房地产公司内审报告

xxxx置业有限公司成立于2006年，现注册资本金人民币5000万元，公司主营房地产开发经营业务。目前开发的“xx项目”项目位于安徽省xx市政务新区xx山路与xx路交界处，东临xx路，西侧是xx路。项目宗地总面积：91700平方米，约137亩，代征地块约31.77亩。项目建筑规划面积132636平方米，其中：商业面积约19469平方米，住宅面积约112757平方米，社区服务面积约350平方米，公厕面积约60平方米。

xx项目多层住宅一期共12栋楼（414套）、二期共11栋楼（356套）均已全部售罄，分别于2009年10月、2010年12月全部交付使用。小高层住共6栋楼（住宅320套、门面房178间），最后一批房源于2012年12月交付使用。

由于xx项目已进入工程决算收尾阶段，所以本次内审侧重在于以下几个方面：通过对楼盘的已销售及待售物业的梳理，进而对项目整体经济效益进行一次测算；通过对项目主要税种的测算，进而计算公司尚需缴纳的主要税款；其他一些需要关注的事项。

一、xx项目整体经济效益测算

1、销售收入

xx项目整个楼盘可销售面积131613.68平米（不含小区配套物业744.61平米及地下人防4344.32平米），其中：住宅107133.6平米、沿街商业14071.07平米、储藏室及地下车位10409.01平米。截止内审日，已实现销售面积共计113564.46平米，其中：住宅104729.46平米，沿街商业1575.6平米，储藏室及车库7259.39平米。尚余待售物业共计18049.22平米，待售物业主要是小高层沿街商业门面房共计12495.47平米及部分车库储藏室，住宅除小高层尚余13套大户型外已全部售罄。结合已售及剩余房源进行测算，该项目预计可实现总销售额44894.05万元，详见下表。

xx项目销售完成情况及待售物业一览表

单位：万元

2、项目工程总投资预算

xx项目工程投资成本预算约29360.94万元（不含资本化利息1003万元），其中：土地价款5024万元、建筑安装工程成本19681.8万元，单方可售面积工程成本为2307元/平米。截止2012年12月下旬已账面实际支付各项工程款26820万元，尚需支付各项工程尾款约2500多万元。主要集中是浙江长城、舜杰建设两家公司，浙江长城约785万元，舜杰建设约1250万元（最终以决算为准），见下表：

3、xx名称项目整体效益测算

如下表，xx项目整个项目净利润约5528.94万元，项目成本净利率18.2%，销售净利率12.3%。以上测算是将所有物业视同全部出售处理，不考虑物业出租等因素的影响

从目前来看，销售物业回笼资金已基本收回投入工程成本，但不能产生利润。该楼盘利润空间主要来取决于后期沿街商业房的销售情况，沿街商业门面房可售面积14071.07平米，已销售1575.6平米，尚余12495.47平米待售，估计尚可实现销售额1.161亿元。所以，加大对商业房的销售力度、缩短销售周期、加速资金回笼是降低资金成本、节省管理费用从而使公司效益最大化的关键所在。小区剩余车库、储藏室尽管产值较小（合计约565万元），但对整个项目利润还是有一定影响的。

二、主要税种及税收情况

1、主营业务税金及附加

根据以上测算的销售额及现行的税率，xx项目项目应缴纳营业税及附加税共计2491.59万元，其中：多层住宅1099.8万元，小高层及商业1391.79万元，见下表：

2、土地增值税

xx名称的土地增值税清算，从理论上讲如果将多层住宅与6栋小高层住宅（包括底层商业）作为两个独立体进行清算，税负应该是最低的，但xx项目开发分期的实际情况不一定支持这种清算办法。如何使该项目的土地增值税降到最低、尽可能降低税负，待下一步咨询税务部门及税务师所后相关人士后再进行一次测算。为测算该项目整体经济效益提供数据，现将xx项目作为一个开发主体整体进行测算，该项目应缴纳增值税1436.6万元。

土地增值税计算表 单位：万元

3、各项税金实际缴纳情况

xx项目项目于2007年开始缴纳各种税款，截止2012年12月，xxxx置业有限公司已向国家累计缴纳税款共计2645.59万元，其中：营业税1626.45万元，土地增值税292.57万元，企业所得税460.88万元。详见下表。

