养老（养生）产业调研报告
企划招商部
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目录
前言...........................................................................................5
第一章 养老（养生）产业现状分析............................................6
一、 养老养生定义.....................................................................6
二、 目前世界与我国此产业的市场现状与差距............................7
三、 发展中遇到的机遇、优势及问题.......................................12
第二章 现有国内外主流养老（养生）模式与案例分析..............16
一、 国外典型老年社区模式特点与案例....................................16
1、 美国品质社区养老模式.....................................................16
2、 日本家属社区式养老式.....................................................17
3、 英国社区照顾养老模式.....................................................18
4、 台湾社区医疗养老模式......................................................20
二、本土养生养老社区成功案例.................................................21
1、北京东方太阳城...................................................................22
2、广州友好老年公寓.................................................................22
三、思路总结.............................................................................24
第三章 陕文投养老（养生）发展模式探究.................................26
一、战略目标.............................................................................26
二、模式构思.............................................................................26
三、第一类、与社区共同建设.....................................................35
（1）模式1：专门建设综合型养老社区......................................35
（2）模式2：新建大型社区的同时开发养老组团.........................36
（3）模式3：普通社区中配建各类养老产品..................................36
（4）模式4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施...................37
四、第二类、与相关设施并设.....................................................38
（1）模式5：与医疗机构结合，就近设置养老设施.....................38
（2）模式6：养老设施与幼儿园并设...........................................38
（3）模式7：与教育设施结合，建设养老公寓.............................38
五、第三类、与旅游或商业地产结合...........................................39
（1）模式8：在旅游风景区中开发养老居住产品.........................39
（2）模式9：与商业地产结合，开发老年公寓.............................39
六、第四类、与国际品牌接轨.....................................................40
（1）模式10：引入外资，建世界型连锁老年设施.......................40
（2）模式11：与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式......40
七、第五类、以其他方式转型.......................................................41
（1）模式12：与保险业结合，利用险资投资养老地产................41
（2）模式13：与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产......41
（3）模式14：利用自身独特资源转型开发养老地产....................41
（4）模式15：将旧的国有资产盘活，改造为老年设施...............42
八、元素融入.............................................................................42
1、文化养老与养老文化.............................................................42
（1）产业核心：文化养老..........................................................42
（2）产业构成 : 多元文化养老...................................................43
（3）产品定位...........................................................................44
（4）项目开发模式.....................................................................44
2、科技养老与养老科技..............................................................44
（1）核心产业：科技养老..........................................................45
（2）产业构成：智能化养老.......................................................45
（3）产品定位............................................................................45
（4）项目开发模式.....................................................................47
九、发展方向.............................................................................46
（1）佛家修身养生社区..............................................................48
（2）绿色生态养生社区..............................................................48
