深圳市写字楼市场调研报告

时间:2024.3.24

深圳市写字楼市场调研报告

一 、深圳市写字楼市场概况;

深圳市主要的写字楼分布在福田中心区、罗湖地王商圈区、南山后海新区、车公庙区、南山科技园区5个片区,5个片区我们概括如下:

从深圳写字楼主要的5个片区来看,最近几年有项目在售的主要是福田中心区、车公庙和后海新区,罗湖地王商圈作为老牌商务中心在规划发展上空间较小,而我们将主要从在售项目所在片区的销售情况来分析深圳市写字楼目前的市场情况。

1、目前市场情况;

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Ø深圳市福田中心区无论是从发展现状还是规划前景来看,无疑是最受客户认同的商务中心区,福田中心区现阶段卓越世纪中心33000元/平米的销售均价,较高的达到140元/平米的租赁价格均是深圳市的价格标杆。但是这个价格标杆并不是绝对的,因为一些片区的地标性建筑,比起中心区的一些普通甲级写字楼在租赁和销售价格上都要高,如招商银行大厦等。因此写字楼的价值导向除了区位外,其能否作为地标性建筑同样是重要的价值导向,如同为中心区的卓越时代广场和财富广场,两者租金差距达到了近30%。

Ø后海商务中心现阶段主要的写字楼只有天利中央商务中心和海岸城东西座,未形成规模效应。虽然认同度上还比不上受福田中心区辐射的深南大道沿线车公庙片区(NEO企业大道售价高过后海商务中心售价约13%),但后海片区商业配套成熟,有海岸城、保利文化中心的购物商场,同时规划有总部经济区和高尚住宅区,发展潜力巨大。

Ø盛唐大厦和金谷3号所在的车公庙滨海大道沿线物业,整体配套和规划档次均较低,销售均价为19000元/平米左右,租金在80元/平米左右,比后海商务中心普遍低10%。

2、市场价格变化情况分析;

深圳市写字楼市场调研报告

中心区二手写字楼售价成交价分析

深圳市写字楼市场调研报告

中心区二手写字楼租金成交价分析

深圳市写字楼市场调研报告

南山区二手写字楼售价成交价分析

深圳市写字楼市场调研报告

南山区二手写字楼租金成交价分析

Ø从福田中心区和南山区20##年底到20##年6月的二手写字楼成交价格走势情况来看,中心区在由20##年底到20##年6月随着市场的逐步走好,销售价格稳步提升,整体销售均价涨幅接近10%,而南山区二手写字楼成交价格一直趋于平稳,主要是南山区09年推盘量较小,而福田中心区借助卓越世纪中心的推盘造势以及市场的持续走强,价格稳步提升。总体来说,写字楼一般是投资和自住需求各对半的产品,主要目标客户是企业主和专业投资客,因此销售价格随市场走势影响较大,但对比住宅,写字楼由于投资性更强,在价格下调后,反弹周期更长,如20##年最高峰期,福田中心区甲级写字楼价格接近40000元/平米,而现在30000元/平米左右的销售价格仍未接近到这一高度。

Ø从福田中心区和南山区20##年底到20##年6月的写字楼租赁价格走势情况来看,随着市场的持续走好,写字楼的租赁价格并没有较大幅度的变化,相对于销售价格,租赁价格还是表现了一定得稳定性。总体来说,写字楼特别是甲级写字楼有政府规划的各项交通、商业、住宅配套设施支撑,租赁价格表现了较大的稳定性。

小结:

项目地块所在位置位于后海商务中心的总部经济规划区,且属于地铁沿线物业,周边商业、住宅配套完善,整体片区发展前景较好。但是地块建筑规模较小,且销售方式有条件限制,难以形成规模或地标性建筑效应。因此,对比深圳现阶段的市场情况,地块销售价格预计220##-24000元/平米,租赁价格90元/平米左右。商业部分一般以持有物业形式为主,不对外销售。

二 、典型项目简介;

三 、深圳市商务中心规划简介;

1、深圳市总部经济基地情况介绍;

经过二十多年的快速发展,深圳企业总部经济形态正在形成。深圳企业总部经济的发展有着比较优越的条件,比如,特区的地位,毗邻香港的地缘优势;良好的城市创新能力;相对完善的法制环境,政府部门的规范化运作;公平的市场竞争机制;包容的多元文化;良好的城市面貌、基础设施服务等。至20##年底,深圳现有企业总部719家。深圳的大型企业,如招商银行、深圳发展银行、平安集团、万科公司、金地集团、华侨城集团、招商地产、天健集团、中国宝安集团、鹏基集团、中海地产、华润万家、天虹商场、农产品公司、铜锣湾百货、盐田港集团、华为技术公司、中兴通讯、创维集团、康佳集团、三九集团、海王生物、深圳水务集团、光明集团、金威啤酒,基本上是总部型企业,包括总部和区域总部型企业。同时,深圳也吸引了沃尔玛、家乐福、飞利浦等一大批跨国公司设立地区总部、研发中心、采购中心等。

金融业总部聚集是深圳总部经济一大特点。国内所有全国性银行及政策性银行悉数在深设立分行,招商银行、深圳发展银行、深圳商业银行、华商银行、中国国际财务有限公司是深圳总部型银行;证券公司在深均有分公司和营业部,总部在深圳的证券公司有国信证券、招商证券、平安证券、特区证券、联合证券、蔚深证券、华林证券、国海证券、金元证券、汉唐证券、中山证券、世纪证券等19家;主要保险公司在深圳都有分公司开展业务,总部设在深圳的有平安保险集团公司、平安人寿保险公司、平安财产保险公司、华安财产保险公司、招商信诺人寿保险公司、中保信息研究发展中心,另有保险分公司20家。

