土地估价报告备案办法（试行）

国土资源部办公厅关于印发《企业改制土地资产处置审批意见（试行）》和《土地估价报告备案

办法（试行）》的通知

各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局）：

根据《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发〔２００１〕４４号）精神，部制定了《企业改制土地资产处置审批意见（试行）》（附件一）和《土地估价报告备案办法（试行）》（附件二）二个配套文件，现印发给你们，请遵照执行。执行中的有关问题请及时报部土地利用管理司。

附件二：土地估价报告备案办法（试行）

一、备案范围

土地估价报告备案的范围是指：

１．企业改制涉及的土地估价报告。

２．土地评估机构完成的土地估价项目业绩清单。

二、备案要求

（一）企业改制涉及的土地估价报告按以下要求报土地行政主管部门备案：

１．企业改制涉及的土地已经实行有偿使用或需要转为出让或承租土地的，改制企业在土地所在地市、县土地行政主管部门申请办理变更登记或有偿用地手续时，所涉及宗地的土地估价报告同时交付备案。

２．企业改制涉及的土地采用国家作价出资（入股）、授权经营方式处置的，改制企业在省级以上土地行政主管部门申请办理土地资产处置时，土地估价报告同时在省级以上土地行政主管部门备案；同一企业涉及在两个以上省（自治区、直辖市）审批土地资产处置的，所涉及宗地的土地估价报告与土地资产处置审批分别到宗地所在省（区、市）备案。

（二）土地估价项目业绩清单按以下要求报土地行政主管部门备案：

１．在国土资源部备案的土地评估机构，其土地估价报告项目业绩清单报国土资源部备案，同时抄报机构所在地省级土地行政主管部门。

２．在省级土地行政主管部门备案的土地评估机构，其土地估价项目业绩清单报省级土地行政主管部门备案。

三、备案条件

（一）企业改制涉及的土地估价报告备案须具备以下条件：

１．受托评估机构具有国土资源部和省级土地行政主管部门颁发的《土地评估机构资质证书》，从业范围符合资质证书的规定，并根据与委托方签订的合同约定条件出具了土地估价报告。

２．土地估价报告符合土地估价报告规范格式要求，其内容完善，结构合理，表述清楚，资料真实可靠，依据充分。

３．按规定提交以下相关材料，符合要件齐备要求：

（１）土地估价报告在省级以上土地行政主管部门备案的具体要件详见《企业改制土地资产处置审批要求》（附件一）中具体处置方式审批要求所需报件。

（２）土地估价报告在市、县土地行政主管部门备案的具体要件主要包括：

①土地估价报告备案的申请函件，并附《土地估价报告备案表》（见附表一）；

②土地估价报告和土地估价技术报告；

③企业改制方案和土地资产处置方案；

④企业改制批准文件。

（二）土地估价项目业绩清单备案须具备以下条件：

１．业绩清单所列的土地估价报告是土地评估机构独立或与其他机构合作完成，并已向委托方提交的土地估价报告（土地估价项目业绩清单见附表三）。

２．业绩清单应包括土地评估机构上一季度上述所有的土地估价报告。

３．业绩清单应在规定时间上报，上报时间以当地当日邮戳为准（逾期未报的，视为上一季度无业绩清单）。

四、备案程序

（一）企业改制涉及的土地估价报告按以下程序备案：

１．申请

改制企业持土地估价报告及资产处置申请文件、材料等要件向土地行政主管部门提出备案申请。 ２．受理与备案

土地行政主管部门对要件进行合规性审核，凡机构资质符合要求，要件齐备，土地估价报告符合规范格式，应予以备案，并由土地行政主管部门在《土地估价报告备案表》上签署备案意见。如不符合规定要求，则经补充有关材料或完善土地估价报告后予以备案。

