拓展药店经营综合分析报告
一、基本信息
附整改分析报告指导用书：
第二篇：上海市锦马企业有限公司市场拓展部上海来福士广场市调报告
上海市锦马企业市场拓展部营运部
来福士广场市场调查报告
调查人：陈中杰
调查时间：20xx年12月2日—12月4日
调查地点：上海市来福士广场
市调方式：暗访
调查目的：
1.了解来福士广场包括：业态分布、品牌资料、营运模式等情况。
一、 调查项目情况简介：
上海来福士广场 是一座由凯德臵地开发并管理的集8层大型购物中心、51层甲级智能化写字楼为一体的现代商业中心。该项目位于上海城市中心，紧邻人民广场和南京路步行街，靠近上海市博物馆和上海市政府。来福士广场地处浦西的交通枢纽位臵，是3条地铁线路的交汇点。 来福士广场购物中心于20xx年11月1日开业。自开业以来，凭借丰富的零售业管理经验，商场运营管理者的专心经营，精心规划设计的楼层风格与主题，以及彰显个性与时尚、紧随国际潮流的最新商品，来福士广场已然成为沪上年轻时尚人士首选的购物中心之一。在来福士，徜徉于琳琅满目的时尚服装之余，亦可品尝风格各异的精美小吃，享受不同风情的地域美食，或者忘情于年轻时尚的健身运动，流连于丰富多彩、精彩纷呈的推广活动，通过不断打造其独具个性的品牌内涵，深化其年轻、时尚的广场形象，来福士广场已成为年轻消费者购物、休闲、聚会的首选地之一。 黄金的位臵，便捷的交通，周围林立的星级酒店和一览无余的城市风光都使来福士广场成为众多跨国公司的首选之地。
开发商嘉德臵地集团是东南亚市值最高的房地产公司，总部设在新加坡。它的房产、服务公寓以及房地产金融服务核心业务集中在多个快速增长城市,地理分布跨越亚太、欧洲和海湾合作委员会(海合会)国家。 嘉德臵地的业务遍布20多个国家110多个城市。凭借其雄厚资产、领域知识、金融技能和庞大网络，嘉德臵地为客户开发多
项房地产金融产品和服务。 嘉德臵地上市的子公司和附属公司包括澳洲臵地、嘉茂信托、嘉康信托、雅诗阁服务公寓信托及嘉茂中国信托。 凯德臵地是新加坡嘉德臵地集团在华的全资子公司，自19xx年进入中国以来，致力于全国高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理。在华总开发业绩已超过450亿人民币。凯德臵地拥有一批能将国际理念和本地经验相结合的专业团队，通过整合其在房地产各领域的综合优势，积极参与中国的房地产建设。 “筑就人文空间”是凯德臵地的企业理念，凯德臵地不仅为客户提供优质的产品和服务，也为员工创造最佳的发展平台，同时热心社会公益事业，为创造一个和谐人性的社会空间而不断努力。
二、 结构业态分布：
B1 层：特色集市
眼镜：美式眼镜、茂昌眼镜
音像：天鼎音像
餐饮：味千拉面、永和大王、云南美食园、美珍香、大旺山留许、华夫饼、美国伟思巧克力曲奇、
富士妈妈、比萨站、广良与 古丸今来 豆果子、裕恒食品、每日新鲜、好多客、贝尔多爸
爸的泡芙功茶
礼品：福驰欢乐屋、水琉璃、思彼垂银、爱丽丝、麦吉柯主题魔术店、草莓妹、PIKA
化妆用品:泛亚“爱美”美甲世界、伊娜薇、 欧美药妆
美容美发：蒂樊尼造型设计
便利店：屈臣式、柯达快速冲印真色彩店、筑波时空港手机大世界 1 层 摩登精品
眼镜：希曼明镜
饰品：思沃琪、JEAN PAUL、银镇、TE、DYRBERG\KERN
咖啡厅/餐厅：星巴克、面包新语、哈根达斯
休闲服饰：CHEVIGNON
化妆用品：red、earth
