项目市场调查及可行性分析报告

（招/拍/挂商住地块模版）

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目录

项目简介... 3

第一部分：宏观环境分析... 4

一、××市（县）概括... 4

二、××市（县）经济环境分析... 4

三、××市（县）城市环境分析... 4

四、××市（县）宏观环境分析结论... 5

第二部分：房地产市场分析... 6

一、××市（县）房地产现状... 6

二、××市（县）房地产发展趋势... 6

三、××市（县）个案分析... 6

四、××市（县）土地市场分析... 6

五、××市（县）房地产发展特点... 7

第三部分：竞争项目分析... 8

一、项目一... 8

二、项目二... 8

三、项目三... 8

四、竞争项目汇总分析... 8

五、竞争项目与本案对比分析结论... 8

第四部分：项目地块分析... 9

一、地块介绍... 9

二、地块环境分析... 9

三、地块SWOT分析... 9

四、项目发展条件评估... 10

五、地块初步定位... 12

六、地块价值评估... 13

七、地块分析结论... 14

第五部分：项目经济分析... 15

一、地块经济指标及测算依据... 15

二、方案一经济分析... 15

三、方案二经济分析（同上）... 18

四、各方案经济对比分析... 18

五、项目地块经济分析结论... 19

第六部分：结论及建议... 20

一、方案选择及优化... 20

二、项目可行性分析结论... 20

二、项目建议... 20

项目简介

第一部分：宏观投资环境分析

一、××市（县）概括

1．××市（县）地理区位

2．××市（县）行政区划

3．××市（县）发展历史

4．××市（县）自然资源

5．××市（县）交通条件

二、××市（县）经济环境分析

1．××市（县）经济概况

最新一年的经济概况

2．××市（县）经济增长趋势

最近5年经济增长情况

3．××市（县）经济横向比较

同一大区域市（县）或类似市（县）经济横向比较

4．××市（县）经济环境分析结论

三、××市（县）城市环境分析

1．××市（县）城市建设概况

2．××市（县）城市建设总体规划

最新一轮城市总体规划：城市定位、功能分区、城市发展方向。

3．××市（县）交通规划

最新一轮对外交通规划、城市内部交通规划

4．××市（县）商业网点规划

5．××市（县）城市环境分析结论

四、××市（县）宏观投资环境分析结论

第二部分：房地产市场分析

一、××市（县）房地产现状

1．××市（县）开发投资现状

最新一年房地产开发投资额、开发投资面积、开工量、竣工量等房地产开发建设情况

2．××市（县）房地产供需现状

最新一年房地产市场各类产品市场供应量、批准预售面积、套数、房地产交易额、面积、套数、各类产品交易价格

二、××市（县）房地产发展趋势

1．××市（县）近5年房地产开发投资分析

2．××市（县）近5年房地产成交量分析

3．××市（县）近5年房地产价格分析

4．××市（县）房地产发展趋势分析

三、××市（县）个案分析

1．××市（县）房地产板块分析

2．各板块典型项目分析

3．项目地块所在板块房地产概括

四、××市（县）土地市场分析

1．××市（县）土地交易概况

最新一年来土地交易情况介绍

2．××市（县）招/拍/挂土地交易情况

最新一年来挂牌土地交易情况

3．××市（县）近期招/拍/挂地块简介

最新招/拍/挂成交地块地理位置、性质、规模等经济指标及成交情况等介绍

五、××市（县）房地产发展特点

××市（县）房地产开发投资、供需关系、产品档次、户型、客户等各方面特点分析

第三部分：竞争项目分析

一、项目一

1．项目概况

2．项目规模

3．项目销售状况

4．项目产品分析

5．项目营销分析

6．客户分析

7．项目与本案有劣势对比

二、项目二

同上

三、项目三

同上

四、竞争项目汇总分析

五、竞争项目与本案对比分析结论

第四部分：项目地块分析

一、地块介绍

1．地块概括

2．地块用地性质及经济指标

