资产评估报告书

评估项目名称：F公司收购L公司的资产评估报告书

评估报告编号：S整评报字(01)第XXX号

评估机构：S评估事务所

评估报告提交日期：20##年10月22日

目录

摘要……………………………………2

正文……………………………………4

F公司收购L公司的资产评估报告书

S整评报字(01)第XXX号

摘    要

以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。

评估基准日：20##年12月31日

评估目的：F公司收购

评估方法：收益现值法

本次资产评估范围系截止20##年12月31日L公司所拥有的整体资产。

评估结果：L公司账面资产总额为9,823.7万元，账面负债总额为43.12万元，账面净值9,780.58万元，经评估L公司整体资产价值为214,827.07万元（大写：贰拾壹亿肆仟捌佰贰拾柒万柒佰元整），增值205,046.49万元，增值率为2096%。

本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的服务和送交财产评估主管部门审查使用，本评估报告的使用权归委托方所有。除按规定报送有关政府管理部门或依据法律需公开的情形外，未经委托方许可，评估机构不得将报告的全部或部分内容发表于任何公开的媒体上。

S评估事务所               法定代表人：

                                    总评估师：

                                    项目负责人：

                                    注册评估师：

中国    北京                二○##年十月二十二日

F公司收购L公司的资产评估报告书

S整评报字(01)第XXX号

    S评估事务所接受 F公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对F公司收购L公司股权所涉及的整体资产进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序对委估企业的经营状况、财务状况、投资环境、整体资产的使用效果、获利能力和企业的发展进行了客观、全面、科学的预测、核算，对该整体资产截至20##年12月31日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方及资产占有方概况

委托方：F公司                           

资产占有方：L公司

注册地址：M市经济开发区

法定代表人：XXX

注册资本：人民币壹万万元整

企业类型：国有独资经营

经营范围：主要从事地面数字电视广播系统的建立，完成地面数字电视系统的集成、参加地面数字电视的业务营运、进行数字电视系列产品的研制和生产。

1、公司的历史沿革

L公司成立于20##年6月，初始注册资本为人民币2000万元。鉴于公司业务快速拓展的需要，经过增资，现注册资本为人民币10000万元。

2、公司的组织结构

L公司以董事会为最高权力机构，由7人组成，监事为1人，董事长为公司的最高负责人，下设行政人事部、计划财务部、投资发展部、研发部、生产部、外协部等部门，并设有营销培训中心和工程中心。

公司员工主要由博士后、博士、硕士、留学归国人员等数字电视行业的精英组成，在经营管理、产品开发、工程技术和市场开拓等方面都组成了优秀的团队，充分体现出其优秀的人才经营优势。

3、公司的经营状况

L公司是一家高科技公司，主要从事地面数字电视广播系统的建立，完成地面数字电视系统的集成、参加地面数字电视的业务营运、进行数字电视系列产品的研制和生产。目前，公司着力与各地广电部门合资成立移动传媒公司，构建一张移动传媒的网络。目前已经参股成立四家移动传媒公司，并为公司投资的平台及其他平台提供地面数字电视系统的相关软硬件产品共五大类。

二、评估目的

根据L公司董事会决议，同意F公司收购L公司。

F公司拟收购L公司股权这一经济行为，对L公司的企业价值进行评估。企业价值的评估结论，将作为交易各方的价值参考依据。

三、评估范围和对象

本次资产评估范围系截止20##年12月31日L公司所拥有的该公司整体资产，其中总资产共计9,823.70万元，负债总计43.12万元，净资产9,780.58万元。以上均为经营性资产，评估对象为企业的整体资产。

    纳入评估范围的资产与委托评估时申报的资产范围一致。

四、评估基准日

本次评估基准日为20##年12月31日。

确定评估基准日的理由为：

1、月末会计报表完整准确

2、尽可能接近评估目的的实现日期

评估基准日的价格是本次评估中一切取价的唯一有效的价格标准。

五、评估原则

根据国家国有资产管理及评估的有关法规，我们遵循的工作原则是独立性原则、科学性原则、客观性原则、专业性原则。评估适用的经济原则是贡献原则、替代原则、预期原则以及持续经营原则、最佳使用原则。

