昆明写字楼市场调查报告
目 录
壹、序 言
贰、昆明写字楼的发展过程
叁、昆明写字楼的分布情况
肆、昆明写字楼产品分析
1、写字楼与商住楼的比较分析
2、昆明写字楼存在问题和特征
伍、昆明写字楼市场供需关系分析
1、总体需求特征
2、昆明在售写字楼分析
3、昆明写字楼潜在供应
4、昆明在售、未来写字楼供应情况
5、案例分析
陆、昆明甲级写字楼需求预测
柒、总结
一、序 言
写字楼的发展和城市经济的发展息息相关。写字楼作为经济活动的一种载体，同时也作为房地产领域中一项高端的投资产品，其价值取向则来自于整个城市的经济发展水平，经济的发展方向和速度，会对整个写字楼及其投资市场带来很大的波动；而针对不同城市区域市场，城市的区域特征、及其区域经济结构、产业结构将会形成不同需求特征的写字楼市场。
昆明的经济结构及规模是制约写字楼发展的主要因素，就目前写字楼市场需求状况来看，主要的需求对象是中小企业或创业群体，从而导致整体写字楼市场定位较低。从产业结构特征来看，昆明主要发展二、三次产业，云南地处西南，经济发展相对落后，并且属于旅游大省，服务业及商业贸易发展日益频繁，政策环境不断改善，一批中小企业迅速发展起来，市场对办公物业的需求增大。随着昆明城市规划、经济发展潜力、竞争力的不断提升，市场对高端写字楼物业的需求将增大，同时个性化商住办公产品也将不断涌现。
二、昆明写字楼的发展过程
根据昆明市房地产开发协会统计调查显示，昆明市内的高层、小高层建筑中，建设于上世纪六十年代的有4幢，七十年代的有10幢，八十年代的有50幢，而建于九十年代以后的高层建筑则超过了660幢。在这些高楼大厦中，写字楼占了较大份额，总建筑面积超过40万平方米。
回顾昆明写字楼市场，大致可分为四个阶段：
1. 萌芽阶段1994——1997年，昆明开始出现了用于办公的写字楼和商住楼开始租赁和销售——如攀昆大厦和关上鸿城花园（鸿城广场）。
2. 膨胀阶段1997——1999年开始，为了迎接世博会的召开，昆明掀起一轮大规模旧城改造热潮。酒店、写字楼全面开花，市场迅速出现了一批专业写字楼办公物业，如护国大厦、华域大厦、邦克大厦、华一广场和志远大厦等。根据昆明市建设局统计，在1997年至1999年开工建设的纯写字楼接近20幢，总建筑面积超过40万平方米，加上在此期间在建的商住楼项目，昆明当时用于商务办公的房地产开发面积在60万平方米以上，远远超过了市场需求，因此大部分项目从一开始就陷入了销售困境。
3. 消化阶段20##——20##年，写字楼和酒店办公物业市场开始进入停滞发展、消化存量阶段。在此近5年的时间里，新增的写字楼项目极少，新增的办公物业主要是市中心地段较好的小户型商住楼，如阳光A版、银海SOHO和都市名园等等。
4. 复苏发展阶段20##——20##年，随着昆明经济和城市规模的稳步发展，越来越多跨国企业、国内知名企业入驻昆明，原有的写字楼物业已经远远不能满足这些企业对办公物业的需求，因此昆明一度冷清的写字楼市场开始复苏，租金稳步上涨，入住率提高，开发量也大幅增加。随着世纪广场、环球金融中心、北辰财富中心、顺城双塔等写字楼的开发和市场的复苏回暖进一步激发了写字楼的发展，昆明写字楼办公物业从最初的中、高档写字楼发展到目前的商务智能化5A甲级写字楼。
三、昆明写字楼的分布情况
如今，昆明市内主城区的主要写字楼大致沿着“三横三纵”来分布。所谓“三横”是指昆明市内的3条横向（东西走向）主要交通和商业干道，由南至北分别为拓东路、金碧路一线，东风东路、南屏街、东风西路一线，人民东路、人民中路、人民西路一线；“三纵”（南北走向）由东至西分别为白塔路一线，北京路一线，青年路、巡津街一线。如下图所示：
在区域分布上，昆明一环内写字楼分布有49个项目，主要集中在东风路、人民路和金碧路上。写字楼分布最密集的地方是规划的昆明“CBD” 周围。《昆明市中央公园及CBD核心区规划设计导则》对昆明的CBD核心区域做了明确规定，北至东风路，南至金碧路，西起盘龙江，东至白塔路。