3．地块地质地貌分析

4．地块七通一平现状

5．地块四至

二、地块环境分析

1．地块交通条件

地块交通可达性，公交线路，是否临路，道路的级别等

2．地块市政配套条件

3．地块自然景观条件

4．地块历史人文景观条件

5．地块周边建筑物

6．地块环境分析结论

三、地块SWOT分析

1．优势分析（Strength）

2．劣势分析（Weekness）

3．机会分析（Opportunity）

4．威胁分析（Treat）

5．交叉分析

6．SWOT分析结论

四、项目发展条件评估

1．正因素评价

结论：

2．负因素评价

结论：

4．项目价值预判

3．项目发展条件评估结论

五、地块初步定位

(一)方案形成

(二)定位方案一

1．项目整体定位

2．项目客户定位

3．项目产品定位

产品类型定位：

户型面积定位：

4.方案一优劣势分析

(三)定位方案二

同上

(四)定位方案三

……

(五)各方案对比分析

各方案优劣势对比分析，从地块资源和市场角度给各方案进行可行性排序

六、地块价值评估

1．同类项目类比判断

通过与类似项目进行比较判断地块价值

2．市场供需判断

通过市场供需判断地块价值

3．……

七、地块分析结论

第五部分：项目经济分析

一、地块经济指标及测算依据

1．项目地块经济指标

占地面积：

初始地价：

容积率：

建筑面积：

建筑密度：

建筑限高：

2．测算依据

本项目所有经济测算按照以下指标进行测算：

银行贷款利率9%；

基准收益率25%；

二、方案一经济分析

(一)项目规划

1．基本指标

占地面积：

容积率：

建筑密度：

2．各类产品配比

3．项目建设周期安排

(二)项目收入分析

1．住宅销售收入

2．商业销售收入

3．其他经营收入

4．销售收入合计

5．销售税费

6．纯销售收入

(三)项目成本估算

1．地块底价

2．建安成本

住宅建安成本：

商业建安成本：

3．配套费用

4．企业管理费用

5．销售费用

6．不可预见费用

7．财务费用

8．成本合计

 (四)地块底价条件下利润分析

1．税前利润

纯销售收入－成本合计=

2．所得税

税前利润×所得税税率=税前利润×25%=

3．税后利润

税前利润－所得税=

(五)项目地块地价分析

1．地价敏感性分析（总成本、销售收入、税后利润、投资收益率、内部收益率）

2．地块最高可承受地价

(六)最高可承受地价条件下项目的财务评价

1．项目成本分析表

2．项目动态成本表

3．项目动态收入分析表

4．项目现金流量表

5．项目筹资计划

6．项目财务指标

7．敏感性分析

(七)地块地价递增经济效益分析（限拍卖地块）

(八)方案一经济分析结论

三、方案二经济分析（同上）

……

四、各方案经济对比分析

1．各方案财务指标对比分析

2．各方案风险对比分析

3．方案优化及筛选

五、项目地块经济分析结论

第六部分：结论及建议

一、方案选择及优化

二、项目可行性分析结论

二、项目建议

第二篇：养貉之可行性分析报告与市场调查

养貉之可行性分析报告与市场调查

近年来，养貉业的迅速发展，产值的增加，正引起国内外有关方面的极大重视，这项养殖业已成为我国现代畜牧业的一个重要组成部分。随着国际市场的需求和我国人民生活的提高，养貉业的发展前途将十分广阔。

貉是重要的毛皮动物，其毛皮色泽美观，毛绒丰厚，板质结实，可做男女大衣、夹克、帽子、领子、褥子等各种高档裘皮制品，具有较高的经济价值。貉皮拔针后称貉绒，和貉皮具有同等用途。拔下的针毛，特别是背部的刚毛和尾部的针毛，可加工制作胡刷、毛笔和相粉扑等。貉肉细嫩、营养丰富，按李时珍《本草纲目》记载：貉肉甘温、无毒，食之可治元脏虚痨及女子虚惫。貉油可用于鸡饲料，也可作为工业用油，用于化妆品、香皂、涂料等工业行业。貉胆具有代替熊胆的功效，睾丸入药可治中风，粪则是优质的有机肥料。这些有价值的貉的副产品都有待于利用和开发。

貉皮是裘皮中之佳品，自古以来就被人们用于防寒和装饰用，但由于目前人类频繁的经济活动和长期捕猎的结果，使野生资源不断减少。而人工养殖则可扩大其产品数量和提高质量，投放国内外市场，满足人民生活需要。

