20xx年4月份市场调研报告

本月部门外勤人员更换，为使新上岗人员快速进入工作状态，部门进行了相关基础营销知识和技巧的培训。除进行基础知识讲解外，部门同时安排外勤人员与经验丰富的卸任外勤李风同志进行了卓有成效的深入交流。在此基础上，外勤人员第一次外出工作由业务管理部经理带队，将理论与实际工作密切结合，使新上岗人员对营销外勤工作有了直观的了解与潜移默化的亲身实践。

本月外勤工作主要以新上岗人员熟悉市场环境为主，以大厦为中心，共对大厦周围的14家写字楼进行了详细走访了解，除中信大厦（庄家金融对面，金世界D座）处于内部装修、信息不详外，其它写字楼相关信息收集比较全面，以下为相关情况汇总：

一、走访写字楼列表（见附表）。

二、调研写字楼列表分析：

1、租金：大部分高档写字楼的租金价位集中在2元至2.8元/天/平方米不等，极少数高档写字楼如万象天成，租金价位可达3元/天/平方米以上。中档写字楼租金价位多集中在在2元/天/平方米左右，而低档写字楼租金在1.5元/㎡/天左右徘徊。

此次调研，保艺大厦的租金逐年递增5%在石家庄写字楼行业比较少见，租金逐年递增可以避免临时调整租金价格的阻力，而且租期一般较长，能够很好保持客户的稳定性。这种做法，可以在大厦适当尝试，特别是引进长期租驻的大客户。

2、物业费：从此次调研的情况来看，各写字楼物业费单独收的占大多数，这与外请物业及售出代租有直接关系。往往写字楼建成后，物业管理托管，特别是售出的写字楼，因为业主与物业并不是一个整体，物业费与租金统一收取的难度较大。各写字楼物业费定位比较悬殊，从2.5元/月/平方米到10元/月/平方米不等，多数在5元/月/平方米以下。

部分写字楼如祥源大厦、汇文酒店、万象天成、盈伴大厦、军创国际等由自有物业管理，其它属于物业托管形式。受托的物业公司中，恒辉物业兼有中介功能，代业主出租房屋，成交后一次性抽取房东首月房租的50%作为中介费。

3、水电费：因为写字楼用电属于商业用电，多数写字楼电费均在1元/度以上，其中女人世界电费最高，1.23元/度。包括女人世界在内，1.1元/度以上的被调研写字楼占到了大多数，有8家。其他5家写字楼除盈伴大厦电费低于1元/度之外，皆处于1元/度至1.1元/度之间。根据调查的情况看，所有大厦电费都是单独计量收取。水费与电费则有所不同，有一半以上受调研的写字楼，水费是包含在物业费中的，单独收取的一般在5元/吨以上，各写字楼水费差别不大。

4、停车：通过走访了解到，“停车难”是各写字楼普遍存在的问题，因为客户及居民保有车辆的不断增加，整个城市的停车场也亟待扩容。从调研的各写字楼情况来看，极少存在免费停车，甚至出现了有限车位先到先停的现象。其中除佳泰大厦和盈伴大厦不提供车位、维多利亚和女人世界情况尚待了解外，其它9家大厦，有7家大厦物业对租户办理包月停车业务，使长期租驻的客户不受临时停车的影响，一定程度提高了客户的稳定性。为在激烈的市场竞争中保证大厦客户的稳定，希望对目前公司执行的不办理包月停车的做法能够有所改善，减少因停车问题所引发的客户不满，提高顾客满意率，提高经营稳定性。

5、其他方面：各个写字楼的公摊率差别不大，为出租面积的30%上下，只有中华商务比较特殊，公摊率达到出租面积35%。网络通信方面，电信和联通都能安装，费用收取执行通信公司规定的收费标准。

三、万象天成走访侧记：

在此次调研的14家写字楼中，万象天成软硬件方面给人印象比较深刻。万象天成由A座纯写字楼、B座商场、C座高级公寓及酒店组成。因全部出售，所以物业并不关心业主购买的房产是否顺利出租。通过询问，物业人员介绍A座写字楼满租，但从相关中介机构的调查情况来看，满租的可能性很低，因为中介有由业主自己登记的大面积空置写字间对外招租的信息，租金价位能够达到3.9

