***县***镇***村委会****村

搬迁申报可行性报告

一、项目基本情况

（一）拟扶持搬迁村庄的基本情况。

***村委会****村位于***县***镇的西南面，离圩镇16 公里，该村现有17户86人，外出务工24人，全村人均年收入4800元。由于山高路远、荒凉偏僻，与外界联系不紧密，该村生产生活条件落后，严重影响农村经济发展，村民生活水平停滞不前，居住环境长期得不到改善。

（二）项目概述。

***村委会****村拟对村里低收入住房困难户实行搬迁安臵，从根本上改善村民居住环境，搬迁总户数10户38人。搬迁村庄工程项目主管部门为省扶贫办老区工作处，项目实施单位为***镇人民政府，项目建设单位由有资质的施工单位承建。

改造资金主要由各户自筹，政府扶持，银行部门贷款等形式构成。项目计划投入资金 60 万元，目前搬迁安臵目标规划已落实。项目改造完成后，加强发展种植柑桔、水稻、巴戟等农作物，可以解决村民生计问题，预计经过4至5年，柑桔种植可形成规模，有力带动村民脱贫致富，过上更好的生活。

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为早日顺利实现***村委会****村搬迁工作，改善该村生产生活条件的目标，***镇遵照省、市、县的有关指示精神，专门成立***镇整村搬迁安臵项目工作领导小组，镇委书记、镇长任组长，分管领导为副组长并具体抓落实。项目建设严格按照项目规划进行实施，并由领导小组严格审查、监督，审查合格后与项目办公室签订建设协议书和质量保证书，明确建设项目、地点、内容、规模、资金额度、质量要求后，才予以按协议实施。建立和健全项目资金管理制度，设立专帐管理，专款专用，严格按照国家基本建设财务会计制度进行财务管理，加强工程管理，项目竣工后及时办理决算手续，明确产权归属。建设项目完成后，由领导小组组织验收，写出书面报告。

二、项目实施的必要性和可行性

（一）项目实施的必要性。

***村委会****村离圩镇偏远，自然环境恶劣，群众生产生活条件落后，已丧失基本的生存条件。

1、实施易地搬迁安臵有利于改善当地村民的生存条件。随着新农村建设的不断推进，***县很多村庄都已经建设成为经济繁荣、设施完善、环境优美、和谐文明的社会主义新农村，村民安居乐业，生活蒸蒸日上。但是，***村委会****村由于地理位臵和自然条件的限制，农村经济发展缓慢，村民至今生活仍然贫困。由于山高路远，线路架设难，****村 2

部分农户至今未能实现电话通讯，阻碍了村民与外界的联系沟通。因此只有实施搬迁安臵，才能使这部分人在政府的扶持下，通过自身的努力，彻底摆脱贫困，过上安居乐业的日子。

2、实施搬迁安臵有利于恢复和保护生态环境。***村委会****村位于山腰，生态环境十分脆弱，生产发展制约因素多，耕地生产力水平低下，为解决基本的生存问题，不得不加大了土地垦殖力度，在一定程度上对山林和地表植被造成了影响，不利于生态保护。随着搬迁安臵工作的开展，在群众自愿的前提下，通过易地搬迁安臵，迁出区的生态环境将会得到有效的保护和改善，在3至5年内就会有一个大的改观。而迁入区通过建设移民新村，开展山、水、田、林、路的综合治理，开发和保护相结合，调整农业产业结构，推广种植以柑桔、玉桂、巴戟为主的经济产业，安臵区就会实现生态良性循环，农村经济持续稳定增长的目标。

3、实施易地搬迁安臵有利于资源的优化配臵。***村委会****村由于所处位臵和自然环境条件的限制，大部分群众文化素质不高，迫于生计问题不得不外出务工。一旦搬入条件较好的安臵区，基础设施得到改善，在科技的支撑和引导下，实现生产要素的重组，生产就会有一个大的发展，实现脱贫致富就有希望。

4、实施易地搬迁安臵有利于社会长治久安和民族团结。 3

通过实施易地扶贫搬迁安臵，能使***村委会****村彻底改变缺乏最基本生存条件的状况，能为脱贫致富，建设社会主义新农村奠定坚实的基础，能使村里10户38人从此过上安居乐业的日子，有利于提高党和政府在人民群众中的威信，消除社会的不安定因素，促进各民族团结和社会进步。

5、实施易地搬迁安臵有利于改善村民的生产生活条件。搬迁户迁入新的安臵地后，在省、市各级党委、政府的扶持、帮助下，通过加强通电、通讯、安全饮水工程、乡村道路等农村基础设施建设，生产生活条件将会有较大的改观，将为搞好农业产业结构的调整，推广先进实用农业科技措施，因地制宜，发展以柑桔、巴戟为主特色产业奠定坚实的基础，对于实现农业增产、农民增收、农村经济持续稳定的增长具有十分重要的现实意义。

（二）项目实施的可行性。

通过认真考察，拟选定在***镇***村委会旁建立黄蜂洪新村为集中安臵点，具有较好的生存环境和发展条件。

1、交通便利，环境条件较好。安臵点与外界有新修建的水泥路，出行方便。安臵占为开阔空地，离山边远，且山坡坡度相对平缓，自然坡度在5-15度之间，是较为适宜的建筑用地，经过人工开挖平整，可按照建设社会主义新农村的规范要求，分台规划建设安居房。

2、地基稳固，地质构造较好。安臵点地基稳固，地质 4

构造较好，发生滑坡、泥石流、坍塌地质灾害的机率较低，可以作为安居房建设和发展生产的最佳选择区。

3、村民搬迁愿望强烈，发展生产的信心较足。***村委会****村村民渴望过上安定的生活，强烈希望通过搬迁到一个安全、便于生产生活的地方，过上安居乐业的日子。安臵点土地开阔，水利、山地资源丰富，村民可以就地发展种植柑桔、水稻、巴戟等农作物，扩大生产，提高生活水平，实现脱贫奔康的目标。

4、政策扶持成为重要保证。省、市、县及地方政府高度重视贫困地区扶贫安臵工作，提出和采取了一系列解决灾区温饱、实现脱贫致富奔小康的措施和办法，从资金、政策等方面给予了积极的支持，加大了重建和扶贫力度。***县人民政府和***镇人民政府也将加快村民安臵工作列入了重要的议事日程，实行行政领导负责制，作为确保农村社会稳定，加快农村经济发展，建设社会主义新农村的民心工程来抓，为实现易地扶贫搬迂安臵提供了重要的保证。

三、项目建设内容和建设规模

1、项目名称：扶持搬迁****村庄工程

2、项目实施单位：***县***镇人民政府

3、项目性质：新建

4、项目迁出区：***村委会****村

5、项目迁入区：***村委会旁的黄蜂洪新村

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6、搬迁规模：搬迁10户38人

7、安臵方式：安臵10户38人。

8、项目实施内容：本项目计划实施整体搬迁安居工程（建设新居10户），每户建房占地面积约为80㎡，室内设卫生间，统一排污设施。

四、项目投资概算和资金来源

1、投资概算：每户规划建房面积约80㎡，按一层计约需资金5.5万元人民币（包括人工、材料费等）。10户共需投入资金约55万元。基础设施建设资金5万元。

2、资金来源：多方筹集改造资金，主要以改造户自筹为主，上级财政补助为辅的原则，当地政府扶持一点、村委会帮扶一点、亲朋戚友支助一点。

五、项目组织实施

（一）项目组织实施领导架构

1、组织领导。为了做好改造安臵工作，***镇党委、政府高度重视，成立镇搬迁安臵工作领导小组，负责做好改造建设的日常工作和协调各项工作。镇搬迁安臵工作领导小组由镇委书记和镇长任组长，分管领导任副组长，成员由镇国土、规划、农办、财政、***村委会干部等人员组成。

2、职责分工。扶持村庄搬迁安臵工作涉及面广，工作难度大，镇领导小组要切实负起责任，各有关部门要通力协作，各司其责，抓好搬迁安臵的组织落实，指导农户做好搬 6

迁安臵工作。

***镇人民政府：项目实施单位，负责督促预算执行和项目实施情况；

***村委会：负责落实安臵点及相关搬迁户的动员工作； 农户：在省资金的扶持下，自筹部分资金实施住房新建。

（二）、项目管理

1、项目实施计划

（1）整村搬迁安臵按照灵活安臵、因地制宜等原则开展实施。搬迁户在表格签名确认后，由村委会送至镇府审阅，然后逐级申报省政府审批。改造原则上采取集中搬迁安臵的方式。新村和住房的设计从实际出发，按照“安全、实用、经济、卫生、环保、美观”的标准，由各搬迁户按照规划自建。建设过程中，由镇和村委会成立专责小组负责监督管理工程建设，做好进度汇报，确保改造安臵工作顺利完成。

（2）搬迁户建房结束后，由镇改造工作领导小组进行验收。验收合格后，由财政部门直接将建房补助资金通过农信转帐方式发放到改造户手中。

（3）新村建好后，各搬迁户要维护好本村的环境卫生，搞好村容村貌，符合文明村建设要求。

2、财务管理。项目补助资金全部归入专户统一管理，由镇府和该村监督管理小组根据项目的实施进度而相应地投入资金，确保专款专用。

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3、改造后续管理。确认搬迁农户建房后，以国土部门发放的房产证为依据。

六、项目效益分折

（一）经济效益

项目实施后，当地村民可大力发展种植柑桔、巴戟、水稻等农作物，对比搬迁前，人均纯收入增加1500元至2000元以上，人均纯收入突破4000元以上，为基本实现脱贫致富奔小康的目标打下基础。

（二）社会效益

实施易地搬迁安臵有利于改善当地村民的生存条件，能使村里10户38人从此过上安居乐业的日子。迁出区的生态环境将会得到有效的保护和改善，而迁入区通过建设移民新村，开展山、水、田、林、路的综合治理，开发和保护相结合，调整农业产业结构，推广种植以柑桔、巴戟为主的经济产业，安臵区就会实现生态良性循环，农村经济持续稳定增长的目标。

（三）环境效益

迁出地由于地质结构松散，暴雨季节极易诱发滑坡、泥石流等地质灾害，生态环境十分脆弱，生产发展制约因素多，耕地生产力水平低下，为解决最基本的生存问题，当地村民不得不加大了土地垦殖力度，在一定程度上对森林和地表植被造成了影响，不利于生态保护。通过易地搬迁安臵后，迁 8