（二）土地估价项目业绩清单按以下程序备案：

１．报送业绩清单

土地评估机构在每季度的第一个星期一将上一季度的土地估价项目业绩清单报土地行政主管部门（同时附相应的电子文档）。

２．审核与汇总

土地行政主管部门在收到各土地评估机构报送的业绩清单后，进行审核汇总，作为对土地估价报告进行随机抽查的依据。

附表一：土地估价报告备案表

编号：２００１－××× 年 月 日

｜来文（函）单位 ｜ ｜

｜来文（函）名称 ｜ ｜｜－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜

｜来文（函）字号 ｜ ｜

｜－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜ ｜备案目的 ｜ ｜

｜－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜ ｜改制批准文件字号 ｜ ｜｜－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜

｜估价机构名称、资质 ｜ ｜

｜－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜ ｜土地估价报告编号或清单 ｜ ｜

｜－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜ ｜初审意见文（函）字号或清单｜ ｜

｜－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜ ｜土地资产处置方式 ｜ ｜

｜土｜使用权人： ｜

｜地｜国有划拨土地： 宗； （总）面积（平方米）： ；设定用途： ｜

｜基｜国有出让土地： 宗； （总）面积（平方米）： ；设定用途： ｜

｜本｜××××土地： 宗； （总）面积（平方米）： ；设定用途： ｜

｜情｜评估单价（元／平方米）： ｜

｜况｜评估（总）价格（万元）： ｜

｜评｜ （本机构已经根据评估委托文书的约定和国家规定的土地估价技术规范要求， ｜ ｜估｜对有关土地进行了评估，并对出具的土地估价报告和土地估价结果承担法律责任） ｜ ｜机｜ ｜

｜构｜ ｜

｜意｜（主要）估价师（签名） 机构名称（盖章） ｜

｜见｜ 年 月 日 年 月 日｜

｜委｜ ｜

｜托｜ （同意上报备案或其它意见） ｜

｜方｜ ｜

｜意｜ 企业名称（盖章） ｜

｜见｜ 年 月 日｜

｜备｜ （土地评估机构资质符合规定，土地估价报告符合规范格式要求，要件齐备，予｜ ｜案｜以备案。） ｜

｜意｜ 签字（盖章） ｜

｜见｜ 年 月 日｜

１． 表格中“评估机构意见”栏由受托评估机构填写，“备案意见”栏由备案机关填写，其余栏由来

文（函）单位填写。

２．此表一式两份，一份留存备案机关，一份签字盖章后交来文（函）单位。

附表二：土地估价结果初审表

编号：２００１－××× 年 月 日

－｜申请初审单位 ｜ ｜

｜申请初审目的 ｜ ｜

｜估价机构名称、资质｜

｜土地估价报告编号 ｜ ｜

｜【估价方法及结果】（根据评估方法选择填写） ｜

｜〖成本逼近法〗 ｜

｜土地取得费（元／平方米）： 土地开发费（元／平方米）： ｜

｜还原率（％） ；利息率（％）： ；利润率（％）： ；土地增值率（％）： ｜

｜估价结果（元／平方米）： ｜

｜〖基准地价系数修正法〗 ｜

｜待估宗地级别和基准地价（元／平方米）： 允许修正幅度： ｜

｜修正后价格（元／平方米）： ｜

｜〖市场比较法〗 ｜

｜比较案例价格（元／平方米）： 案例一： 案例二： 案例三： ｜

｜修正后价格（元／平方米）： ｜

｜〖收益还原法〗 ｜

｜总收益（元／平方米）： ；总支出（元／平方米）： ｜

｜土地还原率（％）： ；房屋还原率（％）： ；估价结果（元／平方米）： ｜

｜【剩余法】 ｜

｜开发完成后的不动产价格（元／平方米）： ；开发周期（年）： ； ｜

｜开发成本（元／平方米）： 估价结果（元／平方米）： ｜

｜〖最终结果〗 ｜

｜【当地出让金标准】 ｜

｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜

｜审查结论： ｜

｜ 上述土地估价报告及土地估价结果已经我局初审，其中： ｜

｜ 成本逼近法的取费依据符合××××、××××文件的规定； ｜

｜ 基准地价系数修正法的基准地价及系数修正表正确，修正合理； ｜

｜ 市场比较法中选取案例真实，修正体系编制正确； ｜

｜ 收益还原法中确定的费用客观，系数确定符合当地实际情况； ｜

｜ 剩余法中确定的各项费用客观，符合当地实际情况 ｜

｜ ｜

｜ 市、县土地管理局（盖章） ｜

｜ 年 月 日 ｜

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ １．表格中“审查结论”栏由评估宗地所在地初审机关填写，“估价方法及结果”栏及其余栏由申请初审的单位填写。

