拆迁评估案例

第一部分 致委托估价方函

受某公司的委托，我公司对某工程的房屋拆迁补偿价格进行评估。此次拆迁拆除房屋的建筑面积为6519.98平方米（此建筑面积是产权审查表汇总后所得的建筑面积），即估价对象房地产的建筑面积为6519.98平方米。估价时点20xx年10月1日。

此次评估的评估目的是为某公司拆除房屋拆迁许可证标明的拆迁范围内的房屋提供价值依据。

我公司估价人员本着公平、公正、客观的原则，在对估价对象房地产进行现场实地勘察、广泛搜集有关资料的基础上，客观、全面分析估价对象房地产的现状条件，并严格按照北京市国土资源和房屋管理局、北京市物价局联合颁布的《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》及关于发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知（京国土房管拆 [2003]808号）的规定对估价对象房地产进行了评估。最终确定估价对象房地产在20xx年3月1日的拆迁补偿价值。

拆迁补偿价格：61,786,323元

大写金额： 陆仟壹佰柒拾捌万陆仟叁佰贰拾叁元整

房地产评估公司

20xx年10月20 日

第二部分 估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

2、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系。

3、我们是依据北京市国土资源和房屋管理局与北京市物价局联合颁布的《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》及关于发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知（京国土房管拆 [2003]808号）的规定进行测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。

4、本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但它是以有关资料的真实可靠为基础，并受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察。

参加本次估价的人员

估价负责人：

估价人员：

第三部分

某工程拆迁评估技术报告

一、 委托方与受托方

委托方：某公司

受托方：房地产评估公司

二、 估价对象

房屋拆迁许可证标明的拆迁范围内所有持有合法产权证明的

房屋

三、 评估目的

为委托方拆除拆迁范围内的房屋提供价值依据

四、 估价时点

20xx年10月1日

五、 评估依据与评估原则

（一） 估价依据：

本次估价的估价依据包括中华人民共和国全国人大及其常委会、国务院、国家建设部、北京市人民政府以及北京市国土资源和房屋管理局有关部门颁布的有关法律法规和政策文件，委托方提供的有关资料，估价人员实地勘察所获取的资料。具体资料如下：

1、《中华人民共和国房地产管理法》

2、《城市房屋拆迁管理条例》

3、《房地产估价规范》

4、《北京市拆迁管理办法》

5、《北京市拆迁管理办法》实施意见

6、《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》

7、《北京市房屋重置成新价评估技术标准》

8、建设用地规划许可证

9、房屋拆迁许可证

10、规划红线图

11、产权审查表

12、拆迁明细表

13、评估人员实地勘察所得到的有关资料及数据

14、委托方提供的其他有关材料

（二）估价原则：

合法原则：房地产估价必须以房地产合法使用为前提。

估价时点原则：房地产价格是由效用、相对稀缺性及有效需求等因素相互作用影响所形成，而这些因素又经常处于变动之中，在不同的时点，同一房地产会表现不同的价格。

客观、公正的原则：房地产估价必须客观真实的反映估价对象房地产的现状条件，站在公正、公平、公开的立场上求得一个合理的价格。

六、 估价对象房地产位置及概况

1、估价对象房地产四至：

东至青塔胡同、南至宫门口头条、西至西二环附路、北至西弓匠胡同。

2、估价对象房地产的周边环境：

估价对象房地产紧临西二环路，距阜城门内大街很近，交通比较便利；商业配套及基础设施条件较好。

3、估价对象房地产的利用现状

拆迁范围内大部分房屋为居住用房；其余部分房屋为商业和办公用房。

七、 评估结果

评估人员依据有关法律法规，根据估价目的，遵循估价原则，依据估价

对象房地产的权属现状，按照估价程序，运用北京市国土资源和房屋管理局和北京市物价局颁布的《北京市非住宅房屋评估技术标准》及关于发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知（京国土房管拆 [2003]808号）的规定，在搜集和测算有关资料和系统分析影响房地产价格诸因素的基础上，确定估价对象房地产在估价时点的拆迁补偿价格为61,786,323 元整(按公产、私产、代管产、自管产的顺序排列,各部分的补偿价格及汇总价格见附件1 )。

八、 说明事项

1、本评估结果的估价时点为20xx年10月1日，价格有效期为12个月，随着时间的变化、非住宅房屋区位价格及住宅房屋基准地价、基准房价的调整，该结果须作相应的调整，甚至重估。