女装：GUESS、NOVO、Concept、路逸沙〃美、kookai、fornarina、娜芙、慕诗
男装：卡特彼勒、赛〃德其尼
皮鞋：真美诗
2 层 流行服饰
眼镜：现代观点
饰品：玛贝甭、麦凯塞
餐饮：伍京堂、仙踪林、食东食西
休闲服饰：艾狮
女装：密雅、放肆、奥莉、U’db、VERO、MODA、ItsumiDOSAKA、和平天使、COZZI、a02、
三文治、碧爱钡、诗凡诗
皮鞋：思嘉图
3 层 休闲服饰
餐饮：雷亚尔巴西烧烤、蕉叶咖喱屋
休闲服饰：优衣库、奥索比诗、bods.bodynits、洛卡小镇、麦杰 女装：艾格、BYTHREE Tango、酷拉拉、拉夏贝尔、Le tutu
男装：苏格兰飞人、马克.华菲、Jack&Jones
皮具：TOUCH
礼品：名线
4 层 男性世界与运动
餐饮：COCA
女装：SPACE24?、赛乐、OXWIL、X—RAY、Star
内衣：奔趣
男装：雷伯斯特、万祺凯易、大仓.雷迪、艾姆缔、蓝豹、梵尚、洋服青山、法狐、博格西 尼、WEST、COAST、路易柏高
运动服饰：运动100
皮具：千科
5 层 运动生活天地
书店：季风书园
保健用品：傲胜健康焦点
运动服饰：运动100
电器：新方特数码空间
6 层 美食广场
餐饮：大食代来福士店
儿童用品：博士蛙365 童美儿童摄影
礼品：头大原创玩具房
美容美发：王磊形象公社美容美体SPA 护理中心、王磊形象公社美发
中心
家居用品：澳西奴
7 层 健身与美容
运动健身：舒适堡健身美容中心
三、 目 标 消 费 群 定 位：
时尚地标——精英纷至沓来。
高雅而又气度不凡，深沉却又卓尔不群。来福士广场占有独一无二的地段优势，汇集了众。
多令人心潮澎湃的顶尖时尚品牌，众多可口的国际美食品牌，精彩纷呈的主题广场活动。
惊喜连连的折扣促销。来福士广场的一举一动将时刻牵挂着上海时尚精英人群的脉搏。
四、 活动宗旨：
通过活动增强商场人气，在开业初期加强商铺租赁户的信心指数。
推广美食以期推出来福士广场整体形象，各国际知名美食品牌云集来福士，推出特色招牌菜肴现场烹制提供消费者免费品尝并给予相应优惠，从一个侧面也能反应出来来福士广场的品牌形象。
五、 业态调整：
1. 针对地下一层，主要的业态变化是减少服务型业态的比例，增加了休闲食品（食柜）的比例；
2. 针对一层，业态上增加了化妆品专卖店的比例，在商场的过道方面，增加了花车的数量；针对二层到四层业态方面基本没有变化，只是品牌定位和档次有所调整；
3. 五层的业态调整较大，第一轮招商主要针对数码类的大型租户，
后因经营情况一般调整为各类数码品牌专卖店，如NOKIA,SONY等，现在增加了个人护理等业态；
4. 六层原先Boshiwa 365（沿福州路的次主力客户），新一轮的租户调整引进两家休闲餐厅（现为港丽茶餐厅以及和民居食屋）。
六、 租金调整：
1.来福士广场于20xx年6月正式开始对外招商，首批客户于20xx年12月确定承租意向；当时一楼实际成交价在美金2.80-3.50/平方米/天左右，二楼实际成交价在美金2.00-2.50/平方米/天，个别小单元租金达到美金3.00/平方米/天；商场于20xx年11月正式开业，由于整体经营状况非常理想，商场在对个别单元调整时，因为面临着供不应求的良好局面，所以租金已非常理想，二楼单元调整租金可以达到美金3.00/平方米/天。目前来福士广场租金一楼专卖店的租金已经达到人民币55-60元／平方米／天。每年保持租金递增率在8-10%。
20xx年12月4日