项目建议书格式与范本
1、工业类项目类
2、政府机关办公类
3、机关其它建筑类
4、市政道路桥梁类
5、社会事业类
6、科技产业
7、规划发展类
8、设计类
9、涉外资金类
10、项目申请报告
项目建议书格式
工业项目建议书格式
一、总论
1、项目名称：
2、承办单位概况（新建项目指筹建单位情况，技术改造项目指原企业情况）
3、拟建地点：
4、建设内容与规模：
5、建设年限：
6、概算投资：
7、效益分析：
二、项目建设的必要性和条件
1、建设的必要性分析
2、建设条件分析：包括场址建设条件（地质、气候、交通、公用设施、征地拆迁工作、施工等）、其它条件分析（政策、资源、法律法规等）
3、资源条件评价（指资源开发项目）：包括资源可利用量（矿产地质储量、可采储量等）、资源品质情况（矿产品位、物理性能等）、资源赋存条件（矿体结构、埋藏深度、岩体性质等）
三、建设规模与产品方案
1、建设规模（达产达标后的规模）
2、产品方案（拟开发产品方案）
四、技术方案、设备方案和工程方案
（一）技术方案
1、生产方法（包括原料路线） 2、工艺流程
（二）主要设备方案
1、主要设备选型（列出清单表） 2、主要设备来源
（三）工程方案
1、建、构筑物的建筑特征、结构及面积方案（附平面图、规划图）
2、建筑安装工程量及“三材”用量估算
3、主要建、构筑物工程一览表
五、投资估算及资金筹措
（一）投资估算
1、建设投资估算（先总述总投资，后分述建筑工程费、设备购置安装费等）
2、流动资金估算
3、投资估算表（总资金估算表、单项工程投资估算表）
（二）资金筹措
1、自筹资金 2、其它来源
六、效益分析
（一）经济效益
1、销售收入估算（编制销售收入估算表）
2、成本费用估算（编制总成本费用表和分项成本估算表）
3、利润与税收分析
4、投资回收期
5、投资利润率
（二）社会效益
七、结论
农业项目建议书格式
一、总论
1、项目名称
2、承办单位概况（新建项目指筹建单位情况，技术改造项目指原企业情况）
3、拟建地点：
4、建设内容与规模：
5、建设年限：
6、概算投资：
7、效益分析：
二、项目建设的必要性和条件
1、建设的必要性分析
2、建设条件分析：包括场址建设条件（地质、气候、交通、公用设施、征地拆迁工作、施工等）、其它条件分析（政策、资源、法律法规等）
三、建设规模与产品方案
1、建设规模（种植规模、养殖规模、农副产品加工规模）
2、产品方案（种植产品方案、养殖产品方案、农副产品方案）
四、技术方案、设备方案和工程方案
（一）技术方案
1、种植业生产技术与流程
2、养殖业主生产技术与流程
3、农副产品加工生产技术与流程
（二）主要设备方案
1、种植业要设备选型（种植业、养殖业、农副产品加工设备列出清单表）
2、主要设备来源
（三）工程方案
1、建、构筑物的建筑特征、结构及面积方案（附平面图、规划图）
2、建筑安装工程量及“三材”用量估算
3、主要建、构筑物工程一览表
五、投资估算及资金筹措
（一）投资估算
1、建设投资估算（先总述总投资，后分述建筑工程费、设备购置安装费等）
2、流动资金估算
3、投资估算表（总资金估算表、单项工程投资估算表）
（二）资金筹措
1、自筹资金 2、其它来源
六、效益分析
（一）经济效益
1、销售收入估算（编制销售收入估算表）
2、成本费用估算（编制总成本费用表和分项成本估算表）
3、利润与税收分析
4、投资回收期
5、投资利润率
（二）社会效益
七、结论
水利水电项目建议书格式
一、总论
1、项目名称
2、承办单位概况（新建项目指筹建单位情况，技术改造项目指原企业情况）
3、拟建地点：
4、建设内容与规模：
5、建设年限：
6、概算投资：
7、效益分析：
二、市场预测
1、水利水电供应、需求现状
2、水利水电供需预测
3、水利水电价格现状与预测
三、水利水电资源开发利用条件
1、流域及电网现状与开发利用规划
2、拟开发河段水利水电资源量、品质及开发利用的可能性
3、拟建项目在整个流域内或电网中所处的位置和作用。
四、水文和气象
1、流域概况（工程所在流域听地理状况、河道和水土保持状况）
2、气象特征
3、其他情况
五、工程地质
1、区域地质条件
2、水库区工程地质条件
3、坝址及枢纽主要建筑物工程地质条件
4、其他部分地质条件（排水线路、堤防和河道）
六、工程任务与规模
（一）土建工程
1、挡水泄水建筑物
2、水电站厂房及开关站
（二）水利水电设备
1、发电机组
2、电力接入系统方式及主接线
3、主要电力设备及辅助设备（列出含单价的清单表）
七、工程选址及工程总体布置
1、工程等级和设计标准
2、坝址选择
3、坝型与枢纽布置
八、环境影响评价
1、区域环境概况
2、工程对水体、水系、生物、水土流失影响分析
3、保护措施
九、组织机构与人力资源配置
1、组织机构设置（法人组建方案、管理机构方案、管理机构图）
2、人力资源配置（生产作业班次、劳动定员数量及技能要求）
3、员工培训
十、项目实施进度
1、建设工期 2、进度安排
十一、投资估算及资金筹措
（一）投资估算
