郫县商业地产市场调研

一、区域环境——郫县房地产运行状况···································································· 1

（一）郫县概况····································································································· 1

1、基本概况···································································································· 1

2、交通情况···································································································· 2

3、教育情况···································································································· 2

4、郫县经济运行情况···················································································· 2

（二）区域房地产开发概况················································································· 3

1、市场沿革···································································································· 3

2、市场板块···································································································· 3

3、市场发展特征···························································································· 3

（1）风格基本一致················································································· 3

（2）主力户型及面积基本一致····························································· 4

（3）销售现场及管理基本一致····························································· 4

（4）销售进度前慢后快，准现房是旺销期········································· 4

（5）媒体广告投入较少，缺少市区客户的关注································· 4

（6）价格梯度较大均价走势平缓························································· 4

4、市场发展策略···························································································· 5

（三）区域商业概况····························································································· 5

1、商业沿革···································································································· 5

2、商业现状···································································································· 5

3、商业业态···································································································· 6

4、商业租售价格···························································································· 6

（1）、郫县主要街区租金如下：··························································· 6

（2）、在售商业项目价格：··································································· 6

A、上都项目： ························································································ 6

B、蜀都新城项目： ················································································ 7

C、鹃城帝景项目： ················································································ 7

5、小结············································································································ 7

一、区域环境——郫县房地产运行状况

（一）郫县概况

1、基本概况

郫县位于川西平原腹心，地处西南特大中心城市——成都市近郊，县城距成都市绕城高速公路仅仅1公里，距成都市三环路也只有6公里，距成都市二环路

10公里，距成都市一环路16公里，距双流国际机场20分钟车程，距成都火车站30分钟车程。其境内的高新西区则直接与成都“零距离”相连。全县幅员面积437.5平方公里，辖14个镇（街道），总人口48万人，非农业人口10万人。 郫县被明确定位为：“成都西部新中心，以发展科教文化为高新区配套服务，建设既适宜居住，又适宜创业的综合性城市片区”。未来五年，郫县提出率先构建富有经济实力，独具城市魅力，充满创新活力的成都西部新中心，依托成都市城市规划和成都高新技术产业开发区西区，加速形成产业聚集、科研教育、中心商务、生态住宅、现代物流五大城市功能体系。

2、交通情况

目前已开通305路、221路、96路等7条公交线路，直达成都市区。其境内的高新西区则直接与成都“零距离”相连；在郫县境内，几乎是镇镇二级公路贯通，村村水泥（柏油）路相连。郫县已经完全建立起了“三横六纵一圈”的交通网络体系和“一刻钟经济圈”；境内有317国道、成灌高速公路、沙西快速通道等三条高等级公路东西向横贯全境，是通往都江堰、九寨沟、黄龙、卧龙等旅游胜地的必经之地；交通发达。

3、教育情况

近年来西南交大、四川大学、电子科大、西华大学、成都中医药大学、成都理工大学等14所大学和众多二级学院先后在郫县落地生根，成都外国语学校、成都南洋学校等国家级重点中学、职高也在郫县区域内，科教资源富集，人力素质较高。

4、郫县经济运行情况

20xx年郫县城乡居民生活进一步提高，全县城镇单位在岗职工平均工资18640元，比上年增长8.9%。城镇居民可支配收入11300元，增长10.5%；农民人均纯收入4700元，增长11.6%。年末居民储蓄存款余额59.5亿元，增长28.1%。

20xx年1—5月实现国内生产总值41亿元，与去年同期相比，增长14.8%，完成市目标进度41.5%。其中：第一产业完成3.2亿元，比同期增长5.6%；第二产业完成24.0亿元，比同期增长18.5%；第三产业完成13.8亿元，比同期增长11.8%。全社会固定资产投资276991万元，比同期增长82.2%，完成市目标进度39.6%；社会消费品零售总额94700万元，比同期增长13.9%。

（二）区域房地产开发概况

1、市场沿革

郫县的商品房开发始于上世纪90年代初，最早是南北大街改造后修建的临街住宅，底层为商铺，住宅最低价格仅为600元/平方米。经过10多年的发展，郫县的房地产开发已经上升了许多布台阶。目前已开发的住宅项目达30多个，商业项目近10个，成为成都市城西副中心首席居住聚集地。

2、市场板块

郫县的房地产开发分为两大区域，郫县县城和犀浦镇两大板块。

犀浦镇划归高新西区，由于距离成都市区仅有10分钟车程，随着羊西线的修建开通和成灌路的改造完成，成为成都周边的开发热点，目前开发量较郫县县城还大，产品类型较县城多，总体价格较县城高。随着郫县工业园区的规划建设，新的行政配套中心的建设，县城的房地产开发将出现新的景象。

