央行:2010中国金融市场发展报告(全文)
20xx年04月08日 14:51 来源：中国人民银行网站
20xx年4月8日，中国人民银行发布《20xx年中国金融市场发展报告》(点击查看PDF版)。报告分析了过去一年中国金融市场所面临的复杂国内外宏观经济形势及其对市场运行所产生的重大影响，描述了20xx年中国金融市场的整体运行情况，探讨了金融市场发展中存在的若干重大热点问题；发布了20xx年中国金融市场发展大事记和20xx年金融市场总体运行数据等内容：
■20xx年国内金融环境总体平稳，货币供应量余额约为72.58万亿元，同比增长19.7%，增幅比上年同期有所回落；全年人民币贷款增加7.95万亿元，同比少增1.65万亿元；全年人民币存款增加12.05万亿元，同比少增1.08万亿元。
■20xx年内两次上调存贷款基准利率，1年期存款、贷款基准利率分别达到
2.75%和5.81%；12月，执行下浮利率、基准利率的贷款占比分别为27.8%和29.16%，比年初分别下降5.39个和1.10个百分点，执行上浮利率的贷款占比为43.04%，比年初上升6.49个百分点。
■20xx年内六次上调存款准备金率；国家外汇储备稳步增长。
《中国金融市场发展报告》是中国人民银行正式对外发布的全面介绍中国金融市场创新和发展情况的年度报告，由中国人民银行上海总部牵头组织相关部门专家学者共同撰写。报告详细分析了过去一年内中国金融市场所面临的复杂国内外宏观经济形势及其对市场运行所产生的重大影响，着重描述了20xx年中国金融市场的整体运行情况，探讨了金融市场发展中存在的若干重大热点问题；报告还发布了20xx年中国金融市场发展大事记和20xx年金融市场总体运行数据等内容，对于推动我国金融市场进一步全面协调发展具有积极意义。
20xx年，我国经济发展面临复杂的国际形势，全球主要发达经济体经济缓慢复苏，新兴市场国家整体较快增长，但随着全球大宗商品价格及粮食价格的较快上涨，面临较大通胀压力。在党中央国务院的领导下，我国有效实施应对国际金融危机冲击的一揽子计划，国民经济运行态势总体向好，经济平稳、较快发展的势头进一步巩固，金融体系运行平稳。
报告指出，20xx年，我国金融市场继续健康平稳快速发展,市场规模快速增长，市场结构继续优化，产品、制度和机构创新有效突破，对外开放稳步推进；同时，也表现出了市场行情分化、震荡幅度加大等特征。展望20xx年，在经济发展方式转变的发展主线和稳健的货币政策环境下，金融市场将进一步发挥对经济发展方式转变的贡献，同时其规模将继续扩大、结构将更为优化，对外开放也
将稳步推进。
报告共分总论、货币市场、债券市场、股票市场、外汇市场、黄金市场、期货市场、金融衍生品市场、基金市场、理财产品市场、附录等十一个部分，分别从市场运行基本情况及特点、制度建设或基础设施建设、产品创新、市场影响力评估、发展展望、专题等几个方面逐一对各个金融子市场做了全面而深入的分析：
20xx年，根据党中央、国务院的统一部署，中国人民银行继续实施适度宽松的货币政策，着力提高政策的针对性、灵活性和有效性，加强银行体系流动性管理，适时上调存贷款基准利率，引导金融机构合理把握信贷投放总量、节奏和结构，继续稳步推进金融业改革，进一步推进人民币汇率形成机制改革，改进外汇管理，促进经济金融平稳健康发展。
(1)宏观金融环境适度宽松
一是货币供应量增幅比上年同期有所回落。
20xx年年末，广义货币供应量(M2)余额约为72.58万亿元，同比增长19.7%，增幅比上年年末降低8个百分点。
二是金融机构人民币各项贷款余额增长适度。
20xx年年末，金融机构人民币各项贷款余额为47.92万亿元，同比增长19.9%，增幅比上年年末降低11.8个百分点。全年人民币贷款增加7.95万亿元，同比少增1.65万亿元。
三是金融机构人民币各项存款继续增长，但增速回落。
20xx年年末，金融机构人民币各项存款余额为71.82万亿元，同比增长20.2%，增幅比上年年末降低8个百分点。全年人民币存款增加12.05万亿元，同比少增1.08万亿元。
四是存贷款基准利率适度上调。
中国人民银行分别于10月19日和12月25日宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率，1年期存款、贷款基准利率各上调0.25个百分点。两次上调后，1年期存款、贷款基准利率分别达到2.75%和5.81%。这是自20xx年12月以来中国人民银行首次上调基准利率。
五是金融机构贷款利率上浮比例大幅增加。
12月，执行下浮利率、基准利率的贷款占比分别为27.8%和29.16%，比年初分别下降5.39个和1.10个百分点，执行上浮利率的贷款占比为43.04%，比年初上升6.49个百分点。
六是年内六次上调存款准备金率。
为加强流动性管理，适度调控货币信贷投放，中国人民银行分别于1月、2月、5月三次上调大型存款类金融机构人民币存款准备金率各0.5个百分点；10月对六家银行差别化上调存款准备金率；分别于11月两次、12月一次上调存款准备金率各0.5个百分点。上调后，大型存款类金融机构的存款准备金率为18.5%，已达到历史高点。
七是国家外汇储备稳步增长。
20xx年，国家外汇储备增加4 481亿美元，同比少增50亿美元；20xx年年末的国家外汇储备余额约为28 473亿美元，同比增长18.7%。
(2)金融体系运行平稳
一是金融业平稳、健康发展。
银行业运行总体良好，各项业务稳定发展。截至20xx年年末，我国银行业金融机构的本外币资产总额为94.3万亿元，同比增长20.4%；商业银行的不良贷款率为1.14%，比20xx年年末同期下降0.44个百分点。证券期货经营机构稳步发展。截至年末，我国106家证券公司的总资产为1.97万亿元，净资本为4319亿元，分别比上年同期下降3%和增长12.7%；全年实现净利润775.57亿元，比20xx年下降16.85%。保险业继续较快发展。截至20xx年年末，保险公司的资产总额为5万亿元，同比增长22%；20xx年，原保险保费收入为1.45万亿元，同比增长30.4%。
二是直接融资在资金配置中的地位进一步提高。
我国金融市场继续健康、平稳运行，贷款融资的主导地位有所下降，股票融资占比显著上升，债券融资继续增加，融资结构明显优化。20xx年，国内非金融机构部门融资总量11.1万亿元，同比少增1.9万亿元，其中，贷款融资量8.36万亿元，占融资总量的比重比上年同期下降6个百分点；股票和企业债券融资量
1.78万亿元，占融资总量的比重比上年同期上升3.5个百分点。
三是金融机构改革继续推进。
中国农业银行积极探索“面向‘三农’”和商业运作相结合的有效途径，选择甘肃、四川、广西、福建、山东、重庆、吉林、湖北等8家分行扎实推进深化“三农”金融事业部制改革试点工作。中国农业银行、中国光大银行已分别于20xx年7月15日和8月18日在上海证券交易所挂牌上市。金融租赁公司进一步稳步、健康发展。中国银行业监督管理委员会(以下简称中国银监会)加入巴塞尔银行监管委员会及《加强银行公司治理的原则》的发布，也将对我国金融机构公司治理改革产生一定的推动作用。
四是金融市场基础性制度建设不断完善。
为加强上市证券公司监管，中国证券监督管理委员会(以下简称中国证监会)进一步规范创业板上市公司信息披露，明确创业板上市公司半年度报告的内容与格式。并于20xx年10月发布《关于深化新股发行体制改革的指导意见》和《关于修改〈证券发行与承销管理办法〉的决定》，进一步完善报价申购和配售约束机制，扩大询价对象的范围，充实网下机构投资者，增强定价信息透明度以及完善回拨机制和中止发行机制。为进一步拓宽保险资金运用渠道，缓解保险资产配置压力，中国保险监督管理委员会(以下简称中国保监会)于20xx年8月发布了《保险资金运用管理暂行办法》和《关于调整保险资金投资政策有关问题的通知》，对现行保险资金运用政策进行了细化和调整。9月，发布了《保险资金投资不动产暂行办法》和《保险资金投资股权暂行办法》，明确了投资不动产和未上市企业股权的条件、范围及上限等。
五是国际交流与合作继续加强。
自20xx年我国正式启动金融部门评估规划(FSAP)以来，国际货币基金组织和世界银行已与我国FSAP部际工作小组签订了“中国金融部门评估规划评估范围备忘录”(以下简称“备忘录”)，作为我国开展FSAP评估的工作指引。根据“备忘录”，国际货币基金组织和世界银行中国FSAP评估团分别于20xx年6月、11月来华开展了第一次、第二次现场评估工作，全部评估工作预计将于20xx年7月结束。
六是跨境贸易人民币结算业务稳步推进。
20xx年6月，中国人民银行出台了人民币跨境贸易结算扩大试点方案，试点地区扩大到20个省市，跨境贸易人民币结算的境外地域由港澳、东盟地区扩展到所有国家和地区。8月，进一步推出了跨境贸易人民币结算试点的两项配套政策。发布《关于境外人民币清算行等三类机构运用人民币投资银行间债券市场试点有关事宜的通知》，允许境外中央银行或货币当局、港澳人民币业务清算行和境外参加银行使用依法获得的人民币资金投资银行间债券市场。发布《境外机构人民币银行结算账户管理办法》，明确境外机构可申请在境内银行开立人民币银行结算账户，用于依法开展的各项跨境人民币业务。10月，为贯彻落实中央新疆工作座谈会的工作部署，新疆正式启动跨境贸易与投资人民币结算试点工作，成为首个开展跨境直接投资人民币结算试点的省区。从试点开始至20xx年年末，银行累计办理跨境贸易人民币结算业务5063.4亿元。
20xx年，受全球经济复苏进程缓慢、欧洲主权债务危机发生等因素的影响，我国经济金融持续回升的基础尚不稳固，但相关部门进一步优化信贷结构，推进金融机构改革，加强国际交流与合作，稳步促进金融体系健康发展。
我国经济金融继续朝着宏观调控的预期方向发展，金融体系运行平稳，为我国经济复苏提供了强有力的支持。
从20xx年开始，《中国金融市场发展报告》已经连续出版了六期，引起了社会各界广泛关注。报告有利于专业研究人员掌握我国金融市场发展的权威资料和数据，也有助于广大的金融市场参与者和国内外公众详细了解中国金融市场的发展背景、现状和思路。
（责任编辑：何欣）
第二篇：《20xx—20xx中国房地产发展报告》
2004—2005中国房地产发展报告（节选）
牛凤端编著
2005-5
社会科学文献出版社
目录
总报告
2003～20xx年中国房地产市场形势分析????????谢家瑾／1 综合篇
历史回顾：中国房地产业的发展历程?????????刘琳／11 1998～2003：中国房地产市场的形势与运行
???????????????????王诚庆况伟大／19
中国房地产市场未来走向??????????????卫欣／35 中国房地产业的区域差异??????????????金洁／39 中国住宅产业化进程????????????????王建武／43 中国房地产业的可持续发展?????????????马晓冬／49 20xx年中国房地产业大事盘点????????????王洪辉／55 土地与市场篇
中国房地产土地市场与管理?????????????曲波／57 20xx年中国房地产市场分析?????????????马晓冬／79 金融与企业篇
中国房地产开发投资分析：现状、问题与建议?????吴忠群／85 中国房地产企业融资：现状、问题与对策???????尚教蔚／106 个人住房消费信贷：快速增长与潜在风险???????尚教蔚／118 中国房地产企业：结构与趋势????????????王洪辉／124 政策与管理篇
政策对房地产业的影响???????????朱道林曹玲燕／143 房地产中介服务业的发展及对策
???????????????俞明轩蒋一军阎东／159
物业管理业发展状况及趋势?????????张玉亭刘双乐／18l 房地产业的中外比较与借鉴?????????????马晓冬／200 区域篇
北京20xx年房地产运行态势及20xx年展望???????刘琳／207 上海住宅市场20xx年运行特征与20xx年走势??????张洪武／221 广州房地产业20xx年回顾与20xx年展望????????廖俊平／236 深圳房地产市场20xx年发展与20xx年展望???????王锋／251 房地产市场中的“杭州现象”????????曹荣庆王芳／270
热点与专题篇
20xx年中国房地产市场：是泡沫还是整体良好？????曲波／283 城镇建设用地控制与房地产业发展??????????李景国／290 中国经济适用房政策的实践与调整??????????王诚庆／299
别墅和TOWNHOUSE的发展现状及趋势
???????????????????尚国绯李彦芳／308
建筑格局对人类健康的影响?????????????叶耀先／315 中国房地产开发与生态环境取向???????言川孔域／324 从北京房地产看建材市场??????????????李庆／330 后记?????????????????????????／337
总报告
2004～20xx年房地产业形势分析与预测(一)
住房是居民的基本生活需求。在全面建设小康社会阶段，随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，城镇住房的增量需求和改善需求双旺盛，是房地产业持续发展的动力。供不应求是未来几十年中国房地产市场的主导趋势。房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业，判断房地产业形势和发展前景必须从基本国情出发，充分考虑中国加速的城市化进程和住房市场化改革的影响，以科学发展观为指导，在经济社会发展的整体环境中去把握。房地产产品开发周期长，形成有效供给相对于投资期具有滞后性，当年的房地产业市场是投资与需求矛盾双方以往多年相互作用积累、演变的结果，所以判断分析房地产业形势不能仅仅依据同比资料得出结论，因为它是以上年基数合理为前提的。房地产产品具有空间不可移动性，局部地区供求关系的异常导致全局连锁反应的可能性较小。中国是一个幅员辽阔，各地发展极不平衡的大国，以局部地区的房地产形势推导全国整体态势必须慎之又慎，否则会得出相反结论。上述几点是本课题组进行以下分析和预测的逻辑起点。
一20xx年中国房地产市场形势判断
20xx年是中国房地产市场不平静的一年，国家出台房地产宏观调控政策频率之高、力度之大前所未有。在强力的宏观调控下，20xx年中国房地产业呈现出了不同于往年的鲜明特征。
（一）房地产投资
1.投资增速趋缓，但占全社会固定资产投资比重持续上升
20xx年全国房地产开发投资总额达13158.25亿元，同比增长28.1%，比20xx年回落
2.2个百分点。从20xx年变化看，房地产投资增速呈快速下降趋势，从1～2月到1～12月下降22个百分点，几乎与固定资产投资同步下降。但从近几年的数据比较看，图120xx年1~12月全国固定资产投资与房地产投资增速比较*注：*
本报告中图表资料来源除注明外，均来自于国家统计局和国家信息中心。
20xx年的房地产投资增速仍比19xx年以来的年均增长速度高出5.6个百分点；房地产投资额在全社会固定资产投资中所占比重仍有所上升，处于历史的最高位。中国房地产业起步较晚，在市场的成熟过程中投资起伏较大，但总体上呈现出与经济发展相对应的快速增长特征。从中国国民经济与市场发展阶段和总趋势来分析，房地产投资占全社会固定资产投资比重的上升是市场需求结构发生变动的必然结果。1986～20xx年的18年间，中国房地产投资年均增长速度为35.9%，远高于同期固定资产投资年均增长19.95%的速度，也远高于GDP的增长速度。特别是19xx年以来房地产开发投资持续增长，只有20xx年和20xx年增速出现减缓。但从全社会固定资产投资增速与房地产投资增速的对比看，前者20xx年比20xx年回落1.9个百分点，而后者回落2.2个百分点，两者均为19xx年以来第二高，表明宏观调控政策对房地产投资和全社会固定资产投资均有抑制作用。
2.结构发生变化，但经济适用房所占比重继续减少
从地区投资结构看，20xx年东、中、西部地区房地产投资占全国房地产总投资的比重分别为69.53%、15.38%和15.09%，19xx年上述比重分别为75.51%、12.46%和12.03%。20xx年东部所占比重较19xx年下降5.98个百分点，中西部的比重增大。但由于东部基数大，占
全国比重仍近70%。20xx年东、中、西部地区房地产投资增长率分别为27.9%、37.6%、20.6%，而19xx年三个区域的房地产开发投资增长率分别为：11.7%、18.8%、42.2%，东部和中部增速加快，西部呈下降趋势。
从商品住宅的投资类型结构看，20xx年全国经济适用房投资在各类商品房总投资中的比重继续下降，由20xx年的6.13%下降至4.61%，为19xx年以来最低。经济适用房投资比重从20xx年以来一直处于减少趋势，5年间减少了6个多百分点；同比也从19xx年增长61.35％，下降为20xx年的-2.50％。而同期商品住宅投资在投资总额中所占比重则有上升。经济适用房投资比重减少，一方面弱化了对商品房价格上升的抑制作用，在住房社会保障体系尚未健全完善的情况下，不利于低收入家庭住房问题的解决，但另一方面在客观上有利于早日终结住房市场供给的双轨制。
3.国内信贷比重降低，但对银行贷款的依赖依然过高
目前中国房地产开发资金来源主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、外资、自筹资金和其他资金。与20xx年相比，20xx年全国房地产开发资金来源构成最引人注目的变化是：国内贷款比重下降明显，自筹资金和其他资金比重有所提高。两个年度预算内投资、债券、外资三项都只占微不足道的比重，三项合计均为1.4％；国内贷款所占比重下降了5.4个百分点，增长率仅为0.5%，同比回落40.7个百分点；自筹资金与其他资金所占比重分别上升了1.8和3.6个百分点。这表明金融调控初显成效，融资渠道酝酿变局，房地产投资资金来源结构有所调整，过分依赖于银行贷款的风险有所缓解，信贷紧缩导致的资金需求缺口从其他资金来源中得到了弥补。
从20xx年全年的房地产开发资金来源变化过程看，国内信贷占房地产开发资金比重亦呈持续下降态势。1～3月份房地产投资合计3595.39亿元，其中国内贷款874.86亿元，占24.33%；1～6月份房地产投资资金来源合计为7602.8亿元，国内贷款1667.69亿元，占21.94%；1～9月份，房地产投资资金为11614.1亿元，其中国内贷款2342.36亿元,所占比重进一步降至20.17%；1～12月份下降到18.4%。
从多年数据考察，19xx年国家预算内资金为14.95亿元，20xx年为11.81亿元，所占比重比由0.34%下降到0.1%；债券19xx年为6.23亿元，20xx年为0.19亿元，所占比重由0.14%下降到几乎为0；利用外资19xx年为361.76亿元，20xx年为228.20亿元，所占比重由8.19%下降到1.3%。国内贷款19xx年为1053.17亿元，20xx年为3158.41亿元，所占比重由23.85%下降为18.4%；自筹资金19xx年为1166.98亿元，20xx年为5207.56亿元，占比由26.43%上升为30.3%；其他资金19xx年为1811.85亿元，20xx年为8562.59亿元，占比由41.04%上升为49.9%。