CBD核心区周边分布的写字楼主要以专项性写字楼为主，相同产业链的企业较为集中，且主要为纯写字楼，有少量商住两用楼。以北京路为界，北京路以西为商业区，以东为办公区。以人民路为界，南北商业与办公也有所不同，北为服务型，南为商务型。
从盘龙江以东的办公区域来看，呈现“一带五区”的格局，即环城北路、人民中路、东风东路、拓东路把北京路沿线的办公区域分成5种类型，即工科商务区、CBD金融中心、商务办公区、服务办公区、办公更新转换区。
中心城区的规划，将会对昆明城市的发展产生较大的影响：城市功能的分工更加明确，新城与旧城之间各自扮演的角色和承载的功能将进一步细分；一环内的旧城改造将会发生方向性的变化，原有的旧城改造规划和思路随着昆明城市商业金融中心的规划将会相应作出调整；将对中心区及其周边的商业、金融、办公资源加以整合，促使商业融合与升级，并提高城市形象；将打破原有的商圈格局和商业性质，原有的商业将会转移和重组，其性质也会发生变化；影响并改变人们的消费习惯；带动区域内及其周边物业的价值等等。
昆明一环外二环内写字楼有14个项目，9个办公写字楼，5个商住楼。主要分布在环城西路与二环西路之间。
四、昆明写字楼产品分析
1. 写字楼与商住楼的比较分析：
写字楼：是专业商业办公用楼的别称，是指用于办公的建筑物，是纯粹用来办公的场所，写字楼是不用于住人的，不设计卧室，也不分户设计洗浴设备，其主要的特点是功能单一，只为办公服务。写字楼的主要作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。
商住楼：是指该楼的使用性质为商、住两用，商住楼一般底层（或数层）为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。商住楼不分建设主体，不仅开发商可以建，非开发企业、个人也可以建，没有规定必须出售。商住楼的土地使用性质为综合用地，根据国家土地法规定，综合土地的使用权年限为50年。
昆明写字楼的档次划分较明确，但是目前市场上整体写字楼档次较低，区域分布较集中，同质化现象严重。而商住楼的档次划分是千差万别的，既有高档外销公寓，也有普通居民楼，区域分布较广，不会局限于某一区域。由于写字楼的档次不同，租售模式也发生了相应的变化，高档写字楼多位于市中心，主要以出租为主；中低档写字楼软、硬件设施较差，以出售为主。商住楼的租售模式总体来说是以出售为主，由于它的特殊性而吸引了较多的投资者进行商业投资，即买入后将物业进行出租，待价格上涨到投资回报理想价位时再进行抛售。写字楼分布比较集中，位于城市中心比较繁华或交通便利的地段，依附于周边的各项配套设施，如宾馆、饭店、商场等，形成一个“商务群落”。这种聚集效应可以使入驻企业和来访企业减小信息成本、交通成本和交易费用，也可以共享配套设施。但会造成交通拥挤、昼夜土地利用率差异过大等问题。商住楼分布较广，远比写字楼多，选择余地大，公司可根据自身因素选择最适合的地点来作办公室，其成本开支低于同地区的写字楼。但弊端也很多：商务能力差；形象差；住宅的安全、物管费、扰民等问题突出。写字楼与商住楼最为关键的区别在于：写字楼的终极目的是为提高企业的生产力，是一种生产工具；商住楼的终极目的是为了舒适的居住，是一种消费品和投资产品。
2. 昆明写字楼存在问题和特征：
通过市场调查，我们发现昆明的写字楼产品与其它发达地区的写字楼相比，存在以下几个主要问题：
1、写字楼的入口不太明显，并非处于主干道上；
2、大厅的设计不够大气；
3、各写字楼的外立面不是很鲜明，昭示性不强；
4、写字楼的自身配套不足，大多写字楼没有休闲娱乐功能；
5、硬件设施不到位，车位不足，电梯速度慢等。
具体昆明写字楼的特征、租售情况及代表楼盘如下表所示：
五、昆明写字楼市场供需关系分析
影响写字楼投资市场的要素可以分为宏观、微观与个别因素。宏观要素主要有社会经济、城市特征、区域特性和城市规划等；微观要素主要有市场供需关系、市场租金、价格和空置率等；个别要素主要有项目区位、产品类型、升值潜力和配套等。