（3）母亲河养生庄园.................................................................49
（4）紫阳道教文化养生殿..........................................................49
（5）陕文投跨国养老休闲..........................................................49
（6）陕文投特色老年超市..........................................................49
第四章 总结..............................................................................50
前 言
“十二五”时期，我国将出现第一个老年人口增长高峰，60岁以上的老年人将新增800万，总数将由1.78亿增加到2.21亿，老年人口比重将由 13.3%增加到16%，人口老龄化进程将加快，社会养老保障和养老服务需求将大量增加。未来5-10年间，中国养老产业发展潜力巨大。国务院总理李克强20##年3月5日在政府工作报告中重申支持养老发展，养老产业或迎来政策制定高潮。李克强指出，我国要扩大服务消费，支持社会力量兴办各类服务机构，重点发展养老、健康、旅游、文化等服务，落实带薪休假制度。
尽管养老市场长期需求巨大，前景诱人，但由于诸多因素造成目前满足市场需求份额尚不足两成。短期看我国养老产业是“铜矿”，长期看是“金矿”，近期投资重点在老年医疗、老年房地产、高端养老院、老年保健品等领域，长期投资可全面布局养老产业。陕文投西安公司作为一个新进踏足养老产业的公司，在养老产业的发展及研究上处于开拓期，并未形成完整的养老产品链。要实现文化产业融入养老产业的跨越式发展，需要引进和建立新的思想理念，并在基础上进行整合发展，形成完整高效的产业链新形态，对今后西安公司在新项目发展上做好充足的铺垫。
第一章 养老（养生）产业现状分析
养老（养生）产业是指以老年人为主体目标客户的产业，养老产业作为一种新兴产业，发展潜力巨大。根据老年人群的基本需求和深层需求，可将其产业分成三个维度的产业：本位产业、相关产业、衍生产业。目前，我国该产业处于市场的起步发展阶段，未来前景巨大。
一、养老养生定义
1、什么是养老
即老有所养，在我国，60岁步入老年阶段，养老就是如何在老年人退休后从物质、精神等方面使他们得到满足。养老产业主要是指以市场化机制为老年人提供产品或者劳务，满足老年人衣食住行用等各方面需求业态的统称，涉及生产、经营和服务等领域。养老产业涉及许多行业，它并不是传统意义上一个独立的产业部门，而是由于老年消费市场需求增长带动而形成的国民经济中一个新兴产业系统。
2、什么是养生
"养生"一词，原出《管子》，乃保养生命以达长寿之意。通俗的说就是指通过各种方法颐养生命、增强体质、预防疾病，从而达到延年益寿的一种医事活动。在漫长的人类发展历史中，健康与长寿一直都是人们向往和追求的美好愿望，尤其是在今天的高压环境之下，人们越发关注养生话题。旅游成了人们放松自我，缓解压力的一个好方法，而旅游与养生的结合更是成为越来越多人的最佳选择。
3、什么是养老\养生地产
养老养生地产作为养老地产与养生地产的结合体，既有概念上的结合，更有实践上的结合，是对养老地产与养生地产优势的整合升级。
养老养生地产是中国实现居家养老、社区养老与机构养老相结合等社会化养老的有效载体和实现形式，是提升生活水准、生命质量和公民尊严的现代服务业的消费载体，正在引领和推动着养老产业的发展以及生命健康产业的发展。
养老养生地产在功能组合上，吸收了养老地产与养生地产的优势，舍弃了养老地产的失能介护、临终关怀等功能，舍弃了养生地产的奢华风格，从而在功能上更集约，服务目标群体更有效。同时，作为一种独立业态，它与单纯的养老地产或养生地产相比较，在客户选择、社区完善配套、特色功能性元素组合上更容易有效扩大目标客户群，市场接受程度较高，盈利性较好，同时在开发商选择和项目选址上有更好的适应性要求，更有利于实现产业的福利性、公益性和盈利性的统一。
二、目前世界与我国此产业的市场现状与差距
1、市场研究
（1）养老市场解读：
对老年人尤其是高龄老人的生活照料、康复护理、医疗保健、精神文化等需求日益凸显，养老市场日趋扩大。
联合国《世界人口统计》指出，20##年到20##年间，全球60岁以上人口将由11%上升到21.9%，而中国则由12.3%上升到31.1%。这意味着中国在未来40年里的老龄化增长程度十分惊人。
根据中国老龄科学研究中心调查，当前城市老年人中42.8%拥有储蓄存款，20##年我国仅离退休人员可用于购置住宅的资金可达2.8万亿元，20##年达到7.3万亿。随着我国步入老龄社会，老年人对待晚年生活的观念和态度也在逐步发生变化。中国每年国有企业离退休职工快速增长，其中大部分职工对第二居所，养老居所有强烈需求和消费能力。
目前养老服务总量不足，养老床位总数仅占全国老年人口的1.59%，不仅低于发达国家5%—7%的比例，也低于一些发展中国家2%—3%的水平。
（2）养生市场解读：
针对中国亚健康问题，养生休闲度假产品必将在赢得市场。"亚健康问题"的增多已经成为社会问题。它的广泛存在，正是人们生活质量提升到较高水平后，转而关注自己身心健康的一种越来越强烈的信号。广泛的需求就会有广阔的市场，这必将迎来一种前所未有的保健康复新趋势、形成新热点、得到新发展。
（3） 养老养生地产市场解读：
我国养老养生产业发展具有厚积薄发的内生动力。养老旅游业作为一种时尚的养老产业，大有方兴未艾之势，养老旅游业作为一种时尚的养老产业，逐渐成为备受老年人欢迎的旅游形式和养老方式。近几年来，养老旅游在我国发展迅速，其主要表现在随着季节、气候的变化，越来越多的老年人乐意选择环境更舒适的地方度假养老，比如旅游度假地、环境宜人的中小城市、风光优美城市郊区等。其主要表现形式有 "候鸟"型旅游养老、 "生态养老"、老年 "旅居团"、老年 "养老部落"、"乡村养老游"、老年 "长期游"等。
2、市场差距
世界历史上中国一直是人口最多的国家，也是6 0岁以上老年人最多的国家。但是中国的养老事业发展过程中矛盾众多，主要体现在以下5个方面。xEK中国行业咨询网_行业报告_行业分析_市场调研_第三方市场数据提供商
xEK中国行业咨询网_行业报告_行业分析_市场调研_第三方市场数据提供商老龄人口服务管理与现行体制的矛盾十分突出：多数老龄人的待遇和在职人员相比差距较大，相当多的人还经历了下岗、买断工龄等，构成了矛盾突出的社会群体，已经逐 步成为制约我国经济社会发展的战略问题，迫切需要加强应对和服务管理。但是，当前老龄工作分属多个部门，多头领导，缺乏整体性的规划和落实机构。xEK中国行业咨询网_行业报告_行业分析_市场调研_第三方市场数据提供商
xEK中国行业咨询网_行业报告_行业分析_市场调研_第三方市场数据提供商老龄人口快速增长与养老保障负担能力的矛盾十分突出：中国老龄化人口中高龄化速度加快，据预测，到20##年65岁以上老年人口将增加到33578万，比20##年增加2.81倍，高龄老人将达到1亿人，比20##年增加7.18倍。日本是公认的老龄化速度最快的国家，我国65岁以上人口比例由7%增长到14%将用27年时间，可以说我国老龄化速度仅次于日本，是发展中国家最快的。我国进入老龄社会时人均GDP还在3000美元以下，而发达国家都在人均1万美元以上，这种“未富先老”的状况，使养老保险金支付压力剧增，地方社保基金缺口加大，医疗保险基金支出快速增长。xEK中国行业咨询网_行业报告_行业分析_市场调研_第三方市场数据提供商
xEK中国行业咨询网_行业报告_行业分析_市场调研_第三方市场数据提供商社区服务网络与“空巢”家庭老人、高龄老人的服务需求不适应：目前我国家庭“空巢”化问题十分突出，根据在北京、南京、沈阳等8个大中城市的调查，空巢老人的比例已经达到了56.1％。比照英美等发达国家空巢老年人的比例达到80％以上的现实，我国老年人空巢化比例仍将持续上升。但是，我国包括社会养老服务在内的各种社会服务事业总体比较落后，与人民群众的现实需求不相适应。据统计，发达国家的社区服务从业人员占就业总人口的2 0％~3 0％，发展中国家平均水平也在12％~18％，而我国只有3.9％。目前，全国只有60％的城市街道办事处和不到一半的社区居委会建有老年服务机构和设施，农村乡镇更少。这使得面向绝大多数老年人的社区照顾和居家养老服务的供给与老年人众多的且日益增长的需求之间的矛盾更为尖锐和突出。xEK中国行业咨询网_行业报告_行业分析_市场调研_第三方市场数据提供商
