关于山东省潍坊市房屋拆迁的调查报告

——以潍坊市为例

引言

随着我国城市经济建设的不断加快，农村集体土地的大量被征用，城市农村房屋拆迁不断增加，尤其是近几年来迅速增加的态势已经到达历史高峰，由此产生的利益冲突也变成了一个重大的社会问题。对此国家颁布了一系列法规。尤其是最近颁布的《国有土地上房屋拆迁与补偿条例》，适用与国有土地上的拆迁，对于集体土地参照适用。本报告以潍坊市为例，对国有土地和集体土地上拆迁的法律适用情况进行调查，旨在探究关于拆迁的社会现状，为以后法律的制定及适用寻求一条合理之道。

我们运用问卷调查与访谈相结合的实证性的研究方式，对潍坊市拆迁的社会现状和现行拆迁法律的施行情况进行调查。

一、调查项目的研究背景、意义和方法

（一）调查项目的研究背景

改革开放以来，随着国民经济的加速发展，我国的城市建设也在快速发展。特别是19xx年以来，大规模城市扩张、旧城改造以及开发区建设，使征地拆迁成为我国城市化加速发展中突显出来的社会现象。据国家信访局统计，截至2003 年8月底，国家信访局接到关于拆迁纠纷的投诉信件共11 641封，比2002 年同期上升50 % , 上访人数5 360 人次, 上升47 %。关于拆迁的社会现状及存在的问题日益引起广泛关注。尤其是近几年由拆迁引发的社会恶性案件日益增多，更是引起了一场关于拆迁的大讨论。而旧的《城市房屋拆迁管理条例》(20xx年)已不适应日新月异的发展形势，对此国务院于20xx年1月22日颁布施行《国有土地上房屋拆迁与补偿条例》截止今天已整整施行了半年。但是该条例只使用国有土地，对于集体土地上和征收，仍按以前的规定执行。据此我国已有了《国有土地上房屋征收与补偿条例》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城市规划法》《城市房屋拆迁单位管理规定》（主要针对城市土地上的房屋拆迁）《土地管理法》《土地管理法实施细则》（针对集体土地即主要是农村土地上的房屋拆迁）。

（二）调查项目的研究意义

近几年关于拆迁引发的行政案件的日益增长，大多是关于拆迁补偿引发的纠纷，并且因拆迁补偿达不成协议而发生的恶性强拆事件屡次发生。归根到底是因为法律机制的不健全，缺少可操作性法规，旧的拆迁条例许多内容较为落后，拆迁补偿标准和方式不适应社会的发展，违法违规拆迁行为，严重侵害了被拆迁人的的权利。本报告通过调查现今拆迁的社会现状、相关法律的实施情况及人们对相关法律的知晓程度，探究现行拆迁法律的施行情况及规范拆迁的有效方案，使行政机关依法行政和维护社会稳定方面达到法律效果，政治效果和社会效果的有机统一。

（三）调查时间与调查方法

1调查时间

20xx年七月23日至8月23日。

调查方法及调查对象

问卷调查。本次调查的对象是潍坊市奎文区的不同农村，分别是中上虞村、东上虞村、李家村，及潍城区部分街道的居民发放问卷，发出问卷五百份，实际收回361份，有效问卷350份。问卷由15个问题构成，主要涉及对“新拆迁条例”的知晓情况，拆迁后情况，对新拆迁条例的看法等。

访谈问题情况。采访三个村，30个村民。

二、对调查数据情况的分析

调查在精心设计调查问卷并进行了试调查后于20xx年7月末进行，调查计划抽样人数500人，实际抽样人数500人，实际回收有效问卷350份，回收率70%。

（一）样本描述

本次调查的基本情况如下：

1.性别比例

在350名被调查者中，男性191人，占总数的55%；女性159人，占总数的45%。

2.所属地区

在所属地区方面，中上虞村97人，占总数的28%；李家村72，占总数的21%；东上虞村87，占25%；潍城区部分街道94，占27%。

（二）拆迁的社会现状

在关于居民对拆迁后的生活状况分析中，有87%的人对拆迁后的生活状况不是很满意。调查显示，有47%的人认为补偿不是很充裕，生活不方便；27%的人认为不好，拆迁后遇到许多问题；13%的人认为拆迁后生活状况很差。这一结果表明拆迁补偿与当地的经济发展有差距，人们生活受到一定影响。（见图一）以中上虞村为例，村委会一次性支付拆迁后的租房费用，拆迁后