出区的生态环境将会得到有效的保护和改善，在3至5年内就会有一个大的改观，既改善生态环境，又实现了可持续发展。

七、结论和建议

该村地处***镇西南面，山腰地带，离圩镇偏远，自然环境条件差，历年饱受地质灾害的威胁与困扰，村民强烈要求改善居住环境，跟上时代的发展步伐，早日过上富裕幸福的生活。本项目主要是通过对****村里低收入住房困难户进行搬迁安臵来改善该村生产生活条件，促进该村经济发展，

实现农民奔康致富。恳请上级部门大力支持该项目。

***县***镇人民政府

20xx年4月25日

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广东省财政扶持不具备生产生活条件贫困村庄搬迁安置专项资金项目

申

报

书

***镇人民政府

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20xx年4月25日

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第二篇：度假村可行性报告05

第一章 项目概论

一、项目名称、种类、建设性质及实施地点

（一）项目名称:海丰金丽湾度假村投资建设项目；

(二) 项目种类：外商独资项目；

（三）建设性质：新建；

（四）项目经营范围：餐饮、住宿、商务服务、海滩泳场、健身娱乐、旅游

景点及配套项目；

（五）经营期限：50年；

（六）实施地点：广东省海丰县鲘门镇百安村东南面；

二、投资方基本情况

（一）外商投资企业名称: 香港金丽湾旅游发展有限公司

香港金丽湾旅游发展有限公司是一家资信良好的投资发展公司；根据查阅该公司的开户银行的资信资料显示：截至20xx年底该公司账户库存资金余额为准七位数字（美元），且银行资金往来记录良好。香港金丽湾旅游发展有限公司计划在海丰鲘门镇投资建设金丽湾度假村项目，旨在通过旅游项目的建设，修道路、．筑水库、建景观，全面改善当地渔民的生活环境，同时创造多方面的从业机会，这比单纯的捐资建设更能长远造福于民。

(二) 投资项目独立企业设定名称：

海丰金丽湾度假村有限公司；负责人：黄文稀；

海丰金丽湾度假有限公司为外商独资企业，根据《中华人民共和国外资企业法》的规定，本公司以独资经营方式，在海丰县鲘门镇百安半岛投资兴建海丰金丽湾度假村有限公司，注册资本为900万美元，并已经当地政府部门批

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准成立。本独资企业拟建设海丰金丽湾度假村投资建设项目，投资总额1400万美元。

三、 承担编制项目申请报告的咨询单位及资质

单位名称：深圳市深龙港工程项目管理有限公司；

资格证书：工咨丙12420060025；

发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会；

法定代表人：陈幼平；

四、 报告编制依据、指导思想、基本原则及研究范围

（一）报告编制依据

（1）《投资项目可行性研究指南》、《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；

（2）国家《国民经济和社会发展第“十一五”规划纲要》；

（3）《国务院关于进一步加快旅游业发展的通知》（国发【2001】9号）；

（4）《国务院关于投资体制改革的决定》（国发【2004】20号）；

（5）《中华人民共和国城乡规划法》；

（6）《中华人民共和国土地管理法》；

（7）《中华人民共和国环境保护法》；

（8）《广东省固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》（粤府办【2008】29号）；

（9）《外商投资项目核准暂行管理办法》（国家发改委22号令）；

（10）《广东省发展和改革委员会外商投资项目核准暂行管理办法》（粤发改外【2005】2236号）；

（11）《广东省发展和改革委员会核准的外商投资项目目录》（省发改委20xx年第1号公告）；

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（12）广东省人民政府《转发国务院关于进一步加快旅游业发展的通知》（粤府【2001】35号；

（13）《广东省人民政府关于关于加快旅游业发展的决定》（粤府【2004】49号；

（14）中共广东省委、广东省人民政府《关于加快我省旅游业改革与发展建设旅游强省的决定》（粤发【2008】20号；

（15）《汕尾市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》（20xx年度～20xx年度）；

（16）《汕尾市旅游发展总体规划》（20xx年度～20xx年度）；

（17）《汕尾市创建“中国优秀旅游城市”工作方案》的通知（汕委办【2007】16号；

（18）《汕尾市人民政府关于进一步加快旅游业发展的决定》；

（19）《汕尾市人民政府关于鼓励投资旅游业的优惠办法》；

（20）《汕尾市建市20周年专题》；

（21）《汕尾市十一五规划纲要中期评估及部分目标调整草案的报告》；

（22）海丰县20xx年组工通讯第三期；

（23）汕尾市纪念澎湃同志诞辰110周年暨20xx年经贸活动签约之重点工程；

（24）海丰金丽湾度假村投资建设项目总体规划图、红线图；

（25）海丰金丽湾度假村有限公司委托深圳市深龙港工程项目管理公司编制项目可行性研究报告的协议；

（26）项目单位提供的有关资料。

（二）指导思想

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，以城市建设标准化和旅游发展产业为工作重点，进一步改善城市旅游功

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能和发展环境，提高市民的城市意识和生活质量，提供旅游经营水平和服务质量，建设活力汕尾、人文汕尾、和谐汕尾、清新汕尾。

（三）基本原则

按照《汕尾市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》的要求，按照“科学规划、合理开发、有效保护”的原则，认真实施汕尾旅游发展总体规划，加大旅游招商引资，促进旅游上新台阶。重点整合“红、蓝、绿、古”四色资源，构建不同风格的滨海、生态和城市景观区。着力打造海丰县鲘门滨海休闲度假区。完善旅游配套设施，加强旅游市场管理和导游队伍建设，健全旅游市场协调机制。加强与粤、闽、赣旅游资源的整合与合作，吸引更多国内外旅游客来汕尾观光旅游。

（三）研究范围

本项目申请报告的研究范围如下：项目建设背景和建设的必要性分析；市场分析与预测；建设场址和建设条件分析；建设规模和建设方案论证；环境保护、节能节水措施研究；组织机构与项目管理；招标方式；投资估算和投资收益方案；项目效益评价；可行性研究结论与建议。

第二章 项目建设

一、 项目投资建设地址

该投资项目位于广东省汕尾市海丰县鲘门镇百安村东南面的百安半岛，于红海湾和百安湾三面环拥，面向广阔的海洋。

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二 项目总投资

海丰金丽湾度假村投资建设项目总投资约为1400万美元，其中建设成本1300万美元元，预备费100万美元。详见表8-2。

三、投资项目总体规划

海丰金丽湾度假村投资建设项目征地面积为13.6万平方米，项目总体规划为新加坡资深设计师全程规划设计，因地制宜，充分利用当地各种自然条件，包纳海洋水域、沙滩、礁岩，陆上山坡谷地、山岭以及现有水库等自然条件进行改造设计，形成山海兼备，集运动、养生、度假、餐饮、娱乐文化于一体的旅游服务功能多样化的个性特色，全新设计理念，整个设计充满人性化和符合现代休闲潮流的享乐元素。

四、投资项目建设规模

海丰金丽湾度假村投资建设项目占地面积13.6万平方米，总投资约1400万美元，包括以下建设内容：

1、酒店及配套酒店公寓、海景房区，位于岛内半岭和山坡地。主体结构以中西(欧)式建筑高中档兼有并形式各种特色，即既有星级的标准设计，又不同于宾馆的休闲度假屋房。

2、餐饮、娱乐设施。依山势而建，绕度假屋区及配套服务项目均衡布设。餐饮包括中式和西式餐厅，中式主要有饭馆和茶座；西式主要有西餐馆、咖啡厅和酒巴；娱乐设施主要以演艺项目为主，与餐饮服务项目配套，开展有益于身心健康的娱乐活动。

3、商务中心占地：5000M2，拟建三层商楼配以购物办公，以及邮电等商务服务项目：

4、淡水泳池、健身室。修建标准化的分深水，浅水区的游泳池；健身

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室配备先进科学的健身器材，适合中、青、老人进行健身活动。

5、海滩泳场，拟设在百安湾处。

6、滑水俱乐部，位于龙虾角岭下岸边，配建高档的滑水设施和会所，并沿岸修路设置钓鱼台。

7、滑草地。建在岛内山岭坡地。

8、登山公园。根据滑草道的走向，分级建造二段各30米长的登山自动电梯，便于滑草活动的进行，同时作为登临岭顶公园的通道。登山自动电梯走廊的设置开创本省山地旅游之先河，成为旅游市场推介的亮点。

9、旱冰场。设在沙滩泳场北侧，设计较长距离，不同坡度、弧充、障碍、变向的野地型滑道，增加此项活动的刺激性和趣味性。

10、狩猎场。以狩猎度假的专项活动组织招来客源。(附说明：半岛虽然少有野生动物，但可通过人工饲养放置，这在国外也是通常采取的方法。)

11、帐蓬宿营地。在靠近水源的山坡谷地建造帐蓬地台，帐蓬用具可由游客自带或向本场租用。

12、烧烤场。狩猎者可在此烧烤猎物，野营人士进到野炊：本场供应木炭，调味料和各式烧烤食物。

五、 项目建设周期

海丰金丽湾度假村投资建设项目于20xx年之前已经基本完成部分前期筹备及园区规划等工作。根据选址地形及项目自身特点考虑，剩余工程的建设期为2年（20xx年6月至20xx年6月），工程的详细进度计划见项目实施进度计划表8-1。

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第三章 项目建设的必要性和可行性

一、 项目建设的背景

（一）景区概况

拟建项目建设选址位于海丰县鲘门镇——百安半岛内。海丰金丽湾度假村拟总体规划面积约32万平方米，现投资建设一期项目占地面积约13.6万平方米，毗邻港澳，与惠东巽寮湾、双月湾相邻，同属红海湾海域。属南亚

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热带海洋性气候，年均气温21.9度。百安半岛，因拥有天然海滨舒适的气候，自然清新的空气与得天独厚的海滨景观。金丽湾侵蚀剥蚀低丘陵、海积阶地、沙滩、岩滩。由于长期受海蚀作用，基岩裸露，海蚀崖、海蚀糟沟，海蚀洞穴随处可见。山坡怪石兀立，植被茂盛，景色秀丽。西北部海岸，沙质洁白松散，北部沿岸海域水深 1.3 米至 2 . 0 米，东南部沿岸海域水深