六、评估依据

（一）法规依据

1、中华人民共和国国务院1991年第91号令发布的《国有资产评估管理办法》；

2、原国家国资局制定的《国有资产评估管理办法施行细则》；

3、财政部财评字[1999]91号文《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》；

4、原国家国资局转发的《资产评估操作规范意见》；

5、财政部《企业会计制度》；

6、上海市国有资产管理办公室颁布的《收益法适用性判断规则》（试行）；

7、其他有关法规和规定。

（二）经济行为依据

《L公司董事会决议》。

（三）评估预测参数及选取依据

1、20##年度会计报表；

2、L公司评估基准日财务报表；

3、L公司历史经营状况分析资料；

4、L公司提供的营运计划书；

5、L公司提供的其他相关资料；

6、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。

七、评估方法

本次评估采用收益现值法。

（一）评估技术思路和程序的理论基础

收益现值法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价格的一种资产评估方法。所谓收益现值，是指企业在未来特定时期内的预期收益按适当的折现率折算成当前价值（简称折现）的总金额。

采用收益法评估出的价值是企业整体资产获利能力的量化和现值化，而企业存在的根本目的就是为了盈利，因此运用收益法评估能够真实地反映企业整体资产的价值，更能为市场所接受。收益法能弥补成本法仅从各单项资产价值加和的角度进行评估，未能充分考虑企业整体资产所产生的整体获利能力的缺陷，避免了成本法对效益好或有良好发展前景的企业价值低估、对效益差或企业发展前景较差的企业价值高估的不足。

     其中：P—评估值（折现值）；

           r—所选取的折现率；

           t—收益年限（收益期）；

           F_i—未来第i个收益期的预期收益额；

           F—未来等额预期收益额；

     本次评估使用该公式，是基于企业正常持续经营条件下，通过对企业未来收益的折现来确定评估值，其特点是资产经营期间每年的收益额不等且收益期较长，在对企业未来五年的产品销售收入、各类成本、费用等进行预测的基础上，自第六年起以后各年的收益额水平假定保持在第五年（即20##年）的水平上。

（二）适用性判断

1、企业总体情况判断

L公司的主要经营模式是一方面与各地广电部门合资成立移动传媒公司，通过移动传媒运营，与广电部门共同分享利益；另一方面为公司参股投资的平台及其他平台提供地面数字电视系统的完整解决方案、系统集成及配套供应相应的软硬件产品。根据对L公司企业概况和所处行业的分析，评估人员认为本次评估所涉及的L公司的资产具有以下几个特征：

（1）被评资产是经营性资产，产权明确，具备持续经营条件；

（2）被评资产是能够用货币衡量其未来收益的整体资产。

（3）被评估资产承担的风险能够用货币衡量。

因此，L公司整体资产采用收益法评估，在理论上是可行的。

2、根据评估目的判断

本次评估目的是F公司拟收购L公司股权这一经济行为，对L公司的企业价值进行评估。企业价值的评估结论，将作为交易各方的价值参考依据。

因为本次评估目的是股权收购，相关交易各方更关心的是L公司整体资产的投资价值，关心资产的未来获利能力和预期收益，并愿意在该时点上支付与预期收益折现的现值相对应的价格。因此评估人员认为采用收益法能体现L公司整体资产的获利能力，更能体现该公司的价值。

3、根据企业前期财务会计报表判断

根据L公司提供的20##年度会计报表，公司于20##年6月成立，目前处于开创期，大规模的营业活动还未展开，收入很少，公司目前把精力主要放在开拓全国各地市场、和地方广电部门参股成立移动传媒公司，以此带动硬件设备和系统集成的收入增长。截至评估基准日，我国地面数字电视国家标准尚未确立。可以预计，一旦地面数字电视国家标准确立，各地的电视台马上就会大规模投资，届时L公司所参股的移动传媒公司如果采用L公司的系统集成服务及相应的软硬件，那么L公司的营业收入将有一个飞速的增长。