在调查居民对拆迁抱有的态度时，问卷显示83%的居民表示只要补偿合理愿意搬迁，11%的人认为拆迁大势已趋不得不拆，此外有4%的人表示积极响应政府号召主动搬迁，只有1%的人表示不愿拆迁。调查结果表明，在对待拆迁的态度上，只要拆迁补偿合理绝大多数人并不抵制拆迁。（见图二）

人们对拆迁存在的问题的回答较为明确，在现阶段主要存在六大问题。其中22%的居民认为是补偿标准太低，补偿费没有包括对土地使用权的补偿。19%的人认为政府行政行为的公开透明度不够，普通居民无法参与决策。18%的人则认为目前存在着拆迁行为不规范的问题。16%的居民认为拆迁政策不统一是拆迁存在的主要问题，在调查的四个地方中，每个地方的拆迁政策都不一样，补偿和回迁标准也都存在不小的差异。14%的人认为目前拆迁存在着对弱势群体照顾不周的情况，部分孤寡老人，低收入家庭在拆迁政策上享受的优惠和照顾较少。另外11%的居民认为硬性安置是拆迁存在的问题。（见图三）

在调查拆迁户拆迁时，其补偿数额应由谁来定，由54%的人认为拆迁补偿应该由拆迁户与地产商协商，政府充当一个公证角色，而不直接参与。29%的人认为拆迁补偿应由地产商、拆迁户、政府共同协商，政府参与补偿标准的制定。16%的人认为拆迁补偿标准应由法律明确规定，其中经过访谈，部分村民说明了原因，他们认为请法律明确规定的补偿标准应较为公平，且具有确定性和稳定性。只有1%的人认为补偿标准可以由政府根据本地情况决定。此外。在关于应有负责该处的地产商定价方面，几乎没有人投票。这可能是因为由地产商定价，缺乏有效监督，

拆迁户处于一个弱势地位，地产商为了自己的利益而故意压缩补偿数额有关。（见图四）

（三）居民对关于拆迁的法律法规的认知程度

在调查居民知道的我国关于土地拆迁的最高法律中，通过访谈的形式我们了解到有84.6%的人不知道，14.3%的人较模糊的知道一点，1.1%的人知道，并准确的回答出了是《中华人名共和国土地管理法》和《中华人民共和国物权法》。这一调查结果显示我国居民对关于拆迁的法律并不是很了解，有很大一部分人不知道我国土地拆迁的最高法律。（见图五）

在调查居民对国务院颁布的新拆迁条例的知晓程度上，只有18%表示非常熟悉，39%的人表示了解一些，28%的人表示不大清楚，另有15%的人表示完全不清楚。调查结果显示，大约有43%的人对新拆迁条例不是很了解，部分人表示从来没有听说过，这可能是有新拆迁条例刚施行不久的原因。（见图六）

在调查居民对新的拆迁条例对之前的频频发生的强拆事件的影响作用如何中，有24%的人认为新拆迁条例有很强的影响作用，令行禁止，有56%的人认为虽然作用渺小，但终于有了反强拆的法律工具，超过一半的人对新拆迁条例的实施前景表示乐观。15%的人认为几乎没有影响作用，5%的人表示不怎么相信政府。觉得是空头支票。（见图七）

（四）被拆迁人的法律意识调查

在调查当应拆迁补偿发生纠纷时倾向于采取哪种解决方式中，由60%的人倾向于诉诸法律，22%的人倾向于接受相关部门的调解，10%的人表示会采取上访的措施，3%的人会采取暴力阻挠其拆迁过程的方式，5%的居民采取其他方式。这一调查结果表明大部分拆迁户的法律意识还是比较强的。（见图八）

