第一章         　　市场形势研究

　　

　　一、宝山概况

宝山区位于上海市北郊，长江与黄浦江的交汇处。东北濒长江，遥对崇明县，东临黄浦江，与浦东新区隔水相望；南与杨浦、虹口、闸北、普陀四区毗连；西与嘉定区接壤；西北与江苏省太仓市为邻。全区分为陆地、岛屿两部分。长兴、横沙两岛自西向东横卧于长江入海口。全境东西长56．15公里，南北宽 23．08 公里。面积415.27平方公里（岛屿面积占26％），全区现有总人口 77.66 万人，人口密度为每平方公里1870人。统计显示，宝山区人口净迁入量仅次于浦东新区，列全市第二，其发展前景和城市化速度不容忽视。

宝山区主要由以下几个镇组成：

大场、祁连、高境、庙行、刘行、淞南、杨行、顾村、宝山、月浦、罗南、罗店、盛桥、罗泾以及长兴、横沙二岛。

 由于历史、地理位置等原因宝山区大部分地区开发相对滞后。宝山区偌大的面积，但与市中心的联系却基本只能依赖三条主干道：沪太路、共和新路、逸仙路。

二、宝山房地产市场特征

1、分区域建设，各自独立发展。

由于宝山土地面积广，发展不均，人口相对集中等原因，宝山区的房地产开发也主要集中在这几个区域。因其各自集中发展，相互间距离又远，形成了各自为政的局面。各地区的楼盘定位，目标客户群各有不同。其开发主要依附于主干道周边的成熟生活区。包括逸仙路沿线的高境地区、淞宝地区，共和新路沿线的通河、泗塘地区，沪太路沿线的大场、祁连地区。

2、楼盘档次偏低。

宝山区的土地属于5级以下，最靠近市区的地方也在内环线以外，而且交通不够便利，规划中的轨道交通尚未完全完成，这就决定了楼盘的定位多是中、低档楼盘，目标客户群也基本定位在工薪阶层和市区动拆迁居民，客源以区域性消费者为主。目前宝山区楼盘最高价位也不到5000元/平方米。大华枫庭丽苑尽管推出了几套标价达6400元/平方米高价的景观房，但少有人问津。

3、以多层和小高层为主体。

宝山区由于土地成本较低，熟地较多，所以区内商品房以成片多层住宅区为主，配合部分小高层。而高层因其建筑成本等原因在区内供应量较少。由于宝山区环境景观较差，距市中心地理位置也不很便捷，别墅的建设量也相当少。

 　　

三、楼盘主要分布区域

宝山区面积很大，但与市中心的联系却基本只能依赖三条主干道：沪太路、共和新路、逸仙路。

交通和地理位置决定了房地产开发的方向，所以宝山区的楼盘主要沿三条线路发展。逸仙路一线主要集中在蕴藻浜以北的宝山镇和靠近市区的高境镇；共和新路一线主要集中在淞南镇的泗塘、通河地区；沪太路一线主要集中在大场和祁连二镇。 相比之下，逸仙路一线的均价最高，共和新路一线楼盘数量最多，沪太路一线盘量最大。

从板块来看，宝山住宅开发主要集中在五个板块：大华板块、共康共富区域、上海大学城区域、宝山西城、淞南高境镇板块。今年上半年，五大板块上市新盘达20多个。

四、宝山区房价态势

目前宝山区房价态势如下：大华和淞宝地区均价在4500元左右，共富淞南和宝山镇在3000－4000元之间，其他边远地区大都在3000元以下。

　　但由于宝山区房地产市场总体供不应求，新推楼盘销售速度很快，整个上海房地产市场又存在结构性矛盾，预计后期宝山房地产市场价格还有上涨空间。

   　

五、最新市政规划

宝山区“十五”期间将重点发展和形成“三块、三点、一线”。

“三块”：完善和提高城城区，形成以港口、钢铁为特色的城区；基本建成上海大学城；高起点开发建设新城西城区。

“三点”：规划建设顾村地区；启动建设罗店中心镇；开发建设罗泾地区。

　　“一线”：以外环线为发展轴，规划开发沿线功能。

第二章　　地块分析

　　

