20xx年师资培养计划与总结

一、指导思想

西安玛雅动画学校成立于20xx年，至今已有十五年的办学历程。是经劳动部门批准、国家重点扶持、国内首批动画企业办学的一所开展高技能动漫人才培养的专业教育机构，是西北地区综合实力最为雄厚的动漫教育基地。同时也是陕西省动漫游戏行业协会会长单位，承担着下属500多家企业的人才输送工作。西安玛雅动画学校隶属于西安玛雅动画企业，办学十五年来相继成立了四家自己的公司，有陕西玛雅文化传播有限公司，西安玛雅动画制作有限公司、曲江乐雅网络科技有限公司和海南玛雅动画艺术有限公司。同时西安玛雅动画学校还有三个校区，分别为：小寨校区、美院校区和经开校区。因为玛雅动画学校的特殊性以及在西北地区实力，所以必然要考虑到玛雅动画学校的师资力量。 教师是学校的未来和希望，教师的快速成长和进步对学校的未来有着至关重要的作用，是学校实现可持续发展的关键所在。坚持理论联系实际的原则和教师自主发展的原则，结合我校实际，扎实开展教师的培养工作，引导教师走专业化成长之路，丰富和提升教育教学理论，提高教育教学技能，以适应新课程目标及教学理念。力争在较短时间内建设一支师德高尚、意识超前、业务精良、创新实干的教师队伍，提高我校的办学水平。

二、培养目标 1、热爱教育事业，具有强烈的事业心和责任感，具有高尚的职业道德修养，教书育人，为人师表。

2、具有扎实的教学基本功，能独挡一面的胜任各学科的教育教学工作，熟练运用各种软件，，并将现代信息技术与学科课程有机的整合。

3、在具有扎实的专业知识和较深厚的教育力量修养的同时，还有一定的项目经验，可以在课堂中很好的把教学基础知识和实际案例结合起来。

三、培养对象

新进的青年教师和长期任教的教师

四、培养措施

1、制定自我专业发展规划

每位教师要制定一份具体地方“自我专业发展规划书”，其中教师应针对于自己在授课过程中遇到的问题以及自己对自己的要求对自己在未来一年及两年、三年做出详细的长远的规划。

2、拜师结对

当有新老师进入组织的时候，一定要安排好新老师和老老师之间的相互协作。老老师要做好“传、帮、带”工作。“传”即传授教学经验和方法；“帮”即帮助熟悉环境、学生、基本的代课情况，掌握教学基本功；“带”即带出好的教学作风和思想作风来。新教师向老教师学师德、学技能，仔细研究老教师的讲课技巧，学习老教师的讲课思路，尽快熟悉本学科的教学技巧，提高授课水平。要求指导教师教案公开，课堂公开，以便于青年教师及时听课学习，青年教师要写详案，分课时备课，教案要征求指导教师的意见。被指导的新教师每周至少听指导教师的课1节，指导教师听被指导教师的课每学期不少于8节，切实做好备课、听课、说课、评课四个环节。新教师的教学成绩与指导教师的考评挂钩，以激励指导教师的责任感。填好“青年教师成长手册”，期末做好对师傅、徒弟工作的考核。

同时，老教师要向新教师学习一些新的理念，一些新的东西，这样子才能很好的和新进的比较年轻的老师协调共进，同时也能很好的一些比较小的学生达到一定的共鸣，有利于教学工作的开展。

3、加强教师教育教学理论的学习

（1）每学期研读一本教育教学理论书籍，并写一篇读书心得。

（2）每学期开设教育教学专题讲座各一次，努力提高教师的教育教学水平。

（3）每学期召开一次教育教学研讨会，以便互相交流，互相促进，共同提高。

（4）采取“走出去，请进来”的方式，拓展视野，取长补短，增长见识。“走出去”即利用一切可能的机会，组织教师去相关的企业进行培训学习、交流。“请进来”即不定期请专家来校与教师进行座谈交流。

4、加强教师学科知识和能力的培养

（1）每月进行一次为期两天的上机培训，并安排作业，定时提交。

（2）每两月进行一次上机公开课，让家长、其他老师对其提出意见和建议，并加以改进。

（3）每周进行一次专业技术的研讨会（可以所以老师一起参与，也可以不同方向的分开组织），以便互相交流，互相促进，共同提高。

5、快速提升教学业务能力

1、在任教师按期去学校所合作的公司实习，参与一定项目的制作。

2、在任教师每一学年都有自己所研发的课题和项目，并且能承担学校所接的一些项目。

6、建立教师成长档案袋

学校对每位教师建立成长档案袋，记在教师的成长足迹。

五、总结

“振兴民族在教育，振兴教育在教师”，一直以来，我校以市场需求为导向，以学生的发展和教师的专业化成长为宗旨，以提高教育教学质量和学校的可持续发展为目的，加强了校本培训工作，为每一个教师全面而具个性的发展搭建良好的平台，促进了教师队伍综合素质和专业水平的全面提高。总之，我校的新课程师资培训工作取得了一些成绩，但同时，也还存在有一定的问题。我们一定认真总结经验，反思问题，明确调整思路，制定整改措施，确保今后工作的更好开展，让我们的玛雅动画学校能办的更好！

第二篇：西安玛雅房屋

近几年，扬州房地产业进入一个繁荣稳定发展期，房地产中介行业在活跃房地产三级市场，促进成交方面起到了非常重要的作用，功不可没，同时房地产中介服务行业也得到了长足的发展。根据国家建设部、省建设厅等出台的相关法规、规章的有关规定，市房管局日前成立了专门班子，对市区的房地产中介服务机构及其从业人员基本情况进行了检查。

