市桥南商圈调研分析报告(7300字)

发表于:2020.10.19来自:www.fanwen118.com字数:7300 手机看范文

市桥南商圈调研报告

一、商圈现状:

番禺的四大商圈里,南部商圈已经成为未来发展的重点。从90年代人烟稀少,到今天多元化成熟板块的形成,市桥南商圈已经完成了一次质的蜕变。

●桥南商圈即将完成华丽的转型:宜居更能宜商

市桥南的人气,首先是这里的适宜的环境聚集起来的。依山傍水、便利交通,是市桥南成为宜居板块的一个重要因素。最初,人们来这里只是为了周末度假,越来越多的人将这里,选择为自己的常住片区。有人气,自然就有商气。如今,这里已经有番禺最大的商业中心,以及大润发超市、哈街商圈等。日渐完善的商业配套,加速了本地的价值积累。

●优质楼盘集中打造高素质住宅区

桥南板块是番禺优质楼盘的集中地,低密度社区、特色园林景观、舒适和创新户型、智能化管理以及完善的社区配套等,不仅成为本地高端人士的选择,浓厚的高尚住宅分为,也越来越多的得到广州人的认可。

人气和商业,成为促进区域发展的两个相互影响,相互提高的重要动力,加速了桥南板块的成熟发展。

●多元时代主打高端

广州以前的商圈在荔湾和天河,虽然人气很旺,商业发展很完善,但是依旧改变不了拥挤和即将落后的趋势。从“南拓”的决策可以看出,城市未来的发展在南面。南面的番禺首当其冲成为发展的新中心。而市桥,与番禺其他已经形成的商圈不同,它是从商业开始,商住交替发展而成的。同时发展,则避免了“偏科”的问题。

经过近20年的沉淀,市桥南已经吸引了一大批高端的居住人群和优质的生活商业配套。进入到多元发展的时代,市桥南的定位将比过去更提升一个档次。

两大综合体年内开业 市桥南商圈向天河城看齐

随着越来越多在市区工作的人群选择到市桥南区置业,这个半年的概念已经悄然完成了从“番禺市桥南”到“广州市桥南”的转变。以雅居乐今年在市桥南推货的两个项目锦官城和城南源著来统计,前者近期雅居乐锦官城来访客户中,超过60%的客户来自广州市中心,如荔湾越秀天河海珠,在近期成交客户中高达56%的客户同样来自市中心客户;而以90平以下产品为主的后者,广州客的比例更超过六成。

一些主力从事商业地产开发和运营的发展商,已经早早嗅到了这次人口南移所带来的商机。比如奥园集团,早在雅居乐锦官城三分钟的步行生活圈内布局了“南广州极具标志性的高端商业项目”奥园广场,这个以一站式购物中心、精品商业街、酒店式公寓一体的超级生活MALL,瞄准的就是锦官城及周边的业主们。另外一边厢,年初高调举办发布会的荔园新天地,现在已经成功签约世界第三大规模的零售超市麦德龙集团,以及全球最大的体育用品零售商法国迪卡侬。

可以预料,在市桥南乃至整个南部充足的人口消费力带动下,市桥南商圈有望连同番禺原有的市桥商圈、新兴的万博商圈,冲破天河城在广州高端商业业态上唯一称霸者的地位。

下面从地图上来了解市桥南商圈内几大商业点的分布:

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二、圈内主要商场介绍:

1.奥园广场

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奥园广场占地面积9万平方米,建筑面积超过24万平方米,位于番禺市桥南区。目前项目周边聚集了众多住宅项目,如番禺华景新城、番禺海伦堡等,是番禺高档住宅比较集中的一个区域。据悉,奥园广场将以“打造成南广州极具标志性的高端商业项目”作为开发目标,奥园集团相关负责人表示,奥园广场项目产品涵盖商业、公寓等多类产品,各类产品间的客户可形成互补。购物中心、商业街为酒店式公寓客户提供了便利性。公寓客户又为购物中心、商业街带来人流、客流保证。项目周边多个大型社区以及周边的酒店、KTV集中,聚集了大量具备较强购买力的富有阶层人群,将为项目提供客流。