3、市场发展特征

（1）风格基本一致

郫县的房地产项目地风格基本以川西民居为主，园林绿化较多，种类较齐全，整体风格基本一致。

（2）主力户型及面积基本一致

郫县的项目的主力户型基本上都是三房两厅双卫，部分项目全部是该类户型，面积基本上在110～140㎡之间，公摊较小，都在10%以内。若除去观景阳台，大多数这类户型的功能分区和面积大小就基本一致了，产品基本无差异化。

（3）销售现场及管理基本一致

项目销售现场全部只有两个置业顾问，销售现场的模型齐全，销售资料齐全，但装修都较差，部分基本没有装修，已售单位和未售单位的位置差异和价格差异较大，基本上是好位置低价销售，而差一点的价格上调后难以销售，销售策略及管理不够。

（4）销售进度前慢后快，准现房是旺销期

郫县的项目均有一个特点，就是先期只针对郫县客户进行宣传，后期发现外来客户较多后才改变策略，而郫县的客户基本不见房子不掏钱，故在后期准现房呈现后是销售的最佳时机。

（5）媒体广告投入较少，缺少市区客户的关注

正如上一点所述，开发商开始只针对郫县客户进行宣传推广，故媒体广告投放较少，基本以路牌广告，灯箱，宣传册等作为主推广手段，先期对成都客户吸引不足。

（6）价格梯度较大均价走势平缓

多数项目开发初期价格较高，平稳的进行销售，只是开盘前排号客户有较大优惠，后期动作较少，只能依据整体市场态势进行价格的调整，基本上销售一季度上涨1%，现房呈现时再上调一点价格。

4、市场发展策略

目前，郫县正在倾力打造成都西部新中心，确定了统筹城乡经济社会发展，加速城乡一体化进程，推动城市化迈出新步伐，实现工业发展新跨越，培育第三产业新优势，开创现代农业新局面的发展思路。

郫县在推动城市化和工业化进程中，面临大量旧城改造、新区开发以及工业集中发展区内城镇、农村居民的拆迁安置工作。县委县政府提出：“大力发展房地产业，突出生态化、人性化特色，与周边区县形成差别竞争，健全房地产市场运作机制，加快拆迁安置房和经济适用房建设，高起点成片区开发生态住宅社区，努力营造房地产业新优势。”

据统计，已经拆迁未安置的农民5950人，到20xx年预计规划区内将拆迁农民28248人，合计34198人，按人均35平方米计算，需推出经济实用房，建筑面积总计1196930平方米，安置净用地1218.4亩。按照郫县人民政府在城市发展区的拆迁安置方式采取货币安置和现房安置两种模式。因此，郫县房地产市场具有广阔的前景。

（三）区域商业概况

1、商业沿革

20xx年以前郫县商业与成都周边其它区县有着共同的特性，即主要以临街底层独立商铺为主，随着20xx年成都东盛房地产开发公司的商业步行街项目—星光大道的成功开发，郫县出现了集中式商业步行街。

2、商业现状

郫县的商业现状与成都周边其它区县一样，以临街独立底商为主，消费群的消费习惯也是以县城中心周围为主。

3、商业业态

目前郫县商业的业态杂乱，服装、超市、电器等商业业态均没有进行统一的、集中的规划。据了解，星光大道项目在前期开发时，开发商曾对业态进行了统一规划，但项目销售完成后，由于投资者的无序租赁，打乱了原有的业态规划。