1、建设投资估算（建筑工程费、设备购置安装费和库区淹没处理补偿费等）
2、流动资金估算
3、投资估算表（总资金估算表、单项工程投资估算表）
（二）资金筹措
1、自筹资金 2、其它来源
十二、效益分析
（一）经济效益
1、销售收入估算（编制销售收入估算表）
2、成本费用估算（编制总成本费用表和分项成本估算表）
3、利润与税收分析
4、投资回收期及投资利润率
（二）社会效益
十三、结论
社会发展项目建议书格式
一、总论
1、项目名称：
2、项目法人：
3、建设地点：
4、建设内容：
5、建设规模：
6、概算投资：
7、效益分析：
二、项目建设的必要性
（一）项目背景：
1、建设单位概况 2、建议书编制依据
3、提出的理由与过程
（二）基本条件：
1、拟建地址状况 2、拟建地址的建设条件：
（三）项目建设的意义：
三、建设内容、规模及工程方案
（一）建设内容与规模
1、建设规模及理由
2、建设内容技术方案
3、建筑安装工程量及“三材”用量估算
四、投资估算及资金筹措
（一）投资估算
1、投资估算依据 2、建设投资估算 3、投资估算表
（二）资金筹措方案
1、项目法人自筹资金 2、信贷融资
五、效益分析
（一）经济效益
（二）社会效益
七、结论
城市基础设施项目建议书格式
一、总论
1、项目名称
2、承办单位概况（新建项目指筹建单位情况，技术改造项目指原企业情况）
3、拟建地点：
4、建设规模：
5、建设年限：
6、概算投资：
7、效益分析：
二、市场预测
1、供应现状。（本系统现有设施规模、能力及问题）
2、供应预测。（本系统在建的和规划建设的设施规模、能力）
3、需求预测。（根据当前城市社会经济发展对系统设施需求情况，预测城市社会经济发展对系统设施需求量分析。）
三、建设规模
（一）建设规模与方案比选
（二）推荐建设规模及理由
四、项目选址
（一）场址现状（地点与地理位置、土地可能性类别及占地面积等）
（二）场址建设条件（地质、气候、交通、公用设施、政策、资源、法律法规征地拆迁工作、施工等）
五、技术方案、设备方案和工程方案
（一）技术方案
1、技术方案选择
2、主要工艺流程图，主要技术经济指标表
（二）主要设备方案
（三）工程方案
1、建、构筑物的建筑特征、结构方案（附总平面图、规划图）
2、建筑安装工程量及“三材”用量估算
3、主要建、构筑物工程一览表
六、投资估算及资金筹措
（一）投资估算
1、建设投资估算（先总述总投资，后分述建筑工程费、设备购置安装费等）
2、流动资金估算
3、投资估算表（总资金估算表、单项工程投资估算表）
（二）资金筹措
1、自筹资金
2、其它来源
七、效益分析
（一）经济效益
1、基础数据与参数选取
2、成本费用估算（编制总成本费用表和分项成本估算表）
3、财务分析
（二）社会效益
1、项目对社会的影响分析
2、项目与所在地互适性分析（不同利益群体对项目的态度及参与程度；各级组织对项目的态度及支持程度）
3、社会风险分析
4、社会评价结论
八、结论
煤矿安全改造项目建议书格式
一、总论
（一）项目背景
1、项目名称
2、承办单位概况
3、可行性研究报告编制依据
4、项目提出的理由与过程
（二）项目概况
1、拟建地点
2、建设规模与目标
3、项目投入总资金及效益情况
4、主要技术经济指标
二、需求分析与建设规模
（一）需求分析
（二）建设规模方案
包括建设结构形式、建筑面积、使用功能
三、场址选择
（一）场址现状
1、地点及地理位置
2、场址土地权属类别及占地面积
3、改建项目现有场利用情况
（二）场址及其它建设条件
四、建筑方案选择
（一）建筑设计指导思想与原则
（二）项目总体规划方案
1、总平面布置和功能要求
2、规划设计方案描述
3、规划设计图，选定主要参数
（三）主要工艺设备系统及配套设施（给排水、供电、供热、燃气、通风、空调等）
五、环境影响评价
（一）场址环境现状
（二）项目建设及运营对环境的影响
（三）环境保护措施
（四）环境保护设施的投资
六、组织机构及劳动定员
（一）组织机构
（二）人力资源配置
七、项目实施进度
（一）建设工期
（二）项目实施进度安排
（三）项目实施进度表（横线图）
八、投资估算与资金筹措
（一）投资估算 1、投资估算依据 2、建设投资估算（工程费、设备及工器具购置费、安装工程费、其他费用） 3、投资估算表（项目建设投资估算汇总表、投资计划表） （二）资金筹措方式与来源 九、财务评价 （一）财务评价基础数据选择 （二）服务收入支出预测
（三）财务评价指标（使用效益、运营成本、借款偿还期） 十、社会评价 （一）项目对社会的影响分析 （二）社会风险分析 十一、
结论 附图、附表、附件 （一）附图（总体规划图） （二）附表（建设投资估算汇总表） （三）附件（批复文件等）
深圳市天健（集团）股份有限公司
深圳市市政工程总公司
上海市保障性住房建设项目
投资建设可行性报告
同济大学建筑设计研究院(集团)有限公司
Architectural Design & Research Institute of Tongji University (Group) Co.,Lt
d.