三、拆迁存在的法律漏洞及问题

1. 受教育水平的差异部分居民对拆迁相关法律认知程度较低，而在拆迁过程中，拆迁人往往又不告知被拆迁人可适用的相关法律法规，这就致使被拆迁人在拆迁活动中无法切实有效的监督拆迁人的行为。

2. 没有对被拆迁户的土地使用权进行补偿，国有土地使用权是被征收人在建设时通过招拍挂制度有偿购买的，或买房人在购买房屋时连同房屋一起有偿购买的，行政机关将未到期的国有土地使用权收回的同时，却不对其进行补偿，显然是对被征收人财产权利的无偿剥夺。尤其是在拆迁补偿中，土地使用权价值最大，所以这无形中就造成了补偿标准达不到拆迁户所预期的标准

3.忽略了房屋承租人的权益。对于房屋，除了所有人、征收人以外，还有房屋承租人。但现行法律中对房屋承租人的补偿没有作出详细的规定，这就在一定程度上忽视了房屋承租人的权益。现实中存在大量的公有或集体所有房屋的承租人，也存在商业房的承租经营人，前者往往不具备购买或承租市场价格房屋的能力，后者对其商业房也往往投入大量的资金或设施设备。而对于这一类人，如果得不到合适的补偿，也有违公平合理的原则。

4. 由于现行法律规定，征收房屋的同时收回土地使用权且不给予补偿，而且目前评估委托关系还存在漏洞，此两点结合，将会使征收评估变成仅仅对被征收房屋现有建筑价值的评估，而不含有房屋所在土地的价值评估。这样的模式还是有可能使征收补偿价格降低，因为现行的配套法规规定，对于被拆迁房屋要计算房屋区位补偿价格，而房屋区位和所占土地有天然的联系。征收部门为了降低补偿价格，可能会要求被征收人选定的评估机构去仅仅评估现有房屋的建筑价值，而不评估其所在区位所含的价值[1]。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定“对被征收房屋价值的补偿金额，不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格”。[2]但“类似房地产”并没有说明就是被征收房屋所在地附近的房地产市场价格。

一旦征收程序违法、征收补偿价格过低，被征收人一定不服，会有大量的行政诉讼案件发生。征收案件将堆积到法院，增加法院压力，地方法院有可能提高立案门槛；同时个别政府人员为了执行征收决定，会给法院压力，有可能造成因征收产生案件无法立案。其结果有可能造成大量被征收人诉讼无门，又走到越级上访的老路上去，继续影响社会和谐稳定。

四．完善拆迁法律机制、规范拆迁的建议

1.赋予征收部门告知义务，并设定不履行该义务的不利后果。在拆迁时征收部门应告知被拆迁人该拆迁行为的法律依据及被拆迁人的权利救济途径及救济部门。

2.扩大拆迁补偿范围。将被拆迁人的土地使用权和其所在区位所含的价值纳入补偿范围，对其按照当地的土地使用权交易的市场价和区位价值进行补偿。扩大对房屋承租人的补偿范围，对其因拆迁造成的营业损失进行合理补。对商业房的承租经营人合理补偿其对商业房投入大量的资金或设施设备。