２．每份土地估价报告填写一份表，如宗地情况复杂，可分宗地填写。

附表三：土地估价项目业绩清单

｜序号｜项目名称｜土地估价报告编号｜宗地数｜宗地总面积（平方米）｜评估总价（万元）｜项目完成时间｜

机构名称（盖章）

年 月 日

第二篇：20xx_12_06_土地估价报告备案系统操作答疑手册

土地估价报告备案系统操作

答疑手册

山东省土地估价师协会 王永伟

前 言

根据国土资源部办公厅《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》（国土资厅发［2012］35号），自20xx年7月1日起，土地估价中介机构完成的土地估价报告，一律实行电子化备案，在向委托方提交土地估价报告前，要取得电子备案号。

目前，山东省国土资源厅和山东省土地估价师协会已经举办了土地估价报告备案系统培训会议，正式部署了土地估价报告电子化备案工作。通过培训，各单位基本掌握了备案系统的操作要领，能够较为熟练的使用备案系统上传报告。但随着土地估价电子化备案工作的全面运行，大家对于备案系统操作和应用方面仍有一些疑问和不解之处，遇到了一些困难。为此，我们总结了系统运行过程中经常遇到的一些问题，制作了该答疑手册，以期对大家有所帮助。如有不严谨之处，欢迎指正。

特别说明：此手册仅为答疑之用，非操作手册，如需学习备案系统的操作应用，请另行登录协会网站查看培训讲义。

系统登录问题

1、是否可以使用其他浏览器登录备案系统？

答：不可以。备案系统的地图标注功能需要使用一些专用插件，而谷歌浏览器对这些插件的支持度最高，如果使用其他浏览器会造成地图无法标注或者图像显示错位的问题。

2、登录网站时显示SSL

连接出错，怎么办？

答： 一是要确保已经插上U-key；二是检查是否有正常的U盘图标，没有的话要安装一遍驱动，驱动在“我的电脑”里面有个光盘样子的图标 ，双击安装；三是检查电脑的系统时间，必须是正常的时间。如果做到以上三步仍然无法解决，请重启电脑，并安装21、22版本的谷歌浏览器。

3、登录备案系统时，必须插上U-key吗？

答：培训系统只在首次注册用户时需要插上U-key，后期登录系统只要凭用户名和密码登录即可。但任何时候登录正式

系统，都必须插上U-key，否则系统无法识别用户。

4、每次使用U-key都提示修改密码，如果不修改密码会

有什么问题吗？

答：系统设定所有U-key的默认密码都是1234，机构可根据需要自己修改密码。如果不想每次都弹出该提示，可以选中“忽略且不再提示”即可。另外，如果修改了密码，请务必牢记新密码，否则一旦忘记密码或者丢失U-key,将无法进入正式系统。

5、每次进入网站都显示网站安全证书不受信任，

怎么办？ 答：点击“仍要继续”按钮，就能进入系统。如果不想一

直出现这个问题，请点击网站首页上的“运行环境配置工具”，下载安装 即可（如果是win7的操作系统，需要解压出来右键以管理员身份运行）。

6、登录备案系统网页提示包含不安全内容怎么办？ 答：点击“仍然加载”按钮就可以了，这是浏览器对系统插件的安全检测，如果不加载，会造成地图标注不成功。

7、登录正式系统还需要重新注册用户吗？

答：是的。正式系统和培训系统是两个完全独立的系统，登录正式系统前仍要按照培训要求，重新注册用户名和密码。

8、如果因为输入密码错误，U-key被锁定了怎么办？ 答：如果连续多次输入密码错误，为了保护用户信息，U-key会自动锁定密码。这时，你可以双击桌面右下角的U-key管理工具，单击“解锁密码”，将提示的“挑战码”连同机构证明信一并发给省协会，由省协会协调部信息中心解决。