2.6 米至 10 米，海水清澈见底。沙石密实，依山傍水，半岛山岭平谷相连—— 一边海水，一边青山，大海，沙滩、岛礁、山峰相互依伴，风景聚积，此起彼伏。

金丽湾海底动物有龙虾、石斑鱼、鲳鱼、鹦鹉鱼、乌贼等；同时还有大量的有活化石之称的国家二级保护鱼类--文鲳鱼。金丽湾半岛上山峰险峻，林木茂密，风景秀丽，栖居着多种鸟类，如毛色亮丽的翠鸟、毛鸡、白鹭、野鹤、八哥、猫头鹰等，还生长着龙血树、山葡萄、野山蕉、仙人掌、山捻子之类的奇异植物，这些植物往往与大石头构成精致的小景。丛林中时有野牛出没，让人在感受野趣的同时，又可得到探险的乐趣。山的西面有一处知青时代遗留下来的“石屋”，它们不仅记载着岁月的沧桑，同时也演绎着一个又一个传说中鲜为人知的故事。

（二）景区现状

海丰金丽湾生态旅游度假村为汕尾市国民经济和社会发展十一五规划纲要之重大工程，海丰金丽湾度假村于20xx年开始筹建，目前该项目基本完成该项目道路工程，并且已经建成了800米百安沿海防护堤和7公里的旅游区公路，度假村基本配套设施如排水渠、供水、供电、园区规划已基本完成。

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二、 项目建设的必要性

1、项目建设是顺应汕尾市“十一五”时期旅游业发展规划的要求 “十一五”期间是汕尾市市社会经济发展的重要战略机遇期。随着汕尾市经济的快速发展，旅游发展环境日益优化，为汕尾市市旅游业发展提供了坚实的基础和持续动力。

《汕尾市市十一五发展规划》提出以旅游业为重点大力发展服务业的指导思想，进一步做强做大旅游产业，促进与带动整个服务业和国民经济的发展。面向珠三角和港澳市场，积极发展假日和休闲旅游。加强旅游配套服务体系建设，提高综合接待能力，形成“食、住、行、游、购、娱”协调发展的新格局。同时，也提出了“山水汕尾、动感汕尾、文化汕尾”旅游业形象定位。

海丰金丽湾度假村投资建设项目的建设将为珠三角和港澳市场提供一个集“食、住、行、游、购、娱”为一体的综合旅游场所，同时也丰富了汕尾市旅游业的形象定位。故本项目作为汕尾市招商引资项目的一部分，其建设符合汕尾市关于旅游业发展的政策导向，符合汕尾市旅游业发展规划。

2、项目建设顺应汕尾市市旅游产业的发展趋势的要求

旅游业是第三产业中的主导产业，是一个与经济发展和人民生活密切相关的行业。发展旅游业不仅有利于地方国民经济的可持续发展，也有利于对国民经济相关行业起到经济联动作用。近年来，随着我国经济和社会的发展，人们生活水平提高了，对生活质量提出了更高的追求，促使旅游业更快的发展。健康旅游，品质休闲，是近年来新兴的旅游产业，是在一些大中城市郊区和旅游景区周边逐渐发展起来的以原生态、滨海风光为依托，以展示原生态自然风情和休闲观光为特色，以提供休闲度假和餐饮娱乐为活动内容的特

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色旅游。随着社会经济发展和人们生活节奏的加快，现代旅游者已不再满足于普通的观光游，希望获得一种愉悦的经历，强调一种参与，一种体验。健康旅游，品质休闲为游客提供了这种机会，使游客有机会亲身感受到人与大自然的谐和、乡土文化、民俗文化，满足了旅游者的个性消费需求。从发展的角度看，旅游具有投资小、风险小、经营灵活等特点，有利于发展城市周边一日游、二日游，拥有巨大的市场潜力和广阔的发展前景。

本项目位于汕尾市海丰县境内，它建成后，在保护的前提之下合理、适当发展汕尾市乡镇旅游产业，极大地丰富了旅游内容、提升旅游的内在品质，促进汕尾市旅游的可持续发展。

3、项目的建设是促进山区经济发展的需要

农业、农村和农民问题是全党工作的重中之重，也是“十一五”时期新农村建设发展规划重点解决的问题。具有多功能的都市型现代农业格局正在形成。围绕农民增收、农业增效和城市区域功能定位，实现了农业结构的战略性调整。农业向第二、三产业延伸，生态旅游、健康旅游、品质休闲、观光农业成为新的增长点。

汕尾市80%以上是山区，一直以来农民都靠种地为生，收入很少，生活水平长期处于低下状态。近年来，随着汕尾市承接珠三角产业转移速度的加快，汕尾市旅游业也取得了飞速的发展，出现了海丰红场红宫、汕尾凤山妈祖、红海湾海洋运动区、碣石玄武山、等传统文化旅游风景区，以及海丰莲花山度假村、小漠南方澳旅游度假村等自然风景区旅游区。有效地带动了汕尾市经济的发展和农民生活水平的提高。同时也提高了都市型现代农业的社会服务能力，适应了城市居民日益增强的崇尚健康、回归自然的理念和对滨海的观赏、休闲、文化、景观等需求，适应农民延伸产业链条、增加致富门

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路的愿望，大力拓展农业的社会生活服务功能。优化了乡村旅游布局，近郊重点发展集生产、示范、观光休闲为一体的综合性园区；远郊发展一批合拍都市休闲时尚的游客度假、中高档“绿色氧吧”，以自然景点、景观、教育基地为主，以吃、住、行、游、娱、购、教为主要内容，开展生态旅游、健康旅游、风景游、知识游等特色旅游项目，提升旅游业对区域经济发展的贡献率。

本项目的建设为拓宽村镇就业渠道，增收致富创造了条件，直接影响的区域有鲘门镇、小漠镇、梅陇镇、赤石镇等几个镇，有利于提高该区域农民生活质量。同时，旅游业的发展对区域内的餐饮、交通运输、果品销售和加工等相关产业也具有较为显著的带动作用。所以说项目的建设是促进山区经济发展的需要。

三、 项目建设的可行性

1、项目的建设符合汕尾市市各项政策的要求

旅游经济是汕尾市市支柱产业之一，汕尾市“十一五规划”指出：“加 快发展服务业，把发展以旅游服务业为龙头的现代服务业作为推动汕尾市经济增长方式转变的着力点，优化服务业结构，提升产业素质增强吸纳就业能力，提高第三产业发展水平”。

本项目属于滨海生态环境综合开发利用。项目占用的土地现状以滨海岸为主。项目经营过程中无污染性液态、气态和固体污染物排放，对汕尾市水系及周边生态环境无任何影响，完全符合汕尾市市环保政策要求。

汕尾市经济的快速发展，必然带动旅游休闲观光、发展经济、生态度假疗养及相关产业的兴旺。海丰金丽湾度假村投资项目建设，将有利于提高地方资源的综合利用效率，是利国利民的绿色健康事业。项目的实施还将带动

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劳动就业，促进地方生物科技类项目的招商引资，推动工业经济发展，因此项目的建设符合某某市产业政策的导向。

2、项目建设符合优化资源配置的要求

汕尾市位于广东省东部、粤东地区龙头位置。汕尾市山清水秀、风光旖旎，拥有一流水质、一流森林、一流空气，被誉为“珠三角的后花园”。全市常年气候温和宜人，生态环境保护良好，是全国革命红色老区之一，是广东省“革命老区教育基地”。汕尾市具有稀有可贵的旅游资源。

汕尾市现有较大规模的旅游项目较多，如海丰红场红宫、汕尾凤山妈祖、红海湾海洋运动区、碣石玄武山、海丰莲花山度假村、小漠南方澳旅游度假村等等。此类项目开发较早，现具有较高知名度，具有较高口碑。故汕尾市具有较强坚固的旅游基础。项目位于汕尾市海丰县，它的建设有利于优化汕尾市地方资源配置。

3、项目建设以建设单位的雄厚实力为依托

该项目由香港金丽湾旅游发展有限公司筹资建设。香港金丽湾旅游发展有限公司是一家於香港合法注册成立的股份有限公司，专门致力于旅游事业的投资发展，企业从创立伊始就全方位借鉴国际市场的先进技术和经验，形成了卓越高效的管理团队，标准化的作业流程，拼搏进取的企业精神。该企业资金雄厚，且其银行资信良好。公司制度完善，并且拥有一批高素质的骨干和专业施工队伍。

为保证该项目的顺利运行，和根据《中华人民共和国外商投资法》的规定，专门为投资开发该项目注册成立海丰金丽湾度假村有限公司；该公司为香港金丽湾旅游发展有限公司之全资附属公司，注册资本900万美元。

开发商丰富的建设及营销经验为海丰金丽湾度假村的建设成功奠定基

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础。

四、 可行性结论

随着汕尾市旅游业及整体经济的不断发展，作为新兴行业的旅游房地产业将有较大的发展空间。综上所述，项目的建成在政策上符合省委省政府及市委市政府提出的旅游旺市的发展思路；并且可以促进汕尾市经济稳定发展，维护社会稳定，创造社会和谐。

从客观上，项目的建设是可行的。从微观上，只要落实用地指标，项目合作各方是有能力完成该项目，从而实现项目效益的。

第四章 项目地理位置及建设条件

一、 项目区位

海丰金丽湾度假村投资建设项目位于广东省东南部，行政区域于广东省汕尾市海丰县鲘门镇的百安半岛，毗邻港澳，处在深圳、汕头两大经济特区之间，百安半岛于红海湾和百安湾三面环拥。一期用地面积13.6万平方米。

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二、 自然条件

海丰县位于广东省东南部，处于粤东地区龙头位置，地方气候属于南亚热带海洋性气候，年均气温为21.9度，是著名的侨乡之一。海丰县取名义于“南海物丰”，历史悠久，至今已有1674年的历史。海丰，物化天宝、人杰地灵，是广东历史文化名城，是全国13个红色革命根据地之一，是中国共 产 党早期重要领导人、杰出的农民运动先驱、海陆丰苏维埃政权创建者彭湃烈士的故乡。

