类的专业，据我了解，中大目前还没有这方面的专业。第二类是学市场营销的人，所对应的专业非常广泛，从中文系，到国际经济与贸易，对专业的要求不是很严格。第三块的企业管理既有做工程类的，又有做客户服务类的，是一个很大的行业，里面需要的人数较多，跟市场营销一样涉及到的专业很多，中大绝大多数专业都适合在这一块就业。
SCAD：社会对学历的要求越来越高，像仲量联行的大企业会不会也要求高学历？
田强：也不会，从我们的经验看，本科生并不一定比研究生差，所以是没有倾向性的。但我们公司对学校还是有一点点倾向的，像中大这样好的学校，在招收过程中都或多或少会给予加值。
记者：房地产行业人才流动性大吗？工作的稳定性问题？工资待遇一般呈现什么情况？
田强：房地产行业的流动还是挺快的，这跟行业的发展情况也有关系。工资这方面需要对比才能知道，我也不是很了解其他行业的情况，况且最近市场一直处于变化的形态，但从整体上来说房地产的工资待遇处于一个中等偏上的水平。
SCAD：我国企业寿命周期在国际上处较低水平，有些房地产公司做完一个项目就停业了，造成就业不稳定，会不会不利于我们在这个行业内的发展空间？
田强：我想你说的这种情况会有，但并不是非常普遍，因为这个行业已经越来越集中：大公司越来越多，小公司越来越少。当然，我的建议是，如果有机会，毕业后还是尽量选择一些大公司吧！
SCAD：对于大公司，特别是外企的规模都比较大，现在流行一种说法，外企员工的成功很大程度上是公司的成功，而民企更能体现个人的价值，许多外企白领都最后选择跳到民企，如唐骏。媒体也似乎也更关注民企的管理者，您作为仲量联行中国区董事，也就是我们眼中的外企高层，对这个问题有什么看法？您对大学生择业时进外企还是国企、民企有什么建议和看法？
田强：外企，国企，民企三大块之间人员的流动越来越频繁，之间的差异性也在逐渐缩小，越来越相似了，所以人员流动也都是很正常的。一般而言会倾向于从外企到国企，从国企到民企，从民企再到外企，我原来就是在国企的，后来才转到外企。当然，唐骏不能作为普遍的例子，只能说是一个特例，对一般学生没有太大的借鉴意义。
SCAD：择业时外企，国企，民企应该如何进行选择？
田强：外企对英语的要求比较高。在就业的过程中并不一定要“先外企，后国企，再民企”进行选择，最重要的还是要根据自己的情况、还有企业的情况选择。因为现在三种企业越来越相似了。我觉得，进入公司后能不能学到东西是很重要的，我并不提倡非常看重刚进去时候的工资待遇。知识和能力才是真正影响自己未来走势的东西。
SCAD：您能就您在上海和广东的工作经历，比较一下中大学生在这个行业内竞争能力吗？
田强：中大在上海的学生还是很少的，在上海我们公司请的人很多是复旦大学的，或者还有个别是交大、外语学院的。中大在广州肯定是一个领先的学校的，包括在广东省，我觉得中大的学生真的挺不错的，我这里也有几个中大的学生，都挺好的！
SCAD：您觉得在大学阶段学到的或者说培养的什么技能对您的今天取的成就贡献最大？
田强：在我看来，学内容和学方法都很重要的。首先，最基本最基础的内容还是要认认真真的去学，包括专业知识、英语、分析能力的培养（即所谓的ANALYTIC）等等，大学里面学到的知识是很重要的；其次，要适当的参加社会活动，提高跟别人打交道的能力、组织活动的能力。总的来说要平衡地，全面地发展自己。我是很反对把时间都花在社交活动上面的，因为很多功课都是非常有用的，在以后都能够用得上！
SCAD：房地产中介行业总是给人一种模糊的概念，很多人都不清楚它的具体定义和行业分类是什么，一般人都会认为这就是一个以介绍房产为手段、收取中介费用的机构，是不是因为对这个行业的宣传力度不够，给大家造成这样的印象呢？