福田区是深圳发展总部经济的先行地区。20##年,福田区提出打造以总部经济为龙头,以高新技术产业、高端服务业和文化产业为支柱的“1+3”经济发展架构。成立以区长、分管副区长挂帅、政府20多个职能部门参加的“1+3”工作领导小组负责发展总部经济。20##年,福田区制定了《福田区扶持总部经济发展暂行办法》、《福田区总部企业认定实施细则》、《福田区经济发展资金扶持总部经济实施细则》等一系列扶持政策。同时,实施“领导挂点总部企业制度”,福田区四套班子领导分工挂点总部企业,将符合条件的总部企业纳入“大企业直通车服务”范围,解决企业家办理出口、往返港澳证件、深港两地车牌和海关通关、高管子女入学入托等问题。福田区金融保险、通信、文化、现代物流等行业的总部经济初具规模,总部经济已经成为福田区的经济亮点和重要支柱。截止至20##年,世界500强在福田区设立总部的达92家,占全市世界500强的65.2%。

20##年,深圳政府以一号文件的形式出台了《关于加快发展总部经济的若干意见》,之后,相继出台了《关于加快总部经济发展的若干意见实施细则(试行)》、《深圳总部企业认定办法(试行)》等系列政策,扶持深圳总部经济发展。《意见》提出,到20##年,总部企业增加值占GDP比重达9%,对全市税收的直接贡献率达到18%。

深圳依据企业规模、在深纳税情况、管理的下属企业和机构的数量等三方面将总部企业的结构分为3个层次:综合型总部、职能型总部、成长型总部。同时,根据总部企业发展的特点,在资金专项、财政资助、总部用地用房、政府服务等方面,营造总部企业发展软环境。此外,《实施细则》还在登记注册、人才公寓、办理外事事务等方面作出了相应的政策安排。

在资金扶持方面,《实施细则》提出,从20##年开始,每年安排资金专项,重点实施三项奖励:一是“贡献奖励”,经认定为总部企业的,按照企业税收地方分成部分相对前一年度的增量,予以连续5年30%的奖励;二是“增资奖励”,现有总部企业增资2亿元以上的,其纳税地方分成部分增量,一次性奖励50%;三是“设立奖励”,对于新设立的综合型总部企业,在认定当年给予不超过2000万元的一次性奖励;对于新设立的职能型总部企业,给予不超过500万元的奖励。具体数额根据总部企业规模、深圳产业政策确定。

在人才支持方面,总部企业接收应届大学毕业生、海外留学生和技能人才实行优先保障和绿色通道制度。此外,为加强总部经济用地保障,《意见》提出将总部企业用地优先纳入年度土地供应计划。在每年的新供用地中,提供一定比例的用地通过“招拍挂”等公开方式出让,满足经认定的总部企业用地需求。同时要引导具备条件的工业园区改造成为综合工贸园,鼓励商贸流通企业、生产环节外迁的企业将管理、物流、销售总部迁入综合工贸园。

在用地问题方面,《实施细则》明确将从两个层面对总部企业给予扶持:一是降低总部办公用房成本,依靠市场解决用房。总部企业购买和租赁办公用房的,给予一定的补助。二是设立总部基地,分门别类、相对集中地安排总部用地,引导总部企业相对集聚。20##年8月,深圳出台了《深圳九大产业集聚基地总部功能区总体规划建设方案》,以“政府投资建设,政府拥有产权,以优惠的租金出租给本行业总部企业使用”的开发模式,建设钟表、模具、家具、服装、内衣、现代家电、新型自行车、黄金珠宝、汽车电子九大产业集聚基地总部功能区,推动传统产业总部经济的形成和高端化、集约化、规模化发展。

建设总部功能区,是提升传统产业集聚水平的一种新思路、新探索。近年来,深圳九大产业集聚基地内一些企业出于规模扩张需要想把生产加工等低端环节转移到周边城市,但又不想把总部功能迁出营商环境良好的深圳;国内外很多传统行业中的知名企业希望把部分总部功能迁入深圳集聚基地。建设总部功能区,既满足了企业发展的现实需要,也促进了产业集聚基地内有限土地的集约化利用,进一步增强了基地的辐射力带动力。规划建设中的九大产业集聚基地总部功能区的共性功能定位为:本行业区域性的生产指挥中心,行业自主创新中心和高端生产性服务中心,发挥包括研发检测、信息服务、展示交易、品牌培育、高端人才培训、综合服务,以及采购分销、营运管理、营销接单、财务结算等十大功能。同时,在集聚基地总部功能区内也实施多项优惠扶持政策。如:对入驻功能区的优强企业和成长性良好的企业,给予租金等方面的优惠,鼓励优强总部企业落地生根;鼓励为总部企业提供必要配套服务的公共服务机构和生产性服务企业入驻总部功能区;入驻总部功能区的企业可优先申请使用市产业技术进步资金等。

2、后海总部经济基地介绍;

20##年5月,深圳市公布的《深圳西部滨海地区综合开发策略研究》中明确提出将前海湾地区规划为未来泛珠三角地区的现代服务业中心。同年,深圳市公布的《深圳市城市总体规划(2007-2020)》草案中,明确提出了福田中心和前海中心双城市中心的概念。随后《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》明确指出要把前后海地区作为粤港合作的载体。刚刚公布的《深圳市综合配套改革方案》又进一步提出要“加快推进前后海地区的规划建设和体制创新,作为加强与港澳合作和参与东盟自由贸易区合作的重要载体。”后海从功能上已经定位为第三金融区和超级总部聚集地,将建设全市金融副中心,发展为高新技术产业、物流业、创意产业的创业投融资中心和金融电子产品研发中心。它实际上就是新的南山第二中心的核心部分。后海未来将打造成深圳的“中环”。目前,后海片区已吸引众多高端总部企业入驻,如航天科技集团的总部管理中心、军民两用产业技术研发中心和国际经济技术合作交流中心,中国海洋石油总公司南方总部和私募基金大厦也将落户后海中心区,此外,借助深圳湾体育中心的建设,华润集团的华润大厦也将落户后海片区。