2、本次评估报告是在假设委托方提供的资料真实、有效的前提下进行的，如因资料有误而导致评估结果不准确，本评估公司不承担任何责任。

3、估价对象房地产的产权权属或建筑面积等情况发生变化，未到有关部门办理变更手续的，估价对象房地产的所有人应及时出示有关证明，提供证明复印件；未及时提供有关证明而导致估价结果不准确，本评估公司不承担任何责任。

4、本评估报告中私有房产的拆迁区位补偿价均按住宅房屋拆迁区位补偿价进行测算，如果现状使用性质改变成为商业用房的，以营业执照为准，其拆迁区位补偿价按照非住宅房屋拆迁区位补偿价进行补偿。现状使用性质的变更由委托估价方核定。

第四部分

某工程拆迁评估技术报告

估价对象房地产利用现状分析

评估人员经过认真分析所掌握的资料，并进行现场勘察和对临近地区的调查，总体上对估价对象房地产进行以下几点界定：

1、估价对象所在区位的界定

此次拆迁范围东临、南至、西至、北至。交通比较便利，商业和配套基础设施状况较好。

2、估价对象房地产使用现状界定

拆迁范围内，公产166处；私产70处；代管产1处；自管产4处。共241处房屋。其中大部分为居住用房，其余为商业或办公用房。

3、估价对象房地产结构现状界定

拆迁范围内，估价对象房地产基本上是砖木结构或砖混结构平房，且实际经过年限较长。

非住宅房屋拆迁补偿价格的确定

根据《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》（京房地评字[1999]656号）和关于发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知（京国土房管拆

[2003]808号）的规定进行测定。

（一）、依据《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》测算非住宅房屋拆迁补偿价。

1、基本公式：

非住宅房屋拆迁价格

=区位价格×K1×K2×K3×建筑面积+地上物补偿价

其中：K1为容积率调整系数

K2为房屋原用途调整系数

K3为规划用途调整系数

地上物补偿价即房屋重置成新价

2、非住宅房屋拆迁区位补偿价格的估算过程

（1）、区位价格的确定：

根据拆迁范围的四至、拆迁范围所处地区交通便利程度、繁华程度、基础设施状况，确定该地区非住宅区位类别为二类地区，取其区位价格为10300元/平方米。

（2）、容积率调整系数的确定：

根据委托估价方提供的资料，初步确定该地区的容积率调整系数K1=1.30。

（3）、原用途调整系数的确定：

估价对象房地产利用现状:大部分为居住用房，其余部分为商业或办公用房，根据其现状用途，依据评估技术标准的规定，确定估价对象房地产的原用途调整系数K2=1.0。

（4）、规划用途调整系数的确定：

拆除估价对象房地产是用于扩建太平桥大街， 根据评估技术标准的规定，确定估价对象房地产的规划用途调整系数为K3=0.7。

* 依据以上条件，测定非住宅房屋的拆迁区位补偿价为 9373元/平方米。

（二）、重置成新价格的确定

待评估人员现场勘察，依据关于发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知（京国土房管拆 [2003]808号）的规定，计算后确定：

** 结论：

单位面积非住宅房屋的拆迁区位补偿价格为：9373元

三、住宅房屋拆迁补偿价格的确定

（一）、根据《北京市房屋拆迁评估规则（暂行）》（京国土房管拆字

[2001]1234号）的规定测算住宅房屋区位补偿价。

1、基本公式

房屋拆迁补偿价

=（基准地价×K+基准房价）×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价

其中：K为容积率调整系数

2、住宅房屋拆迁区位补偿价的估算过程

（1）、基准地价和基准房价的确定：

估价对象房地产紧临西二环路、阜成门内大街，交通比较便利、商业及配套设施状况较好。基于以上情况，确定该地区住宅房屋区位类别为一类地区，取其基准地价为5900元/平方米；对应的基本房价为1000元/平方米。

（2）、容积率调整系数的确定：

经过评估人员现场勘察，并对委托方（ ）提供的资料进行分析和测算，估价对象房地产的容积率一般为0.7≤R≤ 0.8,确定容积率调整系数K=1.3。

* 结论：依据以上条件确定单位面积住宅房屋区位补偿价格为8670。

（二）、重置成新价格的估算过程

依据关于发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知（京国土房管拆 [2003]808号）的规定，按照下列公式进行测算。