9、分支机构出具报告也必须使用U-key吗？

答：分支机构是无法独立出具报告的，必须以总公司名义出具报告，因此，也只能使用总公司的U-key上传报告。

系统操作问题

1、已经保存的报告能删除吗？

答：无法删除！只能将所有的信息修改为新的报告。只要不上传到已备案信箱，其他单位和个人看不到该报告。

2、已经备案的报告能更改和删除吗？

答：已备案的报告是无法删除的，而且原则上也不能撤回。如确实需要修改的，须选中报告，点击“变更”，该报告会被发回到“拟备案报告”列表，这时可对该报告进行修改，但系统会自动保存该报告的原始版本，且电子备案号也会作相应记录。

3、营业执照发生变更需要重新上传吗？

答：需要。营业执照反映机构基本信息，是最重要的附件材料之一，因此，如果营业执照发生变更，需要删除原有营业执照扫描件，上传新的营业执照扫描件。这样以后的报告就会自动使用最新上传的那个营业执照了。

4、如果机构注册信息发生了变更怎么办？

答：报告备案系统中的机构数据是与中估协执业登记系统关联的，如机构注册信息及估价师信息发生变更，需及时上报

省协会，由省协会在执业登记系统中予以更改。部信息中心和中估协会定期对两个系统的数据进行更新对接。

5、宗地位置图放大后变成黑色或者白色的图斑是什么原因？

答：目前天地图数据尚不支持过大的比例尺，宗地位置图放的过大，可能会造成地图无法显示。这种情况可以双击底图，切换到另一种格式即可。如下图：

双击红色框中的底图，切换后：

6、地图标注，是在天地图上，还是在底图上？

答：均可以。

7、通过地图标注工具，无法搜索或者定位宗地？

答：部分地区的天地图数据尚未更新，缺少定位标签，可能会出现无法准确定位的问题。就地图数据而言，省会城市优于中小城市，东部地区优于西部地区。遇到无法定位的情况，可以先搜索大致范围，然后通过地图缩放，详细查找。

8、为什么截图总是无法闭合？

答：在选定范围的最后一个节点前双击鼠标，否则会发生

节点交叉，无法闭合截图。如下图：

9、宗地位置图必须用系统的地图标注截图吗？

答：这是两个不同的概念。宗地位置图可以用系统自带的截图功能截取，也可以通过其他软件截图，然后上传到附件中。但“地图标注”这一操作必须做，这是为了对全国的宗地数据进行综合统计用的。

10、如果地图标注不准确，可以删除重新标注截图吗？ 答：可以。使用地图标注截图后，图片会自动发送到附件中的“估价对象位置图”中，如果感觉宗地位置标注不准确，可以右键删除该图片，重新标注截图。

11、地图标注时候必须测量吗？

答：没有硬性要求。测量工具是为了便于精确勾画宗地位置而提供的辅助工具。

12、面积很小的宗地如何标图？

答：由于天地图精度尚不支持较大的比例尺，对于面积很小的宗地，尽可能标一个示意性的图斑，不要求面积与图斑面积严格一致。

13、正式报告必须使用备案系统生成的报告封皮、结果一览表、存档表吗？

答：报告封皮含有备案号、查询码、二维码等信息，要求必须在正式报告中使用。土地估价结果一览表和存档表等暂不要求强制使用。

数据填报问题

1、省内执业机构如何填报中估协会员证号？

答：省内执业机构无中估协会员证号，可暂填“无”。另外，由于目前省协会未发布会员证号，此项也暂填“无”。

2、报告编号、电子监管号、电子备案号是同一个号？ 答：不是！报告编号是每个机构自己编的报告的流水号；电子监管号是出让合同或划拨决定书上的统一配号；电子备案号是报告上传后由备案系统自动生成的唯一编号。