4、公司尚需缴纳主要税收

xx名称项目至全部销售完毕清盘，尚需缴纳营业税等主要税种金额共计3336.72万元，其中：营业税618.25万元；土地增值税1144万元；企业所得税1382.1万元，见下表：

三、其他需要关注的事项

1、关于营业收入确认的时点问题

截止内审日，xxxx置业有限公司账面历年累计确认营业收入11140万元（其中：2010年确认收入10941万元），账面预收账款（房款）余额为21471万元。从xx名称工程实际进度来看，楼盘已竣工验收且已交付使用，这些预收的房款应该具备收入确认条件，按规定应在当年报表确认营业收入，反映项目实际利润并上缴企业所得税。但报表确认收入、利润后，上缴税款可能会给公司年末年初资金带来一定的压力。xx公司在确认收入时适当提高销售成本，待所得税清算时再作调整以缓解资金压力，以免税务部门认为延迟纳税等带来不必要的麻烦。

2、内部单位走账形成的长期挂账不能得到处理

xxxx置业公司“其他应付款”科目下涉及内部单位有近10家，其中有借方有贷方，这些挂账的往来款与对方单位未形成及时对账、相互独立。建议对集团内部各公司之间的往来业务进行一次清理，应收、应付款能并的就合并，多方债权债务通过三方协议等方式进行处理。同时外部单位账款年末应取得对方单位确认函，核实债权债务。减少关联资金交易的数额，降低税务风险。

3、地下车库问题

在核对项目可售房源时，发现该第一期多层取得的预售许可证和房屋面积测绘报告中都没有关于地下车库的数据，而第二期多层取得预售许可证和房屋面积测绘报告都有关于地下车库明确的数据。就这一现象我们咨询了工程及销售部门，但对造成这种现象的原因都不太清楚。目前这两种类型车库已同样在对外销售，将会不会给公司带来什么不良后果。建议工程部门与当时提供测绘报告的部门联系，问明产生这种结果的原因。

以上内容及数据供参考，不足之处请多指正。

第二篇：房地产开发公司内部审计报告

房地产开发公司内部审计报告

审计监察管理委员会组成综合审计组对房地产发展有限公司投资管理、销售管理、财务管理、招标及成本管理等方面进行了综合审计。具体审计情况汇报如下：

一、审计的范围、内容、目的、方式、时间

1、审计的范围包括 20XX 年至 20XX 年 1-6 月经济业务，适当延展至后期业务。

2、审计内容是投资、销售、财务、招标和成本管理等具体管理或工作行为。

3、目的是通过对管理行为进行审查和梳理，发现管理中存在的问题，促进公司

规范化管理。

4、审计方式以查阅现有资料为主要方式。

二、审计依据

以国家相关法律法规、集团《审计监察管理制度》和与审计范围、内容相关的各种管理制度为依据（主要现行管理制度和责权手册）。

三、已实施的主要审计程序

1、对 20XX 年至 20XX 年 1-6 月财务账册进行抽查。

2、对责权手册审批事项进行抽查，检查审批情况。

3、对费用支出进行抽查，抽查的原则是金额较大及存在异常的费用。

4、对各类资产进行了实地监盘。

四、公司和项目基本情况

20XX 年 9 月成立，主营房地产开发，初始注册资本5000 万元，股东为个人股东。公司设置了总经办、开发管理部、财务资金部、设计管理部、成控招标部、项目管理部、营销策划部等 7 个部门，截至 20XX 年 9 月底在职员工 32 人。现任总经理XXX。

五、本次审计发现问题

（一）投资管理

1、投资程序未严格按照流程执行

房地产发展有限公司于 20XX 年 8 月与村经济合作社签订了合作开发合同，但尽职调查报告 20XX 年 11 月才完成。《项目投资拓展管理流程》显示，在签署合同前需要完成尽职调查、法律风险分析等前臵工作，此合同签订未按照流程开展。