NO.1

现状：经营主体“进入退出”机制成型

截止到20xx年3 月1日，在市房管部门登记备案的市区中介服务机构共213家，到市房管部门办理注销手续的有17家房地产中介企业，已停业但未办理注销手续的有4家，合计应检数为192家，实际送年审材料数为110家，仅占应检总数的58%。按照已送年审材料的中介服务机构地理分布情况，检查组分成5组对这些中介服务机构的资质、人员、规范经营等情况进行了检查。基本情况如下：

A、房产中介市场上经营主体“进入退出”机制成型

随着我市房产市场的持繁荣，市区房产中介市场规模不断扩大，由于行业门槛较低，部分社会资源、人员流入房产中介行业，如在2004—20xx年，参与年检的房产经纪持证人员已达到近600人，而在20xx年参与年检的人数不足350人，下降了31.7%。导致这一现象的重要原因就在于国家出台了一系列针对房地产市场的政策，特别是二手房市场宏观调控政策，如“5年房营业税”“个人所得税”等税收调节政策的出台，加大了二手房交易成本，打击了投机虚火，改变了市场环境，淘汰了一批实力较弱的中介服务企业，也有部分经营者改变经营方向，或完全退出房产中介市场，或将“主业”转到其他领域。由此可见，我市房产中介市场是一个完全竞争市场，中介服务企业数量维持在一定的水平，通过市场调节这只“无形的手”实现了竞争主体的优胜劣汰，“进退机制”功能的正常运转也说明了中介市场日渐成熟。

B、房产中介服务水平有待提升

此次检查，发现绝大多数房产中介服务企业都能在营业场所内悬挂营业执照、备案资质证，基本上都能将业务流程尤其是收费项目及其标准上墙公示，但在内部管理制度、财务管理制度、档案管理等方面，不少中介服务企业存在着薄弱环节。尤其是在财务管理这项，不少中介服务企业由于规模较小，聘请的是兼职会计或代账会计。但在检查过程中，也发现部分上规模、重视品牌的中介服务机构在这方面的工作比较完善。随着电脑以及网络的逐步普及，中介服务机构基本都具备了上网的条件，通过网络进行信息收集、发布已成为日常业务过程中重要内容之一，提高其电脑操作技能也是急需解决的问题之一。

C、本土房产中介服务机构竞争力有待提升

目前，在扬州市区从事商品房代理销售、前期策划、定位的房产中介服务机构仍以外来房产服务企业为主，如中盛置业、上海泰鹏等，而本土房产服务机构受囿于资金、人才等因素，鲜有涉足新房市场。再从二手房市场来看，本土中介服务机构虽有熟悉当地环境等优势，但如“天际伟业”与银行联手布点开展业务等，外来房产中介服务机构对本地房产中介服务机构必将形成冲击，虽然有顺驰的“兵退扬城”前例，但外来房产中介企业还是给扬州当地的房产中介市场带来了新的血液，其积极作用不容忽视。市场的竞争是无情残酷的，其实质就是人才的竞争。

NO.2 新情况、新趋势值得关注

通过这次检查，对照以前检查所发现的问题，检查人员发现房产中介市场还存在诸多问题，其中有不少是老问题，同时还出现了一些新情况、新趋势值得重视和关注。

A、老问题

1.竞争力偏弱。由于行业准入门槛较低，房地产中介服务机构普遍规模小、实力弱、低水平运转、粗放式经营。在这方面本土房产中介服务机构表现得较为明显。

大部分中介公

司实力较弱，竞争力不强，这次检查的110家房地产中介服务机构大部分注册资金为10万元。

2.门店的非理性扩张。部分取得资质的房产中介企业的一块牌子“到处挂”，东西南北各个区都有它的身影，这其中有直营的布点，也有“资质出租”的加盟形态，“抢滩布点”成为部分中介服务机构认为能扩大自身竞争力的有效途径，因为至少还可以多点“挂靠费”收入，但给行业主管部门的监管工作带来新的难题。

3.信息渠道需疏导，缺乏广泛的交流合作与沟通。在房源、客户等信息被房地产中介服务机构奉为“生命线” 的情况下，部分房地产中介服务机构对来登记的房源信息不认真审核就发布信息，有些甚至在未看到任何产权手续的情况下，仅凭电话登记就发布广告，造成市场上很多房源信息不真实、不准确、重复信息多，浪费资源，也容易引发矛盾和纠纷。

4.违规违法行为时有发生，影响行业形象。部分房产中介服务机构为了追求不当利润，不惜违规违法操作，如销售或炒卖商品房期房和拆迁安置房，扰乱了房地产市场正常秩序，有部分中介仍然在相关媒体公布期房信息和拆迁安置房信息。

5.代理费偏低。在市场检查过程中，代理费偏低是多数房产中介所反映的问题，而且此问题自19xx年代理费由3%下调至1%以来，一直是房产中介业一直反映较为强烈的。据了解，国内一些大城市如北京、上海、广州等，中介服务费上限都在2%-3%之间，而南京现行的收费标准为1.4%，20xx年一季度，南京二手房均价已达7800元/㎡，而扬州市区同期二手房均价仅为3254元/㎡，以同一套80㎡二手房计算，南京的中介代理费要比扬州高出3637元，除了两地平均工资水平有差异外，其他经营成本基本相同，而且南京部分中介还有要求将代理费上调至2.5%—3%的呼声，由此可见，我市现行的房产中介收费标准确实偏低，再加之中介服务机构较多，市场竞争激烈，也成为部分中介服务企业获取不正当利益的借口。

