商圈分析的内容和步骤(6500字)

发表于:2020.8.31来自:www.fanwen118.com字数:6500 手机看范文

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商圈分析的内容和步骤

一.商圈形态

商圈形态的了解是进行商圈分析的基础,一般而言,商圈形态可分为以下几种:

——商业区。商业行业的集中区,其特色为商圈大,流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。

——住宅区。该区户数多,至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定,便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。

——文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。

——办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外来人口多、消费水准较高等。

——混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色,属多元化的消费习性。

二.商圈的确定

对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。在国外,一般用信用证和支票购物,可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况,国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料,进而划定商圈。

但是对于一家尚未设立的连锁店铺而言,由于缺乏商圈统计的基本资料,当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时,可以针对设店地区居民的生活形态及具有关连性的因素为出发点,并配合每天人口的流动情形,深入探讨该地区人口集中的原因,以及其流动的范围,以此作为基本资料来从事商圈的设定。

尤其是一家大规模的连锁经营企业,其商围的设定并不像一般小型商店是徒步商圈,可能顾客会利用各种交通工具前来,因此其商圈乃属于特性商圈,所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察,并配合各有关的调查资料,运用趋势分析以进行商圈设定。

三.商圈分析的内容与步骤

商圈分析的内容主要由以下部分组成:

(1)人口规模及特征:人口总量和密度;年龄分布;平均教育水平;拥有住房的居民百分比;总的可支配收入秾格昵戈弄;人均可支配收入;职业分布;人口变化趋势,以及到城市购买商品的邻近农村地区顾客更多免费资料下载请进: 中国最大的免费课件资料库

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数量和收入水平。

(2)劳动力保障:管理层的学历、工资水平;管理培训人员的学历、工资水平;普通员工的学历与工资水平。

(3)供货来源:运输成本;运输与供货时间;制造商和批发商数目;可获得性与可靠性。

(4)促销:媒体的可获得性与传达频率;成本与经费情况。

(5)经济情况:主导产业;多角化程度;项目增长;免除经济和季节性波动的自由度。

(6)竞争情况:现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风格、经营商品、服务对象;所有竞争者的优势与弱点分析;竞争的短期与长期变动;饱和程度。

(7)商店区位的可获得性:区位的类型与数目;交通运输便利情况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量;自建与租借店铺的机会大小;城市规划;规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店;成本。

(8)法规:税收;执照;营业限制;最低工资法;规划限制o

(9)其它:租金;投资的最高金额;必要的停车条件等

下面对上述内容作具体分析。

先看人口特征分析。关于商圈内的人口规模、家庭数目、收入分配、教育水平和年龄分布等情况可从政府的人口普查、购买力调查、年度统计等资料中获知。可从商业或消费统计公告中查到特定商品的零售额、有效购买收入、总的零售额等资料。

再看竞争分析。在作商圈内竞争分析时必须考虑下列因素:现有商店的数量,现有商店的规模分布,新店开张率,所有商店的优势与弱点,短期和长期变动以及饱和情况等。任何一个商圈都可能会处于商店过少、过多和饱和的情况。商店过少的商圈内只有很少的商店提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务;商店过多的商圈,有太多的商店销售特定的产品与服务,以致每家商店都得不到相应的投资回报;一个饱和的商圈商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。饱和指数表明一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量,饱和指数可由公式求得。

IRS=C×RE/RF

式中 IRS——商业圈的零售饱和指数;

C——商业圈内的潜在顾客数目;

RE——商圈内消费者人均零售支出;

RF——商圈内商店的营业面积。

假设在商国内有10万个家庭,每周在食品中支出25元人民币,共有15个店铺在商国内,共有144000更多免费资料下载请进: 中国最大的免费课件资料库

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平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为?