尽管20xx年国内信贷在房地产开发资金来源中的比重明显下降，金融调控的一系列政策和措施效果明显，但需要注意的是，在房地产开发资金来源的“其他资金”中，80%左右是购房者的定金和预付款，而购房者的这部分资金主要来自于个人住房消费信贷。因此，在房地产开发资金来源中银行信贷仍是主要渠道。这种以间接融资为主的方式，既与我国融资主渠道吻合，也与我国金融市场不健全以及房地产金融发育不良有关。发展多元化的房地产开发融资方式以减少银行信贷风险的任务仍很艰巨。同时，20xx年房地产投资量依然处于增长状态，为19xx年以来的最高值。房地产开发对银行贷款依赖度过高的状态还没有从根本上改变，银行依然过高地承担着房地产开发的金融风险。如果没有理想的贷款投资渠道，20xx年房地产行业贷款增长有可能出现反弹。
（二）房地产开发
1.土地开发面积减少，购地、开工和竣工面积增速减缓
1997～20xx年期间，全国房地产土地开发面积平均每年增加2400多万平方米。20xx年由于土地市场清理整顿、暂停半年建设用地审批，房地产土地开发面积首次出现下降，比
上年减少了2400多万平方米。房地产土地购置面积增量也呈现减缓势头，1997～20xx年房地产土地购置面积平均每年增加4842万平方米，而20xx年增量为4288万平方米，减少了554万平方米。土地控制对商品房建设的影响具有滞后性，20xx年全国商品房新开工面积、施工面积、竣工面积均继续增加，但与1997～20xx年的平均增量相比，新开工面积和竣工面积的增速减缓，施工面积增速继续加大。1997～20xx年新开工面积年均增量为6780万平方米，竣工面积年均增加4274万平方米，20xx年上述增量分别减少为5706万平方米和1000万平方米；1997～20xx年施工面积年均增加12090万平方米，20xx年增量为22925万平方米。
拆迁规模受到遏制，但过度占地依然存在反弹因素
据建设部有关部门统计，目前全国房地产市场中有50％左右来自于拆迁所产生的被动需求。这种过度的人为增加的被动需求改变了正常的供求格局，增大了购房需求的压力，同时也使房屋拆迁成为城市社会矛盾最尖锐的领域之一。主要表现：（1）安置补偿不合理，政策不到位，导致拆迁户利益受损失，严重的甚至造成因拆致贫。这是引发拆迁矛盾的最直接的原因。（2）拆迁户得不到有效的行政与法律保护，往往与拆迁人、行政部门、司法部门处于对立位置。这是制度上的最根本的问题。（3）一些地方政府部门规划不周，造成居民不能回迁。这是造成社会问题的重要原因。从全国的情况看，20xx年上半年因征地拆迁而引发的到建设部上访的人数有4026批、18620人。其中集体上访905批、13223人，个体上访3121批、5397人，半年就超过20xx年3929批、18071人的全年上访总量。针对拆迁中出现的矛盾，温家宝总理于3月5日在十届人大二次会议上作政府工作报告时指出，要抓紧解决城镇房屋拆迁和农村土地征用中存在的问题，在城镇房屋拆迁中，要严格依据城市总体规划和近期建设规划，合理确定拆迁规模，规范审批程序，完善补偿安置政策，强化监督检查。20xx年6月6日国务院办公厅在《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》（国办发［2004］46号）中规定，对于拆迁矛盾和纠纷比较集中的地区，除了保证能源、交通、水利、城市重大公共设施等重点建设项目，以及重大社会发展项目、危房改造、经济适用房和廉租房项目之外，一律停止拆迁。
尽管20xx年中央针对圈地问题出台了包括冻结审批在内的一系列政策和措施，但土地控制形势依然严峻。低廉的征地费不仅使农民失地失业，也是获取巨额财政收入的重要渠道，因此成为地方政府圈地的动因。土地出让程序仍欠规范，缺乏监督，如经营性土地出让制度还缺少具体的配套操作规范，有的地方不按规定或不能及时公开经营性土地出让信息，有的地方在经营性土地出让中存在假招标、假挂牌、假拍卖或陪标、串标等问题，一些领导干部仍在通过打招呼、批条子等形式插手经营性土地出让等等，致使圈地者仍有空子可钻。土地利用规划的法律效力还没有真正建立，调整建设用地增量的现象在许多地方时有发生，19xx年及19xx年编制的两轮土地规划事实上并未得到有效执行。一些地方政府为了短期利益出台土地优惠政策，以低价土地招商引资，导致长期性投资环境恶化、区域间的恶性竞争和国家土地资产的流失。
中央采取“暂停土地审批半年”应急性控制土地措施后，20xx年的土地控制初见成效，但这种措施毕竟只能是暂时性的。“冻结半年土地审批”是19xx年国务院11号文件以来国家第二次采取“暂停”这种非常措施，但在没有消除“占地冲动”机制和建立约束“冲动”机制的情况下，再次出现反弹的可能性并非不再存在。
（三）房地产销售
1.销售量持续增长
20xx年商品房销售量继续大幅增长，达到38231.64万平方米，比20xx年增加4514万平方米，比1997～20xx年年平均销售增量的4118万平方米增加了396万平方米。随着销售量的增长，房地产年销售额也大幅上涨，19xx年为2513.3亿元，20xx年上升为10375.71
亿元。
在销售总额中，个人购房所占比重持续增加。19xx年和19xx年分别为79.85%和70.15%，其后逐年上升，20xx年达到93.30%。从各类商品房销售的构成看，19xx年以后，在销售总量中住宅一直占近90%，表明居民对住宅需求旺盛；商业用房销售面积也有所增长。
从销售面积与竣工和新开工面积的比较看，19xx年商品房销售面积、房地产竣工面积、新开工面积分别为1.22亿平方米、1.76亿平方米和2.04亿平方米，20xx年分别为3.82亿平方米、4.25亿平方米和6.04亿平方米。除19xx年外，销售面积增长率均高于竣工面积增长率，表明相对空置面积在下降。20xx年全国销售面积增长13.7%，竣工面积增长2.1%，新开工面积增长10.4%，分别比20xx年下降了12.07、16.45和17.42个百分点）。这种态势尽管对减少空置面积有利，但若考虑销售相对于开工、竣工的滞后期，则存在着以后年度供给量减少的风险。
2.房价攀升
20xx年全国商品房平均售价为2714元/平方米，比19xx年增加651元，年均增加93元，而20xx年比20xx年增加355元，远大于1998～20xx年的年均增量。从各类商品房20xx年的价格看，住宅价格为2549元/平方米，比19xx年的1854元/平方米增加695元，其中比20xx年增加352元，占50.6％。在住宅中，别墅、高档公寓19xx年为4596元/平方米，20xx年下降为4145元/平方米；经济适用房由19xx年的1035元/平方米上升到20xx年的1380元/平方米；20xx年办公楼的价格为5533元/平方米，比19xx年5552元/平方米小幅下降，但比20xx年增长1337元；20xx年商业用房的价格为3966元/平方米，比19xx年的3170元/平方米增加796元，其中比20xx年增加291元，占36.6％。全国20xx年住宅价格同比增长较快，办公楼、商业用房价格增幅较大。
商品房价格上涨的主要原因：（1）土地价格上涨。国家发展和改革委员会、国家统计局发布的调查报告显示，20xx年第一季度35个大中城市有7个城市土地交易价格涨幅超过10个百分点，有9个城市房价涨幅超过10个百分点。其中上海、沈阳、杭州、宁波、天津等五个城市地价与房价双双上涨。第二季度，全国有8个城市土地交易价格同比涨幅超过10％，有6个城市房屋销售价格同比涨幅超过10个百分点，可见，地价上涨是当前房价上涨中的重要因素。（2）建筑材料价格上涨。（3）新建住宅品质（建筑材料品质、户型及配套设施、小区环境的优化等）提升导致的房价上涨。（4）房地产市场供求结构变动，中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，导致商品房平均价格上扬和房地产市场的结构性矛盾。这种结构性失衡的原因，一是政府对经济适用房投资的减少。20xx年全国经济适用住房投资同比增长为-2.5%，占住宅开发投资的比例由20xx年的6.13％下降到4.61％。二是市场的内在决定力量：在较高收入者的需求未基本满足之前，市场供给的重点不太可能是档次较低、盈利较差的低价商品房。三是随着城镇居民收入水平的提高，对住房品质的要求提高，推动高品质住房比重增加，提升了平均价格。（5）投资和投机性购房拉动。（6）国家对房地产开发的“地根”、“银根”紧缩，特别是对“地根”的紧缩，影响消费者对房价的预期。房地产开发商利用市场信息的不对称有意炒作，经媒体放大，进一步强化了消费者的心理预期，引起更多人跟风。（7）房地产市场中存在着特定形式的垄断，房地产的产品差异及市场空间竞争的性质决定了其垄断性较之于垄断竞争更强，造成局部地区房地产价格非正常上涨。另外，较高的利润是产业吸引资本向其流动的基本条件之一，更是新的产业兴起和发展的基础，房地产业在我国起步晚，属于新兴产业。
应当承认，20xx年采取的宏观调控措施总体上抑制了商品房供应量的增加，事实上起到了推动价格增长的作用。但是，宏观调控的首要目标是抑制房地产投资过快增长而不是降低房价，不能以房价走势作为判定调控成效的标准。站在消费者角度看，房价的升高使苦于房价高企的居民特别是低收入居民失望，但解决低收入家庭的住房问题主要应靠住房社会保
障体系，而不是产业的宏观调控政策。
3.需求依然旺盛
尽管20xx年以来各界关于房地产泡沫和房价过高的声音不绝于耳，但居民的购房热情不减，销售量持续大幅增长表明需求依然旺盛。需求是销售量增长的基础和支撑，而支撑需求持续增长的动力，一是国民经济增长带动城镇居民收入的增加，超过住宅价格增长速度。19xx年以来，城镇人均收入年均增长率为8.95%，住宅价格年均增长率为3.82%，只有20xx年住宅价格增长率超过了城镇人均收入增长率。随着收入的增加、生活水平的不断提高，人们对住房需求的档次也在提高，改善性需求增加，如小房换大房、旧居换新居等。二是城镇化加速，城镇人口数量增长带动商品房需求。19xx年中国城镇化水平为26.4%，20xx年已超过40%。城镇人口每年超过1000万人的增长，是支撑商品房销售量持续增长的重要动力。三是投资和投机性购房需求。建设部的数据显示，20xx年上海投机性购房所占比例达16.6％，长沙市为16％，写字楼则高达40％。
旺盛的市场需求以城镇居民可支配收入持续增长为支撑，而国民经济的持续高速增长是城镇居民可支配收入持续增长的基础和保障。当然，考察19xx年以来的城镇居民可支配收入及全国国内生产总值变化情况，我们应当审慎地看待当前的有效需求，对房价与收入的动态比较关系保持一定的戒心。
(课题组/牛瑞凤、李景国、尚教蔚、王诚庆、王洪辉)
2004～20xx年房地产业形势分析与预测(二)
二影响房地产的调控政策和20xx年房地产发展趋势
（一）影响房地产业的宏观调控政策近年来，我国经济发展势头良好，但经济运行中的结构性矛盾进一步显现，表现为钢铁、电解铝、水泥等行业固定资产投资增长过快、新开工项目过多、在建规模过大，房地产开发资金过于依赖银行贷款。为控制房地产行业过热，20xx年中央实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，房地产开发的两大命脉——土地和资金均被纳入宏观调控范围。各商业银行严格控制对房地产的信贷投放，土地管理部门持续开展土地市场的清理整顿，土地严、金融紧贯穿全年，房地产企业普遍感受到了“地根”严控“银根”紧缩的压力。其实，从20xx年下半年开始，政府就陆续出台了加强土地管理、控制信贷过快增长的政策，对房地产投资过快增长亮出了黄牌，只是20xx年这些措施的实施力度进一步加大而已。
20xx年中国房地产市场烙上了深刻的宏观调控烙印，并将对20xx年房地产的发展继续产生深刻影响。
1.紧缩“银根”
20xx年金融部门连续采取措施，加强和改进房地产信贷管理，调整信贷投向。（1）4月25日央行提高存款准备金率0.5个百分点。（2）4月27日国务院下发通知，将房地产（不含经济适用住房项目）开发项目资本金比例由20%提高到35%以上。（3）6月银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，规范商业银行办理房地产贷款的业务管理流程，确定控制房地产贷款业务风险的具体指标，个人住房贷款比例不超过80%，借款人住房贷款的月支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%），房地产开发公司的自有资本金比例不得低于35%。（4）10月18日银监会发布《信托投资公司房地产信托业务管理办法》（征求意见稿），对房地产信托业务的经营规则、监督管理、风险控制、处罚等方面作出详尽规定。（5）10月29日央行上调存贷款基准利率。
2.严格控制供地，规范土地市场
继20xx年的“土地风暴”之后，更为严格的土地控制政策和措施在20xx年相继实施：
（1）国务院办公厅发出《关于深入开展土地市场治理整顿，严格土地管理的紧急通知》，明确提出实施“三个暂停”半年，标志着土地审批冻结半年。（2）继续治理整顿土地市场秩序，对全国各省市土地市场进行督查，核减了70.1%的开发区，查处土地违法案件7万多起。（3）国土资源部、监察部联合出台《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求各地在20xx年8月31日后对全部经营性土地必须通过招拍挂出让，为早在20xx年就已发布、但一直执行不力的经营性土地出让市场化明确了时间表，从政策上堵住经营性土地协议出让之路。（4）为预防土地审批解冻之后的反弹、严格土地管理，20xx年10月底国务院颁布了《关于深化改革严格土地管理的决定》。为贯彻落实该决定，完善土地供应计划。20xx年11月国土资源部先后出台《关于贯彻落实〈国务院关于深化改革严格土地管理的决定〉的通知》、《土地利用年度计划管理办法》、《建设项目用地预审管理办法》。
（5）为消除地方政府干预土地审批，省以下土地管理部门实行垂直领导。（6）为切实保护耕地特别是保护基本农田，20xx年10月21日国土资源部颁发《关于印发〈关于基本农田保护中有关问题的整改意见〉的通知》。
经过治理整顿，20xx年第一季度国务院批准的城市分批次建设用地比20xx年平均下降了４６％。截至20xx年6月17日，除内蒙古自治区以外，30个省（区、直辖市）共清理各类开发区6741个，规划用地面积3.75万平方公里，超过全国实有城镇建设用地面积的总和。在治理整顿过程中，清查了81962个新上项目用地，涉及土地面积79.26万公顷；清理违法占用土地项目7184个，涉及面积3.65万公顷；对停建、暂停并限期整改及取消立项的7077个项目，分别采取了停止办理用地手续、停止后续供地、停止发放土地证、收回土地等处置措施；查处土地违法案件7万多起，“圈地之风”得到遏制。土地市场向规范化迈进一步，1～9月份全国经营性土地招拍挂面积3.63万公顷，总价款达到2100多亿元。
3.控制拆迁
20xx年国家出台一系列城镇房屋拆迁政策，对房地产开发也带来较大影响。建设部关于《城市房屋拆迁估价指导意见》1月1日开始实施，建设部制定的《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》3月1日起实施，6月6日国务院办公厅颁布《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》，分别对房屋拆迁评估、估价机构、行政行为进行了规范，细化了《城市房屋拆迁管理条例》中行政裁决和强制拆迁的条款，明确了拆迁规模和城市总体规划的关系。
（二）20xx年房地产业发展趋势
20xx年的宏观调控取得了一定成效，但经济运行中的突出矛盾和问题还没有根本解决，制约经济平稳较快发展的体制性障碍还没有消除，经济社会发展中一些长期性和深层次的矛盾依然存在。因此，20xx年年初的中央经济工作会议提出，要继续加强和改善宏观调控，确保经济平稳较快发展。20xx年房地产业将在继续宏观调控的环境中发展。
1.投资继续得到控制，融资渠道酝酿变局
中央经济工作会议将“控制固定资产投资总规模，优化投资结构，调整投资与消费关系”列为20xx年的重点之一，表明继续控制投资增长仍将是20xx年宏观调控的重要手段。参照以往的经验，固定资产投资超过国民收入的35％就会出现投资过热。考察固定资产投资占国内生产总值的比例（投资率）历年变化可以看到，即使在1992～19xx年房地产过热年份，全国投资率也没有达到38％的水平。但20xx年的投资率已经达到38.24％，开始超过19xx年的最高水平，以后加速上升，20xx年上升到47.39％。20xx年在中央的宏观调控下，投资率上升速度虽然有所减缓，但仍创出了51.33％的新高。这表明控制投资增长的任务仍然紧迫。房地产投资占社会固定资产投资的20％左右，并对上游产品有极强的拉动作用，所以压缩房地产投资应在情理之中。20xx年房地产投资增速将进一步放缓，低于20xx年增长速
度，但估计不会低于20％。
全社会固定资产投资占国内生产总值的比重
由于央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台，及再次加息的可能等，20xx年房地产信贷投入增速也将进一步放缓，这对资金密集型的房地产业来说，无异釜底抽薪。原有融资渠道的限贷，迫使房地产企业寻求新的融资方式与渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化，例如大型房地产企业寻求上市融资机会等，房地产业将从项目导向向资金导向转变。
2.土地市场趋向规范，建设用地增量控制更严
20xx年土地市场将趋向规范，建设用地增量供应控制将更加严格。国土资源部和监察部《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》对土地出让方式做出的强制性规定，将使协议出让中黑箱操作和官员个人意志影响土地市场公平、公正的局面改观，土地市场将趋向公开透明。“完善土地执法监察体制，建立国家土地督察制度，设立国家土地总督察，向地方派驻土地督察专员，监督土地执法行为”，将成为20xx年土地执法、土地管理督察制度改革和完善的重要方向，中央对地方政府土地利用和土地管理工作的监控将得到强化。建设项目用地预审管理将更为严格，低价土地招商引资的行为将受到遏制。在试点的基础上，第三轮土地利用总体规划将逐步展开，规划中将进一步强化耕地的保护和严格控制建设用地增量的基本国策，从严从紧控制土地农转非总量和速度；土地利用总体规划的调整审批权限将上收，特别是涉及占用基本农田的规划调整要经国务院审批；针对耕地保护将建立责任考核体系，落实土地管理行政首长负责制，各级政府土地管理的权利和责任将更加明确。这些措施将有助于消除土地供应双轨制造成的不平等，有利于打破土地供应的地区封锁，形成统一、开放、竞争、有序的土地市场，增强市场形成地价的机制。从政治层面上看，供地制度的规范化有利于维护国家作为土地所有者的权益，消除开发商的寻租机会和不当得利，有利于消除腐败和廉政建设。从房地产业的层面看，房地产开发的圈地行为将受到遏制，大盘开发将逐步不再成为主导模式，中小房地产项目将逐步成为市场主体。
3.被动需求有望下降，二手房市场升温
20xx年停止拆迁、集中解决拆迁遗留问题，说明中央十分关注拆迁的负面效应，可以期望2005的拆迁工作将慎重进行。拆迁工作即使继续进行，拆迁量与前几年占全国房地产市场50％左右相比，也将有较大幅度的下降，对房地产市场需求将产生重要影响。
20xx年二手房市场以房源趋于丰富化、购房人群趋于多元化、消费需求趋于升级化、热点区域趋于扩大化为特征。但二手房房源未能充分释放造成有效供给不足，银行“惜贷”导致申贷难度大，使二手房市场并未达到理想程度。随着从中央到地方一系列二手房交易管理政策的完善和实施以及已购公房的大量上市，房源继续放量，购房需求持续增长，二手房市场将增加活力，价格平稳上升。在二、三级市场联动下，梯度消费格局逐步形成，住房消费结构将趋向合理，推进住房市场良性循环。二手房市场的发展，将对平抑房地产价格升高、稳定房地产市场发挥重要作用，有利于我国房地产事业的整体健康发展。因此可以预见，20xx年二手房市场将在我国房地产市场中发挥更加重要的作用，并为我国建设和谐社会做出贡献。