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在观察车流方向、人流方向之后发现,北门人流、车流比南门要兴旺,而西门比东门热闹很多,这可能跟西门旁边有公交车站有关,这样人流从西门进入商场就会明显占有相当大的比例。另外,西门所处的西丽路有一个桥底掉头的位置,这是几个方向的车往返的必经之地,所以又有利于车流的聚集,因此,我觉得面包新语门店选址在西门是一个明智的选择。

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位于西门的面包新语

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调查时间:1月22日(星期二)

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奥园西门的有利位置,为Breadtalk提供了可喜的人流。

商场内场景

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↑↑ 店铺过道宽敞明亮

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↑↑中庭装饰温馨大气

2.荔园新天地.

20xx年番禺区启动了近十年来最大规模的“三旧”改造工程,

确定该区2047宗“三旧”地块将启动改造,改造总面积约123平

方公里,约占番禺全区总面积的1/6。时隔两年,番禺首个改造项

目荔园新天地商业项目正式启动,荔园地产将投资10亿元分两期

建设完成,第一期将于明年5月开业。

荔园新天地项目位于广州番禺西环路沿线,占地面积约9万

平方米,项目拟建设为商业面积超过20万平方米,集休闲、旅游、

餐饮、娱乐、购物、文化、酒店于一体的大型城市商业综合体。

项目分两期建设,其中一期面积约7万平方米,二期面积约14万平方米。项目一期定位为广州首席休闲餐饮娱乐中心,其中主力店面积将超过总建筑面积50%,餐饮、娱乐、购物业态的面积各占30%左右,超30家餐饮商家同场经营,共创畅旺人流,项目提供超过2500个停车位,其中近1000个车位为地面停车车位。

目前一期项目招商进展顺利,已与麦德龙、迪卡侬、金逸国际影城、好乐迪KTV、麦当劳汽车餐厅、金宝贝早教中心签订率先进驻合同。

荔园地产,19xx年创建于广州。从20xx年起,公司以广州为核心,通过实施区域多元化的发展战略,逐步进驻佛山、中山、阳江、长沙等地区,至20xx年已拥有土地储备及正在开发面积超过100万平方米

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荔园新天地项目是番禺区的首批三旧改造项目,也是荔园地产20xx年重点打造的番禺首席城市商业综合体项目,建成后的荔园新天地将以其领先的商业模式,大力推动沙湾古镇旅游产业和珠宝产业的发展,全面带动番禺城市发展和商业升级,使番禺的商业朝着更现代、更时尚、更国际化、更具体验性的方向迈进。

荔园新天地位于番禺交通主动脉番禺市桥西环路上,西环路是连接顺德大良、沙湾镇、宝墨园、南粤园等地的必经之路,四通八达的交通网络,地铁18号线上盖物业,距广州南站仅需10分钟车程,更得城轨、高速纵横贯通,全面簇拥。项目自对外招商以来,先后与德国的麦德龙、法国的迪卡侬、美国的麦当劳等三家世界五百强企业签订进驻合同,同时也引进了香港百乐门宴会厅、金逸国际影城、COSTA咖啡、金宝贝早教中心等来自不同领域的知名品牌签约进驻。为确保项目于今年下半年全面开业,荔园新天地聘请了全球顶尖的物业顾问之一——戴德梁行全面负责商业运营和物业服务,相信荔园新天地开业后将为番禺人民带来全新的休闲餐饮娱乐生活体验。

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3.汇珑商业中心

汇珑商业中心是市桥街重点商业项目,也是我区重点商业项目,该项目从落定到施工、主体工程封顶及收尾工程,一直受到区委区政府、市桥街等的关心支持和鼓励。据广州达浩创业投资有限公司、番禺汇珑商业中心副总经理叶宇先生透露,汇珑新天地是我区腾笼换鸟重点项目,该项目是市桥沙墟二村“旧村”改造项目的一个重要组成部分,也是我区“腾笼换鸟”重点项目,从开工以来,受到区、街各级领导和相关政府部门的大力支持。项目位于市桥清河东路与德兴路交汇处(原德兴商贸城),毗邻区政府、地铁3 号线番禺广场站、科尔海悦酒店。规划用地面积超过4万平方米,总建筑面积约15万平方米,项目总投资约3.5亿元,地面层高7层,1~6层为商业用展厅和经营场所,7层为写字楼,地下建一层停车场,拥有约2000个停车位,集购物、餐饮、休闲娱乐等为一体的多功能布局的大型商业中心。