2、相关过程及审批文件保存不完整

跟进项目人员提供了项目可行性研究报告，但未能提供《项目建议书》以及相关审批文件。按照责权手册（20XX 年 4 月）要求，《项目建议书》应由投拓中心审批，可行性研究报告应由分管投拓和财务资金副总裁审核，董事局审批。

3、合作开发合同条款执行不严格

1）合作合同第五条第 2 款第（3）项约定“为保证甲方的还款，甲方愿意在乙方签订借款合同时，用 7 号地和农民公寓商业部分（1-3 层裙楼）作为抵押担保，并以其全资子公司的股权或甲方在项目公司所占的 22%股权作为质押担保，甲方同意无条件配合办理抵押、质押登记手续”，实际以上条款并未严格履行。公司反馈：22%股权已于

20XX 年 5 月 12 日办理了股权质押手续，但股权质押事项未经村民代表表决通过，目前开发部正在跟进；因 7 号地是划拨用地，土地价值低,故暂未办理抵押手续，农民公寓商铺没有办理权证，如何抵押需要进一步了解，以上土地和房屋均是集体资产，办理抵押工作需要村民代表大会决议。目前 7 号地的国土证原件由公司保管，农民公寓无产权证。

2）合作合同第五条第 2 款第（2）项约定“甲方须在收到乙方借款之日起 5 个工作日内按约定用途支付给银行，并向乙方提供已支付款项的凭证和收款收据”，但在公司成立前支付的 9800 万元没有取得相关凭证和收款收据。公司成立后款项均通过共管账户支付。

4、取得重要规划审批不及时

投资拓展阶段未取得航空限高指标，在“快速周转”指导思想下，公司按照规划局指标开展设计并施工，后发现楼高突破航空限高指标限制，导致公司花费成本和精力去处理限高问题。

审计认为：在投资程序中，尽职调查是重要的投资依据之一，能够有效规避较多风险，如隐形负债，产权纠纷等，如果忽视尽职调查中揭示的风险，则可能导致投资困境。在合同条款执行方面，由于村前期较多业务需要借款，合同中已经考虑抵押担保规避此风险，但在实际执行过程中条款没有得到严格执行，如果借款存在问题，我司利益就难以得到保障。对于航空限高问题，各地政策有所不同，广州在取得规划指标时就同时获得航空限高指标，但当地分属规划局和航空管理部门管理，由于惯性思维，前期仅取得规划指标而忽略了航空限高指标，说明公司可能在梳理业务关键风险点方面还存在欠缺。梳理业务关键点帮助我们认识到风险所在，能够更好的控制业务发展方向，这些关键点是一个公司不断发展积累的宝贵财富，也是后来者重新出发的起点。

（二）设计管理

1、部分设计变更审批不完整

抽查设计变更台账设立及系统审批情况，设计管理部建立了设计更改通知单台账，但抽查建筑和结构专业的变更审批，建筑专业类没有在明源系统进行审批，如马头墙收口立面大样修改（JX-1-修 04），女儿墙标高、地块面积、标高等修改（JX-1-修 05）等。查阅纸质审批单，相关审批仅审批至部门负责人。按照责权手册要求，设计变更应审批至总经理或分管设计副总裁。 公司反馈：在工作中已经与总经理进行过事前沟通，得到同意后才发出设计变更通知单。

审计认为：公司制定各业务审批权限经过充分考虑，旨在保证业务顺利进行，如果在实践过程中发现可以简化审批流程需要报运营管理中心审批同意，在取得同意前应严格遵守责权手册的要求。

（三）销售管理

1、较多销售周报、月报未按要求审批

抽查责权手册审批项目执行情况发现，销售周报、月报只有少数在系统中审批，较多情况均是直接通过电子邮件发送给相关审核和审批人。 公司反馈： 营销月报已经每月汇总到公司的整体月报之中，在月度运营会上汇报；营销周报根据集团营销中心的要求，每个周一中午

之前就提交，由中心汇总，故没有时间走审批流程；如果集团要求，我部可以按流程走。

审计认为：销售周、月报是公司阶段性销售业绩的总结，其数据要求准确、完整，因此责权手册设定了一定审批层级，旨在保证数据准确性和完整性，非审批文件直接发出有可能将未经审核的或存在错误的数据发送至集团领导。 责权手册实际上就是集团对公司的要求，如