4.供求关系偏紧，房价增幅趋缓
从需求来看，近期影响其变动的因素主要有：国家上调银行存贷款利率、控制二次购房和投机性购房、控制拆迁规模等。在中国当前居住水平普遍较低，住房需求呈现很大刚性，房地产市场以首次购房需求和改善型需求为主的背景下，上调利率、控制二次购房和投机性购房对需求量的影响不大。控制拆迁规模在影响需求的同时，也影响供给，对于供求关系而言，这一因素可以忽略不计。因此，可以预测，随着我国经济的快速发展、城镇居民人均可
支配性收入的增加以及城市化进程的推进，20xx年房地产市场的需求将在前几年的基础上持续旺盛。
从供给来看，近期出台的提高存款准备金率、存贷款利率和项目资本金比例、严格土地管理、控制拆迁规模等宏观政策都会对房地产市场的供给产生较大的影响。20xx年全国商品房竣工面积增幅大幅回落，销售面积增幅大于竣工面积增幅，价格上升较快，供求关系偏紧。同时，房地产新开工面积和土地购置面积增幅双双回落，土地开发面积减少，从这些先行指标的变化可以预计，在20xx年国家控制投资规模、紧缩“银根”、“地根”的宏观调控政策不可能有根本改变的情况下，房地产市场供给增幅仍将呈下降趋势，供求关系偏紧的局面很难改变。
从上述对供求关系的分析可以判断，20xx年房地产价格仍将保持上升的趋势。不过考虑到以下因素，我们认为20xx年房地产价格的升幅将有所回落：第一，市场经济自身具有通过价格机制来调整资源配置的功能，高房价将在一定程度上增加市场供给，挤出部分需求；第二，政府正努力通过增加中低价位的商品房供应、控制投机炒作等手段抑制过高的房价；第三，政策变动初期对市场预期的影响最大（市场预期供给减少是20xx年房价上涨的深层原因），这种影响将随着时间的推移逐步减小。
5.企业持续洗牌重组，市场竞争回归理性
过去房地产开发中最不透明的土地市场将走向阳光化，房地产经营环境进一步优化，企业经营将走向平等竞争，质量、品牌和资本竞争将成为房地产企业竞争的基础。
在竞争中，土地资源将更有效地配置到竞争力强的房地产企业中，导致企业的洗牌重组在20xx年已呈现出迹象的基础上持续进行：一些缺少土地和资金支撑的中小开发商、一些不具备专业素质和能力而只是凭借有利时机以资金合作方式从房地产业务中分一杯羹的企业、一些高负债公司有可能在这一轮竞争中出局；房地产业调整重组将主要表现为企业互利合作，在土地出让制度真正转轨前已储备大量土地而无力融资的企业，需要选择与有资金和实力的开发商进行合作开发，20xx年这种合作现象初现苗头，预计20xx年将会大量出现；来自欧美成熟市场的直接投资有可能成为20xx年市场的亮点之一。
概念炒作将逐渐失去效力，品牌、质量竞争将成为竞争的主要表现。近几年房地产市场概念炒作一浪高过一浪，形形色色的概念标新立异、层出不穷，表现出浓厚的浮躁色彩，顺应了高收入购房者不仅重视房屋品质和舒适程度，而且追求文化品位和时尚的需求。随着高收入阶层的需求逐步得到满足，市场重心由高收入者向中低收入者转移，购房者对于商品房的重视也将回归到它原有的本质，即适于安身居住、功能配套、设施齐全、高性价比。以概念吸引购房者的策略将逐渐失去光彩，品牌竞争将回归理性，并被日渐增多的开发商接受为主要竞争手段。20xx年北京兴起的新产品主义理念集中反映了这种变化迹象，它把京城楼市由注重概念的塑造转移到对产品品质的关注，尤其是从户型、规划、配套、园林、外立面、可持续发展等多个方面重新认识和定位楼市产品的竞争力众多房地产开发企业或者主动、或者被动地受到新产品主义理念的影响，并越来越多地在产品开发、营销战略、后续服务等方面做出相应改进。
三政 策 建 议
（一）正确判断形势，促进房地产市场的稳定繁荣衣、食、住、行是人的四大需求，在中国经济发展的现阶段，衣食饱暖对大部分人来说已经不是问题，而住房问题已成为百姓关注的“头等大事”。如果说，中国现阶段的主要矛盾是落后的社会生产力同人民群众日益增长的物质文化需求之间的矛盾，那么，住房就是这一主要矛盾中的重点。由此，我们也就不难理解当前房地产市场需求的旺盛和各界对房地产市场的关注。
房地产业对于改善广大城市居民的居住条件，增加就业，促进产业结构的调整和国民经济的快速发展有着重要意义。其产业关联度高，带动性强，与金融业联系密切，发展态势关
系整个国民经济的稳定发展和金融安全。判断当前错综复杂的房地产市场形势，首先要从中国经济社会发展的阶段出发，充分考虑住房货币化改革和城市化进程等大环境的影响，选择正确的研究视角和坐标，科学的、历史的、发展的来看待当前的房地产市场，而不是简单的拿一些指标与西方发达国家进行生硬对比。同时，也要充分认识到房地产业自身的特点，在此基础上全面而有针对性的分析市场形势：房地产开发周期长，产业波动性大，市场供求关系是长期积累、演变的结果，不能单纯以年度同比指标来判断市场供求关系；房地产产品在空间上不可移动，市场具有明显的区域性特征，不能简单地以局部地区市场供求关系推导全国房地产整体形势。
房地产业提供的产品主要是住宅，而住宅既是必需品，又是私人物品，政府对于房地产业的管理主要应是规范市场秩序，保护公平竞争，房地产产业政策的目标应是促进产业的持续健康发展，满足居民的基本住房需求。中国房地产业作为支柱产业今后几十年仍将以较快速度发展，这是住房社会需求强力拉动的必然结果。因此，中国房地产市场总体态势是供不应求。要站在贯彻落实科学发展观、统筹经济与社会发展、满足人民日益增长的住房需求的高度，正确处理防止固定资产投资增长过热与保证房地产市场正常供给的关系，正确处理保护耕地与增加房地产用地的关系，正确处理遏制投机性购房与保护居民合理住房需求的关系。针对20xx年中国房地产市场出现的潜在供应减少，价格上涨过快的新情况，适时调整宏观调控的目标和手段，将保证市场供应，平抑房地产市场，防止供求关系过大波动作为衡量宏观调控是否有效的最重要标准。减少行政直接干预，主要通过市场优化房地产资源配置，应是促进房地产业的健康发展的正确方向。
（二）盘活存量土地，完善土地供应办法
在20xx年紧缩“地根”政策不会有大的改变的情况下，盘活存量土地，“挤出”闲置土地的意义尤为重大。盘活存量土地，不仅关系到房地产市场的供给，也是土地制度改革的重要目标之一。紧缩“地根”的权力在中央，而盘活存量用地的责任主要在地方。各级地方政府要在认真清查闲置土地的基础上，进一步加强土地市场监管，依法限制土地囤积居奇，搭建交易平台，减少交易成本，为存量土地流转创造条件。
在新增房地产用地供应中，要进一步完善土地供应办法，推行经营土地出让招投标制，并采用综合评标的方式，改变一味价高者得之的惯例，尝试在挂牌和拍卖中增加规划设计、商品房售价等限制性条款来稳定商品房价格。加强土地整理储备工作，掌握调剂土地供应的主动权；完善土地一级开发制度，尽量采取熟地供应的方式出让经营性用地，规范土地市场。根据各地实际情况，在广泛征求房地产商、购房人和各方面专家意见的基础上，制定科学的土地供应计划，并及时向社会发布，以稳定市场预期。
在保护耕地，控制城市建设用地的同时，我们也应认识到：相对于农村居民点用地，城市建设用地是更集约的用地。中国城市建设用地人均指标仅100平方米左右，而农村居民点人均用地一般在150～200平方米，所以因农民进城而增加的城市用地与因人口进城而减少的农村居民点用地存在着后者大于前者的置换关系。因此，我们既要坚持集约利用城市用地，尽可能的少占耕地，也要防止因过度限制正常的城市建设用地而增加城市化和工业化的成本。
（三）改善供应结构，完善住房保障体系
解决中低收入家庭住房问题是建立和谐社会的重要保证。针对房地产市场的结构性矛盾，政府应通过加强规划、土地政策的引导，保持普通商品住房在商品房中的主体地位，控制高档商品房建设，提高普通商品住房的供应比例；通过税收、信贷、利率等手段，控制住宅建设标准，引导企业开发普通商品住房。成都等城市在进行招拍挂时，对拟建普通商品房的地块限定最高售价，这一做法有利于稳定房价，增加中低价位商品住房供给，具有借鉴意义。
随着经济社会的发展，要逐步完善住房保障体系。一方面，合理安排经济适用住房的建设规模，调整供应办法，尽量采用定向供应的办法，严格控制销售对象；在部分条件成熟、普通商品住房供应充足、与经济适用住房价格相差不大的地区，适时以“补人头”取代“补砖头”，通过向低收入人群发放住房补贴来取代经济适用住房。另一方面，制定相应鼓励政策，发展廉租住房，加大廉租住房的建设力度，扩大廉租住房的供应范围，保障最低收入人群，包括农村进城务工人员的基本住房需求。
（四）加快二手房市场建设，引导住房梯度消费
二手房是许多发达国家住房供应的主体。在国内，上海等城市二手房供应已经超过了新建商品住宅，但在绝大多数城市二手房市场还刚刚起步。这一方面是由于中国住房货币化改革起步较晚，存量住房质量较低；另一方面则是由于各级政府对二手房市场的关注不够。推进存量住房流转，一可增加住房供应，特别是存量房一般价格较低，也就意味着增加了中低价位住房的供应。这对于稳定房价，满足中低收入家庭的住房需求有着重要作用。二可降低住房空置率，提高住房资源配置的效率。三是二手房市场的发育有利于人员自由流动，完成人的第二次解放（从“蜗牛”变成人），扩大人们自主择业的范围，有利于人力资源要素配置的最优化。四是，住房流动性的提高有利于人们在离工作地点较近的地方选择住宅，缩短通勤距离，缓解城市交通压力。
推进二手房市场建设，要通过引导居民梯度住房消费，改变传统的“一套房住一辈子”的置业观念，扩大二手房的市场需求。同时降低二手房交易门槛和税费标准，简化交易手续，推动二手房抵押按揭，规范房屋中介。
（五）保护合理的住房消费，遏制投机性购房
根据国家统计局发布的数据，20xx年中国城镇居民人均住房建筑面积仅为23.67平方米，与建设部提出的全面小康阶段人均住房建筑面积38平方米的标准相比，还有很大距离。另一方面，由于长期低租金、实物分配等原因，中国城镇居民住房消费的比重远低于同等发展程度国家。因此，要继续保护和鼓励改善型的住房消费，进一步完善住房分配货币化，加快住房补贴的发放，提高居民购房的支付能力。
投资性购房可以增加出租房屋数量，对于培育房屋租赁市场，满足外来人口增加的租房需求具有积极意义，也是商品房价格发现机制、级差地租形成机制的重要组成部分。在当前股市低速、存款利率较低、物价上涨幅度较大的情况下，投资房产是一种较为理想的保值、增值投资渠道。作为个人理财行为的不动产投资失败，不论是对个人，还是对社会的风险都不会太大。并且，投资者对租金、房价、利率更为敏感，会根据租金市场的变化调整自己的投资计划。只要对投资性购房进行必要的引导，保证其所占的比例在一个安全的范围内和不在短期内出现大规模的非理性投资置业，就没有必要对此进行过多的限制。
对于当前部分城市出现的投机性购房，可通过限制期房转让、实行实名购房、严格税收征管等措施加以遏制。同时，尽快实现商业银行间住房贷款信息联网，完善风险控制机制，制止利用银行贷款投机购房行为，消除炒作对心理预期的不良影响。
（六）整顿房地产市场秩序，规范企业行为
中国房地产企业素质较低，虚假广告、虚假承诺、擅自变更规划和房屋结构、房屋质量不合格、野蛮拆迁、雇佣黑物业、恶意拖欠工程款等不法行为时有发生。房地产业一直是近年来群众反映强烈、要求治理整顿的呼声最强烈的行业之一。
在当前资质管理弱化、市场准入门槛较低、行政管理体制转换的情况下，加强对房地产业的行业管理要转变思路。一是变项目前期审批为全程服务、全程监管。二是加大市场整顿的力度，严格开展房地产市场专项整治工作，对于违规企业给予曝光和必要惩处，直至清出。三是建立房地产信用档案，惩戒市场失信主体，促进公平竞争和优胜劣汰。扩大信用系统的覆盖面和影响力，通过与商品房网上销售系统的链接，使其成为购房者决策的重要参考依据。
四是加强基础信息的收集和发布，为宏观调控和消费者提供决策依据。市场信息准确、透明、对称、完全，是有效调控市场的基础，也是消费者理性选择的重要条件。为此，要按照20xx年国务院18号文件的要求，加强相关部门协作，整合资源，加快房地产市场信息系统和预警预报体系建设。努力使局部性、结构性问题，现之于萌芽，防之于未发。20xx年上海、天津、南京等城市通过开通商品房销售合同联机备案系统，即时发布各类房地产市场信息，使决策者和购房者了解每一时刻所有房屋供求信息和每一套房屋的成交价格，改善了信息不对称的局面。
（七）拓宽融资渠道，优化资金结构
20xx年央行121号文件颁布以来，提高房地产开发资金门槛、紧缩房地产开发贷款等项政策相继出台，造成部分项目开发遭遇资金瓶颈，也减少了市场供应。20xx年房地产开发资金来源中企业自筹资金所占比重减少，以定金和预收款为主的其他资金来源所占比重增加的情况说明，银行紧缩房地产信贷的同时，房地产开发的融资渠道并没有得到拓宽，定金和预收款比重的增加加大了消费者的购房风险，而银行作为个人住房贷款的提供方，仍然承担着巨大的金融风险。
为保障房地产开发的资金来源，优化资金结构，降低银行的金融风险和购房者的市场风险。一是要积极推动资本市场的发育，鼓励开发企业通过股权合作、上市、房地产信托、房地产项目债券化等渠道筹集开发资金。二是要加快研究产业基金管理办法，出台产业基金法，促使蓄势已久的房地产产业基金正式登台。三是要推进房地产抵押贷款证券化进程。房地产抵押贷款证券化可以提高银行房地产消费贷款的流动性和安全性，降低金融风险，也为投资者提供了一种重要的投资渠道。目前，中国建设银行已经开始了此方面的探索，其他银行亦应适时跟进。
（八）加强对基础性、制度性问题的研究
在我国当前的财税体制下，来自房地产业的税收约占税收的10%，地方财政收入增加和经济发展对房地产业的依赖程度较大，这也是各级政府热衷房地产开发的根源所在。房地产市场一旦出现波动，将对地方经济产生剧烈影响，潜在风险较大。物业税又称为“财产税”或“地产税”，是当下财税体制改革的一个热点。开征物业税后，土地、房屋等不动产所有者或承租人每年都要交纳一定税款，税值随房产的升值而提高，以此来取代土地批租制下一次性交纳的出让金，将对房地产业产生深远影响。征收物业税可以减少房地产开发所需资金，促进存量土地流转；可以稳定地方政府土地收入，改变“寅吃卯粮”现象；可以通过税率调节，限制高档房、大户型房消费，引导中小户型、中低价位普通住房建设与消费；同时，也是促进商品房降价的重要因素。
人民币汇率问题也是影响当前中国房地产市场的重要因素。在国内一些大城市，人民币被低估的事实吸引外资流入房地产领域，推动房价飙升。20xx年受美元贬值和人民币盯住美元政策的影响，人民币对欧元迅速贬值，所以中国房地产价格对欧盟国家来说是不升反降。许多欧盟国家的投资者希望通过投资中国房地产达到保值增值的目的。一些国外投资机构为赌人民币升值，“热钱”大量涌入，其中不乏流入房地产领域的。在这种背景下，许多开发商也投其所好，纷纷组织楼盘到海外招商，上海甚至出现了只向国外投资者销售的楼盘。对于此类基础性、制度性问题，必须加强前期研究，尽快出台相应解决办法。
(课题组/牛瑞凤、李景国、尚教蔚、王诚庆、王洪辉)
土地篇
20xx年中国城市地价状况分析(一)
20xx年是我国土地市场发展不平凡的一年，为配合土地管理作为政府参与宏观调控的目标，国家先后出台了一系列对土地市场影响极大的调控政策：3月31日，国土资源部与监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出证情况执法监察工作的通知》（即71号文），要求各地协议出让土地中的历史遗留问题必须在今年8月31日之前处理完毕，这一政策的出台彻底封死了土地协议出让的所有口子；4月底，国务院办公厅下发了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》（国办发明电〔2004〕20号），暂停半年的农用地转用审批、暂停新批的县改市（区）和乡改镇的土地利用总体规划的修改、暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改（即“三个暂停”）；10月底，“三个暂停”刚刚到期，国务院下发了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》与央行加息的决定同时出台。在这一系列政策的影响下，我国的城市地价状况如何？
一城市地价总体情况
根据中国城市地价动态监测系统的全年各季度调查结果分析，20xx年全国城市地价总体水平为1183元／平方米，与20xx年相比，总体增长4.78%，其中，商业地价水平为1948元／平方米，增长4.51%；居住地价水平为1128元／平方米，增长5.40%；工业地价水平为480元／平方米，增长1.78%。20xx年城市地价中，居住地价增长率最高，商业地价次之，工业地价基本持平。
20xx年全国城市地价增长率最高区域为西南区域，最低区域为西北区域。各区域地价增长率由高到低依次为，西南区域、中南区域、东北区域、东南区域、华北区域、西北区域。20xx年全国各区域城市地价变化情况。
20xx年全国地价最高的城市为北京市，2384元/平方米，最低的城市为乌鲁木齐市，479元/平方米。地价综合水平排在前面的城市依次是北京市，2384元/平方米；上海市，2245元/平方米；杭州市，1902元/平方米；南京市，1848元/平方米；成都市，1750元/平方米；合肥市，1650元/平方米；天津市，1543元/平方米；广州市，1444元/平方米；贵阳市，1419元/平方米；福州市，1407元/平方米。
20xx年全国地价增长率最高的城市为成都市，17.51%；最低的城市为乌鲁木齐市，-5.41%。地价综合增长率排在前面的城市依次是：成都市，17.51%；沈阳市，16.47%；武汉市，14.43%；福州市，13.58%；南昌市，12.81%；贵阳市，10.87%；西安市，7.54%；长沙市，6.93%；银川市，6.56%；南京市，6.52%。
二城市地价状况分析
20xx年，我国多数城市延续前几年地价稳中有升的运行态势，不同区域、不同城市的地价水平仍然有升有降，呈现出与经济发展速度及经济结构调整相适应的理性变化特征。全年城市地价总体呈稳定的小幅上升趋势，地价综合增长幅度略高于20xx年，商业用地地价平均增幅低于20xx年2个百分点，居住用地地价平均增幅接近于前三年平均水平，而工业用地平均地价则增幅降低。
（1）从总体趋势上看，多数城市地价呈现平稳上涨趋势，部分高地价城市的地价增幅水平继续理性回落。在20xx年调查的46个城市中，除呼和浩特、乌鲁木齐、南海及重庆外，其他多数城市的地价水平呈现比较平稳的上涨趋势。北京、上海、杭州、南京、成都、广州、深圳等历来是地价增长较快的几个城市，尤其是北京、上海、杭州，地价长期居高不下。20xx年，自北京、广州、深圳之后，杭州、南京的地价增幅水平已开始大幅回落。20xx年，北
京市平均地价增长率为2.26%，其中，商业地价增长率为3.22%，居住地价增长率为3.37%，工业地价增长率为0.23%；杭州市平均地价增长率为4.94%，其中，商业地价增长率为5.99%，居住地价增长率为4.55%，工业地价增长率为0；深圳市平均地价增长率为1.04%，其中，商业地价增长率为0.67%，居住地价增长率为0.62%，工业地价增长率为2.87%；这些城市的地价增幅均接近或远低于20xx年。