3、没有宗地的电子监管号怎么办？

答：目前根据系统设定，电子监管号是选填项。

4、规划容积率上下限都必须填吗？

答：尽量填写，如无法获取，可以仅填写一项。

5、需要补录的报告不符合规范要求的如何处理？

答：按照部35号文的要求，20xx年7月1日后机构出具的所有报告都必须上传备案系统取得电子备案号，各级国土资源管理部门或者行业协会将对上传的报告开展抽查评议，而抽查评议是严格按照城镇土地估价规程等规范要求进行报告审查打分的，因此，对于不符合规范要求、要件不齐全的报告，

应尽快补齐相关资料。

6、没有技术报告，可以只上传工作报告吗？

答：不可以！土地估价报告应符合估价规程格式要求，即便估价项目很小，也必须有技术报告。备案系统要求上传工作报告和技术报告合一的word文档。

7、为什么在“已确认报告”列表中没有任何报告？ 答：已确认报告显示的是以合作方式完成的报告，在本机构完成审核点击上报后，会自动发送到本机构“已确认报告”列表和合作机构“待确认报告”列表中，待合作机构确认后，才能完成最终报告备案。所以，如果没有合作方式完成的报告，“已确认报告”和“待确认报告”列表中都不会有报告。

8、填写宗地信息时有一个切换详表，详表必须填吗？ 答：详表尽量填，填的越多，可分析的数据就越多，将来机构可获取的参考数据越多。

9、开发程度设定为什么没有分宗地内和宗地外？

答：目前系统设定的是填写宗地内开发程度，但这样无法与土地估价报告的信息吻合，因此，机构在填写时可根据土地估价报告中设定的开发程度填写。

10、为什么有的报告传上去后无法预览或者提示错误？

答：报告上传后，系统会自动将word文档转换成pdf格式。但请尽量不要使用wps制作.doc格式的报告，因为这种第三方软件制作的.doc文档，在转换为pdf时会出现兼容问题，造成文档无法使用。

11、一宗土地多种用途的如何填写？

答：多用途的宗地填写，选一个主要的用途，填在主要用途里面，年限对应的主要用途的年限，其他的用途（包括主用途）填写在用途明细里面，那里也可以填写年限。总面积或单价填写综合面积或综合单价即可。

12、对上传的宗地现状照片有什么要求？

答：清晰，能够反映宗地的现状利用状况，反映估价师在现场。

13、地下容积率如何填写？

答：只填写地上容积率。单独地下权益评估的按照地下容积率填写。

14、规划容积率、现状容积率、设定容积率如何填写？ 答：规划容积率：对应的是规划部门出具的规划条件约定的容积率、根据房屋产权证登记的房屋面积测算的容积率、项目主管部门书面认可的容积率。

现状容积率：土地估价师在现场时，估价对象的现状容积率，与土地估价对象现状照片相一致。

设定容积率：评估报告中地价定义中设定的容积率。

15、委托方无法提供营业执照的怎么办？

答：附件中的委托方营业执照指的是能够证明委托方身份的证明材料。如果委托方为企业，则应提供营业执照；如果委托方为社团或事业单位，则应提供社团登记证或组织机构代码证；如果委托方为个人，则应提供身份证。

16、无法获取委托方身份证明材料原件扫描件怎么办？ 答：首先需要明确，机构有核对委托方身份证明材料的责任。如果确实无法获取委托方营业执照等身份证明材料原件扫描件的，使用复印件的扫描件也可，但应加盖委托方单位公章。

17、附件中的图片必须使用扫描仪获取吗？

答：不用。只要保证附件中的各种图片清晰、完整即可，图片尽量使用JPG格式，并未限定使用扫描仪还是照相机获取。