写字楼策划报告(45500字)

发表于:2020.7.27来自:www.fanwen118.com字数:45500 手机看范文

一个很成功的商业项目策划方案(一)

目 录

第一章 总体策划思路 4

一、 策划的总体思路 4

二、 项目背景 4

三、项目资源分析、项目目标的界定 5

四、核心目标--树立品牌 6

五、项目开发总建议 7

六、项目的SWOT分析 7

七.市场机会发现 11

第二章 项目总体的定位开发报告 15

前 言 15

一、项目总体形象定位 16

二、项目功能定位 19

三、世景的无限优势 26

四、项目定位优势的建立基础 27

五、目标客户群所定及分析 29

第三章 项目整体组合营销策略报告 33

一、 项目总体整合营销策略 33

二、总体操盘计划、步骤 35

第四章 项目产品设计报告 37

第一部分:世景国际国际公寓产品设计构想 37

环境设计 37

一、 “英式管家”的概念 41

二、世景国际国际公寓引入英式管家服务的起因 41

三、世景国际国际公寓英式管家服务的内容 42

第二部分:世景国际写字楼产品设计构思 60

一、市场调研 60

二、世景国际写字楼工程技术数据 60

三、世景国际项目本身具备的优势 62

四、目标客群定位瞄准市场空白点 63

五、精锐公司将面临的问题 65

六、为新锐公司度身定做的七大服务体系 66

七、世景国际小面积办公写字楼推广要点 67

(一) 节约成本的办公空间: 67

(二) 富有创造力的事业空间 68

(三) 比较优势 68

(四) 世景国际为精锐公司度身定做的软硬件配套 70

第三部分:世景国际商业广场规划设计思路 83

1.经济技术指标 83

2.规划理念 84

3.规划风格 84

4.总体规划与功能规划的复合性 84

5.世景国际商业广场规划 85

6.交通组织结构 86

7.停车方式 87

8. 室内垂直交通设计要求 88

9.园艺设计 91

10.园林设计的具体表现形式 92

11. 景观构成要素 92

第五章 开盘前期营销推广策略设计报告 94

一、寻找打开成功之门的金钥匙——概念运作 94

第一阶段:项目导入期 95

第二阶段:商铺推广期 98

第三阶段:商务港与酒店公寓推广期 100

二、知己知彼,百战不殆——目标客户分析 104

三、策动市场,谋略制胜—媒介策划 106

四、媒介也领先——媒体组合 108

五、一年之计在于春—工作规划 110

策划宣传内容与阶段安排 110

策划宣传工作大纲 111

项目LG设计 114

项目案名设计 115

项目广告语设计 116

销售中心及围墙包装设计 117

项目VI系统设计 118

附件:

一、世景国际项目市场调研报告(已提交)

二、售楼部设计方案

三、项目形象IV设计

第一章 总体策划思路

一、 策划的总体思路

1. 全面把握:首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的,全面掌握他人犯下的错误,避免重蹈覆辙----先求不败而后求全胜。

2. 项目对接:强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究,并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合,从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。

3. 创新超越:每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平,通过在未来领域的积极开拓,不仅为项目自身创造出竞争优势,还可以为地产企业奠定行业地位。

二、 项目背景

1.用地概述

? 地块位于苏州市朝阳区长安西路南侧,西临华美商城,东接苏州市邮电局,南近苏州商厦,北与苏州饭店一路之隔,属城市核心商圈内的绝版地块。地块周边休闲、购物、娱乐、医院等生活设施配套齐全,交通便捷。

? 该地块整体呈"品"字状,沿长安路东西面宽132.4米,南端东西面宽67.74米;南北最大进深112.78米,最小进深61.99米,地块占地11692.59㎡(合17.53亩)。

2.项目规划

? 商业形式:独立商铺布局+大开间框架自由分割商业布局,约20491.85㎡

? 住宅形式:小户型酒店式公寓布局,约9609.32㎡

? 办公形式:可自由间隔式写字楼布局,约22791.36㎡

? 停车形式:地上81个,地下326,合407个车位(地下两层停车布局,约13691.36㎡)。 ? 建筑密度:42%

? 绿地率:25%

? 容积率:4.5

3.规划设计要点

《苏州世景国际方案设计说明》(略)

4.用地红线图

(略)

三、项目资源分析、项目目标的界定

---效益和品牌

1. 项目销售按目标计划顺利完成

? 第一阶段销售必须成功,以顺利渡过项目风险期,实现资金流的良性运作,确保后续开发资金。

? 总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。

2. 项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。

? 借助项目运作的成功,苏州世景置业发展有限公司确立在苏州房地产行业的地位和影响力。

? 综合提升世景置业发展有限公司的品牌知名度、美誉度和扩张力。

四、核心目标--树立品牌

原理:达到商业房地产的三赢境界

品牌时代需要有品牌时代的房地产开发经营的游戏规则,需要有品牌时代的语言与消费者对话,这种全新的沟通语言与游戏规则,就是"房地产品牌语言与品牌运营规则"。

品牌时代的消费者需要的不只是房地产产品,而更是需要房地产的品牌服务,品牌时代的房地产开发商需要学会塑造房地产品牌,需要学会运用"房地产品牌运营"的规则生产适销对路的房地产品牌。

品牌经营与消费者处于动态的平衡,消费者不断将自身的体验反馈给经营者,经营者对房地产品牌进行维护与调整,使品牌体验不断更新,品牌价值不断提升。

所谓三赢是指开发商企业价值、消费者客户价值、项目所处的区域价值三种价值的同步提升。通过对楼盘潜在价值、开发商潜在资源、客户的潜在需求的全方位的挖掘与激活,形成强大的品牌势能:

消费者欲望燃烧、品牌光芒闪耀、区域能量引爆。最终达到财富涌流、社会进步的全新局面。

五、项目开发总建议

1. 引进先进的商业规划,特别注意引进新业态和设计好项目的业态组合。

2. 通过前期销售与招商的同步进行,引进众多国内、国际知名商业企业和品牌,颠覆现有区域商业格局。

3. 注意引入商业物业和统一运营管理概念,对项目精心包装。

4. 通过超常规宣传,通过项目营销进行造势炒作,让该项目的开发成为当地市民关注的热点,并形成良好的口碑并且节约宣传费用。

5. 通过适当灵活划分商铺面积来控制"总价",推出短期租赁政策,尽量降低投资门坎,使项目积聚大量的潜在客户群。

6. 充分利用项目三部分所形成的“生态链”形成优势互补。

六、项目的SWOT分析

1. 项目优势

? 地理位置优越,商圈人气兴旺

世景国际位于苏州市中心地带,属于长安路顶级商业中心向商旅娱乐中心过渡的核心地带,距秋叶原、徐家汇、宝皇不超过500米,苏州剧院、苏州饭店、苏州宾馆也是近在咫尺,

交通便利。可以说是是目前苏州市城区内最具发展潜力的商业用地。

? 商业配套完善,商业活动便捷

由长安路相连的南京路与中心路地段是苏州市朝阳区最为成熟的商业活动区,其中汇聚的商业、酒店、娱乐等均在整个苏州市具绝对代表性。随着近年来来国民经济的稳步发展,居民生活水平的不断提高,大规模新型商业项目的投入使用,令该地段的商业配套越发成熟,各类商业、商务活动业已成为苏州最为频繁的地区。

? 属于三位一体的商业项目模式,开发潜力巨大

项目集商场、投资型公寓、写字楼于一体,可形成商业经营、旅游居住与商务活动的优势互补。

2. 项目劣势

? 周边商业竞争较多,从某种程度上分流消费群体。

? 虽然街区具有良好商业环境资源,但是临近项目如华美商城、北方商厦目前经营状况不容乐观,容易造成客户的对比心理,为后期销售招商增加压力。

? 目前苏州高档写字楼市场供应量较大,如黄金大厦、国贸大厦、瑞蚨祥、珠玉岛、众成商城等项目。且朝阳地区的高档写字楼租赁情况不理想,中小型写字楼因租金优势较被市场认可。

? 目前市场上写字楼投资回报率较低,缺乏投资者关注,而中、小型公司因为经济实力有限,多以租赁为主,购买意向不强。

3. 机会点

? 经济发展利好因素

长安路地位的提升,与其说是近年来各开发商着力打造的结果,还不如说是苏州市经济稳步发展、核心商业圈多元化发展的必然。目前已形成南北以中心路、南京路为轴,东西以长安路为轴的格局。而中心路与长安路也因地处城市轴线中心的缘故,商业地位迅速上升。

? 地理区位优势

目前苏州市房地产市场已日渐成熟,该项目的地理区位优势必然会赢得较大的发展趋势。因此,以超前的决策意识,以科学的态度研究“供给----需求”,便可以抢占“先机”。

? 项目连动实现价值最大化

本项目对面是苏州剧院、苏州饭店、苏州宾馆等苏州顶级商务娱乐场所,而左边不超过500米又是苏州市几大著名商场的聚集地,因此如何结合项目自身开发特点,能完善和补充市场缺陷就能发挥优势,降低运作成本,实现本项目物业潜在价值最大化,使发展商充分兑现效益。

? 中心城市的建设汇聚了人气

随着政府发展“发展中心城市”力度加大,朝阳区对“五区三县”的影响力和知名度的提升,区位优势必然会带来人气的上升,而本项目开发周期估计完全可以“借势造势“,为增加项目开发的安全性打下良好的基础。

4. 风险

? 市场因素

可对形成直接影响的超大型项目在本项目开发周期内都将面市时,例如即将开售的珠玉岛大厦和被誉为“苏州地王”的黄金国际项目已于12月18日举行奠基仪式。这些项目均体量巨大、且都是集商业、酒店、写字楼及住宅于一体。同期上市必将对本项目产生竞争。

同时,从目前苏州市的房地产市场看,各类型竞争同质化开始,已引起许多开发商的重视,按我们的开发周期测算,一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿。那时,本项目还是具有一定市场竞争的风险性。

? 自身因素

与本项目一墙之隔的华美商城及长安路的其他大型商场已经有强烈的对比,假如本项目没能在项目定位、经营特点及硬件设施上有所超越的话,销售的风险性和困难度是显而易见的。

5. 综合分析

从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较,机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场,顺应消费者的心愿,整合与项目有关的各种要素,运用智慧,创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品,以合理的成本、利润,达到科学的"投入产业比",追求产品供给----需求的完善性,使项目达到预期的市场期望值。从目前各热销的房地产项目以及投资者的区域意向,可以看出投资者的考虑因素主要表现在:

一是地段和人气,地段和人气是决定商铺租金的重要因素,人流量大、道路畅通、能够留住行人和有稳定消费群体的区域等都是投资考虑的主要因素;

二是新的商业模式和经营理念,苏州当前的商业模式开始从条状商业街向集聚式商业区转化,综合性的"商业步行街"、"一站式购物"的大卖场等新的经营管理模式所带来的影响是不言而喻的;同时随着市场上产权式酒店、投资型公寓及中高档写字楼等房地产项目的出现,投资物业的多样性也开始逐步形成。因此,同属具备投资型的商业形态,本项目要立于市场不败之地的关键就是如何开发出适合区域今后发展的商业模式和引入先进的经营理念。

三是产品和配套,商业产品的设计和周边资源状况,包括产品本身、产品形象、产品位置对消费及投资者的有效引导,还有商业项目的功能定位、软硬件配套设施、人流走向等技术性内容,以上因素对商业项目的功能影响很大,投资者考虑范围较大。

七.市场机会发现

本项目市场机会将包括对商业、酒店、公寓、办公、休闲娱乐等多元的需求构成,市场机会有以下几部分构成:

1.常规市场机会发现

? “传统都市区域”自然形成的不动产需求(自用和投资),商业、商务及休闲需求。项目位于苏州的市中心,处于苏州市顶级商业地段向顶级商务地段过渡的边缘地带,商业、商务及休闲的需求能够得到最大化的体现。

? 市区内类比高水准的综合性多功能商业项目有效供应不足形成的差异性显示需求。

2.新生代市场机会发现

? 政治、经济、文化、艺术和社会环境变化带来的需求。

? 城市建设和发展,交通的全面改善,其他城市区域价值和格局变化带来对本区域的新需求。

新生代滋生的生存、休闲、投资空间的现实需求。

3. 创造市场机会发现

? 新投资方式创造的市场机会。目前苏州市民的投资意识很浓,就这一点来说我们注意差异化投资,就项目本身可以从前期的招商工作开始,进行统一招商统一规划,使得本项目在投资理念方面有较大的提升。

? 新经营方式创造的市场机会。目前不少商铺经营的灵活性导致商业的经营缺乏统一性,商业氛围的形成仅依靠市场的调节由经营者自发形成,商铺的换租率表现频繁。这就给我们

在创造市场的新型不动产品种提供了机会与空间。

? 新营销策略创造的市场机会。当地的营销策略主要以房屋预售登记认购为主,到开盘后集中签约。而我们在具体运作中可以将一些新的操盘手法融入其中。

4. 延伸价值

? "新都市主义"规划观念的延伸价值。考察新都市主义的城市建设理念,我们可以看到,新都市主义所有主张的背后,都蕴含着一个极其重要的思想,即人文关怀。无论是混合街区功能的考虑,还是对交通系统的组织,抑或其它城市建设主张,都强调要满足人的需求,尊重人性发展。新都市主义者重新反思人类与自然的关系,主张城市建设应充分研究自然环境,城市规划因形就势,建筑设计适应气候要求,从而使城市与自然形成和谐共存的局面。对于本项目而言,应相当重视"新都市主义"的规划观念及延伸价值。

? "艺术化"建筑设计的延伸价值。建筑不等于艺术,因为建筑设计首先考虑的是不同项目的具体要求,建筑必须有功能性,它牵涉到结构、力学、工程学等,建筑不仅仅是表现。建筑艺术价值观的演变分为五个阶段:(1)实用建筑学阶段,追求适用、坚固、美观的建筑;

(2)艺术建筑学阶段,视建筑为"凝固的音乐";(3)机器建筑学阶段,把建筑看作"住人的机器";(4)空间建筑学阶段,认识到"空间是建筑的主角";(5)环境建筑学阶段,认为建筑是环境的科学和艺术。在本项目中,我们着重要体现的是空间建筑学与环境建筑学相结合的本质。

? "主题性"环境设计的延伸价值。主题文化是项目的灵魂。项目的主题文化定位是创造项目个性,体现物业差异性,从而引领潮流,引导新的生活方式的坐标,也是项目建筑风格,环境风格设计的依据。