元/天/平方米，而且物业费并未含进。因物业介绍A座写字楼全部出租，所以此次实地走访的重点转向C座公寓。

就整体来看，万象天成装修等级较高，大厅墙面装修别致，层次感强烈。但万象天成最大的特别之处并不在于高级别的装修装饰，而是其新颖独特的管理和服务。据了解，万象天成托管物业公司为韩国辉世物业，全套物业服务韩式特色非常明显。例如，设立国内第一家女士专门停车场，该车场只允许由女性司机驾驶的车辆进出。与此配套的“韩国花式引领”服务也独具特色，这种来自异国他乡的迎送礼仪，令大部分顾客耳目一新。近几年，万象天成借力河北艺术中心和裕园广场精心打造的休闲购物文化广场，以民众喜闻乐见的杂技文化为载体，在三位一体的广场上开创设立了以历届“中国吴桥国际杂技节”的世界冠军、国际明星印记、雕塑等生成的世界首条杂技星光大道，形成了经济和文化相互促进发展的良性循环。

在整个调查过程中发现，万象天成的安保人员和前台工作人员工作配合默契、接待礼仪规范、用语得体，且警惕性较高。另，电梯设有门禁是一大亮点，没有楼上客户邀请或物业办理的乘梯卡，来访人员不能轻易进入公寓内部。

