房地产行业中弘地产,万科A,中粮地产公司经营业绩综合分析报告
08级会计三班毛林楠 17520082200582
一:宏观经济分析
当前中国宏观经济总体来说还是保持着上升势头,但是也存在着诸多影响经济增长的负面因素。总的来说,当前中国经济增长有十大隐患:(中国工商大学证券期货研究所 胡俞越)
1.全面通胀乃至恶性通胀的隐患依然存在
2.双防改三防,防通胀、防过热+防下滑,全球经济呈现L型
3.进出口贸易的高出低进与高进低出的双重困境和人民币对外升值对内贬值的双重压力
4.粮价、油价、股价、房价、汇价,五大价格难题困扰中国
5.房地产价格猛涨是通胀的背后推手
6.圈地运动席卷全国,导致各级政府手中的财富和资源急剧膨胀,18亿亩的红线究竟能守多久?
7.环境和资源的破坏给经济可持续发展带来负效应
8.美国次贷危机对中国经济影响几何?
9.中国能否避免重蹈日本广场协议之后的覆辙?中国经济的产业升级、结构调整和经济转型
10.中国经济的高速增长还能持续多久?
温家宝总理在最近的一次国务院常务会议上谈到宏观经济形势的时候,也强调我们要增强忧患意识。因而对于当前的经济形势,可以说是半喜半忧。
二:行业背景分析
随着“京八条”(新北京购房政策),升级版限购令以及房产税试点的集中出台,房价调控再次被推倒了风口浪尖上。近年来,由于中国经济一路攀升,房地产市场也一度火爆了起来,房价也跟着一路飙升。以北京市为例,房价已从05年地一平米5000多元攀升到最新的一平米27000多元,增长了4倍多。就算考虑了这五年中国的通货膨胀,老百姓也能切实感受到房子是越来越贵了。因此,20##年4年4月17号,国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,该政策可谓空前严厉,政策出台之后的两个月房价小幅受挫,交易量严重萎缩,但是三个月之后,价格又出现反弹。虽然目前中国的货币政策已相对紧缩,央行已连续几次上调存款准备金率,但是由于中国经济的稳步快速增长,物价在中央政府的严格调控下,仍然呈攀升态势,故而房地产价格没有下调。高房价严重影响了普通居民的居住问题,导致居民居住困难以及改善居住困难。而且,高房价导致居民的收入都花在房屋上,使其没有多余的钱改善其生活质量,也影响了其他行业的消费与发展。
居住是来百姓的民生问题,征服必须出面解决。近期,国家陆续出出台了的严厉的房价打压政策,主要有:20##年9月29日,财政部,国家税务总局,住房和城市建设部出台了《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》。20##年10月7日,上海市市政府批转《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见的通知》。
三 中弘地产,万科A,中茵股份三年经营业绩分析
企业业绩评价是指运用数理统计和运筹学的方法,按照一定的程序,对企业一定期间内的经营效益和经营者业绩,做出客观,公正,和准确的综合评价。业绩评价主要由股东对企业管理者进行考核。业绩评价有许多方法,目前我国的企业业绩评价采用特定的指标体系,对照统一的评价标准,通过定性定量对比分析,来评价企业经营的优劣。
首先,分析一下这三个公司的主要财务比率。下面,我将从流动性比率,资本结构比率,经营效率比率,收益比率,普通股比率,成长能力比率几个反方面对比这三家公司07年至09年三年的经营业绩。
一:
流动性比率
图表分析:
分析:总体来说,万科A和中粮地产的流动性都比较好,万科则表现的更加稳定,中粮地产的现金流动性较好。但是20##年现金流动比率突然将为负值,由于现金比率还为正,因此,这种情况应该是由于经营活动中产生的净现金流量为负所致,这在一定程度上说明了企业偿还短期债务的能力可能存在问题。而中弘地产无论是从流动比率和速动比率,还是从现金比率来看,都存在着严重的流动性问题,这家公司的短期偿债能力实在让人质疑。
二:资本结构比率分析
表格分析:
分析:从资产负债率和有形资产负债率来看,中弘地产均是最大,切都已超过了1。这两个比率,尤其是有形资产负债率,排除了不能立刻变现的无形资产,递延所得税等的影响,更能说明企业长短期资产支撑企业资产的能力。一般来说,企业的资产负债率不应高于70%。(陈少华 《财务报表分析方法》 p 111)由于中弘地产此项指标三年内均大于一,说明公司已资不抵债,有较严重的债务危机,也说明若公司破产,那么这家公司的股东利益将无法得到保障。