? "后价值开发"的延伸价值。这里指的后价值开发体现出品牌经营的持续性与持久性能够为将来的品牌创造与品牌经营打下坚实的基础。

5. 机会价值

? 土地竞拍的社会知名度。

? 类比竞争物业的优劣取舍。详见《市场调研报告》

? 社会专业服务体系组合和利用。

? 金融服务。包括个人金融服务、物业托管、个人理财等等。

? 物业经营和管理。

? 营销策划。

第二章 项目总体的定位开发报告

前 言

在多年发展和积累的基础上,苏州市整体经济发展势头强劲,20xx年全市国内生产总值历史性地突破千亿元大关,达到1003亿元地方财政收入达到40亿元,而全社会固定资产投资完成365亿元,增长幅度达66%,年末城乡居民储蓄存款余额达到479亿元,比上年初增长16%,可以说20xx年是本市近十年来发展最快的一年,苏州经济已经跨上了一个新的发展平台。

而站在房地产领域去看待这个我们即将面对的全新经济发展平台,就不难发现目前苏州城市经济发展的现状,而立足本项目我们主要的工作则是应最大可能的去适应和了解城市发展的脉搏,令项目主动成为引导和带动发展趋势和引导消费的平台:

苏州房地产市场真正走向现代化运营的标志应该从20xx年长安路徐家汇商业步行街的火爆发售开始,紧跟正全市大量商业房地产项目纷纷亮相,这一年刺激了整个苏州房地产市场的彻底复苏,更让普通消费者认识到了房地产中蕴涵的投资价值。但随着时间的流逝,进入20xx年,前期销售火爆的商业房地产项目开始进入实际经营阶段,人们才发现利润与风险共存——不少新建商业项目由于未能很好的进行前期经营规划致使开业后商家经营举步艰难,先期销售时发展商承诺的回报难以得到。加上短期内开发体量过于集中,最终导致商业房地产市场泡沫破裂。反而,住宅房地产市场在长期理性发展的同时,又吸纳了商业房地产高峰期先进的规划及营销理念,进入20xx年整个苏州房地产市场最终以住宅为主导。

虽然,经过了这一房地产历程,不少房地产发展商连同一些非理性的投资者被淹没,但对整个苏州市房地产市场今后健康的发展及购房者消费习惯的改变却起着不可磨灭的贡献,这些贡献至少来自两方面:

第一方面:让所有发展商知道房地产不是一种短期投资建设过程,在项目开工建设前不仅要考虑销售更重要的是日后运营。只有形成软件、硬件与市场三者间完美统一,才能笑到最后。 第二方面:作为普通购房消费者,在作出投资行为前,不要轻信发展商为促进成交而作出的种种承诺,更重要的是理性的去分析该项目在未来几十年内可能的经营及回报的可行性。

因此,本项目在开发建设之初,如何针对现时市场及今后发展趋势而作出合适的项目整体形象定位、产品功能定位及为日后正常运营而规划的各项软硬件配套设施,才是令项目最终成功的可行之道。

一、项目总体形象定位

纵观苏州城市经济及基础建设的发展格局,具代表性的大型商业均分布在长安路、中心路及南京路交汇之处,方圆1000米内云集了例如秋叶原、宝皇及徐家汇等著名商厦,形成了苏州绝对的商业核心圈。如对该圈进行细分,又不难发现该圈左边以商业为主,而右边以著名酒店、银行、娱乐及通讯为主,初步形成了目前全国大中型城市所致力打造的中央商务区的雏形——即:CBD。

从历史上看,例如全国三大城市:北京、上海及广州的CBD发展历史均存在以下几个共同特征:

1)在城市发展中自然形成。

2)起始规模较小,功能主要集中在一条街道内。

3)未形成作为区域性CBD的地位。

例如:广州CBD最初就是和商业中心混杂而居,如60年代,广州市的CBD位于南方大厦、文化公园和人民南商业区一带。但随着区域经济的发展,城市商务功能地位的上升,广州CBD逐渐与商业中心分离,如70年代,广州市的CBD转移到海珠广场的旧交易会、广州宾馆和华侨大厦区域;80年代,随着环市路内多幢标志性建筑的建设,广州的CBD转移到花园酒店、白云宾馆、世贸一带;到了90年代,乘着城市东移的春风,广州CBD的核心产业开始慢慢向天河北地带转移,大量金融保险业,跨国公司总部集聚在中信、市长大厦等大型建筑物,新的CBD已逐步形成。

由上述例证我们不难看出CBD在由“雏形”向“成熟”转变的过程中必须具备的关键要素: 第一, 最初是和商业中心混杂而居;

第二, 规模较小,功能主要集中在一定区域内;

第三, 区域内自然形成了由众多商业、酒店、写字楼及银行、公寓项目的混合发展经营模式,而单个项目所能完成;

第四, 随着区域内城市标志性物业的投入使用,该区域CBD形象才逐步走向成熟,形成

对整个城市及周边的影响力,发挥出“中央商务区”的真正功能。

随着苏州经济发展和人民生活水平的提高,及政府致力于发展“五区三县”中的“中心城镇”,朝阳区在目前及今后的发展潜力都无可限量。因此做为外向型经济发展的产物“CBD—中央商务区”形成已已成为必然趋势。

结合上述三大城市CBD形成的四大要素来纵观苏州目前的城市格局,长安路与中心路交汇的沿线无疑成为CBD形成的最佳区域,而实际上目前该区域内除具备了核心商业功能外,还占据着苏州仅有的两家四星级酒店和苏州剧院,以及为数众多的银行、通讯产业等。唯一尚缺的就是“城市标志性物业”的出现。

因此,本案作为融会商业、投资型公寓及写字楼功能的综合型物业,以其俊朗、雄伟的建筑立面,它的建成必然成为“城市标志性物业”,而我们也可以说是顺应潮流的将定位于:

形成项目内部商务生态链

打造令苏州CBD走向成熟的标志建筑

它的出现,必然使目前的城市格局和经济发生了新的变化:

1、 是城市外向型经济发展的必然产物

2、 是区域商业发展自然形成的产物

3、 是商务区由“雏形”向“成熟”转变的必然产物

4、 是城市面貌更新的必然产物

CBD中央商务区概念

CBD-中央商务区一词来源于本世纪20年代的美国。CBD是城市空间组织的核心部分,以城市商贸、金融以及综合服务部门为主体。CBD的发展,对于经济中心城市,特别是大城市具有普遍性,也是城市自身发展战略性选择与需要。

二、项目功能定位

在确定项目整体形象的基础上,我们针对本项目实际情况,为世景国际各组成部分的功能定位如下图:

1、商业部分的功能定位:

一个成功的商业项目,正确的定位是关键。正确的定位,不仅仅是发挥项目先天的优势,更重要是要有前瞻性,能通过后期的适当的改造与创新的形象宣传,挖掘新优势,创造新优势,激发最大价值,获得最大收益。

定位原则:1,商圈互补;2,价值链完整;3,前瞻性;4,创造性;5,唯一性

下面我们就以上海最著名的新兴商圈—徐家汇商圈来说明商业中心定位的几大原则。

在徐家汇地铁出口处,方圆500米内云集了:汇金百货,太平洋百货,港汇广场,美罗城,及太平洋电脑城,科技街等近10家大型商业中心,每一家都是声名赫赫。小小徐家汇又是如何容纳这近10艘商业航母,而且让每一家都经营兴旺呢?奥秘就在商圈互补与价值链完整上。

汇金百货:以中高档服装与化装品为主体的时尚购物商城;

太平洋百货:以台湾与日本,韩国高档商品为主体的中高档购物商城;

美罗城:以经营世界顶级品牌为主体的高档购物商城;

港汇广场:集购物,休闲,美食,娱乐为一体的大型SHOPPING MALL;

太平洋电脑城:以经营电脑,手机及其它数码产品为主体的专业商城

从以上各商业中心的的定位,我们可以看出,他们不但在距离上紧密相连,或者抬头相望,而且在商业形态上也是层层递进,紧密互补。不管你是普通白领还是高级金领或是外企高管,富豪新贵,只要你来到徐家汇,方圆500米内都有适合你的消费天堂。因此,这里的人气和财气自然旺盛。

在苏州有徐家汇这样规划完整出色的商圈吗?目前没有。

我们可以历数在长安路与中心路交汇一带的大型商业中心。

? 苏州商厦:以经营中档服装为主体的综合型购物商城;

? 宝皇购物广场:以经营中档服装与化装品为主体的综合型购物商城;

? 秋叶原购物广场:以经营中高档服装与化装品为主体的综合型购物商城;

? 徐家汇商业广场:以经营中档服装与美食为主体的综合型购物商城;

? 北方商厦与美达服装城:以经营中低档服装为主体的服装商城;

? 中档服装服装产品几乎成了苏州所有商业中心的支柱经营商品,商业项目的功能同质化非常高,竞争越来越激烈,经营越来越困难。

苏州的商业形态必须升级,打造一个象上海徐家汇这样规划完整出色的商圈,才是苏州商业

发展的趋势。因此我们必须找到与现有商圈互补的空白点——那就是超越秋叶原,达到接近上海港汇广场档次的,集购物,休闲,美食,娱乐为一体的精品型SHOPPING MALL;

因此,结合项目的地段优势与中等规模的体量,我们对于商场部份的定位就是:苏州首座精品综合性商业广场:集购物,休闲,美食,娱乐为一体的综合性消费平台。

基本业态规划:

? 首层与二层——“名店城”,采用连体销售的形式,同时在推广口径上统一宣传为首层,以淡化客户心中三楼过高的传统思维。

? 临街商铺应延续长安路巨大的人流及传统商业格局,以形成与项目形象相协调的“品牌店”经营模式

? 内街商铺可通过营造室内休闲广场,致力吸引于中高档次的娱乐、餐饮商家进入,以形成依托于项目强大商务客源基础上的特色经营。

?三楼-四楼——通讯专业城:延续项目原有地块经营通讯产品的传统,采用玻璃通透式间隔成使用面积在20—40㎡左右的铺面,即可解决传统三楼商场采光不足的问题,又可极大的降低投资门槛,为原有地块商家的顺利回流奠定基础。

? 四楼另一种备选的业态——数码科技市场:随着科技的快速发展,通讯产品与其他数码电子产品的联系日益紧密,同时PDA、MP3、MD及手提电脑在商务活动中的大量运用也为该市场的繁荣带来稳定的客源支持。(从目前对市场的分析来看,还存在较大不稳定性)

2、商务部分的功能定位:

定位原则:1,商业商务商住互动互补;2,提升附加值;3,前瞻性;

下面我们就以广州最著名的中央商务圈—天河北来说明商务中心定位的几大原则。

以天河体育中心为圆心,方圆1000米内云集了:中信广场,市长大厦,金利来大厦,高盛大厦,财富中心等数十座高级写字楼;虽然竞争激烈,但却一直保持极高的出租率与稳定增长的高租金,新的写字楼与商住楼,销售与出租情况亦十分好,天河北写字楼热卖热租的奥妙在哪里?

奥妙就在于良好的商业商务商住互动互补,形成了完整的商务生态链。中国第一座SHOPPING MALL—天河城广场为天河北广场数以万计的时尚白领提供最舒适便利的休闲

购物场所;华南至高档的购物中心—广州时代广场与广州友谊百货为数以千计的高级金领提供最优雅豪华的休闲购物出处。

紧邻天河北中央商务区的就是广州最早的豪宅区:名雅苑,荟雅苑等,最畅销的豪宅区:伊顿18,芳草园等,及最新的酒店式公寓都会华庭,希尔顿阳光等。这些内外豪华管理出色的豪宅与酒店式公寓既为周边的高档写字楼提供了大量的客源,相应地,这些高档写字楼同样也为豪宅与酒店式公寓的租售提供了源源不断的客源。因此,实现商业商务商住互动互补,不但是项目目前销售成功的关键,也是项目成功营运的关键。

为了实现商业商务商住互动互补,减少对流动消费的依乃,培养固定真实消费者,天河城广场,中华广场,正佳广场的著名商业中心都在原项目实行加盖写字搂的工程。

提供租客 提供租客

由此可见:商业中心-----------商务中心——------酒店公寓

提供顾客 提供顾客

这种商业商务商住互动互补的规划,将是中国商业商务中心发展的必然趋势。

另一方面,我们从北京,上海,广州商业商务中心发展的规律来看,CBD(中央商务区)的建立,无疑是城市与经济发展的必然趋势。CBD,不但是一个城市商业商务的核心,也是一个上规模的城市发展的核心。

一个城市必须有一个中心,一个城市100万人口左右的城市也只能有一个核心。苏州的发展就是最好的例证。从三年的朝阳,崇文,景山等“五朵金花一起开“到现在强调地”以朝阳为发展核心,带动其它城区共同发展的政策转变,我们发现苏州城市发展的下一个突破口就是:

整合已有资源,建立一个CBD(中央商务区)。以CBD为龙头带动城市的飞速发展。

因此,从城市区域功能规划的高度着眼,结合项目的地段,规模与设计特点,我们对于商务部份的定位就是:中央商务区

1,商务港:苏州首个4A级写字楼

2,酒店公寓:苏州首个4星级酒店公寓

三、世景的无限优势

透过世景创新的服务,令企业都可尽享无限优势:

? 对世景的实际使用者而言:可大幅节省办公室成本开支。毋须任何前期资本投入,亦不必为未被使用的空间支付任何费用。只需按实际需要,随时都可选择扩充、缩小办公空间,免却长期租约的约束,灵活配置办公用物业:一页简单合约配合完善的支援服务,有效节省物色理想办公室所需时间与精力,让企业营运尽在掌握。世景会为入住企业妥备一切:由进入世景办公室的一刻开始,即可享用世界级资讯科技及硬件设备,傲然掌握分秒,确保时刻尽揽最优越商机。

? 对世景初始投资者而言:在与国际接轨的经营模式下,所带来的是高额而又稳定投资回报,与目前习惯的商铺、写字楼、住宅投资不同,由于世景在采用类似于星级酒店的经营模式,迎合灵活办公的国际趋势,同时亦在最大程度上通过自身硬件降低企业办公成本,从而获得最大的入主效率和投资回报。

? 对使用世景经商者而言:经商关键莫过于企划及财务管理。若开支可准确计算及可将所有隐藏成本统统删除,业务已稳步踏上成功轨道。

? 对在世景中的公司而言: 无论创立一所新公司还是,扩充营运规模或将旗下办公物业增至最大化,世景都可为之效劳。世景拥有无限弹性,可按实际需要随时扩充或缩减营运规模,从容迎接每个挑战,尽掌胜算。