综合以上三方面因素的分析，评估人员认为尽管L公司目前的财务状况不佳，但公司处于一个发展前景光明的产业中，随着产业政策的明朗化，公司前期的市场开拓工作将使公司具有一定的先发优势，公司的经营收入也将会出现飞跃，其收益也是可以预期的，因此评估L公司整体资产适合采用收益法。

八、评估过程

    我们根据资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产进行了评估和权利鉴定，具体步骤如下：

（一）20##年9月22日接受F公司的委托对其整体资产进行评估，业务约定书编号为：XXXXXXX。

（二）听取关联方及资产占有方有关人员对委估对象历史和现状的介绍；根据评估目的和评估对象及范围，选定评估基准日，拟定评估方案。

（三）评估人员在对企业填报的资产评估申报内容进行征询、鉴别，并与企业有关财务记录数据进行核对的基础上，对资产进行了清查核实，并收集了各类与未来年期收益预测相关的资料以及企业产权证明文件，确定企业收益有效年限；

四）对企业背景进行分析，运用波特力量模型分析公司目前面临的环境，以及竞争的优劣势。

（五）对企业2004的财务资料进行分析，并对经营状况、发展计划及未来情况进行分析。

（六）对由该企业整体资产可带来的未来收益进行预测；

（七）对与该未来收益有关的各项成本费用进行预测；

（八）根据各类风险预测，选定合理的风险报酬率，进而确定折现率；

（九）对未来年期的收益按选定折现率进行折现，得出整体资产的现值。

（十）根据评估工作情况，得出初步结果，听取专家意见，确认无重评、漏评事项，分析意见，修改完善。

（十一）起草资产评估报告书，经本公司三级复核完成报告书，向委托方提交正式资产评估报告书。

九、评估结论

L公司账面资产总额为9,823.7万元，账面负债总额为43.12万元，账面净值9,780.58万元，经评估L公司整体资产价值为214,827.07万元（大写：贰拾壹亿肆仟捌佰贰拾柒万柒佰元整），增值205,046.49元，增值率为2096%。

十、特别事项说明

（一）由于地方城市规划的需要，公司生产经营场所在未来1年内极大可能面临搬迁，这将对公司的生产经营活动产生一定的不利影响。本次评估中对此事项已进行了审慎的考虑，并假定公司搬迁产生的损失可由地方政府予以补贴。

（二）对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。

（三）本公司不对委托方提供的有关经济行为批文、营业执照、权证、会计凭证等证据资料的真实性负责。

（四）本公司声明现在及将来与贵公司委托评估的资产或其评估价值概无利益关系。

（五）本公司对所采用的信息资料来源的真实性，可靠性负责。

十一、评估报告基准日后重大事项

（一）评估基准日后至出具评估报告日，L公司一切经营活动正常，不存在需披露而未披露的重大事项。

（二）评估基准日后至报告有效期内，资产数量和作价标准发生明显变化时，或委托方发生期后事项并对委估价值产生显著影响时，不能直接使用本评估结论。

十二、评估报告的法律效力

（一）评估报告成立的前提条件和假设条件：

    1、本报告所称“评估价值”，是指所评估的资产在现有用途不变并继续经营以及在评估基准日的外部经济环境前提下，根据公开市场原则确定的现行公允价，没有考虑将来可能承担的抵押担保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对评估价值的影响；