　　一、地块概况

地块位于宝山区顾村镇宝安公路南侧，沪太路东侧，外环线北侧，电台路西侧，规划用途为住宅，由6号、7号、8号三块宗地组成，宗地总面积为526665平方米，规划容积率在1.35以下，绿化率在45%以上。地块目前为毛地，主要为农田，部分上面建有农舍和厂房。

电台路为顾村镇一条乡村小路，沿电台路两侧多为一些旧厂房，公交761、702路车终点站即在此条路上。宝安公路为一条四车道省道，连接宝山和安亭。沪太路为宝山区连接市中心的一条最重要交通要道。

主要交通路线有：

761（镇坪路－华东贸易市场）

702（新村路－顾村）

淞马线（吴淞马头－马陆镇）

　　周边目前配套设施尚不完备，主要生活用品要进入顾村镇购买，顾村镇距本地块步行约有10分钟左右里程。

二、地块SWOT分析

　　1、优势分析

（1）地块面积优势

地块面积较大，易于规划成大的居住社区。本地块占地面积约790亩，规划住宅建筑面积在72000平方米以下，完全可规划成一个大的居住区，形成一定气候。大的楼盘会吸聚人气，并带动周边区域各种配套的完善，形成一定影响力，对提升开发商品牌也有益处。

（2）区位交通优势

本地块北侧的宝安公路、西侧的沪太路、南侧的外环线都是宝山区联结市中心区域的交通要道，这为本地块建造部分别墅提供了良好的交通前提。此外，本地块有702、761、淞马线等公交线路方便通往市区，距顾村镇中心步行只需10分钟，有一定的交通优势。

（3）地块环境优势

地块环境优雅，具有典型的乡村风情。地块本身在规划设计时也可直接利用地块内部的部分景观，降低绿化景观的重新建造成本。

2、劣势分析

　　（1）配套设施不全

由于地块地处顾村镇农村内，周边超市、银行、餐饮等配套设施目前尚不完备，正常的娱乐、休闲等活动要在10分钟步行里程之外的顾村镇进行，人气尚不足，难以吸引市区居民的入住。

（2）公交车发车间隔时间过长

尽管地块周边有761、702、淞马线等公交线路，但这些公交车多是45分钟一班车，发车间隔时间过长，居民出行仍不很便利。

（3）周边环境差

宝山区在许多上海人眼中是一个脏、乱、差、远的郊区，居住环境很不理想。而本地块周边多为旧厂房、旧农舍，尤其是电台路两侧旧厂房较多，环境脏乱。

3、机会分析

　　（1）上海旧区改造力度大

上海中心城区目前旧区改造的力度仍然很大，大批中心城区的动拆迁户由于难以承受市中心区高昂的房价，不得不转向郊区购房。而宝山区是中低档商品房开发比较集中的一个区域，交通和配套又在逐步改善，成为动拆迁居民的首选购房区域。本地块如能推出中低价位的商品住房，将会符合市场需求，吸引动拆迁居民购买。

（2）宝山区城镇“十五”规划的出台

根据宝山区的“十五”规划，宝山区将重点发展和形成“三块、三点、一线”，要高起点开发建设新城西城区，力争用10年时间使西城区开发建设成初具规模、交通便捷、配套齐全、环境优美、风格独特的新型城区，规划重点开发顾村地区，将顾村地区围绕外环线与沪太路、蕴川路的两个交汇点，形成新型的具有现代化气息的地区。新城西城区的建设和顾村地区的重点发展，为本地块的房地产开发提供了无限想像空间。