四、项目定位优势的建立基础

1、经营策略:

经营哲学:顾客至上。

服务宗旨:以合理售价及租金为顾客提供完善而优质的商务服务。

优质服务:引进世界流行的商务服务概念,建筑设计注重拥有更广阔的空间,并揉合舒适光线,为顾客提供一个舒适的商务环境。

高效营运系统:充分利用星级酒店管理系统及国外先进的商务服务系统,加快回应顾客的需要,降低成本,提高营运效率。

2、竞争优势:

世景国际的核心竞争力来自其三部分功能的相互依赖,共同形成对外部强大的商务辐

射能力

首先,立足于传统商业旺地的商业部分,以经营品牌、电讯和数码科技等时尚商务产品,将项目与周边商业、宾馆、金融、通讯及娱乐产业进行嫁接,共同形成进行商务活动的区域环境。

其次,是世景酒店式投资公寓的出现,与临近两家四星级酒店遥相呼应,为商务人士提供更完善的服务,同时通过对甲级写字楼的前期炒做,傲显酒店式公寓所蕴涵的商机。

第三,是世景甲级写字楼强势登场,以其独树一帜的经营模式和绝对与国际接轨的软硬件配套设施,通过高档的形象及相对低廉的租金,将苏州苏州最具发展潜力的各类公司、企业及商家聚集在一起,共同组成项目内部的商务环境。

最后,在项目内部形成商业、写字楼与酒店公寓商务链的基础上,与周边大环境进行全面接轨,以本项目为标志共同推进苏州中央商务区的全面成熟。

这就是我们项目的最大竞争优势:

完善全面内部商务功能,依托周边环境共同组成——

商务活动生态链

前景展望:

商务生态链以全新的市场经营理念为投资者提供最具投资价值的产品,为商务客户提供周到贴心的服务,优雅舒适的商务环境,必将成为引领本地区商务潮流,极大程度的引导城市功能格局的国际化进程。同时本项目引进国际先进的商业业态和管理经验,形成独具特色的商业文化,为市民提供高品质的商品和服务,有助于提升整体商业水平,对促进商贸发展、填补商贸空白、优化商贸行业结构、改善购物环境和居民生活质量都具有重要意义。

五、目标客户群所定及分析

1、目标客户群定位:

本案的目标客户群可划分为隐性目标客户群和显性目标客户群二大部分。隐性目标客户群是针对项目本身的氛围与形象以及服务配套的好话、独特与否吸引而来的人流类型而提出的。而显性的客户群是被本案所能供给的良好的创新的氛围与场地,以及大量人流量等先决条件所吸引购买或租赁本案来经营的大大小小的各类型商家、公司、企业及投资者。

2、目标客户群描述:

? 隐性目标客户群:

这部分主要描述的是进入项目购物、娱乐、商务及办公的人流,应该包括各种各样的人:省内省外的人、商务活动者、本地人等,而且本案要达到的目的是,使来过本案的人都能成为回头客、熟客,是显性目标客户进入的前期和基础。

省内(市内)人流使其成为熟客、成为其来本地进行商务活动的首选地点

省外人流来到苏州必到的首选地点

本地人使其认知到这是苏州市CBD的一个最重要标志性商务中心及最值得到的购物地点 显性

从目前掌握的市场情况来看,

苏州市写字楼的租金价格比较平稳,投资回报率较低,缺乏投资者关注,而中、小型公司因为经济实力有限,多以租赁为主,购买意向不强;而高档写字楼供应量较大,如黄金大厦、国贸大厦、瑞蚨祥、珠玉岛、众成商城等项目,规模都比较大。同时这些高档写字楼租赁情况不理想,中小型写字楼因租金优势较被市场认可;

对于商业房地产市场,开发商、销售商规模、水平良莠不齐,竞争多处在较低层次;沿街营业房从设计到销售同质化现象严重;市场定位准确、商业氛围浓的项目销售依然良好。 由此可以看出,本案显性目标客户群主要由:国内外知名企业或本地区大型企业、中小型企业、品牌经销商、娱乐业、餐饮业经营者、投资者组成。

A、国内外知名企业或本地区大型企业

鉴于展示已有企业文化及经济实力的需要,力图在市区内最核心、最具标志的物业中建立自己的办公场所,以确定企业形象

B、中小型企业

经过一段时间发展的公司,虽然有了一定的经济实力,但是由于业务的特殊性,并不愿意太快扩展队伍,而宁愿保持非常精简的人员配置。这些公司一直以来都在租用小面积的办公间,也许是老式写字楼的一间,也许是酒店的一个房间。然而,随着时代的发展,高科技企业的兴起,经营形式的增多,这些小企业已经发生了微妙的变化。有些企业在创建伊始便力图建立一个国际化的公司,他们有一定的资金量,注重企业形象,

C、品牌经销商

此类商家是属于庞大的连锁经营的专业集团,其实力、资金较为雄厚,其进入本案一般以中等规模的店铺面积进驻,其经营货品档次高,价格中等以上,类型以中高档男女服饰、名牌皮具钟表、珠宝、连锁美容等为主。

该类知名品牌商家进入,有利于本案档次定位的提高,使整体的形象更佳。

D、娱乐业、餐饮业经营者

此类型商家的规模有中型,也有小型,有集团经营也有小型公司经营,有效填补了城内真正将购物、商务、娱乐、餐饮融于一体的综合商业中心的空白。

E、投资者

投资者是每一个成功的商业物业不可缺少的一部分客户,本案作为苏州著名企业、知名品牌聚集地及传统商业经营地,将达到提升物业档次的重要作用。同时稳定的商务客源也可最大程度的支持其投资信心。

第三章 项目整体组合营销策略报告

一、 项目总体整合营销策略

营销策略即营销战略指导下的计谋与谋略,它虽由营销战略所规定,是对营销战略的进一步细化,但自身也是极为丰富多彩的,是可以对战略进行创造性的发挥的,从而使战略本身更加血肉丰满,最终得以完美的实现。内容如下:

1、传播形式的重点是创新性活动

以少而精为原则,适当打一些户外广告、车体广告、报纸广告、电视广告、网络广告,把重点放在公益性、公关性、文化性的活动广告上,形成强大的口碑广告。

活动必须有所创新,有时需要大创新,这是必须坚持的一个原则,平庸无为的活动宁愿不搞。

许多创新型公关文化活动的原则争取以最小的投入获得最大的效果。

2、把握好市场推广的节奏感

这些年的这方面的教训太多太深刻了,那种开盘初期火爆不久便门可罗雀的经营景观在

很大程度上便是节奏感把握不好的结果。这方面一定从顾客心理和市场实际出发,以追求长期的、持续性的发展为原则,精心策划营销阶段,宁可先稍低潮一点而逐渐掀起一波波新的高潮,也不可一下子耗尽了竞争力的精华,最后不得善终。

3、组合营销,环环相扣

项目整体销售成功的关键在于,各功能组合所形成的内部商务链及与外部环境的融合,因此无论是推广任何一部分都必须与其他功能相结合,以整体商务环境做推广营销的基础。

4、明确坚定的经营思路

在统一规划设计、经营整体策划、经营与管理相结合的前提下(经法律合同认定,不准随意变更)将项目全部出售,然后统一进行物业经营管理或委托专业化的物业公司来进行管理,以保持经营的连续性、整体性、长期性和双赢性。

5、实行销售合同条款限制

对购房者施于严格的合同条款限制是有必要的,这也是许多商铺销售教训所告诉我们的真理。应该规定,购买者在用途限定的区域内只能进行相应内容的经营,不得乱来。

6、慎重承诺,有诺必践

不要轻易作承诺,尤其不要作过多的、过头的承诺,因为这只会图一时快意而埋下可能的隐患(数十万平米的花园住宅就在旁边使这一隐患更为可怕),尽量只作做得到的进行承诺。但一旦承诺了的就应该做到,有时多付出一些代价也是必要的。

二、总体操盘计划、步骤

按照最优组合,顺序如下:

第一阶段:商业部分(20xx年4月—6月)

步骤一:首推二楼通讯专业城,主要考虑到项目的首次推广必须最大程度的降低风险,力求一击成功,而项目原地块就是经营手机等通讯产品,因此该部分最为符合首次推广的要求。 步骤二:三楼通讯专业城本身就是二楼通讯业态的延续,它是二楼经营面积的合理补充,用小面积间隔,最大程度的降低了投资及经营门槛,完全符合这部分商家的经营能力。该部分商铺由于既可自营又可投资,适用性最强;

步骤三:首层虽然放在第三步进行销售,但其推广则是贯穿于整个商业的销售过程中。原因在于该部分商铺涉及金额巨大,买家作出投资决定的时间较长,如力图在短期内销售完毕的风险较大。因此我们可在前两的步骤进行时就对其软性宣传已积累客源。在时机成熟时,选

出商铺中的绝版位置进行拍卖,既可以将一个项目的人气炒到最旺,同时可以利用此次拍卖的新闻性将宣传效果最大化,并且很容易控制成本。所以从大的思路上来说,拍卖既可以放在最前面哄人气,又可以放在最后面提升价格。

第二阶段:酒店式公寓:(20xx年7月—9月)

说明:操作重点在于"横卖"与"竖卖"。

"横卖"指的是在同一楼层当中卖户型;"竖卖"指的是同一户型中卖楼层。其中的主要操作因素是价格。我们可以先推出1/3的楼层来试盘,如发现哪一户型卖得特别好,就迅速提价;相对滞销的户型就快速调整。

? 一开始就以操作中小户型,建立鲜明的个性形象。以中小户型为主体,使项目快速热销实现资金的快速回笼;

? 项目进展到中期,销售针对目标客户群进一步实施促销策略,在项目已奠定个性的形象后,转入进行实效的卖点诉求,如提升产品附加值,在保证均价前提下加快销售速度,成功拓宽客户渠道;

? 然后仔细研究客户心理,有效进行房号管理。实现均衡销售,而不靠降价来消化尾盘。

第三阶段:写字楼(20xx年9月—10月)

说明:本项目写字楼无论是在策划理念上,还是日后的经营管理上对市场都是个全新的概念,因此需要宣传后理解的过程较长,但其一旦推广成功将在整体项目中占据较大优势,其适用的目标客户群体很多,放到第三阶段销售又可以避免与酒店发生冲突,同时,销售酒店式公寓的过程中就可以积累到大量客户。操作手法同酒店式公寓。

第四章 项目产品设计报告

第一部分:世景国际国际公寓产品设计构想

苏州市世景国际国际公寓的诞生经历一段长时间的精心规划,我们深知在楼市竞争白热化的今天,优越的产品质量只是基本,所以,我们不仅向客户推荐房子,更是推荐一种健康舒适的居住环境, 一种超五星级的英式管家服务、一种城市精英的新贵族生活的态度,而世景国际国际公寓则是这种生活态度的延伸及载体。

为了全力打造苏州市投资型小面积公寓的第一品牌—世景国际国际公寓,世景置业公司在硬件与软件的投资开发上是不贵余力的。而我们所有建设世景国际国际公寓的每一位成员共同

努力的方向,就是希望所有入住世景国际国际公寓的业主都在硬件上能够获得一个良好健康的生活环境,软件上能充分感受到英式管家服务的尊贵性、艺术性及完美性,并引以为荣。 以下就从居住环境和英式管家服务上来进行设计说明:

环境设计

21世纪将是环境的世纪。我们对于环境,尤其是居住环境的讲究引导我们地自己环境观念的提升,建立一个扩大的综合环境观。从创造人居环境的角度来讲,第一是环境,第二是环境,第三还是环境。这果,第一个“环境”是指大的综合环境,即要使我们的设计尽可能和周围的自然的、地理的、景观的、交通的、人文的、经济的环境进行对接,选择有利因素拉动楼盘发展定位,使项目融入环境的同时去改善环境,与城市总体规划相一致。第二个“环境”是指中环境,就是居住区内部的环境。这一点正是众多楼盘比较重视的环境。第三个“环境”是指住户内部的小环境。即在住宅设计中使住宅内部的间隔上升为环境和空间的思考。那么环境设计应从以下七个方面着手考虑:

1.空间环境要满足人的活动要求

提供充分的空间环境是营建居住区的基本条件:布置居住房屋的空间,教育儿童、购物、文化活动、医疗、居民交往休闲、老人儿童的通道、道路、停车场地及市政设施用地??住宅的内部空间要满足人居的会客、起居、餐饮、学习工作、盥洗、烹饪及贮藏等需要。随着人民生活水平的提高,快节奏的高效率的现代生活观念将会渗入居住生活领域,小汽车拥有量会逐渐增加,经济活动会越来越多地出现在居住区内。五天工作制的推行以及家务劳动愈社会化,使生活闲暇时间增多,健身文化娱乐成为生活中不可缺少的部分。

因此,世景国际国际公寓空间环境设计以满足日益进化的生活及文化设施为标准,要注意和社会生产力的水平、人民的生活水平相适应而不是片面地去追求或过多地超越现实的生活水平。卫生间和厨房须具备自然采光及通风,因均为小户型单位,避免发生一些不必要的事故。在有限的空间里,注重合理利用面积,争取获得稍大一点的贮藏空间,同时重视每户入口处存放空间的设置。居住空间环境标的提高并不是要简单地放大面积,而是要注重其功能的质量和充分发挥每一个平米的作用。

2.生态环境要有益于人的生理需求

选择和营造良好的生态环境是人居的首要条件。就营造结合自然并具有良好的生态循环的人居环境而言,共生与再生原则就要求我们特别注意和自然的环境的结合和协作;关于因地制宜,因势利导地利用一切可以运用的因素和高效地利用自然资源;减少人工层次而注意自然环境设计。

就世景国际国际公寓目前的生态环境而言:虽具有日照和通风条件,但临近释放有害气体的化工厂,又位于主干道长安路旁属噪声地段。所以在绿化设施中要考虑生态绿化和景观绿化的结全,多栽一些可以释放有益气体或可以减少尘埃和消音功能的树种。同时在设计上要注意日照和穿堂风,保温和节能等的生态问题,在偏东、西朝向的住宅外墙必须考虑遮阳问题。室内绿化设施对改善住宅的生态环境也有着很好的作用。

3.视觉环境要满足人的心理需求

视觉环境要满足人们对环境产生舒适的心理感受。居住区内的住宅、公建、小品和绿化设施必须进行整体考虑和相互谐调。居住区的良好的视觉就是追求宁静典雅为主,环境设计要简洁,绿化环境内不要过多去搞小品和雕塑。房屋的良好比例及和谐 、明快的色彩是最主要的,不要在造型上过多地追求形式和一些不必要的装饰。平面设计必须注意相邻二户的如晒衣、空调机的安放,均应进行整体考虑,以免破坏居住区的视觉景观,降低了居住区的视觉环境的质量。