偿债保障比率是负债总额和经营活动产生的现金流量净额之间的比率。由于经营活动产生的现金流量比较稳定,负债总额除以每年经营活动产生的现金流量净额就反映了企业用经营活动产生的现金流量来偿还企业债务的时间。从图中可以看出,三家公司这个比率变动都比较大,可能跟房地产行业较长的经营周期有关。因为较长的经营周期导致企业经营活动产生的现金流量分布很不均匀,有些年很高,有些年则可能为负值。
利息保障倍数是衡量企业偿付到期利息的能力,常用于评价企业用收益支付利息费用的能力和债权人投资的安全性。一般来说,利息保障倍数越大,说明债权人越安全,若此比率小于1,说明企业有严重的债务危机,不仅没有还本的能力,连按时支付利息都有困难。从表中可以看到,万科的利息保障倍数比较高且稳定,中粮的利息保障倍数也比较高,中弘地产虽然从前两年的负的利息保障倍数摆脱出来之后,09年依然不高。这再一次说明了中弘地产债务危机的存在性。
三 收益比率分析
1,表格分析
2,图表分析
1) 首先从销售利润率,也就是毛利率进行分析。毛利率衡量的是1元地销售收入所赚取的收益。毛利率越大,说明公司的盈利能力越好。从上图可以看出来,除了07年,中粮地产的毛利率均高于另外两家公司。中粮地产的优势越发明显,这也说明网上对中粮地产猫大成虎的评论实在不为过。进入08年以后,万科的利润率也常年保持20%以上,作为一家资金规模雄厚的企业集团,万科还是有发展潜力的。中弘地产的毛利率则一直保持在13%左右的低水平,若没有投资更加有发展潜力的项目,中弘地产公司的前景实在不能让人看好。
2) 其他比率则仍然按年分析
从以上三张图可以看出,除了20##年,万科基本所有的收益比率都要高于中粮,说明相比中粮地产,万科的的规模经济带来的效益正使其经营效率日渐提高。相比之下,中弘地产的收益比率则变动比较巨大,07年和08年总资产收益率和总资产报酬率均低于另外两家公司,且为负值,净资产收益率和投资收益率却大大超过了这两家公司。到了09年,却这两种现象却完全颠倒了。这也许可以从另一个反方面解释中弘地产管理层经营的混乱,连收益率指标都能发生如此大的变化,公司的经营或许真的存在严重的漏洞。这应该可以从07年,08年公司发生了亏损,09年终于扭亏为盈,且公司一直处于资不抵债的状态来解释。稳定才是企业长期持续发展的保障,因次,中弘地产要想长期发展下去,稳定这几个收益率指标是必须要做的事。
3)纵向分析
为了说明三家公司未来的经营业绩发展情况,下面进行纵向分析。以总资产收益率和净资产收益率指标为例,说明三家公司未这几年的的发展情况,并并对未来的发展情况做出合理的预测。
从以上两张图来看,受金融危机影响,07年至09年房地产市场处于下降期。受此影响,三家公司均表现出一定程度的下滑,万科和中粮地产下井幅度较小,虽然收益率有所下滑,但还维持在可接受的水平。但是,中弘地产公司的表现有点异常。从总资产回报率来看,在房地产市场走低的情况下,中弘地产的总投资收益率不仅由负转正,而且大幅超越竞争对手万科,中粮等。考虑到09年中弘地产刚刚扭亏去为营,加上中弘地产相对来说,资产规模较小,这种现象也可以理解。对于未来的发展趋势,万科和中粮的发展首先要看房地产行业的发展趋势,若房地产行业继续走低(考虑到中央控制房地产行业的宏观政策,这种推断最为可能),那么可以想象,这两家公司的发展肯定会受到行业的束缚,继续走下坡路。而中弘地产,首先,这种巨大的变动是不可持续的(从中弘地插产公司的年度报告中可以得知,09年扭亏为盈,主主要是因为接受了一大笔政府资助),考虑到公司存在的诸多问题,其发展前景很不明朗。
四 普通股比率分析
下面以普通股每股收益为代表,从股本的角度来分析三家公司的经营业绩。
这张图再一次印证了上面关于行业背景的推论以及三级公司的经营情况对比。从07到09,万科A和中粮地产均表现出整体下滑的趋势,两家公司此消彼长,但是整体发展还算平稳。中弘地产则继续表现出异常。考虑到09年的经营业绩很大程度上归因于政府的资助,和中弘地产较低的毛利率,可以说若没有政府继续的资助,以及中弘地产的管理者有效利用政府资助的经营能力,中弘地产很可能难以维持下去。