（2）从区位上看，中、西部地区城市的地价增长速度仍高于“珠三角”和“长三角”地区。从20xx年全国各区域城市地价增长情况看，中、西部地区城市继续保持了地价的高增长率，南昌市20xx年地价平均增长率为7.24%，20xx年为13.49%，20xx年为12.81%；武汉市20xx年地价平均增长率为6.76%，20xx年为5.87%，20xx年为14.43%；贵阳市20xx年地价平均增长率为12.85%，20xx年为10.90%，20xx年为10.87%。在累计增长率大于10%的6个城市（成都市、沈阳市、武汉市、福州市、南昌市、贵阳市）中，有4个城市为中、西部城市，所占比例高达66.67%，而“珠三角”和“长三角”地区则没有一个城市的累计增长率超过10%。
（3）从用途上看，20xx年，不同城市各类型用地价格变化差异较大，居住用地价格增幅高于商业用途和工业用途。全国城市居住用地增长率最高，同比增长比商业用地和工业用地分别高出0.62和3.62个百分点，反映了商品房开发仍然是对土地的主要需求，主要是由于增量土地供应停止之后，存量土地大都集中在城市市区，具有较好的区位特性，价格水平相对较高，是使居住地价相对增加的主要原因。
在省会城市中，20xx年度商业用地价格增长率较高的城市为天津、杭州、沈阳、武汉、上海，增长率分别为4.83%、4.00%、4.00%、3.50%和2.71%，乌鲁木齐为负增长；居住用地价格增长率较高的城市为合肥、武汉、南昌、天津、上海，增长率分别为14.00%、7.30%、
5.95%、5.85%和3.61%；工业用地价格增长率较高的为南昌、呼和浩特、银川、广州、长沙，增长率分别达到6.16%、2.07%、1.41%、1.40%、1.10%，合肥、乌鲁木齐、天津为负增长。
（4）从时段上看，尽管各季度经历了不同的土地政策，但四个季度总体地价增幅基本持平。20xx年四个季度全国城市平均地价增长率除第一季度稍大外，第二季度到第四季度地价综合增长率基本保持在1.20%左右；在平均地价的分用途季度变化中，也是第一季度居住用地平均地价增长率高于后三个季度水平。这反映了土地市场整顿对地价变化产生了一定的影响。
三城市地价变化与经济环境协调性分析
1.地价上涨幅度低于房价和GDP增长幅度
（1）大多数城市地价上涨幅度低于同期房价上涨水平或基本持平。建设部的统计资料显示，20xx年1～11月，商品房平均销售价格继续高位上涨，同比增长率为12.50%（而同期商品住宅的同比增幅也在10%以上），远大于20xx年城市地价平均增幅（4.51%）8个百分点。反映了在宏观调控政策和土地政策的作用下，房价仍持续高位增长，房价增长与地价增长并不同步。从地价变动与房价变动的关系来看，就城市而言，多数城市地价上涨幅度低于房价上涨幅度，仅今年前三季度，沈阳、南京、重庆3个城市的房价上涨水平分别高达19.2%、17.7%、15.6%，而同期地价上涨幅度仅为10.85%、5.26%和1.25%。上海、北京、杭州、深圳、成都、武汉等多数城市的地价上涨趋势与房价上涨趋势基本一致，地价变动幅度均低于同期房价的变动水平或基本持平。
（2）大多数城市的房价上涨与GDP增长一致，地价上升幅度低于同期GDP增长率。国家统计局统计资料显示，20xx年第三季度全国国内生产总值增长率为9.10%，有所放缓，低于第二季度；固定资产投资增长率为27.70%，与第二季度相比也有所放缓。同期商品房价格上涨幅度为9.4%，地价上涨幅度为3.52%，由此可见，地价上涨幅度远小于同期GDP增幅和固定资产投资增幅，房价上涨的主要原因是宏观经济的增长以及市场需求的拉动。
2.地价占房价的比重一般为20%～40%
（1）统计分析表明，地价占房价的比重为20%～40%，处于比较合理的范围。调查显示，北京、天津、中山、深圳、重庆等大多数城市的地价（熟地价，包括土地出让金、城市建设配套费以及土地开发费等）占房价的比例基本上都在20%～40%之间。其中,北京住宅用地价格占商品住宅的价格比例约为35%，公寓、写字楼的比例约为25%；天津市地价占房价的比重在30%左右，其中住宅用地的价格占房价的比重为25%；重庆约为25%；武汉市25%～31%；南昌市约为30%；深圳、中山、东莞等城市在20%～30%之间；佛山市区为30%～40%；顺德为20%～40%。
在国外，地价在房价中的比重相对比较大。如在美国的主要城市，用于建造商业楼宇的土地价值通常占全部物业价值的30%～40%、英国25%～38%、瑞典20%～22%、新加坡55%～60%、韩国50%～65%，日本则高达80%～90%。显然，与国外相比，我国地价所占房价比例并不高。
（2）政府收取的土地纯收益（土地出让金）占房价比例较低。从调查情况看，土地出让金占房价的比例多数在5%～7%之间，平均约为7%。如北京5%、上海5%、天津9%、重庆13%、成都6%、西安3%、徐州6%，威海10%。说明房价的上涨并不是政府“以地生财”和多收土地出让金的结果。
（3）从房价的构成来看，建安成本仍是构成房价的主要部分。根据调查情况，多数城市地价占房价的比重一般略低于建安费用的比重。其中，北京市土地取得费用占房价的比重大约为30%,而建安费用占房价的比重约为32%；武汉市地价占房价的比重为25%～31%，建安费的比重为32%～39%；南昌地价占房价比重约为30%，略低于建筑造价所占房价比重。
（4）房地产开发利润占房价的比例较大。根据房价构成中利润所占比重的调研分析，目前大多数城市房地产开发中的利润率普遍在10%以上，中高档房地产平均利润率更高，一般达到30%～40%，远远高于其他行业的平均利润率水平。根据调查，北京市房地产开发利润占房价的比重平均达到17.1%，高于一般利润水平，其中最高的在二、三环之间，达到了20.4%。从国际上多数国家情况来看，房地产开发商的平均利润一般在5%左右，高的也只有6%～8%，远低于我国目前的房地产平均利润率。
从经济学角度看，土地需求是一种引致需求。在地价与房价的变动关系中，地价的上升是由于土地需求的增加所致，而对土地需求的增加是由于对房地产商品需求的增长造成的。因此，地价上涨并不是房价上涨的原因，而正是房价上涨的结果，而房价的上涨主要是由于当地经济的增长及城市良好的发展态势。
3.地价与房价上涨不完全同步
近年来，我国证券市场、保险业一直比较低迷，多数人将投资房地产作为最保险的投资途径。根据对部分城市租售比的调查，近年来多数城市的租售比处于较高水平。如杭州市，20xx年、20xx年、20xx年三年商业用房的租售比分别是10.91%、10.86%、9.49%，住宅的租售比分别是5.7%、5.45%和5.1%，尽管每年微弱下调，但其商业用房的平均租售比仍达到10.42%,住宅的平均租售比达到5.42%。北京市20xx年写字楼的平均租售比更高，达到13.32%，住宅的租售比达到7.54%，远高于一般投资利率。因此，部分城市由于经济发展，居民收入增加了，在改善自身居住条件后，将目光放到投资房地产上，认为投资房地产风险不大，且保值增值，于是商品房成了最好的投资途径，将资金投入到商品房中，期望投资房地产能带来增值，这在一定程度上带动了对商品房的需求，成为拉动房价上涨的主要原因之一。
4.地价上升幅度与土地招标、拍卖、挂牌出让相适应
（1）推行土地招标、拍卖、挂牌，使土地价格逐步回归真实价值水平。我国对城市经营性用地实行招标、拍卖、挂牌出让的时间不长，但从调查情况可以看出，推行招标、拍卖、
挂牌后，土地价格总体上有一定幅度的上涨，高于协议出让土地价格，个别城市如杭州上涨幅度较大，但不同区域上涨情况不同。
对于市场比较发育、交易活跃、协议出让规范的地区，协议出让底价与招标、拍卖价格相差不大，只是出让方式的改变，并没有对地价水平产生实质性影响。相反，对于市场不太发育、交易不活跃的地区，协议出让价格则与招标、拍卖价格相差较大。这是因为，对于市场欠发育地区，协议出让价格多是依据成本而未依据市场真实水平来确定的，在市场通过招标、拍卖、挂牌实现时，必然与市场实际情况存在差异，有时这种差异会很大。所以通过招标、拍卖、挂牌方式出让土地，只是将土地市场价格回归到真实水平，并不是由于招标、拍卖、挂牌方式抬升了地价。
（2）在土地招标、拍卖、挂牌过程中存在非理性行为，导致地价上涨过快。国内外实践表明，招标、拍卖、挂牌是一种有效的资源市场配置方式，土地资源也不例外。对土地实行招标、拍卖、挂牌只是土地出让、优化配置土地的方式和手段，不是抬升地价的原因，土地招标、拍卖和挂牌交易不存在推动地价及至房价上涨的内在机制。但在调查中，发现部分城市在推行招标、拍卖、挂牌时，存在由于非理性行为而抬升地价的现象。有的开发商甚至认为只要有地，就可以挣钱，而不考虑土地的用途、利用效率和开发成本等，盲目竞争。另外，城市规划不能严格实行，也在一定程度上滋长了这种倾向，不少开发商期待先拿到地后，再通过修改提高容积率等关键建筑指标达到盈利的目的，因此在参与土地招标、拍卖、挂牌活动时，敢于开出高价获得土地。
一个健康有序的房地产市场离不开规范的土地市场，而有序的土地供应是规范土地市场的重要内容。调查结果表明，在现实中，仍存在土地的多头供应和无序供应现象。近几年来，我国房地产开发土地购置呈现高速增长趋势，19xx年增长18.3%，20xx年增长41.4%，20xx年增长38.5%，20xx年增长38.1%，20xx年增长42.3%，均远远高于同期房地产开发的增长速度。这是因为，一方面，部分城市政府从短期利益出发，热衷于出售土地，有的地区已经将几年后的用地指标用完，一些开发企业以土地储备为名大量圈占土地，有的企业购买土地后并不进行开发而是待价而沽，等土地增值后出售以获取土地增值收益；这些土地交易中的投机因素引发了地价的不合理上涨，加大了房价中的地价成本，导致了房价不合理地上升，增加了市场的不稳定和混乱程度。另一方面，大多数城市政府对土地出让并没有制订合理的供地计划，对于出让总量、出让金收益以及具体的出让地块事先都没有进行充分的研究，而主要是以项目定出让，随行就市，大大削弱了政府的调控力度。(邹晓云田彦军)
20xx年中国城市地价状况分析(二)
四影响城市地价状况的主要因素分析
1.社会经济发展持续向好、投资与需求强劲仍然是地价上涨的主要动力
在对京津两市、长江三角洲地区、珠江三角洲地区三大重点地区进行监测过程中，可以发现社会经济发展持续向好、社会购买力增强、公众投资和购房比例不断增加、需求持续旺盛是地价不断上涨的主要动力。
以长江三角洲为例，该地区的地价上涨最快，其中尤以居住用地的价格上涨最为明显，20xx年居住用地价格上涨了12.16%，远高于京津两市和珠江三角洲地区。这主要是由于近几年来，长江三角洲地区一直是我国经济发展最快、城市建设最具活力的地区之一。20xx年主要城市的GDP在15%左右，经济增长率和居民消费能力均位于全国前列，投资和需求强劲带动了地价的不断上涨。如上海市，由于20xx年世博会的成功申办以及跨国公司和外资企业的大量涌入，民营资本开始介入房地产业，良好的未来社会预期和可购买能力，使上海市房地产市场需求始终强劲。20xx年上海居住房价涨幅达到14.9％，房价和增长率居全
国之首，其中主要是个人住房需求。根据中国人民银行上海分行的统计，20xx年上海市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，同比多增204亿元，占各项贷款新增额的比例高达76%，其中个人住房贷款累计增加728亿元，同比多增106亿元，新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例高达48%。而在10月29日上调存款利率后，11月和12月的个人住房贷款继续保持快速增长。此外，按照对房屋租价比的分析，我国主要城市的租价比均在6%以上，远高于股票、国债、期货、存款等投资收益率水平。根据北京市统计局的抽样调查结果，在购买商品住宅的个人中，17%的购房者是为了投资，可见个人需求及投资增加仍是拉动房价增长的主要原因，从而也带动了地价的不断上涨。
2.土地供应积极参与国家宏观经济调控，为地价的平稳上涨提供了政策保障
20xx年，针对经济运行中固定资产投资增长过快、部分行业盲目投资、低水平重复建设现象严重等问题，党中央、国务院制定出台了一系列政策措施，严把信贷和土地两个闸门，使固定资产投资过快增长的势头得到遏制。最新统计结果表明，20xx年固定资产投资增速由年初的53％回落到25.8％，宏观经济调控已初见成效，全年GDP增长9.5%，继续保持协调发展的趋势。
在此次宏观经济调控中，土地政策发挥了重要作用。国土资源部门通过采取从严从紧的土地供应政策，对制止部分行业盲目投资，产生了明显的釜底抽薪作用。并通过对开发区的清理整顿，有效遏制了一些地区盲目设立开发区、乱占滥用土地的势头，使土地市场和宏观经济运行中的一些不稳定、不健康、不合理因素慢慢消除，抑制了土地的无序供应，土地市场和房地产市场渐趋规范，有力地配合了国家宏观调控整体战略部署的实施，保障了国民经济的协调发展，从而防止了地价的大起大落，为地价的平稳增长提供了良好的政策保障。
3.通过全面清理整顿工作，土地市场不断规范，地价的市场形成机制逐步完善，从而为地价的平稳上涨及杠杆作用的发挥提供了良好的市场环境
20xx年我国采用金融政策和土地政策对宏观经济进行调控过程中，对土地市场进行了大规模的清理整顿。截至20xx年8月，国土资源部共清理出6866个各类开发区，核减4813个，占原有总数的70.1％，规划面积压缩2.49万平方公里，占原有面积的64.5％，退出开发区土地2617平方公里，复耕1324平方公里，收回闲置土地116.5平方公里。国土资源部会同有关部委部署了以新上项目用地清理为重点的“六项清理整顿”，全年共清查近8.2万个新上项目的用地，涉及面积近80万公顷，清理出违法占用土地项目7184个，涉及面积36501公顷，对停建、暂停并限期整改及取消立项的7077个项目；贯彻落实国务院关于“三个暂停”的要求，20xx年前三季度全国建设用地供应中，存量土地占52％。通过全面清理整顿，遏制了土地虚假需求，使土地市场逐步规范。此外，由于国土资源管理部门多年来一直推行经营性用地的招拍挂，使地价的市场形成机制和市场环境不断完善，房地产及固定资产投资逐渐趋于理性，初步形成了一个公开、公平、公正的土地市场，为促进地价的平稳上涨提供了良好的市场环境。
4.受国家产业结构和投资结构调整的影响，工业用地价格增长平缓
为控制固定资产投资规模过快增长，防止某些行业无序建设、过度扩张，20xx年国家加快制定完善并严格实施能耗、物耗、环保、安全等市场准入标准；严格控制钢铁、水泥、电解铝、电石、焦炭等行业投资。20xx年1～7月，钢铁增长44.2％，增幅比今年1～2月回落128.4个百分点；水泥增长54.9％，回落82.4个百分点；房地产开发投资增长28.6％，增幅回落21.6个百分点。从产业结构投资增速看，1～7月，第一产业投资277亿元，增长15％，扭转了负增长的局面，增幅比1～2月加快40.1个百分点。第二产业投资10852亿元，增长42.5％，增幅回落36.1个百分点。第三产业投资15988亿元，增长24.6％，增幅回落16.4个百分点。从新开工项目看，1～7月，新开工项目80851个，总投资规模27415亿元，增长27.3％，增幅比1～2月回落78.3个百分点。由于产业结构调整的需要以及土地供应政
策的影响，在很大程度上缓解了对工业用地的需求。此外，国家对开发区的全面清理整顿，也抑制了对工业用地的需求，从而使全年工业用地价格增长平缓，20xx年全国工业用地平均地价为478元／平方米，与20xx年相比增长1.92%，增长率下降了0.47个百分点。在监测的京津两市、长江三角洲地区、珠江三角洲地区中，长江三角洲和京津两市工业用地价格增幅都不大，珠江三角洲的工业用地价格甚至低于全国平均水平。
五20xx年我国城市地价变化趋势分析
经历了土地市场的治理整顿、“三个暂停”、央行加息等诸多宏观政策调整之后，全国城市地价平均水平没有出现大起大落，20xx年的土地市场基本保持了理性发展。在20xx年12月23日全国国土资源厅局长会议上，国土资源部李元副部长指出，“20xx年，国土资源部将进一步落实《国务院关于深化改革加强土地管理工作的决定》”、“将继续实行从严从紧的建设用地供应政策，收紧‘地根’”。据此，20xx年国土资源管理将进一步落实耕地保有量和基本农田保护面积的省长负责制；建立耕地保护责任的考核体系；严格责任追究制度，实行违法违规责令限期整改办法；建立国家土地督察制度，设立国家土地总督查，向地方派驻土地督察专员；新增建设用地土地有偿使用费施行新的收缴办法等。据此，20xx年我国城市地价变化趋势仍将在20xx年增幅的基础上小幅上扬，甚至有可能突破20xx年的增幅水平。
1.近期土地市场供需不会出现尖锐矛盾，后期地价仍将保持稳中有升的态势
20xx年房地产市场土地供应量基本能够满足当前房地产开发的需求。据国家统计局数据，1999至20xx年，全国房地产开发商购置土地面积高于1510平方公里，但实际完成开发面积不超过920平方公里。按此推算，全国房地产商手中已购置待开发建设的土地有450至600平方公里，足以说明市场中有大量土地可供开发，地价上涨幅度势必有限。
2.今年全国房屋销售出现供需两旺、价格快速上涨的局面，后期这一势头将得到有效缓解
国家发改委、国家统计局对35个大中城市房地产市场进行的调查显示，20xx年第三季度房价比去年同期上涨9.4%。从全国范围看，有8个城市房价同比涨幅超过10个百分点。35个大中城市中，排在前几位的是沈阳、南京、重庆、上海、天津、兰州、青岛、宁波、杭州。北京房屋销售价格同比涨幅不高，为3.5%。从房屋类别看，普通住宅、写字楼和豪华住宅价格涨幅最高，分别达到9.2%、8.6%和8.4%，而经济适用房涨幅最低，仅为2%。从后期来看，商品房价格进一步上涨的趋势不可避免，但其增幅将得到有效控制。
（1）房屋可供应量巨大。一是据国家统计局数据，目前全国6年累计空置房总面积为4亿平方米，仅20xx年第一季度，全国商品房空置面积为9008万平方米。二是房屋在建规模较大，仅20xx年第一季度，商品房施工面积为7亿平方米，同比增长32.8%。从房地产开发周期看，一般从土地供应到房屋销售需要1至2年的时间，因此，当前房屋的供应量是由前1至2年土地供应量决定，而不是由当前的土地供应决定的。所以，现在暂停农转非审批，不会对当前房屋供应产生即时影响。
（2）房地产市场需求将逐步回落。一是金融信贷政策的调控将抑制房地产市场的需求。中央近期出台的一系列的金融信贷调控政策，对房地产开发融资、住房消费信贷等都提高了门槛，使房地产市场的个人住房需求和房地产开发企业投资的冲动受到抑制。二是控制城市建设拆迁量，也将有效地降低个人住房需求总量。中央要求稳定推进城市化建设，控制一些城市建设规模过大、标准过高的倾向，合理确定拆迁规模，会有效减少由于城市建设实施拆迁引起的房地产市场需求。三是住房制度改革和房地产市场多年的发展，住房需求已经得到很大程度的满足，需求弹性较大。据统计，目前我国住房自有率已达到81%，从20xx年和20xx年第三季度房地产销售情况看，92.1%为个人购买，住房需求主要是拆迁、住房条件改善和投资购房，其中除拆迁购房外，住房需求不属于刚性需求。另外，随着中央多项宏观调控措施的落实，将会有效抑制固定资产，特别是房地产开发的投资冲动，降低市场预期，从
而也会降低人们的住房消费预期。
3.局部地区房地产结构性矛盾会突出一些，地价、房价可能有所上涨，但地价、房价不会形成大幅度飙升的局面
