可行性报告，也称可行性研究报告或可研报告，是对拟投资项目的技术成熟适用性、经济合理可行性、市场需求容量、组织实施策略等方面进行综合可行性研究分析后形成的书面报告、评价及建议。

可行性报告主要内容上，要求以全面、系统的分析为主要方法，以经济效益为核心，围绕影响项目的各种因素，运用大量的数据资料论证拟建项目是否可行。最后对整个可行性研究提出综合分析评价，指出可行性结论与和建议。为了加强可行性论证，报告往往还需要加上一些以增强可行性报告说服力的资料，如试验数据、论证材料、计算图表、附图等。 对于新上马的可行性报告，其重要用途有：政府部门发改委立项和批地使用(申报省市发改委，特别注重综合社会效益与规模效应，及项目的带动力与辐射影响力)；银行贷款使用(上报银行信贷部，特别注重项目实施以后的现金流、赢利与还款保障)；限制类投资项目核准审批(申报商务部与发改委)；专项申请政府扶持资金(发改委、科技部、农业部等各个行业职能部门)；筹备上市融资(过桥资金与私募基金合作方案报告)；企业融资及对外招商合作(股权融资或债券融资)。

一般情况下，由于可行性报告内容的综合性十分强，其知识面、数据资料处理及文字驾驭能力等多方面条件的制约，企业项目方往往聘请专业的投资顾问公司来策划编制一份优质的可行性报告。

装订格式：装订成册可行性报告包括哪些部分？

一份完整的可行性报告通常是单独装订成册的，其基本结构为首页、标题、前言、正文、结论、附件等几部分组成。国家发改委有严格的可行性研究报告编制标准及格式、内容要求，其主要用途是立项审批、购买土地、银行贷款、融资合资、申请扶持资金等。申请国家资金扶持或贷款或土地购置优惠的可行性报告，一般需要经过专家评审达到国家编制要求后加盖相应行业的甲级或乙级工程咨询资质证书印章，并附上编制专家人员名单。

(1)首页：主要注明项目名称，项目主办单位及负责人，可行性研究单位名称，可行性研究的技术负责人，经济负责人、参加研究人员名单及报告完成日期等。

(2)标题：一般直接注明可行性研究项目的名称和主要内容，如《广州XX机械集团公司关于实行生产信息化改造的可行性报告》。

(3)前言：一般简要介绍项目研究的背景，项目实施的相关因素和主要目的和意义，可行性研究的主要依据和主要范围等内容。有些可行性报告还需要列出研究报告的相关摘要。

(4)正文：该部分是报告的主体，要求列举事实，运用系统分析方法，综合考虑各方面的因素，对项目实施的可行性作出全面、准确和客观的预测。不同类型的可行性报告在该部分通常具有不同的侧重点。

(5)结论：在对项目进行可行性分析和预测的基础上，从整体角度作出科学评价，并与相关方案进行优劣比较，最终获得明确的行动主张。有时还就原方案提出一些更新、更全面的建议。

(6)附件：为了结论的需要，在可行性报告正文结束后补充的相关材料，主要包括试(实)验数据、计算浮标、图片表格、参考文献等。

正文格式：可行性报告格式包含哪些目录框架？

一份可行性报告的正文格式是由一个总论和几个专题章节构成，农业、工业、综合性项目等项目特性不一样，其专题章节的内容和次级目录会有很大差异。以工业项目产品为例，其可行性报告的基本章节内容有：

(1)总论。包括：项目提出的背景(改扩建项目要说明企业现有概况)，投资的必要性和意义；研究工作的依据和范围。

(2)需求预测和拟建规模。包括：国内外市场需求情况的预测；国内现有生产能力的估计；销售预测、价格分析、产品竞争能力、进入国际市场的前景等；拟建项目规模、资金来源、投资总额、产品方案和发展方向的技术经济比较和分析。

(3)资源、原材料、燃料及公用配套设施情况。包括：经过资源储量、品位、成分以及开采、利用条件的评述；原料、辅助材料、燃料的种类、数量、来源和供应情况；所需公用设施的数量、供应方式和条件。