田强：中介行业是一个很大的行业，像仲量联行也是以中介业务为主的公司，但是客户主要是公司、企业，很少涉及到卖二手房的个人客户；其次，房地产不仅仅是住宅，更重要的房地产是商业地产，比如说商场、写字楼、工业园区、产业园、产房等等，在发达国家，这些方面在房地产中所占的比例更大。中介这个行业已经存在了很多年，而且会一直存在下去，在国外也是被普遍认可的。中介行业业内也有不同的分工，比如说有的卖二手房的，有的像我们一样做企业客户的。我想这个社会会越来越认可中介行业的价值。你们大学生不是有很多人想要去投行（投资银行）吗？他们也是做中介的，不过那是“钱”的中介。
SCAD：房地产中介行业在社会上的名声并不是很好，因为在行业内部混杂着一些不正规的从事机构，在工作的信誉度、服务态度、完成质量等等都比较差，反映出这个行业发展还是很不成熟，监管体制还很不健全，对此，您是怎么看待的呢？
田强：如果是卖二手房，当然什么人都可以去做，但是如果是做客户服务类的，专业要求还是很高的。像中大的学生，还有海外回来的，最好是去从事企业生意。不要对中介行业整体太悲观要辨证分析！
SCAD：据我了解，中国目前的物业管理发展还处于一个起步阶段，您能帮我们分析一下吗？
田强：物业管理的发展水平是比较低的，十年前，二十年前大家甚至都还没有这个概念，但这个行业的发展前景还是很好的。现在物业管理存在着一个比较大的问题，就是物业管理的人员需求量大，但从业人员的素质水平普遍比较低。很多部门并不要求学历，初中毕业，甚至小学毕业的人都可以进去，结构是比较复杂的。像这类的工作很多大学生不愿意去做。但对于物业管理专业人士而言，我相信这个行业在中国的发展前景是很乐观的。物业管理需要很多劳动力，比如说保安，清洁工等很多工人，同时这个行业也很需要教育水平高的人从事管理工作。大学生在学校里面接触物业管理机会较少，对物业管理的了解也趋于表面话，我倒是建议你们可以到校外做一些相关的兼职、part time，有助于你们增加对这个行业的了解！
SCAD：田先生，非常谢谢您在百忙之中接受我们的采访，谢谢！
采访二：方圆集团HR行业形势采访录
被采访人：黄焕亮 方圆集团人力资源部经理。
采访人：SCAD(中山大学学生职业生涯发展协会)
（采访分三个部分，以问答的形式进行）
一、行业态势
问：珠三角的房地产业在全国范围内处于一种怎样的发展水平（与上海北京相比，以及与二三线城市，比如中西部的省会相比）？
答：我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。07年前，珠三角、长三角、环渤海地区的房地产业发展的比较快，近一两年，中西部及部分二三线城市房地产业发展速度较快。
问：最近，房地产业一方面受到了金融海啸的影响，另一方面国家也出台了积极的财政货币政策来促进它的发展。您能简单地分析一下二者的综合效应吗？
答：金融海啸加速了房地产行业的“洗牌”，国家相继出台政策说明了房地产行业是否能健康的发展对国民经济发展有着重大的影响。短期来看，房地产行业面临的形势不容乐观；长期来看，经过调整，企业优胜劣汰，市场规范运作并逐步回归理性，这将有利于房地产行业的长远发展。
问：今年二三月广州市房价回涨，迎来“小阳春”，万科甚至带头涨价，您觉得房企现在应该制定什么价格战略，继续保持低价还是开始涨价？
答：企业的价格战略从属于企业战略，处于不同生命周期的企业，所处内外环境、自身定位、发展方向等也有所不同，这决定了价格战略也各不相同，同时影响价格战略的因素很多，很难简单的判断。
二、就业状况
问：房地产行业自金融海啸以来的变化对大学生在地产行业的就业会有影响吗？具体是什么影响呢？