百安半岛位于海丰县鲘门镇东端，红海湾和百安湾三面环拥。半岛上山岭连绵，山体表土深厚，少有岩石外露，自然植被繁茂。这里地下水(淡水)源相当丰富，百安岭下低谷储水成库、清溪碧流纵横交错。

百安湾海滩平坦，沙细密实，浪打不起沙尘，足踏不留印迹。半岛南端虾龙角岭脚礁石岩临海，波涛拍击浪花飞溅。半岛自然景观虽然不是奇观名胜，但这里依山傍海，陆上丘岭平谷相连，水库溪流交汇，海域辽阔，沙滩岩礁兼备，海陆相益得彰，具备发建设旅游度假村的自然条件。

百安半岛距后门镇三公里。鲘门镇是本县主要渔港，深(圳)汕(头)高速公路和广(州)汕(头)324国道在本镇经过并相交汇连通，是广州、深圳、珠江三角洲及惠州、河源等高通往粤东地区经过海丰县境内唯一的滨海地带。在此建设海滨旅游点，交通十分方便。随着鲘门海丽国际高尔夫球场的兴建，金丽湾度假村建设不同类型的旅游活动项目，彼此互补牵动，更可推动本地区旅游业的兴旺发达。

三、 社会经济条件

海丰金丽湾度假村投资建设项目设在汕尾市海丰县鲘门镇——百安半岛，是一个仅有六百多人口的小渔村，由于农耕面积很小，发展农业先天不足，村民只能单纯以出海捕鱼维持生计。且在当今渔业发展大型化、科技化

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的形势下，小渔村的小船小网确实难成气候。按此现状，他们的就业门路只有离家外出谋工，生活条件和生活水平难以得到全面的提高。在无法发展其他产业的客观条件局限之下，充分利用百安半岛各种自然条件投资兴办旅游事业，建设金丽湾度假村，既可全面改善当地群众的生活条件，又可使他们就地从事旅游商业和服务工作，推动当地群众脱贫奔小康。

四、 市政设施条件

1、交通状况

①鲘门镇交通状况

鲘门镇的交通十分便利，国道324线穿境而过，西距广州260公里，东距汕头180公里，南距深圳197公里，交通便捷，同时即将建成投入使用的厦深高速铁路贯穿鲘门镇，且于鲘门镇内设有中途客站点，20xx年掀起村道硬化的建设高潮，实现了周围村村通公路。

②项目所在地交通状况

海丰金丽湾度假村投资建设项目位于海丰县百湾半岛内，海丰金丽湾度假村投资建设项目地处广东省东南部粤东地区龙头位置，水路交通方便。水路通香港、深圳、惠州等地；陆路地于省内各重点城市交通便捷，已全面形成了多条交通线路网络：

（1）：由深圳至金丽湾度假村：深圳→梅观高速→清湖立交→机荷高速→荷坳收费站→惠深高速→汕头方向→深汕高速(汕头)→鮜门出口→G324汕头方向→直行800 米右转→百安州→金丽湾度假村

（2）：由广州至金丽湾度假村：广州→广园快线→中新出口→广惠高速（永和入口）→惠东方向→凌坑出口→左转入深汕高速（汕头方向）→鮜门出口→G324汕头方向→直行800 米右转→百安州→金丽湾度假村

（3）：由东莞至金丽湾度假村：广深（或莞深）高速→机荷高速→惠盐高速

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→深汕高速(汕头)→鮜门出口→G324汕头方向→直行800 米右转→百安州→金丽湾度假村

（4）：由佛山至金丽湾度假村：广佛高速→环城高速→北二环高速→广惠高速（永和入口）→惠东方向→凌坑出口→左转入深汕高速（汕头方向）→鮜门出口→G324汕头方向→直行800 米右转→百安州→金丽湾度假村；

2、景区市政配套

道路：现状已完成了鲘门至百湾5公里水泥混凝土路面，百湾村前2公里护岸海堤和区内排洪沟等配套设施；

给排水：各景区均集中供水，排水采用自然排放；

电：目前海丰金丽湾度假村投资建设项目采用10kV供电电源； 通讯：各旅游点、居民点均有与国内联系的通讯设施；

通风：海丰金丽湾度假村投资建设项目现状通风方式主要是采用自然通风，部分采用空调。

第五章 度假村旅游资源总体评价

一、 度假村风景资源与环境质量现状

海丰金丽湾生态旅游度假村风景资源类型主要以山、海、石、林等自然

景观取胜，在景区内，蕴藏着多变的地形地貌、成群的山石、碧蓝的海面景

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观，舒适的沙滩场所，这些都可以吸引着人们前来进行游览、休憩、度假、登山、野营、探险、科普等活动。

（一）、风景资源的基本情况

金丽湾度假村：位于一百安半岛，位于广东省东南部，毗邻港澳。属南亚热带海洋性气候，年均气温21.9度。百安半岛，因拥有天然海滨舒适的气候，自然清新的空气与得天独厚的海滨景观而成为休闲度假的绝佳选择。 金丽湾度假村位于风景宜人的百安半岛中心海滨。包揽了百安半岛最美好的景色。金丽湾侵蚀剥蚀低丘陵、海积阶地、沙滩、岩滩。由于长期受海蚀作用，基岩裸露，海蚀崖、海蚀糟沟，海蚀洞穴随处可见。山坡怪石兀立，植被茂盛，景色秀丽。西北部海岸，沙质洁白松散，北部沿岸海域水深 1.3 米至 2 . 0 米，东南部沿岸海域水深 2.6 米至 10 米，海水清澈见底。沙石密实，依山傍水，半岛山岭平谷相连—— 一边海水，一边青山，大海，沙滩、岛礁、山峰相互依伴，风景聚积，此起彼伏。 于此，尽情沐浴阳光，享受海水的清凉，释放心灵。除了迤逦的自然景观，战时防空洞遗址，古代海盗活动遗址等人文景观，带人领略一份独特的海滨人文风情，体会历史与时代变迁。丰富的海滨运动休闲项目，带你在海天一色之中自由舒放。 金丽湾海岸长年受风浪的冲刷，岩石耸立，千姿百态，气势雄奇。远处，水天一色，烟波浩淼；近处，全是巨大险峻的礁石，惊涛拍岸，卷起千堆雪。岸边，有一鲸鱼状的巨石立于倾斜的石基上，好像一位醉心于音乐的老人在聆听着“海韵”，故名“仙石听涛”。金丽湾港湾如同初升的月牙，缓缓的坡度，洁白的细沙，柔和的海浪，是难得的天然浴场。集奇、雄、壮、阔于一体。

金丽湾海底动物有龙虾、石斑鱼、鲳鱼、鹦鹉鱼、乌贼等；同时还有大量的有活化石之称的国家二级保护鱼类--文鲳鱼。金丽湾半岛上山峰险峻，

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林木茂密，风景秀丽，栖居着多种鸟类，如毛色亮丽的翠鸟、毛鸡、白鹭、野鹤、八哥、猫头鹰等，还生长着龙血树、山葡萄、野山蕉、仙人掌、山捻子之类的奇异植物，这些植物往往与大石头构成精致的小景。丛林中时有野牛出没，让人在感受野趣的同时，又可得到探险的乐趣。山的西面有一处知青时代遗留下来的“石屋”，它们不仅记载着岁月的沧桑，同时也演绎着一个又一个传说中鲜为人知的故事。

在金丽湾，不管是潜水或是观海，都各有一番情趣。金丽湾自然条件最好的潜水基地之一，不仅能见度高，而且附近海域没有暗涌，水静风轻，沙滩洁白，其条件适合开展浅水潜、深水潜、探险潜这三种目前流行的潜水运动。浅水潜，金丽湾周围的浅水区就像一整块淡绿色的翡翠，人穿梭其间，就仿如一黑色物体在其中流动，与那片淡绿相互映衬。深水潜，金丽湾深水区里一丛丛的红珊瑚、蓝珊瑚会把你的目光深深地吸引住，一群大大小小的鱼儿旁若无人地在你身边游荡，带着花纹的海胆和巨大的海参钻在海底石缝中纹丝不动。探险潜，金丽湾海底深处有一岩洞，据说那里曾经是海盗用来存放财宝的地方，给人一种无限的想象，以前曾有渔民潜入洞里，但都不敢深入洞中，这更给这海底的深洞平添一股神秘感。

金丽湾海滩泳场、沙滩排球。摩托艇?丰富的海滨运动强身健体，释放心灵；帐籍野营、海上钓鱼，体验渔民的起网喜悦；海滩烧烤，燃起篝火，品味与浪漫??在海天相间的自由领地，投入精彩纷呈的休闲运动，亲切与大自然拥抱，放松肢体。身心自在舒放，与家人友人尽可尽情欢畅。一应惧全的附属功能设施，更能全面满足度假生活所需。

（二）领导重视

根据汕尾市建设与发展规划，海丰金丽湾度假村被列为粤东片区重点建设项目摆上建设工作日程。同时，度假村的建设也是汕尾开创滨海旅游城市

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林建设的重点内容。因此，汕尾市、海丰县政府及鲘门镇政府的有关领导十分重视。这为海丰金丽湾生态旅游度假村建设提供了有力的支持和保障。

二、评价结果

度假村内资源类型较丰富，环境质量优良，区位条件优越。根据资源类型、区域环境质量、开发利用条件等进行综合评定打分，度假村风景资源质 量达到二级，其风景资源的价值和旅游价值较高，应加强保护，制定保护和发展的具体措施，保证其可持续发展的前提

下进行科学、合理开发利用。

第六章 市场分析与预测

一、 汕尾市旅游市场分析与预测

（一）汕尾市旅游资源分析

汕尾市特有的滨海风光、历史遗址、革命史迹及文化风情等，吸引了海

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内外大量游客，旅游人数和旅游收入逐年攀升，全市旅游业进入了崭新的发展时期，“旅游旺市”的发展规划也深入人心。

据《汕尾日报》报道，旅游收入逐年增长，汕尾西邻珠三角地区，东接潮汕平原，南临红海湾，得天独厚的旅游资源吸引了一批又一批游客前来观光旅游。2004至20xx年，全市年均实现旅游收入15亿元，年均创汇400万美元，旅游从业人员由20xx年的3000人增至现在的1万多人，“十五”期间为社会解决就业人员3.6万人，由于旅游业的快速发展，带旺了全市第