(4)建厂条件和厂址方案。包括：地理位置、气象、水文、地质、地矿条件和社会经济状况；交通运输及水、电等的现状和发展趋势；厂址方案比较与选择意见。

(5)设计方案。包括：项目的构成(包括主要单项工程)技术来源和生产方法、主要技术工艺和设备选型方案的比较；引进技术、设备的来源国别，与外商合作的技术方案；全厂布置方案的选择和工程量估算；公用辅助设施和交通运输方式的比较和选择。

(6)环境保护。包括：环境现状；预测项目建设对环境的影响；提出环保与三废治理方案。

(7)企业组织、劳动定员和人员培训。

(8)资金筹措和利用外资方案。包括：资金用途，主要采购内容和采购方案。列出主要设备、材料清单(含数量、型号和主要技术参考等)合资期限、出资方式、外汇平衡、偿还方案等都要做出明确交待。

(9)经济评价。

(10)附件。"附件"是可行性报告的依据，也是其组成部分，一般应包括的内容：项目建设单位委托书；项目建议书批件；地质报告；产品检测报告；环境分析报告；资金来源意向证明；征地和外部协作条件的意向性协议；其它等。

重点内容：可行性报告格式中重点内容有哪些？

由于各行业项目(产品)性质相差较大，具体编撰中的重点内容则应该因地制宜进行阐述，重要针对投资必要性、技术的可行性、财务可行方案、组织实施与经济可行性、社会效益与综合效益、风险因素及规避对策等重大问题展开进行讨论分述，尤其要是围绕政府关心的项目建设过程环节–规划设计、环境保护、节能节水、劳动保护、消防卫生、综合效益社会与就业、产业带动作用等为重点做好文章，尽量达到并超过国家对可行性研究报告编制要求的水平以上(例如容积率、投资强度等均有国家和地方的底限要求)。尽管不同行业项目(产品)性质和特点千差万别，其可行性报告的二级三级目录结构会有一些差别，但一般至少应该包括以下基本内容：

投资必要性。主要根据市场调查及分析预测的结果，以及有关的产业政策等因素，论证项目投资建设的必要性。

技术的可行性。主要从事项目实施的技术角度，合理设计技术方案，并进行比选和评价。

财务可行性。主要从项目及投资者的角度，设计合理财务方案，从企业理财的角度进行资本预算，评价项目的财务盈利能力，进行投资决策，并从融资主体(企业)的角度评价股东投资收益、现金流量计划及债务清偿能力。

组织可行性。制定合理的项目实施进度计划、设计合理组织机构、选择经验丰富的管理人员、建立良好的协作关系、制定合适的培训计划等，保证项目顺利执行。

经济可行性。主要是从资源配置的角度衡量项目的价值，评价项目在实现区域经济发展目标、有效配置经济资源、增加供应、创造就业、改善环境、提高人民生活等方面的效益。 社会可行性。主要分析项目对社会的影响，包括政治体制、方针政策、经济结构、法律道德、宗教民族、妇女儿童及社会稳定性等。

风险因素及对策。主要是对项目的市场风险、技术风险、财务风险、组织风险、法律风险、经济及社会风险等因素进行评价，制定规避风险的对策，为项目全过程的风险管理提供依据。

编写准备：怎样做好可行性报告编写准备工作？

20xx年与20xx年，面对二次金融危机带来的经济下行压力，来来几年内，中国政府将会在投资拉动、产业结构调整、节能环保、城镇化建设、农业资金扶持等方面不断推出新的政策举措。各类企业的投资战略转移及资金融通渠道也将迎来良好机遇，而制作一份优秀的可行性报告与资金申请报告，则是企业成功启动产业结构调整及资本运营的关键点。

(1)企业的决策者或经营管理的主要负责人要积极主动与政府打交道。了解哪些产业是政府扶持的对象、有什么具体的规定，自己企业是不是符合申请的条件，不够条件怎样创造条件，申请需要什么材料和程序等等。