五:成长能力比率
从表格中可以看出来,20##年是万科大规模扩张的一年。之后各项指标都保持相对稳定。说明万科已经进入了稳定期。20##年中粮集团的各项成长能力也有了大幅度的提高,其中主营业务收入和净资产收益率均有了很大幅度地提高,但是总资产增长率有所放缓。这说明前两年的公司扩张计划已经为企业带来的收益,导致公司的净资产有很大幅度的提高。这也说明这是是一家很有成长能力的企业。中弘地产三年之内总资产一直在萎缩,虽然主营业务收入在20##年有一个大幅度的增加,20##年净资产也有了不小的提升,但是公司整体上还是在走下坡路,公司已经到了要么进行彻底的改革,要么破产的生死关头。
资料来源:
1, 北京工商大学证券期货研究所 胡俞越 《当前中国经济的喜与忧》
2, 中弘地产,万科A,中粮地产三家公司20##年至2009财务报告主要来自:网易财经,百度等。
第二篇:万科房地产公司财务分析报告 2
新汉力集团财务分析报告
实习对象:
实习名称:财务报表分析
小组成员:
实习时间:2014.1.5~2014.4.5
新汉力集团财务分析
一. 企业简介
(一)企业概况
新汉力集团成立于1984年5月,以房地产为核心业务,是中国大陆首批公开上市的企业之一。至20##年6月30日止,公司总资产94.73亿元,净资产42.85 亿元。
1988年12月,公司公开向社会发行股票2,800万股,集资人民币2,800万元,资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。
1991年6月,公司通过配售和定向发行新股2,836万股,集资人民币1.27亿元,公司开始跨地域发展。
1992年底,新汉力集团城市花园项目正式启动,大众住宅项目的开发被确定为新汉力的核心业务,新汉力开始进行业务调整。
1993年3月,本公司发行4,500万股B股,该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元,主要投资于房地产开发,房地产核心业务进一步突显。1997年6月,公司增资配股募集资金人民币3.83亿元,主要投资于深圳住宅开发,推动公司房地产业务发展更上一个台阶。20##年初,公司增资配股募集资金人民币6.25亿元,公司实力进一步增强。
公司于20##年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司,成为专一的房地产公司。
20##年6月,新汉力发行可转换公司债券,募集资金15亿,进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。
公司于1988年介入房地产领域,1992年正式确定大众住宅开发为核心业务,截止20##年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发,20##年上半年新汉力又先后进入鞍山、大连、中山、广州,目前新汉力业务已经扩展到15个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势,公司树立了住宅品牌,并获得良好的投资回报。
(二)股本结构窗体底端
二. 企业财务分析
(一) 偿债能力分析
能否到期偿债是企业生存的根本问题, 偿债能力是决定企业财务状况的重要因素之一。下面从短期和长期两个方面来分析新汉力的偿债能力。
1. 短期偿债能力分析(见下表)
在短期偿债能力的分析中, 流动比率是一个重要指标, 近年来该指标呈波浪式变动趋势, 07 年流动比率降低源于短期借款的增加, 08 年的回款情况良好使其上升, 09年降低0.58, 但仍然高于同年行业0.539 的平均水平。由于存货存在销售及压价的风险, 且房地产行业存在存货比例高的特点, 因此速动比率比流动比率更具有参考价值。07年新汉力经营规模扩大、项目储备增加的同时也使短期借款、应付账款等流动负债增加, 因此指标在07 年降低了0.28, 08 年销售情况向好, 比率上升有所上升, 09 年再次低于同年行业平均值。