4.文化环境要达到陶冶人的要求

世景国际入住的客户大都是城市精英,整体居住人群素质较高。所以必须在居住环境内提供一个供人们陶冶素养的高品位的文化环境。居住区内融合着居住文化环境。居住区融合居住文化、教育文化、饮食和娱乐文化??在居住的建筑里,公建、绿化乃至小品方面均要有文化的品位,使人们无论在居室、会所、文化休闲和购物饮食的场所内部感觉有一种高雅的文化环境的氛围。千万不要乱设广告而让商品经济手法去干扰和破坏居住环境,要从环境的内涵上让我们潜移默化地在心灵感受到浓郁的文化气息而陶冶自己的情操。

5.人文环境要照顾人的交往要求

在居住区内必须体现在人文环境上满足邻里交往、儿童教育、行业交流、安全措施及进行园区活动等功能要求,突出以人为本的人文环境设计应虑居住区内邻里更和睦、更安全、

老人儿童更有归属感。要使居住区内洋溢着更为温馨的气氛,促使人们更加热爱生活和追求自己崇高的理想。

6.智能环境要预计人的信息需求

必须预计预计居住生活在信息时代的进化及演变,必须对电脑联网、光纤通信、太阳能的利用、水质处理、安全警报、防灾控制以及节能和利用自然通风等方面进行新技术的考虑,便满足信息快速和生活高效的要求。

7.管理环境要符合人的方便要求

居住区的管理必须全面和周到。 以使居民在繁忙的工作和生活条件下感到方便。房屋以及设备的修缮必须及时、主动和迅速。各类物品的仁慈输送要快速无误,以节省居民的时间,保证生活的运转和使人们感到无比的方便和愉快。

英式管家服务

一、 “英式管家”的概念

“英式管家”起源于法国,成熟于英国,代表了国际家政服务领域的最高境界。英式管家在豪门在负责大到购物、管理家庭财务、准备餐点、招待客人、准备晚宴,小到送孩子上学,洗熨衣物等,交代工人执行,最后监督验工。

二、世景国际国际公寓引入英式管家服务的起因

世景国际国际公寓是为世景国际写字楼的办公人群和来往客户配套服务的长期或短期或临时居住、休息的住所。在使用不仅需要具备等同于家庭住宅功能的私密性和自主性,又要有酒店综合配套服务的方便性和全面性,将居住者从日常琐碎的家务劳动中解放出来,尽情享受这种大隐于市,闹中取静的惬意生活,完全释放工作的压力,真正的让自己的心情放松和充电。

世景国际国际公寓的英式管家配置将有首席管家(相当于物管主任)、大管家(相当于物管各配套服务部门主管)、管家。他们将直接面对住户,每一楼层住户将由三人编制的管家小组专门负责,家里发生大小事情都可以直接找所属的专职管家小组负责。每楼层设置的管家小组可以很清楚住户的状况,随时达成住户近乎量身订做的要求。管家小组所做的工作虽然是事无巨细,但并不一定每件事都得亲力亲为,他们身后有一支超强阵容的后勤单位支援(包括

水电、保洁、安全、餐饮、保健等小组),听其指挥行动。长时期24小时365天过行任何方面(衣、食、住、行、商务、文体娱乐、休闲、健身等)的服务。住户任何事情只要向管家打一个电话,就OK,全部搞定。

世景国际英式管家尊贵的服务体现在:

我们服务的座右铬:我们是为女士和绅士服务的侍从,你的贴心管家。

我们和住户的关系是:忠诚服务的公仆,信息交流的使者,家居安全的卫士。

对于住户提出的要求:我们可以做到,且能马上做到。只要住户想得到的,我们就做得到,住户未想到的,我们也做得到。

我们服务的宗旨:我们是您忠实的管家,24小时随时恭候,住户只需要拨打一个电话,其他事情均由我们来完成。

三、世景国际国际公寓英式管家服务的内容

1. 公共及常规服务

服务目标:让住户走在世景国际国际公寓的大堂、走廊、电梯间等公共区域感觉不到任何的不舒服,一切都是干干净净、清清爽爽的,连高大威武的保安都是彬彬有礼,这就是我们隐形物管服务追求的至高境界。

保持公共环境的干净、整洁

?委托专业清洁公司规范化服务;

?明晰工作细则和验收标准;

?制定细致的工作计划和巡查表;

?清除死角--随时保洁;

?上门收集垃圾--日产日清

?清洁外墙、电梯、楼梯、走廊、灭杀“四害”--定期清洁

? 公共设施维护服务

?建立房屋及公共设施的方案;

?严密的养护计划和维修制度;

?严格的日常管理和巡查制度;

?按季度清洗生活水池,化验水质;

?定期清疏公共排污系及化粪池。

? 机电设备养护服务

?明细大厦设备的台账;

?严格制定实施设备巡查制度;

?严密设备的保养计划;

?齐全设备和场地的标识;

?完备设备运行、养护记录;

?实行24小时技工值班制度;

?按时参加并通过各项设备年检。

? 消防系统管理服务

?设立消防责任人,建立消防队;

?消防监控中心24小时值班制度;

?定期检测和维护消防设施和报警系统;

?消防出口、通道及设施标识电脑明显、齐备; ?建立动火、危险品堆放等作业审批制度; ?保持日常巡视、及时清洁消防隐患;; ?定期举行消防学习。

? 公共秩序管理服务

?24小时保安员巡逻制度;

?人防、特防相结合的安全防范体系; ?严格的内保人员招聘和培训制度;

?大厦内道路的标识齐全,指引明确; ?封闭大厦实施人、车出入登记制度; ?停车场实施24小时值班制度。

? 大厦智能系统的应用

?周界监控系统(360度旋转摄像枪); ?闭路电视监控系统;

?一卡通智能系统(包括大堂防盗门及停车场); ?紧急广播及背景音乐系统;

?设宽带网(宽带入户);

?每户设置家庭智能控制器(含彩色可视对讲系统);

?每户预埋煤气泄漏感应器、紧急按纽(可向管家部办公室直接报警)。

? 全程房屋维修跟踪

?专人负责维修管理;

?管家协调监督维修进度;

?完工后的室内清洁服务;

?协调住户的其它要求。

? 专业房屋租赁管家

?租赁过程监督及跟踪;

?电话联系业主汇报租赁情况;

?提供房租赁合同范本;

?全权代表业主签订租赁合同、代收房租、代收押金、交验房屋(应业主要求,业主须出具全权委托书)

?协调承租户与业主的关系

?为承租住户提供相应的管家服务

2. 增值管家服务

服务目标:我们的住户已经将太多的智力和精力投入到工作,所以当住户回到公寓时需要的享受美好的生活和宁静轻松的休息,我们不忍再让他们将生命浪费在琐碎的家务劳动中。我们的客户贵为城市精英,是社会发展城市进步的中流砥柱,他们不是不会修这修那,他们是太忙,没有时间,所以我们提供的英式管家服务帮他们打理一切,让他们回到公寓迅速充电、加油,以便积蓄能量再次以饱满的精神状态投入到新的工作中去。

※全程无忧搬家套餐服务

◎提供专业搬家公司信息

◎搬家公司现场专人全程跟踪与协调;

◎家私电器专业搬运与摆设;

◎全屋细致物品的整理及摆设;

◎新旧家居全面清洁。 ※全程无忧家居清洁

? 一次性清洁

?抹净地面;

?抹净地脚线;

?天花扫尘

?墙身扫尘

?抹净木门、防盗门; ?抹净铝合金窗;

?清洁洗手间洁具、贴面墙身; ?清洁橱柜、贴面墙身; ?抹净照明灯具;

?抹净家私内外表面。 ? 钟点清洁

?扫(抹)地面;

?抹门窗;

?一般性清洁家私设备; ?一般性清洁阳台;

?天花扫尘。

? 包月清洁

?家私、设备清洁;

?门框及窗框清洁;

?清洗厨房墙身、地面; ?阳台清洁;

?天花扫尘;

?不锈钢设备保养;

?煤气炉、微波炉表面清洁; ?家电表面清洁;

?拖净室内、阳台地面;

?室内玻璃清洗; ?木地板清洁。

? 专项清洁

?室内外玻璃清洁; ?在地面晶面处理; ?地面打腊;

?窗帘清洗;

?不锈钢去渍处理; ?家私清洁打腊; ?清洗布艺沙发椅; ?清洗地毯;

?地毯吸尘;

?清洁抽油烟机。 ? 特别服务

?灭虫害;

?衣柜除虫;

?清洗排气扇;

?清洁空调;

?清洁冰箱;

?室内除臭味;

?清洗消毒碗柜及除味; ?上门清理大件物品; ?代客洗车。

专业省时家居维修服务 ?修理更换室内水阀; ?修理更换各类水件;

?修理更换卫生洁具软水管; ?洗面盆、洗菜池漏水处理;

?修理卫浴洁具漏水;

?更换马桶配件;

?改装给水管敷明管或敷暗管; ?更换排水管;

?改装排污管;

?疏通排污。

? 土木装修类

?修理木门锁;

?更换(安装)木门锁; ?修理铁门锁;

?安装或更换铁门锁(包含电焊); ?撬普通木门锁;

?撬铁门锁;

?修理或更换铝合金门窗; ?墙面批荡;

?清倒余泥。

? 电气类服务

?检修更换室内总开关; ?检修更换室内漏电开关;

?检修线路故障;

?检修更换插座、开关板; ?更换光管或灯泡;

?更换镇流器;

?安装开关板(明盒或暗盒); ?安装电源线(明线或暗线); ?安装插座板(明盒或暗盒);

?安装灯具(普通或吊灯); ?安装窗式或分体空调机;

?空调加氟利昂

?空调保养

?冰箱维修;

?消毒柜维修;

?电饭锅维修;

?微波炉维修;

?洗衣机维修;

?抽油烟机维修;

?电脑安装。

? 家居绿化服务

?室内绿化景观设计; ?植物租赁;

?植物日常养护与修剪; ?喜庆节日鲜花配送。

? 贴心管家

?大厦配备手推车;

?代客搬运行李;

?代客购物;

?代客临时保管低值物品; ?代客泊车;

?代客招出租车;

?医疗急救箱;

?工具箱借用;

?代客办理各类市政费用缴费; ?代办电话开通手续; ?代办网络开通业务; ?代办报刊业务;

?代订牛奶;

?代办车辆及家居保险业务; ?代约家电维修;

?代请、培训保姆、钟点工人;

?监督与管理保姆工作及工作质量; ?管理与安排保姆的住宿及用餐; ?代请家教;

?代处置废旧物品;

?专业洗熨服务;

?擦皮鞋服务;

?回收旧家电服务;

?残疾人士特别服务;

?家庭病房服务;

?老人、小孩特别服务;

?特殊困难求助。

? 商务管家

?收发传真;

?资料复印;

?资料过塑;

?资料装订;

?快速打字;

?高速上网;

?邮政代售;

?收发邮件;

?礼仪接待。。

?会场出租;

?会场准备;

?餐饮宴会;

?摄录影像;

?制作演示幻灯;

?商务用车;

?代订快餐;

?代订票务;

?代订旅游、宾馆;

?代寄邮件;

?鲜花速递;

?代购礼品。

? 名人汽车俱乐部

?代客泊车、洗车;

?车辆租赁;

?汽车资讯;

?汽车美容;

?运动管家(制定运动计划和举办运动项目培训等); ?组织或参加高尔夫活动;

?提拱商务活动信息;

? 健康大管家

?建立客户健康档案;

?安排专职保健医生;

?个人健康评估,健康风险评估;

?度身订做个人健康生活、运动、饮食;

?24小进全方位健康跟踪;

?全程导医服务、用药指导;

?订制体检方案;

?季度专家上门探访;

?专家在线咨询;

?健康讲座、沙龙。

3. 套餐式服务

服务目标:当住户在某个特定时期或因为某些特定的商务/家庭活动需要一些相应的服务支援,英式管家即时将会根据这些特定的时期和特定的活动提供一整套完善的服务,充分满足住户的要求,并高效高质系统全面的办妥。

? A套餐---开荒清洁

适用范围:在装修完成后,入住前进行一次全面细致的清洁,这样有利于住户今后更方便地对各居室进行日常的保洁,如果室内很久没有进行全面清洁,使用本套餐也能取得良好的效果。

套餐内容:1、清除装修遗留的全部污迹,如积尘、各种碎屑、水泥和油漆污迹;

2、木质地面的打腊处理;

3、石材质面的晶面处理;

4、细致清洁其他材质的地面;

5、细致清洁所有门窗;

6、按照材质清洁全屋家私;

7、全面细致清洁全屋洁具;

8、有选择地清洁室内的家用电器表面。

? B套餐---细致清洁套餐

适用范围:需要对一些很久没有深入清洁过的物品、家电、设施或装饰品等进行深度的清洁,它需要一定的时间,专门的清洁工具和洗涤剂才能清洁干净,同时还有一些难度。

套餐内容:(1)深度清洁厨房抽油烟机;

(2)细致清洁厨房用具;

(3)细致清洁厨房油迹;

(4)家用电器深度除尘;

(5)地毯除尘或清洗;

(6)装饰灯具深度清洁;

(7)开花扫尘;

(8)铝合金窗窗外清洁;

(9)地面打腊、柚木地板打腊;

(10)顽固污迹清除;

(11)皮沙发清洁保养(布艺沙发清洗)。

? C套餐---节日套餐

适用范围:在逢节日(如:春节、中秋节、国庆等)到来,在节前常需要进行诸如装修翻新、卫生清洁和家居装饰布置,该套餐可以在节前把住户所需服务一一办妥,让住户可轻松投入到假日的休闲,充分节日的气氛之中。

套餐内容:(1)节日布置装饰;

(2)室内植物摆放;

(3)小饰物翻新;

(4)鲜花预订;

(5)节日时花摆放;

(6)清洁系列;

(7)大件织物清洁。

? D套餐---家庭(公司)聚会套餐

适用范围:当家庭或公司遇上特别的喜庆事情(如:生日PARTY、庆功、人住和联谊等),我们可以利用会所和商务娱乐资源为您提供一系列的娱乐喜庆服务。

套餐内容:(1)提供场地;

(2)策划并实施方案;

(3)购物料;