(2)做好申请前的准备工作，或者说考虑怎么样包装自己。项目包装上最好委托给有经验实力的专业顾问公司来做。

(3)在撰写过程中，申请材料必须充分准备，把企业的内在价值尽可能地反映出来；同时，要主动与有关政府主管部门的人员接触、沟通，使他们对你的企业基本情况，特别是管理团队有一个比较深的了解。

策编技巧：专业公司一般有何编制技巧及标准？

首先，确定编制工作流程：组建专项小组及分工 => 收集/整理数据资料 => 数据分析 => 内容框架 => 分工撰写 => 投资效益与综合效益分析 => 初稿合成、讨论和修改 => 专业人士审稿及修改意见 => 进一步修改完善 => 打印装订成册。

其次，确定编制目标：为了最大限度吸引提交对象(审批者)，应该装订比较清晰的编制目标方向：例如，工艺技术是领先的，财务状况是良好的，企业运作是正常的，市场前景是广阔的，组织执行是过硬的!文字包装精炼，数据资料充实，论述推理清晰，项目优势突出。 再次，拟订编制原则及工作措施。例如，挑选专业人员组建专项小组(1个文字功底较好的主笔人+1个专业技术人才+1个投资效益分析人员+1个管理或营销专业人员)；善于借用投资分析软件；收集真实准确的行业数据资料；全面了解认识提交对象(申报机构部门)的要求(知己知彼-百战不殆)；挑战和替代传统的行业产品及其盈利模式(包装创意创新)；事实胜于雄辩，用事实去"说话"(来自于三方权威机构的事实)；让阅读者不得不相信(逻辑推理+文字包装)；集中亮点快速打动阅读者(精妙的优势分析)；直击重点与亮点的开场白；一个引人入胜、言简意赅且突出重点的标题与序言(避免笼统空泛，切忌长篇大论)；正文文字表达上力求简明，通顺，条理清楚，论述严谨，准确，层次分明，完整。

最后，项目方应尽量委托给有经验实力的专业顾问公司来做好项目包装——包装不是做假，而是通过详细而专业的分析、评估本企业(发起人团队)拥有的核心技术、生产市场方面的优势，发展潜力，财务状况、把本企业/项目的内在价值充分挖掘并表述出来，这就是通常我们所说的价值挖掘发现。另外，应该多注重增加公司的无形资产，例如人才积累和产品测试和技术鉴定；企业标准的制订；专利、商标、著作权的申请；科技成果鉴定；科技进步奖的评选、企业信用的评级；重点新产品的申请；重信誉、守合同的评比；质量体系认定、高新技术项目(企业)的认定等。

择优比选：如何谨慎挑选专业的策划编写公司？

可行性报告的质量，是决定项目成功启动、运作的关键，如果您希望有一份高质量的投资融资计划书或可行性报告，项目方一定要慎重考察策划制作公司的真实实力。而且由于可行性报告内容的综合性十分强，其知识面、数据资料处理及文字驾驭能力等多方面条件的制约，往往很难找到优质可行性报告的编写能人或专业公司。

挑选策划编制公司的比选方法有：公司营业执照的成立时间与服务范围(诚信第一)；公司高级人员的学历证书；项目策划编制的案例和经验(登门查验案例)；是否有知名大型公司的策划案例；电话沟通中询问其创意策划能力甚至是细节创新问题；可否当面展示投资分析工具软件。

兆联公司核心团队善长于将投资-财务-管理-营销等多方面的知识/创意巧妙地融进客户的计划书中，形成逻辑推理严谨.数据资料分析殷实.论据论点明确.内容结构合理的专业报告，以最大限度提升客户的项目价值，是您成功立项买地贷款的保障。

第二篇：项目可研报告内容指引

集团企划部 万科地产项目可行性报告内容指引

万科地产项目可行性报告内容指引

一、 前言

随着集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。

二、 可行性报告内容指引

项目决策背景及摘要

一、外部环境

1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、

城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；

2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目

处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。

3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文

化园、政府重点工程等；

二、内部因素

1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展

中的地位（是否核心项目）；

2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、

降低经营风险、扩大社会影响力的作用；

3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；

第一部分：项目概况

一、宗地位置

宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。 附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中

心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。

二、宗地现状

1、 四至范围；

2、 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；

3、 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发

有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；

1

集团企划部 万科地产项目可行性报告内容指引

4、 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工

状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；

5、 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，

地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；

6、 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等

因素分割土地；

7、 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。

附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；

地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；

地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。

三、项目周边的社区配套

（一）周边3000米范围内的社区配套

1、 交通状况

（1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；

（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；

（3） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响

的工程。

附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；

2、 教育：大中小学及教育质量情况。

3、 医院等级和医疗水平

4、 大型购物中心、主要商业和菜市场

5、 文化、体育、娱乐设施

6、 公园

7、 银行

8、 邮局

9、 其他

附图：生活设施分布图，具体位置、距离。

（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状

四、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）

1、治安情况

2、空气状况

3、噪声情况

4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）

2

集团企划部 万科地产项目可行性报告内容指引

5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）

6、周边景观

7、风水情况

8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、

购物中心/超市的建设等。

9、其他

五、大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）

1、 道路现状及规划发展

包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。

2、 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

3、 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

4、 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本

等。

5、 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

6、 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

7、 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。

六、规划控制要点

1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积

2、 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积

3、 综合容积率、住宅容积率

4、 建筑密度

5、 控高

6、 绿化率

7、 其他

七、土地价格

土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。

第二部分：法律及政策性风险分析

一、合作方式及条件

1、 合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等

2、 合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利

润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规

3

集团企划部 万科地产项目可行性报告内容指引

税务#5@p。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。

3、 付款进度及与拿地程序的配合

4、 其他合作的主要条件

5、 与合作方式相关的其它法律规定

二、土地法律性质评估

（一）现状

1、土地所有权归属

2、土地使用权归属

3、土地的用途

（二）规划

1、规划所有权归属

2、规划使用权归属

3、规划的用途

三、取得土地使用权程序评估

1、 取得土地使用权的程序

2、 取得土地使用权需要的工作日

3、 取得商品房用地土地使用权所需条件

4、 取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）

四、土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）

1、土地性质变更的程序和理由

2、土地性质变更的政策支持或障碍

3、土地性质变更需要的工作日

五、政策性风险评估

城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。例如：优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内住宅等。

六、总体评价

对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。

第三部分：市场分析

一、区域住宅市场成长状况

1、区域住宅市场简述

? 形成时间

4

集团企划部 万科地产项目可行性报告内容指引

?

? 各档次住宅区域内分布状况 购买人群变化

开工量/竣工量

销售量/供需比

平均售价 2、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年） ? ? ?

3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势

二、区域内供应产品特征

1、各档次产品供应状况

2、各档次产品的集合特征

尤其研究与本案类似档次物业的特征

?

?

?

?

?

? 平均售价 开发规模 产品形式 平均消化率 平均容积率 物业在区域内分布特征

3、区域内表现最好个案状况

附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场

图片。

4、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型

5、分析：本案在区域市场内的机会点

6、结论：

?

?

?

? 区域市场在整体市场的地位及发展态势 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式 本案在区域内开发市场潜力 本案在开发中的营销焦点问题

三、区域市场目标客层研究

1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全

市的趋势特征上）

2、结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关

注点、诉求点。

四、目标市场定位及产品定位

1、市场定位

2、目标人群特征/来源区域/行业特点

3、产品建议

第四部分：规划设计分析

5

集团企划部 万科地产项目可行性报告内容指引

一、初步规划设计思路

1、 设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。

2、 主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及

不同类型产品的比例。

3、 节能和环保型建筑材料选用的考虑。

4、 在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。

5、 如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。

二、规划设计的可行性分析

1、 在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，

制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。

2、 容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。

3、 土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、

地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。

4、 周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污

染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。

5、 周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要

出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。

6、 周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车

有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。

7、 市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面

产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。 第五部分：项目开发

一、土地升值潜力初步评估。

从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。

二、立即开发与作为土地储备优缺点分析

三、工程计划：工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场

的占有率。

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集团企划部 万科地产项目可行性报告内容指引

四、销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的

可行性分析。

第六部分：投资收益分析

一、成本预测

说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格列示：

二、税务分析

1、 营业税及附加 2、 所得税 3、 土地增值税

上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。 三、经济效益分析

1、经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等 2、项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：