究其原因, 房地产企业在收到预售的楼款时只能计入流动负债中的预收账款, 相应的存货尚不能结转, 由于预售楼宇增加, 09 年流动负债中预收账款较去年增长3 倍, 新汉力实际的偿债能力因而得以提高, 但反映在财务指标上, 则流动负债增加, 速动比率下降。以上两比率均处于行业中上游水平。再来关注反映经营成果偿还短期债务的能力的现金流动比率, 其现金偿债能力较弱, 但近年来呈上升趋势。07年房地产项目支出增多, 比率为负, 09年有所下降, 但该年流动负债结构有所变化, 流动负债中预收账款增长较多,但没有偿债压力。就本行业来说, 新汉力短期偿债能力较好, 且逐步提高,但应重视现金为王的原则, 加强现金流的管理。
2. 长期偿债能力
(1) 资本资产结构分析。为保证长期债务的安全性, 企业必须由有较为合理的资本结构。从图1、图2 来看, 资产中流动资产比重大, 且大致呈上升趋势, 高于行业平均比重; 大部分流动资产由长期筹资而得, 风险较小, 属稳健型资本资产结构。
图1
图2
资产分析: 资产中长期投资, 无形资产和固定资产比重较小, 波动幅度不大。在流动资产中, 存货占据相当大的比重。预付账款、其他应收款随业务量增长而有所增长, 同时货币资金量有所上升。原因是房地产行业特点: 首先, 企业会计制度规定, 房地产企业在收到客户的预售房款后并不能将存货结转到主营业务成本, 只能待客户入住和签订楼宇销售合同且主要风险转移时, 才能确认收入并结转成本, 因此, 房地产企业往往有很大的存货余额; 其次, 对于写字楼项目,付款方式多为分期付款, 所以写字楼的销售会给企业带来大量的应收账款。具体到新汉力, 除了具有房地产业的特点以外, 这也是其在近3 年的战略扩张中不断增加储备的结果。近3 年存货的结构质量有所提高, 但应持续注意做好存货的管理和销售工作, 提高资产质量。关于应收账款, 由于其核心业务是商业住宅, 所以应收账款在流动资产中比重不大且近两年来有所下降, 可能是收款工作开展顺利。
负债结构分析: ①流动负债结构: 在借款中, 短期借款占很大部分,但近年在资产中所占比重有所降低, 说明其融资结构变化, 对短期借款有所控制, 且短期借款一般采用抵押或担保的方式取得,这是短期融资门槛提高的一个必然反应。应付账款比重上升主要由于业务规模的扩大, 也可能是商业信誉增强使其可以延迟付款或者是可能是其资金周转出现问题, 应引起重视。②长期负债结构:长期借款近年急剧上升, 说明企业开始注重长期负债的融资方式, 同时也可以看出近阶段新汉力对于资金需求的迫切。整体负债结构有从短期负债融资逐渐转向长期负债融资变化趋势。在长期偿债能力的分析中, 资产负债率反映了债权人受保护的程度, 是一项重要指标。新汉力近年来进行了规模较大的股权融资和债券融资, 但仍保持着的稳健的资产负债率, 为更大程度地利用财务杠杆提供了空间, 这对房地产企业尤为重要。
( 2) 资金成本与现金债务总额比率
图3可见, 新汉力的融资成本呈上升趋势。主要原因是国家政策的变化, 这将是未来行业发展的整体趋势。而现金债务总额比率反映了公司最大的付息能力, 只要能按时付息就能借新债换旧债, 维持债务能力。但新汉力用经营现金来偿还债务的能力不稳定。
图3
综上所述, 金融政策的变化, 对融资渠道的拓展提出了更高的要求, 土地政策的变化, 也进一步增加了房地产企业的资金需求, 信贷门槛上升、信贷空间收紧是必然趋势。企业面临资金紧张的压力和过度依赖银行信贷即以短期贷款为主的不确定风险, 有效解决多渠道融资, 改善负债结构成为新的挑战。
(二) 营运能力分析
营运能力体现了企业运用资产的能力, 资产运用效率高, 则可以用较少的投入获取较高的收益。下面从长期和短期两方面来分析新汉力的营运能力:
1. 短期资产营运能力
( 1) 存货周转率。存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性, 控制失败会导致成本过度, 作为新汉力的主要资产, 存货的管理更是举足轻重。由于新汉力业务规模扩大, 存货规模增长速度大于其销售增长的速度, 因此存货的周转率逐年下降若该指标过小, 则发生跌价损失的风险较大,但新汉力的销售规模也保持了较快的增长, 在业务量扩大时, 存货量是充足货源的必要保证, 且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降, 在建开发产品比重大幅上升, 存货结构更加合理。因此, 存货周转率的波动幅度在正常范围, 但仍应提高存货管理水平和资产利用效率, 注重获取优质项目, 加快项目的开发速度, 提高资金利用效率, 充分发挥规模效应, 保持适度的增长速度。