    2、国家宏观经济、政治政策变化对企业预期情况的影响，除已经出台尚未实施政策除外，假定其将不会对企业预期情况构成重大影响；

    3、不可抗拒的自然灾害或其它无法预测的突发事件，不作为预期企业未来情况的相关因素考虑；

    4、企业持续经营，仍按原先设计使用、保持原有要素资产、保持原有正常的经营方式；并假定企业在工商登记经营期期满后，仍继续经营无期限。

    5、企业经营管理者的某些个人的行为未在预测企业未来情况时考虑；

6、预期收益的测算是以企业评估基准日的资产正常经营管理为前提，假定搬迁不会对企业的生产经营造成影响，并假定企业按照原定投资计划进行追加投资。

7、收益的计算以会计年度为准，假定收支均发生在年末。

当上述条件发生变化时，评估结果将会失效。

（二）本评估报告的作用依据法律法规的有关规定发生法律效力。

（三）根据国家的有关规定，评估结论的有效使用期为一年，从资产评估基准日20##年12月31日日起计算，至20##年12月31日止。

（四）资产评估报告的使用范围：

本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的服务和送交财产评估主管部门审查使用，本评估报告的使用权归委托方所有。除按规定报送有关政府管理部门或依据法律需公开的情形外，未征得委托方的许可，本公司承诺不向他人提供或公开本报告的全部或部分内容。

十三、评估报告提出日期

本评估报告提出日期为20##年10月22日。

S评估事务所                法人代表：

总评估师：

项目负责人：

注册评估师：

中国   北京                         20##年10月22日

第二篇：资产评估报告书范本

某公司

资产评估报告书

北京***资产评估有限公司

年 月

某某公司

资产评估报告书 ***评( )第 号

（全一册）

北京***资产评估有限公司

年 月

目 录

资产评估报告书摘要

资产评估报告书(正文)

一、委托方及资产占有方简介…………………………………页

二、评估目的……………………………………………………页

三、评估范围与对象……………………………………………页

四、评估基准日…………………………………………………页

五、评估原则……………………………………………………页

六、评估依据……………………………………………………页

七、评估方法……………………………………………………页

八、评估过程……………………………………………………页

九、评估结论……………………………………………………页

十、评估特别事项说明…………………………………………页 十一、评估基准日期后重大事项………………………………页 十二、评估报告法律效力………………………………………页 十三、评估报告提出日期………………………………………页

某某单位资产评估报告书

摘 要

北京***资产评估有限公司接受某某单位（全称）的委托，就该公司拟投入什么类型的资产与某某公司合资（评估目的），依据国家关于资产评估的有关规定和国家有关部门制定的政策、法规，本着独立、公正、科学、客观的原则，经过现场勘查，主要采用重置成本法和收益现值法对委评资产进行评估，贵单位拟投入合资公司的资产在评估基准日一九 年 月 日的公允市价为总计为人民币10000万元，评估结果详见下表。

金额单位：人民币万元

项目

流动资产 长期投资 固定资产 无形资产 其他资产

资产总计 流动负债 长期负债

负债总计 净资产

帐面值

调整后帐面值

评估价值

增减值

增减率%

以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本次评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。本摘要与资产评估报告书正文具有同等法律效力。 北京***资产评估有限公司（公章）

评估机构法定代表人： 注册评估师： 注册评估师：

年 月 日

某某单位资产评估报告书

北京***评( )第 号

绪 言

北京***资产评估有限公司接受某某单位（单位全称）的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对贵单位为 评估目的而涉及的全部资产和负债（或部分资产）进行了评估工作。本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查和询证，对委托评估的资产和负债在 年 月 日所表现的市场价值作出了公允反映。现将评估报告情况及评估结果报告如下： 委托方与资产占有方简介

1、较为详细地分别介绍委托方、资产占有方（两者全一的可作为资产占有方介绍）的情况，主要包括：

（1）名称、注册地址及主要经营场所地址、法定代表人、历史情况简介；

（2）企业资产、财务、经营状况，行业、地域的特点与地位，以及相应的国家产业政策。

2、须写明委托方和资产占有方之间的隶属关系或经济关系（上级主管部门，企业主要经营范围，职工人数及基本构成，资产情况，销售收入和利润，下属公司情况等。还应简述与其联营公司的概况），如无隶属或经济关系，则写明发生评估的原因；