B、新情况

由于二手房市场的竞争日益加剧，优胜劣汰过程加快，部分房产中介服务机构出于生存需要或是追逐利润的驱动，采用新手法获利。

新手法比较典型的是吃差价。吃差价行为分成以下几类：背靠背成交、现金收购。现金收购是指部分中介公司利用房产持有者图方便或者急于套现的心理，将房产低价收购再高价转出的行为。“背靠背”成交的方式是，经纪人想方设法不让买卖双方见面，对卖方压价，到买方这边又抬高价，暗中赚取价格差，利用买卖双方信息不对称，刻意隐瞒价格，有欺骗行为，使得买卖双方的利益都受到了损失。相对于现金收购而言，“背靠背”成交更具隐蔽性、欺骗性，这在我市的房产市场上屡有发生。建设部20xx年10月发布的《中国房地产经纪执业规则》，明令禁止房地产中介“吃差价”，对此种违法行为要坚决予以打击。

NO.3 解决问题的途径、对策

为从根本上解决房产中介服务行业发展过程中所出现的问题，市房管部门将采取一系列制度性措施，比如建立诚信档案、二手房经纪合同、二手房房源网上备案、行业自律等。

一是诚信档案——发挥社会公众监督作用

二是逐步推行存量房经纪合同和交易合同网上备案

房地产经纪机构向市房地产交易中心办理网上用户认证手续。房地产经纪机构接受出售或者出租经纪委托后通过网上操作系统与委托人签订存量房经纪委托合同后，将合同文本传送至市房地产交易中心备案，并通过网上操作系统及时发布委托出售和出租房屋的基本信息。达成交易后，房地产经纪机构为交易当事人提供签订房地产买卖合同或者租赁合同的网上操作服务。交易合同经双方当事人确认后，由房地产经纪机构通过网上操作系统，将合同文本传送至市房地产交易中心备案。

房地产权利人如果不委托房地产经纪机构出售或者出租存量房，也可向房地产交易中心申请通过网上操作系统发布房源信息。双方达成交易的，房屋所在地的房地产交易中心通过网上操作系统为交易双方当事人提供签订交易合同的服务。

三是研究建立资金交易专用账户

此外，应积极推动行业自律组织的建设，贯彻落实房地产经纪执业规则，并积极发挥行业自律组织作

用。

浅析我国房地产中介市场的现状、问题和对策

进入2009 年以来, 随着房地产市场的逐渐回暖, 处于低迷状态的房产中介行业也开始复苏。据各大中介公司行业数据显示, 2009 年上半年在房地产中介市场的成交价格和成交量与2008 年相比均有了较大提升。而房地产中介市场的交易热也重新带动了房地产中介业的发展, 很多中介公司又回到市场或逐渐扩大业务规模。尽管当前房地产中介市场表现出良好发展势头, 但从长远角度看, 我国房地产中介的现状中隐藏着发展危机。

1．我国房地产中介的发展现状

房地产中介作为房地产业的分支, 是随着房地产业的快速发展而兴起和发展开来的。由于房地产具有价值量大、使用期长和办理交易复杂等特点, 相关当事人在房地产交易活动过程中需要专门的知识和可靠的信息相助, 所以自1998 年首家房产中介公司深圳国际房地产咨询股份有限公司成立起, 我国的房地产中介伴随着房地产行业的欣欣向荣迅速发展起来。十多年来我国房地产中介发展快速, 在活跃房地产市场、促进房改深化、满足城市居民购房需求等方面都起着不可替代的作用。

从总体上看, 在2008 年之前, 房地产中介行业数量和规模逐年递增, 北京、上海、深圳、广州等经济发达城市发展势头尤为迅猛, 并在残酷的市场竞争中产生了中原地产、21 世纪不动产、美联、深圳世联等一大批知名品牌企业, 与此同时房地产中介行业基本制度也逐步建立。但从2007 年底开始, 北京、深圳等大城市分别出现二手房交易量大幅萎缩的现象, 导致房地产中介不堪重负出现退市风潮。而随着”未满五年经适房不能上市交易“等宏观调控政策的出台以及高房价的冲击, 退市风逐渐向全国范围蔓延。2008 年初, 北京最大的中介公司中大恒基宣布关闭旗下100 家门店, 拉开了北京中介公司”闭店“的序幕。

此后不久, 北京又一家大型中介公司信一天宣布关闭旗下所有门店正式退出中介行业。仅一年的时间, 北京关闭的中介门店数量就达到1 500家, 占行业总数的40%。深圳包括创辉、世华、星彦、景河田、顺驰、金地、天健、通泰、美联、满堂红等在内的16 家中介收缩数百家门店。几乎是在同一时期,号称“中国最大规模、网点最多、实力最强”的房地产中介创辉租售旗下近200 多家上海门店几乎全部关闭, 其分布在珠三角7 个主要城市的门店也纷纷关闭。而在广州市国土房管局2009 年初公布的2008 年房地产中介年度检查结果中显示, 有309 家房地产中介服务机构以及375 家分支机构逾期未参加政府组织的年度检查, 选择退出市场, 其中不乏知名中介企业的分支机构。即便是仍留在市场上的房地产中介很多也是勉强支撑, 并出现数月亏损的现象。