3.完善评估委托关系。

五.结论

总之，完善拆迁征收与补偿法律体系，突出房屋征收和补偿的规范、公平、合理，将征收变成利国利民之举还需要更多的努力。

参考文献

[1]刘文娟.当前城市房屋拆迁中制度缺失及解决思路[J].法学探索，2009，（10）

[2]《国有土地上房屋拆迁与补偿条例》，国务院第590令，第十九条

第二篇：关于蚌埠拆迁的补偿社会调查报告

姓名：孙会纯学号：专业：

关于城市拆迁 过程中的“补偿”政策调查 1134001202769 2011春行政管理本科

关于城市拆迁过程中的“补偿”政策调查

前言：

20xx年8月，建设部颁发《关于抓紧组织开展近期建设规划制定工作的通知》，通知中提出“为了配合国民经济与社会发展〃十一五〃规划的编制，保持城市总体规划与〃十一五〃规划的衔接，强化城市总体规划对城市发展的控制和引导作用，各地政府必须高度重视做好近期建设规划编制工作，将近期建设规划制定工作作为当前城市规划工作的重点工作和任务。……凡在规定期限内未按要求完成近期建设规划制定和备案工作的，停止新申请建设项目的选址，项目不符合近期建设规划的，城乡规划行政主管部门不得核发选址意见书。” 近期建设规划作为城市总体规划的有机组成部分，是总体规划从宏观调控走向实施管理的重要手段，是城市近期建设项目安排的依据，具有针对性和时效性的特点，且在编制期限上与国民经济和社会发展五年规划相一致，是经济社会活动在地域和空间上进行落实的主要手段和重要支撑，二者通过紧密结合、高度协同，一并组成 “十一五”期间指导城市发展和建设的纲领性文件，统筹财政与空间两大资源，共同构筑促进城市经济、社会和环境协调发展的“双平台”。

为贯彻落实国务院、建设部等有关文件的精神，结合蚌埠市国民经济与社会发展“十一五”规划的批准施行，蚌埠市人民政府组织编制了2006～20xx年近期建设规划，将规划、计划、建设三者紧密结合起来，以期作为对城市近期建设进行控制和指导的基本法定依据，并通过对近期建设规划的滚动编制来实施城市总体规划。

依据城市总体规划(2005～2020)，确定本次近期建设规划范围包括城市规划区和中心城区总体规划用地范围两个层次：

1、城市规划区：包括市区行政辖域(601.50平方公里)，以及涂山风景区和沫河口精细化工园的部分用地(78.50平方公里)，面积共计680平方公里。

2、中心城区规划建设用地范围：西至黑虎山，并由规划的东外环路、南外环路和北外环路围合的空间，面积为238.72平方公里。

鉴于本次近期建设规划的侧重点需要，行动计划及用地、设施安排等规划内容主要在中心城区规划建设用地范围内进行；环境协调、生态保护等内容相应延伸至城市规划区范围。

调查时间：2012-05-06

调查人：孙慧纯

调查方式：以调查问券的方式

调查内容：“补偿”政策调查

调查结果：

经过几日调查，得出以下调查结果

首先： 蚌埠市现房屋征收补偿方案应当包括以下内容：

（一）实施房屋征收的目的与征收范围。

（二）征收补偿的标准、方式及安置地点。

（三）签约期限（不少于3个月）。

（四）过渡方式和过渡期限。

（五）补助和奖励。

（六）其他需要说明的事项。

具体征收补偿内容为：作出房屋征收决定的市辖区人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋的价值补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置、装修附属物的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失补偿。

选择住房补贴

1、对住宅房屋价值补偿金，被征收人可以选择按被征收房屋的市场评估价格计算，也可以选择按政府确定的优惠价格计算。政府确定的优惠价，以被征收住宅所处区域新建普通商品住宅市场评估价格为基础，结合被征收住宅的具体结构、楼层等状况，按下列公式确定：

住宅价值补偿金=（被征收住宅所处区域新建普通商品住宅市场评估平均单价－200元/平方米－被征收住宅结构差单价－被征收住宅楼层差单价）×被征收住宅有效建筑面积 除住改营房屋外，非住宅房屋的价值补偿金，根据被征收房屋状况，以其房地产市场评估价格确定。