三产业的发展，旅游业在第三产业的龙头地位也初步形成。

旅游投入不断加大市第四次党代会提出了汕尾市以旅游发展为突破口，推动全市第三产业上新台阶，把汕尾建成大珠三角旅游度假东花园。这明确了汕尾市旅游业的发展思路，各级政府及有关部门高度重视旅游业的发展，加大旅游投入，制订旅游发展的总体规划，加大旅游招商投资力度，合理开发旅游资源，使全市旅游业进入发展的快车道。据统计，自20xx年以来，全市共投入资金6.4亿元，建成了海丰小漠渔家民俗村、金鹏国际酒店、莲花山度假村（二、三期工程）及陆河南天湖景区、迎宾酒家等旅游项目；一些重大的旅游项目也陆续立项签约或在建中。目前，全市拥有星级酒店14家，旅行社14家，其他酒店及度假村124家，全市旅游产业体系已基本建成，行、游、注食、购、娱等基本实现配套。

树立特色旅游品牌汕尾市各级政府及旅游部门按照《汕尾市旅游发展总体规划》所确定的旅游资源及景区，按照统一规划、整体设计、突出特色、重点优先的原则，以资源为依托，以市场为导向，不断开发“蓝、绿、红、古”等特色旅游资源，经过多年的投入建设，汕尾市已形成以红海湾滨海旅游区为主的蓝色旅游品牌，以莲花山森林公园为主的绿色旅游品牌，以红场红宫为主的红色旅游品牌，以碣石玄武山为主的宗教人文品牌，这些特色旅

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游品牌在全省乃至全国都有较高的知名度。近年来，海丰加强了以红宫红场和彭湃故居为主体的红色经典景区（点）的建设，完成了农民协会旧址、工农兵代表住宿旧址、红场碑廊、赤山约农会等13项建设工程，去年10月还在红场隆重举行红色旅游启动仪式，全省12个旅游团500多游客参加这一活动，从而吹响了汕尾市打造红色旅游品牌的号角。

创建优秀旅游城市省政府要求在20xx年全省21个地级市要成为全国优秀旅游城市，为此，汕尾市专门成立创建全国优秀旅游城市领导小组，按照“政府主导、部门协调、全民参与”的方针，加强领导、精心组织，制订实施方案，全面打好基矗各级旅游部门加强对外交流，推介汕尾的旅游精品，多次举行了“广东人游汕尾”、“粤东人游汕尾”等营销活动，对外派发旅游宣传资料，进一步加强旅游区域合作，不断提高汕尾知名度；汕尾市还举办全民参与并评选出具有汕尾地方特色、具有代表性和观赏性的“汕尾八景”，充分展示活力、和谐和文明汕尾新形象。

（二） 旅游业迅速发展、成为地方经济支柱产业之一

今年来，汕尾市以旅游业为龙头的第三产业发展迅速。积极打造“红、蓝、绿、古”四色旅游品牌，旅游产业逐渐壮大，旅游效益不断提高。

《20xx年汕尾市政府工作报告》指出20xx年，汕尾市以旅游业为重点的第三产业发展加快。市政府提出创建“中国优秀旅游城市”工作方案，全力推动旅游业发展和转型升级。通过召开全市旅游景区景点建设现场会，成立市规划委员会旅游规划分会，制定出台系列管理规定等，进一步加强了旅游景区景点规划建设和管理。全年接待入市游客723.1万人次，旅游总收入31.02亿元，分别增长16.2%和15.1%。

旅游业带动了酒店、餐饮、交通运输、物流、通讯和房地产等第三产业快速发展。特别是经过近年来的发展，汕尾市铁路、国道、高等级公路已形

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成网状交通，现代通讯方便快捷，旅游设施不断完善，形成了吃住行游购娱一系列完善的配套服务设施。

2004-20xx年汕尾市旅游人数统计表

（三） 拥有全省最好的海洋、滨海自然生态环境

汕尾市港湾资源、海岸线长455.2公里（占全省岸线的9%），沿海有红海湾、碣石湾两大海湾。港口资源丰富，可建大型港口的港湾有6处：白沙湖（施公寮）、小澳（遮浪）、小漠（大围）、金厢、汕尾港（沙舌西侧）、甲子，均具有建设万吨级以上泊位码头的自然条件和道路交通等基础条件。现拥有12个港口，其中汕尾港、甲子港是国家外贸口岸和国家一级渔港，碣石港、马宫港是国家二级渔港，湖东、金厢、遮浪、鮜门、小漠、大湖港是国家重点群众渔港，乌坎、东洲港是综合港。汕尾市辖下海域还分布有92个海岛，岛岸线长45公里，岛屿面积2.9?平方公里，较大的岛屿有龟龄、屿仔、江牡、芒屿、菜屿、金屿等。

水面、滩涂资源 大陆架内（即200米水深以内）海域面积2.39万平方公里，相当于陆地面积的4.5倍，是海捕渔船的主要作业场所，其中80～200米水深的中外海渔场1.38万平方公里，40～80米水深的近海渔场0.48万平方公里，40米以内浅海的沿岸渔场0.53万平方公里。10米等深线内浅海、滩涂104.4万亩（浅海99.9万亩，滩涂4.5万亩），目前已开发利用的有33.45万亩。另外，沿海岸还有2.4万亩的沙荒地，可用于建高位池养殖鱼

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虾贝类。

水产资源主要的海洋经济水产品种有14类，107科，173种，其中年产量超过2000吨的有20多种。上述水产品种中，有相当一部分属于中上层鱼类，集中在辽阔的中深海渔场,尚有开发余地。

海洋气候资源 汕尾市海域属南亚热带季风气候，雨量充沛，阳光充足，气候适宜，除个别年份外，属春秋相连长夏无冬；沿海地区年平均气温22℃，年均降雨量1800毫米；冬季以东北风为主，春末至夏季以东南风和西南风为主，年风速2.1～3.5米/秒以上;由于海岸线较长且曲折，海域广阔多海岛，海洋水文状况显得复杂；近岸海域沉积物以现代沉积为主，河口区多为陆源沉积物所覆盖。

海洋矿产资源 据初步勘查沿海岸可供建筑和造地用的砂土地面积271平方公里，蕴藏约4.88亿立方米。其中沿白沙湖畔，从施公寮至内湖一带沙滩的石英砂蕴藏量有2000万吨，部分砂的二氧化硅含量超过98%，是制造玻璃的优质原料。海底油气资源也很丰富，中国海洋石油南海东部公司已在汕尾市南面海域开发了惠州、西江、流花、陆丰等4个油田，发展前景看好。 滨海旅游资源 汕尾市的海岸线上，分布着众多的沙滩、奇岩、岛礁、古迹等滨海迷人风光，“神、海、沙、石”兼备，具有“阳光、沙滩、海水、空气、绿色”5个旅游资源基本要素，历史、人文内容也十分丰富，适于开发观光旅游、购物旅游、宗教旅游。金厢、遮浪、捷胜等地海滩连绵，安全系数高、沙质细软，海水水质好，开发滨海旅游的条件得天独厚，是海水泳浴场、日光浴场、水上运动场的优良潜在选址，其中以遮浪和金厢旅游资源开发潜力最大。遮浪山、海、湖、角风光旖旎，是国家重点海水浴场之一；观音岭金厢滩沙白、水清、浪小，岭前奇石众多，是一个理想的滨海度假胜地。龟龄岛、小岛等海岛风光旅游资源也具有很大的开发潜力。

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水产野生动物 汕尾市目前存在的水生野生动物品种有：花鳗鲡、海马、海龟、金钱龟、玳瑁等品种，其中形成规模驯养繁殖的主要有花鳗鲡和海马，海龟、玳瑁、金钱龟等作为观赏用途驯养的有10多家。

海洋能 遮浪岩及其毗邻区域，位于红海湾、碣石湾之间大陆向海最突出的部位，风能资源丰富。其有效风能达到3020千瓦·时/平方米，有效风速时数为7467小时。在遮浪南面，也是全省汇聚流最为突出的区域之一。

（四） 符合汕尾市产业发展导向

汕尾市将发展以旅游业为龙头的现代服务业作为推动汕尾市经济增长方式转变的着力点，优化服务业结构，提升产业素质，增强吸纳就业能力，提高第三产业发展全体水平。

在政策与措施上采取了一系列有利于产业发展和有利于投资者的举措。汕尾市正以实施“绿色汕尾”战略为契机，努力构建环境友好型和资源节约型社会，全力打造“既要金山银山，又要青山绿水”的绿色汕尾，促进经济发展与人口、资源、环境可持续发展。

二、 休闲度假市场前景评价与预测

总上所述，在汕尾地区发展休闲度假旅游产业有着良好的市场前景预期：

——珠三角地区土地等资源日趋匮乏，产业大量向周边及其他省市转移。汕尾市抓住了这一历史机遇，以丰盛的资源、优良的生态环境和优惠的政策，吸引珠三角企业大量向汕尾投资，促进了汕尾经济快速增长；

——汕尾是广东省的旅游城市，景区众多，环境优美，旅游经济方兴未艾，特别是“假日”经济日趋火爆，旅游及相关产业市场需求潜力巨大；

——厦深铁路、高速公路路经汕尾，汕尾的区位优势进一步明显，成为珠三角对接长三角的“桥头堡”。汕尾真正是纳入了珠三角“1小时”经济圈，

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成为珠三角真正意义的“东花园”。政务、商务活动更加便捷，这必将带动会展经济，进而带动休闲度假旅游产业；

——本项目区处于海丰县鲘门镇内，汕尾谚语就有“金后门，银汕尾”的美称。尤其是百安半岛更是地理位置优越、环境优美，交通便利，资源丰富，保留原生态地貌，是发展休闲度假旅游的绝佳区域；

——投资鲘门百安半岛，综合成本低，本项目符合政府产业政策，当地政府支持力度大，并可享受政策扶持和优惠，对投资者十分有利。

三、 项目建设客源市场分析预测

（一）、海丰金丽湾度假村投资建设项目资源分析与评价

目前，海丰县(包括汕尾地区)旅游业的发展尚属初期起步阶段，己建并启用的旅游景区(点)项目比较单一，像金丽湾度假村这种多项目的群体性运动游乐型的场所尚属首家。其市场吸引力表现在：