二零一一年一月
目 录
1 项目宏观背景 ...................................................................................... 1
1.1 保障性住房建设成为住房建设的重点 ....................................................... 1
1.2 保障房建设政策相继出台 ........................................................................... 1
1.3 保障房建设市场巨大，前景可观 ............................................................... 3
1.4 保障房建设资金支持 ................................................................................... 4 2 上海市相关政策及发展趋势 .............................................................. 6
2.1 相关政策 ....................................................................................................... 6
2.2 市场前景 ....................................................................................................... 6
2.3 规划布局 ....................................................................................................... 7
2.4 信贷支持 ....................................................................................................... 9 3 深圳市天健集团（市政总公司）参与保障房建设的战略设想 .... 10
3.1 以低风险产品进入上海市场，规避房地产调控风险 ............................. 10
3.2 增强企业商誉，搭建政府合作平台 ......................................................... 10
3.3 发挥企业综合竞争优势，提高经营业绩，多方获取利润 ..................... 11
3.4 保障房住宅的开发优势 ............................................................................. 12 4 产品分析及定位 ................................................................................ 13
4.1 住宅设计 ..................................................................................................... 13
4.2 公建设计 ..................................................................................................... 13
4.3 装修标准 ..................................................................................................... 13
4.4 结构设计 ..................................................................................................... 15
4.5 给排水设计 ................................................................................................. 15
4.6 暖通设计 ..................................................................................................... 16
4.7 弱电系统 ..................................................................................................... 16 5 开发方案及进度计划 ........................................................................ 17
5.1 开发方案 ..................................................................................................... 17
5.2 项目实施进度计划 ..................................................................................... 17 6 投资估算及资金筹措 ........................................................................ 19
6.1 投资估算依据 ............................................................................................. 19
6.2 投资估算假定条件 ..................................................................................... 19
6.3 建筑安装工程费用 ..................................................................................... 20
6.4 工程建设其他费用 ..................................................................................... 20
6.5 预备费 ......................................................................................................... 21
6.6 土地费 ......................................................................................................... 21
6.7 管理费 ......................................................................................................... 21
6.8 建设期贷款利息 ......................................................................................... 21
6.9 投资估算表 ................................................................................................. 22