3、如资产占有方为多家企业，须逐一介绍。

二、评估目的

本次评估是为满足委托方的何种需要，及其所对应的经济行为类型而进行； 简要、准确说明该经济行为是否经过批准，如已获批准，应与明已获得的相关经济行为批准文文件，批件名称、批准单位名称、确立日期及文号。

三、评估范围和对象

本次委托评估的范围是某某单位的全部资产（或部分资产）。该资产的账面原值为 元，账面净值为 元。

资产评估类型主要包括流动资产、长短期投资、固定资产（含房屋建筑、设

备、在建工程）无形及递延资产等，以及流动负债和长期负债。评估的具体范围以委托方的种类资产评估申报表为基础，凡列入表内并经核实的资产及截止基准日会计报表上载明的资产均在本次评估范围内。如有帐外资产及盘盈资产，经与委托方共同确认产权的基础上也列入本次评估范围内。

（如是部分资产评估时，则应说明资产的内容。）

经核实，委托评估的资产属某某单位所有，属国有资产（集体所有或私有）。如纳入评估范围的资产为多家占有，则应说明各自的份额及对应的主要资产类型；

纳入评估范围的资产与委托评估及立项时确定的资产范围一致，

（如不一致则应说明原因。）

四、评估基准日

1、经与委评单位协商，本项目资产评估基准日是 年 月 日

2、须对确定评估基准日对评估结果影响程度作出明确揭示

3、本报告一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。评估基准日的美元对人民币的汇率为１美元＝ 人民币，评估报告的计价币种为人民币。

五、评估原则

根据国家有关资产管理及资产评估有关法规，本公司遵循独立、客观、公正、科学和实事求是的基本原则和资产持续使用的原则，并注意综合把握和运用这些基本原则和其它公允的评估原则，对委评资产进行评估。

六、评估依据

1、国务院19xx年第91号令《国有资产评估管理办法》；

2、国家国有资产管理局国资办发【1992】36号文《国有资产评估管理办法施行细则》；

3、财政部财评字1999第91号《资产评估报告基本内内容与格式的暂行规定》

4、中华人民共和国财政部财评函字[199 ] 号“关于（委托单位）某某项目资产评估目项立项的批复”；

5、《中华人民共和国土地管理法》；

6、《中华人民共和国房地产管理法》；

7、财政部颁发的《财务通则》、《工业会计财务制度》、《工业企业会计制度》；

8、北京市（其他城市）基准地价：

9、北京市（其他城市）土地管理条例；

10、《资产评估常用数据与参数手册》；

11、委评土地、房屋产权证明资料复印件等；

12、委托方提供的资产清查评估申报表和负债清查评估申报表；

13、委托方提供的总帐、明细帐及有关的会计报表；

14、委托方提供的部分物资购、销合同及其他原始单据；

15、有关产品和原材料物资的现行市场价格资料；

16、委评单位提供的财务会计资料、技术资料

17、《97机电产品报价手册》机械工业出版社；

18、《计算机世界．电脑商情》（199 年第 期）

19、《黑马信息广告．汽车商情》（199 年第 期）

20、《97年电子产品报价手册》电子部情报研究所；

21、北京（或其他城市）市《北京市建筑工程概算定额》及调价系数；

22、市场询价资料；

23、其它与评估有关的文件及资料；

24、联营或合资的协议或合同，项目可行性研究报告。

七、评估方法

根据委托评资产的构成，评估人员在评估过程中对流动资产采用市价法评估，对建筑物和机器设备采用重置成本法和现行市价法评估，无形资产采用收益现值法评估，土地使用权采用成本逼近法和基准地价修正法（市场法）评估（如采用一种以上的评估方法，应适当说明原因并说明该资产评估价值确定方法）。