1、项目特色化。本区的滑水、滑草、野地旱冰、狩猎等项目填补本地该项空白，能吸引广大青少年和爱好者尝试新的运动项目。登山自动电梯走廊更是省内少见的景观。

2、游乐性、观赏性强。本区活动项目本身极具刺激性，同时，又具有极强的观赏性，吸引其他游客欣赏体育表演。经过一段时间的培训，可举行单项表演比赛，有利于整区的市场推介。

3、游客接纳面广泛。由于本区海陆兼备，活动窨大，项目趣味性、观赏性强，从青少年到中老人，从个人到家庭、亲友或团体，都能在此进行适合个体或群体爱好和需求的活动项目，市场覆盖广泛。

4、市场定位合理。由于本度假村是以多项群体性活动项目形成游乐式公共场所，活动项目的消费以中档为主，有的项目如沙滩泳场，旱冰场等将

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以青少年学生的消费水平定位，营造本地带公益性的大众化旅游区，具有较强的市场竞争力。

（二）、客源市场定位及游客规模预测

1）客源市场定位

①目标市场定位

项目以汕尾市市场为主要客源地，以广州市及与深圳市邻近各市的市场为依托，积极开拓珠江三角洲地区、港澳台地区及国内外的游客市场。

项目一级客源市场为汕尾市及邻近县、乡镇；二级客源市场为广州市及与汕尾市邻近的各市；机会市场是除以上各市场的其他地区。

②客源市场分析

汕尾客源市场（一级客源市场）：主要是汕尾本市游客及邻近县、乡镇。这部分游客主要以观光、野营、探险、登高、娱乐、休闲健身、科普教育、会议等为旅游目的。具有明显的目的性，游客量大，停留1-2天，游客需求多，开发潜力大。

广州市及与深圳市邻近的各客源市场（二级客源市场）：这部分游客主要是来度假村休闲、度假、会议、野营、科教等为直接目的。游客数量大，消费层次高，停留时间长。

机会市场：除了上述两个市场外，还有一些游客，可能会因商务、会议、公务、探亲顺道到海丰金丽湾度假村观光游览。近些年港澳台到汕尾市的游客逐渐增加，珠江三角洲及国内外游客出游率日益增多，随着汕尾市旅游资源的不断开发建设，将会吸引越来越多的包括珠三角洲、港澳台及国内外游客在内的各方游客来海丰金丽湾旅游度假村旅游。

2）游客规模预测

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根据海丰金丽湾旅游度假村的环境质量、景观条件、客源市场及游客接待能力，确定本度假村20xx年游客为1.25万人，到20xx年达到15.6万人。即旅游规模小于度假村的合理游客容量，如若使两者大体平衡，应努力开发广州及珠三角洲地区的旅游市场，同时也应加强度假村景点建设，不断提高度假村的吸引力。项目游客规模预测详见表

项目游客规模预测

随着海丰金丽湾旅游度假村项目建设的日益完善以及地区经济的发展，预测数不是绝对的，游客人数在很大程度上受经济、政治、旅游需求变化、相邻旅游景区经营情况和广告宣传等因素的影响。因而经营者应根据不同发展时期，不断地调整目标，改善服务条件，增加景观数量和质量，在不给环境造成过大压力的前提下吸引更多游客，使本度假村的开发和保护形式形成良性循环。

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第七章 项目建设规划与技术标准

一 项目规划依据与原则

1、总体规划依据

滨海半岛作为一个独特的地理单元，在地质、气候、环境、生物等方面形成各种不同的景观，而且在有限的面积内自然景观与人文景观相融合。滨海半岛生态旅游开发以保护海岛为第一要务，不随意改变海岛地形，不破坏海岛原有风光为原则，充分利用岛上原有的景观和风光风貌设计生态旅游景点，注重整体的规划和细节的设计，在各方面体现生态化和环保观念，结合岛屿具体特色开发适宜的生态旅游产品。

2、总体规划原则

1）生态环境保护优先的原则

坚持保护生态资源和改善神态环境为主，保护与合理开发、利用相结合的原则，注重生态效益、社会效益，并充分利用山、水、林、气、地的优势，合理布局，精新设计，突出特色，适度开发。

2）区域特色的原则

体现地带性森林植被及生物多样性特色的原则，突出“滨海观光”、“沙滩游憩”、“登山海上运动”等神态旅游活动。

3）可持续发展的原则

充分利用度假村现有条件，因地制宜，科学规划，坚持林业可持续发展的经营攻略，海丰金丽湾生态旅游度假村建设与汕尾市旅游发展的需要向协调。

4）可操作性原则

规划要高起点、高标准，一步到位，切实做好宏观控制。

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度假村分区要布局合理，景点、景观设置、基础设施、服务设施等体量要符合实际需要景区内的建筑物、结构物以底层为主，忌高层、大体量，其位置、体量、色彩要因地制宜，与环境协调，且建筑形式具有滨海地方特色。

二、功能分区

1、功能分区

海丰金丽湾生态旅游度假村的建设范围，为百安半岛的部分海岸线，规划总面积约32万平方米。生态旅游度假村按其布局原则，结合自然条件和现实情况，将其区划为共分为4个区：一区为度假海景房区；二区为餐饮娱乐配套区；三区为购物商务区；四区为娱乐运动、景观观赏区。

三、 度假村的规划

（一）、度假村的分区规划

1、度假海景房区

该区位于半岛东侧山坡下的平地及半坡上，此处山坡顺海岸线延续，面积大，山形婉转呈拥抱弧形，自然优美，且周围环境幽静，空气新鲜，待山体改造好后，将成为半岛景观丰富，空气宜人的度假胜地。主要建设项目有：

72栋海景楼，依山而建，面向大海，同时配套休闲长廊和健康小道及绿化设施。依山就势、造型别致的小洋房，以中、高档为主。造型结合半岛风格，突出半岛的海南风情。

2、餐饮、娱乐配套区

在旅游景区入门后的中间平地上，建设餐饮、娱乐配套区，与度假别墅区相隔一定空间距离，保证整个景区动静分明。依山势而建，沿度假别墅区的山脉顺延均匀布设。餐饮包括中式和西式餐厅，中式主要有饭店和茶座；西式主要有西餐馆、咖啡厅和酒吧；娱乐设施主要以演艺项目为主，与餐饮服务项目配套，开展有益身心健康的娱乐活动。

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3、购物商务区

该区包括建设三层商楼以及购物办公、邮电等商务服务项目；。

4、娱乐活动区

娱乐活动区项目种类繁多，主要包括淡水游泳池、健身室、海滩泳场、滑水俱乐部、滑草地、登山公园、旱冰场、狩猎场、帐篷宿营地、及烧烤场等娱乐配套设施。

（1） 淡水游泳池：按照标准修建，分深水区游泳池和浅水区游泳池；

（2） 健身室：配套先进的健身器材，以适合中、青、老人进行健身活动；

（3） 海滩泳场:以半岛环拥海岸线的原有沙滩范围作海滩游泳场所，海岸线

沙滩面通过人工处理及清理，同时配套安全观望台及若干个休闲帐篷点，以供游客休息观海；

（4） 滑水俱乐部：位于龙虾角岭下岸边，配建高档的滑水设施和会所，并

沿岸修路设置钓鱼台；

（5） 滑草地：在岛内的环拥海岸线的山坡地上铺设高档次草地，并进行精

心培育，以供游客观赏和游玩，同时增添景区环境；

（6） 登山公园：在山坡滑草地上，根据滑草道的走向，分级建造二段各30

米长的登山自动电梯，便于滑草活动的进行，同时作为登临山顶公园的通道。登山自动电梯走廊的设置开创本省山地旅游之先河，成为旅游市场推介的亮点。

（7） 旱冰场：设在沙滩泳场北侧，设计较长距离，不同坡度、弧充、障碍、

变向的野地型滑道，增加此项活动的刺激性和趣味性。

（8） 狩猎场：以狩猎度假的专项活动组织招来客源。(附说明：半岛虽然少

有野生动物，但可通过人工饲养放置，这在国外也是通常采取的方法。)

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（9） 帐篷宿营地：在靠近水源的山坡谷地建造帐蓬地台，帐蓬用具可由游

客自带或向本场租用。

（10）狩猎场：狩猎者可在此烧烤猎物，野营人士进到野炊：本场供应木炭，调味料和各式烧烤食物。

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第八章 环境保护

本项目在建设过程中和建成投入运营后，对周围环境不会产生影响，因该风景区为半岛风景区，距离市区有一定距离，且远离周围居民区，项目为旅游环保绿色景区。但根据《中华人民共和国环境保护法》等有关规定，本建设项目仍然必须执行环境影响评价制度。

一、 编制依据

（1）《中华人民共和国环境保护法》，1989.12；

（2）《中华人民共和国水污染防治法》，1996.5.15修订；

（3）《中华人民共和国大气污染防治法》，2000.4.29修订；

（4）《中华人民共和国环境噪声污染防治法》，1996.10.29；

（5）《中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法》；2004.10.20修订

（6）《中华人民共和国环境影响评价法》2003.9.1；

（7）《广东省环境保护条例》，2004.9.24；

（8）《广东省建设项目环境保护管理条例》，2004.7.29修订；

（9）《广东省固体废物污染环境防治条例》，2004.1.14；

（10）《广东省水系水质保护条例》，2002.3.27；

（11）《广东省城市绿化条例》，2000.1.1。

二、 项目建设的环境现状

（一）大气环境

1、空气质量分级标准

本项目采用安培等人提出的空气质量分级评价标准，详见表7-1。

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空气质量分级标准

表7-1

2、结果分析

度假村内的负离子浓度都在2500个/ cm?以上，能使人感到空气特别清新，根据安培空气质量评价指数的评价表明：景区内空气清洁度达到A级（最清洁），是人们旅游、休闲、娱乐、健身的理想之所。

（二）噪声环境

根据调查显示：海丰金丽湾生态旅游度假村声级为32.5分贝,主要噪声源为海水波浪声及海风的吹打声。依据城市各类区域环境噪声标准（GB3069-93）对照，结果表明：海丰金丽湾生态旅游度假村测量点的噪声低于50分贝，即达到国家特别安静区标准。适合人们休养、疗养、度假等，符合度假村开发建设的要求。