汇珑新天地项目的经营规划,引进多个世界500强上市品牌,包括与新光百货、永辉超市、KFC、必胜客、星光电影城、堂会KTV、环游乐园、恒生家私家居等主力商家,其中,有多家为国内或本地品牌。目前招商理想,按面积计算超过7成,超过300多个商家签约,等待开业入场。可以说,其商业前景无可限量。

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市场定为中高档立足市桥辐射全区

叶宇说,项目定位为分三步走:立足市桥,辐射番禺和南广州。目前将市桥的市场做好。由于市桥商业业态体量主要体现在易发商业街-繁华路一带等,低端的多高端的少,商业综合体较少。在汇珑,其在市桥的体量较大,一站式消费,全家大小在这里可以找到适合自己的消费,是一个展览、展贸、促销的一个场所,弥补了市桥的空白。商业中心以经营国内中高档品牌为主,与易发商业街的中低档错位经营。

说道辐射番禺,叶宇说,大家的消费,更多的叫休闲消费,或者休闲+娱乐+消费(多元消费),将周边镇街的人吸引过来。由于有足够的停车位,在招商、促销活动阶段,对消费者有吸引力。

说到营运团队,他认为,该公司在广州多年来做商业地产、投资经营等,经验丰富,参与了广州多个大型商场如天河城、中华广场、万博中心等营运,相信公司团队也能管理好汇珑商业中心项目。目前,项目开业进入倒计时,初定年底或春节前开业。

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跟招商中心的工作人员沟通过后,他说预计商场在20xx年5月开业,并推荐首层A09街铺的位置给我们。

4.奥园养生广场

奥园养生广场项目位于番禺区桥南街中心城区,毗邻番禺区中心医院北侧,与桥南核心旺地奥园广场、海伦堡、等约十分钟车程,周边有黄沙大道,南沙港快速路、东西环路相邻。

奥园养生广场项目占地4.8万平方米,总建筑面积达18万平方米,由中华城市养生中心,养生商业步行街,国际高端养生公寓组成。

奥园养生广场项目商业分三期,一期规划为天然补品、保健营养品、酒楼餐饮、国医馆、药店、有机食品、名贵滋补品专卖等健康养生群组业态;二期规划为康复器械、特色诊疗、优质睡眠用品等保健类业态,与一期健康养生业态相辅相成;三期为国际公寓配套商业,规划为银行、保健服饰、保健家纺、精品超市、母婴用品、小区配套零售等生活类业态。

项目开发商介绍:

中国奥园地产集团股份有限公司(「奥园」或「本公司」)及其附属公司(「本集团」)十多年来以创新的复合理念开发房地产项目,把低碳、运动、养生的健康生活概念带入居住小区。其后,本集团引入美国投资基金国泰财富成为主要股东之一,并于二零零七年十月九日在香港联合交易所有限公司(「联交所」)主板上市(股份代号:3883)。

中国奥园地产集团股份有限公司持有的房地产项目主要分布于广东及沈阳,以及北京、重庆、广西及江西等,为业主创造了优越及舒适的居住条件。本集团的战略布局,以珠三角、长三角、环渤海、北部湾和中西部等内地五大经济圈为核心,实施区域聚焦。

中国奥园地产集团股份有限公司确立了今后的发展方向:秉持「构筑低碳健康生活」的开发理念,打造低碳、养生居所,在产品研发上建立了一整套「低碳健康住宅」技术支持体系。奥园会根据各个项目的不同特点有选择性地应用,将「低碳健康」的品牌理念贯彻到项目的开发建设中,致力于为客户提供一流的产品和创造健康的生活方式。