4、商业租售价格

（1）、郫县主要街区租金如下：

东大街：20－150元/㎡?月

西大街：18－80元/㎡?月

南大街：16－100元/㎡?月

北大街：30－260元/㎡?月

（2）、在售商业项目价格：

A、上都项目：

位置：郫县小北街

商业形态：独立底商的内廊式商业街区形式

价格：均价7800元/㎡

主力面积：50－80㎡

项目说明：改项目位于郫县城区中心，紧临县政府，地段较好，据销售人员透露，该项目将在后期修建独立四层的大型集中式商业体量，目前正在和家乐福等一些大型超市洽谈。

B、蜀都新城项目：

位置：东大街与一环路交界处

商业形态：两层临街独立底商

价格：1F均价7200元/㎡；2F均价3600元/㎡

C、鹃城帝景项目：

位置：一环路与福博路交汇处

商业形态：两层临街独立商铺

价格：预计均价7200元/㎡

项目说明：据销售人员透露，项目可能在一环路与福博路交汇处修建2－3层集中式商业，但具体开工时间和商业业态还未确定。

5、小结

从目前郫县商业市场的现状来分析，有以下特点：

A、商铺以临街独立商铺为主，目前没有大型的集中式商业体量；

B、商铺租金以城区中心地段最高，且逐渐向四周递减；

C、在售项目1F独立商铺均价为7200－7800元/㎡；

D、区域在售项目开发商已考虑在后期修建独立式商业，但由于商业项目风险较大，因此仍处于对市场的观望和徘徊而迟迟不敢动工。

第二篇：香港购物中心商业地产市场调研报告1

目 录

第一部分、香港各大型商业项目调研分析

第二部分、香港商业总结

第一部分、香港各大型商业项目调研分析

一、九龙片区

主要项目介绍：

圆方广场

　　位于香港西九龙地段、地铁九龙站上盖的圆方商场(Elements糅合了多种崭新理念，集名店购物、休闲、饮食、娱乐及文化体验于一身，可说是现今香港最高端的商场之一，是时尚一族新的购物休闲热点。

　　香港首个横向式大型购物中心

　　圆方商场占地一百万平方英尺，由著名建筑公司Benoy设计，是香港首个横向式的大型购物中心。商店分有金、木、水、火、土五个主题区，寓意体现平衡、高端的生活品味。“金区”汇集顶级名牌商店和世界级食肆；“木区”是以健康和美容、时尚为理念的区域；“水区”有多姿多彩的国际美馔；“火区”为动感娱乐地带；“土区”则集合各国潮流服饰。每个区都有著名艺术家设计的大型艺术品作标志。这些标志性艺术品都很吸引人，特别是“水区”的十座大型流水式金属水柱更是游人拍照的热点。

水区;

木区：商户外立面尽量采用木材

火区：咖啡色为主色，白色，红色贯穿

金区：墙壁上8个不规则的LED，其中两个显示某些高端品牌的LOGO，其余6个动态播放对应的走秀表演。

　圆方商场的设计灵感来自大自然，它特设四万多平方英尺的天窗，充足的自然光让商场内外连成一片，营造“购物绿园”的环境，令人恍如置身于都市绿洲。

场内设计参照欧陆式的风格，打造欧式的Indoor Boulevard双层复式商铺，每个商铺的上下层用小型中庭连接，极富个性。

加附几张近景。

商场走道最宽处有37米，营造舒适、悠闲的空间感。

　　

　　新开业的圆方商场将把世界最优质的产品和服务带到香港，它引入多个首次进入香港市场的零售商，并吸引众多国际级的知名品牌在此设立旗舰店，令此地成为香港最时尚的购物消闲热点。

　　圆方商场首次引入香港的国际著名时装品牌计有Karen Millen、Luella、Pringle of Scotland及Tiger。多家国际著名品牌店在此开设旗舰店，Mulberry也在此开设香港首个、占地两层的、全系列旗舰店， 可媲美伦敦New Bond Street全球之首的signature store；Bottega Veneta、Prada亦将在该商场开设三千多平方英尺的大型店铺。商场内消费者熟悉的高档品牌还有Cerruti 1881、Dunhill、Escada、Fendi、Kent & Curwen、Lanvin、Montblanc、Valentino、Salvatore Ferragamo和Versace等。

　　圆方商场还有品牌最齐全的珠宝钟表旗舰店，品牌包括Bulgari、Cartier、Chaumet、Damiani、IWC、Mikimoto、Montblanc、Piaget和Tiffany等世界一流品牌，可媲美纽约的The Fifth Avenue。

　　食肆环境出色 娱乐设施一流

　　圆方商场还有三层楼提供优质餐饮食肆，包括Casual Dining、Fine Dining、 Black Tie等餐厅食肆，其中著名高级日本餐厅MEGU首次到香港开业，兰桂芳饮食集团的Olive、Igors和Gaia也将在圆方商场设点，首次进驻九龙区。由于多家餐厅都有室内和室外的用餐地方，还有海景的食肆，可让顾客在品尝美食的同时，尽览维港景色。

　　娱乐设施方面也不逊色，商场里有一间有十二个放映厅和超级音响系统的电影院The Grand Cinema，有可观赏维港景色的亚洲首个环保溜冰场，商场顶层有七十万平方英尺的户外园林公园和馥香园，这是亲子同游的休憩地。