一是长江三角洲地区土地供应相对紧张。从19xx年以来土地供应备案的情况看，长江三角洲地区（上海、杭州、苏州、无锡、常州等地）农用地批准转用后的土地已多数供出，土地储备量也有限。二是长江三角洲地区房地产市场需求量较大。长江三角洲地区经济发展一直保持快速增长势头，人均可支配收入较高，且由于人均住房面积水平较低，如上海市为14平方米/人，远低于全国城市24.5平方米/人的水平，因此改善住房条件的需求旺盛，可能会促使房价发生较大幅度的增长，进而导致地价抬升。三是房地产低端产品供应可能会趋于阶段性紧张。由于中低价位的房地产和经济适用房多位于城市的城郊结合部，也是农用地转为建设用地的重点地区，受暂停农用地转用措施的影响，城市中低端房地产开发供地量收缩，导致地价和房价的一定幅度攀升。近年来，拆迁量较大，安置任务重的城市可能升幅会大一点。四是地价增长幅度进一步降低。从20xx年以来对地价的动态监测结果看，尽管长江三角洲城市地价保持较高的增长水平，但增长幅度在逐年降低。(邹晓云 田彦军) 区域篇
20xx年深圳市房地产市场形势与宏观调控
一20xx年深圳房地产市场总体形势
1.房地产开发投资额出现负增长，商品房在建规模继续减少
20xx年1～11月，全市完成商品房开发投资360.91亿元，同比减少了1.25％，改变了前几年高速增长及20xx年以来缓慢增长的状态，首度出现负增长。从房地产开发投资占同期固定资产投资的比重来看，1～10月房地产投资占固定资产投资的比重为38.7％，大大低于前几年的水平，同时对比本年度前9个月的数据，该比重呈现逐步下降的趋势，这将使固定资产投资结构进一步优化。
从商品房建设规模看，20xx年1～11月，商品房施工面积为2583.32万平方米，同比下降了3.36％，其中商品住宅施工面积1934.17万平方米，同比下降了9.93％；商品房新开工面积763.37万平方米，同比下降了9.82％；商品房竣工面积531.29万平方米，同比下降了26.57％，其中商品住宅竣工面积432.8万平方米，同比下降了25.8％。
指标20xx年1～11月20xx年1~11月同比（%）商品房施工面积2583.322673.02-3.36其中：住宅施工面积1934.172147.29-9.93其中：新开工面积763.37846.47-9.82商品房竣工面积531.29723.58-26.57其中：住宅竣工面积432.80583.25-25.80
以上数据表明，20xx年，深圳房地产开发投资增长速度和建设规模均出现一定幅度下滑，房地产市场供应水平出现下降趋势。
2.开发商贷款首次出现下滑，个人住房贷款占房地产贷款比例上升
截止到20xx年11月底，全市人民币贷款余额为5092.34亿元，比年初增加了560.54亿元。房地产贷款额为1623.27亿元，比年初增加了195.51亿元；其中个人住房贷款为1141.64亿元，比年初增加了211.53亿元，开发商贷款481.63亿元，比年初减少了16.01亿元，这是近六年来开发商贷款额首次出现下滑。
截止到20xx年11月底，深圳房地产贷款额占全市人民币总贷款额的31.9％，与去年12月底所占比例基本持平，新增房地产贷款额占新增人民币总贷款额的35％，而新增贷款主要来自于个人住房贷款的增加。其中，个人住房贷款占房地产贷款比例为70.3％，比去年
12月底的65.1％上升了近5个百分点，而开发商贷款所占比例则由去年12月底的34.9％下降为29.7％。
虽然20xx年出现近6年来房地产开发商贷款额首次下滑，主要是由于房地产贷款政策紧缩和相关金融政策的实施所致，但是房地产开发商对银行贷款的依赖性仍然很高。据统计，房地产开发投资额中80％来自于银行贷款；与此同时，个人住房贷款比例有所提高。这说明央行加息等相关政策的实施及其预期并未对个人住房贷款造成太大影响，市场需求依旧旺盛。
3.商品房需求整体保持平稳增长，非住宅物业销售面积大幅上升，商品房销售结构更为合理
20xx年深圳商品房销售面积为935.85万平方米，同比增加了6.61%，市场需求持续旺盛，市场整体需求平稳增长。
从不同类型商品房的销售情况来看，住宅、办公楼和商业用房的销售面积全面增长。20xx年全市住宅销售面积为820.13万平方米，同比增长1.01%；办公楼销售面积为27.54万平方米，比20xx年增长40.94%；商业用房销售面积为65.01万平方米，同比增长65.12%。
商业用房销售面积的大幅增长，主要与近年来深圳住宅建设的加快有关。在特区内外不同片区由于住宅建设的发展，新的城市区域逐渐形成，并由此带动了商业物业需求的增长。此外，随着CEPA的正式实施、深圳中心的“西移”、特区外城市化的全面铺开、地铁等基础设施的加快建设，带动了办公物业需求的增长，使得办公楼销售面积大幅上升。
由于办公楼和商业用房销售面积大幅增长，二者在商品房中所占的比重也明显增加。20xx年，住宅销售面积占商品房销售总面积的88％，与20xx年的93％相比下降了5个百分点；办公楼销售面积占商品房销售总面积的3％，商业用房占商品房销售总面积的7％，办公楼和商业用房所占比重均比20xx年增加了2个百分点。非住宅物业所占比重的增长，使为住宅配套的商业性基础设施更为完善，促使整个商品房市场结构更加合理。
4.商品房新增供给小幅上升，住宅市场整体供求基本均衡
20xx年，深圳商品房批准预售面积953.19万平方米，同比增长9.53%，其中住宅批准预售面积为806.48万平方米，同比增长12.5%。
在20xx年上半年深圳出现商品房供给增长过快的势头后，深圳采取了特区内停止新批房地产用地、继续控制全年房地产用地供应（100公顷左右）等一系列宏观调控政策。随着系列房地产调控措施的出台，房地产供给于20xx年初得到有效控制，当年商品房批准预售面积大幅下降，大量的待售的商品房得到消化。20xx年，在土地供应继续紧缩的情况下，旺盛的市场需求进一步促进了存量房地产用地入市，商品房供应开始比20xx年有所增加，商品房批准预售面积基本与当年的销售面积相当。
从20xx年以来住宅批准预售面积与销售面积的对比来看，2002～20xx年，商品住宅的批准预售面积总体大于实际销售面积，二者相差128万平方米，住宅批准预售面积与实际销售面积的比为1.05∶1。表明目前市场总体供给基本充足，供求基本平衡。但是，如果新增预售小于实际销售的状况长期持续下去，消费者在买房时的选择余地必然越来越少，进而引起房地产价格的继续上涨。
5.区域市场结构基本保持稳定，南山、罗湖等区域销售面积有所增加
从各区的住宅销售来看，南山、宝安、龙岗三个区的住宅销售面积居全市前三位，分别占全市住宅销售总面积的34%、21%、17%。南山区住宅销售面积仍然稳居首位，在全市中所占比例继续增加。从20xx年和20xx年各区住宅成交面积所占的比例对比来看，南山区、罗湖区所占的比例有较大增长，宝安、龙岗两区所占比重基本保持不变，福田区房地产销售面积所占的比例减小较大。
随着特区内用地的日益减少、西部通道及地铁线的开通、宝安龙岗两区全面城市化的启
动，房地产“西移”和“外移”的发展趋势将会越来越明显。
6.三室房继续成为主力户型，小户型住宅所占比例有所提高
从销售住宅的户型来看，三室房、二室房和四室房占住宅市场交易总量达八成以上。其中，三室房住宅的销售面积占住宅销售总面积的42%，二室房住宅占住宅销售总面积比例为23％，与20xx年比例基本一致；四室房住宅占住宅销售总面积的15％，比20xx年下降2个百分点。
从这三种户型的价格来看，二室房和三室房住宅价格上涨幅度较大，四室房价格基本保持稳定。三室房住宅的均价为每平方米5330元,同比上涨6.47％；二室房住宅为每平方米5702元，同比上涨6.8％；四室房住宅为每平方米6470元，同比上涨0.1％。
从20xx年和20xx年销售住宅的户型结构对比来看，20xx年销售的住宅中二室房的比重略有增加，四室房的比重稍有减少，表明由于土地资源的限制，小户型开发正在增多。
7.空置商品房不断消化，商品房空置面积持续减少
至20xx年11月底，深圳商品房空置面积为219.18万平方米，同比减少7.12%。其中住宅空置面积为135.45万平方米，同比减少7.89%。目前深圳的空置商品房正在逐步得到消化。商品房空置的减少主要是因为从20xx年以来新增商品房供给持续小于商品房需求的缘故。
8.商品房消费主力进一步趋于年轻人化，以自住为购房目的占绝大多数
根据20xx年深圳秋交会期间的5000多份问卷调查的结果，深圳消费者的区域分布主要集中于关内，其中福田区占近一半的比例，其次为罗湖和南山。从年龄结构来看，26～35岁的年轻人占58％的比例，其次为25岁或以下者，占24％，显然，35岁以下的年轻人是目前深圳商品房消费的主力军，占全市比例达82％之高，深圳年轻人的消费潜力不容忽视。
从购房目的看，根据调查结果，属于首次置业买房自用的比例占64.3%，再次置业改善居住条件的比例为35.7%，再次置业用于投资获益的占10%；此外，再次置业群体中，仅有7％的投资者出于炒房目的转手出让。可见，首次置业买房自用仍是购房主流，再次置业改善居住条件与往年相比有较大提升，而投资用于炒房目的的仅占较小比例。
9.二手房市场交易规模继续大幅增长，二、三级市场联动的局面已经形成
20xx年，存量房屋销售面积达到496.83万平方米，比20xx年增长了45.92%，占新建商品房销售总量的57%。
20xx年1～11月，全市二手房交易面积达到572.91万平方米，比20xx年同期增长16.75%，交易宗数为51183宗，比上年同期增长15.82％。由数据可见，二手房同比增长幅度已有所放缓，但交易总量较大，交易面积仍保持快速增长，具有良好的发展态势。20xx年1～11月二手楼交易面积与同期新房销售量的比例已经上升到0.73∶1，存量房地产市场的健康快速发展，已形成房地产二、三级市场联动发展的局面，有力地推动了深圳房地产市场的不断成熟和发展。
二当前房地产价格运行特征
20xx年以来，深圳房地产市场明显火暴，房价不断攀升。从楼盘推出情况看，部分新开楼盘认筹阶段即形成排队现象，个别楼盘认筹数量甚至高于实际供应量一倍以上，房价问题一时为社会各界高度关注。为了保证未来房地产市场的持续、健康发展，有必要对房价进行深入的分析和认识。
根据深圳网上预售合同备案统计，20xx年按照建筑面积计算的住宅销售均价为5980元/平方米，与20xx年相比上涨了5.3%；写字楼平均交易价格为9997元/平方米，比上年同期下降了1.64%；商铺平均交易价格为12463元/平方米，比上年同期下降了3.51%。
从近几年房价变化情况看，深圳房地产价格运行主要有以下特征。
1.房价持续小幅上涨，且涨幅有递增势头；价格季节性增长特点明显，年底房价水平较
高
20xx年以来深圳房地产价格每年持续增长，以住宅为例，20xx年全年住宅交易价格水平为5533元/平方米，20xx年则达到5680元/平方米，比上年增长了2.6％；20xx年住宅价格又比上年同期上涨了5.3％。由此可见，近年来，深圳房价持续保持小幅上涨的势头，且涨幅不断递增，价位持续高攀，但增幅并不大。
20xx年房价的季节性波动明显，基本呈“第一、二季度价位低平，第三、四季度价格攀升”的规律。20xx年上半年住宅均价为每平方米5558元/平方米，但下半年上升到5855元/平方米，上涨5.3％。20xx年上半年，房价继续呈现这种季节性变化规律，第一季度住宅均价为5780元/平方米，第二季度为5862元/平方米，第三季度为6054元/平方米，环比增长率分别为第二季度1.4％、第三季度3.3％，尤其是第三季度价格增长较快。比较20xx年上半年与20xx年的价格水平，20xx年上半年全市住宅平均交易价格为5830元/平方米，尽管比去年上半年有一定幅度上涨，但比去年下半年降低了0.5％，进一步体现了深圳房价“年初低位徘徊、年中持续攀升、年底高位运行”的基本特征。
2.房地产市场价格结构基本合理，仍是满足中低收入者消费的大众市场
近年来，深圳房地产市场供应的商品房，基本呈现合理的价位比例，以满足不同收入层次的消费者的梯度房地产消费。从20xx年全年看，6000元以下的住宅销售面积占59%，6000～10000元占35%，10000元以上仅占6%。20xx年，4000元以下住宅销售面积占22％，4000～6000元的占37％，两者合计仍为59％；6000～10000元占36％，10000元以上的占5％。
上述数据表明，20xx年6000元以下的中低价住宅仍占市场的大多数，10000元以上的高价位所占比例不超过5％，占较小比例；低、中、高三个价位区间的比例基本合理，深圳的房地产市场仍是满足中低收入者消费的大众市场。从住宅价格结构来看，与20xx年相比，4000元以下住宅所占比例减少了7个百分点，4000～6000元的住宅所占比例增加了7个百分点，这与特区外住宅价格上涨有直接关系。总体来看，6000元以下的中低价位住宅仍占有约六成的比重。
3.特区外价格上涨较快，特区内外房地产价格差距逐渐减小
20xx年深圳各区住宅价格整体处于上升势头，但差距进一步减小。从各区销售价格来看，除福田区由于豪宅项目的减少价格比20xx年下降5.41%外，其他各区住宅价格均有所上涨。其中，罗湖区、南山区住宅均价为7996元/平方米、6410元/平方米，分别比20xx年上涨3.23%、2.04%；而特区外的宝安、龙岗两区住宅价格分别为4186元/平方米、4172元/平方米，分别比20xx年上涨11.09%和19.64%。
特区外房价的大幅上涨，主要是因为自20xx年底以来，随着市委、市政府加快特区外城市化进程系列政策的出台、地铁等基础设施建设的整体加快，特区内的土地资源日益减少，特区外房地产市场已明显活跃起来，许多具有良好品牌的房地产开发商也开始转向特区外项目的开发，提升了特区外楼盘的档次和影响力，推动了特区外房价的上涨。特区外房价的快速上升，使特区内外价格总体差距也由20xx年的2倍减少到1.7倍，差距减小了15%。
4.与国内主要城市相比，深圳房价涨幅甚小，房地产市场运行更为平稳、理性
从20xx年上半年深圳、北京、上海、广州等国内主要城市房地产市场运行情况看，上半年深圳住宅均价为5830元/平方米，比去年同期上升了3.6%，增长幅度较小，北京市住宅价格同比上涨7.3%，上涨较大，而上海同期房价上涨19.2%，房价持续快速增长。此外，根据国家统计局20xx年第二季度统计资料，国内大中城市房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，其中全国上海、宁波、天津、南京、重庆、杭州、沈阳、青岛8个城市房价涨幅最高，均超过12%，上海房价涨幅最高达到21.4%。相对来说，深圳房价上涨幅度很小，房地产市场运行较为平稳。
20xx年深圳房价总体运行平稳，尽管部分区域房价上涨较快，但全市价格上涨幅度仍在合理范围内；房地产市场继续呈现以满足大众需求为主的合理价格梯度，普通商品房继续占据主导地位；房地产价格总体保持理性波动。根据价格趋势的分析，未来一段时期，深圳房地产价格上涨幅度仍将保持小幅增长，但在合理的范围内波动。
三近期深圳房地产市场有关问题的思考
1.房地产经济在深圳经济发展中的地位
从投资拉动经济增长看，房地产业目前仍是深圳国民经济发展的重要产业，每年房地产业增加值占GDP约6%，直接拉动经济增长1～2个百分点；同时其产业关联度大，带动了建筑、建材、装饰等行业的发展。
从消费拉动经济增长来看，20xx年商品房成交总金额达到803.57亿元（含二手房），房屋租赁总收入达到61.36亿元，两者合计占GDP总量30.2%，对GDP拉动约5个百分点，拉动作用巨大，并带动家居、家电、汽车等相关产品的消费。
从促进深圳金融业发展看，20xx年，全市房地产贷款余额达到1623.27亿元，占全市金融贷款余额的31.9%，房地产开发投资额中80%来自于银行贷款，房地产贷款在金融总贷款中仍占较大份额且比例稳定合理，对促进深圳支柱产业之一的金融业的持续发展，具有重要的作用。
在深圳经济及城市化快速发展过程中，房地产业在深圳经济发展仍然具有重要的地位。房地产业只有继续保持较快的增长速度，才能与国民经济发展相协调，并促进宏观经济和相关产业的持续发展。如果采取抑制或紧缩房地产市场的政策，房地产投资增长率将会继续下降，难以与当前约17.3%的经济增长速度相协调，并影响到今后深圳经济的持续增长。 2.当前房价是否合理
房价是否合理，主要看房价与居民收入水平是否保持协调。根据国际通行标准，发展中国家房价收入比处在3～6倍时，房价与经济发展程度和居民的实际收入水平相协调，住房潜在需求方可转化为有效需求，房价处于合理区间。
从历年深圳房价收入比的情况看，19xx年以前，深圳市家庭年均收入与购买一套商品住宅的平均价格差距较大基本在7倍以上，一定程度上限制了居民的购房能力。19xx年以后，房价收入比基本在6倍左右或6倍以内，即使在房价增长较快的近两年，该指标仍保持在6倍以内。这首先得益于深圳经济的快速发展使得人民生活水平大幅提高，房价即使增长，也与居民收入水平更快速的增长相去甚远（2001～20xx年深圳家庭收入水平增长达10%，房价增长在3%以内，即对此最好的诠释）。
从近年来深圳不同收入家庭的房价收入比情况来看，不同收入的家庭合理房价收入比基本呈现阶梯分布的特征。市场上84%的消费者实际购买力水平，可以买得起4000元以下的住宅；60%的消费者可以买得起4000～6000元的住宅；40%消费者可以买得起6000～8000元的住宅；18%的消费者可以买得起8000～10000元的住宅；10%消费者可以买得起10000元以上的住宅。
根据住宅价格结构与不同收入家庭房价收入比的比较，深圳不同收入水平房价收入比的分布与房价结构基本协调，除了最低收入家庭外，其他各个收入阶层都有适合的住宅价位；全市六成左右的中低收入家庭的实际购买力水平，基本与现时占市场60％的6000元以下的中低住宅价位相适应，表明现时住宅价格结构基本合理。
3.当前是否有炒房现象
从20xx年实际销售情况看，特区内外几乎没有不热销的项目，似乎20xx年楼市只有买不到的楼盘，而没有卖不出的楼盘。尤其是特区内外的热点片区，如特区内的华侨城、红树湾、香蜜湖，特区外的龙华、横岗、龙岗中心城等，多数新开的楼盘认筹阶段即形成排队现象，个别楼盘认筹数量甚至高于实际供应量一倍以上。楼市的热销，似乎不给消费者任何迟
疑空间，为排一个号，要找中介老总、开发公司老板，甚至找政府官员去说情，更不要说打折点数的优惠。在这种情况下，热点片区、热点楼盘房价也劲涨。如特区外个别片区，比去年底上涨600～700元，涨幅高达20％；特区内华侨城、香蜜湖的相当一部分大户型楼盘价格开盘定价就到万元以上，个别楼盘边售边涨，一两个月就涨了600元左右。
部分片区房价的快速上涨，引发了业界的深入思考。尽管深圳土地稀少是客观事实，近两年土地供应减少、特区内没批地也是主要的影响因素，但房地产市场难道没有炒作现象吗？从有关楼盘销售情况的调查看，尽管自用或投资出租占了多数，但仍有相当一部分认筹是出于炒房目的。个别认筹者不仅“一盘多认”，甚至还存在“多盘多认”，只要有新盘通过各种关系也要先占个号。还有相当一部分楼盘销售表明，部分房地产开发商、中介商也参与了楼盘炒作，部分楼盘排队、热销情况与开发商、中介商的推介、宣传、暗示有一定关系。这样势必造成相当一部分不明情况的消费者心里恐慌、头脑发热、跟风买房。
因此，20xx年以来深圳部分热点片区房价的较快上涨，与房地产市场炒作有一定关系。目前，政府有关部门及其他机构已开始重视这个问题，也采取了一定措施对个别项目的炒作进行了调查、处理。广大消费者和房地产业界也需理性分析市场、理性看待房地产买卖。如同股市一样，房地产价格也有涨有跌，不可能一直上涨。在当前房地产市场供应比较充足、供求关系比较合理的前提下，盲目涨价未必会引起广大消费者认同，反而随着今后新开盘上升、供应增长和房价回稳，使投机者受到损失。
4.深圳未来房地产市场发展存在的主要问题
未来深圳房地产市场发展可能产生的最大问题是日益增长的市场需求与房地产用地供应紧缺产生的矛盾，而房价能否继续保持稳定，基本取决于今后政府的土地供应政策。