如选用的特殊评估方法，应介绍其原理与适用范围。

八、评估过程

本次评于估于 年 月 日开始， 年 月 ?日现场工作结束 月 日出具正式报告。

1、接受委托

我公司接受评估项目委托，签订评估协议书；了解委托方的经济行为，确定本次资产评估目的、评估范围与对象。与委托方协商，确定评估基准日期、制定评估工作计划。

2、资产清查

根据评估的需要，评估人员协助委评单位填写资产评估申报表，收集资产评估所需文件资料；听取委评单位领导对企业的情况及待评资产历史及现状的介绍，了解委评单位生产经营情况，查阅该单位提供的各种财务资料并进行核实；查阅委评资产的产权证明文件，设备购置合同及有关往来帐目、#5@p等财务资料。

3、评定估算

评估人员根据委评单位的资产评估申报表对资产状况进行实地检查、核实和记录；对流动资产进行帐帐核实，帐物核实、对债权债务进行重点查询、询证；对房屋建筑物、在建工程进行实地勘察；了解专有技术等无形资产先进程度、研制情况和市场供需情况；根据委评资产的实际情况和特点，?制订各类资产的评估方法；开展市场调研和询价工作。

4、评估汇总

根据各专业组对各类资产的初步评估结果，进行评估汇总，确认评估中没有发生重评和漏评情况，并对汇总结果进行分析，对评估结果进行调整和修改；撰写评估报告和评估说明，并向委托方汇报，听取委托方对评估结果的意见，根据双方协商的结果进行必要的修改，经委托单位确认无误后，完成资产评估报告书初稿，经我公司三级复核无误后出具正式评估报告和评估说明，

由于各类资产情况不同，具体步骤分别说明如下：

（一）流动资产类

1、评估人员在明确被评资产的范围后，审核了委托方提供的各类流动资产评估申报表等原始资料。

2、企业在充分作好盘点工作的基础上，填写库存商品、在产品、半成品、产成品的评估申报表。为掌握委托单位的各种存货数量、质量等情况，会计报表的真实情况，评估人员进行了实地勘查、抽查和核对。

3、验证申报资料

⑴对基准日货币金额验证

根据货币资金申报表所列金额，首先与资产负债表的货币资金期末数核对；其次与银行评估基准日的对帐单余额核对，如有差额，再利用银行对帐调节申报表上的记录，查明原因，确定货币资金的金额。

⑵对存货明细表中的金额进行验证

检查各分类合计金额，并与大类合计金额进行核对，验证其是否相符，检查

各类合计金额相加的总金额并与财务报表所列存货金额核对，验证其是否相符。 ⑶对应收、预付、其它应收的金额验证

对申报表中所列明细分别与资产负债表中科目的期末余额核对，再与各明细帐评估基准日的金额逐笔核对，验证申报表所列金额的正确性。

⑷对其它资产、负债科目表金额验证

对待摊费用、在建工程及其它资产等各自金额验证方法与应收预付款的验证方法相同。

4、分析债权

根据委托方申报的应收帐款明细表中所列客户业务内容、发生日期和金额，评估人员与委托方财务人员交换意见，判断其回收的可能性，按财政部《财务通则》中有关规定，判断各帐户欠款回收率。

5、询价

根据委托单位存货、半成品、在产品、产成品的品种，评估人员询查评估基准日的市场现行价格。

6、评估计价

评估后委托方将按原有的经营方式和范围在继续经营的条件下（如破产清算、需用其他方法评估），委评的流动资产按原预定的用途使用，我们考虑了此因素，选择了相应的评估方法进行评估。对各类存货、半成品、在产品、产成品的评估充分考虑了它们的平均价，并与市场价格作了比较，并考虑了变现风险因素，作为计价依据。对非实物性流动资产的评估，充分考虑了其收回变现价值和变现风险，作为评估计价的依据。

（二）机器设备

1、查阅了资产评估申报材料，与资产负债表中机器设备账面值进行核对，检验是否相符。

2、现场清查和核对设备数量，调查设备的管理、使用、维护、检修情况，设备实际功能、性能、等级、使用率、完好率、设备大修、设备外观，技术改造等情况，为确定成新率收集资料和依据。