6.10 资金来源及融资方案 ................................................................................. 25 7 财务评价 ............................................................................................ 28
7.1 财务评价的依据 ......................................................................................... 28
7.2 财务评价主要参数 ..................................................................................... 28
7.3 财务效益分析 ............................................................................................. 28
7.4 清偿能力分析 ............................................................................................. 30
7.5 敏感性分析 ................................................................................................. 31 8 风险评估分析 .................................................................................... 33
8.1 竞争性风险 ................................................................................................. 33
8.2 成本风险 ..................................................................................................... 33
8.3 政府回购款逾期到位的风险 ..................................................................... 33
8.4 利息上涨风险 ............................................................................................. 34
8.5 质量管理不达标风险 ................................................................................. 34 9 研究结论 ............................................................................................ 35
上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告 1
1 项目宏观背景
1.1 保障性住房建设成为住房建设的重点
住宅市场供应主体正在发生改变。在2010 年之前的近10 年里，住宅市场基本上是由单一的房地产开发商提供住房，政府提供的保障性住房基本缺位。从2010 年开始，政府再次担负起主导低收入群的保障性住房建设，使单一供应主体向多元供应主体转变，这种转变将有利于抑制房价过快上涨带来的一系列社会问题。
加大保障性住房建设力度是本轮调控的一个基本线索，李克强副总理的多次座谈、调研表态，在很大程度上将进一步强化保障房建设的政策分量。20xx年全国580万套的保障房建设任务不仅是历年来力度最大的一年，而且也将开启保障大规模建设的起点。保障性住房的大规模投资建设，不仅可以大幅对冲预期中的商品房投资回落对经济增长的负面影响，而且也将是本轮调控能够引向深入的有力支持。保障性住房的供应量将主要集中于一线城市和房价涨幅过快的计划单列市和二线城市。
图1-1
：未来将逐步形成不同层级的城市住房体系
1.2 保障房建设政策相继出台
住建部20xx年5月19日与各地政府签订目标责任书，在某种意义上将保障性
上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告 2
住房的建设上升到政治的高度，而区域间的政治攀比效应将促使保障性住房加快建设，弥补市场化房地产投资的回落，有效降低房地产调控负面影响。
表1-1：新“国十条”以来中央部委及领导有关保障房建设的政策与调研一览表 政策及中央领导调研
5月19日，住建部与各地政府签
订住房保障工作目标责任书 政策与调研内容 保障性安居工程协调小组将适时对各地落实责任书的情况进行督促检查，年底将组织验收。住房保障工作目标
责任书的完成情况，将纳入住房和城乡建设部、监察部
对各省、自治区、直辖市人民政府住房保障工作的考核
和问责。
公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困
难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职
业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范
围。指出成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积要严
格控制在60平方米以下。 力争到20xx年末，基本解决1540万户低收入住房困难家
庭的住房问题，2013-20xx年各地要结合实际，稳步扩大
制度覆盖面，适当提高保障标准，力争到规划期末，人
均住房建筑面积13平方米以下，低收入住房困难家庭基
本得到保障。
选定28个城市为利用住房公积金贷款支持保障性住房建
设试点城市，133个经济适用住房、棚户区改造安臵用房、
公共租赁住房建设项目为申请利用住房公积金贷款支持
保障性住房建设试点项目，贷款额度约493亿元。
强调保障房建设各地进展还不平衡，住房保障体系仍不
完善，政策支持力度也有待提高。要进一步加大保障性
住房建设力度，在人口较多的城市，要大力发展公共租
赁住房，缓解中等偏下收入家庭以及新就业职工、外来
务工人员的住房困难；在低收入家庭较多的城市，要进
一步加快廉租住房建设步伐。
强调加快保障性安居工程建设，要通过建机制，做到保
基本、促公平、可持续，使低收入和中等偏下收入群众
基本住房能够得到保障和支持，使保障性住房真正惠及
困难家庭，使住房保障体系建立起来并长期运转下去。 6月12日，七部门联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》 6月12日，住建部关于做好住房保障规划编制工作的通知 8月5日，七部委联合印发《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》 8月21日，李克强在常州主持召开加快保障性安居工程建设工作座谈会 9月17日，李克强在北京主持召开加快保障性安居工程建设工作座谈会
在一系列政策力推之下，保障房建设力度空前。对于房地产开发企业而言，20xx年或不再是博取房价快速上涨的短期超额收益的时期，而是一个为即将到来的新的市场格局进行预先安排、谋划的时刻。保障房可能就是一块试金石。
上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告 3
1.3 保障房建设市场巨大，前景可观
20xx年，全国住宅用地供应量大增137%，其中保障性住房用地增加336%，商品房用地增加93%。土地供应一反过去五年平稳增长的状态，将从根本上起到平抑房价的作用。