房屋及附属物重置成新价={[屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+

（墙身分数+门窗分数）×柱高差率]×标准间数×（成新折

余率+使用年限折余率）÷2+装修分数×成新折余率+设备分

数×成新折余率+附属物分数×成新折余率}×分值+附属物

据实估价

* 结论：经现场勘察后，测算得代管产的住宅房屋重置成新价为750元/平方米；公产、私产、自管产的屋重置成新价见附件重置成新价一栏。 ** 结论：

单位面积住宅房屋拆迁区位补偿价格：8670元

单位面积住宅房屋（代管产）的重置成新价：750元

住宅房屋（公产、私产、自管产）的重置成新价：见附件重置成新价一栏 第五部分 评估结果

经评估人员现场勘察、测算得出估价对象房地产在20xx年10月1日拆迁补偿价值。

拆迁补偿总价值：61,786,323元

人民币大写：陆仟壹佰柒拾捌万陆仟叁佰贰拾叁元整

房地产评估公司

20xx年10月20日

第六部分 附件

1、 拆迁补偿价格汇总表

2、 建设用地规划许可证

3、 拆迁许可证

4、 规划红线图

5、 拆迁明细表

6、 房地产评估公司营业执照复印件

北京市房地产价格评估机构资质证书副本复印件

第二篇：拆迁维权案例

拆迁维权案例--城管是否有权“强拆”?

案情简介

徐先生为滁州某有限公司法定代表人，其公司20xx年起为扩大经营，征收了滁州市南谯区村集体土地9390平方米，并对其中7508平方米办理了国有土地使用权证，公司在其土地上陆续建造了厂房、生产车间、办公用房和职工宿舍，合法取得了营业执照和其他的相关经营审批手续，并对于厂区范围内剩余的土地进行了土地硬化并合法生产经营至今。20xx年，因该公司处于苏滁现代产业园G104国道征迁范围内，面临拆迁，但拆迁方提出的补偿标准极不合理，徐先生经营了一生的事业就要毁于一旦，20xx年11月，滁州市城市管理行政执法局称该公司因未取得建设工程规划许可证，认定其为违章建筑，并被下达了《强制拆除决定书》；徐先生及时找到了李晓宁律师和吴少博律师，团队经过火速的协商、决定出较为清晰可行的拆迁维权计划。

维权策略

第一步：一封律师函稳住阵脚

20xx年7月本律师团队接受委托之后，立即向滁州市人民政府房屋征收办发出了律师函，希望该机关尽快对G104道路拓宽建设项目进行合法性审查，公平的处理补偿安置工作。

律师函发出后引起了拆迁方的注意，体现了我们维权的决心和坚持斗争的信心，在拆迁维权的开始阶段稳住了阵脚。

在此过程中，本律师团队发现拆迁方公布的补偿安置方案和价格有很多不尽合理之处，我方立即对于相关信息进行查询，并留存了证据，为进一步的维权做好了充分的准备。

第二步：提起行政复议，撤销强拆通知

20xx年11月，滁州市城市管理行政执法局称该公司因未取得建设工程规划许可证，认定其为违章建筑，并下达了《强制拆除决定书》，我方及时应对，迅速向滁州市人民政府提起了行政复议，要求撤销滁州市城市管理行政执法局作出的《强制拆除决定书》，我方提出，被告作为城市管理部门，并非《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条所规定的“城乡规划主管部门”，也并未接收规划局的委托，无权对于未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑进行认定并进行处罚。

第三步：进行行政诉讼——破解强制拆除危局

在进行了上述维权策略以后，拆迁方仍在垂死挣扎，多次要求对于徐先生的公司进行拆除，并采取了多种威胁、逼迫的手段，律师一边反复对当事人进行了劝说和安抚。我方于其后仍坚持了不搬迁、不抵抗的策略，并向滁州市琅琊区提起了行政诉讼。在庭审过程中，我方对于其主体的合法性、具体行政行为的合法性均提出了质疑，成功的破解了强制拆除的危局。

律师总结

1.城管的“强拆权”和“处罚权”---仅针对妨碍公共安全和市容市貌的违章建筑

我们下面来分析一下本案中城管拆除违章建筑的依据在何处:

第一、城管“强拆”和“处罚”的法律规定

首先，《行政处罚法》第十六条规定：国务院或者经国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府可以决定一个行政机关行使有关行政机关的行政处罚权。