20xx年可以称得上是我国房地产中介的一次全面清理整顿。在历经了近一年房地产市场的大波动后, 20xx年底国家出台了一系列救市政策推动了房地产市场整体复苏, 而调整“基准房价”、营业税减负等一系列专门针对二手房市场利好的政策的推出进一步刺激了二手房市场, 全国各大城市二手房市场成交势头逐渐旺盛, 伴随而来的是房地产中介的大肆扩张。仅以深圳为例, 在2009 年上半年深圳众多知名中介公司就竞相扩张: 美联物业新开10 多家店铺, 7 月份更是出现6 铺齐开的现象; 世华地产新增店铺30 多家;中原地产新开8 家店铺, 另有多家店铺正在筹备中等等。而除了这些老牌中介公司新增店铺外, 很多中小房地产中介企业死灰复燃, 更有众多行业外资本积极入市抢占市场。

2 我国房地产中介发展中存在的问题

尽管我国房地产中介发展快速, 但相较于国外已有百年发展历史的房地产中介, 我国的房地产中介还属于新兴行业。而在房地产中介快速发展的同时, 与之相配套的监管法规体系建设滞后。而过快的发展在一定程度上又造成了房地产中介发育不良,因此在发展中暴露出诸多问题。

2. 1 盲目入市, 竞争力不高

我国房地产中介数量众多, 但以中小型中介企业居多, 而且大多是在市场刺激下应势而生的。而且地产中介不需太多资金投入且当前资质认证制度不全, 因此产生了相当一部分“夫妻店”或是“一台电脑几个人”的房地产中介, 这些小规模的中介大多存在管理不得当、机制不完善、专业性较差、服务项目单一、

整体从业素质低等问题, 因此保证不了应有的服务, 也根本无力与相对规范的大型中介企业相竞争。在房地产二手交易市场繁荣时期, 这些中介企业尚能依靠收取房屋交易代理佣金维持生计, 而一旦成交量缩减, 小规模的中介就入不敷出难以生存。因此, 2008 年出现关门或转行的房地产中介大多数是中小房地产中介, 就毫不为奇了。而即便是一些大型房地产中介, 在经营过程中也存在着对市场预期过高、盲目扩张的现象。

2. 2 经营不规范, 违规现象严重,

缺乏诚信在一个成熟的房地产市场, 房地产中介的角色主要是在二手房市场进行交易撮合, 并以房屋交易后的佣金收入和服务费作为唯一收益来源。而在我国, 房地产中介可以经营房产经纪、房产咨询、价格评估、投资开发预测等诸多专业领域, 更有房地产中介同时还经营与房地产业务无关的其他业务活动。

目前在我国的房地产中介行业, 存在着诸如各家房地产中介收费标准不一、有的甚至没有收费明细, 行业内没有统一规定必须签订的合同文本, 相当一部分房地产中介管理体制不健全等不规范现象。还有不少房地产中介违规经营, 或者发布虚假信息, 隐瞒真实情况欺骗消费者; 或者直接参与买和卖的“吞吐”业务, 利用信息优势, 低价从客户手中买入, 再高价卖出以“吃差价”; 或者收受合同酬金以外的财物, 收取不合理费用, 如某些房产中介以看房为借看房为名强向客户收取“辛苦费”; 或者利用消费者大多缺乏专业知识的弱点, 制造不公平合同; 或者私拿“回扣”、实行低价格恶性竞争; 或者很多房地产中介看见楼市上涨, 就直接携资金入市, 参与炒房;更有甚者, 采取欺诈性手段骗取客户租金。这其中不乏一些大型房地产中介。如2008 年中大恒基就因私自赚取买房人6 万元差价费用, 被北京丰台区法院判决赔偿差价款等损失共计12 万余元。近年来多次出现的巨额租金诈欺事件更是造成恶劣的社会影响, 如2005 年安徽省规模最大的房产中介桃园房产老板卷款6 000 万元失踪案, 2006 年9 月的天津汇众3 亿元的诈骗案、2007 年11 月的深圳中天置业117 亿挪用购房款事件以及2009 年初发生的大连旺达中介千万房款诈骗事件等等。由于房地产中介违规行为层出不穷, 大大影响其在公众严重的形象, 结果造成消费者一方面对房地产中介服务需求旺盛, 另一方面却不信任房地产中介现象的出现。据2007 年底中国青年报社会调查中心与新浪网新闻中心的一项联合调查显示,7019% 的人不相信房地产中介, 而51. 1% 的人认为房地产中介服务确实有必要。

2. 3 行业监管不力, 法律法规不健全

当前我国房地产中介服务方面的法律法规尚处于建立框架过程中, 立法层次较低, 高级别的法规还相当匮乏。例如, 目前各地主管部门对于房地产中介行业的管理, 主要是依据建设部2001 年修订的部门规章《城市房地产中介服务管理办法》, 而各省市的房地产中介方面的地方法规大多是参照此规章而制定。与国外同类法律法规相比,《城市房地产中介服务管理办法》不但立法层次低, 而且规定较为笼统,缺乏可操作性。如《城市房地产中介服务管理办法》中对房地产中介机构的设立并无执业许可的特别规定, 仅要求向工商行政管理部门申请设立登记; 再如《城市房地产中介服务管理办法》中提及过失赔偿责任, 但对责任的具体界定没有明确规定, 从而无法有效保障客户的利益; 同时,《城市房地产中介服务管理办法》中对于存量房交易过程中的资金流通、资金监管等问题都没有明确的规定。根据《城市房地产中介服务管理办法》规定, 房地产行政主管部门主要从中介服务人员、服务机构和中介业务三方面对房地产中介市场进行监管。但在实际管理中普遍存在监管不力的现象。对于房地产行政主管部门来说, 面对数量庞大的中介机构和纠纷, 根本无法做到有效监管。尽管目前各大城市都建立了行业协会, 并进行自律性监管, 但由于当前行业协会法律地位不明确, 其监管作用也相当有限。例如早在2007 年行业协会就吊销了旺达中介的行业资质证书, 但当年年底旺达仍顺利通过工商行政部门的企业年检, 继续以合法形式进行诈骗行为。