　　溜冰场The Rink位于“火”区，它与其他溜冰场不同之处是以八达通收费，租借溜冰鞋和入闸均非常方便，在正式进入冰场时才开始计时，每分钟为1港元，非常方便。

溜冰场细节：

溜冰场进出闸

自动的保温拉膜，以遮挡部分光线直射，节约能源

溜冰场观景台

不规则的多个中庭，丰富了空间感。

（个别特色店）ThreeSixty：

　　以有机食品为主题的超市

　　圆方商场“木区”里的ThreeSixty超级市场和美食广场，有33000平方英尺，主要销售有机食品，这是亚洲首家以有机食品为主题的超级市场。

　　门口附近的面包区，货架上放着各种新鲜出炉的面包和酥饼，令人垂涎欲滴。旁边的蛋糕专门店，玻璃柜内展示的芝士蛋糕和巧克力蛋糕如花般美艳，俨如艺术品，令人不禁驻足观赏。

　　往里一点是“小孩的天堂”，在这里，小朋友可用不同颜色的棉花糖在巧克力喷泉沾上白色巧克力浆品尝，哪个小孩可抵挡得住这种诱惑？这里的西式三明治也有很多选择，而且分量十足。

　　ThreeSixty超市内多为有机食品，很多商品从外国直接采购，市面较为少见。在这里可找到有机新鲜菜、无“荷尔蒙”鸡、有机面食、巧克力，这里的鱼生和寿司也很新鲜，而且价钱也很合理。

　　ThreeSixty为支持环保，也主要使用环保建材和天然产品，也是香港首个无免费塑料袋提供的超市。

每层洗手间垂直位置均不同，设置擦鞋机，冷热两用饮水机等。

　　交通：圆方商场位于地铁九龙站上盖，可选乘东涌线、机场快线的地铁。此外商场下方有巴士总站，有多条大巴线路、小巴路线、穿梭巴士途经商场往返尖沙咀码头、尖东、佐敦、油麻地、红磡、何文田及九龙塘等区。

停车场设计精致周到，用材上乘。

圆方广场四周是漾日居，凯旋门，ICC（全港最高建筑）等，地理位置相当优越。

apm

香港apm 开发商：香港新鸿基地产

地点： 观塘

定位消费对象：年轻人士，中偏低档

apm =am+pm,延长营业时间，引入夜行零售概念

装潢设计特色：颜色鲜明，年轻时尚

香港APM地铁出口的弧形led导购屏，通过控制室直接播放广告、有线电视，活动宣传、影院宣传片，创造价值，吸引人群。

APM的lcd等多媒体系统庞大，设计处理较好。

香港APM中庭

效果不错，两侧还有次通道，遗憾的是经营方追求效益，将有些楼层的中庭主通道也一并出租，使主动线变得不太顺畅，有失大场风范。apm地处偏僻的观塘，定位中档消费，典型的香港地铁物业。

apm简洁的总服务台

总服务台常规功能：1、咨客 2、礼品包装 3、赠品发放 4、免费票据、促销券发放 5、兑换票据 6、呼叫功能、pa控制 7、vip接待 8、商户与商管信息中转 9、打烊清场配合

apm卫生间入口休息等待区

shopping mall对于卫生间的重视程度直接体现出发展商对商业物业的经营度，是服务意识高低的重要体现，也是卖场整体设计风格体现的一个缩影。

配套齐全应有如下附加功能：1、残卫 2、儿童用高低小便器、洗手台

3、爱婴室（即哺乳室） 4、尿布换台（有成品销售） 5、清节池 6、工具间

7、搁物台 9、干手机 10、皮鞋清洁机 11、休息等候区

还有一些服务细节功能，apm的休息等候区设计非常不错，戗面上还嵌装了lcd

，,等候者也不会无聊。墙面的玻璃及座椅设计也非常年轻现代，卫生间里面也十分漂亮。我很欣赏。

！

卫生间的惊艳设计。

APM的美食广场，装饰用了很多仿古的木面，显旧，档口招牌由于是统一装饰好了墙面，且对小商户的可改造区域作了明确限制，显得生硬，不够流畅自然。而其天棚自然光效果良好。

　观塘区一向以住宅和工业为主，在这样一个地区设apm深宵购物场，势必对区内其它商业租金会有相当影响，而且会令这区出现一定的「转型」。

地铁观塘站由A口出站后，右边跃式扶梯直通写字楼---创纪之城5.

12层为写字楼接待大堂

12至42层为写字楼，约25000平方呎，16部电梯，货梯2部，电梯内安装直播电视。

写字楼电梯安有读卡器，在办公时间持有智能卡者方可乘梯。

写字楼层高约11呎，地砖离地面6吋。东西两面，一面山景，一面维多利亚湾。租金20~30元/平方呎，管理费3.2元/平方呎，实用率80%，出租率9成，租赁押金为2个月的租金。

业务框架：

分为租务部，管理部和推广部，像维修、保安等服务基本都放在管理部。商业与写字楼分开租赁。写字楼平均一个季度组织一次大型活动，例如星巴克品咖啡邀请会，红十字会活动等。