4、威胁分析

（1） 本案周边2公里以内目前无竞争性楼盘威胁。

（2） 共康地区板块威胁

共康地区距本案约4公里左右，由于处于外环线以内，周边配套比较成熟，成为宝山房地产开发比较集中的区域，目前此区域推出了不少新楼盘，如通河路纪念路口的昌鑫协和园，呼兰路爱晖路口的锦辉豪园，联泰路、联谊路口的共富鑫鑫花园等。这一区域楼盘销售形势非常火爆，目前楼盘均价已达4400元/平方米左右，且该区域客户群与本案有所重叠，将分化掉本案的一部分客源。

　（3）政府大批量中低价位商品住房的建设

　　上海房地产市场目前存在着结构性矛盾的问题，中低价位商品房严重供不应求。上海市政府已认识到了这一点，决定自今年起3年内建设900万平方米的中低价位商品住房，每年中低价位商品住房的供应量都在300万平米左右。这些中低价位商品房的房价多在4000元/平方米以下，集中在宝山、嘉定、闵行、南汇等区，将在一定程度上缓解中低价位住房供不应求的局面，也同样会分化掉本案的相当一部分客户群，对本案的销售形势造成一定影响。

第三章　　周边竞争楼盘分析

　　一、主要竞争楼盘基本资料

二、  主要竞争个案对比分析

1、万科四季花城

万科四季花城由万科投资开发，总占地面积达16万平方米，是宝山区新城西区中心地带的一个超级大盘，距本案约4公里左右。此楼盘的走势对本案乃至整个宝山北区的房价都产生着深远的影响。与本案相比，万科四季花城有着万科知名品牌、大规模造镇影响、1100平米餐饮广场和生活超市配套、3300平米商业街廊等优势，但万科四季花城的劣势也很明显，即目前交通非常不便捷，基本没有公交车，周边环境也一般。本案在宣传推广时要突出与万科四季花城相比的交通、环境优势。

2、共富鑫鑫花园

　　共富鑫鑫花园由上海顾村房地产开发公司开发，地处共富新村内，外环线内。鑫鑫花园规划设计成共富新村唯一的中高档生态花园住宅。总建筑面积将达10万平方米，房型设计以二房、三房、复式为主，目前对外预订价格在4000元/平方米左右，估计会有一定上涨空间。与本案相比，鑫鑫花园具有周边配套成熟、交通便捷、设计超前的优势。本案在宣传推广时，可以低价位与其展开竞争，吸引方便到达本案的普陀、闸北客户群。

　　3、颐河苑

　　颐河苑是由上海宝园房地产开发公司开发的西班牙风情别墅小区，占地面积42000平方米，规划面积33858平方米，以联体别墅为主，有少量沿河单体别墅，是宝山区比较有代表性的别墅楼盘。它的推出对本案的经济型别墅的走势产生了一定影响。与本案相比，颐河苑地理位置优越，紧邻沪太路、近地铁一号线北延伸段，公交761、553、702、701使得业主出行便捷。本案在设计时，可借助其规模优势和规划设计理念优势，与颐河苑展开竞争。

第四章     市场定位

　　一、产品定位

　　1、中低档多层住宅

由于本地块地处宝山区顾村镇，距市中心较远，周边配套尚不完备，所以本案应定位于面向中心城区动拆迁居民和当地居民居住的中低价位住宅。由于受政府规划容积率的限制，应以建设多层住宅为主，房型设计以80－150平方米的经济型户型为主。

2、经济型别墅

尽管本地块的公交等大众交通优势不明显，但本案有沪太路、外环线、宝安公路方便联通市中心区，尤其沪太路是宝山区进入市中心区最重要的一条交通要道。此外，本地块内部绿化景观很好，宝山区又规划高起点建设西城区环境，所以本地块也可沿沪太路设计一部分别墅，吸引市区高收入人士入驻，一方面提高本案的知名度和楼盘档次，另一方面，控制本案容积率。