20xx年，市场关注的房地产调控重点一直在抑制需求上，然而，在增加供给方面政府的力度也很大，尤其是保障性住房、中低价位/中小套型住房用地量占供应总量的77%。
20xx年，全国土地出让成交总价款2.7 万亿元，同比增加70%，而土地出让平均地价同比下降17%
，地价直接推动房价的动力不再，有利于房价的平稳。
图1-2：2010 年全国住宅用地供应量大增137%
上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告
4
图1-3：2010 年土地出让平均地价同比下降17%
20xx年，我国拟建设1000 万套保障房，与20xx年580万套相比，增长72.4%。1000万套保障房的建设目标远超此前市场预期，意味着20xx年保障性住房投资将达1.4 万亿元，达到全国房地产投资规模的五分之一左右。可见，保障房建设市场巨大，前景可观。
表1-2：2010-20xx年保障性住房建设规模、投资额情况
年份
20xx年 20xx年 保障房建设规模 （万套） 580 1000 保障房开发面积 (万平方米） 29000 50000 保障房开发投资 (亿元） 7250 14000
1.4 保障房建设资金支持
资金问题是保障房建设面临的难题，为此今后国家有关部门将继续鼓励各地探索建立保障性住房建设融资平台，尽快建立起由政府主导的市场化投融资和建设机制，从而实现保障性住房建设可持续发展。随着公积金闲臵资金支持保障性住房建设的试点的逐步成熟，覆盖面必将扩大。
20xx年10月26日，财政部、国家发展改革委、住房城乡建设部联合发布《关
上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告 5
于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》（财综[2010]95号），要求切实落实各类保障性安居工程资金，允许土地出让净收益用于发展公共租赁住房，允许住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金用于发展公共租赁住房。
上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告 6
2 上海市相关政策及发展趋势
2.1 相关政策
20xx年10月7号，上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门 《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》（沪府发
[2010]34号）。“意见”提出要着力推进住房保障工作，逐步放宽廉租住房准入标准；积极推进公共租赁住房工作，抓紧建设和筹措一批公共租赁住房；全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套。
自20xx年5月20日上海市政府与浦东新区等6个相关区政府签署《20xx年本市保障性住房建设目标责任书》、并下达各项目建设计划以来，市、区各相关部门采取并联审批、简化程序、缩短周期的办法加快推进土地储备、规划设计、手续办理、开发建设及完善配套建设；同时通过例会制度、简报制度、督查制度等，及时反馈信息、解决问题，确保按期推进。
从20xx年上海市政府召开的保障性住房建设总结及明年保障性住房建设推进会上获悉：20xx年，上海市政府着力加大了保障性住房建设的力度，全市保障性住房新开工超1200万平方米，建设规模为历年来的高峰，建设基地涉及浦东、嘉定、闵行、宝山、青浦、松江，以及徐汇、普陀、长宁、虹口、闸北等中心城区，上海城投总公司、上海建工集团、上海城建集团、绿地集团等多家国有大型企业集团积极参与建设。
2.2 市场前景
20xx年，上海共完成保障性住房用地供应840公顷，占全部住宅供地的76％。全市保障性住房新开工超1200万平方米。
20xx年上海将继续全面推进住房保障体系建设，新开工建设和筹措1500万平方米、供应18.5万套保障性住房。今后，上海市新建的商品住房建设项目，还将
上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告 7
按不低于5%的比例配建经济适用住房、公共租赁房等保障性住房。
根据“十二五”期间上海住房建设的初步方案，上海“十二五”住房建设大约为1.25亿平方米，其中，2300万平方米将用于经济适用房建设，2000万平方米用于廉租房公用房建设，2000万平方米用于重大工程配套拆迁安居房建设，2000万平方米用于普通商品房建设（中小型、限价房建设），1700万平方米用于商品住宅建设，2500万平方米用于非住宅的商业地产配套项目建设。
由此可见，保障性住房建设将成为上海市未来住房建设的重点。
2.3 规划布局
20xx年初，上海市政府确定浦东周康航、松江泗泾、浦东曹路、宝山顾村、闵行浦江、嘉定江桥为本市大型居住社区开发建设六大基地，由上海市属五大集团开发建设。六大基地规划建设用地约19.33平方公里，其中居住用地约10.77平方公里，规划居住人口约52万人。
20xx年2月，上海市政府批准《上海市大型居住社区第二批选址规划》，总共有23块大型居住社区陆续“上马”，建设用地面积约105平方公里，其中住宅用地面积约40平方公里，预计可建住宅建筑面积约8000万平方米。经过公示，近期将有13块社区率先启动，包括宝山罗店、嘉定城北站、嘉定云翔拓展、青浦华新、青浦城一站、松江佘山（21丘）、松江泗泾、闵行浦江、闵行旗忠、浦东航头、浦东民乐路、浦东川沙、奉贤南桥，合计建设用地55平方公里，可开发住宅用地20平方公里，可开发住宅建筑量4000万平方米。
部分大型居住社区规划情况如下：
? 浦东民乐大型居住社区，位于浦东新区惠南镇，社区南部规划有轨交21号线，预计可居住16.2万人。
? 宝山罗店西大型居住社区，位于宝山区罗店老镇西南，罗店北欧风情新镇西侧，A30郊环线以北，周边有轨交7号线终点站，预计居住2.5万人。
? 嘉定城北大型居住社区，靠郊环线和沈海高速（A5公路），轨交11号线嘉定西站位于规划基地内，预计可居住10.8万人。
上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告 8
? 嘉定云翔社区拓展大型居住社区，位于南翔镇西部，北侧有轨交11号线马陆站，东侧有轨交11号线环球乐园站，预计可居住6.0万人。
? 青浦新城一站大型居住社区，位于青浦新城东部，轨交20号线新城一站位于规划基地内，规划10.24万人。
? 松江佘山北大型居住社区，位于佘山国家旅游度假区北侧，社区东南部紧邻轨交9号线佘山站，预计可居住2.5万人。
? 闵行旗忠大型居住社区，位于闵行区南部，旗忠国际网球中心东南侧，社区东部和南部约3公里处为轨交5号线，预计可居住9.4万人。
? 奉贤南桥东大型居住社区，奉贤南桥新城重要的组成部分，靠近规划轨道交通5号线延长线，预计可居住23万人。
上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告
9
图2-1：上海市保障性居住社区规划布局图
2.4 信贷支持
20xx年，上海银监局将加大差别化信贷政策，继续积极支持保障性住房工程建设，积极推动辖内大型银行严格执行差别化住房信贷政策，进一步加大监管协调指导力度，推动商业银行配合支持上海大型居住社区开工建设，优先满足保障性住房建设资金需求，充分发挥贷款资金对房地产市场健康发展的调节作用。
上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告 10
3 深圳市天健集团（市政总公司）参与保障房建设的战略设想
3.1 以低风险产品进入上海市场，规避房地产调控风险
保障房是与商品房相对应的一个概念，指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。上海市保障性住房由廉租住房、经济适用住房、动迁安臵房和公共租赁房构成。
保障房和商品房的一个最大不同点，是在建设过程中，占开发成本最大的土地由政府低价供给。开发商开发完成后，由政府支付开发成本全部回购。政府对保障房建设的款项一般在3年内支付完毕，因是政府项目，开发商回款有保证，相对于商品房项目，保障房项目的回款周期并不会因过长而构成财务压力，相反保障房能够成为企业稳定的收入来源。