果现实情况与实际工作不相符，则应及时提出调整建议报运营管理中心审批和调整。

（四）财务管理

1、资金存在超付和无计划支付的情况

抽查了 20XX 年 12 月、20XX 年 1 月、20XX 年 8 月三个月的资金计划完成情况，有一笔无计划付款没有走计划外审批流程。

2、备用金的使用不规范

地区的价格调节基金、预告登记费、交易手续费等，有两种缴纳形式，一是公司转账到房管局再等财政局确认，需时约 10 个工作日才能取得票据；二是公司经办人直接到柜台交费，可直接取得票据。经公司已发起内文签报，经各级领导审批后，同时借支专项备用金，每4

次交款后及时冲销借支。20XX 年 6 月借支 8 万元用于支付价格调节基金、预告登记费，至现场审计日账面仍未冲减借支，经查在每次经办人报销时，财务并没有冲减借支而是直接支付给经办人，未按审批要求执行。 公司反馈：专门用于办理销售合同预告登记缴纳的各项费用所需的备用金，在五月份通过签报报集团领导审批同意，由于 6-9 月份正是办理登记的高峰期，经办人员每天都需要到房管登记机关办理登记事宜，经测算在此期间所需的备用金 8万元，在总额控制内循环使用，保证尽快完成办证手续，尽快完成按揭、公积金回款；九月份以后，由于业务量较少，目前已经收回备用金 6 万元，另外代垫的抵押登记费 1.8 万元，经办人员完成报销手续，即可回收，完成此项备用金的清理。

3、营销类、工程类物资未录入资产管理系统

营销类、工程类物资有作手工台账管理，但未按公司的规定在系统中录入。制度要求:各部门资产管理员必须在 OA 系统的资产管理软件中填写资产登记卡。

审计认为：财务部门作为资金管理部门，对无计划支付等行为要负起监管责任，遇计划外需付款的，应要求各经办人申请计划外付款审批后，方可再走相应的付款审批流程付款，特殊情况需要事后补充审批手续。

（五）招标管理

从工程类、材料设备类、设计类及营销类招标中抽查 11 个项目（其中工程类 6 个，设计类 2 个，营销类 3 个）。目前为止所有招标项目合同金额为 3.58 亿元，抽查项目合同金额 3.09亿元，占总额 86%。检查情况如下：

1、抽查一期总承包工程合同审批资料，按公司责权手册应由董事会审批，实际只有总经理审批。建议成控部严格按照责权手册审批，如责权手册不符合实际管理需要，则需及时报集团运营管理中心调整。

2、抽查中其他各项均按《招标采购管理工作流程》、《项目管控权责体系手册》及相应工作指引执行无异常。

（六）成本管理

1、合同预算

合同预算台账有 14 条记录，总预算金额为 1110 万元，抽查其中 6 份合同预算，金额为936 万元，占比 84%。检查情况如下：

1）存在预算报审滞后的情况。抽查一期工程施工总承包工程合同，合同要求“乙方在收到甲方确认的施工图纸后 45 天内报送工程预算书及详细完整计算底稿（含量电子版）”，目前该预算报审滞后，预算不及时且合同价是暂定价，预算未调整前按合同付款则存在超付风险。经与项目部了解，此项目定位为高周转项目，过程中存在边施工边修改设计，且总包单位不配合对数，故总包预算滞后。回访施工单位后，反馈图纸变更多影响预算，同时有报送施工过程中增加的成本约 2200 万元需甲方审核但一直未审定。

公司反馈：1、总包预算事宜：已多次电话催促乙方报送预算及对数，对方无及时跟进。后期会及时加强管理力度；2、2200 万增加成本事宜 ：早期乙方报送资料不完善，故退回补充完善，收到相对规范资料为 7 月下旬，成控部与 8 月 7 日以邮件的形式反馈乙方审核意见，且组织一次会议洽谈，因乙方有异议且提供不了相关依据。