xEK中国行业咨询网_行业报告_行业分析_市场调研_第三方市场数据提供商卫生保障体制与老年群体医疗需求不适应：老年群体是医疗卫生服务的重要对象。由于人口特点变化将会带来医疗费用的增长，在人口老龄化的趋势下，未来医疗资源将有近5 0 %的比例用于老年人口，这种变化是对有限医疗资源在配置选择上的一个大挑战。经预测到20##年，纯由人口因素变化将会导致门诊及住院费用分别增长到2 0 0 0年的1.5倍和1.6倍，其中由人口老龄化的影响将导致门诊及住院费用分别增长到20 0 0年的1. 3倍和1. 4倍。但是，我国医疗卫生事业的改革和发展却难以适应这个形势。我国公共卫生支出占整个G D P的比重为0 .9％，而世界平均水平是4％，在一些发达国家，这个比例更高达4 0％。xEK中国行业咨询网_行业报告_行业分析_市场调研_第三方市场数据提供商
xEK中国行业咨询网_行业报告_行业分析_市场调研_第三方市场数据提供商养老护理机构建设和失能老年人的护理需求不适应：2 0 0 5年底，全国城乡有社会福利院、敬老院、养老院、老年公寓和老年护理院等养老服务机构395 4 6个，总床位149.7万张，其中农村乡镇敬老院2 9 6 81个，总床位8 9.5万张。我国老年人口的失能率约为8.81％（中国老龄科研中心20 0 6年追踪调查得出的数据则高出14％），这样我国就有约1260万失能老人需要不同形式的长期护理。由此就会明显看出目前专为老年人提供护理服务的社会机构和设施严重不足，现有养老机构的服务项目和服务内容也不齐全，服务人员总体素质和服务质量不能满足老年人的需要，失能老人的长期照料护理服务的供求失衡矛盾相当严重。xEK中国行业咨询网_行业报告_行业分析_市场调研_第三方市场数据提供商
xEK中国行业咨询网_行业报告_行业分析_市场调研_第三方市场数据提供商5大矛盾的日益严重和凸显，正在或将要成为影响和谐社会建设的不和谐因素。xEK中国行业咨询网_行业报告_行业分析_市场调研_第三方市场数据提供商
xEK中国行业咨询网_行业报告_行业分析_市场调研_第三方市场数据提供商2 010 年和2 0 20 年中国人口总量将分别达到13 .7亿和14 .6亿，不少人口预测结果都表明，中国人口将在21世纪3 0~4 0年代达到15~16亿的峰值后逐步下降。“十二五”时期是我国全面建设小康社会的关键期，是人口老龄化加速发展期，也是应对人口老龄化的重要机遇期。据悉，发达国家老龄产业老年人的公共支出是年轻人的3倍，已成为占第三产业比重很大的产业，而我国尚处于创建阶段，目前，我国城市老年人的人均消费额约为6 0 0 0多元，消费总额达2 70 0 亿元，占城市消费额10 %左右。虽然我国超过6 0岁的老年人有1亿左右，但有9 0 %左右的老人对现在的老年消费品不满意。可以看出，老龄市场产业链上的多种需求未能得到满足，巨大潜力尚待挖掘。xEK中国行业咨询网_行业报告_行业分析_市场调研_第三方市场数据提供商
xEK中国行业咨询网_行业报告_行业分析_市场调研_第三方市场数据提供商随着我国人均 G D P的不断提高，从经济上给社会养老带来可能。参照国外的社会化养老历史变迁，和对上海等国内经济较发达的大中城市居民调查结果，发现支持社会化养老人数越来越多。同时，独生子女家庭的养老问题，将成为家庭和社会突出的矛盾之一，这将改变传统的家庭养老的观念，转向社会养老型观念。xEK中国行业咨询网_行业报告_行业分析_市场调研_第三方市场数据提供商
xEK中国行业咨询网_行业报告_行业分析_市场调研_第三方市场数据提供商养老产业在我国尚处于起步阶段，其发展迅速且涉及的范围广泛，既涉及医护康复临床服务，又包括行政管理及老年人的日常生活管理。从养老机构建设标准到评鉴标准，从人力资源配置到从业人员的医护康复临床能力要求，从质量管理到风险管理，从养老机构与医院合作到知情同意及相关法律议题等各方面都有待完善。同时，也看到了当前我国与发达国家和地区在养老产业上的差距和在养老服务过程中的一些共性困难。如何适应快速增长的老龄化社会养老需求及促进机构养老事业发展是我国当前面临的一个重大课题和挑战。但同时也为我们提供了一个巨大的产业发展空间和无比美好的前景。xEK中国行业咨询网_行业报告_行业分析_市场调研_第三方市场数据提供商
三、发展中遇到的机遇、优势及问题
1、国家政策
（1）20##年7月1日起，我国将实行修订后的《中华人民共和国老年人权益保障法》（以下称为《老年法》）。《老年法》中，提出将老年人的宜居环境作为一项保障权宜，各级人民政府应当根据经济发展水平和老年人服务需求，逐步增加对养老服务的投入。各级人民政府和有关部门在财政、税费、土地、融资等方面采取措施，鼓励、扶持企业、事业单位、社会组织或者个人以新建、改建、租赁等方式兴办养老服务设施。
（2）民政部发布的《社会养老服务体系建设"十二五"规划（征求意见稿）》指明了"十二五"期间中国养老服务建设体系的目标，提出"20##年我国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过5000亿元"，这成为养老服务民营发展的风向标。如何分割这样巨大的利益蛋糕，各大房产也已纷纷下水开始打造养老地产这种新型的"社区养老"模式。
2、地方政策
(1)贵州省出台十二五社会养老服务体系建设规划
(2)青岛市出台《加快养老服务业发展的意见》
(3)湖北省政府办公厅出台养老服务意见
(4)济南市社会力量兴办福利机构资金资助暂行办法
(5)天津市出台首个《养老行业社会义工服务指南》
3、陕西省政策
陕西省政府办公厅下发《关于鼓励和引导社会资本进入养老服务领域的若干意见》，明确规定对新建民办养老机构每张床位一次性补助3000元，改扩建机构每张床位一次性补助2000元。
《意见》鼓励社会资本参与居家、社区、机构养老服务，为老年人提供生活照料、医疗康复、家政服务、老年餐桌等多方面服务。鼓励社会资本以独资、承包、合资、联营等方式，兴建老年公寓、老年养护院、农村互助幸福院、敬老院等养老机构或服务设施。鼓励民办养老机构接收安置政府供养对象，政府按照规定标准拨付相关生活、医疗、照料等费用。
《意见》要求，各地要建立民办公益性养老机构建设补贴制度。对符合条件的民办公益性养老机构（含租用期限在10年以上的）新建机构每张床位一次性补助3000元，改扩建机构每张床位一次性补助2000元。具体资金拨付管理办法由陕西省民政厅、陕西省财政厅研究制定。各级福利彩票公益金要列出一定比例，“以奖代补”支持民办养老机构建设。
同时，对社会资本兴办的养老机构或服务设施提供的养护服务免征营业税，占用耕地的，免征耕地占用税，用水、用电、用气、用热按居民生活类价格执行。对民办养老机构或服务设施内设的医疗机构，符合城镇职工（居民）基本医疗保险和新型农村合作医疗定点条件的，可申请纳入定点范围。
然而在诸多机遇与优势的前提下也存在一些问题，人口老龄化、家庭结构小型化，养老方式与实际需求不匹配，中国的传统文化决定了单纯依靠养老院的养老方式无法满足现实的养老需求。
由于养老地产在中国发展潜力巨大，各类企业都试图进入国内养老地产市场，探寻适合自身的发展模式和盈利模式。（万科、保利、绿地/康泰人寿、合众人寿、中国人寿）
除了养老地产在中国方兴未艾之外，养生地产在中国的需求也日益强健。
1．空气污染、水泥森林等生活环境恶化催生对优美自然环境需求。
2．亚健康人群健康需求与消费升级为养生地产提供了强大动力随着社会精英群体消费能力的增长以及消费升级趋势，据世界卫生组织统计数据分析，全世界亚健康人群比例达到75%。 用于健康养生的投资不断加大，市场空间巨大。借助养生地产的发展，可以实现“亚健康预防、治未病、促长寿”的健康目标。
3．高净值人群对高品质生活与资产配置要求助力养生地产发展。（“高净值人群”被定义为个人资产在600万元以上的人群。）
养生地产，由于高度依赖于自然生态而具有一定的区域性，还没有形成全国性的竞争态势。养生地产所拥有养生资源的稀缺性和高增值性，在国内依然有着较好的发展态势。
养老养生地产因其整合了养老地产和养生地产的优势与长处，可以更好地服务于养老养生人群。
第二章 国内外养老养生模式与案例分析
世界人口老龄化情况日趋严重，发达国家先富后老，在老年住宅、老年养生的发展上已经相当成熟。虽然国内在养老养生市场上潜力巨大，但国内目前养老养生地产处于摸索阶段，还未形成成熟的养老养生体系。
一、国外典型老年社区模式特点
西方发达国家老年住宅发展目前处在第三个阶段，充分体现其人性化设计理念和区别对待的关怀模式，普通化和社区化发展成为新的热点。而我国则是第一阶段与第二阶段并存的一种尴尬状况。