2. 4 从业人员整体素质低下, 职业道德有待加强由于房地产中介是个涉及面较广、综合性较强的产业, 因此对从业人员要求很高。我国人事部、建设部早在2001 年12 月份就发布了《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》, 以此来提高房地产中介从业人员的专业素质水平和规范房地产经纪领域秩序。但从我国房地产中介从业人员的现状来看, 还是有相当一部分从业人员学历不高, 且不具备专业化技能的。而职业素质和职业道德更是当前房地产中介从业人员整体欠缺而又急需加强的。

3 我国房地产中介的发展对策

要使得房地产中介向着规范、有序、诚信的方向发展, 增强市场竞争力和抗风险能力, 应当从以下几个方面着手。

3. 1 提高行业准入门槛, 壮大企业规模, 树立行业精品由于我国房地产中介行业准入门槛过低, 导致房地产中介良莠不齐, 因此要从两个方面进行加强:一方面通过提高从业企业的资质以减少类似“夫妻店”的存在; 另一方面通过提高从业人员的资质认证以增强其竞争力和规范性。在市场中竞争力不高的小规模中介企业可以选择吸收行业外资本或与行业中龙头企业合作的方式, 以增强其竞争力和抗风险性; 龙头企业也可以通过兼并中小型中介企业的方式实现扩张以减少直接新增门店带来的风险或通过强强联合组建一流企业, 并通过各种手段塑造服务品牌, 加大宣传力度, 准确把握市场进行开拓, 重在提升服务质量而非盲目扩张, 最终以高水平服务、高专业素质、良好职业素养树立行业精品, 成为房地产中介的领头羊。

3. 2 信息透明化, 加强诚信建设, 规范经营__ 一方面考虑到消费者和房地产中介间存在的信息不对称问题, 在行业内建立信息传输机制, 完善房地产中介企业信用档案, 对中介企业的基本情况和失信行为进行全面记录, 并充分利用网络手段, 将档案在网上公示, 便于为各部门和公众查询。另一方面, 房地产中介要加强自身的诚信建设、严格自律,结合企业文化制定企业职业道德规范条例, 要求员工诚实守信。并规范经营条例, 秉承以客户为上帝、为客户利益着想的原则向客户提供优质服务, 增强客户的信任度。

3. 3 完善法律法规, 加大监管力度针对房地产中介行业存在的缺陷和问题, 借鉴国外较为成熟的法律文件, 进一步完善我国现有的法律法规, 使之更具体化和更具有可操作性。尤其是对资金监管、行业监管中存在的漏缺加以弥补, 对行政监管责任、监管方式、惩戒处罚机制都作出全面合理的规定。而行业主管部门一方面要加大行业监察力度, 对各项违规操作给予更加严厉的惩罚措施,肃清行业的不良主体; 另一方面要加大资金监管、网上签约等政策的执行力度, 使其真正落实到位。此外, 要充分发挥行业协会的作用。国家可以通过立法的形式确立房地产中介行业协会的地位和作用, 并提出正规化执业的具体要求, 包括职业界定、业务范围、市场准入、培训、考试、考核、执业、再教育、运作方式、程序、行规行约、合同、收费等方面的规定。赋予行业协会一定的权利, 使之可配合工商部门等政府有关部门对不正当的中介行为进行处罚, 从而形成政府、行业协会和房地产经纪人之间的相互配合、监督机制。

3. 4 培训专业人才, 提高从业人员综合素质房地产中介一方面要加强员工的准入资格培训以及定期或不定期的执业培训, 既要进行房地产知识的培训, 还要对金融、法律、税务、市场营销等方面有全面了解, 以提高从业人员技能, 使中介从业人员不仅能为客户提供详尽信息, 还能在价格分析、投资规划方面提供优质咨询; 另一方面房地产中介要注重员工的职业化培训以提升其职业素质和职业道德。并通过建立定期考核制度, 逐步淘汰不合格人员, 从而确保从业人员综合素质和业务水平的不断提升。随着我国房地产市场的逐步成熟, 房地产二手交易市场将成为交易中心地, 而房地产中介的作用将愈发重要。与之相适应, 房地产中介提供的将是更加全面、优质的服务, 并为我国房地产业的繁荣起到积极的促进作用。