7

集团企划部 万科地产项目可行性报告内容指引

3、项目开发各期的利润体现

4、敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。

（1）成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）

一定百分比来比较，如：

经济指标 总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率

预测成本90%

预测成本

预测成本×110%

预测成本

120%

（2）售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）

一定百分比来比较，如：

经济指标 营业额 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率

预测售价×

90% 预测售价 预测售价×预测售价×

110% 120%

（3）容积率变动各项指标的变化

主要指标 多高层比

容积率1 容积率2 容积率3 容积率4 容积率5

8

集团企划部 万科地产项目可行性报告内容指引

营业额 总投资 毛利率 税后利润 税后净利率 总投资回报率

四、项目资金预测

1、资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。

2、资金回款计划：各期销售回款计划。

3、资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。 4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额

第七部分：管理资源配置

五、机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。

六、人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。 七、人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培

训等）。

第八部分：综合分析与建议

一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市

政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。

二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市

政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。

三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、

宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。

四、结论和建议

第九部分：竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题

（一）主要指标测算

1、 预测直接建造成本（不包括地价）、售价 2、 投资收益分析（参考以下格式）：

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集团企划部 万科地产项目可行性报告内容指引

注：A代表起拍价或投标底价，若没有底价A代表略低于可能最低中标价；M代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性（或重要性）变化值，例如100万元，变化值不宜过大。

3、 根据需要，可增加如下测算： 注：R代表可接受的销售净利率；销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如投资回报率等。 （二）竞争对手分析

1、主要背景，控股股东情况

2、总资产、净资产、净利润（每股利润） 3、资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本 4、操作水平，主要开发的项目

5、参与竞争的主要目的，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得。 （三）制定策略

1、分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。

2、销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可以通过其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。 3、把握以微弱优势取得土地使用权（开发权）的原则。 （四）资金筹措

短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。

第十部分：在新城市开发需要补充的内容

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集团企划部 万科地产项目可行性报告内容指引

一、市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况

1、 近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。

2、 量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、

销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。

3、 各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布

区域等。

4、 各行政区市场比较：

（1） 量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、

平均价格等。

（2） 各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。

5、 当地城市近、中期规划发展方向描述

城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。

6、 主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的

开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。

7、 热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征

8、 客户的购买偏好、购买关注的要素

9、 重点楼盘描述

二、需要完成新城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）

附件：

1、 有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。

2、 按照万科集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程

成本测算可采用两种方法：

（1）从预算角度，依照当地相关政府政策、法规，按照成本项目逐项分析计算。但要

注意万科在规划设计、高品质要求下，可能比行业一般成本水平增加的因素。

（2）根据已做的类似项目的相关数据，并充分考虑该项目的特性，在此基础上估算。 上述两种方法在测算过程中，不是一贯而终的，不同的成本项目要运用最恰当、最科学的方法，两种方法可以交叉使用。对可上可下的成本项目在不能确定的情况下，尽可能稳健一些。可参照下面表格：

成本估算表

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集团企划部 万科地产项目可行性报告内容指引

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集团企划部 万科地产项目可行性报告内容指引

说明：

1、成本估算应按本表明细项目分类，因条件所限确实无法作出详细估算时可只列大类 2、参考项目可选择集团内外的项目，其标准为：①已竣工的项目；②具有最大可比性 3、 现金流量预测表

4、 欲签定的意向书和合同文本 5、 新城市开发的市场调研报告

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