1、 美国品质社区养老模式:
美国佛罗里达太阳城中心老年社区
闻名世界的最为成熟老年社区之一。规模接近微型城市，社区太阳城中心共有10500个住宅单元，目前入住来自全美及世界各地的住户1.6万。社区自1961年开始建设起，便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区；使老年人精神充实、身体健康，享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活。
特点：
（1）规划设计人性化：针对老年人的无障碍设计、空间导向设计，身心健康相关的社区设施无障碍设计——强调方便安全。极强的空间导向性——应对老年人的记忆力感知力下降针对老年人的社区设施——强调身心健康。
（2）多彩的体育运动——会所可以满足大多数运动需求，尤其高尔夫，社区1/3业主喜富多彩的俱乐部课程。
2、 日本家属社区式养老模式
（1）看护型养老
主要供身体不便和患病老人入住，由养老院下属团队为入住者提供看护服务. 此类养老院通常与医疗机构有固定协作关系。
（2）住宅型养老
供身体状况正常的老人居住，当老人需要看护服务时，院方寻找上门看护，企业提供临时看护服务。
（3）健康型养老
类似面向老年人入住的宾馆，院方负责打理老年人的日常家务，但不负责照顾入住者的日常起居。
日本的养老产业发展已较为成熟，日本政府提出了"黄金计划"，旨在打造一个可以为老年人和残疾人提供丰富而又健康生活的经济和社会环境。
日本静冈县热海老年公寓项目：
静冈县热海市是日本著名海滨温泉乡，依山傍海，风景秀丽。由日本大和房地产公司开发，于1986年开业，属于私人投资的盈利性的高档老年公寓，占地面积15369平方米，建筑面积17443平方米。
两类经营模式
（1）公寓出租部分
生活可以自理的老年人，可租用老年公寓。共185套，面积从46平米至70平米不等可以自带家俱，室内有厨房，可以作饭。
（2）需要医疗护理的老人的护理室
护理室面积从20～28平方米，共43套。
3、 英国社区照顾养老模式
英国有关社区照顾的法令明确指出，要在社区内对老年人提供服务和供养，以便使他们尽可能过上独立的生活。其目标是在他们自己的家或"像家似的"环境中受到帮助。社区照顾包括两部分，一是运用社区资源，在社区内由专业工作人员进行照顾；二是由家人、朋友、邻居及社区志愿者提供的照顾。如为有各种需要的老年人提供家庭服务。
模式特色：
（1）政策引导。英国政府既制定社区照顾这一社会福利政策， 又订立具体的措施，以使社区能切实地承担起这一职能。
（2）政府出资。英国的社区照顾在财政出资上完全体现了以政府为主的特点，很多服务设施都是由政府资助的，社区、家庭和个人的支出不多。
（3 ）依靠社区。英国的社区照顾主要是立足社区、依靠社区，以社区为依托，各种服务设施都建立在社区中，且社区照顾的方式尽量与老年人的生活相融合。
（4）体系完整。 各种社区照顾的机构既有政府出资社区举办的非赢利性的机构，也有私营的、商业性的服务机构。
英国Retirement Villages退休社区：
是英国历史悠久的老年连锁社区，到现在已经成立了30年。主要面向55岁及以上年龄段客户提供养老地产的运作和养老护理服务。第一个Retirement Village社区建成于1981年。，目前在英国的中部和南部已经开设了13家养老连锁社区。
4、 台湾社区医疗养老模式
台湾地区是亚洲养老产业最发达的地区之一，与中国大陆地区所处的文化、经济环境背景最接近。目前台湾地区养老机构的投资主体主要为社会投资，同时教会等宗教机构也从社会上募集资金建设养老机构，如双莲社区就是教会的养老机构。社会投资如康宁公寓等有代表性的项目，从一开始亏损，经历了市场培育的过程之后逐步进入盈利的状态，这一点和上海的亲和源有非常相似的地方，有一个市场逐步接受的过程。
台湾长庚养生文化村：
该项目主要以医疗体系（长庚医院）为主，建设最好的持续养老环境，同时要让普通的老人也能消费的起，最低的（除医疗、餐饮等不固定支出）每月3000元左右人民币就可入住（普通导游的收入每月10000元人民币）。这样的情况下，长庚养生文化村的入住率在百分之百，能够保证适当的盈利。
主要收入：
住房出售--土地为政府福利划拨，房价为平价，目前已销售一空。但文化村“银发住宅”买房规定：此房不能作为遗产处理，到不住时须交回村里作为捐助。
住房出租--分长住与试住体验。长住服务还包含健康照护、紧急救护、公共设施维修、社团活动等服务。
养生体验营--为期两天一夜的体验之旅。13岁以上人士均可参加（行动不便者除外）
场地出租--提供多功能会议场所，可供企业教育训练、研讨、演戏、学术文化交谊等活动使用。
二、本土养生养老社区成功案例
中国养老产业还处于早期发展阶段，但相信随着老龄化社会的到来，养老产业的社会需求将迅速增长，在相关经营方式和服务理念更新转变的带动下，养老产业有望实现社会效益与经济效益的“双赢”。
养老地产运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的建立直接影响养老地产的经营成败，因此养老地产的运营模式的构建十分关键，其运营模式的构建主要有以下形式： “养老文化"概念营销模式；产业链延伸模式 ：老年服务业、老年房地产业、老年医疗保健业、老年用品业、老年旅游业、老年娱乐文化产业、老年咨询服务业、老年金融投资业；租、售、反按揭组合入住模式。
近年来，我们对于养老项目的开发模式也在不断地研究和探索。一方面实地考察了许多国内外的养老项目，对其发展模式及特征进行了深入研究；另一方面接触了一些准备开发或正在开发的养老项目，了解到目前市场的状况和趋势。
成功案例：
1、北京东方太阳城
东方太阳城，坐落于有东方莱茵河之美誉的顺义潮白河畔，7000亩浩瀚林木自成天然绿色屏风，占地234万平米，建筑面积仅为70万平米。
以“开退休社区之先河，立晚年幸福之标准”为目标的，巨资聘请北京奥林匹克公园设计折挂者、业界声名显赫的美国SASAKI设计公司执笔东方太阳城整体规 划和建筑设计，独到的设立思路成就独特的“视觉走廊”，巧妙的将自然、建筑和人文和谐统一，在社区内再现中国《桃花源记》的风骨和神采。 东方太阳城在自然景观建设中，融入了大面积的绿地、湖面和有色植物，夏季降水量年均48毫升，平均温度为25.5度。社区空气中负氧离子平均含量高达 2000个/M3，居住环境已达到疗养级别。社区整体坐落于高尔夫球场之上，3-5%的水域分布其间，近10万株林木坐镇绿化，使得整体绿化覆盖率高达 80%；细节上根据每个区域的特点，种植独特的树木、灌木及地被植物，形成区域之间的天然视觉屏障，风景随四季交织呈现。
2、广州友好老年公寓
机构简介：
广州友好老年公寓是集养护、托管、娱乐、康复和医疗等服务于一体的 大型老年人社会福利机构。交通方便，环境优美，青山环抱，绿水长流，前后花园，空气清新，鸟语花香，真正是“楼在林中、房在园中、路在绿中、人在景中”的 人间美景，广州友好老年公寓是老年人颐养天年的理想家园。
入住条件：55岁及以上，没有传染病的老人
收费标准：
备注：
房间收费：
设施：老年大学、寿星农庄、怀旧馆、寿星网吧、图书室、老人文化广场、大型歌舞厅、桌球室、音乐茶座、麻将室、美容美发室、自选商场等；
医疗条件：广州友好医院是广州市城镇职工医疗保险的定点医疗机构，设备先进、科室齐全、技术力量雄厚，老年病科、消化科、康复科和骨科在省内外享有较高的声誉；
医疗设备：螺旋CT机、C臂X光机、遥控X光机、高能聚焦刀、体内加码刀、光动力治疗床、高压氧舱、彩超、经颅多普勒检测仪、电子胃镜、结肠镜、膝关节镜、智能胃肠电图仪、先进的心电监护仪、全自动呼吸机、体外碎石机等。
三、思路总结
总的来说，开发养老地产是具有挑战性的事业，提出养老地产的新思维，首先是拿来主义行不通，通过调研了像日本、台湾、美国、 欧洲来看，觉得他们的东西做的非常好，如果直接搬来看到是不合适的，就做了一些深入的研究，包括对空间的比较、餐饮、服务等等进行比较以后，其实有很大的 不同。应该摆脱既定的思维模式去创新，不要认为搞了坡道、加了扶手就算是老人设施，一定要改变这种思想，其中有特别多的形式，并且内容并不只是扶手和坡道。做好承担风险的准备，政策当前确实是没有完全到位，一些法律法规以及规划建设方面的政策也没有给出特别清晰的政策。还有规划建设的经验也不足，这种情况下比如说一味的快上或者建的很大型，将来真的这个产业大家就会觉得还有很多问题，所以刚开始尽量做的认真一点，慢慢发展就好。