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在城市规划方面,西部通道的开通及地铁二号线的建设,大大提升了后海的交通便利性,20##年7月1日开通使用的西部通道主要包括深圳湾口岸和深圳湾公路大桥。其中,深圳湾公路大桥全长5.5公里,北接深圳后海湾片区,南至香港新界西北鳌磡石,是香港与深圳之间的第四条行车过境通道,也是粤港间最大的跨境基础设施之一。20##年6月12日,地铁二号线正式开始建设,预计全线将于20##年建成通车。根据初步规划,二号线将有4个车站设在后海片区,预计将直接为300万以上的市民提供快捷的服务。西部通道和地铁二号线,都将直接打通后海内外的网络通路,提升后海片区的交通枢纽位置。

  在生态地理方面,根据规划,后海片区将成为为南山商业文化中心区和后海休憩商业区(RBD)提供配套居住的主要片区之一,通过完善公共配套设施及市政公用设施配套建设,综合整治人居环境,形成适宜居住的滨海居住区。后海湾填海区,总建筑面积近150万平方米,由著名的法国欧博进行总体设计,规划营造延续蛇口独特风情和宜人的城市空间脉络格局。而15公里长的深圳湾滨海休闲带,世界F1摩托艇赛场、后海体育中心规划,都将提升后海中心区的品质。

在生活配套方面,后海片区的南山商业文化中心区占地面积135万平方米,为深圳特区西部的商业中心、商务中心和文化中心。其核心区域占地30公顷,是商务、商业、博览、文化多项功能为一体的综合性高档商务区。

3、后海中心区与福田中心区对比分析;

深圳市写字楼市场调研报告

根据《深圳市城市总体规划(2007-2020)》草案,深圳市将大力打造产业金融中心、金融创新中心、金融信息中心和金融配套服务中心,其主要布局为福田金融中心、罗湖金融中心、后海金融中心和平湖金融后台服务基地;其中:福田金融中心的定位为:发展为保险、证券、基金、银行等金融机构集聚中心,并承接港资、外资金融机构的部分后台业务;后海金融中心的定位为:发展为高新技术产业、物流业、创意产业的创意投融资中心和金融电子产品研发中心,并应努力争取全球金融业软件外包的份额。

福田中心区金融业上半年完成增加值258.49亿元,增长速度为18.3%,占福田区GDP比重为35.8%,对GDP的贡献率为65.1%,福田区以总部经济为龙头,以高新技术产业、高端服务业、文化产业为支柱的“1+3”经济架构发挥了支撑和拉动作用,上半年分别实现增加值302亿元、70.63亿元、336.2亿元和39.66亿元。福田中心区成为国内资本争相进驻的热点。20##年上半年福田区引进世界500强企业4家,累计达106家,新增金融总部8家。

作为规划中的后海金融中心区,虽然目前尚未有总部经济企业正式入驻,但是随着华润大厦、中海油南方基地、航天国际中心、私募基金大厦等总部经济企业的入驻,以及后续的总计36座总部经济企业大厦的建成,后海片区将成为深圳金融经济增长的重要力量,根据《深圳市城市总体规划(2007-2020)》草案,深圳福田中心区的金融中心在福田金融中心区,前海中心区的金融中心将在后海金融中心区,可以预计,随着后海片区发展的逐步提速。后海金融中心区将成为深圳金融业发展的主要力量,也将成为与福田中心区并驾齐驱的总部金融基地。

写字楼市场调查小组

20XX年8月31日

写字楼规划要点:

1、坐标:1.x=16189.46,y=102543.92;

2.x=16189.46,y=102472.50;

3.x=16141.69,y=102472.50;

4.x=16141.69,y=102543.92。

2、用地面积:3411.73平方米,容积率19,总建筑面积65000平方米,其中商业建筑面积不得高于8700平方米,商业性办公建筑面积不得低于56300平方米。

3、规划建筑覆盖率:≤85%。

4、建筑退红线:各向均零退线,建筑各边贴用地红线比例≥80%。

5、建筑高度:大于150米,但不高于200米。

6、规划绿地率:10-20%的建筑外部公共空间。

7、车位:≤300(机动车位),≤100(自行车位),人行出入口不少于3处、车辆出入口1处。

8、其它要求:两侧用地边界长向布置,裙楼靠东侧布置,裙楼高18米。


第二篇:写字楼项目市场调研报告20xx0212


开发区项目市场调研报告

二零零玖年伍月十二日

开发区项目市场调研报告

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第一部分 概 论

一、银川房地产市场概述:

二、调研目的

三、调研方法

第二部分 中小企业调查

一、中小企业注册调查;

二、银川市中小企业办公场所需求分析

第三部分 银川写字楼市场分析

一、 银川写字楼市场概况

二、 银川写字楼市场分析

第四部分 项目区域市场概况

一、银川市经济技术开发区规划解析

二、开发区房地产发展剖析

第五部分 项目区位特性分析

一、项目概况

二、项目周边环境分析

三、项目SWOT分析

第六部分 项目建议

建议一、建筑结构 建议二、装饰、装修标准

建议三、营销 建议四、物业管理

第一部分 概 论

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一、银川房地产市场概述:

08年下半年,受大环境的影响,银川房地产市场出现了“房产商固守不降价,消费者持币不购房”的现象,由于银川市房地产企业自身的特点,加上银川区域中心城市辐射功能的进一步增强,今年银川房地产市场提前度过“低谷期”。根据银川市的房价结构比例来看:土地费用占30%至35%,建设成本占45%至55%、各种税费占8%至9%,管理费占1%至2%,开发商利润占5%至10%。可以说,银川房地产市场“泡沫”是不大的,也就是说银川房地产市场还是相对安全的。银川作为500公里半径内的区域中心城市的辐射能力明显增强,所造成的刚性需求还比较大。随着中央积极的财政、稳健的货币政策、银川市交易政策的实施,银川房地产市场会继续处于平稳缓涨期。

二、调研目的

明晰银川写字楼市场现状及发展趋势,了解以往银川地产各级消费市场,了解银川市与本项目有参照价值的高档写字楼的具体情况,识别竞争对手产品的优、劣势,为本项目的土地开发工作提供详实、准确、可靠、有效和及时的决策依据。即,明确如下内容:

1、了解银川房地产市场,分析09年发展走势;

2、了解银川市写字楼市场,为土地开发提供决策依据;

3、通过与竞争对手的理解,分析此项目的优、劣势;