项目意向进驻商家:奥园养生广场目前已经吸引了中华城市养生中心、华润万家、宝芝林、好参来等众多品牌商家意向进驻。

项目配套番禺区中心医院;圣象中学、蚬涌俊贤小学;大润发超市,沿街商铺。

1-2层为医、养相关销售商业业态及生活配套餐饮等

3-5层为奥园美兆中心、奥园瑞士抗衰老中心及相关专科诊治需求配套需求;

公寓设为功能型相关配套(老年公寓、月子中心等)。

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5.海伦堡购物公园

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项目介绍:海伦购物公园位于广州市番禺区市桥桥南福德路花样年华小区——番禺最知名高端大型住宅区之项一花样年华(流金岁月)小区,总建筑面积约50000平米。

店面临江而建,环境优雅,并具有上风上水的商业氛围,江滨大马路直通番禺市桥汽车站,十分钟直达番禺区中心,交通四通八达,十分便利,同时,本路段的江滨大马路更是番禺区政府的重点市政工程项目,有望打造成为番禺最具特色的江滨观景。

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海伦堡花样年华是番禺知名的超豪住宅社区之一,共约4600户,目前四期流金岁月组团现售价更已达2.5-3万元/平米,总价超过1000万/套,更是座享豪宅社区的园林美景。

人流是商业兴旺的保证,经过十多年的发展,市桥南已经成为番禺高尚人居的代名词,在城南片区,可圈可点的高档住宅区就有海伦堡、花样年华、流金岁月、华景新城、万科、金色城品、奥园、金业别墅、祈福水城等,这些由品牌地产企业打造的高尚人居板块,使城南在成为高品质居住板块外,更为这里的商业发展奠定了充足人气和商机,目前,虽然有多个商业项目进驻,但过于泛散的商业形态很难形成高尚休闲的商业氛围。

海伦购物公园,正是在这样的背景下应运而生,作为为高端消费人群量身定制打造的首个高端休闲购物体验的商业,可谓得天独厚,站在海伦堡12年人居成熟之上,拥有区域内近30万高素质消费人群,在广州南拓的带动下,高购买力人群还在以每年10万人的速度递增,消费潜力巨大。 海伦购物公园,依托2公里市桥河岸布局5万㎡休闲主题购物公园,公园式购物环境,浓郁的休闲气息一脉相承,欧式情景小品、喷泉、滨江休闲步道、商业步行街、露天饮座和园林景观等布局错落有致,让消费者体验在“休闲中消费,消费中休闲”。

海伦购物公园由两街三步道组成,完全开放式的商业环境,让人们购物休闲不再在拥挤的环境中进行,消费更加轻松、随意、休闲,整个商业包括咖啡酒吧、娱乐休闲、运动品牌、便利配套、美食购物的五大功能分区,形成集不同区域特色商街的消费组合,打造成为融购物、餐饮、娱乐、文化休闲、生活配套等多种业态的一站式的情景体验式购物公园。

另:因海伦堡在珠三角地区项目较多,并有意向进驻商业地产多方发展,现诚邀国内外知名品牌商家成为长期合作伙伴。

主营业态及招商主力商户:

啡酒吧区:西餐厅、酒吧、咖啡厅

娱乐休闲区:桑拿、棋牌、媒体、网吧

品牌零售区:运动器械、用品、品牌服装

便利配套区:超市、便利店、电讯营业厅、银行

美食购物区:特色美食、工艺精品、酒窖

三、商圈分析:广州新城时尚商圈崛起 市桥南商圈未来"钱景"看好

近日,位于番禺 市桥南的“华南养生商业综合体”奥园养生广场推出二期产品养生街铺和国际金寓,香港明星米雪、陈启泰到现场助阵,据发展商透露,当天到场客户达1200多批,参与登记客户500多名,活动现场人山人海,如此场景,在目前的广州商业项目中并不多见。记者最近获悉,桥南板块的首个大型商业综合体项目奥园广场,短短时间便完成大部分招商,吸引包括了H&M、ZARA等大牌第一次进驻桥南市场,目前正在紧锣密鼓地筹备开业,预计10月底开始试营业。