第三章 陕文投养老（养生）发展模式探究
一、战略目标
陕文投西安公司作为一个从未踏足养老产业的公司，在养老产业的发展及研究上，处于一个发展程度较低，基本上没有成型的养老产品链形态。要实现文化产业融入养老产业的跨越式发展，需要引进和建立新的产业部门，并在基础上进行整合发展，形成完整高效的产业链新形态。
我们将以“科技+文化”养老模式统领项目全局，让文化成为心脏，科技化为翅膀，打造未来符合老年人养老养生需求的产品，满足老年人群的核心需求：生活安全、便利，精神充实、心情愉悦。故采用“科技+文化”养老思想统领项目全局，用科技打造老年人的生活环境，用文化丰富老年人的精神世界。文化比以往任何时候都需要通过科技占领制高点，科技也需要通过文化提高附加值，科技创造了文化的实现方式，科技使文化以前所未有的规模进入了生活，并增强了文化的渗透能力和覆盖能力。
二、模式构思
当前，全国三千三百多万上山下乡的老知青作为共和国的同龄人，已经进入六十岁左右的老年阶段。他们经历了特殊的历史年代和坎坷的人生历程，为国分忧、艰苦奋斗，为改变祖国落后面貌和改革开放事业做出了重要贡献。而从整体上讲，在这一群体中有一部份处于社会生活中的弱势群体。如何能使广大知青分享改革开放的成果，度过健康、安定、快乐的晚年，是体现社会公平正义，构建和谐社会的一个重要方面。
1、 创立知青和谐社区养老的全新模式
面对中国进入老龄化社会和知青进入老年阶段的实际情况，面对党和政府乃至全社会对老龄化的日益关注，陕文投西安公司针对当前居家养老和现行养老机构、设施建设及管理情况进行了深入的调查研究和分析论证，并结合其不足之处推出了以建设“知青和谐社区候鸟式养老养生全新模式”的构想。
“知青和谐社区候鸟式养老养生全新模式”的基本框架，就是在全国东西南北中各地知青相对集中的城市郊区，在当地政府的支持和全力配合下，选择地理条件、自然环境和交通等生活设施都比较好的地方，逐步建立多个这样以知青为主体，统一管理模式、联网式经营服务、候鸟式养生，集养老、娱乐、学习、医疗等综合服务为一体的知青晚年生活乐园。由此开创中国知青享受幸福晚年的新尝试和新局面。
“知青和谐社区候鸟式养老养生全新模式”的主要特点是：
1）以租赁土地方式作为养老社区的建设用地
当前，国家根据房地产市场存在的问题，出台了一系列调控和整顿房地产市场秩序，进一步加强土地供应管理，加大对保障性安居工程建设的支持力度等措施。尽管如此，由于土地资源的日益紧缺，建筑用地的价格越涨越高。如果知青养老社区按部就班地走传统的招、拍、挂的征地模式，在资金、项目等许多方面都缺乏优势和竞争力。
为此，建设知青养老工程项目，首先在租赁用地上要与土地所有方取得一致意见，搞好项目策划书，并得到当地政府和民政部门的认可和大力支持。工程的立项，应符合国家和民政部门的相关优惠政策，
做好前期的各项准备工作。
采取土地租赁办法解决养老项目用地，符合国家对养老事业的支持和优惠政策；避免了养老项目与商品房开发之间在资金上的劣势地位；避开和简化了相关程序和审批时间等等。同时，这一项目的实施往往和旧的村庄改造和新农村建设相结合，可以有力地促进农村新的生产力发展和城镇化建设，创造了更多的就业机会。养老社区的建设，将带动当地经济、文化等多项事业的进步，推动服务和消费市场的跨越式发展，加快农民致富的步伐。因而必将受到地方政府、基层乡镇以及广大农民群众的欢迎。
2）以会员制为基础的市场化运作代替传统的养老院管理模式
“知青和谐社区候鸟式养老养生全新模式”区别于目前普遍实行的老年公寓和养老院的管理办法。采取以会员制为基础的市场化运作机制。“会员制”是当今商业运作中锁定特定客户，并为客户（会员）提供优惠服务的通常做法。以“会员制”作为基本运作方式，有着广泛的群众基础，容易为广大知青所接受，操作起来也比较容易。知青（不局限于知青，知青享受优惠政策）自愿入会者缴纳一定数额的“会费”，取得“会员”资格。根据个人意愿和经济能力，在认租认购本项目养生养老房屋使用权及后续养生养老服务中，享受优惠优质待遇，获得一定年限（如50年）的房屋使用权，既获得一定年限的养老权益。可以是全部时段，也可以是部分时段（以10年为时段计算）该“会员”资格可以继承、可以转让、可以退出。并且随着养老环境和管理的不断升级以及社区数量的增加将不断升值。
这一会员制为基础的市场化运作机制可分为：
a、认购认租本项目房屋使用权的“金卡会员”；
b、不参与房屋使用权的认租认购，但认购会员资格的“银卡会
员”。可在参加各“知青和谐社区”休闲度假活动时享受优惠。
c、对于未取得会员资格的其他社会人士，在参加“知青和谐社区”阶段性养老养生、度假、旅游等活动时，执行市场价格。
d、“金卡会员”可根据自己的养老安排和需要，除在“知青和谐社区”常年自住外，也可以在自己暂不居住时，将房屋的使用时段（部分或全部）托管、“回租”给“知青和谐社区”管理经营，并按双方约定分享经营收益。
e、愿意成为“金卡会员”的人士，也可以将自己原有住房经过正规房产部门评估作价，与“知青和谐社区”进行合理置换。
f、鼓励知青子女出资为其父母奉献孝心，认购认租 “金卡会员”。
这种比较灵活的经营方式提供了多种选择，不但能够增强对知青的吸引力和凝聚力，同时能够吸收更多的社会人士参与。
为了保护会员的权益不受侵害和任何意外情况的影响，我们可与保险公司共同制定相关的保险条例，以专项保险的形式切实保障会员的全部权益。
这一整套会员制的管理机制，即保障了会员的合法权益和切身利益，又立足“市场化”，在当今中国市场经济的大环境中，为项目的开发建设和可持续经营，赢得市场机会和经济支撑提供了条件。
3）以单纯养老模式发展成为独具知青文化特色的幸福乐园
“知青和谐社区候鸟式养老养生全新模式”与一般房地产开发和养老项目的重要区别还在于，它不是以房屋出售为目的，而是要将开发宗旨贯穿入住者养老养生和候鸟式生活的全过程。从这个意义上说，认购认租房屋使用权仅仅是入住者们养老生活的开始。比起“一次性”的房屋建造和出售来说，后续经营管理的难度更大。要突破“维系生命”、“养老送终”等传统观念，让入住者不仅仅为养老防老而来，而是为享受晚年乐趣、追寻更健康、更积极的生活而来；要使“知青和谐社区”不再是老知青不得已而去的地方，而成为令知青们心驰神往的晚年“快乐家园”。要做好这件持续数十年的善事，跟随老知青们走完人生的最后历程，让他们欢乐、健康地度过生命的夕阳时光，实在是件不容易的事情。这充分显示了陕文投对一代知青的深厚情感和充满爱心的人文关怀。
“知青和谐社区候鸟式养老养生全新模式”特别强调要充分利用广大知青中藏龙卧虎、人才济济的实际情况，从知青的特点和需要出发，充分发掘知青本身的潜力，尽量由知青志愿者参与管理和服务。同时从知青中选择具有一定水平的各类人才担任教师，开辟绘画、书法、摄影、篆刻、诗词、写作、舞蹈、音乐、戏曲、朗诵、电脑、中医、按摩、健身、厨艺、美容、手工艺制作等多种类型的学习班，使之变成实际上的老年继续教育大学。并建立各种兴趣小组、开展丰富多彩的活动，建成兼具文化娱乐、体育健身、理疗康复等多项功能的知青老年乐园。使他们不只是看看电视聊聊天，吃饭混日子。而是在其乐融融的氛围中养生健身、丰富知识、丰富生活，不断提高自身素质和生活的品质。
“知青和谐社区”要根据老年人的生活需要和生理特点进行设计，提供适合老年人健康的、丰富的营养配餐及具备中医药养生,保健等一系列配套服务。要和附近最好的医院紧密合作，提供全天候的医疗救助服务和定期的体检及日常保健。还将因地制宜地开辟园艺种植和养殖基地，让会员在休闲中享受劳动和丰收的乐趣。要和附近街道、社区或村镇地方政府以及教育、企业、社会团体取得联系，充分发挥知青会员中各类人才的作用，在自愿和身体条件允许的情况下，为周边的单位和青少年进行政策指导、技术咨询、知识讲座、课外辅导等有益社会发展、促进精神文明建设的活动，使知青们老有所为，在继续发挥余热、奉献社会的实际中进一步实现自己的人生价值，以劳动的成就感、荣誉感实现心灵上的老有所乐。
4）以固定一地的局限养老转变为候鸟式休闲养生
“知青和谐社区候鸟式养老养生全新模式”的又一显著特点，是
突破了一般养老院固定一地，活动范围狭小、生活内容相对单调的局限。随着“知青和谐社区”工程的开展，逐步在全国范围内海南岛、广西、云南、福建、江苏、河南、北京、辽宁、黑龙江等省市的土地资源，开发建设统一模式和管理、连锁经营的“知青和谐社区”。实现凡是 “会员”，每年都享有随季节变化选择在全国不同地点养老的优厚待遇。统一建设并经营管理的各省市“知青和谐社区”，都将根据各地方典型自然环境、地理特点、文化特色、知青情况而别具一格。使持卡的知青能够在晚年阶段生活中不断有新的意境，新的生活体验，过得快乐幸福。