三、调研方法

1、详尽的资料搜集及分析工作

2、走访调查、深度访谈

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3、参考文献、资料查询

4、观察法

第二部分 银川中小企业调查

一、中小企业注册说明:

因市工商局20xx年年检还未结束,现在我部参考宁夏企业07年注册数为23751户,注册资本(金)543亿元,户均注册资本228.56万元。私营企业从业人员398522人。全年注册个体工商户134289户;从业人员248351人,注册资金34亿元。私营企业注册资本上规模户不断增多,实力不断增强。全区私营企业注册资本在500万元以上的已达1975户,占总户数的8.32%,其中亿元以上的私营企业21户。全区私营企业集团61户。个体私营经济在第三产业发展速度加快。私营企业中第三产业16653户,第三产业在对经济发展中的作用越来越明显。

二、银川市中小企业办公场所需求分析:

根据宁夏回族自治区电信公司黄页内集团、工业、商业、实业等企业类的调查合计为686家,有50家选择场所不详。从以下图例可以看出,自行建设办公场所的只占到了6.27%,都是一些大企业,资金实力雄厚,部门多,需要的面积大,只要不影响企业资金链的情况下,自行建设长期来看是很划算的。采用临街营业房、社区、公寓、厂区、市场内办公的企业,这些企业都是对写字楼的刚性需求群体,都属于一些中型企业,对写字楼的需求面积不是很大,但是现有办公场所是不能满足他们企业发展需要的,随着这些中小企业业务发展,必定会扩大办公面积,以更庞大的团队,去占领市场,公司内部或市场的扩展无疑需要办公场所,根据工商局统计数字和住房保障局统计数字看,假如每家企业按保守需要50平米的办公场所,只以自治区07年注册企业23751户计算,也就需要118万平米写字楼,再分解到银川市注

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写字楼项目市场调研报告20xx0212

写字楼项目市场调研报告20xx0212

册企业按全区年注册企业保守35%计算,就银川市一年对办公场所面积的需求为413000平米。由以上的推算与银川市住房保障局第一季度比较,写字楼市场供需基本是持平的。

各单位选择的办公场所统计图:

第三部分 银川写字楼市场分析

一、银川写字楼市场概况

自20xx年下半年受国际金融危机的影响,各城市都出现客户持币观望的态势,房地产市场一度低之谷低。从09年一、二月份市住宅保障局统计信息了解,银川前三个月市场有回暖的迹象,可以引用“春暖花开”来比对去年房地产“寒冬”时节。去年银川市房地产开发投资保持了平稳较快增长态势,写字楼完成投资3.59亿元,同比增长5.25%;写字楼施工面积46.59万平方米,同比增长19.9%,新开工面积17.14万平米;去年下半年销售备案面积呈下降趋势,写字楼空置面积为12.79万平方米,同比增长4.3%;08年二手写字楼交易量有所增长,交易价格仍呈上升趋势,二手写字楼交易面积为5.93万平方米,同比增长7.81%,交易价格为3769.89元/平方米,同比上涨70.66%。

二、银川写字楼分析

1、写字楼产品四种模式的竞争分析:

市场先机型

适用条件:

项目处于CBD雏形已经基本形成,但CBD写字楼市场供应量较小,大规模性开发即将开始。启动时机抢先,为项目赢得机会点,跑赢大势,是市场先机型成功的要素;项目采用提早开发,抢占先机的竞争策略 ;

成本领先型

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适用条件:

项目既需要打造“成熟产品”,形成不同的“档次标准”,又要控制成本,保证达到利润目标低成本,高形象是成本领先型的成功要素;

功能转换型

适用条件:

功能转换型竞争模式的成功背景是周边住宅价格高启,政府不允许住宅单位供企业注册,周边高档住宅市场价格与写字楼差距不大,不会影响商住公寓的价格空间;

附加资源型

适用条件:

周边写字楼产品成熟;推出超前的概念可以引起市场的共鸣;市场购买以自用为主,对价格不太敏感,对新概念关注;

2、银川写字楼市场划分:

从此次市场调查把银川市写字楼市场按密度来划分主要分为三个板块:

1)、开发区板块:

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2)、北京东路板块:

写字楼项目市场调研报告20xx0212

3)、新华街板块:

写字楼项目市场调研报告20xx0212

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3、各板块代表性写字楼项目剖析:

案名:紫荆花商务中心

项目概况:易大·紫金花商务中

心占地面积约7万余平米,总

建筑面积约21万平米,是新

区人民广场周边最大的商务

楼盘,其中A、B、C座规划

为23层商务写字楼,每层写字楼的面积为1200平米,1—4层是商务群楼。D、E座规划为23层的精装小户型公寓,面积从50平米—95平米,1—4层为商务裙楼,21—23层为复式结构,F座规划为23层商务酒店。J、H座规划为13层的板式小高层住宅,面积117平米—279平米。

建筑风格:

建筑外观采用简洁的现代建筑风格

内部配套:

项目规划为车位600个;分层中央空调;双回路供电系统;给水为二次衡压;电梯为东芝电梯;智能化物业管理系统。

装修标准:

外立面和门厅装饰材料为石材;门窗为铝塑材料。

物业说明:

物业费为住宅1.2元/月/平米,写字楼暂未定。

划分:地下车库,1—4层位商业,5—23层位写字楼;单层300平米、1200平米。

写字楼项目市场调研报告20xx0212

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价格:起价:4930元/平米 均价:5130元/平米 最高价:5530元/平米 租金:未定

销售情况:20xx年5月至今已销售65%

工程进度:住宅、公寓、写字楼已封顶;C、F栋为二期开发

入住情况:暂无入住

优势:

1、项目紧靠开发区三馆两中心,聚集城市配套和权威市政资源。

2、位居开发区核心区域,周边高端社区环绕,城市景观资源丰富。

3、简洁的现代建筑风格,外观鲜明、大气。

4、智能化物业管理,提供快捷安全的商务空间。

劣势:

1、易大开发公司之前开发过一个住宅项目,首次写字楼开发经验不足,如:对写字楼的规划、设计、施工技术的熟悉度、节能产品的运用、智能化设备的了解等等还比较欠缺,日后必定存在“质”的问题。

2、据此项目规划户数看,车位规划明显不足,会束缚今后市场发展的需要。

3、目前看周边配套不够完善,比如:餐饮、休闲等场所,给入住此的企业,在工作之余没有太多放松的地方。

案名:银川国际贸易中心

(原金鹰国际)

项目概况:项目占地面积约52

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亩,绿化率21.07%、总体规模约15万平米。由5A级写字楼、商业、公寓、酒店的酒店组成。项目目前分为A、B、C、E、F五段:A段位五星级酒店,约5万平米;B、C段规划为写字楼、商业,约7.7万平米,其中商业部分B段底商约1.66万平方米,C段底商为5000平方米;E段位公寓约1.2万平米;F段规划建筑面积为4000平方米,地面部分为主题广场及地上车位、地下一层为停车场。

建筑风格:中式与简欧结合

内部配套:此项目地上、地下共197个车位;中央空调分层管理;双回路供电系统;采用5A智能化管理系统。

装修标准:外立面主要为玻璃幕墙,干挂石材为辅;门厅为钢化玻璃和大理石;门窗为断桥铝;内部为乳胶漆;公共走廊为花岗岩和地毯;广场为地砖;

物业说明:物业管理师深圳长城物业,物业费为10.5元/平米/月,含电梯费。 划分:1—3层位商业,4—18层位写字楼;4—15层,每层为2700平米,16—18层,每层1300平米。

价格:起价: 均价:7000元/平米 最高价:

租金: 写字楼平均 45元/㎡/月

销售情况:08.11.20开始重新销售,已销售30%

工程进度:已完工

入住情况:未入住,

优势:

1、占据银川市核心地段,是集商务、商业、休闲于一体,银川市唯一政务功能综合体。

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2、写字楼临光明广场、中山公园,周边环境优越,自身设计上采光好、视野开阔。

3、周边配套较完善,适合办公、休闲需要。

劣势:

1、此项目为重新包装的项目,原有的市场负面影响比较重,“口碑”是对项目最大的威胁。

2、停滞几年的项目重新推向市场,必定给销售带来压力。

3、因此项目开发时间较早,再加上搁置这么长时间,项目过时的功能设计必定会给客户办公带来不足。

案名: 恒泰商务大厦

项目概况:项目总占地3400

平米,总建筑面积29000平

米,写字楼建筑面积为

21500平米,4—20层标准层高为3.45;商业为4040平米,1—3层层高为4.5平米。楼体高度约90米。

建筑风格:外立面为现代简约风格

内部配套:

此项目地上、地下共100个车位,免费供业主停车;空调为德国品牌,具

写字楼项目市场调研报告20xx0212

体牌子不详,中央空调不祥;双电源供电系统,并设有电信机房,宽带、光纤、

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互联网综合布线系统;给排水为二次衡压供水;楼内为四部高速电梯;采用5A智能化管理系统。

装修标准:

外立面饰材为干挂花岗岩;门厅挑高9米;外窗部分隐框幕墙,中空铝合金窗;广场为地砖;公共走廊为瓷砖;内部装饰为大理石;商铺外墙为大理石。 物业说明:物业管理是恒泰物业(暂四级),物业费为2.2元/平米/月,针对VIP业主暂免电梯费。

划分:1—3层为商网,4—23层是写字楼,4—20层位标准层,21、22层高为

3.6米,23层高为3.9米;每层面积在1000平米左右,并分成12个销售单位。 价格:

起价:5500元/平米 均价:不详 最高价:6500元/平米

每层楼层差价在80—150元

租金: 35—40元/㎡/月

销售情况:20xx年10月至今已销售85%,

工程进度:现房

入住情况:入住率约为30%,大部分都在装修施工。

优势:

1、占据银川市西门独特位置,交通便利,周边配套较完善。

2、简约的建筑风格,超高的门厅挑高设计,彰显宏伟大气。

3、每层分隔成小单位销售,总价低,从而给销售减小一些压力。

劣势:

1、恒泰物业明显对写字楼的管理经验不足。

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2、停车位严重不足,必定对发展有影响。

案名:和信创展中心

项目概况:项目占地约5亩,总建面16000平米,一栋楼。

建筑风格:外立面为现代简约

内部配套:此项目地上地下共150个车位,地下50个,地上100个,地上100元/月/辆,地下430元/月/辆;中央空调分层管理;双回路供电系统;给排水为二次衡压给水

装修标准:公共区域饰材为花岗岩;广场为大理石;公共走廊为大理石;内部饰材为乳胶漆、大理石;铺内墙体为乳胶漆;地面为大理石。

物业说明:物业管理公司为银川丽园物业公司,2.45元/平米/月,含电梯费。 划分:每层992.92平米,可自由分割,最小可分割140平米。

价格:起价:不详 均价:不详 最高价:不详

租金: 32-38元/㎡/月

销售情况:08年已售罄

工程进度:现房

入住情况:入住率为90%,入住主力单位是太平洋保险

优势:

1、属于该区域开发较早的项目,占据了很好的市场时期。

2、此项目地理位置优越,占据正源北街和上海路得十字路口,交通非常方便。

3、东临唐徕渠景观公园,视野开阔,空气清新,适合办公。

4、此楼外观简洁大气。

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劣势:

1、周边生活配套不够成熟,缺少餐饮和休闲场所。

2、金融单位严重不足,给入住企业带来财务上的不便。

3、此项目在节能和环保材料的运用上不足,如吸热玻璃幕墙、大厅采用软膜天花装饰等新型环保节能材料。

案名:荣恒大厦

项目概况:

此项目位于银川市北京东路与中山街十字路口东南角,总占地2543.12平米,20xx年建造,04年入住,一直暂无销售。

建筑风格:现代建筑风格

内部配套:地上车位20-30个;中央空调分层系统;供电为双回路;给水为二次衡压;在大厅正门位置是东芝品牌电梯,荷载1000KG,13人/部;此楼只做到消防、保安、办公自动化。