另外，比较保障房项目和商品房项目中政府获得的收入，保障房项目中政府获得的收益并不比商品房项目低，在售价合适的情况下，甚至可以获得更高的正收益。从财政管理体制角度看，由于政府保障房项目收入并不进入土地出让金专户，各地对资金的支配性更高。
保障房对于政府来说可谓一个收益不低的利润项目，但对于房地产开发企业来说，保障房利润率相对较低，但由于有政府支持，风险很小，可以说是房地产企业的稳定利润。自政府20xx年4月实施更严厉的房地产调控措施以来，开发商、购房者及投机商一直在观察市场是否会迎来反弹，特别是政府落实减缓房地产市场发展的决心。迄今为止，政府坚定实施有关政策，并明确重申打击投机活动的目标。因商品房价格已达到多数人无法承担的水平，保障性住房市场的需求空前加大。天健集团通过保障性住房这种低风险的房地产开发产品，进入上海住宅市场，可以有效规避近期房地产调控的风险。
3.2 增强企业商誉，搭建政府合作平台
上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告 11
保障性住房项目的开发由地方政府主导，其建设主体本质上是地方人民政府，承建企业实际上是一种包干代甲方行为。保障性住房的利润率相比商品房来说较低，在一定程度上可视为开发商的一项社会责任。随着政府履行为社会大众提供适当的保障性住房解决方案的承诺变得越来越迫切，通过参与保障性住房项目，可增强企业商誉，并巩固与地方政府的关系。
目前，上海市保障性住房项目主要由市属五大地产集团公司，即上海城投、上海地产、上海建工、绿地集团和上海城建承接。天健集团作为深圳市国有资产监督管理局控股的股份制企业，市政总公司承建的上海浦东新区世纪大道工程曾获得中国市政工程“金杯奖”，在上海市场也拥有一定的声誉。为进一步巩固企业在上海市场的地位，实现集团公司长三角地区区域开发战略，需要积极投入保障性住房的开发建设。
3.3 发挥企业综合竞争优势，提高经营业绩，多方获取利润
根据天健集团“十二五”发展规划，集团主营业务包括房地产开发与经营、工程施工建设、管理与运营。主业定位为以“三高”（高端管理、高新技术、高资本投入）为特色的市政工程与建筑施工业和以差异化为特色的房地产开发为主业，走专业化发展道路，开发与经营并重，最终成为经济效益良好、注重社会责任、拥有核心竞争力、具有强势品牌的房地产开发商和工程施工建设、管理与运营商。集团区域开发战略：做精做细做强现有项目及深圳地区项目，以及特区内外一体化、政府加大基础设施投资的项目；做优与房地产发展联动的地区；全面发展珠三角地区项目；选择性布局国内发达地区，如长江三角洲、西三角洲(成渝陕)、北部湾、海南岛和中部地区项目等，严控其他区域的施工业务拓展。
上海市保障房项目一般单个项目的开发规模较大，一般分为30万、40万、50万、60万，个别项目达100万平方米。通过承接如此大规模的住宅开发项目，为企业积累大型居住区的开发经验，提升企业经营业绩。凭借雄厚的房地产开发实力和市政工程与建筑工程施工经验，集团不仅可以获得保障房的开发利润，同时还能充分发挥工程施工上的优势，获取项目施工利润，开发效益良好。
上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告 12
3.4 保障房住宅的开发优势
1、拥有更多的贷款渠道。相比商品房，保障性住房的贷款更容易、贷款渠道更多、审批更快之外。
2、资本要求低。保障性住房项目的资本要求远低于商品房。住房项目成本的第一大要素土地由政府低价提供，政府将为项目提供不同程度的资金支持。
3、税务激励。除政府提供的各种激励之外，保障性住房还可享受大量的税务优惠。例如，目前征缴的土地增值税是按照四个利润率范围确定（30%—60%），保障性住房的低利润率可能会由节税部分而获得好转。一些城市已将保障性住房的土地增值税预征率下调至1%，以进一步鼓励开发商参与。
上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告 13
4 产品分析及定位
4.1 住宅设计
房型设计上以二房一厅为主，以一房一厅，三房一厅为辅；按照一房一厅50m2左右，二房一厅70m左右，三房一厅90m左右的面积要求做到四明（明厅、明卧、明厨、明卫），并力求户户朝南，使住户最大限度得到舒适的居住空间。每户内均配有足够的储藏空间，卫生间的布臵与大小满足规范要求。
表4-1：保障性住房项目户型配比表
户型
一房一厅
二房一厅
三房一厅 建筑面积 50m左右 70m左右 90m左右 22222配比 25% 70% 5%
4.2 公建设计
公建的内容包括社区服务用房(含居委会)、物业管理，以及社区活动等功能，公建宜相对独立设臵，避免公建对住户的影响，同时提高配套公建使用品质。
4.3 装修标准
参照同类保障性住房项目，装修标准配臵如下：
1、 室外装修标准：外墙选用面砖及外墙涂料饰面。
2、 入口门厅、电梯厅及楼梯间——防滑地砖地面，内墙乳胶漆墙面与顶棚；
3、户内装修标准：
地面——细石砼，厅室留3cm面层，厕卫留5cm面层；
楼面——现浇板抹平，厅室留3cm面层，厕卫留5cm面层；
内墙面——厅室混合砂浆基层，厕卫水泥砂浆基层；
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顶棚——水泥砂浆基层。
图4-1/4-2：上海市同类保障性住房项目效果图
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图4-3：同类保障性住房项目鸟瞰图
4.4 结构设计
1、住宅：根据项目地块的规划指标进行具体配臵，一般为高层住宅（11~18层）或多层住宅（≤6层）。高层住宅带一层地下室，一般可考虑采用钢筋混凝土剪力墙结构体系。多层住宅考虑采用框架结构或混合结构体系。
2、车库 ：配臵人防地下车库，一般采用钢筋混凝土框架结构体系。框架抗震等级为三级。
3、配套公建：公建一般为1~3层，采用钢筋混凝土框架结构体系。
4.5 给排水设计
1、给水：高层住宅均采用地下贮水箱→水泵→屋顶高位水箱→用水点的联合供水方式，泵房设于各自地下室。多层住宅及公共建筑采用市政供水直接压力，个别有特殊要求的根据实际情况设臵增压设施。
2、热水：所有住宅的热水预留燃气热水器制备，采用每户单独自行设热水
上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告 16
器的供水方式。公共建筑根据需要设臵集中供热水方式。
3、消防：整个小区设若干个室外消火栓，距离符合规范要求。公建及地下车库设臵自动喷水灭火系统，室外设水泵接合器。
4、排水：卫生间与厨房分开排放，卫生间采用污、废水合流方式，高层住宅卫生间排水立管均设臵专用通气立管。底层排水单独排放。室外排水采用雨、污分流方式。室内生活排水直接接入室外污水管道，最后接入市政污水管。公共建筑的厨房废水经隔油处理后排入小区生活污水管。屋面雨水经雨水管道系统排至室外雨水窨井，汇集小区地面雨水一起纳入城市雨水系统。空调凝结水排水与阳台排水及屋面排水分开设臵。
4.6 暖通设计
1、空调系统：根据户型设计为每个卧室、客厅等预留分体空调用电量，室内机、室外机位臵以及凝结水管留孔。为公建、门卫等预留预留分体空调用电量，室内机、室外机位臵以及凝结水管留孔。
2、机械通风与排烟系统：地下设备用房设机械排风系统，不具备自然补风条件时设机械补风。地下车库设机械排风、排烟系统。为住宅厨房预留排油烟竖井。为住宅卫生间预留排风竖井。
3、燃气系统：天然气管道自市政管网引入，经过调压箱减压至所需压力后供出。厨房均采用低压供气。
4.7 弱电系统
配臵有线电视系统、电话系统、数据通信系统、对讲系统与家庭防盗安保系统、CCTV监控系统、机动车库管理系统、小区周界报警系统和巡更管理系统、地下机动车库设火灾自动报警系统。
上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告 17
5 开发方案及进度计划
5.1 开发方案
1、地块特性：政府完成至“三通一平”状态，企业中标签约后直接可以做方案及施工图的设计规划，因政府提供套型图和房型大小的比例，加上此类项目往往有办事绿色通道，所以比一般商品房开发项目要简单、便捷得多。一般情况4~6个月可以开工。
2、项目进度：政府一般要求50万平方米以内的项目交房期在三年以内，具体以建设项目协议书为准。
3、合作方式和条件：根据市政府有关部门的规定，上海市二级资质的房产公司，具有不少于伍亿人民币以上的资金证明，且有相当的开发业绩方可参与报名。个别项目经协调允许外地一级资质的房产公司参与报名竞争。
根据以上条件和要求，集团公司可以采取二条途径获取此类项目的开发：一是与上海房地产开发公司联合开发，配合上海房地产开发公司去拿项目，之后成立项目公司，并作为股东参与；二是直接用天健房地产开发公司名义去拿项目，但此种机会相对少，需要协调。
5.2 项目实施进度计划
根据现行的建设程序，按照上海市各项审批手续的时间要求，结合保障性住房项目回购款支付方式，编制30万平方米保障性住房项目的实施进度计划如下表5-1所示：
上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告 18
表5-1：项目具体实施进度计划（按30万平方米建设规模考虑）
序号
1
2
3
4
5
6
7 工作阶段 项目前期阶段，包括项目立项、规划设计、办理各项审批手续等 项目开工至±0.0 ±0.0至结构封顶 结构封顶至交付使用 室外总体 竣工验收、交房 合计 持续时间 6个月 6个月 12个月 6个月 4个月 2个月 36个月
注：以上进度计划为正常情况下的合理进度安排，一般项目技术难度不大，基本都可以按时或提前完成建设。
上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告
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6 投资估算及资金筹措
6.1 投资估算依据
1、 同类项目规划设计方案；
2、 现行建设工程概预算定额及有关费用取费标准； 3、 上海市20xx年11月建材价格信息； 4、 上海市建设工程价格与指数； 5、 本地区类似工程经济技术指标； 6、 国家或地区规定的收费标准文件。
6.2 投资估算假定条件
1、技术经济指标
参考上海市同类保障住宅项目的技术经济指标，本项目技术经济指标假定如下：
表6-1：项目技术经济指标表（按30万平方米建设规模考虑）
项目
总用地面积 总建筑面积 地上总建筑面积
住宅总建筑面积
其中
配套公建 附属用房
地下总建筑面积
独立地下汽车库
其中
地下非机动车库
单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
青浦区参考项目 南汇区参考项目
107644 219797 193759 190725 2874 160 26038 18006 8032
36367 77933 69871 68793 978.29 100 8062 4000 4062
本项目 157895 343000 300000 295200 4500 300 43000 28000 15000
上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告
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项目
容积率 户数 人口 机动车停车 停车率
非机动车停车
(主要位于高层地下室) 建筑密度 绿地率 集中绿地率
单位 户 人 辆 辆/户 辆
青浦区参考项目 南汇区参考项目
1.8 2831 9059 1133 0.4 5662 14.30% 36.50% 10.50%
1.92 984 2952 349 0.36 1145 11.55% 35.80% 10.20%
本项目 1.9 4300 13330 1720 0.4 8600 14.00% 36.00% 10.50%
2、政府回购款支付的节点
项目工程进度达到±0.00时，支付回购款的30%； 项目结构封顶时，支付回购款的30%； 交房验收合格后支付回购款的35%； 另5%质保金1年后支付。 3、土地费支付的节点
中标后，付50%的土地款，另50%在土地款在回购款支付时扣除。 4、住宅回购价暂按5700元/m2计算。
6.3 建筑安装工程费用
建筑安装工程费用包括住宅、车库、配套公建及室外总体工程等的土建及安装工程费用。
6.4 工程建设其他费用
1、 可研、环评等前期工程咨询费：考虑市场竞争因素，按20万元估算。 2、 勘察、设计费等：考虑市场竞争因素，按50元/m2估算。
3、 审图、招标、监理费、造价咨询费等：考虑市场竞争因素，按40元/m2
上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告 21
估算。
4、 三通一平费：包括场地准备及临时设施等费用，按建安费的0.35%估算。
5、 市政配套费：住宅建设配套费减免，其余多回路供电容量费、自来水管道施工费等按相关收费文件计列。
6、 市政管网接入费用：包括红线外50米内，暂估。
6.5 预备费
按建筑安装工程费用及工程建设其他费之和的5%计取。
6.6 土地费
含土地出让金及相关税费等，按计入容积率的地上建筑面积计算，暂按楼板价1700元/平方米计算。
6.7 管理费
指房地产开发公司项目管理费用，按建筑安装工程费用、工程建设其他费及预备费之和的3%计取。
6.8 建设期贷款利息
根据资金使用计划及回购款支付计划，本项目如能在取得项目后1年内，完成施工至±0.00的进度计划，并如期取得回购款30%，则本项目建设资金可全部由项目资本金及回购款解决，无需银行贷款。（详见方案一：全部自有资金）
如本项目工期延误，或未能如期取得首期回购款，则本项目资金不足部分，需向银行申请贷款，贷款年利率按三年期贷款利率5.85%计取，每年贷款额为当年资金使用计划中自有资金不足部分，年内贷款均衡投入。(详见方案二：25%自有资金)
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6.9 投资估算表
表6-2：项目投资估算表
上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告
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6.10 资金来源及融资方案
根据资金使用计划，本项目自有资金为25%，不足部分为银行贷款。项目分年度投资计划及资金筹措方式详见表6-3/6-4。
表6-3：资金来源与运用表（方案一：第一年收到回购款，全部自有资金）
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表6-4：资金来源与运用表（方案二：第二年收到回购款，25%自有资金）
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7 财务评价
7.1 财务评价的依据
1、 国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
2、 《投资项目可行性研究指南》；
3、 近期已建成的类似工程基础经济评价资料。
7.2 财务评价主要参数
1、项目计算期：
计算期取4年，3年为项目建设期，1年为结算期。
2、税费：
项目涉及到的税费主要有营业税金及附加、房屋维修基金、交易税费等。
表7-1 税费及其取值表
序号
1
2
3
4 税费 营业税及其附加 住宅维修基金 交易税费 所得税 取值标准 收入的5.55％ 51.80元/m 0.06% 应纳所得税额的25％ 2
3、借款利率：
参照中国人民银行20xx年12月26日公布的中长期（三年）贷款利率5.85%。
4、回购价：
住宅回购价暂按5700元/m2计算。
7.3 财务效益分析
1、收益预测：扣除保障性住宅中的配套公建面积，本项目可供回购的住宅
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面积约为295200平方米，回购价5700元/m2。
2、成本分析：项目总成本费用包括建设投资、贷款利息、交易税费、住宅维修基金等。
3、财务评价指标：根据现金流量表与利润表计算各项财务指标如下：
表7-2 项目损益预测表（方案一：第一年收到回购款，全部自有资金）
序号 1 1.1 2 3 3.1 3.2 3.3 3.4 4 5 6 7 8 9
项 目 收入 住宅 营业税金及附加
成本费用 建设投资 贷款利息 交易税费 住宅维修基金 利润总额（1-2-3）