2、除住改营房屋外，非住宅房屋的价值补偿金，根据被征收房屋状况，以其房地产市场评估价格确定。

住改营房屋，视其至征收决定公告发布之日的延续经营年限情况，分别按下列标准计算房屋价值补偿金：

（一）延续经营满6年以上的，按其改变后用途房屋市场评估价的85%计算；

（二）延续经营满5年不满6年的，按其改变后用途房屋市场评估价的80%计算；

（三）延续经营满4年不满5年的，按其改变后用途房屋市场评估价的75%计算；

（四）延续经营满3年不满4年的，按其改变后用途房屋市场评估价的70%计算；

（五）延续经营满2年不满3年的，按其改变后用途房屋市场评估价的65%计算；

（六）延续经营不足2年的，仍按原用途补偿。

3、对选择货币补偿方式的被征收人，征收部门除按本办法第十五条规定向其补偿外，还应按下列标准向其支付货币补偿补助费：

符合独立计户优惠条件的住宅被征收人货币补偿补助费=（被征收房屋所处区域新建普通商品住宅市场评估平均单价－1000元/平方米）×10平方米

对不符合独立计户优惠条件的住宅被征收人，不支付货币补偿补助费。

非住宅被征收人货币补偿补助费=被征收房屋价值补偿金×20%

4、 征收符合独立计户优惠条件的住宅，实行就地或就近房屋产权调换的，应安置的建筑面积以被征收房屋有效建筑面积为基础，多层住宅安置房增加5平方米计算，高层住宅安置房增加8平方米计算。

征收不符合独立计户优惠条件的住宅，实行就地或就近房屋产权调换的，应安置的建筑面积按被征收房屋有效建筑面积计算。

征收住宅房屋实行房屋产权调换异地安置的，在就地或就近应安置建筑面积的基础上相应无偿增加异地安置房建筑面积。住宅因异地安置增加安置房建筑面积的具体标准详见附件2。

非住宅应安置的建筑面积不得低于被征收房屋有效建筑面积。

5、多层住宅安置房最小设计户型建筑面积不小于35平方米，高层住宅安置房最小设计户型建筑面积不小于45平方米。

征收部门提供的安置和周转用房，应当符合国家质量、安全标准。

安置房建筑面积计算标准按照国家对商品房建筑面积计算标准执行。

新建的住宅安置房应有不低于一间（不含厨、卫）南向（含东南、西南）采光。

选择房屋产权调换的，被征收人可以按被征收房屋市场评估价格与安置房的市场评估价格结算差价，也可以按下列标准结算产权调换的差价：

（一）征收符合独立计户优惠条件的住宅差价结算标准。

1．安置房建筑面积中，与被征收房屋有效建筑面积相等的部分，就地安置的差价基数为200元/平方米；就近安置的差价基数为150元/平方米；异地安置的差价基数为100元/平方米。被征收人具体支付的差价款应根据被征收房屋结构、楼层及安置房屋楼层等因素按下列公式计算：

等建筑面积差价款=（等建筑面积差价基数＋被征收房屋结构差单价＋被征收房屋楼层差单价）×被征收房屋有效建筑面积×安置房楼层系数

2．为满足应安置建筑面积（不含因异地安置增加的建筑面积）致使安置房建筑面积超出被征收房屋有效建筑面积的（含多层安置房增加的5平方米，高层安置房增加的8平方米，以及户型设计原因而增加的建筑面积），其中，超出的建筑面积不足15平方米的部分，其差价基数为1000元/平方米；若有超出的建筑面积在15平方米以上的部分，按安置房的市场评估价格计算。被征收人具体支付的差价款按下列公式确定：

①超出的建筑面积不足15平方米部分的差价款= 1000元/平方米×该部分的建筑面积×安置房楼层系数

②超出的建筑面积在15平方米以上部分的差价款=安置房市场评估平均单价×该部分的建筑面积×安置房楼层系数

3．因异地安置而应增加的安置房建筑面积，被征收人不支付差价款。

4．被征收人要求扩大的建筑面积部分，按市场销售价格结算。

5．低保户被征收人要求实行房屋产权调换的，其中，安置房建筑面积中与被征收房屋有效建筑面积相等的部分，在按本项第1目标准计算出差价款后，以该款的50%结算；因

满足应安置建筑面积以及异地安置致使安置房建筑面积超出被征收房屋有效建筑面积的部分，仍按本项第2、3目标准结算。

经过调查，现蚌埠市拆迁补偿政策相对是合理的，老百姓对补偿政策的理解是透彻的，是满意的。