装修标准:

外立面为瓷砖;门厅为大理石;窗户为断桥式铝合金平开窗;公共区域饰材为花岗岩;广场为地砖;公共走廊为大理石;内部装饰为乳胶漆;商铺内位乳胶漆;公共走廊为大理石。

划分:主要以写字楼为主,商业为辅,写字楼每层为866.2平米,可独立分隔。 物业说明:荣恒集团自行管理,物业费3元/平米/月,含电梯费。

价格:

起价:4299元/平米 均价:4999元/平米 最高价:5799元/平米

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租金:毛坯 40元/㎡/月 装修 50元/㎡/月

销售情况:20xx年,能销售的单位已销售100%,

工程进度:现房并投入使用。

入住情况:

1-3、10层位安邦保险、6-7层为中国平安保险、12层是西气东输宁夏办事处,14-16层位荣恒集团,4、5、8、9、13等楼层未出售。

优势:

1、此楼开发时间较早,当时的土地价格低,建安成本也比较低。

2、此项目以优越的地段,曾经在该区域影响市场2-3年时间。

3、荣恒公司把一些单位捂盘不做销售,按现在市场价格出售能实现更大利润。

4、项目地段极佳,周边配套齐全,交通方便。

劣势:

1、车位明显不够,没有规划地下停车场,目前已入住企业的停车问题已凸显出来。

2、在智能化系统方面做的明显不足,和目前开发的同类项目差距很大。

3、写字楼物业管理理念滞后,管理很混乱。

案名:民生新天地

项目概况:总占地3000平米;总建筑面积3.2万平方米; 19层高。

建筑风格:建筑外立面为后现代风格

内部配套:

此公寓地下设有车位22辆,小区有300辆。双回路供电;供水为二次衡压;

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在进大厅左手位置有两部三菱电梯,一步为载人、一步是货梯。采用智能化物业管理。

装修标准:外立面为干挂石材;双层中空玻璃;断桥铝合金窗;公共区域为大理石和瓷砖;广场为灰色地砖;公共区域为防滑地砖;

划分:1-2层为商网,3-18层为公寓,19层办公用房,公寓面积区间为50-90平米,商网面积为110-245平米。

物业说明:物业自行管理,费用为1.3元/平米,含电梯费。

价格:不详

租金:28-38元/㎡/月

销售情况:已售罄

工程进度:现房

入住情况:

入住达95%左右,部分未入住物业为投资出租,公寓20%左右被用作办公用。 优势:

1、民生地产的市场影响力,及企业品牌是项目取得这么好销售的主要因素。

2、此楼是民生花园收官之座,民生花园四期开发已经积累了大量的客户资源且建立了不错的市场口碑,对销售有很大的促进作用。

劣势:

1、车位规划部不能满足业主的需要,且车位停放显得混乱,影响整体外观形象。

2、精装修,总价高,给客户会的带来购买一定压力。

3、点式楼,通风采光不理想。

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第四部分 项目区域市场概况

一、银川经济技术开发区总体规划解析

写字楼项目市场调研报告20xx0212

1-1、规划控制范围和用地规模

银川经济技术开发区管理的规划用地面积为32平方公里。其中,国务院批准规划用地7.5平方公里,银川市政府委托管理的城市工业用地24.5平方公里。 规划用地界址:

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Ⅰ区规划用地东起唐涞渠、西至亲水大街、南起黄河路、北至北京路,面积2.26平方公里。

Ⅱ区规划用地东起包兰铁路、西至宏图南街、南起南环高速路、北至银西铁路,面积22.11平方公里;

Ⅲ区规划用地东起铁东南街、西至包兰铁路、南起六盘山路、北至规划14号路,面积6.41平方公里;原高新区二期用地东起宁安大街、西至亲水大街、南起六盘山路、北至规划14号路,面积1.22平方公里。

为满足开发区经济增长和产业发展需要,从区域的完整性、规划的前瞻性和基础设施的规模效益要求出发,与20xx年的银川市城市总体规划、土地利用总体规划相衔接,“十一五”期间,,开发区规划用地为Ⅱ区南部16.87平方公里和农垦科研所5平方公里。

在建成区内产能充分实现的情况下,根据“十一五”期间经济增长、产业空间布局和功能分区的需要,Ⅱ区内至少新增建成片区面积7平方公里以上,20xx年建成片区面积将达14.5平方公里以上。

1-2、空间布局和功能分区

开发区Ⅱ区空间布局在总体结构上形成1个行政商务中心区、2个生活居住区、多片产业功能区的布局模式。

1-2-1.中心区

在Ⅱ区中部规划服务于工业发展的行政商务中心区,形成公共建筑项目群,逐步形成行政、商务、信息、培训、金融中心。

1-2-2.生活居住区

在Ⅱ区东部规划2个与工业区配套的生活居住区,建设规模达30万平方米。

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将Ⅱ区建设成为集生产、生活、行政、商务协调发展,功能完善的现代化城市新区。

3.产业功能区

开发区从投资产业结构可形成六大功能区,即:石油天然气化工产业区、机械制造产业区、新材料产业区、生物制药产业区 、食品加工产业区、信息产业区。

1-3、用地规划

1-3-1.道路交通规划

开发区道路系统布局将保持银川市城市总体规划确定的方格网状道路骨架,采用平行向南推进扩展的模式。道路系统由快速路、主干路、次干路、支路4级组成,规划大致以400~600米间距的路网将用地划分为20~33公顷的街区,道路用地占开发用地比例不超过17%。

1-3-2.工业及仓储用地规划

开发用地以工业用地为主。考虑现有制钠厂、鑫尔特、捷美化工、鲁西华工、瀛海水泥等三类工业,以及宁化水源地、生态湿地等因素,按照避免相互影响的原则,科学布置各产业功能区。工业用地占开发用地比例为60%以上。