但由于宝山区历来在上海人心目中就是中低档楼盘的集中地，环境很不理想，存在脏乱差远的现象，所以本案也不可能建设成一个高档别墅区，也不可能与环境优美的嘉定、青浦、南汇等郊区的高档别墅竞争。所以本案在别墅的规划设计中应以开发经济型别墅为基本思路，以联体别墅为主，以150－250平方米二、三层别墅为主体，以低价位吸引高收入阶层购买。

二、价格定位

根据本地块的区位状况，结合周边竞争楼盘的价格走势，建议本案中低档多层住宅的售价暂定在均价3500元/平方米，经济型别墅售价暂定在均价4500元/平方米。

三、目标客户定位

1、宝山区当地工薪阶层

本案地处宝山区东部城区，主要目标客户应立足于宝山区当地工薪族阶层。这部分客户经济实力有限，难以进入市中心区购房，且工作地点多在宝山区，对宝山区情况比较熟悉。选择在此购房可满足他们的生活、工作需求。

2、市中心区动拆迁居民

宝山区邻普陀、闸北、虹口区，这三个区域人口量多，近几年市政动拆迁力度大，很多动拆迁居民由于难以承受拆迁区域6000－8000元/平方米的房价，不得不选择在周边的宝山、杨浦等边郊区域购房。事实上，宝山区4000元/平方米的中低价位已吸引了以上三区相当量的旧城区动拆迁居民。宝山区成为拆迁居民的一个重要购房选择区。本案的目标客户中也肯定有相当量的此类动拆迁居户。

　　3、闸北、普陀的工薪族阶层

从公交交通看，本案的761路、702路公交车使得本案业主可以方便达至闸北、普陀区。所以对于工作地点在闸北、普陀、经济实力有限、又欲改善住房条件的客户来说，本案是一个理想的选择。

　　4、部分白领、中高收入阶层

　　对于月收入在8000元左右的部分中高收入白领阶层来说，购买别墅一直是他们的梦想。但目前上海别墅单价多在8000元/平方米以上，总价在300万左右，即使中高收入阶层也难以承受。而本案的经济型别墅单价在4000元/平方米，总价100万元左右，距市中心又有沪太路联结，中高收入阶层完全可以承受，轻轻松松圆了他们的别墅梦。定会受这部分客户青睐。

第二篇：净月地块调研报告(完整稿)

长春净月地块

前期市场调研报告

保利（长春）地产投资有限公司·营销部

20##年12月

目录

第一部分  项目概况... 2

一、地块概况... 2

二、地块周边概况... 4

三、地块周边环境那个概况... 5

四、市政规划... 5

第二部分  住宅部分市场分析... 5

一、区域市场分析... 5

二、区域楼盘分析... 6

三、项目SWOT分析... 9

四、目标顾客... 11

五、产品建议... 13

六、定价分析... 13

第一部分项目概况

一、 地块概况

1、  地块位置

该宗土地编号为：020##-3、020##-1，位于长春市净月经济开发区内，梧桐街以东、甲一路以南、劲松街以西、规划路以北。

2、  地块性质

020##-3、020##-1土地面积177869平方米，土地用途为住宅、商服，土地级别为居住八级、商业八级，土地出让年限为综合50年。

3、  地块现状

该宗土地现为耕地无地表建筑物，地块基本成规则几何图状，地势起伏，但幅度不大，无沟壑。

4、地块四至道路现状

梧桐街：北起福祉路南止柳莺路，柏油路面，单面双车道，道路状况好，车辆承载能力强，但车辆通行频次小。

甲一路：东起梧桐街西止净月大街，沙土路面，单面单车道，道路状况差，属于未建设道路，车载能力弱，基本无车辆通行此路段。

劲松街：北起福祉路南止柳莺路，柏油路面，但延伸止项目地块道路尚未修建。

规划路：该路段属于村道宽不足3米，道路全线未建设，无通行承载能力。

二、  地块周边概况

1、  交通现状

项目四至道路无公交线路过往，项目距离最近公交车站车程1.5km。具体情况如下：

102线公交车：始发长影世纪城终点三马路，从项目地块出发行驶梧桐街——丁二十二路1.5km可到达。该路线辐射区域为净月区——二道区——难关区——市中心。

轻轨：始发长影世纪城终点火车站，从项目地块出发行驶梧桐街——丁二十二路1.5km可到达。该路线辐射区域为净月区——经济开发区——朝阳区——高新区——宽城区——火车站。