(4)喜庆装饰;

(5)酒会/晚宴/BBQ;

(6)歌舞表演;

(7)健康娱乐活动;

(8)发邀请函;

(9)接待、迎送、服务。

? E套餐---商务活动套餐

适用范围:英式管家可以为住户或住户的工作单位提供庆典、联谊和娱乐服务,可以让世景国际国际公寓的住户不出家门就可以享受便捷优质的商务服务。

套餐内容:(1)商务活动策划;

(2)商务办公场所租赁;

(3)商务场所提供(会议室、产品展销场等);

(4)商务礼仪接待;

(5)商务餐饮服务;

(6)商务用车(大巴、中巴、小车);

(7)会议酒会晚宴(Party);

(8)商务音像器材;

(9)商务娱乐服务;

(10)商务表演。

? F套餐:“室内植物配送套餐”

适用范围:在家庭、各类型公司办公场所,可以随时为您提供常年翠绿,荫生为主的绿色植物,并两日更换一次,在节庆日子为您提供节日时花,让您时刻生活在大自然中。

套餐内容:(1)室内植物美好设计;

(2)盘景造型;

(3)时花选配;

(4)常绿、荫生植物选配;

(5)两月更换一次;

(6)定期上门维护;

(7)租用名贵花木;

(8)运送上门。

4. 主题会所

世景国际国际公寓主题会所设置在4层-5层的转换层,不单单只服务于世景国际国际公寓,也包括世景国际的写字楼里的客户和1-4层商铺里的经营商家,甚至不仅限于服务世景国际的项目,而是服务于所有在苏州工作生活的城市精英,是苏州各届有识之士、创业人士相识和交流的平台。

会所设置应考虑以下功能:

(1) 自助式商务中心(复印、打印、传真等);

(2) 随时随地实现移动办公(有线宽带和无限域网络便捷接入);

(3) 商务简餐;

(4) 咖啡厅;

(5) 茶艺馆;

(6) 英语聊天吧;

(7) 小型高档网吧(不超过20台机);

(8) 图书阅览室;

(9) 棋牌室;

(10) 网球场;

(11) 乒乓球室;

(12) 桌球室;

(13) 健身力量训练、自卫防身术培训教室;

(14) 美容美发中心;

(15) 美体塑身、健美舞蹈室;

(16) SPA水疗室;

(17) 钢琴练习室;

(18) 小型KTV练歌房;

(19) 桑拿、足浴中心;

(20) 自助式洗衣房,干洗店。

第二部分:世景国际写字楼产品设计构思

一、市场调研

根据前一段时间对苏州市朝阳区写字楼市场调走访和调研,我们发现20xx年朝阳区写字楼市场呈现以下几个特点:

1. 目前朝阳地区的高档写字楼租赁情况不理想,高档写字楼供应量较大,如黄金大厦、国贸大厦、瑞蚨祥、珠玉岛、众成商城等项目,规模都比较大,而中、小型公司因为经济实力有限,多以租赁为主,购买意向不强;

2. 中低档写字楼供求趋于平衡;

3. 小面积写字楼因租金优势较被市场认可;

4. 写字楼的投资总价较高,投资回报率较低,影响了投资者信心,

5. 写字楼的出租情况受地段影响明显,写字楼供应状况存在很大的弹性;

6. 但环境好、配套完善的小面积的办公房在市场非常紧俏,(从苏州饭店、凤阳大酒店等酒店办公房等火爆出租可见)。

二、世景国际写字楼工程技术数据

世景国际西塔5-26层为办公标准层

每层总建筑面积:1053.29㎡

每层总使用面积:760.28㎡

使用率:72.18%

交通面积:182.19㎡(其中内筒:93.12㎡)

具体分布见下表一(办公标准层5-26)

(表一)世景国际西塔办公标准层5-26

户型 每层套数 套内建筑面积 套内使用面积 建筑面积

A 4 44.32㎡ 39.59㎡ 54.84㎡

B 4 69.58㎡ 62.26㎡ 86.26㎡

C 4 62.74㎡ 55.51㎡ 76.90㎡

D 4 37.04㎡ 32.8㎡ 45.44

总计 252 16726.16㎡ 23172.38㎡

世景国际西塔27-28层

每层总建筑面积:1060.60㎡

每层总使用面积:785.68㎡

使用率:74.079%

交通面积:186.44㎡(其中内筒:96.0㎡)

具体分布见下表二(办公层27-28)

(表二)世景国际西塔办公标准层27-28

户型 每层套数 套内建筑面积 套内使用面积 建筑面积

A 4 44 ㎡ 40.56㎡ 54.75㎡

B 4 71.85㎡ 65.63㎡ 88.59㎡

C 4 63.30㎡ 57.21㎡ 77.23㎡

D 4 36㎡ 33.02㎡ 44.57㎡

总计 32 1571.36㎡ 2121.2㎡

三、世景国际项目本身具备的优势

? 地理位置:地处苏州市政治经济文化中心区朝阳区核心商圈CBD,是城市中心的中心。苏州商厦、美食街、苏州饭店、苏州宾馆、中心路、邮电局、苏州剧院、长安路、徐家汇、秋叶原、宝皇等苏州市经济龙头和黄金街区构筑了苏州不可替代的第一核心商圈。

? 项目地块形状:呈倒品字形状,临街面宽,径深短,是规化商业物业绝佳的地形。沿长安路平行展开,临街面跨度大,易于规划设计出大量的临主街旺铺,同时背靠成熟的住宅区,并可利用规划设计的项目内街联通长安主商业街和住宅区副街,分布形成工字形,主街、副街、内街全面实现临街旺铺,商业价值巨大。

? 市政:经过多年的发展,市政配套完全成熟,交通极其便利。苏州市从原构想“五朵金花”齐头并进演变到如今朝阳区一柱擎天。

? 人气:人气、商机旺盛。

? 文化氛围:朝阳区长安路与中心路一带公司文化含量较高,经营的行业有先进代表性 (苏州饭店、苏州剧院、通讯市场) 。

? 楼盘定位:以名店商铺、餐饮、娱乐、小面积办公写字楼、酒店式小户投资公寓,项目自身形成一个小型商业生态链,互相配套,互相支持,并结合CBD其他业态的商业物业将CBD商业价值整体带动提升。

? 楼盘形象:项目地段佳,地形好,规模大,定位清晰,多新概念推广、操作手法先进再加上良好VI设计和户外包装,无庸置疑将成为20xx年苏州市房产市场的领军人物。 ? 产品种类:产品多样性,能满足不同商业投资的需求。

? 新定位与新概念:小户型投资公寓、小面积办公写字楼、小间隔商铺联袂出街,分层次递进推广,20xx年苏州市房地产市场刮起“小”旋风。

? 营销策划团队:是近年来广州市走向全国最具创造力,最具实干精神的地产精英组合而成,为项目进行全程策划和销售代理,为项目成功开发、火爆销售、永续经营发展保驾护航。

? 酒店写字楼填补了朝阳区小面积写字楼的空白,具有较强的市场竞争力。

四、目标客群定位瞄准市场空白点

根据对全国近几年来写字楼商务办公市场的观察和对苏州市写字楼办公市场的调研、分析并结合项目的各项基础条件,我们决定将世景国际的西塔塔楼所有单位定位在市场的空白点——配套完善的小面积专业办公的写字楼;目标客群——锁定在中小型精锐企业。

随着国民经济的高速增长,社会分工的细化,商业结构的多元化发展,创业环境的改善,大量的精英人士选择了放弃稳定打工的生涯,籍着自己知识含量很高的专业优势,用有限的资金积累,去成立一家精锐公司,选择了用一叶小舟去市场这座浩瀚的商海中博击财富。所以在未来几年中,全国各城市将会涌现出一大批精锐型小企业、小公司。

这些精锐型小企业、小公司处于刚刚起步阶段,人员配置非常简单,各方面的业务也相对比较单纯,往往可以一个人身兼数职。有一些公司经过一段时间的发展,虽然有了一定的经济实力,但是由于业务的特殊性,并不愿意太快扩展队伍,而宁愿保持非常精简的人员配置。大家认为这理所当然,因为这些公司没有力量去购买写字楼,于是写字楼的建造者也就把这些人排除在目标客户之外,专心致志为大客户营造和适合的办公空间,市场上出现了越来越多高档大面积的写字楼。而这些小公司则不得不四处寻找小面积办公间,也许是老式

写字楼的边角位,也许是酒店的一个房间。然而,随着时代的发展,高科技企业的兴起,经营形式的增多,这些小企业已经发生了微妙的变化。有些企业在创建伊始便力图建立一个国际化的公司,他们有一定的资金量,注重企业形象,更重视人力资源的充分发挥;有些公司由于业态特定性原因并不需要将规模扩大,但他们运作的项目任何人也无法忽视;还有一些公司完全以一个人为核心组建,或者干脆就是一个人,也许是个注册律师,也许是一个注册会计师,他以一个人的能力和才华完成工作,这些公司的每个个体都具有非常高的个人产值,但是为了与商业社会沟通必须以一个商业人的姿态出现。他们可能是注册律师、注册会计师、经纪人、商贸公司、咨询公司、财务公司、软件公司、技术服务公司或者市调公司、也可能是极富创造性的独立设计师、影音工作室等等。专业化、集约化、高效化是未来企业发展的趋势,会有越来越多的中小型企业应运而生,并成为未来企业的主流。

五、精锐公司将面临的问题

企业新锐力量不停涌现,但他们的办公环境并未得到很好满足。现有写字楼因为单元面积过大或者使用成本过高,成为了这些新锐企业发展过程中的一个重大障碍,一些企业不得不在商住楼里和穿着睡衣或拎着菜篮进进出出的邻居混在一起将就办公,或者不得不寻找老旧办公楼的小隔间容身。

写字楼历来是房屋建设类的高端产品。写字楼作为办公的场所,是一个公司的门面所在,事关公司形象,所有公司都不惜血本为自己增光添彩,于是现在的写字楼的档次越来越高,面积也都偏大。人在变化,需求也在变化,原来的办公环境已经不能满足这些新型公司的需要。他们需要纯粹的写字楼,高档、专业的办公环境,然而综观苏州市写字楼市场,大都在100平米 以上,少数低于80平米的写字楼反而成了滞销写字楼销售最快的单位(如黄金大厦就是一个很好例子,销售了1年多,除过抵债部分,现楼交付时还积压不少100平米以上单位仍未销售出去,而最小面积76平米反而销售一空。世景国际小户型办公写字楼的出炉正是看准了这个空当,将写字楼销售面积控制在45-89平方米。这样的的办公间隔为所有公司都提供了更多的可能性。

正是这种合适的空间令“世景国际小户型办公写字楼”成为新锐公司度身订做的酒店写字楼,那么这些新锐公司未来的掌门人在组建自己的公司将要面临哪些问题?

问题一:如何组建适合新锐的公司架构——人员

问题二:如何最大程度的降低初始投入——成本

问题三:如何利用写字楼最大程度的提高公司形象——硬件

问题四:如何合理的使用办公空间——面积

问题五:如何增强公司持续发展的潜力——产权

问题六:如何令已投入的资本不断膨胀——增值

问题七:如何保证公司永续发展的创造力——资源

这些问题也就自然而然的成为了“世景国际小户型办公写字楼酒店写字楼”推广概念的起源,而从根本上帮助这些新锐公司解决这七大问题就是为本项目推出的七大服务体系作铺垫,也是成功销售的关键及卖点。

六、为新锐公司度身定做的七大服务体系

体系一:商务服务。有强大的外部网络会员单位支持,哪怕是一个人,也可以让公司高效运作。

体系二:集约化办公。可以大大省去秘书、前台、复印、传真等相关人力成本和办公设备成本。

体系三:精税的工作空间。在购买写字楼单位时省去了前台、会议室、接待室等使用频率不高的办公面积。

体系四:便捷的产权分割。创业初期几个合伙人一起出资购买可以打通合并成大的办公空间,同时为将来可能出现的产权分割提供了便捷,降低了经营的风险,解决了后顾之忧。

体系五:买得起、用得值、前景好。投资很少即可拥有位于苏州市CBD最核心的朝阳区的写字楼,无论日后自用或转让都极具升值潜力。

体系六:交流沟通的互动平台。硬件上大厦内的会所、多功能厅,软件上内、外部网络会员单位的组建,让各企业通过世景国际写字楼这个共同的平台,实现充分的交流和沟通,资源共享和整合,产生了许多的灵感和合作机会,达到共同发展共同进步。

体系七:快速提升企业形象。在苏州市CBD的朝阳区拥有如此精锐的办公场所,坐拥超强人流和极为便捷的交通优势,对提高办公效率,迅速提升公司形象极大的帮助。

七、世景国际小面积办公写字楼推广要点

(一) 节约成本的办公空间:

(1) 不需要为使用频率不高的会议室、接待室、秘书台、财务室等办公空间买单,节约了买楼的成本。

(2) 完善的商务配套服务,节约了人员成本,固定办公设备的成本。

(3) 统一采购和自助式商务中心,节约了日常办公消耗的成本。

(4) 统一企业形象的推广,节约了宣传的成本。

(5) 能够以最小的投资购买到苏州市顶级商圈的写字楼,减少投资成本。

(二) 富有创造力的事业空间

(1) 主题会所、多功能厅和内部网络会员单位的各项集体活动为大厦的各精锐公司提供了一个亲近的交流平台,各相关行业的企业精英有了更多频率地互动交流、灵感碰撞、为精锐企业持续发展提供了不断创新的平台和资源。

(2) 各单位可大可小的建筑设计,为办公空间的扩大和缩小提供了自由组合的空间

(3) 便捷的产权分割,解决了后顾之忧,灵活的资产处置方式有利于精锐公司轻装上阵。

(三) 比较优势

1、 世景国际小面积办公房比公寓房办公:

(1) 世景国际小面积办公房形象佳,赢得客户的信任;

(2) 为企业另设会议室、财务室和接待前台,使用面积大大超出所购面积。

(3) 办公空间组合更自由,可大可小。

(4) 为商务办公量身定做,尽享办公便捷;

(5) 办公智能化让企业高效办公,创造更多财富;

(6) 完善的商务配套,体贴高效的商务服务助企业轻松办公;

(7) 国际化商务交流平台,商机无时无处不在;

(8) 政策决定未来,相对住宅办公担心是否允许长久办公,您无后顾之忧。

2、 世景国际小面积办公房比传统写字楼:

(1) 世景国际小面积办公房的使用成本比传统写字楼低25%;

(2) 您不必为使用频率较低的会议室、财务室、前台面积支付成本;