关于房地产中介的分析报告

一．可行性分析

作为一个新生的行业，我国房地产中介服务行业的未来发展潜力巨大，其主要的趋动因素来自于两个方面：一是其所依立的房地产行业持续发展；二是行业本身的进一步生长成熟。

1.国内房地产行业的良好发展势头为地产中介的发展提供了巨大的助力。

我国自19xx年家实行住房商品化改革以来，迎来了房地产行业的黄金十年，从19xx年至20xx年全国商品房销售面积增长了近6倍，年均增长率达到21%，商品房价格也有较快的增长。同时房地产开发建设在全国各地也火热进行，20xx年全国房地产开发投资完成额达到3.06万亿，占全社会固定资产投资额的18%，为20xx年GDP的十分之一，房地产行业在国民经济中的支柱地位日益得到加强。虽然20xx年房地产行业遭遇了巨大调整，市场呈量缩价跌之态势，但20xx年上半年房地产市场快速回暖，各类行业指标强劲复苏，仍不改长期向好的态势，推动我国房地产持续向好的基本因素也没有改变。

2.房地产中介服务行业已作为一个独立的行业不断的完善，不断的成熟。

房地产中介服务行业具有就业吸纳能力强、资源耗费少等特点，属于新型朝阳服务业。其属于人力密集型行业，以从业者为创造价值的主体，在人员扩张方面受其它生产要素的制约较少，在吸纳就业方面具有先天的优势以及巨大的潜力。此外，该行业以知识与服务创造价值，资源能源耗用极低，符合新型经济发展的趋势

二．存在的问题

虽然说，地产中介属于新型的朝阳的服务行业，具有较大的发展前景。但是，也同样的面临了许多的问题。

市场准入门槛低，竞争激烈。

地产中介是一种服务性的行业，前期投资不大，不需要投资很庞大的资金；也不像律师，会计行业需要很专的技能，所以，想进入这个地产行业的门槛不高。即只需拿到营业执照，一个小门店，几台电脑就可以营业。正是，因为进入这个行业的门槛低，所以这个行业的竞争也很激烈，行业也不够规范。近几年，茂名也出现了很多地产中介。

2.从业人员素质参差不齐

地产中介行业是一种劳动密集型的服务行业！其服务水平的高低直接由其员工所提高的服务来体现。而又因为，地产中介的市场准入门槛低，必然决定了，其从业人员的进入该行业的门槛也不高！所以，进入这个地产中介行业的人员的素质参差不齐。

三、解决方法

所有的地产中介都面临着一个重大，突出的问题——员工管理问题！同时，员工管理也是解决地产中介公司所有问题的根源。

因为地产中介是劳动密集型的服务行业。两家地产中介公司的竞争最终体现在两家公司的员工与员工之间的竞争，是落实到人与人的竞争。然而又因为，地产中介准入门槛低，从业人员素质参差不齐，使得其服务水平很难提上去。所以，一家公司想要在这个地产行业中脱颖而出就必须重视员工管理， 提高员工的服务水平，从而提高整间公司的竞争力。

内江市东兴区旧城区范围中介机构市场调查报告

目前内江市房屋中介的现状

我们对东兴旧城区共计 家中介机构做了一个全面的调查，目前内江市东兴区旧城区范围内中介机构大概有三种情况：第一种情况有营业执照，又有一定数量的有经济人资格的工作人员，收费明码实价，有固定的经营场所，只对房屋办理中介服务（包括：买卖、代办过户手续、代办按揭贷款手续、房屋出租）；第二种情况有营业执照，只有以家庭为单位的工作人员（此类人员未取的经济人资格证书），收费偏低，有固定的经营场所，从事除房地产以外的中介服务；第三种情况即无营业执照又无有经济人资格的从业人员，收费低，无固定的经营场所。

存在的问题

1. 市场准入门槛低，竞争激烈。地产中介是一种服务性的行业，前期投资不大，不需要投资很庞大的资金；也不像律师，会计行业需要很专的技能，所以，想进入这个地产行业的门槛不高。即只需拿到营业执照，一个小门店，几台电脑就可以营业。正是，因为进入这个行业的门槛低，所以这个行业的竞争也很激烈，行业也不够规范。近几年，茂名也出现了很多地产中介。

2. 从业人员素质参差不齐。地产中介行业是一种劳动密集型的服务行业！其服务水平的高低直接由其员工所提高的服务来体现。而又因为，地产中介的市场准入门槛低，必然决定了，其从业人员的进入该行业的门槛也不高！所以，进入这个地产中介行业的人员的素质参差不齐。

3.无政府部门强有力的监管。

解决方法

一家公司想要在这个地产行业中脱颖而出就必须重视员工管理， 提高员工的服务水平，从而提高整间

公司的竞争力。

要有职能部门给予政策上的支持。对在房管部门已登记备案的中介机构及其从业人员到交易中心办理业务的办结时间可适当提前。

、发挥的功能作用

房地产中介服务业作为新兴的服务产业，越来越受到人们的关注，它的不断壮大和发展，促进了城市的房地产市场的繁荣和兴旺。

1、房地产中介服务业促进房地产市场的良性发展

与一般商品相比，房地产作为不动产具有地域性明显、专业性强、法律关系复杂、市场信息不对称和价值量大的特点。在一个较为成熟的房地产市场中，如果没有与之相适应的房地产中介服务市场是不可想象的。以房屋价值评估为例，进行交易的房屋如没有具有公信力的房地产评估师进行评估，买卖双方就无法确定所交易房屋的市场价值高低。卖方所定价格若低于市场价格，便会蒙受损失；若高于市场价格，就可能售不出。因此，房地产市场离不开中介服务，作为房地产市场的重要组成部分――包括房地产咨询、房地产估价和房地产经纪等活动在内的房地产中介服务业的快速发展，对沟通房地产市场交易信息，提高市场运行效率，维护交易双方的合法权益起到了不可替代的作用。