在国际裘皮市场上，我国貉皮深受欢迎，换汇率高，每出口100张貉皮相当进口6吨钢材或相当出口23吨大豆。所以发展养貉，扩大出口换汇，对支援经济建设有重要意义。 貉的生物学特性：

一、分类与分布

貉的别名称狸，在动物学分类上属哺乳纲、食肉目、犬科、貉属。它是东亚特有动物，主产中国、苏联、朝鲜、日本、蒙古等国，分许多亚种。我国貉主要分布在东北和西南，其中东北地区分布密度最大。

在40年代，日本衣川雄曾将中国貉和朝鲜貉混分成七个亚种。

一是乌苏里貉。主要分布于黑龙江省、吉林省的东部和东南部地区，以及朝鲜东北部。 二是阿穆尔貉。主要分布于黑龙江沿岸地区。

三是朝鲜貉。主要分布于辽宁省南部和朝鲜。

四是闽越貉。主要分布于江苏、浙江、福建等省。

五是江西貉。主要分布于江西省及其附近各省。

六是湖北貉。主要分布于湖南、四川等省。

七是云南貉。主要分布于云南及其附近各省。

在我国有南貉、北貉之分。这是人们习惯上以长江为界，将长江以南产的貉称南貉，长江以北的貉称北貉。北貉体型大，毛绒丰厚，毛皮质量明显优于南貉。南貉体型小，针毛短，绒毛空疏。所以目前人工养殖的貉，绝大多数来源于北貉，并以黑龙江省的乌苏里貉为最多。

二、形态和色型

1、 形态

貉略小于狐，被毛长而蓬松，外形粗短，肥胖，嘴尖细，四肢细短。前足5趾，第一趾短，行走时短趾悬空，四趾触地。后肢狭长，后足具4趾。尾蓬松。

以乌苏里貉为例，成年体重6—7公斤，体长45—65厘米，尾长17—18厘米。个别貉

体重可达10—11公斤，体长82厘米，尾长29厘米。

不同季节，貉的新陈代谢程度不同，体重也随之变化。

2、 色型

貉的毛色因种类不同而表现不同，同一亚钟的毛色其变异范围很大，即使同一饲养场，饲养管理水平相同的条件下，毛色也不相同，这在目前很少进行育种工作的各大、小养貉场普遍存在。

（1） 乌苏里貉的色型：颈背部针毛尖，呈黑色，主体部分呈黄白色或略带橘黄色，底绒呈灰色。两耳后侧及背中央掺杂较多的黑色针毛尖，由头顶伸延到尾尖，有的形成明显的黑色纵带。体侧毛色较浅，两颊横生淡色长毛，眼睛周围呈黑色，长毛突出于头的两侧，构成明显的“八字”字形黑纹。

（2） 其他色型

黑十字型：从颈背开始，沿脊背呈现一条明显的黑色毛带，一直延伸到尾部，前肢，两肩也呈现明显的黑色毛带，与脊背黑带相交，构成鲜明的黑十字。这种毛皮颇受欢迎。 黑八字型：体躯上部覆盖的黑毛尖，呈现八字型。

黑色型：除下腹部毛呈灰色外，其余全呈黑色，这种色型极少。

白色型：全身呈白色毛，或稍有微红色，这种貉是貉的白化型，也有人认为是突变型。

3、 乌苏里貉家养条件下的变异

在数万张以上的貉皮分级配路中，发现家养乌苏里貉皮的毛色变异十分惊人，大体可归纳如下几种类型：

（1） 黑毛尖、灰底绒：这种类型的特点是：黑色毛尖的针毛覆盖面大，整个背部及两侧呈现灰黑色或黑色，底绒呈现灰色、深灰色、浅灰色或红灰色。其毛皮价值较高，在国际裘皮市场倍受欢迎。

（2） 红毛尖、白底绒：这种类型的特点是：针毛多呈现红毛尖，覆盖面大，外表多呈现红褐色，严重者类似草狐皮或浅色赤狐皮，吹开或拨开针毛，可见到白色、黄白色或黄褐色底绒。