(3) 带装修交付,随时进驻,省时、省力、省装修费。

(4) 集体采购配送办公用品,降低日常消耗成本;

(5) 专业商务公司提供打印、复印、秘书、财务、法律等服务,减少您的硬件投入和人员开支。

3、 世景国际小面积办公房 比酒店:

(1) 世景国际小面积办公房提供的星级酒店商务服务,更细致、更优质、更专业。

(2) 买世景国际小面积办公房 是向自己的产权账户存款,自拥完整产权物业;

(3) 同等硬件配套,世景国际小面积办公房的收费低于酒店数倍,办公成本更低;

(4) 世景国际小面积办公房商务服务收费远低于酒店;

专业商务公司提供的专职秘书,为企业分担繁多的办公琐事,真正贴心、体面。

(四) 世景国际为精锐公司度身定做的软硬件配套

(一)硬件

1.大堂:豪华气派的酒店式大堂,设计现代感极强、明晰的公司水牌更能提升和彰显入住客户的企业形象。内设多媒体触摸屏和伞袋机、备用雨伞、电子擦鞋机。为大厦的客户提供酒店式贴身服务,增加入住客户的满意度。

?多媒体触摸屏。方便来访客户和大厦内业主了解大厦其他公司单位的位置分布、公司简介、主要产品/经营项目的图片展示等资料,同时可以介绍大厦的物管内容、配套服务项目的分布位置、安全通道位置、大厦所属CBD商圏的相关物业、大厦周边公交信息、苏州市旅游信息与著名公司企事业单位的黄页信息等。

?伞袋机、备用雨伞、电子擦鞋机。为大厦的客户提供酒店式贴身服务,体现对入住客户的尊贵服务。

2.独立空调:节省成本,满足24小时办公和节假日加班的需要。

3.宽带网络:遍布于各办公单位、自助商务中心、会议室、主题会所等区域。便捷智能化的服务,对精锐公司提高工作效率给予强大的支持。

4.自助商务中心:设置在大堂电梯间旁,内设一接待留言秘书前台、一台传真机、多条上网线、多台电脑、多台自助式打印机、多台自助式复印机、多台IP电话机等。为精锐公司节省办公设备投入的初始成本,满足日常办公的商务需要,更有效的利用办公使用空间。接待留言秘书前台常设一名服务人员,在精锐公司全体人员外出时/休息日,进行简单接待来访客户、资料转交、电话联系、留言转告等秘书服务,日常商务服务内容中还包括文字输入、制表、打印、复印、代客电话回访客户、代发传真等相关日常商务服务。

5.电梯:最新款进口高速办公电梯,并在电梯间配有液晶电视,切身感受酒店写字楼高档配置,等候电梯也是一种享受,一种自豪感的迸发。

6.在每层楼放置的5块牌。每层电梯间放置该层各公司水牌、楼层平面图示意牌,电梯口侧面走道处设置指示牌,公司门口放置统一制作的公司名牌,显眼位置放置楼层服务人员名牌(包括服务人员姓名、像片、工号和服务投诉电话)。方便客户的关系单位的访客找寻,并对服务质量进行监督。

7.绿化:利用项目南北两处广场、主题会所、公寓和写字楼楼顶花园、原保留的七颗原生态树进行科学的绿化设计,体现生态、健康的办公环境。在办公人员紧张的工作时可以自由呼吸到自然清新的空气,蕴酿更多地工作灵感。

8.会议室配套:世景国际为了帮助所有精锐公司减少购买会议室所占的办公面积,在29层共配置了.4间30平米左右的小型会议室2间100平米左右中型会议室和1个200平米的大型多功能会议室。

9.主题会所:世景国际酒店式公寓内主题会所设置在4层-5层的转换层,不单单只服务于世景国际国际公寓,也包括世景国际的写字楼里的客户和1-4层商铺里的经营商家,甚至不仅限于服务世景国际的项目,而是服务于所有在苏州工作生活的城市精英,是苏州各届有识之士、创业人士相识和交流的平台。

? 会所设置应考虑以下功能(略,详见公寓部分介绍)

? 会所的经营与服务特色

主题会所不仅是一个配套服务的地方,更是一个交流沟通的场所,在该区域内提供简单的咖啡、茶水、啤酒、果汁、牛奶等软性饮料和电子擦鞋机、饮料自动售货机、手机充电站、复印机、宽带网线、台式电脑、书报架等功能的配套服务。在主题会所的配套服务项目应体现智能化和方便的特点,如:通过桌上的电子接铃呼唤服务,在阅览室可以买到相关IT科技类、经济类、时政类、文艺类等报刊、杂志、电脑软件、音乐CD,且所有的消费均可使用银联刷卡付帐,让客户切身感受星级酒店服务的周到和便捷。

? 会所的装修设计风格和氛围营造

主题会所的主体和公共区域设计不能过于浓墨重彩,只需进行相应的简约艺术的装饰

(走廊墙壁以漫画系列或抽象派线条作品装饰),背景音乐也是节奏轻松的世界著名钢琴曲、美国乡村音乐。让主题会所可成为延伸的办公空间,一个进行私下交流的空间,能让成天关在各自写字楼房间内工作人士走出门来,就近获得片刻放松,放松之余或享受独处的宁静或可增进相关行业内的沟通和交流。

? 会所的文化元素。

在各休闲台周边间或摆放植物,增加私密性和体验生态空间。制定独特的世景国际主题会所游戏规则,考虑到在世景国际写字楼办公、国际公寓居住、商铺消费的顾客就近来到主题会所放松的各类人群目的差异性,借鉴“巴西烤肉”餐台上红绿信号的作用,在主题会所的公共交流区域放置一红黄蓝三色三角形信号标。如红色向上代表想一个人独处不想被别人打扰,黄色向上表示正在等人,蓝色代表希望找人进行交流,通过这种此时无声胜有声的暗示有效地避免了误会和尴尬发生,更方便沟通的顺畅。在会所的公共区域设置一些留言的平台,将心灵的感悟、瞬间迸发的灵感、美好的愿望、烦恼的事情写在纸片上,或悬挂于树上或贴在墙上或系在某处,作为纪念、期盼的精神寄托甚至是宣泄、排遣压力的“精神垃圾筒”。

10.洗车点:在地下停车场设置洗车服务点,让入住客户享受顶级写字楼才能得到的全方位配套服务。

(二)软件

1.两网合一。成立世景国际网络会员单位。将世景国际内各公司和入驻企业建立内部网络会员单位,将为大厦内各公司和入驻企业服务的相关单位建立外部服务网络会员单位。

? 内部网络会员单位

●体现整体形象,有利于统一推广。因为本大厦入住的大多为刚刚起步发展的中小型新锐公司,在苏州市浩翰的商海中只是一叶小舟,孤军奋战势单力薄。以世景国际会员单位整体形象面向大众,可以达到相互借势,多渠道多方位的展示和信息的传递,有利于迅速发展壮大。如:组织世景国际球迷助威团、世景国际会员单位大型公益活动日、世景国际学术研讨会等活动。

●资源共享,资源整合。有利于本大厦内各会员单位进行内部交流,实现资源共享,优势互

补、创造合作的机会,实现资源整合,共同发展共同进步。如:相关行业的人士在大厦的行业主题会所、多功能厅内利用这种近距离短暂放松时刻进行一些专业上的多频率互动交流和脑力激荡,在业务合作领域的一些相关探讨,由此可产生很多工作灵感和合作机会。

●便于大厦提供统一的配套服务。如:工商税收统一代办、银行结算上门服务、法律援助、统一采购、商务配套服务等一系列服务争取到更多服务单位加盟大厦的外部网络会员网络单位并享受较市场优惠的价格,减少各会员单位成本,最大限度的满足了各会员单位的服务需求。

? 外部网络会员单位

●增加了稳定的服务客源。本大厦数百家内部网络会员单位和数千城市精英高消费人群为各外部网络会员单位提供了服务的商机和稳定独享的客源。如:各服务单位为大厦的服务对象办理VIP卡,既让客户享受了优惠折扣,又固定了客源。

●加强了与其他外部网络会员单位的交流。在同为大厦内部网络会员单位和人群服务的期间,结识了其他相关外部网络会员单位的交流和相互学习的平台,为日后在其他领域的合作提供的机会。如:多家外部网络会单位在同为大厦内部网络会员单位服务的过程建立彼此工作的契合度和信任度,在其他业务项目再次联合承接,共同发展。同时也可近距离学习到其他相关外部会员单位的业务技能,扩展自身的服务空间。

●通过世景国际服务的平台提升了公司知名度,拓宽了今后发展的渠道。在为世景国际写字楼服务的过程中,对随着世景国际写字楼的知名度的提升,也同时带动提升了相关服务的外部网络会员单位的知名度,增加为苏州市其他写字楼提供服务的机会。如:同大厦内部网络会员单位有业务来往的企业单位在造访世景国际写字楼时感受到独特新颖的优质便捷商务服务后,会在苏州市写字楼中进行宣传和介绍,并获得广泛的认可和美誉度,成为苏州市各大写字楼竞相模仿的示范单位,随之会给外部网络会员单位带来更多商机。

2.精英商务服务

成立专业的商务运营服务公司保证商务服务的专业性和服务质量。

●秘书服务:

(1) 接听电话

(2) 按照业主要求应答电话

(3) 对外部电话进行转接

(4) 来访客人登记

(5) 为来访人员领路

(6) 收发一般信件、传真、快递

(7) 代客人采购办公用品

(8) 布置会议室:安排座位,倒水

(9) 办公室日常清洁

(10) 办公室设备定期消毒

(11) 帮客人制作EXCEL、POWERPOIN

(12) 帮客人进行信息整理工作

(13) 文字录入

(14) 复印文件

(15) 打印文件

(16) 装订文件

(17) 办公室内体力服务:搬运货物等

(18) 出租额外办公家具

(19) 制作公司水牌

(20) 制作、悬挂门牌

(21) 新配钥匙

(22) 出租绿色植物

(23) 邮寄特殊信件

(24) 邮包邮寄

(25) 会议室出租

(26) 电视机、DVD、投影仪出租

(27) 提供咖啡、茶水、果汁、啤酒等饮料服务 ●外围行政服务

(1) 受企业委托制做业务所需的各种文件、物品

(2) 各类中外企业及办事机构在苏州市开办事务咨询

(3) 差旅酒店定房

(4) 票务订购

(5) 护照办理

(6) 签证办理

(7) 工作证办理

(8) 居留证办理

(9) 证件延期加急服

(10) 企业社会保险代理

●财务服务

(1) 代理记帐

(2) 企业建帐

(3) 旧帐乱帐清理

(4) 代理纳税申报

(5) 会计制度设计

(6) 增值税一般纳税人资格认定咨询

(7) 公司财会业务顾问及培训

(8) 协助企业验资

(9) 协助企业评估

(10) 报表年审审计

(11) 增资、减资证明

(12) 专业外贸财务服务

(13) 退、免税及外汇业务

(14) 实物资产、无形资产评估

(15) 受托对企业重大事项和重大财务收支实行事中跟踪

(16) 受托对企业重大事项和重大财务收支实行监督服务

(17) 受托对企业的经营情况进行财务分析

(18) 受托对企业重大财务事项专题报告

(19) 受托对企业专项资金进行事中、事后的监督服务并报告

(20) 受托对企业专题项目的实施进行事中、事后的监督服务并报告

(21) 提供企业会计团体队培训

●法律服务

(1) 起草公司设立所需要的各类法律文件

(2) 设计公司股权结构

(3) 设计公司内部治理结构

(4) 制定公司内部的各项规章制度

(5) 代理公司进行工商登记注册

(6) 代理公司进行工商新技术企业资格认证

(7) 代理公司进行高新技术企业年审复核

(8) 代理公司进行变更改制登记

(9) 起草、审查各类合同、文书

(10) 代理公司进行技术、设备入资的财务转移

(11) 代理公司进行技术合同登记

(12) 代表公司参与谈判

(13) 为公司日常运营的合法性提供法律咨询

(14) 为公司的投融资提供法律咨询

(15) 为公司产权交易提供咨询、代理和产权界定等项服务

(16) 协助公司从事一般性设备融资租赁

(17) 专利、商标及著作权代理

(18) 代理公司进行经济、民事、行政诉讼

(19) 代理公司进行债权转让

(20) 代理公司进行债权置换

(21) 代理公司进行托收

(22) 代理公司进行网上追债

(23) 代理公司进行信用调查

(24) 代理公司进行资产调查

(25) 公司上市

(26) 公司收购、兼并

(27) 公司股权转让

(28) 协助客户设计项目融资方案

(29) 担保安排

(30) 资产转让

(31) 资产置换

(32) 起草、审查信托协议及其他有关法律文件

(33) 专利权、商标权、著作权及专有技术的保护、许可使用、转让

(34) 对有关不正当竞争、许可、特许经营等事项提供法律意见。

3.成立一家专业的商务服务公司进行大厦的配套服务。

根据对目前苏州市各大中小型写字楼楼盘的走访和考察,发现普遍存在物管水平低下,即使在作为全国最发达城市的广州市的写字楼配套服务也不是很完善,在写字楼工作的人士越来越迫切地需要一个专业的商务服务公司像酒店、像管家一样提供高质的、贴身的服务。由于世景国际写字楼是苏州市第一家率先提出服务型写字楼概念的写字楼楼盘,成立一家专业的商务公司为华城名都提供相关专业、全方位、体贴入微的高质配套服务必将为项目后期的销售制造很好的机会。成立一家专业的商务服务公司必须具备以下条件:

(1) 对世景国际写字楼的入住客户情况比较悉;

(2) 对开发商的营销推广比较了解;

(3) 对苏州市本地各级写字办公楼情况比较熟悉;

(4) 社会资源丰富,有能力迅速建立世景国际写字楼外部网络会员单位;

(5) 公司管理人员必须具备苏州市市四星级酒店3年以上的管理经验;

(6) 公司服务人员必须具备苏州市市三星级酒店2年以上的从业经验。

这样就能很好保证世景国际写字楼在苏州市CBD不可憾动的商务核心地位。

第三部分:世景国际商业广场规划设计思路

1.经济技术指标

序 号 项目指标

1 建筑密度 42%

2 容积率 4.5

3 建筑面积 20491.85M2

4 停车位 407个(地上81,地下326)