120路公交车：始发经济信息学院终点汽车厂一站，从项目地块出发行驶梧桐街——福祉路2km可到达。该路线辐射区域为净月区——二道区——经济开发区——朝阳区——汽车厂。

2、  周边生活配套情况

项目地周边现暂无完善生活配套，距离项目最近生活配套区域2km车程，部分生活配套包括：餐饮、会所、银行、医院、移动营业厅、商场、中小超市、美发、网吧等休闲娱乐场所均分布在福祉路沿线，而从项目地经梧桐街至福祉路车程距离为2km，但项目周边楼盘所涉及部分商业产品作为该区域生活配套预计在未来2年内能够启动，届时距离项目最近商业区域将在800米范围之内。

3、  教育配套情况

项目地周边现暂无完善教育配套，距离项目最近教育配套区域2km车程，（项目地梧桐路一侧正在修建“孤儿学校”不能视为教育配套）具体如下：长春市市实验中学、长春工业大学、人文信息学院、机械工业学院等。

4、  企事业单位分布情况

梧桐街沿线：长春市净月监狱

福祉路沿线：一汽四环配件厂、水都团地、博奥药业、净月管委会（距离项目地2km范围内）

柳莺西路沿线：五零公司、黑马塑钢（距离项目地2.8km范围内）

丁二十二路沿线：长影世纪城、科技文化中心（在建）、长春吉实益田超五星级酒店（在建）（距离项目地1.5km范围内）

 

三、  地块周边环境概况

1、  自然环境

项目地块属于耕地无地表建筑物，无观赏自然景观。

2、  生态环境

依托长春净月森林公园坐享百万公顷森林，无空气污染、无噪音污染、无光波污染、无电磁污染、无水污染，生态环境优。

3、  治安环境

长春市整体治安状况较好。

4、  人文环境

项目周边楼盘均为高档别墅楼盘入住人群素质高有文化，有一定的社会地位，且距离大学城2km，具有浓厚的人文气息。

5、  经济环境

净月区属于长春市发展区域，在整个区域经济政策上、区域发展上政府给与一定的支持，区域经济发展环境优秀。

四、  市政规划

1、  区域规划

净月开发区经过10年的发展，按照建设“旅游胜地、新兴经济区、山水型新城区”的目标，在开发建设上取得重大成就。同时为了保证“十一五”规划目标任务的实现，把净月开发区打造成“生态净月”、“精品净月”，将在优化投资环境、建立先进的人才引入与服务机制、创新行政机制、加强规划的组织实施上采取积极措施。

2、  项目规划

020##-3、020##-1地块规划主要控制指标：

规划用地性质为居住用地，规划容积率小于或等于1.1，规划建筑高度（最高）小于或等于18米，规划建筑密度小于或等于25%，规划绿地率大于或等于35%，商住比为：1：9.

第二部分  住宅部分市场分析

一、区域市场分析

       长春净月开发区位于长春市区东南部，距长春火车站16公里，距长春机场23公里，是长春周边唯一的自然资源较为丰富的区域，区内净月潭公园、长影世纪城为长春市著名旅游景点。

    在长春市政府对净月开发区“生态城”的定位背景下，众多开发商开始涉足该区域。外地知名开发商万科在净月大街开发有万科兰乔圣菲和万科兰乔公寓项目，依托较好的自然资源和强势品牌支持，独立别墅售价13000到20000元/平米，联排均价7500元/平米，公寓售价3800元/平方米，销售情况十分火爆，目前独立别墅货量较少，还有部分联排货量。中信集团在区内开发有中信城项目，和记黄埔开发有御翠园项目，定位均为高端超大型综合性社区。本土开发商在该区域有着众多项目，基本均为别墅、类别墅项目，如森林华墅、香墅街、优山美地、华业玫瑰谷等，项目综合素质一般。部分本土项目并不急于销售，等待大开发商进入提升楼价后获利。由于交通及生活配套等原因，目前小户型产品少，在售及待售的有启明花园、雅舍枫林、万科·兰桥公寓、月潭爱丁堡。