IRS=100000×25/144000=¥17.36

这一数字越大,则意味着该商圈内的饱和度越低;该数字越小,则意味着该商圈内的饱和度越高。在不同的高圈中,应选择零售饱和指数较高的商圈开店。

第三是对商圈内经济状况的分析。如果商圈内经济很好,居民收入稳定增长,则零售市场也会增长;如果商圈内产业多角化,则零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而发生相应波动;如果商圈内居民多从事同一行业,则该行业波动会对居民购买力产生相应影响,商店营业额也会相应受影响,因此要选择行业多样化的商圈开业。

商圈分析的步骤一般可分为以下几步:

第一步是确定资料来源,包括销售记录分析、信用证交易分析、邮政编码分析、调查等。

第二步是确定调查的内容,包括购物频率、平均购买数量、顾客集中程度。

第三步是对商业圈的三个组成部分进行确定。

第四步是确定商困内居民人口特征的资料来源。

第五步是根据上述分析,确定是否在商圈内营业。

最后要确定商店的区域、地点和业态等。

选址调查:人口与购买力分析

1.常住人口数

2.家庭及构成

3.人口密度

4.教育程度

5.从事行业

6.自然增加率

7.人口增加率

8.家庭人均收人

9.白天流动人口数

10.年龄构成

11.家庭年支出及支出结构

有关人口数和家庭人口之间组成,可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的项目包括:

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现就一些主要项目分述如下:

1.家庭人口及收入水平

家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括:人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配,会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高,则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响, 比如一个两口之家的年青人组成的家庭,购物追求时尚化、个性化、少量化;而一个三口之家的家庭(有一个独生子女),则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如,老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等;而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。

2.人口密度

一个地区的人口密度,可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高,则选址商店的规模可相应扩大。

要计算一个地区的白天人口,即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数,减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。

白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区,应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。

人口密度高的地区,到商业设施之间的距离近,可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低,且顾客光临的次数也少。

3.客流量

一般在评估地理条件时,应认真测定经过该地点行人的流量,这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为:

各站上下车乘客人数历年来的变化。

上下车乘客人数愈多的地方愈有利。

上下车乘客人数若减少,又无新的交通工具替代的情况下,商圈人口也会减少。

根据车站出入的顾客年龄结构,可了解不同年龄顾客的需求。

一般而言,调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如:

·居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。

·日常上班的场所、学校、医院等,乃白天人口集结之场所,也就是人口聚集地区。

火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点,也是人口聚集之处。

体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。

4.购买力

商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的,因此,商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初,就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法,抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析,这2000户居民中,更多免费资料下载请进: 中国最大的免费课件资料库

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人均收入月在千元左右的约占50%,500—1000元的占 20%,1000—1500元的占20%,人均月收入500元以下的10%;人均月收入2000元以上的约占10%。由此说明,该地区居民大都系工薪族家庭,属于中等收入水平。

企业在选择立地时,应以处于青年和中年层顾客,社会经济地位较高,可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。

影响商场选址的因素

(一)顾客的数量和质量

通过商圈调查,对商圈内的顾客的消费能力和商业动向予以分析。

对顾客的消费能力调查分析,主要包括以下内容:

1.有关该地区消费者的生活特性、消费习惯的资料;

2.人口结构,包括现有人口的年龄;性别、职业、文化程度及人口密度、增长速度等基本情况;

3.家庭户数及构成,包括家庭户数总数的变动情况、家庭人口的增减状况;

4.消费者的收入水平,包括个人及家庭的收人情况;

5.消费者的消费状况,包括消费者的消费水平、消费购买力情况及消费意识。

(二)商场所在地区客流情况

主要调查分析商场所在地的客流量、客流的状态、方向、速度、客流的目的以及本店的吸收量。

(三)交通状况

商场选址必须调查交通情况,要考虑距离车站的远近、道路状况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况及流动人员的数量和质量等。

(四)竞争状况

主要了解市场竞争对手的情况,包括竞争对手的商场类型、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营商品及服务对象的阶层等等

(五)商场周边状况

着重调查商场周围有无市场、娱乐街,是不是商业集中区或居民区,这些因素影响着商场店址的选择。 商场设置地点的选择是极其重要的。同时选择适宜的商场设置地点受众多因素的影响,应综合考虑各方面的因素。归纳起来,主要应从以下几点入手分析: 更多免费资料下载请进: 中国最大的免费课件资料库

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(六)商场所处地区的基础设施情况,包括道路设施状况,水、电、煤气等的供给状况。

对以上这些因素,商场在设立之前,必须进行详尽的调查研究,掌握所有可能对商场产生的有利或不利影响因素,并以发展的观点分析商场布局的选择,以正确预见未来。

商场选址的原则和程序

一.商场选址的原则

1.方便顾客购物

满足顾客需求是商场经营的宗旨,因此商场位置的确定,必须首先考虑方便顾客购物,为此商场要符合以下条件:

(1)交通便利。车站附近,是过往乘客的集中地段,人群流动性强,流动量大。如果是几个车站交汇点,则该地段的商业价值更高。商场开业之地如选择在这类地区就能给顾客提供便利购物的条件。

(2)靠近人群聚集的场所,可方便顾客随机购物,如影剧院、商业街、公园名胜、娱乐、旅游地区等,这些地方可以使顾客享受到购物、休闲、娱乐、旅游等多种服务的便利,是商场开业的最佳地点选择。但此种地段属经商的黄金之地,寸土寸金,地价高费用大,竞争性也强。因而虽然商业效益好,但并非适合所有商场经营,一般只适合大型综合商场或有鲜明个性的专业商店的发展。

(3)人口居住稠密区或机关单位集中的地区。由于这类地段人口密度大,且距离较近,顾客购物省时省力比较方便。商店地址如选在这类地段,会对顾客有较大吸引力,很容易培养忠实消费者群。

(4)符合客流规律和流向的人群集散地段。这类地段适应顾客的生活习惯,自然形成“市场”,所以能够进入商场购物的顾客人数多,客流量大。

2.有利于商场开拓发展

商场选址的最终目的是要取得经营的成功,因此要着重从以下几方面来考虑如何便利经营:

(1)提高市场占有率和覆盖率,以利企业长期发展。商场选址时不仅要分析当前的市场形势;而且要从长远的角度去考虑是否有利于扩充规模,如有利于提高市场占有率和覆盖率,并在不断增强自身实力的基础上开拓市场。

(2)有利于形成综合服务功能,发挥特色。不同行业的商业网点设置,对地域的要求也有所不同。商场更多免费资料下载请进: 中国最大的免费课件资料库

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在选址时,必须综合考虑行业特点,消费心理及消费者行为等因素,谨慎地确定网点所在地点。尤其是大型百货类综合商场更应综合地全面地考虑该区域和各种商业服务的功能,以求得多功能综合配套,从而创立本企业的特色和优势,树立本企业的形象。

(3)有利于合理组织商品运送。商场选址不仅要注意规模,而且要追求规模效益。发展现代商业,要求集中进货、集中供货、统一运送,这有利于降低采购成本和运输成本,合理规划运输路线。因此在商场位置的选择上应尽可能地靠近运输线,这样既能节约成本,又能及时组织货物的采购与供应,确保经营活动的正常进行。

3.有利于获取最大的经济效益

衡量商场位置选择的优劣的最重要的标准是企业经营能否取得好的经济效益。因此,网点地理位置的选择一定要有利于经营,才能保证最佳经济效益的取得。

二.商场选址的程序

选择商场位置,一般可按以下步骤依次进行:

(一)选择区域、方位

选择商场店址,先要找出目标市场、找准服务对象,然后再根据目标市场、服务对象选择店址设置的区域。另一方面,要根据企业的经营规模和档次,测算企业投资回收率,在此基础上认真加以选择,确定方位。

(二)制图——找出最佳位置

在确定店址后,应绘制出该区域的简图,并标出该地区现有的商业网点,包括竞争对手和互补商场,还应标出现有商业结构、客流集中地段、客流量和客流走向、交通路线等,以保证店址决策的正确性。

(三)市场调查

在商场店址基本区域方位确定后,必须进行周密的市场调查,论证选址决策的准确性。在市场调查过程中,应注意将调查对象分类统计,并对调查时间和内容进行必要的抽样调查,以保证调查资料的可靠性。