2 、房地产中介服务业对完善住房市场发挥了重要作用

在大力发展商品房建设的同时，作为房地产产业链的重要组成部分——存量房二、**市场也应运而生。房地产中介服务作为房地产市场的重要环节，在旧房量大、地点分散的住房二、**市场中的作用不可小视，它对活跃住房市场，满足消费者不断变化的要求，最终实现房屋的价值起到了至关重要的作用。目前全市住房二级市场的存量二手房销售的绝大多数住房是由中介服务企业代理销售，住房**市场的房屋租赁在中介企业经营中也占据着重要份额。

3 、服务领域的拓宽和手段的创新，适应了消费者多样化的消费需求

近年来，全市房地产中介服务业迅速发展壮大，不仅房源信息多，而且房源类型多；不仅有商品房、二手房销售信息，而且有各类住房租赁信息，房地产中介服务业可以根据购房者的需要，提供免费看房、咨询服务。购房者有足够的渠道去获取房屋物业资讯及参考价格，从而满足了不同层次的家庭对住房消费的需求。同时，在服务手段也不断创新，部分中介服务企业建立了网站，实现了客户的视频点击，网上交易；服务的形式也更趋人性化，不分中介提供房地产评估、咨询、交易代理、按揭贷款、资金监管、产权过户办理的“一站式”服务。居民在房屋交易过程中遇到签订合同、确定产权、购房贷款等涉及法律、金融专业的问题时，便可求助于中介企业的专业服务，减少了后顾之忧。房地产中介企业服务水平的提高，进一步提升了房地产行业的运行质量，对激活住房市场作用十分显著。

4、房地产中介服务业吸纳了相当数量的社会就业人员

经过多年中介企业自身的优胜劣汰和****的治理整顿，中介服务企业也愈加壮大和趋于规范，它的发展也为社会创造了众多的就业机会。在全市近1000多家房地产中介企业中，人员构成也由当初的一些闲散人员发展到今天有近8000名（大概估算）从事房地产中介服务的专业人员，其中不仅有多年从事房地产专业的资深人士，而且吸引了越来越多的年轻的大学生投身其中，这些年轻人工作热情高，主动服务意识强，对购房者的需求更加耐心细致，他们已成为房地产中介服务的主力军。

三、存在的主要问题

房地产中介服务业对促进我市社会主义市场经济体制的建立和满足居民服务消费需求方面发挥了积极作用，但与中介服务业发达的上海、深圳、北京等地相比，差距不小；与国际水平相比，无论是机构规模及行业规模、业务范围、人员素质，还是有关制度和体制的完善程度，存在着更大的差距。存在的问题主要表现在以下几方面：

1、企业规模偏小，专业化程度不高，抗风险能力较弱

规模小是大部分房地产中介企业的明显特征，在从事房地产中介服务的近1000个企业中，10人以下的占到86%；超过50人的仅占4.9%。房地产中介企业资产总计在50万元以下，占全部企业的66%。专业化程度低也是此类企业普遍存在的问题之一，除少数规模较大的机构内部设有一些专业部门，绝大部分机构业务范围狭窄，没有实行专业分工，缺乏自身的业务强项，由此带来的结果是为数不少的企业在竞争中被逐渐淘汰。

2、行业内从业人员的素质参差不齐，缺乏高素质管理人才

据经济普查资料，在所有从业人员中取得高级专业职称和中级职称的人数仅占从业人员的4.6%，低于房地产企业平均水平7个百分点，低于全市二三产业平均水平6.6个百分点。从而导致从业人员的素质参差不齐，其综合素质和专业水平与社会发展的需求相比，与国际同行水平相比，都有较大的差距。有部分从业人员道德水平不高，不遵守职业标准和道德规范，或是开展欺骗性业务，导致执业质量低下，信誉丧失，也给社会造成了一定的负面影响。

3、部分中介机构管理运作工作还未走向规范

由于全市中介管理机构多数是近几年才成立的，工作程序和管理机制缺乏规范性，相当部分企业和单位还没有真正走向 四、发展的思路建议

鉴于市场进一步开放、外资涌入、流动人口增加等多种因素的带动，房屋市场会更趋兴旺，房地产中介服务业也将承担更加重要的角色，因此，保持房地产中介市场健康发展的任务显得尤为迫切。按照国家近年来对住房市场进行宏观调控的总体部署及整顿和规范市场秩序的要求，还需进一步做好有关工作。

1、加强信息化建设，引导房地产企业走向规模化和专业化经营

从房地产中介服务业发展比较完善的国家的发展历程和现状来看，当今世界比较先进的中介服务体系和模式是经纪人制度。预计未来人们对房屋经纪人的需要将如同对家庭私人医生、私人律师的需要一样，是生活中必不可少的。它要求房地产中介公司有比较完备的信息化体系和信息化管理制度，要求其从业人员具备严格的资质资格证明，并精通有关房屋的各种专业知识，并具有较高的综合素质。在专业的房产经纪公司和房屋经纪人的服务下，通过信息化使房屋的买卖、租赁等交易行为更加安全、便捷，高效。当前的房地产中介服务企业基本实行的是团队制，希望通过团体的合作弥补从业人员素质参差不齐的不足，其服务水平还有待提升，并且中介行业信息化程度远远滞后。房地产中介规模化、专业化、信息化运营将成为市场的大势所趋，规模化、专业化运营，不仅需要大量的资金实力做后盾，还需要先进的思想观念、科学的内部信息化管理以及****政策的正确指导。