“投资客、大品牌商家都是很精明的,他们不是跑到这里来凑热闹,而是嗅到这里的商机。”合富辉煌首席分析师黎文江指出,投资者一般会看远到三年、五年的市场走向,这反射出大家对市桥南商圈未来“钱景”的看好。

广州商圈新版图

在广州市政府“南拓”、南沙新规划利好、在番禺要建立一个“广州新城”的发展规划下,番禺桥南以其独特的区域投资优势,经过10年的发展,此区域的高尚住宅小区超过50多个,居住人口达到20万人,已经发展成为市桥高端人群最密集的居住地之一。有强大客群基础和购买力作支撑,桥南板块的商业地产也迎来了历史性的大发展、大突破的契机,一批实力派开发商赶来掘金,推动桥南商圈的发展驶入了快车道。

回首 番禺商圈自娱自乐,规模小,档次低

番禺,是中国最古老的县之一,番禺曾一度是“广州”的代名词,但一直以来,包括从番禺市变身番禺区之后,其自娱自乐的色彩仍较浓,它既传统也开放,务实有余而时尚不足。番禺的新商圈,包括了万博商圈、南站商圈、市桥商圈和亚运城商圈四大商圈。位于番禺南部的市桥商圈,作为传统中心商圈,以大北路、易发商业街为核心,一直以来均以传统的街区式商业为主,缺少大规模的、档次较高的购物中心。然而,伴随番禺南部海伦堡花园、番禺奥园、万科金色城品(小区网论坛)多个大型住宅社区的建设,逐渐汇聚大量高端消费人口,产生了巨大的商业购物、休闲方面的需求却不能有效地得到满足。正如越秀可逸阳光一位营销人员所指出,看这里社区的车,宝马、奔驰的数量不亚于市区的豪宅盘,但要购物,还得跑到广州市区??

曾经,桥南板块的配套问题被人一直所诟病。商业配套方面,目前,仅仅只有苏宁电器、大润发超市、哈街商业街等商业配套,远远未达到桥南区快速发展的需要。近几年周边的全新楼盘一个接着一个冒出来,蕴藏着巨大的、亟待释放的年轻时尚消费潜力,并不满足于番禺现有的定位模糊、层次参差的商业消费中心,经常奔波至广州城区中心、天河 乃至港澳地区等地进行消费,转移了番禺强大的消费力量。番禺,城市十年南拓重心,却依然缺少代表自己本土的shoppingmall,缺少一个自己的核心时尚购物天堂。

“复合商业综合体”改写历史

番禺有着本土的文化,居住人口经济实力较强,管理也相对独立,生活配套和居民的生活模式相对广州其他地方比较独立,加上出入广州市区很方便,导致其商业配套发展处于不冷不热的状态,从而被人带上“不时尚”的印记。商业模式和商业体营运的落后,令很多时尚品牌对于番禺空白区域持观望的状态。

如何打破僵局?精明的开发商意识到,必须要有全新模式,定位高端的新商业业态,走时尚化路线,才能将时尚大品牌吸引过来,在这一思路下,早几年已经开始布局的桥南最大规模的“复合商业综合体”———奥园广场破土而出。据了解,奥园广场由大型商业中心、商业步行街、国际高端公寓三大主题构成,总建筑面积约25万平方米。其中,商业中心近9万平方米。众多品牌商家都寄望在桥南的第一个商业综合体掘金,该项目的招商相当顺利,继签约华润万家、星美影院、苏宁精品店、稻香、反斗威龙等主力商家后,招商再取突破:日前,全球“快时尚”巨头H&M、ZARA首度登陆番禺,联袂进驻,值得一提的是,H&M的经营面积逾3400平方米,是继中华广场、正佳广场后在广州开出的第三家门店,而另一 “快时尚” 巨头ZARA的经营面积达5000平方米,涵盖ZARA、MassimoDutti等四大品牌,自此,奥园广场也开创了两大“快时尚”品牌首次同场经营的先河。



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