仓储用地将与现状仓储相结合,沿外贸仓库铁路专用线形成具有一定规模的现代物流中心。仓储用地占开发用地比例为4.9%。

1-3-3.行政商务中心区规划

行政商务中心区用地规模为0.27平方公里,已经建成为城市西南部的行政中心、信息中心、研发中心、培训中心和商务中心。

1-3-4.市政公共设施规划

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在Ⅱ区规划自来水厂1座、热电厂1座、换热站9座、电信局1座、垃圾处理中转站6座。占总用地比例为3.7%。

1-3-5.居住用地规划

在区域内依托滞洪区生态湿地公园规划集中布置的居住组团,配备片区级医疗、教育及商业服务等设施,营造人与自然相和谐的人居环境。占总用地比例为

1.6%。

1-3-6.区域绿地系统规划

开发区绿地系统由生态湿地公园、道路公共绿地、防护林带及工业厂区绿地构成一个相对完整的系统。依托泄洪区、水利科学试验站建造生态湿地公园。部分道路规划公共绿地带及防护林带。绿地率达到30%以上。

20xx年,开发区预计完成GDP55亿元,工业总产值首次突破100亿大关达到104亿元,实现工业增加值31.2亿元,技工贸总收入185亿元,固定资产投资22亿元,进出口总额5.6亿元,实际利用外资7300万美元,各项主要经济指标增幅达到30%以上,超额完成了预定的目标任务。20xx年开发区将以跨越式发展为主线,按照“12345”的发展思路,即围绕把开发区建设成为宁夏发展特色优势产业、高新技术产业的示范区和西北地区最适宜创业的开发区这一核心目标,坚持科技创新和体制创新,突出抓好招商引资和项目建设、基础设施建设、机关效能建设三项重点工作,努力在先进装备制造业、新材料、精细化工和现代服务业四大主导产业发展上实现新跨越,打造全国知名的数控机床制造、风力发电设备制造、特种铸钢生产、轮胎生产基地和西北地区重要的软件、动漫、服务外包产业基地。积极应对国际金融危机,进一步解放思想、推进体制机制创新,化危为机,保持经济平稳较快增长。全年计划完成GDP 64亿元,工业总产值

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130亿元,工业增加值39亿元,技工贸总收入237亿元,固定资产投资30亿元,力争主要经济指标增速达到20%以上。

二、开发区房地产发展剖析

在银川房地产市场升温的大好机遇之际,区内外地产商纷纷抢滩金凤区。尤其是随着“最适宜居住”核心区效应的日渐凸显,更是极大地刺激了地产商西进的欲望,一时间该区域房地产热潮不断,市场竞争风起云涌。

日前,已有拉普斯置业有限公司、广州颐和集团、上海绿地集团、宁夏鲁能置业有限公司等多家外来房地产巨头企业进驻银川,在金凤区抢占重要一隅,金凤区房地产市场在外来投资集团进军下不断升温。数据显示,20xx年该区房地产开发施工面积237万平方米,20xx年增至269万平方米。 面对外来的强劲对手,本土房地产企业深受触动。 对于外来房产开发商的冲击,外来房地产商带来大量的投资,带来先进的理念、先进的规划设计,也给本土房产商带来生存挑战,迫使其提高自身素质,增强竞争能力。

去年下半年经过全球金融风暴的洗礼,金凤区一些项目销售也受到了很大的冲击,给项目回款带来了很大的压力。一些以“水概念”项目,也一时间不再有往日的火爆场面。随着经济复苏各项目销售也有所好转,在该区域市场反应相对好的还属“紫荆花商务中心”,此项目也是和本案形成最大竞争的项目。随着该区域城市规划逐渐完成,基础生活配套逐步完善,必定会再有一次开发高潮。 第五部分 项目区位特性分析

一、项目概况:

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该地块位于银川经济技术开发区,新昌路与宁安街交汇处,规划性质为商务办公,占地面积18139平米,总建筑面积74800平米,其中地上建筑面积63500平米,地下建筑面积11300平米,容积率为3.5,建筑密度为28.5%,绿地率为35%,规划停车位508辆,地上132辆,地下375辆。周边被个私营企业所包围,城市配套较完善,交通也十分方便。

二、项目周边环境分析

2-1、地理位置分析:

此地块位于开发区核心区域,北临新昌路,东临宁安街。软件园,电信、移动、联通、工行、建行、中行等网点遍布周边。对此地块基础配套上的卖点有所提升。

2-2、竞争对手分析:

离此地块能形成竞争的有紫荆花商务中心、恒泰商务大厦、银川国际贸易中心、金茂大厦等项目。紫荆花商务中心占据开发区行政区核心位置,体量大,风格有所创新,现在工程进度封顶,抢先占有市场客户份额,近期销售情况不错;恒泰商务大厦现在已经为现房,销售也接近尾声,入住在30%左右,优越的地理位置无非是给此项目销售增加的砝码;银川国际贸易中心,前身是“金鹰国际CBD”,重新包装上市,给市场也带来了一些疑问和压力,此项目口碑的负面影响,必定给项目再销售带来挑战,现在销售情况一般,入住一般;金茂大厦是有一家“新秀”企业投资开发,已成现房,销售情况不是很乐观,项目形象包装和物业管理是影响销售的主要因素。通过此次市场调研,以上项目是对此地块开发商务写字楼最大的竞争对手,客户或经营户必定会产生很大的竞争。

三、项目SWOT分析

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1、Strenght(优势)

该地块相对来看比较方正,方便规划和施工。占据十字路口,地理位置优越,根据开发区管委会的整体规划开,此区域今后必定是银川市行政中心、通讯信息中心、软件研发中心、培训中心、金融中心、商务中心。城市现代化CBD(商务中心区)经济发展中枢,是一个城市的功能核心,是现代化大都市的一个重要标志,其地价可谓是“寸土寸金”。银川市的现代化、国际化进程正迅速加快,经济实力也得到了一个质的提高。此时我公司能够接过政府手中的“接力棒”,对公司创“品牌”目标也无非更近了一步。我们都知道,只要政府用心做事情,肯定对此市场发展就会有所推进作用的。此区域现在还没有一个真正意义上的“地标”建筑,这也给我公司建设开发区“第一高楼”带来机遇,为公司发展再奠定一个高度。