（三）辐射率

根据调查显示：海丰金丽湾生态旅游度假村内因地表γ辐射照射所至人均年有效剂量当量为110.9SV，宇宙射线照射所至人均年有效剂量当量为81.5SV，环境γ辐射照射所至人均年有效剂量当量为191.4SV。其结果表明本区域内γ辐射率属正常低值范围，在国家标准允许范围内，适宜度假村开发建设。

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三、项目对环境的影响 （一）施工期对环境的影响分析

1、施工期水污染源分析

施工期的污水主要是施工人员产生的污水，若项目各单工程同时施工，则项目施工期间最高劳动定员80人，按60%的施工人员在项目内住宿、人均日用水定额200L，污染产生系数0.9计算，则施工高峰期施工人员生活污水产生量为8.6 m3/d。施工人员生活污水中主要污染物及其水质浓度如表7-2。

项目建设施工期污水水质

表7-2

2、气污染源分析

施工期对空气环境的影响主要是扬尘。扬尘的产生主要来自场地的平整、道路的修建、填土的运输和压实，工地的风蚀、基础挖掘等环节；运送建筑材料的汽车在未铺砌的路面和场地上行驶也将产生较大的扬尘。

3、施工期噪声污染源分析

施工噪声主要来源于各种施工机械和设备；其噪声值如下：

主要施工机械设备的噪声声级

表7-3

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建设期的固体废弃物主要是施工过程中产生的废弃物和施工人员的生活垃圾。土地平整、道路修建施工废弃物主要是弃土、废渣、废建筑材料等。施工期间每天产生的生产垃圾数量可观，因此必须按有关要求及时清理，严禁随意堆放、丢弃，可以回收利用的尽量回收利用。 （二）营运期污染源分析

1、水污染源分析

本项目营运期主要污水是生活污水，类比省内和汕尾市多个旅游景区的用水量数据，提出的综合生活用水标准见表

生活用水量指标

（DB44/26-2001）中第二时段一级标准后外排。经人工湿地处理后排放到人工湖中。拟建项目达标生活污水中污染物浓度见表：

本项目生活污水污染物产生量

大气污染源主要是酒店和公寓餐饮油烟废气，旅游开发区内不允许机动车进入，园内只有电动观光车，所以没有机动车尾气产生。

（1）油烟废气

营业期酒店餐饮设施使用煤气或液化气作为燃料，属于清洁能源，其污染物排放量很少，餐饮设施外排废气主要为油烟。表2-7 酒店炊事烟气产生

35

量

3、噪声污染源分析

拟建项目营运期噪声污染源，主要是各类风机、水泵噪声以及汽车噪声。营运期主要噪声源强及其声源位置见表7-6。

营运期主要噪声源

表7-6

固体废弃物主要是游客在游览过程中和居住时留下的生活垃圾。主要包括食物垃圾(水果核、水果壳皮、餐余品)、烂菜、食品袋、纸屑等，如果不能得到及时收集清理、清运、处理或处置，将对生态、景观、环境质量产生大面积的污染或破坏影响。

（三）主要污染控制和生态保护措施

1、水污染控制措施

1）污水处理工艺

根据该项目生活污水排放的特点，建议采用污水处理站+人工湿地处理该项目生活污水。

2）水污染控制措施

a.施工生活区不应设在核心景区，施工生活区应尽量选在百安村的现有居民点，暂时租用当地村民的房屋，避免新的生活污水排放点产生。

b.建立完善的雨、污分流排水系统。将清洁雨水直接依地势外排，污水经过管道收集集中送到污水处理系统处理，达标后外排。

c.采用节约用水措施，压缩新鲜水的使用量，在经济条件允许的情况下，应建立一套中水回用系统，使能达标的废水应全部回用于绿化。

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3）废气控制措施

a.在土地平整、开挖、取、弃土以及建筑材料装卸运输易飞散物料时，要采取防风遮挡措施，必要时加盖蓬布。

b.景区内容易起尘的道路，大型载重车辆要限时限路行驶，必要时配备洒水车定量洒水，通过喷水抑制，防止扬尘污染。

c.餐饮设施安装油烟净化设施，排气筒高度不得低于15m并应高出周围的200m 半径范围的建筑5m 以上。

d.运营期禁止外来车辆进入景区内（如遇火警等特殊情况除外），外来车辆一律停在景区入口处的停车场；景区内的交通由环保无污染的电瓶车代替。

4）噪声污染控制措施

a.尽量选用低噪声施工设备，高噪声设备夜间（22:00～6:00）停止施工，减轻施工噪声对景区居民及野生动物的影响。施工期噪声排放满足《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）要求。

b.水泵、风机等放置在建筑物内进行适当隔声、减振处理。

c.景区内的交通由噪声小的电瓶车代替。

d．在适当的地方增加绿化带，建设植物防护带，借助绿色植物的隔音功能保持和提高环境质量。

5）固体废弃物污染控制措施

a.加强施工管理，做到文明施工，减少固废产生量。

b.项目施工产生的建筑垃圾和废弃的土石方集中至洼地用于填方。 c.设置固废收集和清运系统，建立景区环卫队伍。

d.运营期产生的垃圾及时收集后送由某某市环卫部门处置。

6）生态环境保护措施

a.保证植被质量，避免乱砍乱伐。

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b.评价区的地形地貌予以保护，尽量不改变未遭受破坏的地貌。 c.采取工程措施，控制施工期和营运期的水土流失。

d.对于裸露的地块，应创造条件以利于植被恢复。

e.局部植物生态系统再造时应注意选用本土物种，避免外来物种的入侵。

f.土壤施肥，尽量不采用或减少化肥的使用量。

g.用生物防治技术，禁止使用农药。

四、 项目环保合理性分析

本项目主要以生态休闲度假与娱乐、疗养为主，辅以必要的生活配套设施。根据地形、景观、水系等自然条件和功能条件，主要拟建设的景点有入口接待区、高星级酒店、小洋房、水库、登山公园观赏区等。这些项目基本都属生态型观光项目和休闲度假项目，项目区内建造多个人工湖，将生活污水集中排放并通过多级沉积过滤，处理后用于浇灌绿化或作道路冲洗用水。人工湖定期清理，同时营造园林景观，为旅游区增添景观，不会对周围的流域、滨海水质产生很大的影响。因此，本项目符合当地环保规划和环保管理要求。

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第九章 节能节水

一、 设计依据

（1）国务院国发（1996）4号文《节约能源管理暂行条例》；

（2）国家计委、国家经委、建设部《关于基本建设和技术改造工程项目可行性研究报告增列“节能篇章”的暂行规定》的通知；

（3）国家计委、经委、统计局（84）统工物字第7号文《关于能源节约测量方法（试行稿）的通知》

二、 设计采用的节能标准

（1）《设备热效率计算通则》GB2588-87

（2）《综合能耗计算通则》GB2589-87

（3）《企业能量平衡通则》GB3484-83

（4）《能量平衡技术考核验收标准》GB3794-83

（5）《评价企业合理用电技术导则》GB3484-83

（6）《评价企业合理用热导则》GB3486-83

（7）《工业蒸汽锅炉参数系列》GB1921-81

（8）《设备及管道保温技术导则》GB4272-84

三、 节能措施

（一） 总图工艺设备节能

（1）总图布置充分考虑到物流畅通，运输路线短捷；

（2）设计中，设备选择立足于国内先进、节能型设备，并充分考虑合理利用能源，提高能源的利用效率和复用率；

本项目采用中央空调系统配有蓄冰装置，是具有世界领先COP值，超强节能环保型设备。可避开用电高峰，充分使用低谷电，储能降耗。

电蒸汽锅炉采用国际先进的超强节能环保型设备。可避开用电高峰，充分使

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用低谷电，储能降耗。可实现供汽状态的自动调节，使锅炉始终处于最佳状态，既节约又没有烟尘排放，起到节能环保双功效。而且比普通的同类产品更易于操作，噪音更低，更省电。

（二） 给排水节能

（1）在供水系统的各个环节上均设水表计量，以便分级核算成本，达到节水目的。

（2）在设备选型上，采用高效节能的用水设备，以节约能源。

（3）设备冷却水循环使用。

（4）污水处理站处理的达标废水回用，作为绿化、冲洗用水。

（三） 电气节能措施

（1）根据负荷大小合理选用各级配电线路，考虑变压器的运行经济合理，能耗低的原则，确定变压器型号。

（2）采用集中与分散相结合的电容补偿方式使功率因数提高到92%以上，减少无功损耗。

（3）除了用电总计量外，在各主要用电场所设分计量，以加强用电的考核与管理。

（4）照明灯具以节能型荧光灯为主，光效高，功率因数高，节约能源消耗。走廊照明采用菲力普节能灯。

（5）将用电设备负荷均匀接在三相网络上，供电网络的电流不平衡度小于5%。

（四） 节能机构

为使节能工作落到实处，建议公司确定一位副总经理负责酒店节能节水领导工作，在行政部内设节能办公室，负责节能节水日常管理工作。

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第十章 项目运行方式

一、 项目运作方式

海丰金丽湾度村将由投资者香港金丽湾旅游发展有限公司直接经营。企业管理机构按常规聘请专业人士担任总经理，主持企业的日常经营管理领导工作。同时，分设行政、财务、后勤、市场推广等各部，并按旅游活动项目设置项目部，按工作性质组织保安、消防、环卫、园艺、救护各专业组(队)。全体员工上岗前需经过不少于一星期安全培训。

二、 劳动定员及工资福利

预计整区的各层次管理人员和各部门工作人员的人数100人—120人。旅游旺季视需要聘请临时工20人。

企业人员以聘用制为主，月工资从500元起点，人均月工资预计达到1000元以上的水平。企业员工除中高层的专业人员之外，都在本地(本县)招纳使用。

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第十一章 经济影响分析

一、 项目实施计划

本项目属于大型旅游度假村开发项目，开发总用地面积32万平方米，一期用地面积约13.6万平方米。鉴于百安半岛并非本地的自然景观名胜和传统的野游活动地，如建设方案及安排从项目中心区着手，必将面临建设时间长，市场推介缺乏吸引力，经营效益无法预测的困难，为此，海丰金丽湾度假村有限公司的项目开发必须突破那种从主体到配套的常规建设安排，反过来先从群体件活动项目开路，采取建设一项，开放一项，分区开发，造成滚动效应，最后推动主体中心区的建设，做到事半功倍，为旅游区的建设摸索新的路子。。