1、总体需求特征
综合来看，不同产业对写字楼楼层及面积需求特征较明显。第三产业中小企业办公面积需求主要在400平方米以下；第二、三产业大型企业、外资集团办公面积需求集中在400-1000平方米，整层、多层购买或租用。因此，99世博会期间及之前入市的写字楼物业多数存在供给尺度多样化的特点，同一物业既满足中小企业办公需求，也满足大型集团企业的大面积产品需求。但从近几年以来面市的写字楼项目来看，这一产品供给特征正在改变。中小面积分割与整层大面积产品相互分离，俊发中心和北辰财富中心产品为整层或一分为二；顺城双塔一栋提供小面积分割产品、一栋提供大面积分割产品；以商住两用的小型办公物业同样受到市场青睐。由此看来，昆明办公物业正在向此两个方向发展。
另一方面，健康、绿色、生态概念成为发展潮流；经济的蓬勃发展使得写字楼市场出现集群趋势。高档写字楼存在阶段性市场空间，高档写字楼入驻率较高，大部分达到90%以上，有的达到100%；08年高档写字楼销售情况相对较好，但进入09年后市场表现较差。
表：08-09年各季度写字楼物业供求情况
图：08-09年各季度办公物业价格走势
（数据来源：田野机构数据中心）
20##年，昆明房地产市场正在开发的办公物业有15个，其中存量楼盘8个（2季度尾盘2个），潜量楼盘7个。存量办公物业供应面积共293410平方米，潜量楼盘供应面积324300平方米，销售量约为165465平方米，按现实供应量计算销售率为56.39%。写字楼物业供应均价约为7536元/平方米，与去年同比上涨17.5%。写字楼价格迅速上涨的原因除了受去年宏观经济回暖的整体影响外，还因为去年供应量减少和写字楼物业的投资价值日益明显，导致一部分住宅投资者开始转向写字楼投资。
潜在供应的写字楼有24个，主要分布在二环内，城中村改造项目居多。二环外的北市区和高新区也有部分潜在供应的写字楼。其中一环内潜在供应的有5个；一环外二环内供应的有12个；北市区4个；高新区3个。
写字楼产品客户需求特征：
2、昆明在售写字楼分析
目前，写字楼营销模式主要以租售为主，一般来说大多喜欢租售并用。但在售项目较少，在建潜在供应项目较多，且多分布于昆明未来城市新格局下的各区域中心，写字楼市场正向着均衡式发展，逐渐形成CBD、次级CBD、区域中心商务办公区域。以在售项目来看，总体表现出了未来写字楼产品的两个发展方向，高端智能化与经济绿色发展。
昆明在售(已售)写字楼情况如下表所示：
3、昆明写字楼潜在供应
未来2-3年时间内，预计旧城改造项目推出的写字楼面积在250万平米左右，其中中高档写字楼预计推出面积达100-150万平方米。
城中村改造写字楼潜在供应预估：
注：根据昆明是政府区域规划容积率及昆明现有城中村容积率，本次预估昆明城中村改造后容积率取均值为5，写字楼配比根据区域商务功能及远景规划取0.01%-2%之间的值。
随着城中村改造的推进和各级政府多个CBD建设项目的启动，近几年内，将有大量写字楼项目推出，且多为综合性或上办下商项目，纯写字楼项目目前已知的只有俊发中心一个。（以上数据来源：国家统计局昆明市城调队）
4、昆明在售、未来写字楼供应情况
（数据来源：国家统计局昆明市城调队）
5、案例分析
1、建业商务中心项目基本信息
项目名称 建业商务中心
开发商 城市建设中心
地理位置 东风东路49号
建筑类别 高层 建筑面积 30000平方米
楼层数28层 层高3.1m(净层高)
物管费2.1元/㎡/月 单层面积907.4平方米
电梯品牌 现代 电梯数量6部 电梯速度2.5米/秒
价格租金40元/平方米·月；三级市场售价7500元/平方米
售卖方式：可租可售 销售率：96%
入驻率：96% 使用率：68%
停车位地下90个,立体60个 租金为每个250元/月
洗手间位置 办公室外部,每层2个女卫生间,2个男卫生间
具体分布 楼层1-6层为裙楼部分,7-28层为办公用.