从当前市场情况看，目前旺盛的市场需求已经开始给房地产供给形成压力。据研究，今后5～7年，深圳每年房地产市场新房需求保持在900万～1100万平方米。按照平均容积率3以及形成批准预售滞后期2年计算，若满足当年需求，两年前需供应房地产用地3～4平方公里。
2002～20xx年，由于每年平均消化了约2平方公里的存量土地，在一定程度上补足了新增用地的不足，满足每年900万平方米商品房需求。
但是，随着存量的不断消耗，存量土地入市越来越少。20xx年全市新增房地产用地预计达到130万平方米，存量土地入市仅为120万平方米，合计总量仅能达到2.50平方公里，约形成750万平方米的新房供给，难以满足两年后900万～1100万平方米的商品房需求。此外，由于发展商和消费者的心理预期对房地产价格较大影响，而未来供求关系不平衡的预期，将产生价格的现时波动，引起房价在近期继续上涨，并促使房地产炒作升级。
四20xx年深圳房地产市场发展趋势预测
1.全市住宅需求继续保持较高水平，市场供给基本充足，市场供求总量基本保持均衡，住宅市场继续保持平稳、协调的发展局面
深圳人口增长迅速，每年外来人口保持约30万～40万人的增长速度；同时，市民人均收入水平不断提高，人民改善居住质量的愿望较为强烈，这些因素促进了市场需求的持续增长。据估计，今后两年，深圳每年房地产市场将保持1200万～1500万平方米的需求规模。
此外，鉴于近两年住宅开发用地供应规模控制在300公顷以内，预计今后每年新建住宅的实际供应总量能够达到900万平方米，考虑近两年每年约600万可供应市场的存量商品住宅，预计今后每年住宅总供给接近1500万平方米。根据上述分析，供给充足且有一定富余，一定程度上保证了住宅市场的供求均衡。
2.二手房市场将进一步快速发展，二手住宅价格将小幅上升
深圳在建设国际大都市的目标下，城市基础设施不断改善，各区功能定位合理调整，从根本上为二手房市场发展提供了良好基础。目前，福田和南山的二手房市场尤为活跃，同时
也大面积的辐射周围片区；而受深港24小时通关、地铁建设等因素影响，“关外”的二手楼市场也在不断活跃。此外，深圳经过历年高速发展，积累了1亿多平方米的住宅，潜在供给相当巨大；而部分业主因投资转向二次、多次置业等因素将房产放盘，也为二手市场发展提供了机会。多种因素的推动，将使二手楼市场快速走向繁荣。
近年来，深圳二手楼市场价格明显升高，与一手市场均价差距已接近1000元/平方米，这主要得益于“公房上市”政策及政府出台减少税费、促进二手房市场发展措施的落实。而另一个现象也表明在经济发展、政策利好的影响下，二手房市场不断壮大，交易量逐渐与一手市场持平，目前已接近0.80∶1，大有后来居上之势，这种一、二手房市场互动的局面对深圳房地产良性发展有利。
3.房地产市场“外移”日趋显著，特区外将成为房地产市场的重点区域，新的城市区域将随着特区外城市化的启动与房地产市场的发展逐步形成
目前，深圳经济特区内的土地资源已剩余不多，城市未来的经济社会发展必然向特区外转移。而作为深圳经济发展的先导型产业——房地产业，目前已呈现出向特区外发展的明显特征。如20xx年新出让的房地产用地基本在特区外，当年交易的商品房数量占全市总量的比例已从前年30％上升到40％，房地产业发展重心向特区外转移的趋势已相当明显。随着深圳特区外全面城市化系列政策的实施，深圳房地产业将面临重大的发展契机，同时也将进一步促进和带动当地第三产业的发展，形成新的城市区域。
4.房地产需求旺盛将推动价格上升，价格增长幅度将保持在合理区间内，房地产价格总体保持平稳波动
20xx年深圳各区房地产价格均有所上涨，以住宅为例，全年平均销售价格为每平方米5680元，比20xx年上涨了2.55％。20xx年，全市商品房住宅价格同比增长了5.3％，产生这种情况的决定因素还在于市场供求关系的变化。每年深圳新增房地产用地仅保持100公顷，随着特区内存量土地的不断消化，今后几年可供开发的房地产用地日渐减少，但房地产市场需求却持续旺盛的增长，从而导致房地产市场供求关系发生变化，给房价上涨创造了一定空间。总体来看，2004~20xx年深圳的房价将继续上涨，但上涨幅度不会太大。随着市场热点向特区外转移，特区外较低的房价水平，有利于平抑全市价格水平的上涨。
五深圳房地产市场未来发展对策
1.调整全市土地供应结构，适当增加房地产用地
（1）从总量上适当增加，在明年的土地使用权出让计划中增加1～2平方公里的房地产用地，逐步满足市场对房地产用地的需求，使今后两年房地产用地保持在2～3平方公里的供应规模。
（2）对供地结构进行调整。针对特区内尤其是罗湖、福田两区房地产用地供应减少、价格快速上升的现象，增加两区及周边的供地规模。可以考虑出让红树湾片区的房地产用地，同时为了解决中低收入居民的住房问题，加快出让龙华拓展区的房地产用地。
（3）针对住宅需求旺盛，而非住宅物业供大于求的问题，在明年制定土地使用权出让计划时，适当增加商品住宅的供地规模，减少商业用房、办公楼用地的供应。同时根据20xx年土地供应计划，商品房用地1.08平方公里，计划供应量基本与去年持平，且全部供应特区外。从目前的情况来看，应加快落实20xx年计划的房地产用地出让，针对市场实际需求，调整不同片区的出让结构，以保证财政收支计划关于国土基金的安排并满足快速增长的房地产市场需求。
2.加快对历史遗留问题的土地处置，加快闲置土地的消化，积极促进存量房地产用地进入市场
近两年，存量土地继续以每年2平方公里的规模入市，但20xx年入市量减少较大。为了保证今后的市场供应，当前应按照相关法律、法规，加快历史遗留问题土地的处置，尤其
是对于已闲置多年的房地产用地应采取积极的盘活措施，采取收回、置换、挂牌出让、储备等方式加快处置，以保证今后房地产市场的用地供应。
3.加快特区内旧城、旧村的改造，对切实符合改造条件的旧工业区、旧住宅区、城中村，适当扩大改造范围，以促进城市面貌的改变，增加区内房地产供应
目前，深圳特区内建设用地已基本开发完，而基于特区内外的较大差距，特区内各项经济活动仍比较集中，人口比例大，对住宅的需求也非常庞大。由于特区内房价基数大、上涨快，已有相当多的中低收入者买不起新建商品房，考虑到这部分消费者多为工薪阶层，收入水平低、工作压力大，就近消费仍是主要选择。尽管二手市场的快速发展，为其带来了一定释放需求的机会，但在特区内房屋存量有限的前提下，仍需要开发建设大量的住宅以满足其不断增长的住房需求。为此，建议政府进一步加强特区内的旧城、旧村改造力度，结合特区内未来作为第三产业活动的中心，加快产业“退二进三”步伐，进一步将工业项目（含高新科技）向特区外转移，进一步调整规划、扩大改造范围、增加包括住宅用地在内的第三产业用地。这样不仅能进一步促进城市面貌的改变，加快深圳现代化、国际化城市建设，还能有效的解决特区内未来房地产用地供应不足的问题，使广大居民真正实现“居者有其屋”的愿望。
4.加强预警体系建设，及时发布市场信息和政策性信息，引导市场健康运行
一是建立房地产预警预报制度，及时发布市场信息。二是及时公布市场数据、定期举行市场形势分析会，以真实、科学、权威的观点，使发展商、消费者、新闻媒体对市场的实际情况予以了解，以避免对房价的炒作行为。
5.加强政府土地储备工作，促进房地产市场的健康发展
建立土地收购储备机制可以确保土地供应计划的落实，充分发挥土地杠杆调节房地产市场作用。土地储备可以形成蓄水池的作用，当房地产市场过热时，收购存量土地，减少土地供应；当房地产市场对土地需求旺盛时，则及时增加房地产用地的供应，满足市场需求。
深圳是国内最早提倡实施土地供应计划和土地杠杆作用的城市。为避免给房地产带来不利影响，政府一方面要垄断土地出让市场，垄断土地的批发权；另一面也要堵塞或控制其他经营用地的供应，垄断土地收购权。只有加快建立土地储备制度，使尽量多的存量土地控制在政府手中，才能真正加强政府利用土地资源调控市场的能力，并使土地供应计划真正起到“杠杆”的作用。
6.加强市场监管，加强宏观调控，确保市场健康运行
采取有效措施，加大处罚力度，加强对集资建房、农民房等非商品房上市的管理力度；建立诚信公示系统，完善房地产信用体系，强化舆论监督，加强对房地产开发企业和房地产中介服务企业的管理力度；加大房地产市场秩序专项整治力度，查处房地产开发、交易、中介服务中的各种违规行为；开展职业培训，严格执行执业资格制度，提高房地产从业人员的专业素质。
编制和完善房地产业和住房建设发展中长期规划，从人口规模、产业结构、产业布局方面综合考虑，促进房地产业与深圳国民经济相适应，与相关产业相协调；在土地供应方面，应将存量土地纳入政府统一供地渠道，加强对存量土地管理，尤其是要加强对宝安、龙岗两区的存量土地研究并制定相关的管理办法；健全房地产开发用地计划供应制度。(王锋/作者单位：深圳市房地产研究中心)
20xx年上海市住宅市场运行状况分析及20xx年走势判断
如果用“火暴年”来形容20xx年上海楼市的话，也许应该用“政策年”来描述20xx年的上海房地产市场了。总体来讲，20xx年的上海房地产市场保持了快速运行状态。
一20xx年上海住宅市场运行状况分析
1.20xx年上海房地产市场概况
20xx年，上海房地产业的投资总额增幅超过30％，从20xx年的900亿元迅猛突破了1100亿元大关，房地产投资开发量和房地产业增加值占GDP的比重等多项指标，提前完成了上海市房地产业“十五”计划的预定目标。全年总体来看，上海全年商品住宅批准预售面积为3080万平方米、预售登记面积为3310万平方米，供求比例为1∶1.07。住宅价格从19xx年底开始回升以来，已经连续四年上涨，20xx年全市商品住宅销售均价约为每平方米6385元，全年涨幅为14.6％，与20xx年相比，涨幅有了明显下降。1997～20xx年，商品房预售登记面积和批准预售面积的比例关系。
从20xx年全年投资需求变化走势来看，固定资产投资的增速逐步放缓，全年增幅比第一季度回落了11.5个百分点。其中，宏观调控的影响主要体现在上半年，呈现出明显的阶段性特征。上半年，由于诸多政策相继出台以及动、拆迁成本提高，使得许多开发商看不清市场走向，房地产开发总投资额为502亿元，比20xx年同期仅增长了20.4％，虽然继续保持了较快的发展速度，但涨幅基本持平。下半年，随着经济措施逐渐成为调控的主要手段，房地产市场供应大量放盘，其中一部分被上半年暂余的需求所消化，全年呈现了供求基本平衡、求略大于供的局面。
从20xx年全年的住宅价格变化走势来看，虽然中央和地方政府相继出台严管土地、紧缩信贷、期房限转、交易网上备案及交易信息公开、银行加息等措施，上海房价在总体上依然不改上升走势，但全年的上涨幅度明显放缓。受宏观调控影响，住宅价格也呈现出明显的阶段性特征。20xx年初，房价延续了20xx年的走势，涨幅明显；年中，随着各项调控政策的出台，价格大幅上涨的住宅物业比例明显减少，平均房价上涨趋势明显放缓；但随着市场形势逐渐明朗，下半年房产价格呈现出反弹并且加速上扬的态势，最终以14.6％的全年涨幅为2004的“政策年”作结。
20xx年，上海楼市由于受到一系列宏观调控政策的影响和控制，市场供应受到了明显的抑制，但宏观调控对楼市需求的抑制作用却很有限，使市场最终显现了供不应求的景象，从而促使了价格的上涨。为了实现供求总量基本平衡、结构基本合理，有效遏制房价上涨过快的调控目标，在全国性宏观调控的背景下，上海同时采取了着力完善土地储备机制、实行土地招投标限价、加快推进中低价商品住宅建设、减缓旧区改造节奏、出台限制期房转让政策、运行商品房交易合同网上备案制度、扩大廉租房受益面等政策措施，努力改善供应结构调控市场走向。20xx年，全市共完成重大工程配套商品房项目招标地块75幅，共计1240公顷，新开工建设配套商品房面积351万平方米，建成305万平方米，再加上农民动迁房新开工面积306万平方米，全年各类配套商品房的上市供应量达到了722万平方米，使市场供应结构逐步优化。20xx年全市符合廉租住房条件的14009户中，已有13515户租赁到合适的房源，占经审核符合条件家庭总数的96.5%。
2.20xx年上海住宅市场特征总结
由于政府调控和市场机制的双重作用，20xx年的上海住宅市场呈现以下特征。
（1）供求总量逐步调整，呈现基本平衡格局。20xx年第一季度，商品住宅批准预售面积与预售登记面积之比为1∶1.46，求略大于供；第二季度，供求总量逐步调整，批售比为1∶1.32；第三季度，批售比转为1∶0.77，供略大于求；全年批售比例为1∶1.07，呈现供求基本平衡、求略大于供的格局。根据市统计局的数据分析，20xx年1～11月，商品房施工总面积为8960.10万平方米，比20xx年同期增长了12.8％，比20xx年全年增长了8.38％，再创历史新高。其中，住宅施工面积7241.63万平方米，比去年同期增长了10.7％；商品房新开工面积2444.38万平方米，比去年同期下降了12%，已连续第6个月呈下降走势。20xx年全年商品房竣工面积3443.02万平方米，比去年增长了38.2%；商品房现房和期房销售面
积3488.75万平方米，比去年增长了38.9%；存量房继续得到消化，至20xx年末，全市商品房空置面积为359.39万平方米，比年初下降了31.2%。
（2）供应重心继续转移，呈现外多内少布局。随着试点城镇和新城建设的推进，上海房地产开发重心向外围转移的效果逐渐展现。根据商品房交易合同网上备案数据，至20xx年10月18日，商品房可售面积为1073万平方米，其中住宅可售面积为791.8万平方米，且95%以上是期房。在内环线内可售面积为113.5万平方米，占全市可售总面积的14.3%，内外环线间可售面积为209.4万平方米，占26.5%，外环线以外可售面积为468.9万平方米，占59.2%。同时，各区域内的供求关系正在发生新的变化，与市中心供不应求的场面相对应，外环线以外区域逐渐形成供大于求的格局，有些楼盘销售速度开始放缓，个别楼盘交易价格出现小幅下跌。
（3）购房群体仍然分化，呈现“二元化”特点。除本市居民改善居住条件的需求增长外，随着上海市国内最发达经济中心以及国际大都市地位的逐渐确立，越来越多的“两外”（外地、境外）购房者涌进上海，高档和中低档住宅市场的“二元化”特点越来越明显。在20xx年高档住宅市场的消费群体中，约有60％是来自海外和拥有上海工作户口的“新上海人”。在20xx年1～9月商品住宅登记预售总量中，本市居民购房面积约占预售总量的80.7%，国内外地人士购房面积约占15.3%，境外人士购房面积约占4%。虽然“两外”购房面积的比例不足20％，但由于对整个市场的带动和示范作用巨大，因此已足以说明上海房地产市场是一个开放的市场，既面向本市，又服务全国，还面向世界。
（4）供应结构趋向优化，普通住房比重明显提高。20xx年，每平方米6000元以下的商品住宅面积占预售登记总面积的比重，第一季度为50.5%，第二季度为56.6%，第三季度达到了63.2%。由于20xx年，上海明显加快了配套商品房的建设和上市进度，每平方米3500元以下的商品住宅所占比重也逐季上升，从第一季度的14.2%到第二季度的27.7%，第三季度提高到34.3%。从1～10月全市预售登记面积情况看，3500元以下的包括重大工程配套商品房及普通商品住房，共692万平方米，占预售登记总面积的26.9%，市场上3500～6000元的商品住宅约占29.9%，6000～9000元的约占29.3%，9000元以上的约占13.8%。其中，每平方米6000元以下商品住宅的累计面积约占预售登记总面积的56.8%。在区域分布上，6000元以下的商品住宅主要分布在内外环线间和外环线以外，其中约八成3500元以下的商品住宅集中在外环线以外区域。从20xx年整体情况来看，普通商品住宅的供应量进一步增加，在全市平均预售价格以下的供应面积由20xx年的1615万平方米提高到了1946万平方米，约占预售登记总面积的58.8％。
（5）住宅均价先抑后扬，全年涨幅明显下降。根据国家统计局发布的《20xx年全国房地产开发市场景气状况报告》显示，20xx年上海房价以24.2%的增长速度成为全国房价增长最快的省份和地区之一，商品房以每平方米5118元的平均价格，首次超过北京成为全国房价最高的省级城市。
20xx年1～9月，全市商品住宅平均预售价格为6002元/平方米，比去年同期上涨约
7.7%，与去年同期19.2%的增幅相比，增幅下降了11.5个百分点。从1～9月商品住宅价格环比看，随着配套商品房建设和供应进度的加快，增幅得到平抑和回落，上涨幅度趋于理性。尤其是第二季度152.1万平方米配套商品房的集中上市，带动了当季预售均价由第一季度的6355元/平方米下降至5993元/平方米，下降幅度为5.69%。但下半年，上海楼市在宏观调控和市场调节的作用下，迅速上扬，特别是岁末两月房价上涨更为强劲，12月份创出全年单月涨幅的新高，从而导致14.6％的2004全年涨幅依然偏高。从区域结构看，截至20xx年第三季度，内环线以内预售均价比20xx年增加了20.01%，外环线以外的预售均价比20xx年下降了2.28%，主要原因是下半年以来上市的配套商品住宅主要分布在外环线附近，带动了该区域均价的下降。
由于上海商品住宅均价依然维持上升的走势。在土地资源的刚性限制等因素作用下，中心城区商品住宅价格的全年涨幅并不会落后于去年。据上海市房地产交易中心统计数据显示，20xx年第三季度上海市中心城区商品住宅均价已经上升到12000元以上，与一年前的价格相比涨幅很大。同时，价格快速上升的区域也逐渐出现了价升量减的状况，价格高涨对于有效需求的抑制作用开始显现，但看似矛盾的是，市中心供不应求的格局还在继续加剧。同时，从全国楼市的总体情况来看，在20xx年，国内包括香港在内的其他地区商品住宅价格的涨幅也是大大超过了大多数人的预料。
（6）二手房交易总量超过一手，实现全面飞跃。20xx年上海的二手房交易虽然受到宏观调控影响，曾出现了比较长时间的低谷，但全年的交易总量仍超过了20xx年，并且超过了一手房的成交量。近三年来，上海二手房交易紧追一手房不放。20xx年一手房和二手房交易量之比为1.1∶1，20xx年一、二手房比例为1.03∶1，而20xx年二手房的交易量全面超过了一手房，标志着上海的二手房市场进入了稳步、快速发展阶段。
纵观20xx年，二手房交易呈现出两头热、中间冷的状态，第一季度第四季度交易比较活跃第二、三季度交易比较平淡；由于期房限转、预售商品房网上公示、“银根”紧缩等一些政策措施相继出台，以及降低普通商品房的预售门槛、500万平方米中低价房提前上市等种种政策对购房者心理产生了重大影响，出现了浓烈的持币观望状态，第二到第三季度的二手房交易量明显下降。9月份以后，市场对政策渐渐适应，同时，年初“限转”的期房进入交房期增加了市场供给量，二手房市场开始回暖，城市边缘地区以及近郊的中高档二手房市场呈现出活跃迹象。随着年底交房高峰期的到来，不仅郊区大量放量，长宁、静安等市中心区域的次新房也开始发力，部分高品质楼盘价格涨幅较大，二手房市场再次迎来了交易高潮。
（7）推进产业化进程，住宅品质进一步大幅度提升。随着上海经济的持续发展和生活水平的不断提高，市民对住宅的要求，从“居者有其屋”到“居者大其屋”，又发展到了“居者优其屋”，住宅建设已开始向着“健康、舒适、生态、节能”的方向发展。为了进一步提升上海住宅产业的品质和内涵，建设资源节约型城市，20xx年上海共完成86个“四高”（高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理）优秀小区的验收评审工作，总建筑面积904.78万平方米。住宅产业现代化进程得到进一步推进，大力开展新建住宅创“无渗漏”工程，落实了50个“四新”（新技术、新材料、新工艺、新产品）成果集成应用项目，建筑面积总量约830万平方米；落实了83个节能试点保温小区建设，建筑面积总量约846万平方米；落实了生态型（节能、节水、节地、治污）试点小区10个建设，建筑面积总量约230万平方米；落实了新建住宅全装修试点项目77个，建筑面积总量约405万平方米；有序推进新建住宅市政配套工程，并新增绿地面积481.7公顷，完成围墙透绿138.1公里。同时，通过进一步加强物业管理、企业管理、日常服务和收费等各方面的监管，在20xx年的行风测评中总体评价为83.06分，满意率达到84.29％，两个指标的增幅在全市所有行业中均列首位。