答：金融海啸对大学生投身地产行业有一定影响。就地区而言，珠三角、长三角、环渤海地区等一线城市的部分房地产企业受金融海啸影响较明显，阶段性人才需求量有所减少，而中西部及部分二三线城市受影响不大。影响可以分为两个方面：
一、不利影响。一些企业冻结了09年毕业生的招聘计划或减少招聘人数，在一定程度上造成市场上人才需求量降低；一些企业实施了人员优化，在一定程度上造成市场上人才的供给量增加；一些企业施行减薪、人员优化等政策在一定程度上降低了房地产行业对毕业生的吸引度。
二、积极影响。在经济低迷和调整周期，大部分房地产企业都在积极苦练“内功”，人才在这样的氛围中实践有利于自身综合能力的提高。
问：房地产就业涉及的专业非常广泛，各个职位进入门槛都不同，您能说大致说行业内人
才的分布现状吗？我们本科生和研究生一般都从事着什么职位？
答：房地产行业人才大致可以综合管理类（人力、行政、财务、法务等），市场营销类，设计研发类，项目运作类，工程类。对于专业技能要求比较高的职位，如设计、工程等，企业在选人时比较青睐“专业对口”的学生，其他职位如市场营销类、综合管理类，则更看重毕业生的综合素质和学习能力。总的来说，研究生的起点会比本科生高些，都需要从基层岗位做起，发展空间还要看本人的综合素质和工作绩效。
问：房地产行业人才流动性大吗？
答：06、07年人才流动相对较大，主动流出占较大比例；08年人才流动较07年有所下降，被动流出比例较07年有所增加。
问：我国企业寿命周期在国际上处较低水平，有些房地产公司做完一个项目就停业了，造成就业不稳定，会不会不利于我们在这个行业内的发展空间？
答：职业发展空间与就业稳定性存有一定的联系，但不取决于就业的稳定性，主要取决于个人的综合能力。如果你能勤奋学习、努力工作、善于总结和提炼，你的能力和经验积蓄到很好的水平，即使在经济低迷时期或所在单位项目完工，我相信肯定还会有更好的机会等着你。
问：您能就您的工作经历，比较一下中大学生在这个行业内竞争能力吗？
答：中大学生在本行业具有很强的竞争力，特别在应聘综合管理类岗位时中大学生总体表现较突出，备受招聘方的青睐。
三、个人职业发展之路
问：您觉得在大学阶段学到的或者说培养的什么技能对您的今天取的成就贡献最大？
答：学习能力和思维模式对我的影响比较大。其实，大学阶段所学的知识在以后的实际工作中应用不多，如果本身没有较强的学习能力，则很难开展好工作和适应企业快速发展的要求；同时思维模式也是非常重要的，不同的思维模式思考问题、分析问题都是不同的，关键是思维模式引导着个人的行为，从而影响着个人的业绩。
问：要进入房地产行业，当今的大学生应该具备怎样的素质和心态？
答：大部分房地产企业在选拔大学毕业生时，除了考察应聘者的通用能力和个人品行外，重点考察学习能力、团队合作能力、沟通能力和执行力。大学毕业生如果具有乐观向上，乐于从基层做起，具备踏踏实实的心态，则容易得到招聘方的青睐。
附录三：行业名企简介、房地产中大校园招聘总结
[MS1]作成正规目录，带页码的，不懂去百度一下
[MS2]前两部分总体问题：1、图片太少，全都是字。找一些有代表性的图。
2、所有文字内容没有出处，不要告诉我全部都是原创的啊。把出处尽量找出来。
[MS3]流程状况就应该总结一个清晰的流程图，然后再展开说明。
[MS4]整个表内容对齐方式诡异，改
[MS5]这一部分比较独到，但是仿佛没有得出什么结论。
[MS6]靠，这是什么废话啊
[MS7]这一栏信息没有什么说服力
[MS8]据谁说
[MS9]？哪里
[MS10]后面的logo呢？
[MS11]这一部分很泛，看看咨询行业的