×××公司“×××”项目土地增值税清算鉴证情况汇报
一、基本情况
（一）×××公司基本情况
（二）“×××”项目基本情况
1、规划部门规划批复情况
（1）“×××”项目位于海口市滨海大道以北，属停缓建项目。该项目是续建原1993年6月报建，1993年9月动工兴建的“×××”项目，“×××”系原项目“×××”，20##年8月31日海口市城规函[2001]246号和249号批复为停缓建工程。并经税务部门批准享受停缓建项目减免税政策。
（2）该项目于20##年7月取得的土地使用证，证号为“海口市国用[2005]第002146号”，取得的使用权面积为7,349.66平方米方米，其土地使用权转让合同总金额为5,600,000.00元。地类（用途）为城镇混合住宅用地。
（3）20##年取得的编号为20043142号的建设用地规划许可证，系原“×××”的用地规划，该用地内E座规划用地面积为5682.23平方米，规划指标容积率3.47，F座规划用地面积3027.98平方米，容积率5.93，该用地为三家单位共有不可分割，因此统一规划建设。规划用地性质为商业办公居住用地。吉欣公司未再取得单独的建设用地规划许可证。
（4）20##年7月取得建设工程规划许可证，批建两栋地上30层，地下1层的框剪结构商住楼，总建筑面积为：地上41688.84平方米，地下4425.70平方米。
（5）20##年5月31日取得E座建筑工程施工许可证, 20##年3月28日取得F座建筑工程施工许可证。
2、项目开工竣工日期：
项目开工日期20##年4月，竣工日期20##年10月。20##年4月30日取得海南省建筑工程竣工验收备案证。
3、容积率
实际综合容积率为：41688.84/7,349.66=5.67。
4、销售期间
20##年1月3日取得“××ד及地下室房产预售许可证，并开始销售，该项目销售期间为：20##年1月至20##年11月。
二、主要指标
三、收入情况：
（一）纳税人申报情况
×××公司申报销售收入177,681,601.00元，其中：
1、普通住宅89,722,961.00元，共计203套，均价4,063.56元/㎡；
2、非普通住宅19,223.45M2，销售金额为87,958,640.00元，共计138套，均价4,575.59 M2（房屋建筑面积大于144 M2的房屋116套，车位22个）。
其中：（1）车位806.49 M2，销售金额2,698,000.00元，均价3,345.36元M2；
（2）住宅18416.96 M2，销售金额为85,260,640.00元，均价4,629.46元M2。
（二）专项检查情况
专项检查调增销售收入207,400.00元（归入普通住宅），检查确认的销售收入为177,889,001.00元。其中：
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用”规定，20##年12月31日，×××公司账面其他应付款中挂代收EF可视对讲机款207,400.00元应纳入项目收入归集，在本次审核中，我们对上述事项作为项目收入调整，即调增应税收入207,400.00元，归入普通住宅收入。
专项检查调整后，普通住宅销售收入89,930,361.00元，销售面积22,079.87 M2，占可售面积的51.05%；非普通住宅销售收入87,958,640.00元，销售面积19,223.45 M2，占可售面积的44.45%。
（三）分年度销售收入及销售面积情况表：
如有价格调整，请填下表
×××项目收入部分售价偏低，根据《海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知》（琼地税发[2009]187号）第三条第二款“对商品房销售价格明显偏低的，按本企业近期、同类商品房的平均销售价格确定”的规定，调增收入×××元，调增明细如下表：
四、成本调整：
五、鉴证结果：
注:本次定向鉴证报告应缴土地增值税合计12,012,092.39元比企业申报数6,777,902.95元增加5,234,189.44元。
六、疑点及建议：
第二篇：土地增值税清算报税务机关报告
xxxxx房地产开发公司 土地增值税清算报告
XXXXXXXXXXXXX公司“XXXXXXXX项目”
项目土地增值税清算报告
XX地方税务局：
我公司对“XXXXXXXX项目”房地产开发项目土地增值税清算，现将相
关清算情况说明如下：
一、企业的基本情况
企业名称：xxxxxxxx房地产开发公司
企业设立: 贵公司成立于xxxx年xx月
注册地：xxxx省xx市
法定代表人：xxxxx
注册资本：xx万元人民币
企业类型：xx企业
经营范围：xxxxxxxxxx。
二、房地产开发项目概况
我公司于xxxx年通过拍卖方式取得了位于xx省xx县xx镇xxxxxxx，
面积为约xxxxxx平方米土地开发权，支付拍卖价款xxxxx元,并于xxx年xx月x日与xxxx国土资源局签定《国有建设用地使用权出让合同》将位于xxxxxxx，土地面积xxxx平方米，并入xxxx地统一规划，支付出让金xxxxxx万元。规划开发项目名称为xxxxxx项目，一次性开发，规划开发
xxxxx房地产开发公司 土地增值税清算报告
的房产项目有住宅、车位及车库。
“xxxxxxxx项目”规划施工分xxx栋于xxx年xxx月先后开工建设，