(四)具体实施方案的制订和落实

确定店址的具体位置后,需要抓紧时机投资兴建商场。如何启动则需要拟定切实可行的实施方案并加以贯彻落实。

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第二篇:长沙商圈分析 6200字

根据《长沙市城市商业网点布局规划(20xx年-20xx年)》公布,长沙市商业体系结构为:1个市级商业中心即:五一广场商业中心;2个市级商业副中心即星沙商业副中心和荣湾镇商业副中心;10个区域性商业中心即火车站商业中心、伍家岭商业中心、东塘商业中心、红星商业中心、望城坡商业中心、捞霞商业中心、马坡岭商业中心、黎托商业中心、观沙岭商业中心、大托商业中心;30个社区级商业中心;5个重点镇商业中心;5个一般镇商业中心。对已形成的商业中心重点进行改造和提升,对新规划的商业中心重点进行业态设置的引导,基本形成区域布局合理、业态结构优化、服务功能齐全的市区网点三级体系布局。 在中部崛起、长株潭一体化背景下,大长沙欲重点扶持的43个商业中心、18条商业街犹如古时烽火台。一处着火,处处皆火;锋火连城,争霸中原,将宏伟的长沙版图“瓜分殆尽”。本文将就这13个政府重点打造的商业中心和长沙的一些已成规模的社区商业中心,一起做一个现状描述和前景预测。

永不衰落的神话:五一广场商业中心

等级:市级商业中心

现状

五一商圈,号称湖南第一商圈,拥有6000余商家,年消费额数十亿元,日均客流量为30万人次以上,是长沙乃至整个湖南名副其实的人流、物流、资金流、信息流的中心。凭借这成熟的商业环境与不可复制的优越位置,五一广场周边近3平方公里的区域,一直是各路商家必争之地。平和堂、春天百货、新大新、王府井、新世界百货、百盛、沃尔玛、好又多、黄兴南路步行街、坡子街民俗名食商业街、解放西路酒吧一条街、金满地地下商城、国美电器、苏宁电器??此区域内的房地产项目,中天广场、BOBO国际、嘉顿?新天地等项目,即便价格不菲,但销售仍然格外红火。

前景

对于商业地产而言,地段是其命脉。地段的无可比拟性首先体现在其交通与生活配套设施上,而这些优势五一广场商业中心全部具备。正是基于对五一广场商业中心这一黄金口岸的认同,众多商家、开发商、投资者对区域内的商业物业极具信心,同时也预示着这一区域内的市场竞争将日趋激烈。由于此区域完全达到了寸土寸金的地步,在高利润的驱逐下,不少房地产企业及商家们仍对它虎视眈眈,它是长沙商圈史中永不衰落的神话。五一商圈当“一哥”好多年了。虽然未来3年内,可能由于2号地铁线开建而出现交通受到较大影响,从长时间来看,五一商圈的“一哥”地位应该无可撼动。

崛起的第六区:星沙商业副中心

等级:市级商业副中心

现状

19xx年长沙县政府迁址星沙镇,20xx年星沙成为国家级经济技术开发区,凭借优越的地理位置和政策扶植,星沙的发展一日千里,迅速崛起。三一重工、飞利浦、山河智能、浦沅机械、长丰猎豹、北汽福田等优势产业集聚于此,经济总量急剧增长。在此基础上,星沙的消费能力亦呈抛物线上升趋势,星沙商业乐园、星沙步行街、易初莲花购物中心、新一佳、通程??在这个仅仅只有24平方公里的土地上,星沙绽放出她独特的魅力。与之相对应的商业地产,也取得了不俗的成绩,星沙湘绣城、中南汽车世界、幸福里、楚天家园、未来现代城、阳光丽景、锦璨家园等等带底商或商铺的楼盘,威尼斯小城之五星级酒店,未上市之际就受到市场的热捧。

前景

优美的自然环境、便利的交通、与长沙市接壤的地理位置,加上让人心动的价格和小区配套建设,星沙的商业地产有着不可替代的独特优势。一直有消息传星沙镇将并入长沙市,成为长沙的第六区,即使是谣传,星沙镇作为国家级经济技术开发区,长沙城市的自然延伸带,其已经在扮演长沙“第六区”的角色,未来地位随着经济开发区的发展及并入长沙市,这种地位还将进一步加强、巩固。 越琢越靓的璞玉:溁湾镇商业副中心

等级:市级商业副中心

现状

溁湾镇商业副中心位于最靠近市中心的位置,曾经是岳麓区的核心,与星沙不同的是,它的心理距离要大大远于实际距离。该商圈近年发展速度迅猛,20xx年时,该区域仅一家西城超市,现在溁湾镇汇聚了通程电器、通程百货、家润多超市、新外滩商业中心等知名企业在此落户。在大学城庞大的消费基础下,商业中心内的江岸锦城、新楚麓山才苑、岳麓?现代城,筹建中的共和世家和指南针商业中心,吸引了不少置业者的目光。

前景

三十年河东,四十年河西。多年前,溁湾镇便是个小商贩集中地,但并不意味着它永远都只能承担这个角色。溁湾镇作为两个长沙市级副商业中心之一,其潜力还有待挖掘,特别是在商业地产方面,它将是一块越琢越靓的璞玉。该区域内除通程外,大多属于独立小门面经营,目前规划混乱、档次低劣、消费能力偏低是制约其发展的主要因素。如果把这些小门面进行统一规划整顿,相信以大学城庞大的消费力,必定前景可嘉未来长沙的中央政务区:红星商业中心

等级:区域商业中心

现状

红星商业中心以湘府路与韶山路交汇处为核心,往南至汽车南站,往西辐射至芙蓉南路省政府。依托汽车南站、红星大市场、红星国际会展中心等人流、物流优势,该区域饮食、住宿需求较大,但目前的配套设施还无法满足当前需求,该区域内唯一稍具规模的超市步步高人流量相当大,到会展中心开展时尤盛。目前该区域内极具风向性的商业地产和带底商的项目包括有长沙奥林匹克花园、湘府久号家园、岳泰理想城、湘府名邸、融程国际、标志?长沙商务中心、天城?泰祥苑、湘府东苑等,这些项目都带有酒店、写字楼。

前景

良好的发展前景、绝对的区位优势、巨大的升值潜力毋庸置疑,随着融城步伐的加快,红星商业中心在未来几年将获得更大的发展潜力,作为将来的财富与人气齐聚的南长沙复合型现代商贸经济圈,重点将放在发展品牌餐饮、酒店业,同时,圭塘河旅游风光带建设进程的加速,将促进该区域不仅仅是未来的全省政治文化经济中心区,也是集购物、美食、娱乐、休闲于一体的休闲区。可以预见,未来5-10年,将有近20万人陆续迁入该区域生活、工作,届时,一个商业繁荣、文化勃兴、人气齐聚、生活配套完善、居住氛围浓厚的中央政务区将会在这片活力充沛的土地上迅速崛起。

后劲充足:火车站商业中心

等级:区域商业中心

现状

火车站商业中心属于口岸物业,交通便利、人流汹涌,区域内汇集了阿波罗商业广场、晓园电器、金苹果服装批发市场、国美电器、三湘、南湖大市场、家润多千禧店、家润多朝阳店、华海3C电脑城、百脑汇、国储、凯旋国际QQ电脑城??日杂百货、餐饮酒店、服装、电子电器、娱乐休闲等各类行业遍布各处。其最主要的经营行业有IT电器、服饰、建材、超市四大类,其中IT卖场和建材市场在国内都有很大的知名度。在此基础上,火车站商业中心的饮食、住宿、购物,人流量仅次于五一广场商业中心,商业地产也势头良好,凯旋国际、湘域中央是长沙市同时段中商业地产的销售佼佼者,另外,东方银座、运通尊苑、都市晨光、越界等一大批建成或在建的项目,强劲的销售势头无法可挡,给整个火车站商圈带来勃勃生机。

前景

依托火车站的交通、人流优势,火车站商业中心一直是长沙商圈领先者,是目前出入长沙最主要的口岸之一,流动人口多、素质杂,因此该商圈的经营类别也相对比较复杂,“宰客”现象严重,本地消费者在此购物比较少。另外,新的武广高速建好后,火车站的人流将分流走一部分,不过,由于IT卖场和建材市场客源仍不会流失,如果该商圈一直努力打造“诚信商圈”,积极引进品牌商家,火车站商圈后劲依然充足。

。重新振作的贵族:伍家岭商业中心

等级:区域商业中心

现状

伍家岭区域曾经在比较长的一段时间是长沙商圈中的佼佼者,湘雅医院、华夏大市场、开福寺旅游商贸、滨江文化园为伍家岭聚集了大量人流,消费指数比较高。但前几年,由于原普尔斯马特、北斗星商贸城的关门,长泰大厦的无人接手,伍家岭商圈被称为长沙商圈中的“没落贵族”。但是近年来,标志房产大厦、维多利购物商场的盘活,天健?芙蓉盛世、运达国际广场、建鸿达现代生活公寓、滨江?君悦湘邸、佳阳?悦景馨都等项目的兴建,以及筹建中的伍家岭生活广场、给该区域重新注入了活力。