所得税 税后利润（4-5） 税前总成本利润率 税后总成本利润率 自有资金利润率
295200 168264 295200 168264.00 295200 8744.54
计算基数
M2 万元 M2 万元 M2 万元
单价/计算费率 总价（万元）
5700元/M2 5.55% 5032元/M2
0.06% 51.80元/M2
25%
168264.00 168264.00 9338.65
150180.81 148550.71 0.00 100.96 1529.14 8744.54 2186.13 6558.40 5.48% 4.11% 19.73%
表7-3 项目损益预测表（方案二：第二年收到回购款，25%自有资金）
序号 1 1.1
项 目 收入 住宅
295200
计算基数
M2
单价/计算费率 总价（万元）
5700元/M2
168264.00 168264.00
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2 3 3.1 3.2 3.3 3.4 4 5 6 7 8 9
营业税金及附加
成本费用 建设投资 贷款利息 交易税费 住宅维修基金 利润总额（1-2-3）
所得税 税后利润（4-5） 税前总成本利润率 税后总成本利润率 自有资金利润率
168264 295200 168264.00 295200 6944.98
万元 M2 万元 M2 万元
5.55% 5032元/M2
0.06% 51.80元/M2
25%
9338.65
151980.36 148550.71 1799.55 100.96 1529.14 6944.98 1736.25 5208.74 4.31% 3.23% 18.70%
由上表可知，项目在两种方案下的自有资金利润率分别为19.73%和18.70%，盈利能力较好，项目财务评价可行。
7.4 清偿能力分析
对方案二（第二年收到回购款，25%自有资金，不足部分申请银行贷款）进行清偿能力分析。用住宅回购款偿还建设期借款，在建设期第三年就能偿还银行贷款，项目清偿能力较强。
表7-4 项目还款计划表（方案二：25%自有资金，其余申请银行贷款）
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7.5 敏感性分析
为考察项目的抗风险能力，对项目建设成本、回购价格作了单因素敏感性分析：计算建设成本及回购价格变化±5%、±10%时，项目的税后利润变化情况。
表7-5 项目敏感性分析表
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图7-1 项目敏感性分析图
通过对项目的“建设成本”及“回购价格”进行敏感性分析可知：当项目建设成本增加5.70%或当项目回购单价降低5.39%时，净利润降为零，项目变为不可行。因此，需在建设过程中进行严格的造价管理，保障项目总投资控制在预算范围内。另外，在回购协议谈判时，争取较高的回购单价。
上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告 33
8 风险评估分析
8.1 竞争性风险
根据《上海市经济适用住房管理试行办法》第三章第十三条规定“单独选址、集中建设经济适用住房的，由区（县）政府通过住房保障机构采取项目法人招投标方式，确定具有相应资质和良好社会信誉的房地产开发企业实施开发建设。”可见，上海保障性住房开发权采取竞标的方式取得，而上海目前的保障性住房主要由本地大型建设集团承接，天健集团面临较大的竞争性风险。如果最终未取得项目开发权，则前期的投入都将浪费。因此，建议与有经验的设计及咨询单位合作，提高企业的竞争实力，降低竞争性风险。
8.2 成本风险
主要是材料、人工涨价风险，以及成本控制风险。
考虑到项目建设规模较大，周期较长（约3年），项目受通货膨胀影响较明显，可能面临建设成本超预算的风险。因此，必须在建设初期就对项目的涨价风险进行预估，设臵一定比例的涨价预备费。同时，建议聘请专业的造价咨询机构，对项目进行全过程的造价控制，严格将总投资控制在预算范围内。
8.3 政府回购款逾期到位的风险
根据保障性住房建设协议，一般回购款在项目工程进度达到±0.00时，支付回购款的30%；项目结构封顶时，支付回购款的30%；交房验收合格后支付回购款的35%；另5%质保金1年后支付。
考虑各种不确定因素，项目可能存在回购款逾期到位的风险，对此，本报告已在财务评价的方案二中予以测算（即：第二年收到回购款，自有资金25%，不足部分申请银行贷款）。经测算，在此情况下本项目的利润率有所降低，由19.73%降到18.70%，然而风险仍在可控范围内。
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8.4 利息上涨风险
近期通货膨胀导致加息压力增加。如本项目回购款不能及时到位，则建设资金需申请银行贷款解决，项目存在利息上涨的风险。通过对项目进行清偿能力分析可知，本项目用住宅回购款偿还银行借款，在建设期第三年就能偿还银行贷款，项目清偿能力较强。利息上涨的风险较小。
8.5 质量管理不达标风险
包括在项目决策阶段由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致的质量问题；在设计阶段，向设计提出违反设计规范、标准，特别是强制性标准的要求所造成的质量问题；施工阶段，从业人员对设计知识认识有重大错误，不按照政策规定的程序和规定执行设计变更，擅自改变设计造成的质量风险；施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的过程控制，对一些容易影响结构安全的问题处理不及时，没有做到“事前”控制；项目管理目标制定的不合理，以至进度与质量、与安全产生冲突造成的质量风险。
对此，需要在项目实施过程中加强关键环节和关键部位的管理，消除质量风险的影响。在策划、决策阶段，正确把握行业发展的规律，客观地进行项目可行性评估、建设环境评价和经济技术分析，正确决定项目的产品定位、品质定位，合理确定投资额度，避免出现品质与投入矛盾的风险；在设计阶段，坚持按照产品的定位要求、规范标准要求监督设计，进行设计评审，把投资控制的最关键一步控制好；在项目实施阶段，加强“投资、质量、工期、安全”控制，加强“合同、信息”管理，强化建设过程与项目相关单位的关系协调，对关键部位和容易产生“质量通病”、对结构和使用功能有影响、对投资、小区环境质量有重要影响的过程加强监督，有效控制实施过程的风险。
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9 研究结论
发展保障性住房是“保证社会稳定和经济持续发展”的重要保障，加大保障性住房建设力度是本轮房地产调控的一个基本线索。在一系列政策力推之下，保障房建设将进入加速发展期。对于房地产开发企业而言，20xx年或许已不再是博取房价快速上涨的短期超额收益的时期，而是一个为即将到来的新的市场格局进行预先安排、谋划的时刻。保障房可能就是一块试金石。
天健集团作为深圳市国资委直接控股的国有股份制企业，拥有雄厚的房地产开发实力和市政工程与建筑工程施工经验，凭借在上海地区已经创造的业绩和良好的口碑积累，完全有理由、有条件参与上海市保障性住房的开发建设。以低风险产品进入上海市场，规避房地产调控风险；通过参与保障性住房项目，增强企业商誉，并巩固与地方政府的关系，逐步实现企业在长三角地区的战略布局。
20xx年，上海市保障性住房新开工面积超1200万平方米。20xx年，上海将继续全面推进住房保障体系建设，新开工建设和筹措1500万平方米。可见，上海保障房建设市场巨大，前景可观。同时，相对于商品房项目，保障房项目的土地由政府低价供给，项目开发完成后，由政府全部回购，项目回款有保证，投资风险小，能够成为企业稳定的收入来源。
本报告以建设30万平方米的保障性住宅为例，计算了项目的投资回报率等指标，正常情况下，项目自有资金利润率可达15%以上，盈利能力较好。集团不仅可以获得保障房的开发利润，同时还能充分发挥工程施工上的优势，获取项目施工利润。
通过综合分析，认为天健集团参与上海市保障性住房开发建设是可行的。希望集团公司、市政总公司加大对上海分公司的支持力度，发挥企业综合竞争优势，争取在保障房这片新的领域取得好的成绩。