( 2) 应收账款周转率。7 年来新汉力的应收账款周转率有了较大幅度的上升( 见表) , 原因是主营业务的大幅上升,较严格的信用政策和收账政策的有效实施。
3.长期资产营运能力
固定资产周转率急剧上升是由处置、核销部分固定资产及近年来主营业务量的大幅增长所致, 说明新汉力保持了高度的固定资产利用率和管理效率, 同时也反映了其固定资产与主要业务关联度不高。总资产周转率取决于每一项资产周转率的高低, 该指标( 见下表) 近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降, 但其毛利率, 应收账款和固定资产利用率的提高使其下降幅度较小, 新汉力要提高总资产周转率, 必须改善存货的管理。
总的来说, 新汉力的资产营运能力较强, 尤其是其应收账款、固定资产的营运能力非常优秀, 堪称行业典范。但近年来的土地储备和在建工程的增多, 存货管理效率下降较为明显, 因此造成了总资产管理效率降低, 管理层应关注存货的管理。
(三) 盈利能力分析
盈利能力关系投资者的回报, 是债权人收回债权的根本保障, 是企业至关重要的能力。
1. 营业收入分析
营业收入是企业营销能力的综合反映, 是获利能力的基础, 也是企业发展的根本。从下表可见, 珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源。企业初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主, 以其他区域经济中心城市为辅的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。
2. 期间费用分析
期间费用是企业降低成本的能力, 与技术水平, 产品设计, 规模经济和对成本的管理水平密切相关。在营业费用增长率有所降低的3 年间, 销售增速仍保持上升态势,除市场销售向好外, 还反映了销售管理水平有很大的提高。由下表可见, 管理费用的增长幅度不小, 良好的管理关固然是企业发展的核心, 但也应进行适度的控制。由于房地产业需要大量资金作后盾, 银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。因此, 新汉力在存在大量借款的情况下, 其财务费用却为负数, 管理层应注意提高资金利用效率。
各项目增长幅度表
3. 主营业务利润及利润构成分析
主营业务利润率分析: 由下表可见, 06- 09 年销售毛利率逐渐增长。07 年根据市场供需两旺, 房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期, 企业调高了部分项目的售价, 项目毛利率明显增长。08 年净资产收益率为近年来最高点, 效益取得长足进步。其项目阶梯形的收入, 具有稳定性和较强的抗风险能力, 抹平了行业波动带来的影响。
利润构成分析: 由上表可见, 新汉力主营业务利润呈上升趋势, 其中房地产业务为其主要来源, 毛利率保持稳定的增长态势, 而物业管理业务获利能力有待加强。2006 年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长, 同时投资收益的比重下降趋势明显。营业外收支净额的比重逐渐减少。
4. 盈利能力指标
(1) 资产报酬率和净资产报酬率。这两项指标呈上升趋势( 见下表) 。说明企业盈利能力不断提高。
( 2) 经营指数与每股现金流量。经营现金净流量与净利润的比率反映了企业收益的质量。下表显示该指标波动幅度较大, 说明现金流缺乏稳定性, 存在较大的风险。这种不确定性主要是由于增加存货所致, 因此, 新汉力应加强现金流的管理, 降低市场风险, 提高运作效率, 保证业务开展的灵活度。例如, 08 年, 加强对项目开发节奏的管理, 加快销售, 对不同的采用不同的租售策略, 进一步消化现房库存, 加快项目资金周转速度; 09 年贯彻“现金为王”的策略,调减全年开工和竣工计划, 以减少现金支出, 都取得了不错的效果。