前景

伍家岭商业中心作为北部的传统商圈,其应有的作用一直没有得到完全发挥。随着开福区政府重振伍家岭商圈构想的提出,及开福区将集大力开发伍家岭周边新河三角洲,并将滨江文化公园和开福寺旅游商贸圈的建设纳入整个伍家岭大商圈。根据新规划,新河三角洲将充分利用现有特点及周边环境特色,形成“两条绿化带、三个绿化块、三条区干道(一横两纵)、三个功能区”的结构模式。而开福寺附近将打造一个宗教旅游购物中心,开福寺路拓展延伸到芙蓉路上,同时,区域内各住宅小区的开发,让伍家岭商业中心目前不很景气的现状得到改变,而其再一次兴起将是一个必然的趋势。

长盛不衰:东塘商业中心

等级:区域商业中心

现状:

东塘商业中心是除五一广场商业中心外,与火车站并重的商圈,目前东塘不仅拥有百年老店火宫殿,还有金色家族、东塘百货大楼、友谊商城、百幸鞋城、通程电器、步步高生活超市、家润多赤岗店、大都市商业街、神禺、东一国际商业广场等,而且还有麦当劳、肯德基落户东塘商圈,构筑了东塘大商业格局,成为长沙南部一个重要的节点,使如今东塘商圈的商业生态链趋于和谐、商业业态分布也日趋成熟和完美。成熟的商业是该区域的先天优势,也决定了商业地产的高端市场定位,目前比较有代表性的楼盘有:君悦星城、东塘瑞府、兴威?名座、兴威?新家园、融科?三万英尺、东方新世界、曙光大邸、佳天?国际新城、芙蓉公馆、东一国际、汇富中心??

前景

交通便利是商业地产必备的要素,虽然东塘商业中心的商业格局已经相对饱和,但20xx年对连接曙光路与车站路的赤新路进行大规模拓改,(即将新建赤新路

西段,西起东塘立交桥北端,东至曙光路,长约1公里)推动了东塘商圈的再度升级与扩容;赤新路的拓改竣工,将进一步完善东塘商业中心,其商业规模与繁华程度将会直逼五一广场商业中心。

处于极度上升空间:望城坡商业中心

等级:区域商业中心

现状

二环线三环线的拉通、枫林路的改造,汽车西站、广大环球家具城为望城坡商业中心来了大量人流及物流,旺盛的消费需求刺激了该区域的飞速发展。但是,该区域内生活配套设施还不够完善,缺乏大型百货商场和生活超市。湘浙小商品批发市场一经推出,即引来地市州庞大的消费群,同时也吸引了肯德基的进驻。在此区域内,麓山枫?情、中环大厦、翡翠华庭、西城明珠、麓谷雅园、湘麓国际、标志?麓谷坐标等配带有写字楼和底商的地产项目推出后,引起了市场的强烈反响。

前景

望城坡属于远期规划建设引导性商业中心,其主要功能服务于以岳麓山风景名城区旅游、休憩为主题的商业活动,辐射范围包括宁乡县和望城县广大区域。这几年发生的变化几乎是翻天覆地,经济的发展与其交通的便利密不可分,政府对该区域的规划也功不可没。房地产企业在望城坡、麓谷周围开发了大量的楼盘,在消费需求旺盛、交通构架进一步落实和完善的基础上,未来的望城坡商业中心将远远不止是局限于区域性市场,而是面向全省甚至周边省份市场,成为岳麓区最具潜质性和成长性商业中心,未来商业的发展前景也将会不可估量。 绩优股:观沙岭商业中心

等级:区域商业中心

现状

在城市化的发展过程中,长沙市政府及岳麓区政府的北迁,加速了观沙岭房地产开发的进程,相对占优势的房价和安居乐园建材广场、湘雅附三医院等生活配套的便利,吸引了大量的消费者前来购房投资,在消费需求增长的基础上,同时刺激了其商业化。而该区域在交通格局、生活配套、经济基础发展到一定程度后,银杉新一佳广场、盛大?泽西城、新天地、长房?龙柏湾、星蓝湾、日月商住楼等项目受到了该区域乃至全市的追捧。