第二篇：写字楼市场调研报告

商务写字楼配套情况

1、香宫国际大厦

大堂：墙面瓷砖，地面花岗岩，配置接待处、及物品寄存柜。进入电梯厅有门监。

电梯：电梯两部，电梯内及门厅处有监控，电梯内有通讯信号物网络信号。

内部有烟感、温感及消防系统，无智能照明。24小时安保及维修服务。

地下停车场，地上设非机动车临时停车场

外部少量绿化

入驻商家：广东证券、奥龙世博、七匹狼、朵以、阿依莲等 周边：交通便利，有多家银行、电信、移动、联通营业厅；超市商店。

2、文贸大厦

一栋楼分文贸大厦和文化大厦两处，

文贸大厦入口无大堂，仅一电梯厅，简装修，有接待处、四部电梯，有监控。

电梯内有无限网络信号及通讯信号（属私用）。

内部有卫生间，但装修一般、楼道无监控、有烟感、温感系统；有员工食堂。无智能照明、无门禁。24小时安保及维修服务。

外部绿化较少，

地上地下停车场，地下停车场通过液压提升机实现入库

入驻商家：富滇银行、中国民族证券、文诚宾馆等

周边：交通便利。

3、富春城市公寓

大堂：较小，瓷砖墙面，花岗岩地板，有接待处，进入电梯厅有门禁，走廊门道处有监控。

电梯：4梯20户，电梯内有监控，有通讯信号，无无线网络覆盖。 内部无独立卫生间，配备烟感、温感、消防及广播系统。无智能照明。外围墙体是玻璃外墙。

车库：地下智能车库

入驻商家：苏宁、中国联通、中国移动、电信、华夏银行、光大银行等。

4、电子商务大厦

大堂：装修一般、瓷砖墙面，花岗岩地板，设有监控室、前台及寄存柜、休息区。

电梯：3梯对一大开间，梯内设监控，有通讯信号，无无线网络覆盖。

内部：有卫生间，装修一般。洁具一般。无门禁、无智能照明，走廊无监控。有烟感、温感及消防系统。

入驻商家：建设银行、海通证券、光大银行等

5、时代广场

大堂（云铜地产）：一般装修，瓷砖地板及墙面，无前台有门卫。有门禁、走廊内有监控

电梯：3部，有监控，有通讯信号。

内部有烟感、温感及消防广播系统。花岗岩墙幕，有简单绿化。 入驻商家：招商银行

智能地下车库

6、柏联广场

上写字楼无大堂，4部电梯，其中商场内部1至6楼有1部观光电梯及上下各1部扶梯。每层两大开间。走廊无监控，电梯内、商场大堂有监控，外围装修一般，绿化少。

内部有烟感、温感及消防广播系统，有独立卫生间。

入驻商家：商场、超市、农行、肯德基、周边配套齐全。 有地下车库及地上车位

7、福林广场

大堂：一般装修，无前台有门卫，厅内设有邮件信箱，有门禁。 电梯：2梯6户，梯内有监控、通讯信号增强。

内部：有烟感、温感及消防广播系统，走廊无监控，无独立卫生

间。

入驻商家：国美电器、东风汽车4S店、中信银行。

地下车库

外部绿化较少

8、新纪元广场

大堂较小，有前台，装修一般，厅内有监控及可视门禁。

内部装饰及厕所装修好，有烟感、温感及消防广播系统，走廊无监控。

电梯：4部电梯，梯内有监控，通讯信号增强，无线网络覆盖。 内部：写字楼走廊无监控，有烟感、温感及消防广播系统；有独立卫生间。

入驻商家：新纪元酒店、百大商场、麦当劳等

车库：地上车位及地下智能车库

外部绿化少，玻璃幕墙，交通方便。

9、国资银佳

大堂小，有前台，装修好，大厅与电梯厅未隔开，有监控，无门禁。

电梯：4部电梯，梯内通讯信号增强。

内部：楼道无监控，有烟感、温感及消防广播系统。

入驻商家：奥龙世博

车库：地上智能车库

外部无绿化，交通不便。

10、世纪广场（C2幢）

大堂：有门卫，五前台，厅内花岗岩地板，瓷砖墙面；无门禁。 内部：有烟感、温感及消防广播系统。无独立卫生间。 电梯：3部5户，无线网络宽带全覆盖，通讯信号增强。 入驻商家：家乐福、五星电器、麦当劳、屈臣氏等

车库：地下智能车库

外部绿化少

11、华城大厦

大厅宽敞，装修一般，花岗岩地板，瓷砖墙面。有前台、有门卫、及有监控。

电梯：有6部，梯内通讯信号增强。

内部：有烟感、温感及消防广播系统，无独立卫生间。 入驻商家：光大银行、中国人寿、广发银行等。

车库：出入口由地下液压提升机进出。

瓷砖外墙面，有绿化，交通便利。

12、顺城

大堂：宽敞明亮，有前台，装修现代时尚，有门禁、有监控。玻

璃外墙，瓷砖地板。

电梯：5梯两大开间。电梯内通讯信号较弱，电梯人性化（楼层数避开13、14）公司与电梯间有单独门禁。电梯厅墙面有装饰。 内部：楼道有监控，有烟感、温感及广播消防系统。有独立卫生间，使用TOTO牌洁具。

入驻商家：北京王府井百货、肯德基等

车库：地下智能车库，

玻璃幕墙，楼外有花园、水景。

13、欣都龙城（待售）

20xx年6月开盘，20000元/平米起。共16部电梯，每层1600㎡，平均分为四间出售，共47层，公摊面积为30%左右。

14、领域时代

外部绿化较少，入口有大堂，5部电梯，简装修，有接待处、电梯内有无限网络信号及通讯信号（属私用）。内部有卫生间，但装修一般、楼道无监控、有烟感、温感系统。每层可入驻8户商家，每户内部面积约200㎡左右。

15、俊发中心

楼外有花园、水景。

大堂：宽敞明亮，有前台，设休息区，装修现代时尚，大堂内有监

控。

电梯：5部电梯。公司与电梯间有单独门禁。电梯厅墙面有装饰。 内部：每层均为大开间，楼道有监控，有烟感、温感及广播消防系统。有独立卫生间，使用TOTO牌洁具。

车库：地下智能车库，地上少量专属车位。

16、颐高数码中心

大堂：装修一般、瓷砖墙面，花岗岩地板，设有前台及休息区。 电梯：5部电梯，左右大开间，每层两户，梯内设监控，有通讯信号，无无线网络覆盖。

内部：有卫生间，属装修。洁具一般。无门禁、无智能照明，走廊无监控。有烟感、温感及消防系统。

17、华海新境界（未开盘，但基本售罄）

13000元/平米起，楼层差为100元，每层460平米。毛坯房。 优惠政策：开盘前一次性付清有5%的优惠，按揭3%优惠。