2）抽查其他合同预算报审资料及合同签订过程资料齐全，相应预算均控制在目标成本范围内，且严格按照责权手册和公司管理流程报审。

2、签证及设计变更

签证台账总金额为 108.82 万元，抽查项目金额为 81.98 万元，占比 75%。检查情况如下：

1）抽查联系单编号： 0013（变更审定金额为 8.92 万元）、联系

单内容为：临时设施拆除。正常施工条件下，临时设施拆除包含在合同套价金额中，不另计取。经与成控部了解，原规划售楼中心位置目前为止未能拆迁，售楼中心位臵调整，对应临时设施需拆除增加此费用，属不可预见成本，办理签证合理。

2）抽查联系单编号： 0007（变更审定金额为 0.33 万元），施工现场签证单中直接签定人工辅助工日，按现场签证管理流程 5.4.8 条 签证审核要求 （5）任何签证均应避免以点工或台班计算，如确需以点工或台班计算，则审核意见必须说明工人每日起止工作时间及人数和机械设备运转时间及数量，否则签证无效。此签证未按管理流程执行。

3 ）抽查联系单编号： 0004 （变更审定金额为 4.26 万元）、0006（变更审定金额为 23.44 万元），审定金额合理。

4）其他合同变更均按《项目管控权责体系手册》审批。

5）对应签证单、三方确认单等附件均为扫描件（较多为黑色公章），成控部无纸质资料。

根据公司现场签证管理流程各类签证单据一式五份，甲方一份，目前一份留在工程部，符合公司成本管理流程，建议成控部留多一份。

3、合同结算

结算台账总金额为 856.02 万元，抽查其中 3 份合同结算资料，金额为 613.97 万元，占比71.73%。检查情况如下：

①办公室装修工程承包合同，原合同金额为 40.42 万元，最终结算定案金额为 65 万元。主要因前期设计图纸不够全面，后期施工中考虑需要另增加，结算按实结算。

②抽查中其他合同结算资料齐全，相应结算均按合同条款进行结算，结算金额在目标成本范围内，且严格按照责权手册和公司管理流程报审。

六、风险提示事项

1、从项目目前状况看，前期风险评估不充分是主要原因之一，这给公司管理层增加了管理难度并衍生出各种问题，如成本增加、工期加长等，项目预期收益率亦难以达到。

因此，对于今后的项目投资，投资管理部门应严格按照公司投资程序执行，充分揭示风险并提出应对风险的策略，以便集团管理层作出正确决策。

2、合同管理是项目开发管理中不可缺少的部分，是维护自身与各方之间权利的一种手段，通过合同管理才能保证各项管理目标的实现。从整个行业看，合同管理水平与项目的收益成正比；从我司过往审计情况看，合同管理缺乏统管部门，对于执行过程的监督比较薄弱。请集团及各项目管理层提起重视。

3、查阅公司董事会决议情况，总经办表示召开过两次董事会，第一次是在广州召开没有存档。现场查阅第二次董事会决议，出席 4 名董事，仅有 2 名董事签字。根据章程要求，董事会决议生效需要二分之一以上同意方可通过。由于此项目是合作项目，信息充分沟通是构建互信的基础，能够促进各方密切配合，因此，需董事会审批和备案的事项要严格执行，如总包定标、销售价格审批等。请公司管理层提起重视。

七、审计建议

1、建议集团投资管理中心进行项目拓展时严格按照相关制度和流程开展，在争取项目的同时通过实施各种风险管理措施将风险控制在可接受范围。

2、建议在拆迁进度滞后的情况下对目前项目主要业务风险点进行梳理，减少因自身原因导致的利益流出，同时要严格按照系统流程开展各项工作，如在实践中发现系统流程制约现实工作则应及时提出修订意见。

3、建议加强资金的计划管理，对于特殊支付事项要咨询财务资金管理部门的意见，以便于财务资金部门统筹安排。

4、建议对现有合同进行梳理，落实合同执行责任，强化管理，避免合同条款无法落实的情况发生。

5、建议对明源系统的权限设置进行调整，保证系统审批流程符合公司责权手册的要求。

6、建议强化对施工单位的管理，加强预算审核工作的统筹安排，及时准确的完成预算审核。