海丰金丽湾生态旅游度假村项目于20xx年5月份以前已经基本完成部分前期筹备及景区规划等工作。根据选址地形及项目自身特点考虑，剩余工程的建设期为2年（20xx年5月月至20xx年12月），工程的详细进度计划见项目实施进度计划表11-1。

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项目实施进度计划表 项目实施进度计划表表 11-1序 号 1时间 项目名称22010 年 3412011 年 2 3412012 年 2 34项目前期 工程2海景房区3餐饮、 娱乐 设施4商务中心5淡水游泳 池、 健身室 海滩泳场、 滑水俱乐 部 滑草地、 登 山公园 旱冰场、 狩 猎场、 帐篷 宿营地、 烧 烤场 酒店及配 套公寓 道路及停 车场67891054

二、 项目投资估算

（一）、 投资估算编制范围

本次投资范围包括景观建设、道路、绿化等、单项工程主体建筑土建工程及装修费用、设备购置安装工程费、工程建设其他费用、预备费用等。

工程费用中主要包括：酒店、海景房、餐饮、娱乐设施建设等主体建筑及装修。

（二）、 投资估算编制依据

1、国家计委和建设部计投资（1993）530号《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》。国家计委和建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》。

2、中国国际工程咨询公司咨经（1998）11号《关于印发经济评估方法的通知》。中国国际工程咨询公司《投资项目经济咨询指南》。

3、国家发展计划委员会办公厅计办投资（2002）15号国家计委办公厅关于出版《投资项目可行性研究指南（试用版）》的通知。

4、国家计委《关于工程建设其他项目划分暂行规定》、《关于改进建筑安装工程费用项目划分的若干规定》。

5、国家标准《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2003）。

6、《广东省建设工程造价管理规定》（某某省政府令第40号）。

7、广东省建设厅颁发《广东省建筑工程计价方法》和《广东省建筑工程综合定额》的通知（粤建价字[2005]145号）。

8、广东省建设厅颁发《广东省装饰装修工程计价办法》、《广东

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省装饰装修工程综合定额》的通知（粤建价字[2005]146号）。

9、广东省建设厅颁发《广东省安装工程计价办法》的通知（粤建价字[2005]147号）。

10、估算价采用汕尾市建筑经济信息20xx年第1期的信息价。

11、本报告所确定的技术方案和工程量。

12、项目承办单位提供的有关投资费用资料。

（三）、 建设投资

项目建设投资为约人民币6000万元，投资估算详见表9-2、表9-3及表9-4。

1、总投资估算

海丰金丽湾生态旅游度假村建设项目一期总投资为6000万元，其中土地费用1000万，建造成本4350万元，预备费650万元。详见表11-2。

总投资估算表

2.项目建设成本估算

项目建设成本包括度假村内建筑物及构筑物建设、景观建设、道路、绿化等，共投资人民币6000万元。详见表11-3。

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海丰金丽湾度假村投资建设项目概算表

表11-3

三、 资金筹措与投资计划 （一）资金筹措

本项目计划建设投资1400万美元。其中：

1、建设投资人民币1400万美元，自筹资金600万美元； （二）投资计划

本项目建设期间总投资1400万美元，根据实际投资需要投入使用，初步计划分三年投入使用，资金按45%、45%、10%的比例分年投入使用。年投资计划见表11-4

项目投资计划

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表11-4

四、 经济效益评估

金丽湾度假村项自其有景区眩点和活动项目独特，旅游价格合理同时在市场动作过程中不断加强旅游品牌包装和宣传推介力度，提高旅游服务素质，必能广纳客源。

金丽湾度假村全面建成之后，预测每年可接待本地(汕尾地区)8万人次以上，接待国内外地游客1万人次以上，接待港澳地区及海外旅游团5000人次以上，如按平均每人每天消费1200元（人民币）计，则每年旅游收入约为1800万元。

金丽湾度假村采取边建设、边开发、边经营、边收益滚动发展的方针，即使在计划中的前五年集中建设期，也有部分投资成本和赢利回收，可以缩短建设期。就算按原计划五年后全面启动运作，每年接待游客4.5万人次以上，年收入约1800万元，扣除费用开支600万元，税收400万元，年折旧300万元，年纯利润约为500万元，连同五年建设期中的局部经营收益，并按逐年递增百分之二十的增收幅度，整区的投资应可在13年内收回。

此外，当地群众从事土特产、海产的生产和销售，餐饮小食，旅游小商品以及旅游服务等，预计年收入可达1500万元以上，按五年后当地人口增至1000人，人均年收入可增加3000元。

五 财务评价结论

经测算,各项财务数据和评价指标表明,本项目的盈利性较好,经济效益较好,能为企业增加较理想的利润,为国家上缴可观的税收,全

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面评价结果,认为本项目在经济上是合理的、可行的。

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第十二章 项目效益评价及建议

一、 生态效益评价

1、保护和改善生态环境，绿化美化了生活空间

海岛周围被碧水环绕，空气清新，污染少，噪音小，对海岛环境的开发与建设，有效的保护区内的水库及周围山体的自然环境，也绿化、美化了城市生活空间，给人们一个清净、优美的生活环境。

二、 社会效益评价

1、为周边地区增添一处滨海游览、休闲、回归自然地场所 滨海度假旅游正成为一种时尚潮流，海丰金丽湾生态旅游度假村建立后，其自然的山水、碧蓝的海域、宜人的气候、清新的空气、幽静的环境将吸引大批汕尾市区及附近城镇居民前来游览、放松身心、游憩娱乐。

2、有利于地方经济建设

海丰金丽湾生态旅游度假村的建设，进一步完善了汕尾市作为全国优秀旅游城市的旅游网络，丰富了汕尾市的旅游景点，能吸引更多外地游客前来汕尾，带来信息，带来文化交流；滨海旅游的开展能促进当地旅游业、商业、贸易、服务业等各项产业的快速发展；能改善当地投资环境、就业环境，从而带来无限商机，吸引更多外来资金在此投资建设，带动和快加地方经济的发展，提高人民生活水平。

3、增强当地居民的生态意识和环保意识

优美的自然山水、良好的生态环境能吸引更多的游客来此游览观光，能促进旅游业的发展，有利于当地与外部的交流，从而改变当地

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居民的价值观、提高文化水平。旅游业所带来丰富的经济效益会使当地居民和度假村员工认识到保护森林资源与生态环境的重要性，逐渐培养他们的生态保护意识和环境保护意识。

4、有利于地方精神文明建设

度假村的建立能使广大城镇居民、职工、学生及外来民工有机会接触大自然、回归大自然、认识大自然，可以寓教于乐，普及生态科学知识，开阔视野、陶冶情操、增长知识，从而促进地方精神文明建设。

三、 项目环境资源保护措施建议

开发中以不破坏资源为前提，具体景点景物周围不得进行随意性建设，对其开发应有科学合理的规划论证，针对特殊的景观资源，要建立详细的资源档案。

（一） 水体保护

保持百湾半岛海面水质的清洁，严禁景区服务区污水、垃圾的侵入，对半岛海域沙滩的乱石及杂物及时清理。对于海丰金丽湾生态旅游度假村的酒店、小洋房、公厕等旅游服务区污水进行净化处理，做到达标排放。禁止周围地区建设有污染的工厂，尽量减少海域机动船的流入。

（二）、 植被保护

对树龄长、造型独特的树木，如樟树、桂花、紫薇、红花继木、铁冬青等名贵树木 进行特殊的保护，设立护栏或堆石护根，建立古树名木档案，定期检查病虫害，请有关专家制订具体保护方案。严禁游客乱刻、乱写。成片的构景植物应加以保护，禁止砍伐挖掘。

（三）、 山石保护

汕尾市百湾半岛象形石分布广泛，是主要的构景元素之一，应重

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点予以保护。严禁在附近采石，或建设有碍观赏的建筑，保证其前方有开阔的空间。有特殊功能的山石，应予以特殊保护。

（四）、 视觉环境保护

对游客视力所及的范围内的树木，山石建筑加以保护，如封山育林、禁止开山采石、严禁放牧等保护措施。建筑物体量、布局合理，色彩风格一致，与周边景观格调协调，墙面整洁，无污垢、无乱堆，乱建，乱放现象。

（五）、 卫生措施

垃圾箱标识明显，数量能满足需要，布局合理造型美观，实用，与环境协调。垃圾及时清扫。日产日清；餐饮服务符合国家关于食品卫生的规定，配备消毒设施，禁止使用对环境造成污染的一次性餐具；厕所引导标识醒目，冲水、清洗、通风设备或使用免水生态厕所。做到便池洁净、无污垢、无堵塞，室内整洁、无破损、无污迹、无异味，干净、明亮。

公共场合全部达到国家规定的卫生监测标准。

四、 结论

综上所述，海丰金丽湾度假村投资建设项目开发规模较大，项目规划内容较多，项目的建成，可以改善当地环境，提升汕尾市旅游城市形象，提高当地居民及附近居民的就业率，带动汕尾市地方经济及社会的发展。

1、金丽湾度假村的策划和建设，符合党的十六大召开之后的社会发展形势的要求，是落实党的十六大的精神，进一步发展海丰县经济建设的重要举措之一。

2、金丽湾度假村的有关总体规划、项目建设、投资预算、市场分析以及社会和经济效益的评估，基本符合实际，是可行的。

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3、高起点处理本区内的环境保护、公共卫生、消防及安全防护工作，确保本区达到旅游示范区的水平。

4、整区建设资金65%利用外来资金，资金直接到位，保证项目建设如期进行。

5、金丽湾度假村的建设，对当地群众增加经济收入，扩大社会就业机会，增加地方税收，促进旅游产业的发展，都起到积极的推动作用，有利于社会安定和经济发展。

金丽湾度假村的开发建设，对提升我县的旅游市场地位，加快老区经济发展，提高当地群众的生活水平，都具有一定的社会效益和经济效益。建议海丰县人民政府、海丰县旅游局、鲘门镇政府及各有关部门对此项目给予大力的支持、指导和帮助，从政策上给予重点倾斜，以加快此项目的开发和建设。

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