（8）“围城现象”出现新情况，异地投资异军突起。房地产商们你进我出的“围城现象”，已经不再是新闻了。上海房地产开发商在20xx年再次加大了“走出去”的步伐，挺进中原、西北和东北的上海籍企业，利用当地政府的优惠政策，以及在开发、设计、运作、管理等方面与当地开发商的比较优势，从“点、线、面”全面拓展或突围。苏浙等地的国内企业、港台的著名公司以及欧美的顶级大鳄都陆续挺进上海滩，它们不仅要在项目开发上分一杯羹，还从营销策划、物业管理、中介经纪，甚至投融资等角度，全方位深度渗透进入了上海的房地产市场。
购房群体中的“围城现象”也层出不穷。随着上海房价的“日长夜大”，上海置业投资者的目光也开始关注异地市场，20xx年已有多批购房团奔赴南京、苏州、杭州、宁波、重庆、海南等外省市购房置业，从住宅、酒店到写字楼、商铺无所不包。同时，到上海置业的
“两外”购房者，尤其是境外买家有明显增加的趋势。
二20xx年上海住宅市场发展的影响原因分析
1.上海社会经济的持续高速增长
20xx年上海GDP达到7440亿元，同比增长13.5％，不仅实现了全市GDP连续13年保持两位数的增长，而且也创下了近八年来的增幅新高。GDP新增规模首次突破了1000亿元，地方财政收入达到了1119.7亿元，其中企业所得税和营业税增幅分别达到了40％和33％。全市工业利润也跃上1000亿元，增幅了达到22.9％。海关征税入库额达到1042.18亿元，比上年增长了23％。
上海市社会经济连续多年的稳定、高速发展，持续支持了房地产市场的发展和繁荣。境外资本和民营资本继续加大对上海建设项目的投资力度，境外投资商对上海房地产市场的预期更趋良好。上海居民的人均收入水平继续快速上升，对于房价的承受能力进一步提高，也促使了房地产有效需求的持续增加。
2.20xx年世博会效应强劲
从宏观层面分析，世博会将为上海房地产业发展提供新的机遇。首先，世博会的举办将促进上海国民经济的进一步发展，为上海房地产业的发展奠定可靠的基础；其次，举办世博会的过程中，必将带动居民收入大大提高，扩大住房消费需求，拉动房地产业持续发展；再次，城市基础设施建设加快，将为房地产业的发展创造完备的条件，同时城市生态环境的进一步改善，也将为商品住宅提供巨大的商机和升值空间；最后，世博会建设规模宏大、参观旅游人数众多，将带动浦江两岸的综合开发，带动房地产业的整体素质大大提高。
从微观层面看，世博准备工程所引致的大量动拆迁工作，必须在近两三年内完工，其引发的刚性住房消费需求总量将夯实大众档次的房产市场需求；上海世博会召开需要引进的大量人才以及由此引发的流动人口剧增使上海楼市的需求量进一步加大。随着世博规划的逐渐清晰，世博板块区域的物业已经受到了广泛的关注和追捧，并带动了周围地区房地产交的活跃。
3.城市建设加快和市民生活水平提高
20xx年，全市高速公路里程增至326公里，轨道交通增至125公里，中心城区越江车道增至50条；完成了98公里河道治理，建成两座大型污水处理厂，城市污水处理率增至65.3％；新建绿地1800公顷，实现了绿化覆盖率36％、人均公共绿地10平方米的目标；完成38个居住小区的“平改坡”综合改造，整治无人管理小区78万平方米；上海空港全年发送旅客净增1000万人次，铁路城际列车顺利开通，绵延32公里的东海大桥已完成了七成以上的建设，轨道交通4号线实现全线贯通，轨道交通1号线北延伸段通车运营，北环、沪芦等高速公路已基本建设完工；位于内环线和外环线之间的中环线正在加紧建设；通过道路改造、增辟车道和车站、高架通行保障、公交站点优化、电子信息系统应用等系列措施的落实，一定程度上缓解了交通拥堵现象。
根据对本市城镇居民20xx年基本情况抽样调查的结果显示，全市19个区县城镇居民人均收入都超过了一万元，四成家庭认为收入与需要基本符合，34.6％的家庭略有节余，2.3％的表示绰绰有余；户均金融资产为4.6万元，拥有50万元以上金融资产的家庭占3.1％，10万～50万元的占28.1％，且呈现文化程度越高资产越多的格局；近七成家庭拥有自己的房产，有21.7％的家庭拥有2套以上的房屋，拥有3套以上的为2％；家庭小汽车拥有量为每百户5.3辆，其中家用（非经营性用途）小汽车为3.9辆。城镇居民对于五年来生活条件变化的感受最深，有31％的被调查者认为居住状况变得“较好或很好”呈现出较高的满意度。人民收入的增加和生活水准的提升，为上海住宅市场的持续发展提供了有效需求的强力支持。
4.年内出台的系列政策措施
20xx年，被人们称为“宏观调控年”，一年内从中央到地方、从全局性政策到各行业规章，出台了一系列的调控政策和措施。房地产业作为最容易受到政策因素影响的行业之一，也经历了“政策年”的严峻考验。这些政策措施包括：
第一，房贷收紧。20xx年2～4月，中国银监会及国务院出台一系列金融措施，收紧银根，加强房地产贷款监管。
第二，“8·31”土地大限。20xx年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（即71号令），规定20xx年8月31日后经营性土地不得协议出让。
第三，网上备案和登记办法。20xx年3月，上海市政府批准市房地资源局制订的《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》，并要求从7月1日起上海所有楼盘的预售和销售都要实行上网备案和公示制度。
第四，“期房限转”。20xx年4月，上海推出《关于预售商品房转让问题的决定》，规定预售商品房在尚未办出房地产权证前不能办理转让登记。
第五，土地市场“三个暂停”。20xx年4月29日，国务院发出《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，暂停农用地转用审批，暂停新批的县改市（区）和乡改镇的土地利用总体规划的修改，暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改。
第六，上海调控土地供应。20xx年1月起，上海市土地交易系统正式开通运行。在供地方式上，上海全部取消协议出让等方式。全市新增经营性项目用地全部纳入公开招投标和挂牌出让范围，而且未来阶段还将逐步推行竞价出让的拍卖方式。6月，《上海市建设项目审批中用地规模控制管理试行办法》出台，探索集约用地新政；8月，《上海市土地储备办法》实施并后续出台实施细则,着力规范土地储备机制。
第七，加息。20xx年10月28日晚，央行宣布上调金融机构存贷款基准利率，一年期存款和贷款的基准利率均上调0.27个百分点。个人住房公积金贷款5年以上的利率上调0.18个百分点，自营性个人住房贷款5年以上的利率上调0.27个百分点。这是中国自19xx年7月和19xx年7月以来第一次分别上调贷款利率和存款利率。
第八，土地管理新政策。20xx年10月28日，国务院出台《关于深化改革严格管理土地的决定》，随后，国土资源部出台了《土地利用年度计划管理办法》、《建设项目用地预审管理办法》等一系列土地新政文件，进一步加大土地管理力度。
5.收入增加、楼市价涨的预期明显
20xx年，上海人均GDP要达到7500美元的目标仿佛就在眼前，人们普遍把未来收入的增加看成是理所应当的事情。虽然，20xx年银行提高了存、贷款的基准利率，以及公积金和自营性个人住房贷款利率，但市民也看到了上海市场的国际性、土地资源的稀缺性等因素对上海楼市后续走势的刚性约束，因此在收入不断提高、股市低迷不振、土地管理仍将加强等综合背景下，加之“买涨不买跌”的消费心理，对上海楼市继续看多的热情依然不减。同时，房地产开发商也从资源稀缺、土地价格上涨、建材等原材料价格上涨、“银根”紧缩导致周转艰难、闲置土地难以界定、存量土地难以逼出等角度，不断论证着上海楼市必涨的结论。根据对上海开发企业的调查，对上海房地产市场总体走势看稳看好的高达98％，对后市看涨的比例为82％。开发商们的有意识宣传，对潜在购房群体不断产生着潜移默化的影响；至此，楼市几乎同时从供求双方，一再获得了不断上攀的动力。
6.汇率影响
在20xx年的上海楼市境外投资的比例出现了持续上升的情况。在境外投资的追捧下，上海的房价尤其是市中心的房价节节攀高，部分高档楼盘涨幅超过了60％。这表明上海楼市中的海外资金正在逐步提高，某些楼盘的境外买主占了一半，有的楼盘甚至出现了只面向海外销售的状态。
三20xx年上海住宅市场走势
20xx年，上海的房地产在市场规律和宏观调控共同作用下，政府与市场、消费者与开发商、实质需求与虚拟需求之间的博弈仍将继续，在加息、升值、泡沫、热钱、涨跌的争论声中，20xx年的上海楼市走向显得有些扑朔迷离。因此，遏制投机、控制投资、体现关怀，应该成为20xx年房地产市场管理和调控的主题。
1.影响20xx年上海住宅市场走势的因素分析
（1）全球房地产市场的发展趋势。20xx年全球GDP的增长率预计达5%，为近30年来之最好，中国经济的强劲增长成为世界经济的重要推动力，20xx年，全球性经济复苏仍将延续。而持续的房价上涨已开始脱离诸如利率、经济增长和全球化等基本因素能够解释的范畴。一旦利率水平的提高和政府的干预导致了房地产行业的衰退，全球经济将面临极大的压力。
（2）宏观调控的政策措施。
第一，土地政策。20xx年，在国家统一部署下，上海的土地政策依然会从严从紧。从20xx年开始国家执行严控土地政策，当时进入市场的土地将在20xx年形成上海楼市的有效供应量，近两年来紧缩土地供应的政策在某种程度上也是形成土地供需紧张的原因之一。但是，由于近年来上海房地产市场行情看好，也不排除部分开发商手中囤积部分现房未进入市场的情况存在；加之相当数量的存量土地掌握在开发商手里，所以20xx年上海商品住宅市场具有相当客观的潜在供应量。在政府采取对土地市场进行清理、严格控制增量的背景下，这些土地很可能将在20xx年被逼出，进而形成住宅的有效供给。
第二，信贷政策。20xx年严格的房地产贷款政策将继续，并且在许多方面条件更高、控制更严。从开发商角度来看，过去开发资金主要依赖银行贷款的时代已一去不返，许多中小型开发商开始寻求各种融资渠道，民间资金的崛起让房地产业看到了希望。据测算，上海目前房地产投资主体中非国有企业已占全部开发投资的90％以上，其中外商投资和港澳台投资占20％左右，同比增长分别在55％和35％以上。股份制企业和民营企业投资占55％以上，同比增长分别在20％和5％左右。民间资金如此迅猛的发展，将完全有可能成为未来上海楼市开发资金的主力。
从购房消费者角度来看，“贷款松动”在20xx年依然难以出现，各银行在贷款审批上将更严格。在多套房产按揭贷款难的同时，购买第一套住房贷款的难度也将增加，延续严控高档房产贷款的政策，各银行可能有更严厉的执行措施。20xx年1月1日起，高院有关“百姓生活必需的房屋禁止拍卖、变卖或者抵债”的法规开始实施，使银行感觉第一套房按揭贷款的风险增加，从而倾向于放贷给多套房拥有者。但是根据国家政策，银行按揭贷款应该是支持没有住房者购买第一居所，而对多套房产购买者进行限制。这种悖论的结果，必然导致银行在发放按揭贷款时更为保守，而二手房按揭贷款业务将明显萎缩。但银行人士解释说，“不过，相对来说第一套房贷款控制更严，第二套、第三套房贷款相对放开，将是银行按揭业务的一个趋势。”
第三，汇率变化。上海建设国际大都市的步伐逐渐加快，经济发展与海外的联系日益紧密，楼市的国际性特征也越来越明显。正是在这一背景下，汇率已成为左右上海房价，特别是高档房房价的重要因素。20xx年下半年，在中外环成交量相对平静的同时，内环线内的高档楼盘在短期内被诸多资金代理人狂扫。问题的关键无疑在于政府究竟能否顶住人民币升值的压力上，这场海外热钱与政府之间的博弈在20xx年仍将持续。
20xx年的上海高档房市场极有可能迎来新的高潮。由于高档房价格对于整个市场价格的领航作用，汇率因素就将使20xx年上海房价在总体上获得持续上涨的部分动力。因此，人民币汇率在20xx年是否有所调整，虽然无法准确预测，但“其变动必将直接影响海外投资者和部分国内投资者在房地产市场的投资行为”的结论确是毫无疑问的。
第四，利率变化。由于20xx年的加息在10月29日出台，其正式实施时间已接近年底，所以政策措施的真实效果尚未在20xx年的总体市场变动中得以反映，加之综合政策效应显现的滞后特点，加息政策的实施效应可能在20xx年第二季度才能部分显现。同时，在此过程中，我们并不能排除进行第二次、甚至连续多次加息的可能。利率上调，将对全国的房地产市场的有效需求构成抑制作用。人民币加息，主要是直接对国内的房地产消费者和投资者的行为产生影响，而美元持续加息，将直接对海外投资者产生影响。另外，在心理上，加息将不可避免地影响开发商的运作计划，进而影响市场供应，也将不可避免地改变购房者的消费预期，使得投资行为深受影响，进而影响市场需求，最终导致市场供求关系发生变化。因此从某种程度上讲，利率变化对于心理预期产生影响的最终效果，远比其对于开发成本、还贷压力等资金方面的直接影响，更为重要和深远。
第五，其他政策措施。为进一步加强房地产市场调控，优化市场结构，有效遏制房价上涨势头。20xx年上海将加快配套商品房建设和上市速度，继续扩大全市配套房的总体供应量，如果加上农民动迁房，预计供应总量将接近1000万平方米，并且继续实行成本、售价的“双控”政策，加强廉租房建设，进一步扩大受益面，还可能出台“租屋”政策。
为进一步消除信息不对称现象，保障交易安全，继实行商品房销售合同网上备案和登记办法后，上海二手房网上交易信息平台的正式运行将成为20xx年的重头戏。其包括了二手房网上挂牌、撮合成交、交易资金监管及办理产权登记等一系列相关服务，随着工商银行、建设银行等的加入，一些知名中介与担保公司也将成为其中一员。该平台的建立，将使市场信息公开化程度进一步提高，它的出现是否会对市场造成影响、中介行业是否会再次洗牌等诸多问题已经成为业内外议论的热点。目前，该平台正在静安、黄浦等6个区进行首批试点，二手房网上交易已经进入了倒计时阶段。
其他诸如期房限转政策、物业税征收等政策措施的变动或出台，也都将成为影响20xx年上海住宅市场走势的政策性因素。
（3）商品住宅市场的供求关系。从购房需求的预期看，20xx年的宏观调控并未打击上海购房者的信心；但20xx年的三次调研表明，看涨今后上海楼市的购房者比例，年初为76%，年中为61%，到年终达到了85%。随着各方面形势的变化发展有一个明显的先抑后扬的过程，这也是房价和交易量在20xx年走出先抑后扬的最好解释。其他12%的人认为基本持平，5%的计划购房者认为楼市会下跌。另外，除了房价以外，购房者还比较关心银行利率调整（37%）、按揭政策（32%）等直接相关因素。业内人士或投资者则更关注宏观调控的趋势（52%）、土地出让和开发（35%）等要素。随着社会经济的整体向好，由于世博建设拆迁的刚性需求、“新上海人”安家置业的有效需求以及“两外”人群购房投资的虚拟需求等的不断增加，20xx年的上海住宅市场将继续保持旺盛的需求。
从市场供应的预期看，首先，上海房地产市场在20xx年宏观调控的大环境下，新楼盘的供应依然保持了强劲势头，20xx年尽管调控还会继续，但在城市建设、资金周转等综合因素的共同作用下，新盘的供应总量仍将放大，一手房市场整体供应量仍将充足。其次，20xx年二手房的交易市场逐渐成熟，交易量首次超过了一手房市场，但由于上海的二手房市场潜力十分巨大，交易风险又将被即将出台的二手房网上交易平台所部分化解，所以20xx年的二手房交易量将会进一步扩大，而且可能在成交量的涨幅上创出新高。同时，市场的细化和二元化特征也将有利于住宅品质的提升，有利于上海楼市的整体发展。另外，根据中心城区人口逐步疏解的空间布局规划和几年来土地供应的区位特点分析，未来住宅的供应将主要以外围区域为主。随着市政拆迁和旧区改造的不断深入，对价格非常敏感的中端购房者有了广泛的选择，由于他们对区域的偏好性不强，因此未来选择外环线以外区域的普通住宅消费者将会逐步增加。
2.20xx年上海住宅市场的大势判断
20xx年上海的住宅市场，虽然还是持续了近年来“量升价涨”的格局，但在今后相当长的一段时期内，上海的住宅产业仍有很大的发展空间。由于市场运行的惯性和调控措施发挥作用的滞后，20xx年上半年，房价继续上涨的因素似乎大于降价的可能，但上涨幅度与去年同期相比，将明显降低，而下半年的市场趋势，尚有待宏观调控政策的明朗化才能予以判断和预测。(张洪武/作者单位：上海市房屋土地资源管理局)
20xx年北京市房地产市场分析及20xx年预测
一北京市房地产市场发展总体情况
北京市作为全国政治、文化中心以及非常重要的经济城市，其房地产业发展一直受到全国乃至世界的关注，20xx年前三个季度北京市房地产市场总体保持增长趋势，但增幅有所回落。
（一）房地产在北京城市经济中的地位不断上升
1.房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重不断提高
北京市房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重不断升高，20xx年该比重为55.75％，20xx年1～10月房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重达到63.28％，远高于全国平均水平，比上海、深圳、广州等大城市也要高出10～20个百分点。
北京市房地产开发投资占北京市GDP的比重也不断提高，20xx年达到32.83％。
2.房地产业增加值占国内生产总值的比重不断提高
北京市房地产业增加值不断增加，由19xx年68.25亿元上升到20xx年的190.55亿元；北京市房地产业增加值占国内生产总值的比重不断提高，由19xx年的3.4％上升到20xx年的5.2％，已经达到支柱产业的要求标准。
（二）土地购置面积和完成开发面积大幅度下降，土地购置费用上升
北京市土地购置面积自20xx年回落32.6％之后，20xx年继续回落，1～9月回落63.7％，下降幅度较大。同期完成开发土地面积也出现大幅下降，1～9月北京市完成开发土地面积与去年同期相比下降67％。与土地购置面积和完成开发土地面积相反的是，土地购置费大幅度上升，20xx年1～3月土地购置费比去年同期上升65.2％，1～6月和1～9月土地购置费分别比去年同期上升5.1％和6％。
从出让土地的结构来看，无论是商业用地、工业用地还是居住用地都呈现上升的趋势。居住用地一直占出让土地主要位置，约占土地出让面积的50%。从近一年的情况来看，商业用地、综合用地和工业用地的增长，表现了更加强劲的上升趋势。
从土地出让的形式来看，20xx年8月31日之后，所有经营性项目的用地必须通过“招拍挂”的方式获得。
（三）房地产增量市场增幅回落
1.房地产开发投资增幅回落，住宅投资所占比重呈下降趋势
20xx年，北京市累计完成房地产开发投资1202.48亿元，比上年增长21.5%，低于全国40个重点城市平均27.1%的增长点，占全国40个重点城市房地产开发投资的比重为17.6%。按工程用途分：住宅投资632.97亿元，所占比重为52.7%，比去年同期增长7.9%，办公楼投资142.75亿元，商业营业用房投资61.35亿元。