3、征求专家意见，以确定各重大装备的技术等级和与国际水平的差距，听取国内专家意见。（如未聘请专家，则取消该过程）

4、对重点设备进行专项调研，并通过广泛的市场询价，掌握重要设备的价格和价格变动趋势。

5、编制重点设备的技术鉴定书，确定其成新率。

6、对机器设备进行评估，编写机器设备评估说明。

（三）房屋构筑物类

1、评估前准备工作；核对委托方提供的房屋构筑物清查评估申报表，与资产负债表是否相符；并对房屋建筑物进行产权界定，对竣工资料、大修情况、帐面原值进行了解，分析和鉴别，对项目不全、重复、不清楚等错误之处向委托方说明情况，进行补充更改，做到帐、物、表相符。

2、现场调查与勘察估算；以委托方提供的总平面图、申报表为依据，对委评房屋构筑物、道路等逐项调查、核实、标定；对面积、数量进行抽查；对关键、重要项目详细调查、填写现场作业记录表，按施工质量、维护保养和腐蚀程度进行评分、计算完好率。

3、市场调查：到评估所在城市的有关部门进行查询，了解工程概（预）算和各项取费标准等资料，了解同类房屋建筑物的造价、收费情况，了解现行市场主要建筑材料价格及各地区附近地形、地貌及水文地质情况。

4、确定重置成本、成新率，评估值；根据被评估物的结构、?标准、工程量，按基准日的现行市价和取费标准，考虑各项政策性取费和要求进行计算；并选取当地近期竣工的类似工程决算价格等资料进行比较复核，确定重置成本；按房屋建筑物的施工质量、使用年限及实际维护保养情况，综合计算确定实际成新率，最后计算评估值。

5、整理与汇总：编写房屋构筑物等资产评估说明。

（四）土地使用权（地产）

1、核对原始资料，根据委托方提供的资料，核对委评地块的位置、范围及其有关证明文件；核实委评地块的总占地面积，并了解建筑及规划情况以确定容积率，覆盖率、绿化率等。

2、市场调查，了解委评地块的准确位置和周围环境情况确定土地级别、地形地貌、地上建筑物情况，拆迁情况和七通一平情况。调查周围商业、公路和铁路交通情况，及附近主要单位环境情况；调查附近近期各种土地用途的费用和基准地价、土地出让金与税收标准或出让金、基础设施配套建设费、土地开发费及其他费用（如拆迁费、征地费）等；调查与委评土地相类似的宗地近期按协议等形式的土地使用权出让、转让价格信息和各种调整因素。

3、整理所收集的资料，确定评估方法，计算委评地块的评估值，编写评估

说明。

（五）无形资产

1、了解委评无形资产的类型和技术经济情况

专有技术和专利技术，了解这类技术的现状，核对专利证书，技术鉴定书。向技术人员了解该技术的工艺过程，使用范围和技术先进程度，查阅有关国内国际的技术资料，了解国内国际水平和发展趋势。

商标、专营权、营销权等其他无形资产，了解委评企业的产品生产技术状况，进行市场调查，了解该项技术或产品的国内市场情况，委托方的市场占有率，及竞争对手的情况。

2、查阅委托方近三～五年的企业资产负债表和损益表，核实其盈利情况，确定其是否有无形资产价值。查阅委托方财务资料，了解委托方生产成本的组成、税率、行业资金收益率等资料；根据收集资料情况确定无形资产评估方法。

3、根据专利技术历年营业收入情况及设计产量，与委托方共同对未来收益进行预测（如评估商标时则对企业的整体营业收入进行预测），根据历史资料对生产成本、管理费用、财务费用、销售费用和税费进行预测。确定收益期，根据委托方所在行业的情况，委托方经营情况，确定折现率，采用确定的评估方法进行计算和评估，编写评估说明。