5）联合政府和社会各界力量共同合作
知青是一个庞大的社会群体，“知青和谐社区”建设是一项巨大长期、具有很大市场潜力和发展空间的巨大爱心工程。当前陕文投西安公司要启动这一工程，具有天时地利人和的优越条件和难得的发展机遇。
a党和政府对发展老年事业的支持和一系列优惠政策
在党的“十八大”报告中，三处提到了养老保障问题，将老年人“病有所医、老有所养”、“养老保障”、“老龄工作”等突出地提了出来。国家已经或正在制定扶持养老产业发展的相关优惠政策，以推动该产业的发展。
随着人口老龄化趋势的加快发展，人们（尤其是老年人）对养老生活质量的要求日益提高。老年人的衣食住行、旅游度假、保健医疗等需求催生了日益强劲的消费市场，为养生养老产业的兴起和发展提供了越来越广阔的市场空间。该项目顺应这一趋势，以知青为特色和品牌，及时介入老年产业这一领域，正当其时，前景可期，对建设和谐社会具有重要的现实意义。
b知青养老具有巨大的需求市场和购买力优势
历经坎坷和艰苦生活磨砺的广大知青，当进入晚年的时候，更加珍爱生命，渴望享受健康美好的晚年生活。“享受人生从退休开始”的观念日益盛行。随着国家的强盛和人民社会水平的提高，相当部分知青退休后生活安定、衣食无忧。观念的改变和时间的充裕，使知青们在旅游、健身、娱乐、医疗上的投入越来越大，对生活质量的要求越来越高，日益成为推动老年消费市场增长的强劲动力。
同时，青春时期在共同奋斗中凝结成生死与共、血浓于水的知青情结，使知青们心息相依，更愿意聚在一起生活和娱乐，共度金色的晚年。因此“知青和谐社区”是知青们的心灵家园，最能够满足知青们的心愿，三千三百多万知青的养老市场是最大且最具发展潜力的消费市场。
c为房地产开发商和投资商提供发展的良机
随着人口老龄化、家庭小型化、农村城市化和消费结构多元化趋势的发展，传统家庭的养老服务功能日趋弱化，知青养老产业的需求不断增加。开发老年消费市场日益成为新的社会经济增长点，要求社会大力兴建公共养老设施、扩大老年活动场所、增加老年服务项目、发展老年服务产业、提升老年服务水平。由此，必将对我国消费结构调整以及产业结构变动产生深远的影响。而从全国老年服务市场情况分析，目前明显供不应求。根据全国老龄委的数据，我国老年人的市场需求今年将达到10000亿元，但目前每年能为老年人提供的产品尚不足1000亿元。其中很重要的就是养老设施的严重不足。因此养老产业也是一个新兴产业。随着全球老龄化的加速，发展养老产业已成为各国调整产业结构、促进经济发展的一个重要战略步骤，世界权威研究机构已把养老产业列入21世纪十大产业之列。由此可见，养老产业将是一个充满活力和潜力的巨大市场，前景十分广阔。
进行“知青和谐社区”建设必须跳出两个误区：一是将其做成纯福利事业。对企业经营而言，没有利润就没办法生存，也就保证不了持续高水平的服务。因此保障利润是重要方面；另外不能将“知青和谐社区”项目做成纯房地产，不能追求暴利，否则知青承受不了。
在进行“知青和谐社区”建设中，为了保证投资方和经营方的利益，在前期与政府和职能部门洽商土地租赁的土地性质时，应充分利用国家相关优惠政策，争取30%配套商业开发的土地比例。以弥补养老工程盈利较低的情况。
D陕文投西安公司提供了整合全国知青资源的特殊公益平台
陕文投西安公司作为全国唯一的以知青命名的公益服务平台，不从事有盈利行为的活动。但是可以充分挖掘和发挥在全国范围内整合知青及各方面资源的优势；充分发挥其知青企业联盟、知青文化艺术联盟、知青旅游文化联盟和遍及全国十余个省会城市和重点大中城市知青工作站的信息交流等多方面的积极作用。团结广大知青，凭借独特的地位，以海纳百川的宽广胸怀，联合投资、房地产以及各方面企业家共襄知青养老的大业，探讨和开拓“知青和谐社区候鸟式养老养生全新模式”。争取在三五年时间内建设成全国“规模最大、功能最齐全、配套最完善、特色最鲜明、服务最优良”的社会化养老养生产业基地。同时在企业盈利的情况下，把一部分利润捐赠给老年基金会，用于开展关爱知青的公益活动。这样从不同角度让更多的知青分享改革开放的成果，回报他们为国家建设和改革开放付出的青春和汗水、做出的贡献和忠诚。这是知青们共同的期盼与心声，更是社会的责任所在。通过我们的爱心行动，表达和体现党和国家、乃至全社会对这三千三百多万共和国忠诚儿女应有的关怀和抚慰。同时，对发展陕文投养老养生产业具有开拓性、示范性意义。
三、第一类、与社区共同建设
模式1：专门建设综合型养老社区
综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。
综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时，可以居住在一般的养 老住宅中；当需要较为全面的护理时，可以选择入住护理型养老公寓或养老设施。
通常来讲，由于城市土地资源紧张，一些较大规模的养老社区会选在城市近郊或郊外。此时可以选择低密度的开发形式，实现与郊外的环境协调。在规划设计时，应注意将不同类型的居住产品合理分区，保证各自的独立性，避免相互干扰。开发大规模综合型养老社区时，可考虑分期建设，例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施，预留出一定的发展用地，等到一段时期后，再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等等。
综合型养老社区中应包括多种类型的养老居住产品，以及相应的配套服务设施
模式2：新建大型社区的同时开发养老组团
一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。
开发时一方面应注意将老年人的比例控制在适当的范围内，不宜过少也不宜过多；另一方面要控制养老组团的规模，尽量划分为一个个小型居住组团，以营造社区的归属感。养老住宅靠近中心商业区布置，建设比例控制在一定范围内。
模式3：普通社区中配建各类养老产品
据调研，许多六七十岁、身体较为健康的老人都会辅助子女照顾下一代，老人需要与子女住的近一些。而为了避免由于生活习惯差异而产生矛盾，老人和子女更愿意选择分开但邻近居住。因此普通社区中配建一些养老居住产品，可满足老人与子女在同一社区就近居住的需求。这种“全龄社区”的居住理念能够较好的符合我国现阶段国情，将会是较受欢迎的一种养老居住模式。
普通社区中可配建的老年住宅类型主要有老少户住宅、老人专用住宅等。老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅，或者同一单元内上下层相邻的两套住宅，其中一套为老人居住，另一套为子女家庭住。老人专用住宅套型是指将普通住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设计，例如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。设计时应注意根据住户的购买力来控制套型总面积，特别是老年住宅的套型面积不宜过大，建议以50~60平方米的一居室、两居室为主。这样才能满足老人与子女共同购房的诉求。
普通社区中还可以配建养老公寓，其经营方式大致可分为出租或出售两种。养老公寓通常为社区中专门的楼栋，其居住对象既可以是自理老人也可以是需要护理的老人。在规划设计时，建议将养老公寓靠近小区出入口或社区边沿布置，一方面人员、车辆(例如救护车)出入近便，另一方面养老公寓底层可设置对外商业或公共设施，兼顾对外经营，同时也便于对养老公寓进行单独管理。
模式4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施
据资料显示，一些城市存在城区老人就近入住养老机构困难的情况。以北京市为例，城六区老年人口总量和比例均高于远郊区县，老龄化程度严重，但城区的养老床位数量却低于远郊区县，由此可见城区对于养老设施的需求是十分迫切的。这些社区往往年代较久，周边配套设施成熟，具有良好的区位条件，然而社区周边的用地资源比较紧张。若能在几个社区之间插建养老设施将会是一种较为有效的开发模式。开发者可考虑利用零散地块新建，或通过对既有建筑(如旧的诊疗所、宾馆)的改建等方式进行建设。这种开发模式投资相对较少，易于复制和实现连锁经营。
此类老年服务设施可为小规模、多功能、综合型的设施，其服务范围往往辐射周边多个社区，因此具体的功能可根据周边的社区需求进行确定。通常来讲，除了含有一定的居住功能外，还宜配置老年日托中心、社区医疗站、公共餐厅、小超市等，并考虑为社区老人提供上门护理、送餐、洗浴等服务。