（3） 白毛尖：这种类型的主要特点是：白色毛尖十分明显，覆盖分布面很大，与黑毛尖和黄毛尖相混杂，其整体趋向白色，底绒呈现灰色、浅灰色或白色。

三、生态特征

1、 栖息环境与洞穴

貉经常栖居于山野、森林、河川和湖沼附近的荒地草原、灌木丛以及土堤或海岸，有时居住于草堆里。喜穴居，多数利用岩洞、自然洞穴、大木空洞等处，经若干加工后穴居，或利用獾、狐狸、狼等兽类的弃穴为穴，也有个别貉自行挖洞营窝。貉不喜欢潮湿的低洼地，选穴地点需要干燥，并具备繁茂的植被条件，以供隐蔽和提供丰富的食料来源。为了引水方便，貉多选择有水的栖息地，如河、沼、小溪附近。貉没有固定的洞穴栖息，一年中，于不同季节，选择不同类型的洞穴栖息。繁殖期选用浅穴产仔哺乳；夏季天气热，则利用岩洞或凉爽的洞穴栖息；在严寒的冬季，便选择保温性能的深洞居住。在同季节也不固定栖息地，而是根据食料条件、气候变化以及哺育仔幼兽和安全的需要，经常变换栖息场所。

2、 群居性

貉同种间很少争斗，通常1公1母成双穴居，但也有一公多母和一母多公的同洞穴居。产仔后，双亲同仔兽一起穴居到入冬以前，待幼貉寻到新洞穴时，幼貉离开双亲。

3、 活动行为

貉的活动范围很广，常在半径6公里的范围内进行活动。夜行性强，白天多在洞穴中睡眠，或到附近隐蔽处休息，傍晚和拂晓出来觅食和活动。家养貉局限于较窄的范围内，活动不灵便，行走不快，多以直线行走，每昼夜达3~4公里。

貉听觉不灵，多疑，常在洞口作不规律的走动，使足迹模糊不清，以迷惑敌人，但不如狐狡猾。平时表现性情温顺，反映迟钝，但在捕捉小动物时，则反应灵敏，凶相毕露。 貉能巧妙地攀登树木，也会游水捕鱼，在敌害追击时，往往排尿，随后排粪。在人工养殖情况下，抓貉提尾时也有排尿行为。

貉有定点排粪的习惯，比较爱清洁，这种定点排便的行为，即使同穴群居的几个个体，排粪时都到同一地点，使该处粪便越积越高，臭味越来越大，因而有“溜粪成山”之说。排粪地点一般距洞穴2~6米。熟练的猎手往往根据嗅到的粪味发现和捕猎貉。貉在家养条件下，也有定点排便的习惯，一般排到笼的某一角落。但有个别貉有向食槽或水盆内排便的恶习。貉喜欢饮清洁水，当饮足后，用足趾将洁水弄脏，然后走开。

4、 冬眠和半冬眠

貉在秋季食科丰足的条件下，营养丰富，皮下积蓄大量脂肪。进入严冬季节，由于食科缺乏，气候恶劣，貉活动减少，吃食很少，新陈代谢缓慢，以消耗体内脂肪维持生命，呈现出昏睡状态的非持续性冬眠，称为冬眠或半冬眠。冬眠维持期从11月中旬至翌年2月上旬。如气候偏低，也可延续到3月初。如天气转暖，可提前出来觅食。貉在人工养殖时，冬季食量减少，但不具备冬眠的昏睡状态。

5、 食性

貉食性杂，野生状态下，以鼠类、鱼类、蚪类、蛙类、鸟、蛇、虾、蟹等，以及昆虫类，如甲虫、金龟子、蝗虫、蜜蜂、蛾、鳞翅目的幼虫等为食。也食作物的子实、根、茎、叶和野果、野菜、瓜皮等。尤其喜食山葡萄，有的还食狐吃剩的兔的尸体，还到村边、道边食人和蓄禽的粪便。