2、Weakness(劣势)

目前,全球经济还是被“金融危机”笼罩的时期,在全国房地产市场持续低迷的情况下,公司的这笔投资肯定会带来一定的风险。面对市场低迷时期,超负荷的投入必定会带来超能力的付出。商务写字楼属于投资类物业,既然是投资就必定会受到政策和市场的限制等诸多因素的影响。根据区工商局统计了解到,注册资金在500万以上的中型企业相对较少,大型企业也是屈指可数,有实力企业自己投资建设办公场所,这无疑会减少市场中潜在客户。根据银川市住房保障局统计数字了解到,银川市房地产08年开发投资保持了平稳较快增长态势,写字楼的投资逐步增加,新开工面大幅增长, 08年下半年受国际金融危机影响,去年下半年销售备案面积呈下降趋势,写字楼空置面积增加,导致市场供需矛盾

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加大,给各开发企业回笼资金也带来了很多的困难。这个时候一个近8万平米的商务办公物业的加入,一定会给市场带来更大的压力和挑战。现在公司的施工技术、对节能材料的了解、写字楼类型的物业管理等等还是比较欠缺的,这些客观因素给项目的开发成功与否也是至关重要的。

3、Oportunty(机会)

从银川市住房保障局09年1、2月统计数字分析,银川市房地产市场从几个月的低迷状态中逐渐突围出来。根据自治区住房和城乡建设厅了解到,全区房地产市场一季度呈现良好运行态势,调控措施的效果初步显现,呈现出五大特点:房地产开发投资快速增长。全区房地产开发完成投资6.04亿元,比上年同期增长58.1%。施工面积大幅增加,全区商品房施工面积为632.49万平方米,同比增长67.3%;全区商品房新开工面积173.02万平方米,同比增长77.9%。土地购置成倍增长。全区房地产开发企业购置土地面积44.67万平方米,同比增长

3.2倍,土地成交价款2.02亿元,增长6.1倍。房地产开发资金到位良好,为支撑房地产开发投资快速增长提供了保障。商品房销售面积环比回升。以上统计数字反映出,以银川市为主导的房地产市场已逐渐升温。公司若此时介入也正是“风雨之后见彩虹”时分,可疑说是占据“天时”,对公司建造该区域“地标建筑”也带来了一个机遇,只要把握好市场的脉络,发展和收益也就能实现。

4、Threat(威胁)

根据此次市场调研分析,商务写字楼的市场竞争还是非常激烈。已经销售完或正在销售的同类产品,已经先抢占了销售客户市场份额和招商客户市场份额,受这些因素的影响,此项目销售周期必定会拉长,资金回笼也会带来压力;针对有实力和有影响力的企业的招商工作更是艰难,没有品牌企业的入住,对提

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升物业整体市场形象和市场影响力也会大打折扣,对公司的发展也有很大阻力,对目标的实现也会有限制。

现在房地产市场还未正真走出“金融危机”,根据国家已往出台调控政策时间看,上半年政策调控都是不稳定的,寄予这些客观因素, 现在的投资前景预测性不强,对此次投资不是完全就能掌控的。

第六部分、项目建议:

建议一:建筑结构

从调研的几个项目来看,在建筑材料使用上以混凝土结构居多。钢结构采用的还很少。钢结构与目前普遍使用混凝土相比:一是可干式施工,节约用水,施工占地少,产生的噪音小、粉尘少;二是由于自重减轻,基础施工取土量少,对土地这一宝贵资源破坏小;三是大量减少混凝土的使用和砖瓦的使用,减少了城市周边的开山挖石,有利于环境保护;四是建筑使用寿命到期,结构拆除产生的固体垃圾少,废钢资源回收价格高;五是施工周期短,有利于项目占据市场时机。钢结构建筑是对城市环境影响最小的一种结构之一,在西方已被广泛采用,所以被有关称为绿色建筑。超高层建筑超过50层以上,大都会采用钢结构,约占70~80%。钢筋混凝土结构体系占10%左右。目前,超高层结构采用型钢、钢管混凝土结构体系越来越多。此类结构稳定性强,同时可大大减小梁和柱的截面面积,增大建筑内部空间的使用效率。公司在施工材料成本基本相差不大的情况下建议使用。

建议二:装饰、装修标准(参考目前国内高档写字楼标准)

立面:高品质的玻璃幕墙(高折射率、可呼吸式、中空镀膜隔音、大尺寸块面玻

璃、减少隐框、凸现竖向主线条、灯光工程)

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大堂:极强的空间感(至少挑高两层,不低于8-10米)、选用高档材料,同时减

少材料品种,设计要求简约、大气,可以根据色彩选用暖色调照明,利

用吊顶装饰营造空间层次感,从细微处体现大堂整体气势;未来趋势:

生态型、亲和型

电梯间:正常开间不小于3-3.2米

电梯:知名品牌;设计等候时间小于30秒;大尺度轿厢;100米以上写字楼建

议分区(低区速度2.5m/s,中区速度:3.5-4.5m/s,高区速度:6m/s)

高速电梯建议进口原装

公共走道:正常开间1.8-2米,明确的导视系统,细节与品质感

洗手间:尽量预留在核心筒内;设备品牌;数量完备;装修色调尽量与公共部分

协调

建议三:营销

项目的底层商业部分在销售的同时建议做定项招商,比如金融、休闲、餐饮等业态。写字楼部分低层区可以划分成若干小户型销售,不做墙体分隔;中高层区做整层或划分半层销售,这样项目就可以大小客户全部揽入囊中。价格可按“低开高走”策略,以低价诱惑市场,价格逐渐提升,引领市场。以上策略可根据市场情形做灵活调整,为避免市场不可预见的因素,可以做到“进可攻、退可守”。 建议四:物业管理

写字楼物业不但要求有好的硬件设施,还要有专业的管理团队,根据公司目前无业管理的空白,建议公司在此项目上先与一家国内或国际上有知名度的物业公司顾问合作,这样不但能增加项目的卖点,还能给公司培养一批物业物业管理人才,为公司早日实现“品牌”目标做到“借势”的作用。

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