四、第二类、与相关设施并设
模式5：与医疗机构结合，就近设置养老设施
目前国内一些养老机构希望与医疗机构建立合作关系，使养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设。这种“医养结合”模式的特点在于，能够将优质的医疗资源引入养老项目，从而提升项目的核心竞争力，使老人感到居住在其中较有安全保障。
与此同时，还有一些医院直接划分出部分闲置床位用于开办养老院，这样既能够提高医疗资源的使用效率，又能够满足一些护理程度较重、普通养老机构无法收养的老人的 养老居住需求。
模式6：养老设施与幼儿园并设
养老设施与幼儿园共同设置是一种较好的模式。这种模式既能迎合老人愿意与儿童共同在一起的心理，又能够将养老设施与幼儿园进行统一建设和管理，节约建造和人力成本。从规划角度来看，幼儿园在居住区中的配置密度与老年日托设施较为类似，若将这类养老机构与幼儿园设置在一起，则能实现与社区的紧密结合，从而较好满足社区养老的服务需求。
模式7：与教育设施结合，建设养老公寓
与大学等教育设施相结合的养老社区也是很受欢迎的。目前有很多“高知老人”在退休后希望能够继续学习、发挥余热。养老社区、老年公寓若能靠近大学设置，并让老人享受一部分教育资源，则会与他们的需求更加吻合。这种模式能够成为养老项目吸引高知老年群体的亮点，从而促进销售。
五、第三类、与旅游或商业地产结合
模式8：在旅游风景区中开发养老居住产品
养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合是较为合适的一种模式。目前市场上已经有一些开发商尝试在开发旅游地产的同时，加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。这类养老项目一般会选在具有较好的风景资源或特色文化资源的地区，例如海南、广西、云南等地。
此类项目的用地规模往往较大，各类居住产品、服务设施容易较为分散，因此在规划设计时，应将养老居住产品相应地集中布置，并注意就近设置配套服务设施，节省服务 管理的人力，避免出现交通路线过长、服务不到位或老人出行不便等问题。
一些与风景资源结合的项目中，老人可能仅在一年里的某个季节或时段来此居住，或者与家人、同伴前来短暂度假。在设计时应注意对养老居住产品的创新。
模式9：与商业地产结合，开发老年公寓
在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时，搭配建设老年公寓，也是一种较为新颖的模式。对于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他们希望能享受城区中便利的商业、休闲配套资源，而当他们需要护理时，往往更不愿放弃城区的优质医疗资源。特别是一些高端养老客户群，他们具备相应的经济实力在城市中心区养老、消费。若能在较为繁华的地段建设高端养老公寓，则能满足这些老年人的居住需求。
由于城区内的土地价格较高，开发者通常会选择较为集约的开发模式，例如将老年公寓与普通住宅共同结合在一栋高层建筑中。以日本东京的豊州老年公寓为例，其选址位于东京湾畔的一处新兴高档生活区内，周边1公里范围内配有大型综合购物中心、医院、公园、大学等配套设施。老年公寓采取复合居住模式，同一栋楼内集合了普通租赁住宅、酒店式公寓和老年公寓三种居住产品(图9)，使出租对象多样化，从而降低运营风险。设计时需要注意为不同的居住人群配置独立的出入口，以便单独管理。
六、第四类、与国际品牌接轨
模式10：引入外资，建世界型连锁老年设施
目前一些国际养老机构或投资企业试图开拓中国市场，建设连锁型老年设施，以缓解其国内的养老压力。例如欧洲一些国家的养老服务成本非常高，他们希望能在劳动力相对低廉的国家拓展市场，选择地域和气候条件较好的地区建立养老设施，让老人在比较健康的年龄段到这里养老。对于我国而言，能够借此机会引入外资，并学习国外先进的护理、管理经验，同时也能在一定程度上促进就业、带动消费。
模式11：与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式
最近的养老地产开发热潮促使很多开发商、投资者或政府人员都到国外参观考察，从中看到了很多先进的管理模式，并希望能够将其在国内推行和实现，例如引进国外老年运营管理团队，或与国外知名养老品牌共同开发等。这种模式有一定的可行性，但要注意将其“本土化”。虽然美国、欧洲、日本等发达国家的养老产业发展较为成熟，但是完全移植到中国却不一定合适。中国老人的生活习惯、经济条件和思维方式与国外老人有很大差别，直接照搬国外的模式可能难以顺利“落地”，需要适当转化。
七、第五类、以其他方式转型
模式12：与保险业结合，利用险资投资养老地产
目前保险资金介入养老地产的情况已经开始出现。从险资的特征来看，由于其资金规模较大，回报要求低而周期又长，相比来说更为适合投资养老地产，也有利于养老地产的灵活经营。未来保险业可能会成为养老产业重要的投资主体之一。
模式13：与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产
在对日本养老产业的研究中发现，一些企业从为老年人提供上门洗浴、上门护理等服务开始，逐步向养老地产方向转型，并最终获得成功。这些企业最初在护理服务方面积累的丰富经验和客户群是其项目成功的关键因素。
模式14：利用自身独特资源转型开发养老地产
在我们所接触到的项目中，曾碰到过酒店管理公司希望转向投资养老地产的情况。这类公司具有自身独特的资源优势，一方面酒店的服务管理形式与养老设施有相通之处，很多经验都能够应用于养老设施的管理服务中，另一方面也可以尝试利用旧酒店改造为养老公寓，或在酒店中提供养老服务等。
模式15：将旧的国有资产盘活，改造为老年设施
可将一些闲置的国有资产盘活，改造为老年设施，例如城里的旧医院、办公楼、小学、幼儿园、私人物业用房等。这些国有资产所在区位较好，在城市中的分布相对均匀，比较适合进行改建(图11)。随着我国的人口结构逐渐向高龄化、少子化发展，幼儿园或小学很有可能空置下来，将这些建筑部分改造为老年公寓的情况将会逐渐多起来。
这种开发模式的重点在于，需要选择便于进行适老化改造的建筑。例如注意建筑的开间尺寸、走廊宽度、门洞大小等能否满足老人居住和轮椅通行的要求等等。通常采用框架式结构的建筑可改造性较强，内部墙体移位相对灵活，更有利于进行改建。
八、元素融入与产品打造
1、文化养老与养老文化
文化意向：体现社会文明发展与当代人文关怀、乐龄人生享受精致生活途径。
（1）产业核心：文化养老
以养老文化为核心，紧扣文化大发展大繁荣的重大机遇，把握文化的广大内涵和外延，围绕特色文化展示和传播、特色文化创新产品、传统文化产品提升、打造养老文化连锁产品和品牌，通过推动创新资源和要素整合，促进科技集成与协同创新，实现文化产业与养老产业的融合一体化发展。
整合养老文化资源， 培育一批养老产业企业和战略投资者，通过实施重大养老产业项目，带动区域性特色养老产业集群建设，发挥产业聚集效应，加快经济结构调整和产业升级，增强养老文化产业的竞争力。
借助陕文投的强大品牌优势，形成“两个做大做强”和“一个做精做亮”品牌体系：即做大做强文化品牌、做大做强养老品牌；做精做亮养老相关产品。充分发挥陕文投品牌的价值和影响力，以市场为导向，以利益为纽带，塑造陕文投文化创新整合新形象。
设立养老文化产业投资有限公司，养老文化产业投资有限公司组织结构主要分为两大模块：一是负责日常工作的具体职能部门；一是养老文化产业相关门类包括老年疗养、老年娱乐、艺术、科技创意等领域的实体项目等。
“文化养老”是一种能体现传统文化与当代人文关怀的养老方式。它是以老年人的物质生活需求基本得到保障为前提，以满足精神需求为基础，以沟通情感、交流思想、拥有健康身心为基本内容，以张扬个性、崇尚独立、享受快乐、愉悦精神为目的的养老方式，具有广泛性、群体性、互动性、共享性等特点。
（2）产业构成：多元文化养老
文化养生产业园的业态构成为以健康养生文化田园村落为龙头，集合养生文化体验﹢养生文化旅游﹢养生专业服务﹢养生健康管理﹢养生文化教育﹢孝道养生文化(中华孝道文化园)﹢养生文化传媒﹢健康养生高端（学术、产业）论坛＋养生科技安全一体化等业态。
（3）产品定位
产业定位为：特色农业产业﹢健康养生（养老）产业﹢健康管理产业﹢养生文化创意产业﹢养生旅游产业﹢养生教育培训产业﹢养性（孝道）文化产业﹢养生文化地产产业＋智慧化养生（养老）产业，形成养生文化多元产业集群，构筑健康养生复合型文化田园村落。