2、规范房地产中介企业的市场准入和退出制度

规范市场准入制度，加快实施房地产中介人员执业资格管理，从事房地产中介的机构必须具备相应的人员和资金，并取得有权部门颁发的房地产中介机构资格证书；严肃查处无资质的中介企业和中介行为。同时，加快建立健全行业退出机制，保证市场上现存企业的质量。

3、健全房地产中介的行业自律和社会监管体系

房地产经纪行为不规范，已成为影响房地产市场健康发展的重要原因之一。从房地产中介服务业的长远发展来看，需要建立完善房地产中介行业****，加强行业自律。要加快建立包括经纪机构资信评价指标、执业规则、服务标准、职业道德、执业风险管理与顾客投诉管理等一系列自律性管理制度在内的行业规则体系。尽快建立、健全以经纪人执业资格注册管理为核心的行业自律管理约束机制。

4、开展企业评级，提倡诚信经营

在房地产中介服务企业激烈的市场竞争中，提倡规模化诚信经营是大势所趋，也是企业生存发展的根本。开展房地产中介服务企业的等级评选，提倡诚信经营将有利于市场的规范发展，有利于消费者权益的保障。建议可以由行业协会出面来****开展评选“星级诚信中介企业”活动，推进行业的规范运作。****则加强对行业协会的扶持和市场准入管理，这样更有利于中介市场内部的整合与规范。

近年来，经济的快速发展和城市建设步伐的加快，极大地拉动了房地产市场需求的持续增加，为房地产市场建设提供了良好的发展空间和发展机遇。作为房地产开发企业、金融机构以及消费者等多方市场主体的桥梁，房地产中介便应运而生了。随着住房制度改革的深入以及住房商品化程度的提高，人们对房地

产中介服务的需求日益凸现，房地产中介服务业迅速发展壮大起来。

房地产中介企业分布的地域性与区域房地产市场发育程度相匹配。在西安市具体体现在以下几方面：

（1）单位分布主要集中在城郊区，尤以高新，城南最为突出。（2）高新、城南从业人员占据八成以上。（3）高新、城南企业资产总量超过其他几区，房屋代理销售合同面积超过其他几区。

玛雅房屋是以特许经营为发展模式的全国性房地产中介连锁机构，于20xx年12月25日诞生于中国西北重镇甘肃兰州，企业按照“立足兰州，辐射西北，面向全国，最终达到华人第一品牌”的愿景而不断发展壮大。目前，甘肃、青海、四川、陕西、宁夏、山东、新疆、辽宁、云南、天津、台湾、河北、山西等全国28个省区都分布了玛雅房屋这一品牌，也成为中国房地产中介业的后起之秀玛雅房屋《特许经营管理全集》为加盟商提供了经营管理的统一性制度；流通作业的统一标准；单店企业形象的统一视觉识别标准；全系统的科学性、合理性、标准化、规范化使得体系健康成长，为实现利益最大化起到了有力的保障作用。玛雅房屋以“全球华人第一品牌”为愿景，以“人人住的其所”为社会责任；以专任委托为基础，实行资源共享。连卖制度，团队营销又是玛雅房屋吸引广大消费者进入系统，不断扩大资讯量体的突显优势。玛雅房屋所有区域利用专用房管系统实现了全国资源共享，交易资金安全控管落实到各单店，进行区域间，连锁店间，经纪人间的有机交换。透过外网管理系统每时每刻客户点击相关信息都可以快速及时满足需求。

我们小组通过对于西安市玛雅房屋中介组织的调查认为组织具有以上提到的优势和劣势，针对以上的优势和劣势，通过讨论，我们期以后的发展提出以下建议：

1.充分利用组织规模大，据点多的特点，组织各个据点的管理者和具有专业化素质的人进行互动交流，探讨发展经验，为组织以后的发展制定切实可行的政策和规划。

2.参借外国的经验措施，通过对外国市场和我国市场的认真比较找到可以借鉴的经验，避免走弯路。但不能脱离实际原版照抄，因为这会加深中介与需求者的隔阂，一定要注重实际，从实际入手。

3.聘请专业人员分析行情和未来走向，尤其是要结合所在地的具体情况分析，找到大体的发展走向，然后根据各地的特殊情况请教专家，制定不同的具体政策。

4.充分利用网络资源，不能把网络看成一个挑战，在存在挑战的同时也存在一定的机遇，西安市玛雅房屋中介一定要抓住网络信息时代的特点，把网络当作一种宣传途径，在网上加大业务宣传，并可结合网络特点开展一些特殊业务。

5.加强组织的文化建设，优秀的组织文化可以促进企业的发展，使组织得到社会的认可。组织还可以通过一些列公益事业扩大影响力，争取较大的市场份额。

6.在人才的聘用上，要做到人尽其才，尤其是把管理人员和专业人员分配到合适的位置，使管理人员能将更多的精力投入到组织管理中，专业人员能将更多的精力运用到研究上，而不是使他们把主要精力用在从事日常的琐事上。

7.组织要把主要服务对象定位好，所谓术业有专攻，只有找准服务对象才能实现组织目标，因此，组织要加大市场调查方面的投入，看市场存在的主要需求人群。

8.组织要诚信经营，稳固和社会更界的关系，尤其是组织自身要制定严格规范，组织自身的名誉是最好的宣传，随着人们社会生活水平的提高，在今后的发展中组织要更加注重品牌战略，因为人们会更加注重服务和安全。