二、区域楼盘分析

区域楼盘以别墅、类别墅为主，少部分多层产品，部分回迁房。别墅产品有万科·兰桥圣菲、优山美地、净月·香墅街、森林华墅，在售及预售高层项目包括启明花园、雅舍枫林、万科·兰桥公寓、月潭爱丁堡。

1．在售项目：别墅类

在售项目：多层类

三、项目SWOT分析

1、优势分析（S）

品牌优势

保利地产作为央企品牌综合实力排名第一的房地产开发单位在十多年的发展过程中开发足迹遍布大江南北，以“打造中国地产长城”为目标在全国各个城市奉献出了各个精品住宅，在长春同样得到了较高的期望值。

区域生态环境优势

净月区经过10年的发展现成为国家森林公园其中区域内林水面积243平方公里，占区域面积的51%，成为长春的“绿肺”具有涵养水源、保持水土、防风固沙、调节气候、遏制城市环境恶化趋势的作用。是长春市休闲度假享受自然的最佳去所。

项目地块素质优势

项目地块无拆迁建筑，环境安静无噪音空气质量高，

产品优势

纯小户型社区属于净月区唯一小户型社区，填补了净月住宅市场空白，并以强大的品牌实力冲击长春市住宅市场。

价格优势

保利地产作为央企单位在整个销售价格上必将秉承“保国、利民”的信念为长春市民奉献出精品、低价物超所值的地产产品。

2、劣势分析（W）

区位劣势

项目地理位置远离主干道及区域配套中心，周边人烟稀少，人气指数极低。

交通劣势

项目四至道路中仅有梧桐街是现有道路其余道路均未修建，四至路线上无公交线路经过，离最近公交乘车点约1.5公里路程。

配套劣势

周边没有完善生活配套设施，所能依托的商业配套出现在临近项目中但尚未启用，估计该部分资源将在2年内才能利用上，而离区域内现有配套中心距离约2公里。

治安隐患

长春治安总体状况良好，但区域内因地势偏远人烟稀少，在以地块为原点2公里半径范围内没有派出所，也没发现有治安巡逻车进行巡视，在治安上存在一定隐患。

监狱、孤儿学校对项目的影响

净月监狱、长春孤儿学校紧邻项目地块，对于项目的形象影响较大。

3、  机会分析（O）

20##年~20##年是净月区全面推进“二次创业”的五年，是全面建设生态现代城的关键，是长春国民经济和社会发展第十一个五年规划发展的终点区域，届时净月区将迎来更广阔的发展空间。

全国各大知名开发企业相继入住共同打造净月高尚住宅区，形成百家争鸣现象，在未来的发展商将更进一步的影响长春地产板块发展趋势。

保利大剧院、益田超五星级酒店、长春市科技文化中心的规划建设将影响全市乃至全国对长春市、净月区的认识、认知。而项目地紧邻其中同样有机会脱颖而出。

4、  威胁分析（T）

政府对房地产市场的打压政策导致市场人群持币观望态度所带来的市场威胁。

启明花园明年小户型放量对本项目所带来的竞争威胁。

净月区是长春的高档别墅区成为长春市民的共识，对于本项目所开发的小户型产品在认知行为上存在一定威胁。

矩阵分析

多层小户型产品相对缺乏。

地块距离主干道较远，目前周边交通不便，但依据地块条件，如果规划为多层小户型产品，需和政府协商将公交线路延长或另开线路，并完善生活配套。      

项目旁边为监狱，对产品形象有所影响。

四、目标顾客

1．辐射区域

多层小户型产品净月区域内出现较少，所涉及的小户型产品均为高档楼盘为了补足规划条件所建设出来的衍生品，因此本项目作为区域内唯一的小户型产品社区，将辐射整个区域，同时小户型产品以其总价款低成为了社会工薪阶层追捧的“宠物”，加之“保利地产”的品牌实力及以往所开发的项目均为中高端大户型产品项目，在此区域内开发小户型产品项目相信将来将影响整个长春市市场。