20xx年1～9月北京市完成房地产开发投资为870.56亿元，与去年同期相比增长20.5%，前三个季度的房地产开发投资增长率与去年同期相比分别为40.6%、17.2%和15.6%，增幅逐渐下降。
商品住宅投资由前几年的80%左右下降至20xx年上半年的53.3%，其增长幅度亦低于房地产总体投资的上涨幅度，20xx年上半年房地产投资总额、住宅投资额分别同比上涨
24.2%和19.5%，而办公楼、商业用房和其他房地产投资同比增长速度则有所提高，说明20xx年以来房地产投资重点已经由以前的以住宅为绝对重点有所转移。
2.商品房新开工面积下降，商业营业用房新开工面积下降幅度最大
20xx年1~9月北京市商品房屋新开工面积1971.43万平方米，比去年同期下降4.76%，其中前三个季度商品房新开工面积的增幅分别为0.46%、18.4%和-21.74%。20xx年1～9月北京市商品住宅、办公楼和商业营业用房新开工面积分别为1499万平方米、154.34万平方米和85.15万平方米，与去年同期相比增长率分别为-5％、7％和-16.5％，商品住宅和商业营业用房新开工面积均出现同比下降的局面，其中商业营业用房新开工面积下降的幅度最大，而办公楼新开工面积比去年同期仍有小幅度增加。
20xx年1～9月北京市商品房屋竣工面积1131.18万平方米，比去年同期增长27.1％；商品房施工面积8299.69万平方米，比去年同期增长11.9％。20xx年以来各季度商品房屋竣工面积、新开工面积和施工面积如图3所示。
3.商品房销售旺盛，同期销售面积超过同期竣工面积
20xx年，北京房屋成交面积达到2123.19万平方米，成交金额达到1095.54亿元，市场规模又创新高。其中，商品房销售面积1895.8万平方米，销售额898亿元，分别同比增长
20xx年1~9月北京市商品房销售面积1130.47万平方米，同比增长29.2%。其中，前三个季度的同比增幅分别为4.65%、75.48%和13.18%。20xx年起各季度商品房销售面积基本持平或略超过同期竣工面积，商品房销售旺盛。
在交易区域分布上，20xx年朝阳、海淀两区商品住宅、写字楼、商业营业用房的销售面积和销售金额，都占据前两名，其中两区商品住宅销售面积占总体的一半；昌平区经济适用房的销售量占绝对优势，面积达到223.31万平方米，占到全市经济适用房销售面积的56.73%。
4.商品房价格稳中有升
20xx年第四季度以来，北京市土地交易价格指数、房屋租赁价格指数和房屋销售价格指数均稳中有升。
20xx年1～9月北京市商品房平均销售价格为5023.8元/平方米，其中商品住宅的平均销售价格为4589.8元/平方米，办公楼平均销售价格为10706.4元/平方米，商业营业用房平均销售价格为8871.45元/平方米。特别要指出的是，商品房价格的变动，不是所有物业类型价格都在上升或下降，经济适用住房、普通商品房、别墅高档公寓、办公、商业等物业仍然有巨大差异，而且其变化状况也各不相同。
（四）房地产存量市场快速增长
截至20xx年底，北京市90%的可售公房已经出售给个人，已购公有住房存量高达9979万平方米。近几年来北京积极推动已购公房上市流通，在20xx年以前，北京二手房交易一直处于不够活跃的状态，一是与北京人的生活习惯有关，即北方人普遍具有买新不买旧的传统心理消费习性，这种消费习性决定了绝大多数的购房一族将购房的首选目标放在了新房上面；二是与买卖双方的心理期望偏差过大有关，通常卖房者在出售房屋时大多数都将附近的新房售价作为惟一的参考标准，因而报价普遍过高，导致很难在价格上达成一致；三是大量有意向进行二次置业的潜在需求者，要么是因为积蓄不够不足于在原有的居住地附近再次置业，要么是没有合适的有效供应满足其需求的欲望，这些因素都导致二手房交易市场一时难以形成较大规模。
北京管理部门通过简化已购公房上市手续，减少原公房单位制约，促进央产房上市等一系列措施，促进存量房市场的发展。20xx年北京存量房的交易量一直保持着高速稳定增长的趋势，这部分群体中有相当部分属于公房住户，不但市场保有量大，而且大多位于城区较好的地段，因而房屋拆迁补偿费相对较高，加上大多有再次置业改善居住条件的欲望，因而
今后几年仍将是新增商品房的主力客户群体之一。
20xx年，北京市包括存量商品房，已购商品房、已购公房、经济适用住房再上市交易累计3.38万套，面积378.9万平方米，分别占全部房屋交易的17.8％、18.6％。20xx年上半年北京市的二手房交易量为18000套，与20xx年上半年同期交易量7338套相比，增幅为145%。二手房交易均价为3100元／平方米，与去年同期的交易均价2785元／平方米相比，上涨了315元／平方米，增幅为11.3%。
预测北京市二手房交易将呈现以下特点：房源有望大量释放；金融贷款支持力度将加大；二手商品房将扮演重要角色；空置房将成为亮点；周边区县二手房交易将快速上升。存量市场的发展将对增量市场将形成两个方面的影响：一方面由于大量存量住房供应的存在，使得住房需求被分流，尤其是中低收入家庭，将把相对廉价的存量住房作为解决其住房问题的首选；另一方面，由于大量存量住房供应的存在，使得住宅消费的准入门槛降低，有助于扩大总的住房购买力，而且随着存量住房尤其是已购公房“交易成本”的降低，使得住房升级需求更容易释放，从而对高端住宅市场产生有力支撑。
二北京市分类物业市场分析
（一）商品住宅市场分析
1.商品住宅投资增幅回落，新开工面积下降，价格上升
20xx年1～9月，北京市商品住宅完成投资471.57亿元，同比增长17.3%，前三个季度北京市商品住宅投资增幅逐渐回落。20xx年1～9月，北京市商品住宅新开工面积为1499万平方米，与去年同期相比下降5%。20xx年1～9月，北京市商品住宅销售面积1034.32万平方米，比去年同期增长25%，同期商品住宅销售面积均超过同期竣工面积，显示市场需求旺盛。20xx年第三季度商品住宅均价为4918元/平方米，与去年同期相比有了较大的提高。在住宅价格总体上涨的趋势中，高档住宅价格呈下降趋势，而4000元以下住宅价格则呈现上升趋势，其中昌平、通州、大兴最为显著。
从项目规模上说，目前房地产项目大盘已经占项目的相当部分，仅在北京朝阳东区，就有8个开发量超过百万的大盘涌现出来，总开发量超过3000万平方米。根据中国房地产信息网，目前北京地区40万平方米以上的大盘数量已近170个，而100万平方米以上的大盘更是超过了所有大盘总量的20%以上。在40万平方米以上规模的大盘之中，住宅类仍是绝对的主流物业类型，比例达到了70%以上；而经济适用住房比例仅为10%。
2.别墅和高档住宅售价和租金有所下滑
在宏观调控政策的影响下，别墅及高档住宅市场是首当其冲受影响的市场，但由于北京外资企业重临北京投资，纷纷加大投资，加上在20xx年奥运会前大量的基础设施建设推动下，别墅及高档住宅市场的需求量有增无减，而且大部分境外买家的购房贷款是来自境外银行的外币贷款，宏观调控政策的影响不大。从预售金额来看，20xx年上半年别墅及高档公寓的累积投资金额超过20xx年全年的90%。
在租赁市场方面，20xx年上半年北京高档公寓租赁价格与20xx年相比从9500元／月～13000元／月下降至8000元／月～10000元／月左右。高档公寓的投资回报率存在地区不平衡性，其中CBD地区的回报率较高，可以达到10%左右，而位于南三环的高档公寓的投资回报率较低，仅为5%左右。除个别热点区域外，早期高档物业的购房者在出售手中房屋时，近80%以上的售价要低于当初的购买价。
与租金下滑的表现相比，北京高档住宅租赁市场却交易活跃。新发展项目在设计及规划方面均较为出色，使得旧有住宅项目日益面对新的挑战，业主纷纷调低租金及提供租务优惠吸引租户。从分区市场来看，第二使馆区及其辐射区租金下跌8.6％，第三使馆区及其辐射区下跌3.6％，市中心区下跌1.8％，机场路沿线下跌2.3％。商务中心区及第一使馆区服务式住宅调升租金，带动区内租金轻微上升0.2％。
（二）办公楼市场分析1.办公楼投资增幅显著，建设总量增加，价格上升20xx年1～9月，北京市办公楼投资119.32亿元，比去年同期增长46.2%。20xx年1～9月，办公楼施工面积、新开工面积和竣工面积分别为938.4万平方米、154.34万平方米和77.48万平方米，比去年同期分别增长28%、7%和199.2%。20xx年1～9月，北京市办公楼销售面积达到57.95万平方米，比去年同期增长260%。办公楼平均销售价格表现为较快的上升趋势，20xx年前三个季度办公楼平均销售价格分别为9825元/平方米、10137元/平方米和12157元/平方米。
从开发主体来看，办公楼开发商由外资为主转向国内有实力的房地产开发企业。目前近十家国内上市公司在北京投资办公楼，标志着北京办公楼开发结构由以港澳、东南亚开发商为主体向内资开发商为主体的转变，国内有实力的房地产开发企业将成为写字楼的主要供应者。
2.需求客户内外资企业相结合
在办公楼的需求客户方面，租赁市场以外资企业为主，销售市场以内资企业为主，外资企业以租赁办公楼为主。国内传统行业如石油、金融、出版行业是办公楼的主要买家，在行业中处于垄断地位的中资机构逐步成为甲级写字楼销售市场的主要吸纳力量。20xx年北京写字楼销售量的65%为国内机构大单购买，多数为自用，同时在中关村、CBD和上地地区中小机构和个人的投资购买也非常踊跃。
（三）商业用房市场分析1.商业用房投资大幅增加，新开工面积下降，价格保持平稳20xx年1～9月，北京市商业用房完成投资56.72亿元，比去年同期增长80.1%，增幅较大。20xx年1～9月，北京市商业用房施工面积、新开工面积和竣工面积分别为486.79万平方米、85.15万平方米和51.44万平方米，其中，施工面积和竣工面积与去年同期相比增长31.8%和67.4%，但新开工面积比去年同期下降16.5%。20xx年1～9月，北京市商业用房销售面积31.36万平方米，实现销售额28.23亿元，比去年同期分别增长119.6%和112%。20xx年1～9商业用房平均销售价格为8871元/平方米，销售价格保持平稳，比20xx年的平均销售价格略下降。
2.社区商业与大型商业设施并进
商业营业用房供应量不断加大，大型商业项目不断推出。目前，几乎每个房地产项目或多或少都要有底商配套，测算全北京共有超过300万平方米的供应量在2003～20xx年集中释放。但从政策来看，政府积极鼓励发展社区商业，对大型商业设施发展有所限制。为提升北京市社区连锁商业总体水平，20xx年7月北京市商业委员会、北京市财政局印发了《对发展社区连锁超市、便利店企业给予银行贷款贴息的实施办法》的通知。银行贷款贴息重点扶持成熟的连锁企业，鼓励其在居民居住小区开设连锁超市（500平方米左右），便利店（100平方米左右），在繁华街区（王府井、中关村等）开设标准便利店（100平方米左右），此举大大促进了连锁超市和便利店的发展，同时也为百姓生活带来了方便。20xx年3月份由北京市商务局、北京市发展和改革委员会制定的《北京流通业发展分类指导目录》（20xx年）仍然对与人民生活密切相关的业态和设施采取鼓励政策，面对新增的大型商业设施在地域上进行了明确的限制，这对方便人民生活、完善首都商业布局具有积极的影响。
从需求的主体上看，北京商业物业需求形成跨国零售企业、国内大型零售企业和中小投资者齐头并进的态势。许多中小投资者纷纷看好北京的商业市场的投资，成为北京写字楼和住宅的强有力需求者。
三北京市房地产市场预测
（一）房地产市场影响因素分析1.政策因素
20xx年和20xx年是北京市土地政策出台最多的两年。在短短的两年时间内，继20xx年的11号令，北京市政府相应出台了33号令、4号文以及若干配套文件。
20xx年5月9日，国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(，
以下简称11号令)，文件停止了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从20xx年7月1日起，所有经营性开发的项目用地都必须通过招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易。该文件的颁布，被业界称为新一轮“土地革命”的开始。
20xx年6月26日，北京市赶在11号令执行之前，出台了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的通知》(京政办发〔2002〕33号，以下简称33号令)，规定除小城镇、绿化隔离带、危改、高科技、重大项目以外的经营性用地必须实行招牌挂出让。这也就是业界常称的33号令留下的“四个口子”。
20xx年1月9日，北京市国土房管局暂停了本市所有的经营性项目用地审批，并于1月31日出台《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让补充规定的通知》，也就是作为33号令补充的4号令。4号令明确了经营性用地全部入市交易、堵上“四个口子”的同时，规定按33号令可以协议出让且发改委或规划委已立项或回复规划审批意见书但尚未办理土地出让手续的项目，作为历史遗留问题妥善处理。
20xx年3月31日，国土资源部与监察部联合下发71号文件，文件严格要求各地协议出让土地中的历史遗留问题必须在20xx年8月31日之前处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。
20xx年6月份，北京国土房管局发出通知，从20xx年7月1日起，北京将不再颁发临时国有土地使用证，开发商要销售房屋，必须先交清整栋楼的地价款，取得国有土地使用证后方可申请预售。
2.宏观经济因素
北京市近几年来国民经济保持快速健康发展，经济增长率连续5年保持在10%以上，20xx年北京市GDP为3663.1亿元；20xx年北京市人均GDP为32061元，远远高于全国人均GDP9073元。产业结构方面，“三、二、一”产业格局稳固，第三产业保持稳定发展，20xx年北京市第三产业增加值为2255.6亿元，占当前GDP的61.6％。固定资产投资保持较快增长，投资、消费和出口三大需求共同拉动经济增长，对外经济贸易一直保持快速发展水平，消费市场热点突出，20xx年全年实现社会消费品零售额1916.7亿元，增长14.5%。在市场价格方面，价格指数有所回升，全市居民消费价格指数为100.2%。北京市多渠道多元化开发就业岗位，20xx年全市净增就业岗位20.12万个，安置城镇登记失业人员17.92万人，失业人员就业率达到68.1%，城镇登记失业率为1.43%。
3.人口因素
近年来，北京市常住人口增长缓慢，20xx年末，全市共有常住人口（在京居住半年以上人口）1456.4万人，比上年增加33.2万人，增长2.3%，增速有所下降，20xx年人口自然增长率为-0.09%，首次出现负增长的情况。20xx年，全市户籍人口1148.8万人，比20xx年末增长1.1%，增速低0.1个百分点。
外来人口增速趋缓。20xx年11月1日零时，在京居住一天以上的外来人口为409.5万人，比上年增加22.9万人，增长5.9％，增速比上年低11.9个百分点。外来人口中，在京居住半年以上的为307.6万人，占75.1％，比上年增加20.7万人；务工经商人员318.5万人，占77.8％，比上年增加22万人。
外来人口分布呈现出由近郊区向远郊区扩散的态势。20xx年城区和近郊区外来人口比重分别下降了2.9％和2％，远郊区县外来人口比重上升了4.9％。从增长幅度看，远郊区县外来人口增幅最高，达到23.1％，近郊区的增幅为2.3％，城区则减少了19.6％。远郊区县的外来人口86.9％集中在房山、通州、顺义、昌平和大兴五个区。
（二）北京未来房地产市场走势预测
北京的房地产市场机制已经初步形成，房地产开发商抵抗风险的意识与能力都得到了显著提高；市场需求依旧强劲，未来依然具有较大的发展空间。
1.存量住房市场将会发展迅速
存量住房市场包括已购公房、已购经济适用住房和二手商品房的交易市场。在20xx年以前，尽管许多人看好北京市的存量住房市场，但交易表现却不尽如人意。20xx年，存量住房市场开始以较快的速度增长，20xx年上半年，存量房交易量达到18000套，比去年同期增长145%。据预测今年二手房交易将有可能达到5万套，北京市住宅市场的梯级消费正在形成。今后二手房交易将呈现以下特点：房源有望大量释放；金融贷款支持力度将加大；二手商品房将扮演重要角色；空置房将成为亮点；周边区县二手房交易将快速上升。
2.经济适用房依然是今后开发的热点
尽管经济适用房政策一直受到部分人的质疑，但政府一直大力扶持经济适用住房的建设，在重点发展经济适用住房的同时，中低价位普通商品住房建设。20xx年北京市大力扶持经济适用住房的开发，一共有9个项目开盘建设，共137.6万平方米供应（非规划供应），占全年总供应量的8%。9个项目中有4个项目规划建筑规模在60万平方米以上（双惠小区、世纪·风景、朝阳新城、三环新城），平均价格为3640元/平方米。20xx年则有百子湾一号、绿戎家园、万象新天、定福家园、西四环的丰体时代花园、西二环的乐城、东三环的百环家园、东五环的朝阳新城等经济适用住房后续和新建项目。相信今后经济适用住房的开发建设将会继续成为人们瞩目的焦点，但未来经济适用住房的销售量每年增幅不会更大，销售占全市的比例持续大幅上涨的可能性也不大。
3.办公楼将继续健康发展
由于当前国际经济形势好转，国内良好的宏观经济形势为写字楼物业提供了健康的发展预期。中国加入世贸组织、CEPA实施之后，金融、保险、科技、贸易、物流等行业的发展，令北京等地的甲级写字楼市场更趋向专业性、聚集性。受宏观政策影响，北京市办公楼供应总量将会减少，但是随着经济总量的增长以及奥运等积极事件的影响，需求的增长速度在加快。可以预见，自北京奥运之后，办公楼市场有机会迎来一个租金售价上扬的时期，相应地对企业来说，将面临着巨大的办公成本压力。预计，此间有80%的各类企业选择在租金价格水平最低的3年内集中完成对办公地点的更换，办公楼市场正迎来活跃成交时代。
4.商业用房市场长期发展空间巨大
从长远看北京商业用房发展空间巨大。据统计，北京现有商业物业总面积不足1000万平方米，目前北京市人均商业面积不到0.8平方米，远低于国外发达国家人均1.2平方米商业面积的水平，同时也小于上海人均1平方米商业面积的发展水平。而且目前北京市房地产市场中商业物业的开发供应规模还是远远小于住宅类、办公类等其他物业的开发量，商业物业总体供应量还是相对偏小。根据北京市商委的商业发展规划，预计在20xx年人均商业面积将达到0.9平方米。
5.社区商业物业将成为开发热点
随着城市住宅结构的不断变化和改善，社区建设逐渐由分散、功能单一的传统方式向集中化、综合化和现代化方向发展。伴随着商业环境的日渐成熟及房地产业的不断发展，现在底商式社区商业衍生出另一种形式——特色商业街。它的出现是商业地产开发水平提高的重要表现，标志着社区商业已经从原始的配套型物业转变为一种新的“外向型”市场形态，并且已经形成了自己相对独立的市场空间，同时也弥补了20xx年北京大面积拆除临建街铺，在生活上与居民消费脱节的需要。与此同时，“会所”作为社区内独立的商业楼也随商业市场需求应运而生。这些新型社区商业在规划设计、功能定位、经营策略等方面均以市场为导向，采用全新的商业格局，在立足社区的基础上，充分调动外来群体消费，多样的风格、特色的经营、专业的管理都将增强社区商业的影响力，扩大其商圈的辐射范围，使社区商业合理、有序、长远的发展得到有效保证和推动。
(刘琳 都昌满/作者单位：国家发改委投资所、北京建筑工程学院)