6、 换毛

貉每年换毛1次，2月份开始逐渐脱换底绒，8月份长出毛绒，11月中旬冬毛生长终止，是貉成熟的最佳时期。

幼貉从40日龄以后开始，脱掉浅黑色的胎毛，3—4月龄时长出黄褐色冬毛，11月份毛被成熟度与成年貉相近。

7、 寿命与繁殖特点

貉的寿命8—16年，繁殖年龄7—10年，繁殖最佳年龄3—5年。貉是季节性繁殖动物，春季发情配种，个别貉可在1月和4月份发情配种，怀孕期60天左右，胎平均6—10头，哺乳期50—55天。

8、 主要天敌

貉的主要天敌是狼、猞猁等猛兽，凡有狼出没的地方，貉的数量明显减少，特别在早春，貉的减少尤为突出。

貉、獾生境相似，彼此相睦，冬季貉、獾同居，很少发生争斗现象。

9、 生理常数

貉的体温38.1—40.2℃，脉搏70—146次/每分钟，呼吸23—43次/每分钟，红细胞584万个/立方毫米，白细胞12.052万个/立方毫米。

貉子的经济、养殖效益与市场前景的全面分析

目前市场上，有很多裘皮服装都是用貉子皮毛来制作的，貉，俗称狗獾，比家狗小，锐头尖鼻，栖息山坎山岩洞穴或古坟墓中。以山鼠、野兔、山鸡、野果以及坟墓中的残骸为食。它习惯公母一起行动，昼伏夜出。皮毛为珍贵裘料。《诗经.幽风七月》：“一之日于貉，取彼狐狸为公子裘。”用貉皮制的长短大衣，柔攀登舒适，升温率特别高；剑毛可制笔。穿上貉子制作的裘皮，必定让追逐时尚的您，个性得到飞扬的空间。

下面让我们来认识一下貉子，以及在养殖方面的一些经验与大家分享：

一、养殖貉的经济分析：

貉别名貉子、狸子、土狗、狗獾子等。

A、养貉的经济价值：

貉是一种珍贵毛皮动物，它的毛绒厚，保温性能好，貉皮轻而暖，拔去针毛后称为“貉绒”，是国际毛皮市场上销路最广的一种上品毛皮，用貉绒制成高级裘皮制品最为人们喜爱，用貉绒可制翻毛大衣、皮褥和飞行员的服装等。拔下来的针毛是制造上等化妆毛刷的原料，它的尾毛可用来制作毛笔等。所以，貉是一种毛皮和毛兼用的经济动物。

貉肉质嫩味鲜，营养价值较高，是高级滋补营养品，还可入药，是治疗妇女寒症、五脏虚痨的特效药，睾丸可治风，貉油治疗烫伤，胆囊可代替熊胆入药，可治疗肠胃等疾病。

B、貉的养殖效益：

养貉业是现代畜牧业中一项新兴的养殖业，具有食性杂，繁殖强、收益高等特点。

1、食性杂：貉的食性很杂，在野生条件下主要以鼠类和河鱼为食，亦食蛙类、河蚌、蟹、蚯蚓、昆虫及动物的。同时食植物的根、茎、叶、籽实等。家养可喂混合饲料和动物性饲料以鱼肉蛋奶及肠血下脚料等。

2、繁殖强：家养种貉繁殖率高，一般平均每胎可产仔貉9头仔貉，成活率也高，野生貉在荒野条件下，虽然产仔高，但因仔貂在出生20天后，自己能爬出洞穴寻食吃，遇到其他野兽，缺乏抵抗能力，仔貂成活率很低。

C、养貉市场前景

养貉业目前在我国发展很快，特别是东北三省，不仅饲养数量多，规模大，而且出现集体、个人、城市、农村一起上的趋势，而且在山东、河南、河北等省也陆续出现“养貉热”。但在当前养貉的生产中，出现貉体趋于变小的问题，其原因除少数近亲繁殖退化现象外，最主要是对投入与产出的关系认识不清，对幼貉多采用低标准、粮菜代的低水平饲养，由于缺乏必要的营养物质，使幼貉生长缓慢，体型瘦弱，背毛缺乏弹性，色型变杂，绒毛稀短，抵抗力不降，发病率高。结果呈现了体型小的劣质貉，对经济效益和繁衍后代有不良影响。为了提高经济效益，获得优质的大型貉，必须重视科学地饲养管理。