每股收益07 年的大幅下降是由于06 年实行了10 增10 的股票股利政策, 因此, 实际股东的收益还是增长了。该指标一直保持较平稳的态势, 在不断增资的情况下, 仍能保持一定的每股收益, 说明新汉力有较强的获利能力。09 年行业平均每股现金流量为0.404。该指标偏低, 主要是由于每年公积金转股使股本规模扩大, 其次, 反映了新汉力获取现金能力偏低。
通过以上分析可见, 新汉力拥有较强的获利能力, 且这种获利能力有很好的稳定性。在行业沧海桑田变化的十年, 新汉力一直保持了很高的盈利水平, 除了市场强大需求外, 说明其拥有很高的管理水平和决策能力, 另外, 规范、均好的价值观也是其长盛不衰的秘诀。
(四) 可持续发展指标趋势分析
企业可持续发展战略是指企业在追求自我生存和永续发展的过程中,既要考虑企业经营目标的实现和提高企业市场地位,又要保持企业在已领先的竞争领域和未来扩张的经营环境中始终保持持续的盈利增长和能力的提高,保证企业在相当长的时间内长盛不衰。
企业发展是指企业面对未来未知环境的适应,使企业得以进一步运行,实现企业目标。。
可持续发展是既要考虑当前发展的需要,又要考虑未来发展的需要;不能以牺牲后期的利益为代价,来换取现在的发展,满足现在利益。同时可持续发展也包括面对不可预期的环境震荡,而持续保持发展趋势的一种发展观。
企业战略是企业如何运行的指导思想,它是对处于不断变化的竞争环境之中的企业的过去运行情况及未来运行情况的一种总体表述。
企业可持续发展战略非常繁杂,但是众多理论都是从企业内部某一方面的特性来论述的。根据国内外研究者和实际工作者的总结,可以把企业并购区分为以下几种类型。
企业可持续发展战略主要有创新可持续发展战略、文化可持续发展战略、制度可持续发展战略、核心竞争力可持续发展战略、要素可持续发展战略。
(1)创新可持续发展战略
所谓创新可持续发展战略,即企业可持续发展的核心是创新。企业的核心问题是有效益,有效益不仅要有体制上的保证,而且必须不断创新。只有不断创新的企业,才能保证其效益的持续性,也即企业的可持续发展。横向并购,是指生产或经营同一类产品的企业间的并购。
(2)文化持续发展战略
所谓文化可持续发展战略,即企业发展的核心是企业文化。企业面对纷繁变化的内外部环境,企业发展是靠企业文化的主导。
(3)制度持续发展战略
所谓制度可持续发展战略,是指企业获得可持续发展主要源于企业制度。
(4)核心竞争力可持续发展战略
企业核心竞争力是指企业区别与企业而具有本企业特性的相对竞争能力。而企业核心竞争力可持续发展战略是指企业可持续发展主要是培育企业核心竞争力。
(5)要素可持续发展战略
要素可持续发展战略认为企业发展取决于以下几种要素:人力、知识、信息、技术、领导、资金、营销。
房地产行业存在两个根本特点: 首先, 住宅兼有社会和投资属性, 是生活必需品和改善生活质量的重要元素,也投资获利的载体。其次, 中国正处于城市化进程中, 居民的购买力稳步增长, 住房货币化改革的进一步深入和购房信贷业务的健康发展将推动住宅需求长期持续增长。鉴于房地产业在国民经济中的重要地位, 政府的调控是行业发展中不可忽视的一个重要因素, 但它的出发点是防范市场波动带来的风险。房地产规范政策的相继出台、消费者品牌意识的不断强化, 将有助于行业优胜劣汰正常机制的运行。因此, 商品住宅市场在未来十年仍将是中国最具潜力和发展空间的行业之一。对于透明度高、获得投资者信赖,拥有管理、团队、产品、融资优势的新汉力来说, 国内市场的发展前景是良好的。
而从金融市场和消费者偏好两个角度来看, 行业发展的广阔前景和集中化的必然趋势提供了广阔的空间和巨大机会的同时, 也蕴涵着挑战。挑战之一在于行业国际化加速, 房地产企业、投资银行、基金管理公司加快了进入中国内地的步伐, 其资金实力、国际融资能力都远高国内企业平均水平。更重要的是, 行业竞争最终将是核心技术的竞争, 目前日本最优秀的住宅开发商, 拥有数千项专利, 而新汉力尽管走在国内前列, 但其已经获得和正在申请的专利合计也只有几十件。挑战之二, 目前国内住宅开发的粗放模式, 已经无法适应未来可持续发展的需求, 工厂化比率远远低于发达国家水平, 产品建造精度低, 行业现有的生产和运作模式要进行改革。而新汉力正在这些方面努力的改进, 相信它在明天的赛场上会有上佳的表现。