第十七条规定：法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织可以在法定授权范围内实施行政处罚。

其次，《安徽省城市管理领域相对集中行政处罚权办法》第十二条规定： 城市综合管理行政执法部门，集中行使下列行政处罚权：

（一）市容环境卫生管理方面法律、法规和规章规定的行政处罚权，强制拆除不符合城市容貌标准、环境卫生标准的建筑物或者设施；

（二）城市规划管理方面法律、法规和规章规定的全部或者部分行政处罚权，对擅自搭建妨碍公共安全、公共卫生、城市交通的建筑物、构筑物等违法行为实施行政处罚；

最后，《滁州市城市管理相对集中行使行政处罚权暂行办法》第八条规定：城市管理行政执法机关行使以下职权：

(一)行使城市市容和环境卫生管理方面法律、法规、规章规定的行政处罚权;强制拆除不符合城市容貌标准、环境卫生标准的建筑物或者设施。

(二)行使城乡规划管理方面法律、法规、规章规定的行政处罚权。

第二、城管“强拆”和“处罚”的职权范围

依据以上法律和地方性法规，城市管理部门对于违章建筑的处罚权是来源于其合法的行政职能范围和上级地方性法规的决定。其仅享有以下两项权利：

（1）“强拆权”：对于不符合城市容貌标准、环境卫生标准的建筑物或者设施进行强制拆除；

（2）“处罚权”：对于“妨碍公共安全、公共卫生、城市交通的建筑物”仅有行使“行政处罚”的权利。

而本案中，乃至大多数案件中涉及到被拆迁户加盖的建筑，大多都未达到此类“妨碍公共安全和市容市貌”的标准，城管对其进行处罚和拆迁的是超越其职权的。

2.城管没有违章建筑的“认定权”

本案中，滁州市城市管理行政执法局出具的《强制拆除决定书》实质上是以强拆通知的形式对于该公司区位内的建筑认定为违章建筑，而事实上其并无对于“违章建筑”的认定权。于城市房屋违章建筑的认定和行政处罚的权力，法律是有明确规定的。

《城市规划法》第九条第二款规定，“县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门主管本行政区域内的城市规划工作。”《城乡规划法》第六十四条已经明确的规定了城市区划内违章建筑的认定权和处罚权主体，即在城市规划区内进行建设的（含临时），应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。未经批准进行建设的或临时建筑物超过批准期限不拆除的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除。

从上述规定可以看出，市、县人民政府城乡规划主管部门才是对违章建筑做出认定和责令限期拆除的法定部门。本案中，滁州市城市管理行政执法局作为城市管理部门，并不属于法定的违章建筑认定主体，以《强制拆除决定书》的形式对违章建筑进行认定是超越其法定职权的。

3、“以拆违促拆迁”——目的违法的执法行为如何应对？

“拆迁”和“拆除违章建筑”是两个截然不同的概念，必须予以区分。

第一、“拆迁”包括什么？

在我国，“拆迁”又称城市房屋拆迁，一般是指因公共需要而对国有土地上的建筑物、构筑物和其它附着物进行强制拆除，收回国有土地使用权以作其它公用，其实质是国有土地所有者对土地用途的调整，也可以理解为是国家运用公权对私权进行一定限制以强制推行城

市规划、公共工程建设和其它公共行政措施。

第二、“拆违”又是什么？

“拆违”是对违章建设行为的行政处罚措施之一，即强制拆除措施，实践中一般由地方政府领导，通过一系列的行政主管部门的配合来完成，多以行政执法专项行动的方式进行。两者在实践当中并不是区分的特别清楚，在一些地方甚至还出现以拆违为由代替拆迁的做法，以实现某些人的非法利益。

第三、以拆违促拆迁的根源。

对违章建筑的界定不一，各地在城市房屋拆迁中对违章建筑把握尺度不一，加上我国《城市房屋拆迁管理条例》规定“拆除违章建筑不予补偿”，这成为违章建筑诱发社会纠纷的根源所在。在现行拆迁中，只有对合法建筑进行法定补偿，而拆除违章建筑一律不予补偿是一贯做法。

本案中，拆迁方以城管局的《强制拆除决定书》作为筹码，认定原告房屋部分属违章建筑，为求减少补偿甚至不补偿，这样的拆除违章建筑的行为已经超过了其管理城市市容、对影响社会安全和公共利益的建筑进行处理的目的而是对于拆迁行为的行政配合策略。这种做法极易侵害公民的合法权益，其合法性也值得质疑。

目前，在我国很多地区的城市管理行政执法部门仍以自己的名义向当事人送达《违章通知书》、《强制拆除决定书》，该具体行政行为缺少直接的法律依据和法定的授权，涉嫌超越职权，严重的侵犯了被拆迁人的合法权益，这种做法应当通过我们不懈的维权和司法的公正判决予以纠正。

本文为栩锐企业拆迁维权律师团律师原创，谢绝转载；如若转载，请经过本团队律师同意。