九、评估结论

委评资产帐面价值 元 调整后帐面值 元

负 债 元 调整后帐面值 元

净资 产 元 调整后帐面值 元

评估后账面原值为 元

评估后账面净值为 元 增加 %

同期负债为 元 增加 %

资产净值为 元 增加 %

评估结论详细情况见评估明细表。

金额单位：人民币万元 项目

流动资产

长期投资

固定资产 帐面值 调整后帐面值 评估价值 增减值 增减率%

其中：在建工程 建筑物 设 备 无形资产 其中：土地使用权 其他资产

资产总计 流动负债 长期负债

负债总计 净资产

存在多家资产占有方的项目，应分别说明评估结果；对于不纳入评估汇总表的评估结果，应单独列示；评估机构如对所揭示的评估结果尚有疑义，则应对实际情况充分提揭示并在评估报告中发表自己的看法，以提示资产评估报告使用者注意；对评估中已查明的盘盈、盘亏、毁损、报废、资金挂账、呆账坏账、无需支付的负债等原因造成的资产价值变化，评估结果中应作增减值处理，如因企业尚未报经政府有关部门批准而未对上述资产进行资产会计处理，评估机构应在评估报告中提示企业按现行规定程序报批后进行处理；对不列入评估结果的各类租赁资产，其评估结果单独表述，并说明未纳入评估结果汇总表。 十、 特别事项说明

特别事项如诉讼资产未判决、国外分公司无法实地勘察、行为上未被批准，也可揭示因不可抗力重大资产未能进行现场勘察，特别高精尖的设备评估人员无鉴定能力等情况要揭示。联合评估评估项目，要揭示评估机构各方的责任等。

提示报告使用者应注意特别事项对评估结论的影响。 十一、评估报告评估基准日期后重大事项

揭示评估基准日之后发生的重大事项；如利率调整、通信初装费降低、取消电（水）增容费和集资费等，特别提示评估基准日的期后事项对评估结论的影响。 本评估结果是反映委托单位的资产在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允市价，未考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方

可能追加付出的价格等对其评估价格的影响。当前述条件及评估中持续经营原则等其他情况发生变化时，评估结果一般将会失效。

十二、评估报告的法律效力

评估报告成立的假设条件：企业所处的经济环境不产生重大的变化，国家的政治经济政策无重大变化；企业将以现有的方式下继续经营，其经营范围、方式和决策程序上与现时基本上保持一致；无其它自然力和人力不可抗拒因素发生，及不可预见的因素对企业造成重大不利影响。

本次评估目的的经济行为只有在符合相关的法律法规的规定，并执行了相关的程序后，评估报告提供的评估结果才具有法律效力。

按现行规定，本评估结果有效期为一年，即从评估基准日起一年之内有效。评估目的在一年期内实现时，要以此结果为作价的依据，超过一年，需重新进行评估。

本报告评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用。评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，评估公司不得随意向他人提供或公开。

十三、评估报告提出日期

本评估报告提交委托方的具体时间为 年 月 日。

谨此报告！

（本页无正文）

北京***资产评估有限公司（公章）

法定代表人：

注册评估师：

注册评估师：

年 月 日

项目参加人员：

项目审查人员：

备查文件

资产评估报告书附件：

1、有关经济行为文件；批准产权转移的上级批文及董事会决议等。

2、中华人民共和国财政部财字函[199 ] 号《关于某某单位某某项目资产评估立项的批复》；

3、被评估企业前三年资产负债表、损益表；

4、委托方与资产占有方营业执照复印件；

5、房屋建筑物、土地使用权及经重要资产的产权证明文件，包括房屋所有权证和土地使用权证，或规划图、开工证明、征地许可证等能表明产权归属的文件；

6、委托方、资产占用方的承诺函；

7、资产评估人员和评估机构的承诺函；

8、北京***资产评估有限公司评估资格证书复印件；

9、北京***资产评估有限公司营业执照复印件；

10、参加本次评估项目的人员名单及其资格证书复印件；

11、资产评估业务约定合同；

12、重要合同，如经济合同、进口设备的合同和付款凭证等

13、其他文件资产如合资的意向书，重要的房屋、进口的大型设备的照片、商标复印件等。

单位名称：北京***资产评估有限公司 地 址：

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传 真：

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