5 层数 四层

6 层高 4.5M

7 绿地率 25%

8 项目北侧南向沿长安商铺临街面宽 77.8M

9 项目联通南北长安路与居住区的临内街商铺面宽 85.95M

10 沿南侧北向临居住区商铺面宽 38.9M

2.规划理念

本项目商场部门是一个以市场为导向,以“人”为中心的“苏州标志性商城”。规划概念既要特点鲜明,又要与周边融为一体,注意人的社会需求和精神需求。强调与项目其他产品定位的优势互补,形成自身的小型商业生态链。注重与城区、区域的协调性,填补苏州CBD中心商圈大业态功能的空白,成为核心商圈的相辅相成大型商业生态链。无论在建筑外立面和商业布局都具有前瞻性,在设施配置和经营理念管理上进行表现,强调以方便商家经营和顾客消费为中心的整体规划,真正做到以人为本,旨在打造苏州市中心CBD标志性的建筑物,并深层次地挖掘商业价值。

3.规划风格

整个设计规划具有浓郁的现代特色,设计风格极具前卫、领导时尚潮流的新型商场,这主要从三大方面进行表达:第一是项目交通组织的科学性、方便性以及合理性;第二是项目的外立面新颖;第三是功能配置的先进性和完善性。通过以上三大元素,充分体现“世景国际商业广场”前卫的现代风格。

4.总体规划与功能规划的复合性

本项目地处苏州市朝阳区共表团西路南侧,西临华美商城,东接苏州市邮电局,南近苏州商厦,北与苏州饭店、苏州剧院隔街相对,位居苏州市最繁华的核心商圈内。地块周边休闲、购物、娱乐、医院等生活设施配套齐全,交通便捷。本项目主体商业形态分为三板块,一块是商铺,一块是小面积写字楼,一块是小户型投资公寓。三大板块作为一个整体,为避免本项目缺乏整体感,在发展思路上应是:统一规划、统一建设、统一推广,自身小业态互

补,与周边商业物业形成CBD区域性互补,进行相互资源整合,共同发展。利用三大板块建成一个既上规模又上档次的综合性商业物业。最终达到“建成一点、带活一线、发展一片”的思路,实现苏州真正意上第一CBD中央商务区。在建筑规划上以二条东西走向的横轴线为主导,采用相同色调的外立面、共同体形的建筑,来达到协调统一。

5.世景国际商业广场规划

在商场的建筑规划设计理念上,以提高各层的市场价值为主导思想,建设一座环保、节能新型的商业消费平台。

? 双首层的首创规划理念

利用苏州市商业经营和消费习惯,结合项目工程结构与销售策略,模糊淡化,原建筑结构上的首层、二层形态,推出“双首层概念”,同时也符合拟定业态的(服装名店、商务配套的餐饮和娱乐、百货)经营布局,以便达到缩减单位推货量,迅速回笼资金效果。

? 新创举环回立体车道设计

创造环绕商场建筑主体的“环回车道”,不仅将项目北面长安路主商业街与南面居住区直线距离缩短,交通动线畅通,为商铺有效地聚集各方人流;而且大大了方便了商铺经营商家运货进场。

6.交通组织结构

商业区要为广大消费者和各经营商家提供一个方便、安全、舒适的商业环境,道路规划设计是对商业区经营影响最为深远的。根据本项目是以临街名店长廊和二、三层手机通讯产品为主导的综合性商业市场,交通的规划设计是否科学、合理将直接影响到消费者的客流动线和经营商家的卸货、上货等,所以交通网络的规划举足轻重。

? 商业区道路网络布局

三条商业街呈“工”布局,项目中庭内街两端分别联通长安路主商业街与居住区小街,拉动城市消费、居民日常消费与项目商务消费的三方面消费需求互动,使得首、二层商铺“铺铺临街”,实现全街区商业功能,有利于获取商业价值最大化。

在本项目总体规划设计中,“两横一纵”的“工”字形街区布局,是整个建筑设计中精华所在。依据本项目的地形、地貌的特点,以具有中国传统的建筑规划思路――对称建筑。本项目的第一横轴是指:项目北侧所临的苏州主商业街长安路,临街首层商铺以经营名店服装、

潮流精品为主,门前设立绿色生态休闲广场,并计划留出区域作为各商家定期举办产品促销活动的舞台。第二横轴是指:项目南侧临居住区小街,商铺以经营社区配套的日用百货和为商务配套的美容美发、桑拿沐足等休闲娱乐业态为主。“纵轴”是指项目联通南北人流的内步行街,是项目东西对称的中轴线。

? 入口的位置和人行道的分布

为了方便交通,有效整合项目北侧主商业街长安路的商业人流和南侧居住区的常住消费人流,在项目中轴线北侧临长安设置主入口和南侧临居住区小街设置次入口。沿项目中轴线连接项目南北两端的主、次入口,形成一条纵向步行街。

7.停车方式

世景国际停车位置地上车位81个分布在沿长安路一侧及项目环形车道两侧,地下车位326个位于地下一层和地下二层,共计407个停车位置构筑了充裕的停车位,符合未来经济发展的需要,为商场日后永续经营在硬件上作了前瞻性的考虑。

? 地下一层改动建议

在地下一层西北角,原拟定员工餐厅区域建议改为10平米左右的小型库房。因首层内街商铺拟定经营业态为配套的餐饮为主,原地下地层设置员工餐厅将成为多余。而因为项目两栋塔楼均为小面积的写字楼和公寓,对小型库房的需求将会明显加大。建议改为可租可售的小型库房,必然大大扩充了地下一层的商业价值。同时也可考虑类似于麦当劳、肯德基这样的全球顶级快餐在该区域进行经营使用。

? 地下二层改动

在地下二层西北角,某区域位置(便于上下水工程设置)设立一汽车清洗点,不仅成为项目塔楼、公寓、商铺客户更贴心,更完善的配套服务,也可带动地下二层停车场使用率。

8. 室内垂直交通设计要求

为了保障二层、三层与首层的相互交通顺畅以及批发商家运输货物至首层,本项目的功能分布应具合理性之外,如何组织垂直式交通一样举足轻重,因此在各区配备有足够的手扶电梯以及垂直式电梯,保障交通的通畅、井然有序。

? 首、二层每套商铺内均有楼梯上下。(略)

? 三层垂直交通设计

商场主入口一组手扶电梯(含上行、下行)直达三层,建议将项目西南角临居住区的1部垂直

电梯功能定位为客货两用,营业时间载客停靠3-4层,非营业时间运货,方便居住区客户就近到达3-4层消费,再加原设计规划的西塔两部电梯也在3-4层停靠。这样通过梯道的合理分布和功能划分,将有三部垂直电梯和一部手扶梯到达三层,使得原三层商铺通过梯道的分布成为实际商业价值上的二层商铺,进一步提升了原建筑结构三层商铺商业价值。

? 四层垂直交通设计

原规划设计的商场主入口的两部观光电梯只为四层服务,西塔公寓电梯停靠四层,建议再增加一组三层至四层手扶梯和商场西南角临住宅区的客货两用梯停靠四层。如此,原商场结构四层的消费人流动线有了极大的提升,加之四层拟定位为经营电子数码产品,不封闭的柜台和开架式,经营面积可大可小,灵活分割,最小的面积仅为4-5平米左右的微型商铺,所以四层商铺也将变得炙手可热的旺铺。

? 通风和温度控制的设计要求

本项目首、二层从节约经营成本和结合经营业态、经营面积考虑,每铺可自行安装分体式空调机。三层、四层因其经营定位为大卖场,总体经营面积较大,单位间隔较小不适合安装独立分体式空调机,同时结合层高均达到4.5米,考虑采用中央空调来进行通风和温度控制。为打消经营商家因使用中央空调而增加经营成本的顾虑,建议采用送风口流量计费的方式收取中央空调使用费。该项技术在我国广州等南方城市已经成熟运用,经过测算较之安装分体式空调机经营成本更为节省些。

? “黄金流动线”客流引导系统

对整个商场的规划布局的制定基础,是如何有效设置商家、消费者的场内行走路线,以让客流能够最大限度的平均分布。因此在横向上,规划各区之间,两两相通、相互兼顾,人流通道相接,合理布局公共洗手间的位置;纵向上利用梯道功能划分,将客流进行有效引导贯穿1-4层,形成一条客流“黄金流动线”,使商场内各层的交通更为通畅、便捷。

? 中庭位的设置

项目内步行街两侧临街铺多以经营特色饮食、商务简餐店。在内步行街中部有一中庭广场,上方白色透光板作天顶,既能在冬天、雨天正常遮风避雨,又能利用自然采光;采光天顶的中心点就是项目的中心点。以此中心点为圆心,以7米为半径的区域地面用特定的图案、颜色、材质铺就固定区域作为主题内庭饮食娱乐主题广场表演区(该表演区距内街左右两侧商铺均有5米宽步行通道,不但不会影响内街两边娱乐和餐饮的经营,还加强了人流密度)。

纵观全国及港台成功的商业区,饮食和娱乐一直都最能吸引人流的业态组合。所以这

两种商业元素在苏州CBD最具潜力的商业物业---世景国际商业广场自然必不可少。但如果将这两种业态合理布局,却是一件需要非常审慎的事。因为,娱乐和餐饮这两种业态本身的运营成本就很高,距离其他业态太近又容易影响其他业态的经营,但如果离的太远又恐起不到带动人气,方便顾客的作用。在世景国际将娱乐和餐饮这两种辅助业态,科学的规化布局在首层原本处于“鸡肋”位置的中庭内街,即可使商铺消费的顾客抬眼即见,方便配套塔楼公寓和写字楼的客户,又能吸引到项目北侧居住区的居民前来消费,充实商铺的商业氛围。但仅仅将娱乐和餐饮的定位放置在中庭内街两侧和靠近居住区的南侧商铺是不够的,不能放任自流,要想成为一个成行成市,永续旺场又能匹配项目主业态顾客群的消费档次,必须进行有效地市场引导和管理。所以我们认为有必要利用中庭内街铺中间位置定期作一些娱乐和餐饮主题的促销活动,如每周双休日利用世景国际内街中庭表演区,现场表演几道特色家常菜的做法,或是每月举办一次市民卡拉OK比赛,并在电台、电视台播出。为内街娱乐和餐饮的经营业态不断制造社会关注点,逐渐形成广大苏州市民的消费习惯,保证永续经营旺场。

? 照明

根据本项目商铺经营业态的市场定位为:名店长廊、娱乐、餐饮、手机通讯、电子数码产品等。按照行业的特性,营业时间主要集中在早上9:00—晚上22:00左右,娱乐和餐饮可能营业时间需延长至午夜12:00左右,所以无论是商场内外商铺,室外、人行通道、地下停车场还是室内的照明必须做到绝对充足。

9.园艺设计

尊重自然是在园林设计中的首要原则。以最少的投入,最简单的维护,因地制宜,充分利用项目原来的环境和特色,达到设计符合的风土人情。规划设计首先应注意整体风格的把握,为了创造出具有高品质的丰富美景内涵的商业街区景观,在进行项目环境设计时,硬软景观要注意美景风格和文化内涵的统一,使得消费者步行于此亦能欣赏到别具一格的园林,形成良好的视觉感观。

10.园林设计的具体表现形式

园林设计包括对基地自然状况的研究和利用,对空间关系的处理和发挥,商业道路的布置、水景的组织、路面的铺砌、照明设计、公共设施的处理等,即有功能意义,又可获得视觉和心理感受,在进行园艺设计时,应注重其整体性、实用性、艺术性相结合。

11. 景观构成要素

? 绿化带

本项目绿化的重点是临长安路一侧主入口门前广场,可在绿化带种植一些容易的护养树木,同时可在主入口门前设置体闲座椅,人们休息之用。

? 铺地

铺地是体现本项目的生态绿化。在规划设计中,通过它的材质,颜色,肌理,图案的变化创造出富有魅力的路面和场地景观,极富装饰美感。本项目可利用项目的广场、角落进行铺地绿化。

? 交通道路两边绿化

本项目应充分发挥在本规划中的道路布局,在中庭内步行街和沿环形车道两边,用绿化带来构成商业区一道亮丽的风景线。商业区道路尤其是室外大小道路两边,进行装饰如:石塊、休闲座椅、植物配置、灯具等,共同构成商业区最基本的景观件,并赋予道路美的形成。 ? 小品

小品在商业区硬质景观中具有举足轻重的作用,精心设计的小品往往成为人们视觉的焦点和商业区的标志。本项目可在南北两个入口处进行一些小品的设计。

? 体闲座椅

座椅应设于下沉式绿化带旁边或走廊路边,主要是方便消费者就近使用。

第五章 开盘前期营销推广策略设计报告

一、寻找打开成功之门的金钥匙——概念运作

有了精准的市场定位后,我们最重要的步骤就是将定位转化为创新的概念,通过创新的概念运作,将项目知名度与突出卖点迅速传播开来,被目标客户与社会大众认同,甚至能成为街头巷尾的热点话题。纵观北京,广州许多著名的商业项目,概念运作就是其成功之道

象在中国地产界运作概念最成功的潘石屹,他在北京开发的第一个项目:SOHO现代城,以“SOHO”(小型家居式办公室)概念吸走了一大批中小型创意企业买家;第二个项目:“建外SOHO” 则以CBD的概念吸走了一大批中小型商贸企业买家,尤其是外地外国中小型企业驻北京办事处;第三个项目:后现代城,则“美国后街式生活” 来推广其底商,很快又吸走了一大批中小型时尚商品经营户。

在广东东莞,华南MALL就是以“世界最大的SHOPPING MALL”的大概念,配合“罗

马假日”“巴黎左岸”“美国加州”等7大主题消费区的概念,在半年之内成功售出了近2000个中小门面,旗舰店全招满。

无疑,创新的概念,领先的概念,唯一的概念,就是项目打开成功之门的金钥匙。世景国际成功之门的金钥匙在哪里?

世景国际成功之门的金钥匙在这里!

第一阶段:项目导入期

炒作方向:创造性地推出“苏州CBD”概念(CBD:中央商务区)

推广策略:通过大量的报纸与电视软性新闻来阐述CBD的含义,为项目正式推出造势 软文规划:

第一步(春节前):

起:导入CBD概念,让苏州市民了解什么是CBD;

承:推出苏州CBD,让CBD成为苏州市民投资置业的新方向;

合:在春节前各媒体关于预测20xx年房产走势中,预告性地推出本项目

阶段目标:制造悬念,让CBD的即将诞生和本项目开发,成为春节前期间苏州市各届人士走亲访友和聚餐的必谈话题,先入为主,成为20xx年最引人关注、最令广大投资者期待的楼盘。

软文标题草拟:

1, 从“五朵金花”到“一枝独秀”

---XXX谈苏州21世纪城市发展新战略

(以政府城建官员的口吻来写)

2, CBD,为苏州城市发展,装上一颗奔腾的心

---CBD在世界,CBD在中国,CBD在苏州

(以城建规划专家的口吻来写)

3,CBD,崛起苏州中心城区

---苏州有CBD吗?苏州需要CBD吗?苏州需要怎样CBD吗?