三.20##年新汉力集团重大事件
(一)事件一
新汉力(000002)4日晚间公布了12月份销售及新增项目情况。公告显示,20##年新汉力实现销售面积897.7万平方米,销售金额1081.6亿元,同比分别增长35.3%和70.5%。至此,作为全国首个年销售额达到千亿级的住宅企业,新汉力全年销售业绩完美收官。20##年最后一个月,新汉力共实现销售面积68.9万平方米,销售金额83.5亿元,同比增长69.8%和51.3%,但环比有所下降。在新汉力登上千亿级销售平台的同时,新汉力旗下北京和深圳两家子公司年销售额也突破百亿,共同刷新了国内住宅企业单个城市年销售额的记录。新汉力20##年销售数据呈现的另一个特点是,客户一次性付款的占比明显提高,20##年该数据的比例为18%,而20##年则高达26%,其中9月底政策出台后的第四季度更是达到了32%。这一变化充分体现了房贷紧缩对客户杠杆化水平的影响,同时也说明政策的执行是严格、到位的。
(二) 事件二
20##年是中国商业地产发展史上具有重要意义的一年,虽然全球性金融危机具有一定的负面影响,但总体上20##年中国商业地产激流勇进,可圈可点,发生了诸多具有标志性的重大事件,在中国商业地产史上发生了多个第一或创造了新的记录,各路大腕企业在商业地产上或有不凡表现或跃跃欲试。
20##年11月16日,位于深圳大梅沙的新汉力新总部,新汉力集团总裁郁亮首次对外公布了新汉力的新战略:新汉力未来将加大持有型物业的储备,并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。其中,住宅产品仍占据80%比重,其余20%则将开发持有型物业,进军商业地产。
四.行业比较
2009中国房地产百强研究报告披露,综合考虑企业规模性、盈利性、成长性、偿债能力、运营效率和纳税六个方面的20个指标,新汉力企业股份有限公司位列房地产企业综合实力第一。
以下图表示新汉力集团和一些同行业企业的各项对比。
(1) 销售业绩对比
房地产上市企业20##年与20##年销售业绩对比
图表分析:新汉力集团销售金额第一,从20##年到20##年销售情况呈现递增趋势,但是和同行业其他房地产公司相比较,增长幅度不大。
(2)长期负债能力分析比较
1.净负债率对比
2.真实资产负债率对比
从上面两个图表中可以看出:新汉力集团的负债率低,真实资产负债率也较偏低,从而反映了新汉力集团的偿债能力很强。
(3)20##年~20##年四大房地产企业新开工面积比较
这个表格可以看出,新汉力集团的企业规模在不断的扩大,企业运营良好,发展前景良好。
(4)重要房地产上市公司在不同城市的市场占有率比较
从上图可以看出,新汉力集团在中国重要城市的市场占有率较高,比同行业其他的房地产公司市场覆盖面更广。
综上所述,新汉力集团是国内房地产行业的绝对龙头,市场占有率连年提高,并多年保持全国第一的位置。在企业经营管理,住宅产业化上具有独特的竞争力,具有很好的发展前景。
五.新汉力存在的问题以及建议
(一)存在问题
1. 资金需求的压力日益增大。
2. 现金流的管理。新汉力有关获得现金能力和现金周转能力的指标都不令人满意, 而现金如同一个企业的血液,缺少现金流会使一个蓬勃发展的企业陷入瘫痪。
3. 存货的管理。新汉力拥有数额巨大的存货量, 这既是未来发展的保障, 又是新汉力风险的主要来源。
(二)建议
1.为了满足未来的资金需求, 建议新汉力继续加快销售, 增加经营活动现金流入, 充分运用财务杠杆, 积极寻找战略合作机会, 并进一步开拓融资渠道。而规模扩张带来的风险控制又将对新汉力的专业能力和组织能力提出新的要求。
2.新汉力集团在看到企业优秀的盈利能力的同时, 也提醒高度重视现金的管理。
3.新汉力拥有数额巨大的存货量, 这既是未来发展的保障, 又是新汉力风险的主要来源, 从目前新汉力管理现状来看, 建议进一步优化存货结构, 适度控制存货数量。