2．消化能力

净月区作为长春的高档别墅区吸引着长春市的高端人群，区域内所开发的产品很快被消化。加之07年长春各个区域内房地产异常火爆，相信此种火爆程度不会骤然消失，明年预计将有所延续。

3．顾客特征

首次置业自用顾客：年龄特征25~35岁之间，大学毕业，工作年限1~5年，无充足积蓄，属于技术型、智力型人才，但未到发展时机。

战略眼光投资性顾客：看准净月区发展潜力及发展趋势投资，具有成功投资地产经验，年龄特征35~55岁，购买能力强，有头脑具有发展眼光。

老人养老用房顾客：可能是子女为了老人安度晚年，而购买为老人做养老之用，可能会老人自己购买做养老之用。该部分客户特征分为两类：

A、子女给老人购置的客户

有孝心，经济条件不充裕，无能力为老人接受市区内高额房价，在社会中属于社会中流砥柱，从事行业种类繁多，但多数为技术工种或蓝领人群，在购买过程中考虑自身经济条件同时尊重老人意见。

B、老人自己购置的客户

离休老职工，有固定的退休金，子女成婚无负担，有一定积蓄，向往自然喜欢安静对于自然生态条件要求较高。

五、产品建议

根据规划整体要求建议开发建设为90平方米以下产品，使购买总价款低被市场认可从而提高销售速率。同时满足第一次置业的客户需求。

1．产品类型

按容积率小于等于1.1，建筑密度小于等于25%，限高18米要求项目产品为多层住宅配以部分商业设施

   2．户型分布

    根据要求，90平米以下户型面积占70％，我们建议户型分布如下表，120－140户形由两个小户形组合而成。

3．小区规划

建议沿梧桐街及甲一路一侧作底商。其余均为多层产品其中小户型产品为主要开发产品。

4．产品卖点

1.产品线丰富，90平米以下占70％；

2.保利品牌够高档，产品质量、社区环境有保障。

六、定价分析

楼盘的衡量可以从其自身条件和周边条件进行分析，本次定价采用了楼盘关键的10个衡量指标，包括地理位置、周边配套、交通状况、噪音污染情况、项目规模、园林设计、配套设施、产品品质、物业管理、企业品牌。

楼盘衡量指标及定义

本次定定价采用了市场比较法，即假设本项目的各项指标值为100，以本项目的衡量指标作为参照值来给其他项目的各项指标打分。根据项目的市场定位和周边楼盘的定价情况，从区域内选取了启明花园、雅舍枫林等3个就有参考性的楼盘作为衡量指标的评估对象，来对本项目售价进行预测。

由于上述各参考项目与本项目的相似性存在差异，有必要根据各项目与本项目的相似性进行权重赋值，其启明花园的区位及规模等各方面与本项目存在较大相似性，所以其参考权重为0.5，雅舍枫林、月潭爱丁堡的参照性相对较低，参考权重赋值分别为0.3、0.2。在进行类比评价时，为了更为科学，各楼盘的参考均价都调整为毛坯价。本次定价的分析过程及结果如下表所示。

定价分析表

注：本次定价各衡量指标的赋值为100。

价格单位：2785元/平米

项目修正均价：为各项目的参考价格，计算方式为：本项目指标总得分/参考项目指标总得分×市场修正均价（毛坯）

本项目均价＝∑修正平均价×项目权重

通过以上加权平均法，目前本项目的市场均价（毛坯）为2785元/平米

项目有部分商