前景

观沙岭商业中心随着岳麓新城规划构架的进一步落实和完善,由于便利的交通、相对较低的地价和各项优惠措施,使得区域内房地产开发越来越火热。逐渐形成

了一个新兴的经济发展增长极,带来了众多的发展商机。在吸引了房地产开发公司的同时,也吸引了大量市区中心,甚至地市州及外省市的消费者前来置业投资,人流增多的同时也为该区域的消费打下坚实基础。预计观沙岭商业中心未来将依托岳麓大道、金星路、银杉路、杜鹃路和北大桥桥头,重点发展商务、会展、商贸餐饮和高档房产等行业,建设商务楼宇,发展“总部经济”,构建岳麓新城楼宇经济核心发展区。

潜力股:捞霞商业中心

等级:区域商业中心

现状

开福区属于老城区,长久以来,人们形容长沙经济状况一向是“南帝北丐”,为了甩掉“北丐”的帽子,开福区近年来积极改造旧区,拓展新区,加强基础设施及相关配套的建设,其中,以开福区政府北移、长石铁路霞凝站通车和霞凝港启航为契机,顺天?北国风光、广福园、世纪春天、恒鑫?澜北湾等楼盘相继建成,湘江世纪城、珠江花城、万国城等外来大盘先后落户,共同构成了捞霞板块。区域内的顺天?黄金海岸、新河名居等带商业的项目,受到了市场的热捧。加上92亿长沙地王北辰新河三角洲项目、万科城等大牌、大盘,未来目光齐聚北城毋庸置疑。

前景

《湖南金霞物流中心物流与交通规划》初步方案已出台,金霞商业中心位于开福区霞凝新港城内,是开福区现代新城,也是长沙市未来发展重心。其主要功能是服务于依托霞凝新港和长沙火车货运北站为中心的物流园,以及沿长沙经开区外围的青竹湖外商城工业小区和大明工业园为对象的商业活动,辐射范围包括长沙县和望城县广大区域。捞霞商业中心将成为水陆联运中心,并适当发展居住和商业贸易的综合性物流中心,打造中南地区最大的现代化物流中心。正在加速的新型工业化进程为该物流中心带来了机遇,从而带动城北的发展。

潜力股:马坡岭商业中心

等级:区域商业中心

现状

马坡岭商业中心位于芙蓉区东部隆平高科技园内,与长沙县县城星沙镇共同组成长沙市的副中心城市—星马新城。目前该区域内房地产开发还未受到广泛关注。 前景

马坡岭商业中心主要将构建以服务于长沙县、浏阳市为主要对象的区域性商业中心;以大型超市和仓储店为骨干,鼓励发展仓储超市、大卖场、配套完善餐饮、

生活服务、休闲娱乐和其它服务设施;发展科技市场。合理配置资源,优化商业布局,按照城市发展规划和区域发展要求,发展新兴产业,形成新型的现代化商贸区。

潜力股:黎托商业中心

等级:区域商业中心

现状

黎托商业中心目前还没有进行开发,但商业布局已开始规划,即将于20xx年竣工通车的武汉至广州的高速铁路长沙站就坐落在黎托乡,这里也是湖南省长途汽车站和长沙市城市地铁黎托站所在地,将与规划建设中的万国商业城、体育新城鼎立三足,构建商贸、文化、健身休闲、高档住宅为一体的新商业中心。 前景

黎托商业中心将以武广高建铁路黎托客运站的建设为契机,建设完善配套商业设施,各项交通设施投入运行后,预计该区域日客流量将达10万人次,旺盛的人流、物流需要完善的商业设施配套,占地5000亩的黎托商业中心就是未来该区域新型现代商业的重要载体。

潜力股:大托商业中心

等级:区域商业中心

现状

大托商业中心目前在商业上还处于规划布局阶段,交通网络已开始打造,另外,由深圳中信集团投资的中信新城购物中心处于前期筹备阶段,预计近两年内将开始动工建设。

前景

大托商业中心将依托长株潭三市经济一体化和大托机场口的区位优势,以及中信新城购物中心为代表的商家落户于此,结合天心生态新城的建设,大托商业中心将逐步发展形成一个新的区域性商业中心。

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