(以知名地产记者的口吻来写)

4,十年磨一剑

---苏州CBD雏型初成

(以知名房地产企业老总的口吻来写)

5,100亿资金打造CBD

---XXX畅谈苏州CBD的建设与发展

(以政府城建官员的口吻来写)

6,汇聚各方资源,为苏州CBD献计献策

(苏州CBD建设研讨会相关报道)

7,一夜之间能冒出个CBD吗

(苏州CBD建设研讨会相关报道)

8,新经济时代需要怎样的CBD

——苏州CBD的优势与面临的挑战

9.原印刷厂地块即将开发的房地产项目的综合商业功能的定位可能是20xx年苏州诞生第一个真正的CBD最大的契机。

(苏州政府官员、房产专家、业内人士、报社名记等苏州各届人士纷纷参与点评,预测,试目以待)

第二步:(春节后)

起:深化CBD概念,让市民了解CBD能给苏州城市发展带来什么,能给市民带来什么? 承:强势推出本项目,详细而重点突出地介绍项目特色与优势;

合:积蓄市民对项目的热情与期望,拉高投资信心。

阶段目标:为即将全面启动世景国际的营销推广作市场最后的铺垫,营造苏州首个CBD呼之欲出,世景国际应运而生推广氛围。

1,商业先行一步,商务需求巨大

---XXX谈苏州CBD的地方特色与发展规划

(以知名房地产企业老总的口吻来写)

2,苏州CBD对接国际商务空间

---世景国际,崛起于CBD的国际商务港

(以知名地产记者的口吻来写)

3,1天等于72小时

---世景国际,"24小时"商务中心,"24小时"商业中心,"24小时"生活中心

(项目特色与优势的深度报导)

4,三维解析世景国际商务价值链

(项目特色与优势的深度报导)

5,商业.商务.商住,三驾马车推动苏州CBD腾飞

(项目特色与优势的深度报导)

第二阶段:商铺推广期

商铺的创新概念:世景国际商业广场---苏州CBD又一核心商业场所拔地而起。

概念推广策略:以报纸,电视,电台及户外硬性广告为主,配合大量软性新闻与现场及非现场活动

阐述的方法:1,硬性广告

介绍世景国际商业街独特的商业形态

介绍世景国际商业街突出的几大优势

介绍世景国际商业街营销中的促销优惠等

(具体根据阶段推广需要,确立报纸广告主诉求点)

2,软性新闻

起:深化CBD概念,让市民了解CBD能给苏州城市发展带来什么,能给市民带来什么? 承:强势推出本项目,详细而重点突出地介绍项目特色与优势;

合:积蓄市民对项目的热情与期望,拉高投资信心

阶段目标:商铺热销,并且卖出好价钱,甚至拍出铺王

1,商业先行一步,商务需求巨大

---XXX谈苏州CBD的地方特色与发展规

(以知名房地产企业老总的口吻来写)

2,苏州CBD对接国际商务空间

---世景国际,崛起于CBD的国际商务港

(以知名地产记者的口吻来写)

3,1天等于72小时

---世景国际,"24小时"商务中心,"24小时"商业中心,"24小时"生活中心

(项目特色与优势的深度报导)

4,三维解析世景国际商务价值链

(项目特色与优势的深度报导)

5,商业.商务.商住,三驾马车推动苏州CBD腾飞

(项目特色与优势的深度报导)

第三阶段:商务港与酒店公寓推广期

我们对于商务部份的定位就是:CBD中的首席商务中心

1,酒店式商务公寓:苏州首个4星级酒店公寓

2,专业商务楼:苏州首个4A级写字楼

概念推广策略:以报纸,电视,电台及户外硬性广告为主,配合大量软性新闻与现场及非现场活动

阐述的方法:1,硬性广告

酒店式商务公寓

介绍世景国际4星级酒店式商务公寓的真正的星级酒店管理与配套

介绍世景国际4星级酒店式商务公寓的突出的几大优势

介绍世景际酒店公寓的促销优惠等

突出真正的4星级酒店式商务公寓,投资回报丰厚又稳健的酒店公寓

我们在4星级酒店式商务公寓的管理上甚至可以直接引进苏州饭店进行服务管理与租赁管理

专业商务楼

介绍世景国际4A级专业商务楼的非一般的商务配套与设施,非一般的办公

环境,非一般的身份与地位

介绍世景国际4A级专业商务楼突出的几大优势

介绍世景国际4A级专业商务楼营销中的促销优惠等

突出专业的写字楼,自己的写字楼,

2,软性新闻

炒作方向:在苏州创造性推出首座集“4星级酒店式商务公寓”和“4A级专业商务楼”为一体的“国际商务港”。

推广策略:以报纸,电视,电台及户外硬性广告为主,配合大量软性新闻与现场及非现场活动

草拟标题:

第一步:4星级酒店式商务公寓推广

1,世景国际商务港,提升苏州CBD的商务形态

(由苏州的商务发展方向,推出世景国际商务港,深度介绍其地段.规划.服务与配 套优势,及由此带来的商务办公优势与投资回报优势)

2, 三位一体,整合制胜

——“4星级酒店式商务公寓”首现苏州

3,苏州企业发展的国际化平台

——世景国际,CBD中的中小企业总部基地

(深度介绍其规划.服务与配套优势,及由此带来的商务办公优势与投资回报优势) 4,24小时的国际商务中心--世景国际商务港

(深度介绍世景国际的地段.规划特色与商业形态优势

第二步:4A级专业商务楼推广

1,起步,就与国际同步

——“4A级专业商务楼” 首现苏州

(面向未来,前瞻性地推出“4A级专业商务楼”,深度介绍其地段.规划.服务与配套优势,及由此带来的商务办公优势与投资回报优势)

2,引领苏州商务热潮

——世景国际,苏州CBD中的商务旗舰

3,为成长型公司插腾飞的翅膀

——世景国际,成长型公司的国际商务空间

4,专业,让你更出色

——世景国际,专业商务楼开创国际商务新纪元

在通过各种特别针对性的活动,让目标客了解,甚至亲身体验什么是专业写字楼,什么是真

正的酒店公寓

我们要将活动营销搞成真正的体验营销

阶段目标:专业商务楼与酒店式公寓热卖,并且卖出好价钱,卖出好名声

二、知己知彼,百战不殆——目标客户分析

1、寻找目标客户

商业部分:

? 国内国际名牌服装化妆品苏州代理商

? 苏州知名饮食联锁店店主与加盟者

? 苏州高档休闲娱乐场经营者

? 原据此地通讯经营户

商铺投资者

商务中心:

? 苏州中小商贸企业

? 苏州创意产业经营户(广告,家装等)

? 外地企业驻苏州办事处

? 商铺经营者

? 写字楼投资者

酒店公寓:

? 写字楼白领

? 中小私营企业主

? 外地来淄商户

? 高级公务员

? 公寓投资者

2、了解目标客户

商业部分目标客户:

? 他们是苏州城中商业的弄潮儿

? 他们有较强的事业心与投资欲

? 他们正在寻求一个增值迅速,回报快捷的投资点

? 他们需要一个可持续发展的生意基地

商务中心目标客户:

? 他们是苏州城中民营经济的领头羊

? 他们一直在寻找既能满足提升形象公司需求,又付出较少的商务基地

? 他们都拥有较高的文化素质,在知识经济的时代里扮演领导者的角色;

? 他们大都经历过文革的洗礼,在改革开放时期,他们目光超前,及时抓住了机会,于是他们成功了

? 他们正在寻求长久稳健的财富增长点

酒店公寓目标客户::

? 他们是房地产投资的老手

? 他们一直在寻找一个真正高回报,有保障的中小投资项目

? 他们是外地来淄的漂泊者,渴望有个温暖舒适的避风港

? 他们最早从日用型消费过渡到享受型消费,他们的消费观念领先!

? 他们有社会地位,讲究面子,喜欢名牌,却从不显露。选房子也同样讲究选品牌,他们要求的是一种身份感,一种归属感;

? 车子与房子是他们新的消费热点,对房子多是第二次或三次置业,

? 他们最大的特征就是时代前列的“领跑者“

三、策动市场,谋略制胜—媒介策划

让每个传播工具和销售工具都具有超前性,独特性与创造性

(1) 报纸广告:

从项目整体概念出发,突出其独到的优势,彰显其唯一性与领先性,体现其优越价值,非凡增值潜力,及稳健而丰厚的投资回报

(2) 影视广告:

从项目整体概念出发,宣扬品牌形象,塑造品牌个性,倡导领先商业与商务形态,将理性卖点融于感性诉求中。

(3) 影视专题

从苏州城市的变迁与发展方向出发,从项目整体概念入手,详细介绍项目优势

(4) 软文

推出创新概念,制造社会热点,使社会大众聚焦世景国际,在大众的口碑中,烘抬世景国际的价值,烘抬目标消费者的身份与地位,配合活动宣传品牌形象与卖点;

(5) 户外广告

针对每阶段项目推广的需要,我们不断推出概念鲜明主题突出的户外广告

(6) 网站广告

我们将为项目建立一个大型的推介网站,在项目专属网站上全面细致地介绍项目特点,发布信息

(7) 公关促销活动:

通过特定范围内的圈子活动,圈定目标客户;通过体验营销,让客户亲身 感受,增强业主口碑传播销售;

我们认为,好的房地产广告应具备以下标准:

鲜明个性:从内容到形式都有自己的观点

差别化:广告表现上与其他楼盘明显不一样

持续性:坚持已有风格长期一致,让人们记住

我们的广告目标是:

让普通市民羡慕﹑称赞﹑神往;

让目标顾客心动﹑感动﹑行动。

媒介策划:注重软文推广创新概念,造势蓄势。注重一对一互动直销

现场装置:增加项目的商业与商务氛围,增加观赏性与互动性。

直销是最易被人忽视的非常有效的推销工具:在本项目,我们必须尽力利用起来

因为精英会的成立与发展,将为我们进行有效的直销提供了丰富的客户资源与充分的促销条件,世界前500强公司,25%以上的销售额是通过直销进行,直销广告,在欧美日等发达国家,一直被奉为推销宝典,其份额高达总体广告份额的20%以上。推广中最注重的广告环节,就是直销。

四、媒介也领先——媒体组合

平面媒体

影视媒体

户外媒体

互动媒体 大型网站

直 销

卖 场

其 它

五、一年之计在于春—工作规划

策划宣传内容与阶段安排

内容

阶段 策划组 广告组

第一阶段 1,一切从重命名开始

2,搜集全国乃至世界商业项目资料

3,展开对苏州及其周边地区,尤其是朝阳区商业地产的市场调查并提交初步报告 1,构想项目新名称

2,进驻项目前沿,深度了解本项目

3,收集与本项目相关的媒体及媒体资料

筹划成立“精英会” 品牌规划草案

提交广告宣传策划初步方案 设计品牌LOGO,

1,完善广告宣传策划方案

参与项目规划建设指导性工作 1,完善VI系统

2完善企业理念识别系统MI

第二阶段

精英会推广与运作策划 销售中心包装、展示设计

精英会成立,举办各种引导性活动 看楼线路包装设计

第三阶段 提交媒介策划初步方案 楼书及相关资料设计与制作

全方位营销渠道的完善,维护与发展 项目网站初步建立

营销活动的全方位展开 风格定位及报纸稿设计

第五阶段 通过置业会展开一对一包围销售 电视广告片及专题片

媒体运作与市场监控 软性文章的撰写及设计

促销活动的展开与销售环节的把控 销售活动策划及场地包装

第六阶段 营销计划的实施与市场预测 精英会相关活动宣传策划

信息回收与售后服务策略 各种展览活动及宣传品设计

市场监控与拓展 品牌的维护与发展

策划宣传工作大纲

(一)整体品牌规划提案

(二)VI视觉识别系统

1、标志设计

形象符号设计,文字设计,符号、文字规范化设计。

2、标准色

各部分颜色标准设定(包括各种色彩背景中运用事项)。

3、标准组合

各种规格组合形式及与场所、面积、色彩、相协调的表现形态。

4、辅助形

与标准组合配合使用的各种辅助形式。

5、各形态运用

标准组合的各种运用范例(包括车身运用、路牌、指使标、手提袋等)

(三)整体广告策划提案

(四)广告宣传平面系统

1、印刷品类型

楼书、生活杂志、宣传单张、组团楼书、海报及特定场合所需的宣传品的设计工作及质量监控。

2、大众媒体类型

报纸及杂志等常规大众媒体上的广告平面设计及质量监控。软文撰写

3、楼盘常规应用图形

改良平面户型、局部户型效果图

(五)营销广告平面系统

1、售楼部包装设计

售楼部造型及大型户外广告设计

现场布置所必需的吊旗、喷绘、展示台及情景布置的建议、设计及品质监控。

1、工地包装

围墙及看楼通道包装设计

3、促销活动平面支持

促销活动中所需单张、销售信息印刷品以及各促销形式美化及品质监控。

4、各种形象营建

为突出企业形象,为下一次销售打下坚实基础,富有创意地提供各种体现企业形象及用心态度的年卡、月份牌、纪念品等方面的建议和部分设计。

5、展场设计

项目参加各种展销与展览活动时展场与广告宣传品设计

(六)电视、电台、户外等媒体的创意、设计及品质监控。(含修改)

规划设计一个世景国际国际网页

世景国际所有促销活动的有关设计部分

小区指示系统

看楼接送车包装

活动策划与实施

项目LOGO设计

项目案名设计

项目广告语设计

销售中心及围墙包装设计

VI系统设计



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20xx年4月份市场调研报告本月部门外勤人员更换为使新上岗人员快速进入工作状态部门进行了相关基础营销知识和技巧的培训除进行基础知识讲解外部门同时安排外勤人员与经验丰富的卸任外勤李风同志进行了卓有成效的深入交流在...

关于写字楼出售定价的分析报告2600字

关于写字楼出售定价的分析报告受财务委托市场营销部就写字楼出售定价作了市场调研现将有关情况汇报如下一类似项目及销售情况与总部写字楼类似情况主要有以下特点高档写字楼滨江处于交通枢纽或桥头堡周边发展前景良好完善的配套...

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