物管公司 昆明春苑物业管理有限责任公司
入驻企业类型房地产、建筑工程、贸易、咨询等
入住企业分析：入驻企业主要以建筑、贸易、科技、咨询顾问、房地产开发、商会为主。其中租赁面积较大企业有太平保险公司，单独租赁5层、6层和18层三个整层办公；而云天国际化工占了20层和21层办公。
目前，昆明市场的写字楼入住率较高，在65%以上；高档写字楼需求旺盛，中心区高档写字楼入驻率较高，大部分达到90%以上，有的甚至达到100%，建业商务中心入住率96%；新推高档写字楼销售情况也较好。
2、领域时代简介：
（1）基本情况：开发商：昆明怡泰房地产开发有限公司；项目地址：北京路延长线与金色大道交汇处；领域时代1-15层对外销售，用户数共计60套，总建筑面积为3万多平米，层高26层，整栋建筑高99.8米，最小户型面积为200平方米，目前写字楼已出售面积达25000平方米，均价 7500元/平方米。
（2、）交通与配套：四周道路:东:北辰大道;南:二环快速通道;西:龙泉路;北:金色大道;公建配套:周边有财富中心、欣都龙城、银座、江东好世界等配套，麦德龙、肯德基、必胜客、财富酒楼近在咫尺，财富影院、财富中心地下慢摇吧等娱乐场所配套齐全。保证了项目无以伦比的通行优势。
（3、）项目评述：领域时代是北市区核心的纯高档写字楼，以百米地标识别，周围有财富中心、欣都龙城、银座、江东好世界等成熟配套商务中心。依托北市CBD高度发达的商务资源，以全新的气度和高度切入市场，完美升级城市商务环境。专门为品牌实力企业入驻量身打造，动静分离、人车分离、客货分离的设计构建，是昆明第四代写字楼的代表。以北京路为黄金轴线，以俊发中心等商务载体为核心的大型中央商务区正在形成，商业能量不可限量！
六、昆明甲级写字楼需求预测
在对昆明整体高档写字楼市场未来放量进行预估后，我们可以看到，对市场存量消化完全后的短短1-2年内，仅高档写字楼产品的供应又呈现出明显的增长。昆明这种爆发式的增长方式，无疑会再次陷入供需失衡的困境。那么，可以试图通过理论性的预测模型，对昆明20##年甲级写字楼的需求量进行预测，以判断供需之间的平衡关系。
通常对于写字楼市场需求的预测方法有两种，分别是“通过测算每个雇员占用的物业面积”和“通过租赁活动和市场吸纳量的变化”，由于目前昆明市场数据披露的不完全性，我们选择第一种方法进行预测。
通过对昆明分行业就业人数的预测，结合人均办公需求面积，最终进行修正我们得到20##年昆明写字楼总需求增加量修正值为631898平米，20##年昆明写字楼需求净增加量修正值为525965平方米，20##年昆明甲级写字楼需求预测值125459.56平方米。可以看到，未来的一年内，甲级写字楼实际供给量与预测需求量出现明显的供需失衡现象的可能性不大。但我们也必须注意到，20##年在售写字楼的供应量并不能在年内消化完，而明年仍存在较大的潜在供给量。未来2-3年，昆明写字楼供应量预计将达到250万平方米; 中高档写字楼将达到100-150万平方米；在1-2年内高档写字楼预计推出50-60万平方米。
七、总 结
在20##年国家新政调控下，宏观经济的波动不仅对住宅市场影响显著，写字楼市场亦受到波及。写字楼的开发建设一方面受制于整体房地产市场的低迷，另一方面也源于经济危机的影响。
未来写字楼的发展方向是从外立面到内部5A级的智能配套。高档写字楼也将趋向于较多的大面积楼层划分，以满足企业品牌形象意识的提升。总体来说，昆明宏观经济发展对写字楼进入产品转型期是利好；城市竞争力提升，城市规划是昆明写字楼再次起飞的基础；产业结构优化、产业发展的利好条件将成为昆明写字楼实现跨越的动力；CBD规划及其在此基础上周边写字楼物业将体现昆明城市整体经济活力。写字楼经济是城市经济的重要组成部分，但与此同时写字楼物业开发体量的爆发式增长，也给市场良性发展带来了消化十年的后果，从而使昆明整体写字楼物业档次、配套等存在较长的停滞阶段。中高档写字楼之间将形成激烈竞争，写字楼将进入大量放量后逐渐消化的第二周期。因此，在城市经济向好，城市规划趋利的条件下，还需要审思市场的良性供给才是最佳出路。