（4）项目开发模式
项目的开发原则与模式坚持生态保护、以人为本的原则；贯彻健康养生文化特色化、协调化、持续化为原则；开拓休闲养生市场，打造以健康养生体验、养生文化交流、健康管理产业为主的高端传统养生文化体验地，并在运作与开发的过程中总结与制定出“科技养生文化部落”的国家标准模式，用足用好国家政策，积极创新商业模式，把项目打造成文化科技养生旅游目的地。
项目应该同时争取国家文化产业扶持政策、社会化养老产业扶持政策、金融政策和中医药“治未病”事业扶持政策的支持，为项目的发展创造良好的政策环境。
2、科技养老与养老科技
而伴随着21世纪网络新技术发展，以科技为基础的现代养老服务正在兴起，现代信息技手段开辟一种新养老模式，在传统的养老产品中，更多融入科技元素。
陕文投提出的科技养老项目，是以中国传统养老文化精神为创作先导，以科技元素展示养老文化的文本、图形、图像、视频、音频等为基础素材，跨界融合文化、艺术、科技、商业创意，利用现代数字化技术，互动表达中国传统养老文化精华，创造当代养老产品精品。进而以原创内容呼应“养老文化科技数字化创意研发与应用示范”项目的关键技术研发与集成，最终实现系统应用示范，营造新型养老模式。
（1）核心产业：科技养老
以目前传统养老产品为基础，升级融合文化、科技元素形成新的产品模式；
以大数据应用、养老云服务平台等科技元素为基础，文创人文气息为氛围，健康学术交流为特色，以中高端养生养老群体为主要目标市场。
（2）产业构成
以养生养老旅游为启动点；以养生养老度假地产、银发工程为效益支点与开发重点；以健康养生养老文化产业为项目核心。
一个智能化、专业化、现代化、多功能的理想颐养项目，项目全部经过无障碍化改造，住户随时定位及跟踪。智慧型养老，以科技护理为核心，分级护理为宗旨；完善的配套设施与服务，打造成为智能化养老的典范。
所以，以文化、科技融入养生养老服务商业模式项目必须是一个立体操作，而不能是单线的一维操作。本项目的真正价值，是这个模式多维操作战略构思。
（3）产品定位： 智能化养老
陕文投通过云创意威客网高科技技术打造，能够安全、舒适地在自己家中养老，对任何人来说都是一种晚年幸福，对家庭和社会也是一件幸事。要实现这样的幸福目标，现实社会中确实存在很多挑战。发达国家的探索和实践表明，智能技术可通过提供性价比较好的辅助服务，来为实现这一目标发挥关键性的作用。
其一，监测技术在提早发现健康风险方面可以发挥关键性作用。由于独居老人数量的增长速度将超过护理人员数量的增长速度，没有相濡以沫伴侣的细心观察，独居老人生理上的细微变化主要还是依靠智能技术。发达国家的实践表明，居家智能网络可以在老人重大健康问题出现之前10天到两周之内监测到异常变化。英国的有关数据表明，早诊断、早干预将节省大量医疗费用。
其二，远程照看和远程医疗技术在帮助老年人独立居住方面可以发挥关键性作用。这一智能技术体现在多种设备上，从呼叫器、定位感应仪，到远程血糖、血压测量等。相关数据表明，远程技术试验可以显著降低糖尿病、心脏病患者的住院日、急诊次数和死亡率。
其三，日常生活辅助技术能帮助失能、半失能者甚至痴呆症患者完成一些日常生活，如按开关、进食乃至消除孤独。
在发达国家，智能化养老已经在技术上取得众多突破和显著成效。我国发展智能化养老，必须在技术上加紧追赶。同样重要的是，我们还要明确智能技术运用的目的，或者说要注重研究借鉴国际上通过长期实践形成的养老服务先进理念，既要提供关怀和照顾，又要促进健康和参与。按照这一思路，陕文投还要正确处理政府与市场的关系，注重发挥市场在资源配置中的决定性作用。再细化一步，在智能化养老技术及其产业化方面，还要处理好自主研发和引进技术的关系，从而加快智能化养老技术的提升和产业化，让我国老年人不断享受到先进的养老科技成果。
（4）项目开发模式
a、养老宜居地产展区：
绿色养老建筑、智能化养生园区及沙盘展示、智能化老年宜居社区及沙盘展示；特色设计的老年公寓和养老院、护理院、福利院；养生度假式酒店、养老综合型休闲农庄、建筑设计机构、养老地产项目招商引资等；
b、智能化养老技术及设备展区：住区网络系统、住区无线覆盖，住区有线宽带网络；软件平台、信息库存、信息管理、运营管理；
智能监管与环境监测：水、电、气、取暖、中央空调进行数据采集与远传，养老居所附近二氧化碳、负离子、环境噪音、空气悬浮物、温度、湿度进行监测；
监护与求助：公共区域、室内紧急救助按钮、双向语音通话系统、无线紧急救助系统、煤气泄漏报警器、报警自动关断阀、火灾报警系统、自动运动消防门、排烟窗，无盲区全景监视系统，无线定位系统、跌倒检测报警、防跌倒检测设备；
智能化电气控制系统：智能电梯、智能灯控制系统。
c、智能化养老用品展区：
康体医疗产品：专业的康复和护理设备、医疗辅助设备、无障碍设施、移动器械、行动辅助设备、视听辅助设备、老年人医药品等。智能马桶、智能床铺、多动能护理轮椅、无障碍设施等
日常生活用品：健身设备、户外运动器材、手机通信电子产品、互联网电子 产品、 信息化数码产品、入浴用品、感染症等预防用品、防灾用品、文娱用品、老年服饰、住宅设施、绿色建材等。
d、智能化养老服务展区：
医疗康体服务机构、特色医院、综合医院、老年人体检机构、老年研究机构、健康检测设备、远程医疗服务等；
信息化服务、培训咨询机构、老年互联网服务等；
老年旅游、文体娱乐机构、老年公益组织、老年协会、老年大学、大中专学校等。
九、发展方向
（1）佛家修身养生社区
养生方式与养生理念：孝道体验+佛教养生+休闲静养
以生态系统为依托，以"礼佛养生，休闲度假"为特色，通过佛教文化、孝道文化和茶禅文化的展示与体验，以及人性化无障碍的配套服务设施的建设，为客户提供一个养老养生的休闲静养之地。
（2）绿色生态养生社区
养生方式与养生理念：休闲产业+养老养生产业+健康产业
以绿色生态作为整体环境背景，建立高标准养老养生服务体系、服务标准、打造具有养老 养生功能的物业设施。同时，辅以生态养生景观的规划设计，营造出一个具有高品质养老养生、医疗健康、娱乐休闲、生活购物的高服务标准的国际型高端生态养老文化社区。
（3）母亲河养生庄园
养生方式与养生理念：康体养生+黄河文化养生
依傍黄河水，借势黄河文化，在田园风光和水系景观的打造中融入黄河文化元素，将生态旅游、康体度假、郊野休闲等功能结合在一起，打造原乡生态养生度假庄园。
（4）紫阳道教文化养生殿
陕西紫阳是全国唯一用道教名号命名的县份，因道教南派创始人张叔平（号紫阳真人）在这里修行而得名。
养生方式与养生理念：道教养心+茶园养生+民歌养性
将紫阳道教文化、紫阳贡茶、紫阳民歌等养生方式与原生态的田园景观、生态种植、绿色食品等相结合，打造北方最有特色的道家养生地，高端养生度假区。
（5）陕文投跨国养老休闲
本着旅游度假的思路，陕文投西安公司与国外养老机构进行国际合作模式，通过交换老人，以旅游度假形式进行短期定点养老机构疗养，国外老人可以来居住，国内老人也可以到海外的定点养老机构疗养。
（6）陕文投特色老年超市
聘请的导购员清一色是老年人，所有商品都是为老人量身定做的，老年顾客可以轻松惬意地在这里选购到自己想要的东西，创办一个专为老人开设的专业化个性化很强的超市。
第四章 总 结
养老养生问题日益成为社会关心的焦点。中国步入老龄化社会面临着快速老龄化、未富先老、城乡差距大、养老需求大等特征，养老养生产业进入告诉发展期。但同时，我们也注意到中国的养老经营还处于摸索阶段，养老是目前中国最大的朝阳产业之一，但经营者与投资者最为关注的盈利模式并不清楚，有的甚至处于长期亏损，宏观远景与微观现实明显脱节。对此，我们认为结合中国的实际情况、深入分析发达国家的成熟养老机构或能带来启发。本篇报告以此为宗旨，在比较国内外养老经营模式的基础上探讨中国养老产业的发展，寻求未来养老行业的投资机会。
相比需求而言，现有机构提供的养老养生服务相对比较单一，大规模的还是以养老地产为主。
目前，中国老人的主要养老模式是在家养老，但并未接受到正规的养老护理服务，甚至多数失能、半失能老人为主，特别是失能与半失能老人在民营养老院中尤为普遍。中国成规模投资的养老模式主要以养老养生地产为主，投资主体多为地产、保险类企业。
从整体上思考过公司的文化养老产品总体方针之后，我认为应该从两个方面归纳总结，第一类是精神文化领域，如“儒道释”人文类的场所的修建，相关配套服务设施的完善，相关文化活动的举办等都属于这一类，第二类则是物质保障领域，如绿色生态园区、医疗服务中心、养生社区等。最终我们要将两种类型的社区相互串联形成一种陕文投所独有的产品类型，无论从精神文化还是物质需求上都达到前所未有的新高度。
企划招商部
二〇##年六月