并先后取得预售许可证开盘销售，分别为xxxxx房预售证第xxxx号项目总规划建筑面积为：xxxxxx平方米，经xxxxxxx交易咨询有限公司测量，实际完成建筑面积为：xxxxx平方米，其中不可售建筑面积为：xxxx平方米，可售建筑面积为：xxxxxx平方米（普通住宅xxxxx平方米；非普通住宅xxxxx平方米,车位xxxxxx平方米）。该项目截止xxx年x月x日止已销售建筑面积xxxxxx平方米，其中普通住宅xxxx 平方米；非普通住宅xxxxx平方米；其他房产（车位及车库）xxxxx平方米，占总可售建筑面积的xxx%，总计实现销售收入xxxxx元，其中普通住宅xxxx元；非普通住宅xxxxx 元；其他房产（车库及车位）xxxxx元。已经具备《土地增值税清算管理规程》[国税发（2009）91号]第九条规定清算条件。普通住宅的确定根据（川地税函?2005?399号）文件认定。
三、清算情况说明
（一）“xxxx项目”房地产项目销售收入
本次清算采用销控表核对账簿金额加调整项目计算总收入,即截止清
算日xxxxx年x月xx日,账面确认销售收入应为xxxxx元未分明细核算。按销控表分明细划分普通住宅销售收入xxxxxxx元,非普通住宅销售收入 xxxxxxx 元,车库销售收入xxxxxxx元,共计xxxxxxx元,与账面差异xxxxxx元,因为以前结转的收入中有按预测绘面计收入来结转的，所以认定为账面结转差异，应以销控表上的每户实际收入为准。
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（二）扣除项目
截止xxxxx年xxx月xx日，我公司开发成本帐列“xxxxx项目x至x
期”开发项目土地成本及房地产开发成本总金额为:xxxxxxx 元，其中取得土地使用权支付的金额为xxxxxxxx元；拆迁补偿支出为 xxxxxxxxx元，前期工程费用xxxxxxx元；建筑安装工程费用xxxxxxxx元；公共配套费用xxxxxxxx元, 开发间接费用xxxxxxxxx 元。
经清算确认金额为：
1、取得土地使用权支付的金额
支付取得土地使用权及相关税费共计xxxxxxxx元，未开发部分调减额
xxxxxxxxx元,,审核确认金额为xxxxx元；
2、房地产开发成本
①拆迁补偿支出xxxxxx元, 预计拆迁补偿费调减额xxxxxxxx元，及
未开发部分调减额xxxxxxx元,审核确认金额为xxxxxxx元；
②前期工程费用xxxxx元,调减额xxxxxx元；调减原因：无合规票据
入账及不应该进成本的费用调整,审核确认金额为xxxxxx元;
③建筑安装工程费用xxxxxxx元, 调减额xxxxxxx 元,系未取得合法
票据入账，审核确认金额为xxxxxxx 元；
④公共配套费用xxxxxxx 元, 调减额xxxxxx元，系未取得合法票据
入账,审核确认金额为xxxxxxx元；
⑤开发间接费用xxxxx 元，调减xxxxxx 元,系未取得合法票据入账及
不属于开发间接费用,审核确认金额为xxxx元；
以上合计，房地产开发成本审核确认金额为xxxxxxx元。
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3、开发费用计算扣除额
由于贷款不能分项目提供金融机构利息证明，遵循国税函[2010]220
号文件，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%=（xxxxx +xxxxx）*10% =xxxxxx*10%=xxxxx元。
4、与转让房地产有关的税金
我公司该项目实际缴纳税金及附加xxxxx元，其中：营业税 xxxxx
元，城市维护建设税xxxxx元，教育费附加xxxxxx元，地方教育附加xxxxxx元，按普通住宅、非普通住宅及车库销售收入比例分摊计算扣除。
5、加计扣除：
我公司为从事房地产开发的企业，《土地增值税暂行条例实施细则》
第七条第六款规定，“对从事房地产开发的纳税人按土地及开发成本计算的金额之和，加计20%的扣除”， 普通住房加计扣除数(扣除代收代支费用)+非普通住房加计扣除数(扣除代收代支费用)+车库普通住房加计扣除数(xxxxxxx+xxxxxxx-xxxxxx)*20% = xxxxxxx元。
（三） “xxxxxxx”项目截止清算日已全部出售，依据国家税务总局
对土地增值税清算有关规定，本项目有普通住宅销售、非普通住宅销售与其他房产（车库）销售，应分别计算增值额。扣除项目具体情况(见附表一)：
（四）增值额及增值率
1、普通住宅土地增值税的增值额为：xxxxxxx 元;增值率:xxxx%；适用税率：xxx%。
2、非普通住宅土地增值税的增值额为：xxxx元； 增值率: xxxx%；
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适用税率：xxx％。
3、车库土地增值税的增值额为：xxxx元； 增值率: xxxx%； 适用税率：xxx％
（五）应补（退）土地增值税
我公司“xxxxx”项目土地增值税清算如下：
1、普通住宅增值率xxxx%,未超过20%，不应缴纳土地增值税；
2、非普通住宅增值额为xxxx 元； 增值率: xxxx%；适用税率：xxx％；
应缴纳土地增值税xxxxx元。
3、车库增值额为xxxx元；增值率xxxx%，适用税率xxxx%，应缴纳土
地增值税xxxxx元。
截止清算日该项目应交土地增值税xxxxx元，预交土地增值税xxxx
元 ，故本次清算应补税款为：xxxx元。
(六)、其他说明事项
本报告清算截止日为xxxx年xx月xx日。(遵循配比原则，汇总实际
缴纳税金时间截止xxxx年xx月xx日止。)
xxxx年xx月xx日
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附表一:
